美國估價師如何為保險公司和REITs提供服務

1、繼續(xù)教育2009MessickBowesSlide 1美國估價師如何為保險公司和REITs提供服務北京東方美中咨詢有限公司吳數(shù) 2009.12繼續(xù)教育2009MessickBowesSlide 2目 錄1美國估價行業(yè)概述2保險公司及與房地產(chǎn)相關的保險業(yè)務3房地產(chǎn)投資基金REITs4保險公司和REITs的特點和對服務的要求5以購物中心的估價為例, 介紹如何為保險公司(投資部)和REITs提供服務繼續(xù)教育2009MessickBowesSlide 3一. 美國估價行業(yè)概述 美國估價學會(包括城市土地估價師和房地產(chǎn)估價師)已經(jīng)有77年的歷史, 經(jīng)歷了以下三個階段: 房地產(chǎn)開發(fā)階段的房地產(chǎn)估價 (房地

2、產(chǎn)開發(fā)商) 房地產(chǎn)投資階段的房地產(chǎn)估價 (保險公司和REIT) 房地產(chǎn)貸款證券化階段的房地產(chǎn)估價 (房利美和房地美, 次貸危機) 繼續(xù)教育2009MessickBowesSlide 4二. 保險公司及與房地產(chǎn)相關的保險業(yè)務1. 保險公司的業(yè)務保險公司銷售部投資部證券投資部房地產(chǎn)投資部房地產(chǎn)估價REITs具體項目投保理賠繼續(xù)教育2009MessickBowesSlide 52. 保險的內(nèi)容(1). 建筑施工(2). 物業(yè)管理(3). 房地產(chǎn)財產(chǎn)在建工程剛剛完工的房地產(chǎn)達到穩(wěn)定出租率時的房地產(chǎn)繼續(xù)教育2009MessickBowesSlide 63. 中國和美國保險行業(yè)相比(1). 品種少. 中國

3、上海繼續(xù)教育2009MessickBowesSlide 7(2) 規(guī)模小. 中國上海繼續(xù)教育2009MessickBowesSlide 8美國紐約繼續(xù)教育2009MessickBowesSlide 9美國紐約 估價對象：紐約世貿(mào)中心 估價時點：2001年9月11日 價值類型：二房東權益的市場價值 估價用途：損害賠償 建筑物描述： 已使用年限：35年 建筑面積（包括二幢塔樓和裙樓）8,500,000平方英呎 重建成本：90110億美元 繼續(xù)教育2009MessickBowesSlide 104. 市場價值與保險價值 Costs look like thisLand Hard Costs Soft

4、 Costs Entrepreneurial Incentive Fill Up Costs 繼續(xù)教育2009MessickBowesSlide 11折舊 Depreciation looks like thisLand Hard Costs Soft Costs Entrepreneurial Incentive Fill Up Costs PhysicalFunctionalExternal繼續(xù)教育2009MessickBowesSlide 12市場價值 Market Value looks like thisLand Hard Costs Soft Costs Entrepreneuri

5、al Incentive Fill Up Costs PhysicalFunctionalExternal繼續(xù)教育2009MessickBowesSlide 13保險價值 Insurable Value looks like thisLand Hard Costs Soft Costs Entrepreneurial Incentive Fill Up Costs PhysicalFunctionalExternal繼續(xù)教育2009MessickBowesSlide 145. 技術特點(1). R土, R房; Y土, Y房(2). 不同階段繼續(xù)教育2009MessickBowesSlide 1

6、5三. 房地產(chǎn)投資基金REITs1. 簡介 REITProperty AProperty BProperty CINVESTORS$Shares 繼續(xù)教育2009MessickBowesSlide 162. 中美房地產(chǎn)投資基金實例(1)美國: GGP繼續(xù)教育2009MessickBowesSlide 172. 中美房地產(chǎn)投資基金實例(2)中國: 即將繼續(xù)教育2009MessickBowesSlide 18四. 保險公司和REITs的特點和對服務的要求特點: 長期收益要求:1.規(guī)模比較大, 整棟建筑物2. 出租人權益價值的估價3. 注重收益法得到的結(jié)果4. 考慮租戶組合和租戶的信譽5. 對估價師

7、業(yè)務水平要求比較高繼續(xù)教育2009MessickBowesSlide 19出租人權益的價值基本概念Fee simple interest (完全產(chǎn)權權益) Leased fee interest(出租人權益) Leasehold interest(承租人權益, 即二房東權益） Fee simple interest = Leased fee interest + Leasehold interest完全產(chǎn)權權益 =出租人權益 + 承租人權益（二房東權益）價值類型:市場價值 VS 投資價值繼續(xù)教育2009MessickBowesSlide 20收益法Concepts 基本概念: Leased f

8、ee 出租人權益Leasehold 承租人權益Fee simple 完全產(chǎn)權權益2 34567891010 11Market rent 市場租金Contract rent 合同租金PV初始投資額(現(xiàn)值)Reversion 期末轉(zhuǎn)售價值 Discount rate for Contract rent 合同租金的折現(xiàn)率 Discount rate for Market rent 市場租金的折現(xiàn)率 Discount rate for Reversion 轉(zhuǎn)售價值的折現(xiàn)率繼續(xù)教育2009MessickBowesSlide 21如何確定折現(xiàn)率(租戶組合和租戶的信譽)(1).KORPAZC(2). 市場提

9、取法繼續(xù)教育2009MessickBowesSlide 22五. 購物中心的估價 - 如何為REITs服務 Appraisals Marketability study Market Analysis繼續(xù)教育2009MessickBowesSlide 23How appraisers/consultants can work with REITs and pension funds Acquisition staff of REITs/pension funds usually have MBA or legal background REITs/pension funds sometimes

10、 obtain MAI appraisals, but are not legally required to obtain appraisals Valuation based primarily on income approach to value Discounted Cash Flow Analysis using Excel or lease-by-lease analysis software, such as ARGUS繼續(xù)教育2009MessickBowesSlide 24Valuation ProcessIdentifyclient andintendedusersIden

11、tify the intended useIdentify the purpose ofthe assignmentEffectivedate of theopinion Identify the relevantcharacteristicsof the property Assignment conditions ExtraordinaryAssumptions HypotheticalConditions STEP 1Scope of WorkSTEP 2繼續(xù)教育2009MessickBowesSlide 25Valuation ProcessMarket Area DataSubjec

12、t Property DataComparable Property Data STEP 3Market AnalysisHighest and Best Use Analysis STEP 4繼續(xù)教育2009MessickBowesSlide 26Valuation ProcessReconciliation of Value Indications and Final Opinion of Value STEP 6CostSales ComparisonIncomeCapitalization Application of the Approaches to ValueSTEP 5Repo

13、rt of Defined ValueSTEP 7繼續(xù)教育2009MessickBowesSlide 27Marketability Study A process that investigates how a particular piece of property will be absorbed, sold, or leased under current or anticipated market conditions; includes a market study of the general class of property being studied.繼續(xù)教育2009Mes

14、sickBowesSlide 28Market Analysis Process1. Property productivity analysis2. Market delineation3. Analyze demand4. Analyze supply5. Marginal demand analysis6. Forecast subject capture繼續(xù)教育2009MessickBowesSlide 29購物中心 購物中心需求量分析步驟 1. 預測市場區(qū)域內(nèi)的住戶數(shù)量 2. 預測每個家庭的平均收入 3. 預測用于零售商品及服務的支出占收入 百分比 4. 預測在類似標的購物中心的支出百分比 5. 每平方米建筑面積上的零售額 6. 購物中心建筑面積的需求量繼續(xù)教育2009MessickBowesSlide