情景5個(gè)人住房規(guī)劃.

1、小思考：你會(huì)小思考：你會(huì)選擇買房，還選擇買房，還是選擇租房？是選擇租房？ 熟悉房地產(chǎn)及房地產(chǎn)投資的相關(guān)知識(shí) 進(jìn)行購(gòu)房或租房決策 測(cè)算個(gè)人購(gòu)房支付能力 實(shí)施購(gòu)房或換房規(guī)劃 進(jìn)行個(gè)人房屋抵押貸款決策 任務(wù)十：認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)和房地產(chǎn)投資任務(wù)十：認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)和房地產(chǎn)投資 【學(xué)習(xí)目標(biāo)學(xué)習(xí)目標(biāo)】 了解房地產(chǎn)的相關(guān)知識(shí)了解房地產(chǎn)的相關(guān)知識(shí) 掌握個(gè)人房地產(chǎn)投資的相關(guān)知識(shí)掌握個(gè)人房地產(chǎn)投資的相關(guān)知識(shí) 能夠根據(jù)實(shí)際情況選擇適合的投資能夠根據(jù)實(shí)際情況選擇適合的投資 方式方式 能夠正確評(píng)估房地產(chǎn)投資價(jià)值能夠正確評(píng)估房地產(chǎn)投資價(jià)值 1.房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)的概念 2.房地產(chǎn)的分類房地產(chǎn)的分類 房地產(chǎn)是房產(chǎn)房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的合

2、稱，和地產(chǎn)的合稱，房產(chǎn)是物業(yè)建成房產(chǎn)是物業(yè)建成后的置業(yè)投資，后的置業(yè)投資，地產(chǎn)是購(gòu)買土地地產(chǎn)是購(gòu)買土地使用權(quán)的開發(fā)投資。使用權(quán)的開發(fā)投資。對(duì)個(gè)人投資者對(duì)個(gè)人投資者所說(shuō)的房地產(chǎn)所說(shuō)的房地產(chǎn)一般是指房產(chǎn)。一般是指房產(chǎn)。家庭購(gòu)買房產(chǎn)家庭購(gòu)買房產(chǎn)的目的的目的一是自??；一是自??；二是獲得二是獲得預(yù)期收益預(yù)期收益。 前者是消費(fèi)行為，前者是消費(fèi)行為，后者是投資行為。后者是投資行為。但現(xiàn)實(shí)中，但現(xiàn)實(shí)中，并不是區(qū)分得并不是區(qū)分得很嚴(yán)格。很嚴(yán)格。1.房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)的概念2.房地產(chǎn)的分類房地產(chǎn)的分類房地產(chǎn)房地產(chǎn)按性質(zhì)分類按性質(zhì)分類按時(shí)間分類按時(shí)間分類期房房改房經(jīng)濟(jì)適用房解困房安居房商品房現(xiàn)房由房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建

3、設(shè)并出售、出租的房屋。由房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售、出租的房屋。直接以成本價(jià)向城鎮(zhèn)居民中低收入家庭出售的住房，優(yōu)先出售給直接以成本價(jià)向城鎮(zhèn)居民中低收入家庭出售的住房，優(yōu)先出售給無(wú)房戶、危房戶和住房困難戶，在同等條件下優(yōu)先出售給離退休無(wú)房戶、危房戶和住房困難戶，在同等條件下優(yōu)先出售給離退休職工、教師中的住房困難戶，不售給高收入家庭。職工、教師中的住房困難戶，不售給高收入家庭。指各級(jí)地方政府為解決本地城鎮(zhèn)居民中的特別困難戶，指各級(jí)地方政府為解決本地城鎮(zhèn)居民中的特別困難戶，困難戶和擁擠戶住房問(wèn)題而專門修建的住房。困難戶和擁擠戶住房問(wèn)題而專門修建的住房。指根據(jù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃安排建設(shè)的住宅，由

4、國(guó)家統(tǒng)一下達(dá)計(jì)劃，用指根據(jù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃安排建設(shè)的住宅，由國(guó)家統(tǒng)一下達(dá)計(jì)劃，用地一般實(shí)行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對(duì)各種經(jīng)批準(zhǔn)的收費(fèi)實(shí)行減半地一般實(shí)行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對(duì)各種經(jīng)批準(zhǔn)的收費(fèi)實(shí)行減半增收，出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按保本微利原則確定。增收，出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按保本微利原則確定。 商品房商品房安居房安居房 解困房解困房 經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用房房改房房改房所有是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國(guó)家和縣級(jí)以上政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，所有是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國(guó)家和縣級(jí)以上政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買已建公有住房。按成本價(jià)購(gòu)買的，房屋所有權(quán)歸職

5、工按照成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買已建公有住房。按成本價(jià)購(gòu)買的，房屋所有權(quán)歸職工個(gè)人所有；按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的，職工擁有部分房屋所有權(quán)，一般個(gè)人所有；按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的，職工擁有部分房屋所有權(quán)，一般5年后歸職工個(gè)年后歸職工個(gè)人。人。2-1.房地產(chǎn)按性質(zhì)分類房地產(chǎn)按性質(zhì)分類開發(fā)商開發(fā)商商品房預(yù)售許可證商品房預(yù)售許可證商品房商品房預(yù)售合同預(yù)售合同 現(xiàn)房現(xiàn)房開發(fā)商開發(fā)商房地產(chǎn)權(quán)證房地產(chǎn)權(quán)證商品房買賣合商品房買賣合同同期房期房2-2.房地產(chǎn)按時(shí)間分類房地產(chǎn)按時(shí)間分類 1.房地產(chǎn)投資的概念房地產(chǎn)投資的概念 2.房地產(chǎn)投資的方式房地產(chǎn)投資的方式 3.房地產(chǎn)投資的優(yōu)缺點(diǎn)房地產(chǎn)投資的優(yōu)缺點(diǎn) 4.房地產(chǎn)價(jià)格的基本構(gòu)成要素房地產(chǎn)價(jià)格

6、的基本構(gòu)成要素 5.影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素 6.房地產(chǎn)投資價(jià)值評(píng)估房地產(chǎn)投資價(jià)值評(píng)估-房地產(chǎn)投資是以獲取期望收房地產(chǎn)投資是以獲取期望收益為目的，將貨幣資本投入房益為目的，將貨幣資本投入房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、中介服務(wù)和地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、中介服務(wù)和房地產(chǎn)金融資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。房地產(chǎn)金融資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。2.房地產(chǎn)投資的方式房地產(chǎn)投資的方式直接購(gòu)房，可自住、可出租，適合資金實(shí)力較強(qiáng)的家庭。直接購(gòu)房，可自住、可出租，適合資金實(shí)力較強(qiáng)的家庭。 以租代購(gòu)，投資者簽訂購(gòu)租合同，租戶可在一定期限內(nèi)購(gòu)買此房，以租代購(gòu)，投資者簽訂購(gòu)租合同，租戶可在一定期限內(nèi)購(gòu)買此房，并以租金抵消部分房款，適合開始資金不夠

7、，以后收入增加有能力并以租金抵消部分房款，適合開始資金不夠，以后收入增加有能力購(gòu)買的家庭。購(gòu)買的家庭。 以租養(yǎng)貸，投資者貸款購(gòu)買住房，然后通過(guò)出租此房屋的租金來(lái)償以租養(yǎng)貸，投資者貸款購(gòu)買住房，然后通過(guò)出租此房屋的租金來(lái)償還貸款，適合當(dāng)前已有相當(dāng)數(shù)量的資金，但以后收入可能不穩(wěn)定的還貸款，適合當(dāng)前已有相當(dāng)數(shù)量的資金，但以后收入可能不穩(wěn)定的家庭家庭買賣樓花，購(gòu)買預(yù)建的樓盤，只需房?jī)r(jià)的買賣樓花，購(gòu)買預(yù)建的樓盤，只需房?jī)r(jià)的10%10%左右，如果房?jī)r(jià)上升，左右，如果房?jī)r(jià)上升，可賣出獲利。相當(dāng)于期貨功能，風(fēng)險(xiǎn)較大。適合風(fēng)險(xiǎn)承受力較強(qiáng)、可賣出獲利。相當(dāng)于期貨功能，風(fēng)險(xiǎn)較大。適合風(fēng)險(xiǎn)承受力較強(qiáng)、激進(jìn)型的投資者。

8、激進(jìn)型的投資者。房地產(chǎn)投資券，到期可得本息，流動(dòng)性好，收益穩(wěn)定。房地產(chǎn)投資券，到期可得本息，流動(dòng)性好，收益穩(wěn)定。房地產(chǎn)證券，通過(guò)發(fā)行證券，將小資金匯集后購(gòu)買房地產(chǎn)或產(chǎn)權(quán)單房地產(chǎn)證券，通過(guò)發(fā)行證券，將小資金匯集后購(gòu)買房地產(chǎn)或產(chǎn)權(quán)單位。所購(gòu)房地產(chǎn)可統(tǒng)一通過(guò)管理機(jī)構(gòu)出租，從租金中分得利潤(rùn)，適位。所購(gòu)房地產(chǎn)可統(tǒng)一通過(guò)管理機(jī)構(gòu)出租，從租金中分得利潤(rùn)，適合小額投資者。合小額投資者。小思考：如果投小思考：如果投資房地產(chǎn)，你會(huì)資房地產(chǎn)，你會(huì)選擇哪種方式？選擇哪種方式？ 具有保值功能。具有保值功能。具有增值功能。具有增值功能?？捎^的收益率，收益主要來(lái)源于持有可觀的收益率，收益主要來(lái)源于持有期的租金收入和買賣價(jià)差

9、。期的租金收入和買賣價(jià)差。具有財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)。具有財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)。個(gè)人房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)杠桿使用例表個(gè)人房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)杠桿使用例表表表10-1 個(gè)人房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)杠桿使用例表個(gè)人房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)杠桿使用例表缺乏流動(dòng)性。缺乏流動(dòng)性。投資金額比較大。投資金額比較大。政策風(fēng)險(xiǎn)，如土地政策、城政策風(fēng)險(xiǎn)，如土地政策、城市規(guī)劃、房地產(chǎn)稅收、租金管市規(guī)劃、房地產(chǎn)稅收、租金管制等。制等。道德風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商違規(guī)、欺道德風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商違規(guī)、欺騙如房屋的質(zhì)量、合同的不公騙如房屋的質(zhì)量、合同的不公正、產(chǎn)權(quán)的不完善。正、產(chǎn)權(quán)的不完善。 4.房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成要素（房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成要素（1） （1）土地成本。土地成本主要可以分解為土地出

10、讓金、）土地成本。土地成本主要可以分解為土地出讓金、土地拆遷整治費(fèi)用、城市建設(shè)配套費(fèi)、征地、拆遷和安置費(fèi)土地拆遷整治費(fèi)用、城市建設(shè)配套費(fèi)、征地、拆遷和安置費(fèi)用等內(nèi)容。據(jù)開發(fā)商提供的資料，土地成本約占房?jī)r(jià)的用等內(nèi)容。據(jù)開發(fā)商提供的資料，土地成本約占房?jī)r(jià)的30。 （2）房屋建造的成本。這部分成本包括勘探設(shè)計(jì)，前期）房屋建造的成本。這部分成本包括勘探設(shè)計(jì)，前期工程費(fèi)及建筑、安裝成本。據(jù)開發(fā)商公布，這部分成本約占工程費(fèi)及建筑、安裝成本。據(jù)開發(fā)商公布，這部分成本約占房?jī)r(jià)總額的房?jī)r(jià)總額的40。由于建筑材料、勞動(dòng)力價(jià)格的剛性，這部。由于建筑材料、勞動(dòng)力價(jià)格的剛性，這部分成本相對(duì)比較透明，波動(dòng)相對(duì)較小。分成本

11、相對(duì)比較透明，波動(dòng)相對(duì)較小。 （3）開發(fā)商的利潤(rùn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)開發(fā)商的銷售毛利）開發(fā)商的利潤(rùn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)開發(fā)商的銷售毛利至少占房?jī)r(jià)的至少占房?jī)r(jià)的15-18。4.房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成要素（房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成要素（2） （4）稅費(fèi)支出。這部分支出主要包括管理、銷售、財(cái)務(wù)費(fèi)）稅費(fèi)支出。這部分支出主要包括管理、銷售、財(cái)務(wù)費(fèi)用以及有關(guān)的稅費(fèi)。其中管理費(fèi)根據(jù)城市地域特點(diǎn)一般為房用以及有關(guān)的稅費(fèi)。其中管理費(fèi)根據(jù)城市地域特點(diǎn)一般為房?jī)r(jià)的價(jià)的2-3；前、中、后期的營(yíng)銷和宣傳支出主要包括廣告投；前、中、后期的營(yíng)銷和宣傳支出主要包括廣告投放、售樓處建設(shè)維護(hù)以及相關(guān)的人力費(fèi)用，約占房?jī)r(jià)的放、售樓處建設(shè)維護(hù)以及相關(guān)的人

12、力費(fèi)用，約占房?jī)r(jià)的8左左右；財(cái)務(wù)費(fèi)用受到杠桿使用水平的影響較大，波動(dòng)也較大；右；財(cái)務(wù)費(fèi)用受到杠桿使用水平的影響較大，波動(dòng)也較大；稅金包括營(yíng)業(yè)稅、增值稅、所得稅、契稅、城市維護(hù)建設(shè)稅金包括營(yíng)業(yè)稅、增值稅、所得稅、契稅、城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)、教育費(fèi)附加、印花稅等。稅費(fèi)支出部分約占房?jī)r(jià)的費(fèi)、教育費(fèi)附加、印花稅等。稅費(fèi)支出部分約占房?jī)r(jià)的15-20。 （5）其他支出。例如由于市場(chǎng)或政策變化而帶來(lái)的土地成）其他支出。例如由于市場(chǎng)或政策變化而帶來(lái)的土地成本、建造成本、市場(chǎng)售價(jià)、開發(fā)周期、貸款利率等方面的變本、建造成本、市場(chǎng)售價(jià)、開發(fā)周期、貸款利率等方面的變化。一般來(lái)說(shuō)，不可預(yù)見的費(fèi)用可能占到房?jī)r(jià)的化。一般來(lái)說(shuō)，不

13、可預(yù)見的費(fèi)用可能占到房?jī)r(jià)的5。 一般因素，包括社會(huì)因素、經(jīng)濟(jì)因素、一般因素，包括社會(huì)因素、經(jīng)濟(jì)因素、行政因素、心理因素。行政因素、心理因素。地域因素，指房地產(chǎn)所在地區(qū)、城市、地域因素，指房地產(chǎn)所在地區(qū)、城市、區(qū)位、地段的因素。區(qū)位、地段的因素。個(gè)別因素，可分為宗地條件和建筑物個(gè)別因素，可分為宗地條件和建筑物類別的影響。類別的影響。5-1.影響房地產(chǎn)價(jià)格的一般因素影響房地產(chǎn)價(jià)格的一般因素 經(jīng)濟(jì)因素包括：經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素；財(cái)政金融因素；經(jīng)濟(jì)因素包括：經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素；財(cái)政金融因素；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)因素。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)因素。 社會(huì)因素包括：人口因素；家庭規(guī)模因素；房社會(huì)因素包括：人口因素；家庭規(guī)模因素；房地產(chǎn)投機(jī)因素；教

14、育科研水平和治安因素；社會(huì)地產(chǎn)投機(jī)因素；教育科研水平和治安因素；社會(huì)福利因素。福利因素。 行政因素包括：土地使用制度與住房制度、地行政因素包括：土地使用制度與住房制度、地價(jià)政策；城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)價(jià)政策；城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略；稅收制度、投資傾斜、優(yōu)惠政策；行政隸屬略；稅收制度、投資傾斜、優(yōu)惠政策；行政隸屬關(guān)系變更；交通管制。關(guān)系變更；交通管制。 心理因素。心理因素。 5-2 .影響房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)域因素影響房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)域因素 區(qū)域因素是某一特定區(qū)域內(nèi)的自然條件區(qū)域因素是某一特定區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、行政、技術(shù)因素等產(chǎn)生的與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、行政、技術(shù)因素等產(chǎn)生

15、的區(qū)域性特征。具體包括：區(qū)域性特征。具體包括： 商服繁華因素；商服繁華因素； 道路通達(dá)因素；道路通達(dá)因素； 交通便捷因素；交通便捷因素； 城市設(shè)施狀況因素；城市設(shè)施狀況因素； 環(huán)境狀況因素等。環(huán)境狀況因素等。 5-3.影響房地產(chǎn)價(jià)格的個(gè)別因素影響房地產(chǎn)價(jià)格的個(gè)別因素 個(gè)別因素分為土地個(gè)別因素與建筑物個(gè)別因素，個(gè)別因素分為土地個(gè)別因素與建筑物個(gè)別因素，是宗地（亦稱土地，是指一宗地權(quán)屬界址線范圍是宗地（亦稱土地，是指一宗地權(quán)屬界址線范圍內(nèi)的土地）或具體房產(chǎn)的特征對(duì)價(jià)格產(chǎn)生影響的內(nèi)的土地）或具體房產(chǎn)的特征對(duì)價(jià)格產(chǎn)生影響的因素。因素。 土地的個(gè)別因素包括：區(qū)位因素；面積因素、土地的個(gè)別因素包括：區(qū)位因

16、素；面積因素、寬度因素、深度因素；形狀因素；地力因素、地寬度因素、深度因素；形狀因素；地力因素、地質(zhì)因素、地勢(shì)因素、地形因素；容積率因素；用質(zhì)因素、地勢(shì)因素、地形因素；容積率因素；用途因素；土地使用年期因素。途因素；土地使用年期因素。 建筑物的個(gè)別因素包括：面積、結(jié)構(gòu)、材料等；建筑物的個(gè)別因素包括：面積、結(jié)構(gòu)、材料等；設(shè)計(jì)、設(shè)備等是否良好；施工質(zhì)量；法律限制；設(shè)計(jì)、設(shè)備等是否良好；施工質(zhì)量；法律限制；建筑物是否與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。建筑物是否與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。 6.6.房地產(chǎn)投資價(jià)值評(píng)估房地產(chǎn)投資價(jià)值評(píng)估房?jī)r(jià)收入比房?jī)r(jià)收入比租金乘數(shù)租金乘數(shù)月收入房貸月收入房貸最大可負(fù)擔(dān)比率最大可負(fù)擔(dān)比率房?jī)r(jià)是否合

17、理的指標(biāo)6-1.房?jī)r(jià)收入比房?jī)r(jià)收入比 一個(gè)國(guó)家的平均房?jī)r(jià)收入比通常用家庭年一個(gè)國(guó)家的平均房?jī)r(jià)收入比通常用家庭年平均總收入與一套房屋的平均價(jià)格之比來(lái)平均總收入與一套房屋的平均價(jià)格之比來(lái)計(jì)算。計(jì)算公式為：計(jì)算。計(jì)算公式為： 房?jī)r(jià)收入比房?jī)r(jià)收入比=每戶住房總價(jià)每戶住房總價(jià)每戶家庭年總每戶家庭年總收入收入 合理的房?jī)r(jià)收入比數(shù)值的確定，可參考國(guó)合理的房?jī)r(jià)收入比數(shù)值的確定，可參考國(guó)際常規(guī)數(shù)據(jù)，如世界銀行和聯(lián)合國(guó)人居中際常規(guī)數(shù)據(jù)，如世界銀行和聯(lián)合國(guó)人居中心分別得出的心分別得出的“合理的住房?jī)r(jià)格合理的住房?jī)r(jià)格”支出，支出，應(yīng)該為每個(gè)家庭應(yīng)該為每個(gè)家庭36年和年和46年的收入。年的收入。 6-2.租金乘數(shù)租金乘

18、數(shù) 即房?jī)r(jià)租金比，是用房屋總價(jià)去除以每年即房?jī)r(jià)租金比，是用房屋總價(jià)去除以每年的租金，國(guó)際上一般以的租金，國(guó)際上一般以1215倍為宜。如果倍為宜。如果一處房產(chǎn)的租金乘數(shù)超過(guò)一處房產(chǎn)的租金乘數(shù)超過(guò)15倍，很可能會(huì)倍，很可能會(huì)帶來(lái)負(fù)現(xiàn)金流，就不值得投資了。帶來(lái)負(fù)現(xiàn)金流，就不值得投資了。 需要注意的是，此方法未考慮房屋空置與需要注意的是，此方法未考慮房屋空置與欠租損失及營(yíng)業(yè)費(fèi)用、融資和稅收的影響。欠租損失及營(yíng)業(yè)費(fèi)用、融資和稅收的影響。 計(jì)算公式如下：計(jì)算公式如下： 租金乘數(shù)租金乘數(shù)=房?jī)r(jià)總額房?jī)r(jià)總額每年潛在的租金收入每年潛在的租金收入 6-3.月收入的房貸最大可負(fù)擔(dān)比率月收入的房貸最大可負(fù)擔(dān)比率按照國(guó)

19、際通行的看法，月收入的按照國(guó)際通行的看法，月收入的1/3是房是房貸按揭的一條警戒線，越過(guò)此警戒線，貸按揭的一條警戒線，越過(guò)此警戒線，將出現(xiàn)較大的還貸風(fēng)險(xiǎn)，并可能影響將出現(xiàn)較大的還貸風(fēng)險(xiǎn)，并可能影響生活質(zhì)量。生活質(zhì)量。如果該比例超過(guò)如果該比例超過(guò)50%，就會(huì)嚴(yán)重影響購(gòu)，就會(huì)嚴(yán)重影響購(gòu)房者的正常生活。房者的正常生活。 任務(wù)十一：編制個(gè)人住房規(guī)劃任務(wù)十一：編制個(gè)人住房規(guī)劃 【學(xué)習(xí)目標(biāo)學(xué)習(xí)目標(biāo)】 認(rèn)識(shí)個(gè)人住房規(guī)劃認(rèn)識(shí)個(gè)人住房規(guī)劃 能夠測(cè)算個(gè)人支付能力能夠測(cè)算個(gè)人支付能力 能夠選擇適合的住房抵押貸款能夠選擇適合的住房抵押貸款 能夠準(zhǔn)確計(jì)算住房抵押貸款的能夠準(zhǔn)確計(jì)算住房抵押貸款的 還款金額還款金額 能夠編

20、制住房規(guī)劃能夠編制住房規(guī)劃 住房規(guī)劃住房規(guī)劃包括租包括租房房、購(gòu)房購(gòu)房、換房換房與房貸規(guī)劃與房貸規(guī)劃，規(guī)劃是否適宜會(huì)影響家規(guī)劃是否適宜會(huì)影響家庭整體財(cái)務(wù)狀況與現(xiàn)金流量庭整體財(cái)務(wù)狀況與現(xiàn)金流量，必須相必須相當(dāng)慎重當(dāng)慎重。1.個(gè)人個(gè)人/家庭住房規(guī)劃流程圖家庭住房規(guī)劃流程圖居住居住需求需求空間空間需求需求環(huán)境環(huán)境需求需求家庭家庭人口人口生活生活品品質(zhì)質(zhì)是是否否租租房房決策決策是否是否購(gòu)房購(gòu)房房房?jī)r(jià)價(jià)成成長(zhǎng)長(zhǎng)率率居住年居住年數(shù)數(shù)負(fù)擔(dān)負(fù)擔(dān)能力能力利率水利率水平平購(gòu)房購(gòu)房或或租房租房決決策策購(gòu)房購(gòu)房規(guī)劃規(guī)劃自自備備款款貸款貸款總價(jià)總價(jià)區(qū)區(qū)位位面面積積類類別別用用途途房房租租成成長(zhǎng)長(zhǎng)率率購(gòu)房購(gòu)房不像子女教育

21、不像子女教育與退與退休，休，具有不可替代性，具有不可替代性，對(duì)資金不充裕對(duì)資金不充裕的人而言，的人而言，租租房房也是不也是不錯(cuò)錯(cuò)的的選擇選擇。 2.購(gòu)房與租房決策考量購(gòu)房與租房決策考量 1.防止房屋購(gòu)入后無(wú)力負(fù)擔(dān)貸款防止房屋購(gòu)入后無(wú)力負(fù)擔(dān)貸款 2.擬定合理的住房計(jì)劃擬定合理的住房計(jì)劃 3.迫使個(gè)人迫使個(gè)人/家庭有目的的儲(chǔ)蓄家庭有目的的儲(chǔ)蓄 4.規(guī)劃購(gòu)房現(xiàn)金流量，科學(xué)選擇貸款計(jì)劃規(guī)劃購(gòu)房現(xiàn)金流量，科學(xué)選擇貸款計(jì)劃 1.購(gòu)房或租房的優(yōu)缺點(diǎn)購(gòu)房或租房的優(yōu)缺點(diǎn) 2.購(gòu)房或租房的決策購(gòu)房或租房的決策方法方法 3.購(gòu)房或租房決策的購(gòu)房或租房決策的影響因素影響因素1.購(gòu)房或租房的優(yōu)缺點(diǎn)分析購(gòu)房或租房的優(yōu)缺點(diǎn)

22、分析表表11-1 購(gòu)房與租房的優(yōu)缺點(diǎn)分析購(gòu)房與租房的優(yōu)缺點(diǎn)分析年成本法：是指比較購(gòu)房與租年成本法：是指比較購(gòu)房與租房的年成本，選擇成本較小的房的年成本，選擇成本較小的方式的一種決策方法方式的一種決策方法。購(gòu)房年成本購(gòu)房年成本= =首付款首付款機(jī)會(huì)成本率機(jī)會(huì)成本率+ +貸款余額貸款余額貸款利率貸款利率+ +年維修費(fèi)及稅年維修費(fèi)及稅金金+ +折舊折舊租房年成本租房年成本= =租房押金租房押金機(jī)會(huì)成本率機(jī)會(huì)成本率+ +年租金年租金2-1.購(gòu)房與租房決策購(gòu)房與租房決策年成本法年成本法年成本法例題年成本法例題 例題例題11-1 某地區(qū)一套某地區(qū)一套100平米的房平米的房 子，均價(jià)每平米子，均價(jià)每平米10

23、000元。如元。如 果購(gòu)房，需要首付果購(gòu)房，需要首付30萬(wàn)元，另萬(wàn)元，另 貸款貸款70萬(wàn)元，貸款利率為萬(wàn)元，貸款利率為 7%，房屋每年折舊，房屋每年折舊2%。如果。如果租房，每月租金為租房，每月租金為4000元，押金元，押金3個(gè)月。假個(gè)月。假設(shè)購(gòu)房首付款和租房押金的機(jī)會(huì)成本為設(shè)購(gòu)房首付款和租房押金的機(jī)會(huì)成本為5%。請(qǐng)做出購(gòu)房與租房決策。請(qǐng)做出購(gòu)房與租房決策。年成本法例題解答年成本法例題解答 例題例題11-1 解：購(gòu)房與租房成本分析如下：解：購(gòu)房與租房成本分析如下： 購(gòu)房年成本購(gòu)房年成本=3000005%+7000007%+10000002%15000+49000+20000=84000元元 租

24、房年成本租房年成本=400012+400035%=48000+600=48600元元 租房年成本較購(gòu)房年成本低租房年成本較購(gòu)房年成本低35400元（元（84000-48600），月差），月差2950元，因此租房。元，因此租房。 還要考慮還要考慮房租是否房租是否每年調(diào)整每年調(diào)整房貸與房貸與房租稅收房租稅收房?jī)r(jià)房?jī)r(jià)漲升能力漲升能力利率走勢(shì)利率走勢(shì)2-1. 年成本法還要考慮以下問(wèn)題年成本法還要考慮以下問(wèn)題2-2.購(gòu)房與租房決策購(gòu)房與租房決策凈現(xiàn)值法凈現(xiàn)值法 凈現(xiàn)值法：凈現(xiàn)值法：是是考慮考慮在固定的居住在固定的居住期間期間內(nèi)，內(nèi)，將將租租房房及及購(gòu)房購(gòu)房的的現(xiàn)金流量還原至現(xiàn)值現(xiàn)金流量還原至現(xiàn)值，比比較

25、兩者較兩者的的現(xiàn)值較高者為現(xiàn)值較高者為劃算劃算 。 凈現(xiàn)值計(jì)算時(shí)只考慮現(xiàn)金流量，在年成本凈現(xiàn)值計(jì)算時(shí)只考慮現(xiàn)金流量，在年成本法中計(jì)算的租房押金利息與購(gòu)房折舊成本法中計(jì)算的租房押金利息與購(gòu)房折舊成本由于并非實(shí)際現(xiàn)金流出，所以不用作為現(xiàn)由于并非實(shí)際現(xiàn)金流出，所以不用作為現(xiàn)金流出；在年成本法中房貸只計(jì)利息，凈金流出；在年成本法中房貸只計(jì)利息，凈現(xiàn)值法中房貸計(jì)算的是本利平均攤還額?，F(xiàn)值法中房貸計(jì)算的是本利平均攤還額。 如果不打算如果不打算在同一在同一個(gè)個(gè)地方地方住住3 3年以上，年以上，最好還是最好還是以租代以租代購(gòu)購(gòu)。因因?yàn)闉? 3年內(nèi)房租年內(nèi)房租再再怎么上漲怎么上漲，仍仍會(huì)低于會(huì)低于房貸房貸利息的

26、利息的負(fù)擔(dān)負(fù)擔(dān)，若若購(gòu)房購(gòu)房者者有有裝潢裝潢又只住又只住3 3年，年，折折舊舊成本太高。成本太高。若每次若每次沒沒住多久住多久就要就要換房換房的的話話，房屋的交易成本，房屋的交易成本，如如中中介介費(fèi)費(fèi)用、契稅、用、契稅、土地土地增值增值稅等稅等合計(jì)合計(jì)也要也要房?jī)r(jià)房?jī)r(jià)的的3 3以上，以上，再加上自宅再加上自宅會(huì)會(huì)比租用比租用的居所的居所舍得裝修舍得裝修，除非房除非房?jī)r(jià)價(jià)3 3年內(nèi)年內(nèi)大幅上大幅上漲漲，否否則計(jì)則計(jì)入入中中介介及及裝修裝修等等費(fèi)用后費(fèi)用后的的凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值流出流出應(yīng)該都會(huì)應(yīng)該都會(huì)比租屋高比租屋高。 3.購(gòu)房或租房決策的影響因素購(gòu)房或租房決策的影響因素 （1）房租成長(zhǎng)率，房租成長(zhǎng)率越

27、高，購(gòu)房越劃）房租成長(zhǎng)率，房租成長(zhǎng)率越高，購(gòu)房越劃算；算； （2）房?jī)r(jià)成長(zhǎng)率，房?jī)r(jià)成長(zhǎng)率越高，購(gòu)房越劃）房?jī)r(jià)成長(zhǎng)率，房?jī)r(jià)成長(zhǎng)率越高，購(gòu)房越劃算；算； （3）居住年數(shù)，居住時(shí)間越長(zhǎng)，購(gòu)房越劃算；）居住年數(shù)，居住時(shí)間越長(zhǎng)，購(gòu)房越劃算； （4）利率水平，利率水平越高，租房越劃算；）利率水平，利率水平越高，租房越劃算； （5）房屋的持有成本，房屋的持有成本越高，）房屋的持有成本，房屋的持有成本越高，租房越劃算；租房越劃算； （6）租房押金，押金水平越高，購(gòu)房越劃算。）租房押金，押金水平越高，購(gòu)房越劃算。 若決定購(gòu)房就要衡量目前的能力，根據(jù)計(jì)若決定購(gòu)房就要衡量目前的能力，根據(jù)計(jì)劃購(gòu)房的時(shí)點(diǎn)、房屋坐落面積

28、及購(gòu)房者的劃購(gòu)房的時(shí)點(diǎn)、房屋坐落面積及購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)能力等，測(cè)算個(gè)人經(jīng)濟(jì)能力等，測(cè)算個(gè)人/家庭可負(fù)擔(dān)的房?jī)r(jià)，家庭可負(fù)擔(dān)的房?jī)r(jià)，決定買哪種類型的住房。決定買哪種類型的住房。 具體方法包括年收入概算法和目標(biāo)精算法。具體方法包括年收入概算法和目標(biāo)精算法。 可可負(fù)擔(dān)首付負(fù)擔(dān)首付款目前年收入款目前年收入負(fù)擔(dān)首付的負(fù)擔(dān)首付的比率上限比率上限年金終值年金終值系數(shù)系數(shù)目前目前凈資產(chǎn)凈資產(chǎn)復(fù)利終值系數(shù)復(fù)利終值系數(shù)可可負(fù)擔(dān)房貸負(fù)擔(dān)房貸目前年收入目前年收入復(fù)利終值系數(shù)復(fù)利終值系數(shù)負(fù)擔(dān)首付的負(fù)擔(dān)首付的比率上限比率上限年金現(xiàn)值年金現(xiàn)值系數(shù)系數(shù)可可負(fù)擔(dān)負(fù)擔(dān)房屋房屋總價(jià)總價(jià)可可負(fù)擔(dān)首付負(fù)擔(dān)首付款可款可負(fù)擔(dān)負(fù)擔(dān)房貸房貸可可負(fù)擔(dān)

29、負(fù)擔(dān)房屋房屋單價(jià)單價(jià)可可負(fù)擔(dān)房屋總價(jià)負(fù)擔(dān)房屋總價(jià)需求需求面積面積年收入概算法例題年收入概算法例題 例題例題11-2 方先生年收入方先生年收入6萬(wàn)元，預(yù)估萬(wàn)元，預(yù)估 收收 入成長(zhǎng)率為入成長(zhǎng)率為6%，40%為儲(chǔ)蓄首付款為儲(chǔ)蓄首付款 的比率上限。目前凈資產(chǎn)為的比率上限。目前凈資產(chǎn)為10萬(wàn)萬(wàn) 元，打算元，打算5年后購(gòu)買面積年后購(gòu)買面積80平方米的平方米的 房子，投資報(bào)酬率為房子，投資報(bào)酬率為8%，貸款年限，貸款年限 為為20年，利率為年，利率為7%。 請(qǐng)問(wèn)：方先生可負(fù)擔(dān)的房屋總價(jià)和房屋單請(qǐng)問(wèn)：方先生可負(fù)擔(dān)的房屋總價(jià)和房屋單價(jià)各是多少？?jī)r(jià)各是多少？ 年收入概算法例題解答年收入概算法例題解答 例題例題11

30、-2 解：可負(fù)擔(dān)首付款解：可負(fù)擔(dān)首付款=6000040%5.667（n=5，r=8%的年金終值系數(shù)）的年金終值系數(shù)）+1000001.469（n=5，r=8%的復(fù)利終值系數(shù)）的復(fù)利終值系數(shù)）=136008+146900=282908元元 可負(fù)擔(dān)房貸款可負(fù)擔(dān)房貸款=600001.338（n=5，r=6%的的年金終值系數(shù)）年金終值系數(shù)）40%10.594（n=20，r=7%的年金現(xiàn)值系數(shù)）的年金現(xiàn)值系數(shù)）340195元元 可負(fù)擔(dān)房屋總價(jià)可負(fù)擔(dān)房屋總價(jià)282908+340195=623103元元 可負(fù)擔(dān)房屋單價(jià)可負(fù)擔(dān)房屋單價(jià)623103807789元元 欲購(gòu)買欲購(gòu)買房屋房屋總價(jià)總價(jià)房屋單價(jià)房屋單價(jià)需

31、求面需求面積積需要支付的首付需要支付的首付款款欲購(gòu)買欲購(gòu)買房屋房屋總價(jià)總價(jià)（1按揭貸款成數(shù)比率）按揭貸款成數(shù)比率）需要支付的房貸需要支付的房貸欲購(gòu)買欲購(gòu)買房屋房屋總價(jià)總價(jià)按揭貸款比率按揭貸款比率每月償還的貸款本息每月償還的貸款本息需要支付的貸需要支付的貸款部分款部分年金現(xiàn)值系數(shù)年金現(xiàn)值系數(shù)目標(biāo)精算法例題目標(biāo)精算法例題 例題例題11-3 李先生所在城市房屋均李先生所在城市房屋均 價(jià)價(jià)8000元元/平米，李先生欲平米，李先生欲 購(gòu)買購(gòu)買100平米的房子作為婚平米的房子作為婚 房，按現(xiàn)行政策，可三成首房，按現(xiàn)行政策，可三成首 付，貸款七成，貸款期限付，貸款七成，貸款期限20年，貸款利率為年，貸款利率

32、為7%。 請(qǐng)計(jì)算李先生購(gòu)買房屋后每月需負(fù)擔(dān)的費(fèi)請(qǐng)計(jì)算李先生購(gòu)買房屋后每月需負(fù)擔(dān)的費(fèi)用。用。 目標(biāo)精算法例題解答目標(biāo)精算法例題解答 例題例題11-3 解：欲購(gòu)買的房屋總價(jià)解：欲購(gòu)買的房屋總價(jià)=8000100800000元元 需要支付的首付款需要支付的首付款80000030%=240000元元 需要支付的房貸需要支付的房貸80000070%=560000元元 每月償還的貸款本息每月償還的貸款本息56000010.594 （n=20，r=7%的年金現(xiàn)值的年金現(xiàn)值系數(shù)）系數(shù)） 12=4405元元 個(gè)人房屋抵押貸款是指借款人以本人名下個(gè)人房屋抵押貸款是指借款人以本人名下的房產(chǎn)抵押，向貸款人申請(qǐng)用于個(gè)人合

33、法的房產(chǎn)抵押，向貸款人申請(qǐng)用于個(gè)人合法合規(guī)用途的人民幣擔(dān)保貸款，用途包括個(gè)合規(guī)用途的人民幣擔(dān)保貸款，用途包括個(gè)人購(gòu)房、購(gòu)車、消費(fèi)、經(jīng)營(yíng)及其他合規(guī)合人購(gòu)房、購(gòu)車、消費(fèi)、經(jīng)營(yíng)及其他合規(guī)合法等多種用途。法等多種用途。 個(gè)人房屋抵押貸款包括個(gè)人住房公積金貸個(gè)人房屋抵押貸款包括個(gè)人住房公積金貸款、商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款、組合貸款?？睢⑸虡I(yè)銀行個(gè)人住房貸款、組合貸款。 住房公積金是指住房公積金是指國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位事業(yè)單位及其在職職工繳存的及其在職職工繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)

34、金。長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金。住房公積金貸款住房公積金貸款是指由各地公積金是指由各地公積金管理中心運(yùn)用住房管理中心運(yùn)用住房公積金公積金, ,委托銀行向委托銀行向購(gòu)買、建造、翻建、購(gòu)買、建造、翻建、大修自住住房的大修自住住房的公積金繳存人和在職公積金繳存人和在職期間繳存住房公積金期間繳存住房公積金的離退休職工發(fā)放的離退休職工發(fā)放的貸款。的貸款。1.住房公積金貸款住房公積金貸款住房公積金貸款的類別住房公積金貸款的類別 住房公積金貸款的類別有：新房貸款、住房公積金貸款的類別有：新房貸款、二手房貸款、自建住房貸款，住房裝二手房貸款、自建住房貸款，住房裝修貸款、商業(yè)性住房貸款轉(zhuǎn)公積金貸修貸款、商業(yè)性住房貸款轉(zhuǎn)公積金

35、貸款等?？畹取?值得注意的是，不是所有的公積金中值得注意的是，不是所有的公積金中心都提供以上類別的貸款，需要先咨心都提供以上類別的貸款，需要先咨詢當(dāng)?shù)刈》抗e金管理機(jī)構(gòu)。詢當(dāng)?shù)刈》抗e金管理機(jī)構(gòu)。 1-1.住房公積金貸款資格條件住房公積金貸款資格條件 借款人須具備下列條件：借款人須具備下列條件： 具有合法有效身份；具有合法有效身份； 具有完全的民事行為能力；具有完全的民事行為能力； 具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用狀況良好，有償還貸款本具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用狀況良好，有償還貸款本息的能力；息的能力； 購(gòu)買、建造、翻建、大修自住住房；購(gòu)買、建造、翻建、大修自住住房； 具有購(gòu)買、建造、翻建、大修自住

36、住房的合同或相關(guān)具有購(gòu)買、建造、翻建、大修自住住房的合同或相關(guān)證明文件；證明文件； 符合委托人規(guī)定的有關(guān)貸款的住房公積金繳存條件；符合委托人規(guī)定的有關(guān)貸款的住房公積金繳存條件； 提供委托人認(rèn)可的擔(dān)保；提供委托人認(rèn)可的擔(dān)保； 借款人夫妻雙方均無(wú)尚未還清的住房公積金貸款和住借款人夫妻雙方均無(wú)尚未還清的住房公積金貸款和住房公積金政策性貼息貸款；房公積金政策性貼息貸款； 符合委托人規(guī)定的其他條件。符合委托人規(guī)定的其他條件。1-1.住房公積金貸款資格條件住房公積金貸款資格條件住房公積金借款申請(qǐng)人須滿足上述條件外，其住房住房公積金借款申請(qǐng)人須滿足上述條件外，其住房公積金繳存情況須同時(shí)滿足以下三個(gè)條件之一：

37、公積金繳存情況須同時(shí)滿足以下三個(gè)條件之一： 購(gòu)買政府部門審批的政策性住房的借款申請(qǐng)人，購(gòu)買政府部門審批的政策性住房的借款申請(qǐng)人，原則上應(yīng)建立住房公積金賬戶原則上應(yīng)建立住房公積金賬戶12個(gè)月（含）以上，個(gè)月（含）以上，申請(qǐng)貸款前申請(qǐng)貸款前6個(gè)月應(yīng)足額連續(xù)繳存住房公積金，且申個(gè)月應(yīng)足額連續(xù)繳存住房公積金，且申請(qǐng)貸款時(shí)處于繳存狀態(tài)。請(qǐng)貸款時(shí)處于繳存狀態(tài)。 購(gòu)買非政策性住房的借款申請(qǐng)人，原則上申請(qǐng)貸購(gòu)買非政策性住房的借款申請(qǐng)人，原則上申請(qǐng)貸款前款前12個(gè)月應(yīng)足額連續(xù)繳存住房公積金，且申請(qǐng)貸個(gè)月應(yīng)足額連續(xù)繳存住房公積金，且申請(qǐng)貸款時(shí)處于繳存狀態(tài)?？顣r(shí)處于繳存狀態(tài)。 借款申請(qǐng)人為在職期間繳存住房公積金的離

38、退休借款申請(qǐng)人為在職期間繳存住房公積金的離退休職工。職工。1-2 .住房公積金貸款利率住房公積金貸款利率 住房公積金貸款利率執(zhí)行中國(guó)人民銀行公住房公積金貸款利率執(zhí)行中國(guó)人民銀行公布的個(gè)人住房公積金貸款利率。布的個(gè)人住房公積金貸款利率。 公積金中心會(huì)嚴(yán)格按照中國(guó)人民銀行的要公積金中心會(huì)嚴(yán)格按照中國(guó)人民銀行的要求對(duì)利息進(jìn)行調(diào)整。求對(duì)利息進(jìn)行調(diào)整。 目前人民銀行的調(diào)整習(xí)慣是，住房公積金目前人民銀行的調(diào)整習(xí)慣是，住房公積金貸利率調(diào)整，對(duì)于已發(fā)放的貸款，由利率貸利率調(diào)整，對(duì)于已發(fā)放的貸款，由利率調(diào)整后的第二年開始，還貸款利率按照調(diào)調(diào)整后的第二年開始，還貸款利率按照調(diào)整后的利率執(zhí)行。對(duì)于已提出貸款申請(qǐng)但整

39、后的利率執(zhí)行。對(duì)于已提出貸款申請(qǐng)但還未發(fā)放的貸款則自貸款發(fā)放之日起即執(zhí)還未發(fā)放的貸款則自貸款發(fā)放之日起即執(zhí)行新的貸款利率。行新的貸款利率。1-3.貸款額度及年限確定貸款額度及年限確定 貸款額度：住房公積金貸款額度與借款人公積金貸款額度：住房公積金貸款額度與借款人公積金繳存額、申請(qǐng)借款年限、首付款金額、所購(gòu)房屋繳存額、申請(qǐng)借款年限、首付款金額、所購(gòu)房屋建筑面積都有關(guān)系。一般不超過(guò)購(gòu)房合同金額的建筑面積都有關(guān)系。一般不超過(guò)購(gòu)房合同金額的80%。目前，貸款最高限額各地住房管理中心有。目前，貸款最高限額各地住房管理中心有不同的規(guī)定。北京公積金單筆貸款最高額度為不同的規(guī)定。北京公積金單筆貸款最高額度為1

40、20萬(wàn)元。萬(wàn)元。 北京市借款人的貸款期限最長(zhǎng)可以計(jì)算到借款人北京市借款人的貸款期限最長(zhǎng)可以計(jì)算到借款人70周歲，同時(shí)不得超過(guò)周歲，同時(shí)不得超過(guò)30年。年。 1-4.北京住房公積金貸款的申辦流程北京住房公積金貸款的申辦流程 1-5.住房公積金貸款還款方式住房公積金貸款還款方式 北京住房公積金貸款北京住房公積金貸款2005年以前申請(qǐng)年以前申請(qǐng)的還款方式為等額月均或等額本金還的還款方式為等額月均或等額本金還款方式的貸款，目前還款方式尚無(wú)法款方式的貸款，目前還款方式尚無(wú)法轉(zhuǎn)換。轉(zhuǎn)換。 2005年以后申請(qǐng)的公積金貸款，均已年以后申請(qǐng)的公積金貸款，均已采用自由還款方式，您可在不低于最采用自由還款方式，您可

41、在不低于最低還款額的條件下，根據(jù)自身財(cái)務(wù)狀低還款額的條件下，根據(jù)自身財(cái)務(wù)狀況，自由的安排自己的還款進(jìn)度及影況，自由的安排自己的還款進(jìn)度及影響的利息支出。響的利息支出。 小思考：小思考：住房公積金自住房公積金自由還款方式下，怎樣還由還款方式下，怎樣還款才能節(jié)省利息？款才能節(jié)省利息？ 小提示：小提示：自由還款方式下，每月支付自由還款方式下，每月支付的利息是由當(dāng)月剩余的貸款本金乘以當(dāng)?shù)睦⑹怯僧?dāng)月剩余的貸款本金乘以當(dāng)時(shí)的月利率，多還的均為本金，在下一時(shí)的月利率，多還的均為本金，在下一月還款時(shí)就不再計(jì)算利息。所以，每月月還款時(shí)就不再計(jì)算利息。所以，每月的還款越多，下月起支付的利息越少。的還款越多，下月

42、起支付的利息越少。1-6. 貸款查詢、預(yù)約還款流程貸款查詢、預(yù)約還款流程1-7.住房公積金貸款逾期的處理住房公積金貸款逾期的處理 北京住房公積金貸款發(fā)生逾期貸款可任選以下兩種方式進(jìn)北京住房公積金貸款發(fā)生逾期貸款可任選以下兩種方式進(jìn)行處理：行處理： 在合同約定的還款日償還。可以通過(guò)在合同約定的還款日償還?？梢酝ㄟ^(guò)96155語(yǔ)音電話委語(yǔ)音電話委托系統(tǒng)或本人持身份證到貸款業(yè)務(wù)柜臺(tái)將月還款額調(diào)整為托系統(tǒng)或本人持身份證到貸款業(yè)務(wù)柜臺(tái)將月還款額調(diào)整為大于等于還款金額（逾期貸款本息大于等于還款金額（逾期貸款本息+最低還款額最低還款額+還息），還息），并在扣款日前將還款金額存入還款賬戶中，就可在合同約并在扣款

43、日前將還款金額存入還款賬戶中，就可在合同約定還款日償還逾期貸款。定還款日償還逾期貸款。 在非合同約定的還款日償還。攜帶本人有效身份證明原在非合同約定的還款日償還。攜帶本人有效身份證明原件到管理中心貸款業(yè)務(wù)柜臺(tái)申請(qǐng)辦理，貸款經(jīng)辦人員會(huì)告件到管理中心貸款業(yè)務(wù)柜臺(tái)申請(qǐng)辦理，貸款經(jīng)辦人員會(huì)告知應(yīng)償還的逾期金額（逾期本金、利息、罰息）并指導(dǎo)辦知應(yīng)償還的逾期金額（逾期本金、利息、罰息）并指導(dǎo)辦理相關(guān)手續(xù)，您應(yīng)確保在擬定的償還日期前將還款金額存理相關(guān)手續(xù)，您應(yīng)確保在擬定的償還日期前將還款金額存入還款賬戶中。入還款賬戶中。 -是指購(gòu)房者以所購(gòu)房屋作為抵押品而是指購(gòu)房者以所購(gòu)房屋作為抵押品而從商業(yè)銀行獲得貸款，

44、購(gòu)房者按照購(gòu)房借從商業(yè)銀行獲得貸款，購(gòu)房者按照購(gòu)房借款合同中規(guī)定的歸還方式和期限分期付款款合同中規(guī)定的歸還方式和期限分期付款給銀行，銀行按一定的利率收取利息。如給銀行，銀行按一定的利率收取利息。如果貸款者違約，銀行有權(quán)行使抵押權(quán)或收果貸款者違約，銀行有權(quán)行使抵押權(quán)或收回房屋。（以下介紹均以工商銀行為例）回房屋。（以下介紹均以工商銀行為例）2-1.貸款適用對(duì)象貸款適用對(duì)象 借款人應(yīng)是具有完全民事行為借款人應(yīng)是具有完全民事行為能力的自然人，年齡在能力的自然人，年齡在18（含）（含）-65周歲（含）之間，并且具周歲（含）之間，并且具有良好的信用記錄和還款意愿。有良好的信用記錄和還款意愿。 2-2.貸

45、款特色優(yōu)勢(shì)貸款特色優(yōu)勢(shì) 貸款期限長(zhǎng)貸款期限長(zhǎng)-最長(zhǎng)期限可達(dá)最長(zhǎng)期限可達(dá)30年。年。 貸款額度高貸款額度高-最高貸款金額可達(dá)到所購(gòu)住房市最高貸款金額可達(dá)到所購(gòu)住房市場(chǎng)價(jià)值的場(chǎng)價(jià)值的70%。 融資成本低融資成本低-貸款辦理過(guò)程中銀行不收取費(fèi)用。貸款辦理過(guò)程中銀行不收取費(fèi)用。 還款方式靈活還款方式靈活-為您提供多種還款方式及特色為您提供多種還款方式及特色還款服務(wù)，借款人可根據(jù)需求自由選擇。還款服務(wù)，借款人可根據(jù)需求自由選擇。 貸款發(fā)放及時(shí)貸款發(fā)放及時(shí)-在您提供有效階段性擔(dān)保的情在您提供有效階段性擔(dān)保的情況下，可在房產(chǎn)正式抵押登記前發(fā)放貸款。況下，可在房產(chǎn)正式抵押登記前發(fā)放貸款。 貸后服務(wù)便捷貸后服務(wù)

46、便捷-為您提供便捷的還款、貸款要為您提供便捷的還款、貸款要素變更等服務(wù)。素變更等服務(wù)。 2-3.申請(qǐng)資料申請(qǐng)資料 申請(qǐng)一手個(gè)人住房貸款，需提前準(zhǔn)備并提供以下資料：申請(qǐng)一手個(gè)人住房貸款，需提前準(zhǔn)備并提供以下資料： 借款人及配偶的有效身份證件、婚姻狀況證明；借款人及配偶的有效身份證件、婚姻狀況證明； 借款人戶籍證明（戶口簿或其他有效居住證明）；借款人戶籍證明（戶口簿或其他有效居住證明）； 借款人經(jīng)濟(jì)收入證明及職業(yè)證明；借款人經(jīng)濟(jì)收入證明及職業(yè)證明； 借款人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂的借款人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂的商品房銷（預(yù)）售合商品房銷（預(yù)）售合同同或或購(gòu)買商品房合同意向書購(gòu)買商品房合同意向書； 房地產(chǎn)

47、開發(fā)企業(yè)開具的首期付款的收據(jù)或發(fā)票復(fù)印件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具的首期付款的收據(jù)或發(fā)票復(fù)印件，或銀行存款憑條?；蜚y行存款憑條。 貸款人要求提供的其他文件或資料。貸款人要求提供的其他文件或資料。2-4.貸款期限貸款期限 2-5.貸款利率貸款利率 貸款期限最長(zhǎng)貸款期限最長(zhǎng)30年，且借款人年齡與貸款年，且借款人年齡與貸款期限之和不超過(guò)期限之和不超過(guò)70年。兩個(gè)（含）以上共年。兩個(gè)（含）以上共同借款人借款的，可按照滿足貸款條件中同借款人借款的，可按照滿足貸款條件中年齡較小的確定貸款期限。年齡較小的確定貸款期限。 貸款利率按照中國(guó)人民銀行有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，貸款利率按照中國(guó)人民銀行有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，可在人民銀行公布的

48、同期同檔次基準(zhǔn)利率可在人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上，在規(guī)定的范圍內(nèi)浮動(dòng)。的基礎(chǔ)上，在規(guī)定的范圍內(nèi)浮動(dòng)。 2-6.還款方式與服務(wù)還款方式與服務(wù)個(gè)人一手住房貸款可采用以下還款方式：個(gè)人一手住房貸款可采用以下還款方式： 等額本息還款法。是指在利率水平不變的情況下，貸款期每月以相等額本息還款法。是指在利率水平不變的情況下，貸款期每月以相等的額度平均償還貸款本息。等的額度平均償還貸款本息。 等額本金還款法。是指在利率水平不變的情況下，每月等額償還貸等額本金還款法。是指在利率水平不變的情況下，每月等額償還貸款本金，貸款利息隨本金逐月遞減。款本金，貸款利息隨本金逐月遞減。 按周（雙周、三周）還本

49、付息還款法。以等額本息或等額本金還款按周（雙周、三周）還本付息還款法。以等額本息或等額本金還款法為基礎(chǔ)，以法為基礎(chǔ)，以7天或者天或者7天的整倍數(shù)作為還本付息的周期，周期最短為天的整倍數(shù)作為還本付息的周期，周期最短為7天，最長(zhǎng)不超過(guò)天，最長(zhǎng)不超過(guò)21天（含）。天（含）。 “隨心還隨心還”還款法。在合同約定的還款期內(nèi)，以等額本息法計(jì)算的還款法。在合同約定的還款期內(nèi)，以等額本息法計(jì)算的還款金額作為每期最低還款額，在此基礎(chǔ)上可隨意增加還款額，實(shí)現(xiàn)還款金額作為每期最低還款額，在此基礎(chǔ)上可隨意增加還款額，實(shí)現(xiàn)提前還款。提前還款。 “入住還入住還”還款法。在購(gòu)買產(chǎn)權(quán)房或購(gòu)買與工行簽訂了按揭合作協(xié)還款法。在購(gòu)

50、買產(chǎn)權(quán)房或購(gòu)買與工行簽訂了按揭合作協(xié)議且開發(fā)商為貸款提供階段性保證擔(dān)保的期房時(shí)，可在所購(gòu)房產(chǎn)入住議且開發(fā)商為貸款提供階段性保證擔(dān)保的期房時(shí)，可在所購(gòu)房產(chǎn)入住之前，暫緩歸還貸款本金，僅歸還貸款利息。之前，暫緩歸還貸款本金，僅歸還貸款利息。2-7.操作指南操作指南 工商銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)流程圖工商銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)流程圖 ：2-8.貸款結(jié)清貸款結(jié)清 貸款結(jié)清包括正常結(jié)清和提前結(jié)清兩種。正常結(jié)貸款結(jié)清包括正常結(jié)清和提前結(jié)清兩種。正常結(jié)清：在貸款到期日（一次性還本付息類）或貸款清：在貸款到期日（一次性還本付息類）或貸款最后一期（分期償還類）結(jié)清貸款；提前結(jié)清：最后一期（分期償還類）結(jié)清貸款；提前結(jié)

51、清：在貸款到期日前，提前部分或全部結(jié)清貸款，須在貸款到期日前，提前部分或全部結(jié)清貸款，須按借款合同約定，提前向工行提出申請(qǐng)，由工行按借款合同約定，提前向工行提出申請(qǐng)，由工行審批后到指定會(huì)計(jì)柜臺(tái)進(jìn)行還款。審批后到指定會(huì)計(jì)柜臺(tái)進(jìn)行還款。 貸款結(jié)清后，您應(yīng)持本人有效身份證件和經(jīng)辦行貸款結(jié)清后，您應(yīng)持本人有效身份證件和經(jīng)辦行出具的貸款結(jié)清憑證領(lǐng)回由工行收押的法律憑證出具的貸款結(jié)清憑證領(lǐng)回由工行收押的法律憑證和有關(guān)證明文件，并持貸款結(jié)清憑證到原抵押登和有關(guān)證明文件，并持貸款結(jié)清憑證到原抵押登記部門辦理抵押登記注銷手續(xù)。記部門辦理抵押登記注銷手續(xù)。2-8.貸款結(jié)清貸款結(jié)清提前還貸提前還貸 對(duì)于房貸利率按基

52、準(zhǔn)利率執(zhí)行的客戶，在還款初對(duì)于房貸利率按基準(zhǔn)利率執(zhí)行的客戶，在還款初期或者是手頭資金足夠支付尾款卻沒有其他投資期或者是手頭資金足夠支付尾款卻沒有其他投資渠道的，提前還款較劃算。渠道的，提前還款較劃算。 提前還貸注意三個(gè)問(wèn)題：首先要問(wèn)清銀行要求，提前還貸注意三個(gè)問(wèn)題：首先要問(wèn)清銀行要求，如是否要收違約金?？蛻粢惨獪?zhǔn)備相關(guān)文件，如如是否要收違約金?？蛻粢惨獪?zhǔn)備相關(guān)文件，如身份證、借款合同到銀行辦理審批手續(xù)。客戶要身份證、借款合同到銀行辦理審批手續(xù)?？蛻粢皶r(shí)退保及解抵押。借款人如果結(jié)清貸款的話，及時(shí)退保及解抵押。借款人如果結(jié)清貸款的話，一定要及時(shí)攜帶房產(chǎn)證、結(jié)清證明和抵押在銀行一定要及時(shí)攜帶房產(chǎn)證

53、、結(jié)清證明和抵押在銀行的其他權(quán)利證去各區(qū)住建委辦理解抵押。的其他權(quán)利證去各區(qū)住建委辦理解抵押。小思考：小思考：如果你有房貸，如果你有房貸，你會(huì)考慮提前結(jié)清嗎？你會(huì)考慮提前結(jié)清嗎？ 小提示：小提示：要視具體情況而定，如果目要視具體情況而定，如果目前在享受前在享受7折房貸利率優(yōu)惠、等額本金還折房貸利率優(yōu)惠、等額本金還款已到中期、等額本息還款已過(guò)款已到中期、等額本息還款已過(guò)1/3，或，或是具有其他投資機(jī)會(huì)，能獲得超過(guò)房貸是具有其他投資機(jī)會(huì)，能獲得超過(guò)房貸利率的收益，就沒有必要提前結(jié)清貸款。利率的收益，就沒有必要提前結(jié)清貸款。-是指借款人申請(qǐng)的住房公積是指借款人申請(qǐng)的住房公積金貸款不足以支付購(gòu)房所需資

54、金貸款不足以支付購(gòu)房所需資金時(shí)，其不足部分由銀行提供金時(shí)，其不足部分由銀行提供配套的住房商業(yè)性貸款支付。配套的住房商業(yè)性貸款支付。 3-1.貸款額度貸款額度 3-2.貸款期限貸款期限 組合貸款額度是指根據(jù)本人住房公積金月組合貸款額度是指根據(jù)本人住房公積金月繳存額核定出住房公積金貸款的可申請(qǐng)額繳存額核定出住房公積金貸款的可申請(qǐng)額度，其剩余款項(xiàng)再申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)貸款。度，其剩余款項(xiàng)再申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)貸款。 各地區(qū)住房公積金管理中心制定的貸款期各地區(qū)住房公積金管理中心制定的貸款期限不同，貸款時(shí)請(qǐng)向當(dāng)?shù)刈》抗e金管理限不同，貸款時(shí)請(qǐng)向當(dāng)?shù)刈》抗e金管理中心咨詢。需要注意的是組合貸款中公積中心咨詢。需要注意的是

55、組合貸款中公積金貸款部分及住房商業(yè)性貸款部分的貸款金貸款部分及住房商業(yè)性貸款部分的貸款期限必須一致。期限必須一致。 3-3.貸款利率貸款利率 3-4.還款方式還款方式 組合貸款的商業(yè)性貸款部分按照商業(yè)銀行組合貸款的商業(yè)性貸款部分按照商業(yè)銀行個(gè)人住房商業(yè)貸款標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，住房公積金個(gè)人住房商業(yè)貸款標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，住房公積金貸款部分按個(gè)人住房公積金貸款利率執(zhí)行。貸款部分按個(gè)人住房公積金貸款利率執(zhí)行。 借款期限在借款期限在1年（含年（含1年）以內(nèi)的，采用到年）以內(nèi)的，采用到期一次還本付息方法。借款期限在期一次還本付息方法。借款期限在1年以上年以上的，可采用等額本息還款法、等額本金還的，可采用等額本息還款法、等

56、額本金還款法和當(dāng)?shù)刈》抗e金管理部門認(rèn)可的其款法和當(dāng)?shù)刈》抗e金管理部門認(rèn)可的其他還款方式。具體還款情況可以使用房貸他還款方式。具體還款情況可以使用房貸計(jì)算器計(jì)算。計(jì)算器計(jì)算。 3-5.操作指南操作指南 工商銀行組合貸款業(yè)務(wù)流程圖工商銀行組合貸款業(yè)務(wù)流程圖 ：選房思路選房思路：選擇租房或者是購(gòu)買選擇租房或者是購(gòu)買50-70左右的小面積戶型，這樣將來(lái)無(wú)論是換房左右的小面積戶型，這樣將來(lái)無(wú)論是換房還是轉(zhuǎn)作投資，都能較為機(jī)動(dòng)。另外，目還是轉(zhuǎn)作投資，都能較為機(jī)動(dòng)。另外，目前處于奮斗期的單身族最需要的是便利，前處于奮斗期的單身族最需要的是便利，因此建議買帶裝修的，交通方便的房子，因此建議買帶裝修的，交通

57、方便的房子，總價(jià)在總價(jià)在60萬(wàn)元左右即可。萬(wàn)元左右即可。貸款計(jì)劃貸款計(jì)劃：以總價(jià)以總價(jià)60萬(wàn)元為例，首付至多萬(wàn)元為例，首付至多需要需要18萬(wàn)元。由于單身時(shí)生活壓力不大，萬(wàn)元。由于單身時(shí)生活壓力不大，建議早期多還一些，采用等額本金還款法建議早期多還一些，采用等額本金還款法，20年期，這種還款方式前期每月支付得年期，這種還款方式前期每月支付得多，到后來(lái)越來(lái)越少。多，到后來(lái)越來(lái)越少。4-1.單身期貸款規(guī)劃分析單身期貸款規(guī)劃分析選房思路選房思路：建議購(gòu)買面積在建議購(gòu)買面積在80-100之間實(shí)用之間實(shí)用率較高的樓盤，總價(jià)在率較高的樓盤，總價(jià)在80萬(wàn)元左右。有些樓盤萬(wàn)元左右。有些樓盤90也可以做到三房，小兩口即使結(jié)婚就要小孩也不要也可以做到三房，小兩口即使結(jié)婚就要小孩也不要緊。所處區(qū)域應(yīng)該處于兩人的工作區(qū)間之內(nèi)，假如緊。所處區(qū)域應(yīng)該處于兩人的工作區(qū)間之內(nèi)，假如實(shí)在無(wú)法做到兩人兼顧，則一定要滿足其中一人，實(shí)在無(wú)法做到兩人兼顧，則一定要滿足其中一人，另外一人可以考慮買車?？紤]到生活需要，周圍最另外一人可以考慮買車。考慮到生活需要，周圍最好要有個(gè)大型超市及菜市場(chǎng)。好要有個(gè)大型超市及菜市場(chǎng)。貸款計(jì)劃貸款計(jì)劃：以以80萬(wàn)元為