上海新浦江城產(chǎn)品規(guī)劃解析-48PPT

1、1、產(chǎn)品規(guī)劃概述2、規(guī)劃營銷透析 總總 體體 關(guān)關(guān) 系系項(xiàng)目區(qū)位情況項(xiàng)目區(qū)位情況浦江新城詳細(xì)規(guī)劃浦江新城詳細(xì)規(guī)劃 1、規(guī)劃概述城市森林浦江鎮(zhèn)中心開發(fā)區(qū)漕河涇高科園紫竹園(大學(xué)城)生態(tài)別墅美國環(huán)球主題公園世博會預(yù)留地三林生態(tài)城48km17.5km33km總 體 關(guān) 系人民廣場蘆潮港浦東國際機(jī)場虹橋機(jī)場項(xiàng)目區(qū)位情況中心區(qū)也保留與黃浦江水路的連通。周浦塘水道延續(xù)至濱江地段，沿黃浦江設(shè)客運(yùn)碼頭，接通黃浦江的水運(yùn)線。項(xiàng)目距離人民廣場17公里。浦星路與盧浦大橋相連后是通向市中心最便捷的通道。規(guī)劃中的M8地鐵線在中心區(qū)范圍內(nèi)于浦星路東側(cè)設(shè)有3 3個(gè)地鐵站，中心區(qū)與浦西還有蘆恒路西端的過江隧道。規(guī)劃功能區(qū)中心

2、城區(qū)居住組團(tuán)別墅組團(tuán)漕河涇出口加工區(qū)漕河涇浦江高科技園城區(qū)中心商業(yè)帶住宅區(qū)容積率1.0住宅區(qū)容積率1.0住宅區(qū)容積率0.8規(guī)劃土地面積：約約10.310.3k k規(guī)劃建筑面積：約518518萬預(yù)計(jì)常駐人口：約約1010萬居住區(qū)總體規(guī)劃居住區(qū)總體規(guī)劃中心密集區(qū)中心密集區(qū)容積率逐漸向兩端走低的特點(diǎn)容積率逐漸向兩端走低的特點(diǎn)北廣場南廣場中心商業(yè)帶江月湖商業(yè)區(qū)廣場主要城市節(jié)點(diǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)： 中心商業(yè)帶為城市中心 城市廣場作為節(jié)點(diǎn)“我們不是在開發(fā)一個(gè)小區(qū)，我們是在造一座城！”規(guī)劃特點(diǎn)-300300米車行主干道 (城市考慮車行尺度)-75-150米人行道路 (城市考慮商業(yè)、人行的尺度)-多種產(chǎn)品混合社區(qū)

3、(生活+功過適度混合）-開放式社區(qū)、商業(yè)街、廣場（廣場、街道的結(jié)合）-意大利主題的社區(qū) （原創(chuàng)意大利風(fēng)格、區(qū)別其他三城七 鎮(zhèn)照搬國外建筑風(fēng)格）天祥華僑城浦江中心鎮(zhèn)區(qū)“新浦江城”規(guī)劃范圍規(guī)劃土地面積：約2.62.6k規(guī)劃建筑面積：約203203萬毛容積率：0.780.78可建設(shè)用地率:63%63%中心區(qū)技術(shù)指標(biāo)娛樂文化3%3%住宅59%59%商業(yè)11%11%園區(qū)辦公21%21%酒店5%5%特殊公建1%1%擬開發(fā)項(xiàng)目建筑總量約203203萬住宅：119.77萬平米 辦公：42.63萬平米 商業(yè)：22.33萬平米酒店：10.15萬平米 娛樂文化：6.09萬平米 特殊公建：2.03萬平米中心區(qū)規(guī)劃圖中

4、心商業(yè)區(qū)公寓區(qū)低密度混合區(qū)中心示范區(qū)開發(fā)范圍規(guī)劃土地面積：約約1.831.83k k規(guī)劃建筑面積：約約130130萬萬綜合容積率:0.710.71首期項(xiàng)目開發(fā)范圍及容積率分布1#0.972#0.793#0.798#0.647#0.599#0.646#6410#0.41首期總體規(guī)劃首期總體規(guī)劃各類產(chǎn)品特點(diǎn)各類產(chǎn)品特點(diǎn)首期項(xiàng)目描述經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總占地面積：469894平方米總建筑面積： 345385平方米容積率： 0.655綠化率： 36.4%地號地號多層（多層（套套）小高層（小高層（套套）獨(dú)院住宅（獨(dú)院住宅（套）套）聯(lián)排別墅（聯(lián)排別墅（套套）獨(dú)立別墅（獨(dú)立別墅（套）套）2#47 70 34 3#126

5、70314#11038156#383963 347#38345529 合計(jì)28325415311863多種產(chǎn)品混合城區(qū)首期鳥瞰圖獨(dú)院住宅分布容積率:0.43-0.53獨(dú)院住宅鳥瞰圖院墅效果圖院墅特點(diǎn)源自于意大利的Road Villa，具有獨(dú)創(chuàng)性、唯一性；以聯(lián)體別墅的容積率，得到獨(dú)立別墅的居住享受；面積在220-250平米，建筑主體圍繞庭院展開，房型設(shè)計(jì)合理，符合上海的居住習(xí)慣，具有較好的內(nèi)部空間享受；立面簡潔而富有變化，且組團(tuán)整體沿街面的立面變化富有節(jié)奏感；室內(nèi)及庭院地坪抬高1米，與路面保持1米落差，充分保證住戶的私密性，可在庭院中俯瞰道路，與外部保持較好的聯(lián)系；庭院面積在80-160平米，有

6、院墻圍合，空間利用率高，私密性極高；室內(nèi)空間與庭院的外部空間互動(dòng)較強(qiáng)，整體建筑空間更具有情趣感。 聯(lián)排別墅分布容積率:0.67-0.89聯(lián)排別墅鳥瞰圖聯(lián)排別墅特點(diǎn)聯(lián)體別墅處于首期的中央商業(yè)帶，南面沿運(yùn)河排布，北面沿水廣場或商業(yè)帶排布，既處繁華，又擁有景觀優(yōu)勢；與城市中心商業(yè)相結(jié)合，部分底層為商業(yè)，真正意義上的城市中心的TOWNHOUSE生活；臨運(yùn)河部分聯(lián)排擁有親水私家碼頭，具有獨(dú)特性和唯一性。 贈送中央空調(diào)機(jī)組水岸多層分布容積率:0.90-97平層公寓平面圖平層公寓鳥瞰圖位于整個(gè)社區(qū)最北部，沿中心河或景觀廣場排布；以4層設(shè)計(jì)為主，配備電梯，屬于罕有的4層帶電梯公寓產(chǎn)品；1-2層復(fù)式設(shè)計(jì)，3、4

7、層退臺設(shè)計(jì)，短進(jìn)深、大面寬，層次豐富的立面效果；1-2層復(fù)式170 m2，3、4層150 m2，屬于高檔公寓設(shè)計(jì)1-2層復(fù)式贈送私家花園，3層送露臺，4層送頂層空中花園；多空間居住享受；水岸多層特點(diǎn)小高層分布容積率:1.41-1.76小高層公寓效果圖小高層公寓特點(diǎn)位于別墅社內(nèi)的小高層產(chǎn)品，屹立于整個(gè)城區(qū)中，屬于城市中的高檔公寓；150-300米超大棟距，擁有開闊的視野，極好的視覺效果；10米短進(jìn)深、34米大面寬，通透性好，舒適的空間享受；150-190 m22房、3房；330 m2大平層、獨(dú)門獨(dú)戶設(shè)計(jì)；頂層附送空中花園，多層次空間享受；10層小高層，2部電梯配置；每戶贈送住戶空調(diào)機(jī)組； 鄰里商

8、業(yè)分布分散分布的社區(qū)商業(yè)分散分布的社區(qū)商業(yè)2、規(guī)劃透析各類產(chǎn)品容積率及房型面積產(chǎn)品類型建筑容積率房型面積（m2 ）獨(dú)立別墅（容積率原因改為豪華獨(dú)院）0.41280-320（120-150地下室）院墅0.43-0.53220-240聯(lián)排別墅0.67-0.89180-220平層公寓(4F)0.90-97145-154（3、4F平層）170-190（1/2F復(fù)式）小高層公寓(11F)1.41-1.76150-190何以如此規(guī)劃產(chǎn)品？遵循規(guī)劃原則，達(dá)到規(guī)劃目標(biāo)1、造一座新城2、適度開放社區(qū)3、公寓、別墅適度混合的社區(qū)4、三城七鎮(zhèn)之示范5、可持續(xù)性發(fā)展的城市：居住客源為主，控制投資客比例浦江鎮(zhèn)土地屬性1

9、、地理位置：屬于別墅區(qū)概念2、三城七鎮(zhèn)中距離市中心最近的鎮(zhèn)但：仍然位于外環(huán)外，公共交通不缺乏，軌道交通尚處于規(guī)劃階段 第一次購房需求無法導(dǎo)入，特別是公寓客3、缺乏區(qū)域客源支撐周邊人口少，工業(yè)區(qū)尚處于起步階段，缺乏區(qū)域客源、缺乏產(chǎn)業(yè)客源面向全市客源！客源定位1、市區(qū)客戶（主導(dǎo)）、市區(qū)客戶（主導(dǎo)）2、外地客戶（部分）、外地客戶（部分）3、區(qū)域客戶（少量）、區(qū)域客戶（少量）4、外籍客戶（少量）、外籍客戶（少量）區(qū)域客源缺乏，城區(qū)規(guī)劃：面對全市性客源1、市區(qū)客戶、市區(qū)客戶：本案的主導(dǎo)客戶來源：本案的主導(dǎo)客戶來源主要來自于盧灣、黃浦、徐匯、靜安等市中心區(qū)域，以交通動(dòng)線引導(dǎo)而來，即通過盧浦大橋、徐浦大橋兩

10、條動(dòng)線導(dǎo)入；人民廣場周邊、淮海路、徐家匯高級寫字樓辦公的企業(yè)管理層、高級職員，以及部分具有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力動(dòng)拆遷居民；這些客戶主要由于本案與其工作地點(diǎn)交通較為便利，動(dòng)拆遷居民中具有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力者考慮與市中心交通便捷，追求較好生活品質(zhì)，從而選擇購買本案產(chǎn)品。2、外地客戶、外地客戶：港臺、江浙一帶客戶較高：港臺、江浙一帶客戶較高主要是來自港臺、江浙、深圳等地區(qū)；呈現(xiàn)抱團(tuán)購買的特點(diǎn)。外地客戶已經(jīng)成為上海高檔社區(qū)不可或缺的一部分，“新浦江城”定位為高檔社區(qū)，“新浦江城”將在上海引起轟動(dòng)，對外地客戶的吸引力非常大，必定將吸引外地客戶前來購買；這部分客戶具有較強(qiáng)的購買力，投資客的比例將較高。華僑城品牌的忠實(shí)追

11、隨者3、區(qū)域客戶：產(chǎn)業(yè)客，鎮(zhèn)區(qū)公務(wù)員、區(qū)域客戶：產(chǎn)業(yè)客，鎮(zhèn)區(qū)公務(wù)員 4、外籍客戶：主要為海外華人，投資、自住兼顧外籍客戶：主要為海外華人，投資、自住兼顧 地塊屬性、客源層次決定戶型面積外環(huán)線外、公共交通匱乏決定：首期主要面對二次置業(yè)客戶盧浦大橋：道路交通發(fā)達(dá)，面對有車族華僑城品牌：高端群體針對改善型居住客戶，追求舒適型，公寓戶型要比普通公寓面積放大10-15平米各類產(chǎn)品面積規(guī)劃產(chǎn)品類型建筑容積率房型面積（m2 ）獨(dú)立別墅（容積率原因改為豪華獨(dú)院）0.41280-320（120-150地下室）獨(dú)院別墅0.43-0.53220-240聯(lián)排別墅0.67-0.89180-220平層公寓(4F)0.90

12、-97145-154（3、4F平層）170-190（1/2F復(fù)式）小高層公寓(11F)1.41-1.76150-190根據(jù)容積率不同，設(shè)計(jì)具有梯度性房型面積；避免面積沖突價(jià)格制定價(jià)格制定原則市場比較法結(jié)合成本法根據(jù)各類產(chǎn)品不同價(jià)值設(shè)定產(chǎn)品價(jià)格各類產(chǎn)品價(jià)格具有梯度性，總價(jià)區(qū)分，不沖突、不重疊價(jià)格制定產(chǎn)品類型建筑容積率房型面積（m2 ）平均價(jià)格總價(jià)范圍獨(dú)立別墅（調(diào)整為豪華獨(dú)院）0.41280-320（120-150地下室）25000560-640獨(dú)院別墅0.43-0.53220-24016000350-500聯(lián)排別墅0.67-0.89180-2209000160-200平層公寓(4F)0.90-9

13、7145-154（3、4F平層）170-190（1/2F復(fù)式）8000116-140136-150小高層公寓(11F)1.41-1.76150-1907800120-150營銷分析推廣策略先塑造城區(qū)形象，“新浦江城”之規(guī)劃特色再推建筑產(chǎn)品：新浦江城主導(dǎo)名下之產(chǎn)品梯隊(duì)之院墅、之水岸公寓 （必以新浦江城做為前綴，主導(dǎo)下的各類產(chǎn)品）先塑造城區(qū)概念：平面廣告再推建筑產(chǎn)品：平面廣告院墅小高層水岸聯(lián)排水岸公寓景觀公寓銷售策略1、原創(chuàng)院墅打開市場2、有效積累，節(jié)點(diǎn)引爆；3、小幅快跑；“短、頻、快”4、多批少量推案，壓迫式銷售首推院墅原因市場大環(huán)境低迷，普通產(chǎn)品無法吸引客戶原創(chuàng)性：易為客戶接受，引起市場輿論市場稀缺性、唯一性：易獲得市場追捧無價(jià)格參考性，弱化客戶對區(qū)域價(jià)格的抗性提升公寓、聯(lián)排產(chǎn)品價(jià)格充分有效積累，節(jié)點(diǎn)引爆各類產(chǎn)品均保證了長時(shí)間的預(yù)約小幅快跑；多批少量推案，壓迫式銷售推出時(shí)間推出時(shí)間推出套數(shù)推出套數(shù)產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品形態(tài)05-04-2917獨(dú)院05-05-2822獨(dú)院05-07-2314獨(dú)院05-08-2377小高層05-08-2876