香港房地產(chǎn)經(jīng)濟政策制度比較分析 - 副本

1、 香港房地產(chǎn)經(jīng)濟政策制度探究城市開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)濟指導(dǎo)教師：何韶瑤組員：吳子星 冉旭東 馬潤田 劉秋鳴目 錄01020304 05香港房地產(chǎn)發(fā)展歷程香港房地產(chǎn)泡沫及調(diào)控政策中國調(diào)控政策對比與啟示中國房地產(chǎn)經(jīng)濟的特征、現(xiàn)狀、趨勢香港房地產(chǎn)發(fā)展歷程0101 香港房地產(chǎn)發(fā)展歷程香港房地產(chǎn)周期變化歷程房地產(chǎn)業(yè)起步時期（1945-1959年）-移民進入，大興土木第二次世界大戰(zhàn)剛剛結(jié)束，剛經(jīng)過戰(zhàn)爭洗劫的香港社會經(jīng)濟一片蕭條，民居房屋被戰(zhàn)火毀壞，人民生活居無定所；同時國內(nèi)及周邊政局的動蕩使大量移民涌入香港，使住房成了當(dāng)時最主要的社會問題。為了穩(wěn)定社會重振香港經(jīng)濟，政府及時采取措施鼓勵、獎勵重修及新建房屋，同時

2、大量投資興建公共屋屯，以平息由此而可能引起的社會問題。由于政策的優(yōu)惠，私人業(yè)主開始大興土木建設(shè)房屋（主要以低質(zhì)量民居為主）。自此香港房地產(chǎn)業(yè)步入起步階段大戰(zhàn)后的重建時期。 中環(huán) 1955年銅鑼灣 1955年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展升溫時期（1960-1969年）-移民進入，市場需求，經(jīng)濟繁榮20世紀 50，60年代，香港經(jīng)濟開始走上了工業(yè)化的道路。由于其市場的需求和東南亞國家的排華影響，東南亞許多華人資金轉(zhuǎn)向香港，這些資金一部分投資辦廠，另一部分用于購買地皮經(jīng)營地產(chǎn)，同時涌現(xiàn)出大量高層建筑分層出租出售業(yè)務(wù)。 60年代以后香港基本完成了由轉(zhuǎn)口貿(mào)易港向工業(yè)化城市的轉(zhuǎn)變，由于其政治和經(jīng)濟局勢進一步穩(wěn)定，吸引了大

3、量移民的涌入。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和居民收入的提高，人們對住宅及辦公場所也有了更高的要求和較多的需求，在此期間高級樓宇及單一功能的辦公建筑也大量涌現(xiàn)，香港市場的需求促使了房地產(chǎn)業(yè)繁榮進一步升溫和發(fā)展。 維港兩岸 1967年灣仔 1960年代01 香港房地產(chǎn)發(fā)展歷程香港房地產(chǎn)周期變化歷程房地產(chǎn)業(yè)繁榮時期（1970-1997年）-政治穩(wěn)定，經(jīng)濟發(fā)達，地位提升進入 20世紀 70年代，隨著香港經(jīng)濟的穩(wěn)步快速增長以及世界局勢的發(fā)展，香港已經(jīng)發(fā)展成為世界第三大金融中心，加之中國大陸改革開放的逐步加深和完善，香港成了中國與世界聯(lián)系的重要通道。此時香港房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出一派全新的景象，市區(qū)可供開發(fā)土地越來越少，市內(nèi)的

4、舊街區(qū)房屋幾乎全部拆除并在原地建起新的樓房，香港房地產(chǎn)業(yè)進入快速穩(wěn)定的發(fā)展時期。 1985年底“中英兩國關(guān)于香港問題的聯(lián)合聲明”的簽署，使得香港政治局勢和前途明朗化，激發(fā)了投資者的信心和投資熱情，加上良好的經(jīng)濟發(fā)展形勢和世界政治局勢，該時期香港房地產(chǎn)一直處于快速持續(xù)的發(fā)展階段并達到繁榮的頂峰。 沙田 1975年維港兩岸 1978年01 香港房地產(chǎn)發(fā)展歷程香港房地產(chǎn)周期變化歷程房地產(chǎn)業(yè)近期低迷發(fā)展時期（1997年至今）-政治形勢不明，金融危機，不穩(wěn)定1997年香港回歸前夕，投資者對香港未來的經(jīng)濟發(fā)展形勢沒有足夠的信心，導(dǎo)致本港資金流向轉(zhuǎn)投到世界其他地區(qū)，同時港人的部分消費轉(zhuǎn)向政局穩(wěn)定的其他地區(qū)，

5、如加拿大。 1997年亞洲金融風(fēng)暴的爆發(fā)對香港經(jīng)濟有較大的沖擊和影響，香港股市大幅度下跌，到1998年8月港股跌幅達到 61 %。作為香港經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)自第 3個季度以后累計跌幅高達 50 %。香港島和新界地區(qū) 70 m2私宅，每平方米售價分別由 1997年的 10 .40萬港元和 7 .26萬港元下跌至 2001年的 4 .94萬港元和 3 .27萬港元；其他地區(qū)樓宇售價也有了不同程度的下降，自此香港房地產(chǎn)市場步入了低迷、緩慢的發(fā)展階段。維港兩岸 2008沙田 200801 香港房地產(chǎn)發(fā)展歷程香港房地產(chǎn)周期變化歷程香港房地產(chǎn)業(yè)周期波動的原因影響香港房地產(chǎn)業(yè)周期波動的原因很多，其中主要

6、的有如下幾點：(I)強大的需求是拉動香港房地產(chǎn)發(fā)展的最主要的原因。香港總面積1078平方公里，但可以開發(fā)利用的土地還不到30，近60年來，香港人口的增長十分迅速1946年是60萬人。1947年是170萬人。1950年是200萬人，1959年是300萬元，1977年是450萬人。1979年是500萬人，1997年則達到630萬人平均每年增加10萬人，人口的急劇增長所產(chǎn)生的巨大住房需求是拉動香港房地產(chǎn)經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的根本原因。（地少人多）(2)香港房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的密切聯(lián)系金融業(yè)靠房地產(chǎn)業(yè)的借款而獲利，房地產(chǎn)業(yè)靠金融業(yè)的貸款而發(fā)展，房地產(chǎn)的投資是一個生產(chǎn)周期長資金投入量大的產(chǎn)業(yè)，離不開金融業(yè)的信貸支

7、持。房地產(chǎn)的銷售也需要銀行的按揭貸款香港的住宅是一個需要幾十萬、上百萬港幣的商品能夠一次性付款的人數(shù)很少，如果沒有個人住房貸款的供給，很多人的潛力在購房需求不可能釋放成現(xiàn)實需求，香港的銀行業(yè)為房地產(chǎn)企業(yè)貸款和個人住房貸款提供了強有力的支持，據(jù)統(tǒng)計，1981年至1987年房地產(chǎn)信貸規(guī)模占香港總貸款規(guī)模的比重始終在30以上，20世紀60年代中期則高達80。（金融支持）01 香港房地產(chǎn)發(fā)展歷程香港房地產(chǎn)周期變化歷程01 香港房地產(chǎn)發(fā)展歷程香港房地產(chǎn)周期變化歷程(3)港府的務(wù)實政策和資金投人，香港房地產(chǎn)的發(fā)展與港府的政策密切相關(guān)，幾乎在每一個關(guān)鍵時刻，港府都頒布了條例、計劃、措施，有力地推動了房地產(chǎn)業(yè)

8、的發(fā)展。在恢復(fù)時期，提出了鼓勵重修房屋的政策，使香港樓房快速得以修復(fù)，為了盡快解決移民的居住需求，港府提出了興建較高的多層住宅條例并允許分層出售，使房地產(chǎn)商能較快的回收投資及時擴大再生產(chǎn)，同時準許使用分期付款的方法購買住房，把一些潛在購房需求變成現(xiàn)實需求，擴大了購房者的隊伍，促進了住房消費。為了促進香港房地產(chǎn)的大發(fā)展，港府調(diào)減了地稅，制定了“十年建房計劃”、“居者有其屋計劃”，并投資興建必要的公共房屋和大型公共設(shè)施，每一項政策的提出都切臺當(dāng)時的實際。因而有力地推動了香港的房地產(chǎn)業(yè)。（政策支持）(4)在戰(zhàn)后香港爆發(fā)的六次房地產(chǎn)危機中，三次與政治因素有關(guān)二次與世界經(jīng)濟危機有關(guān)，一次與亞洲金融危機有

9、關(guān)。但就其內(nèi)部因素而言，主要還是因為香港房地產(chǎn)市場特殊的供求關(guān)系，以及港府的高地價政策和“炒樓花”制度所導(dǎo)致的投機性。（高地價）(5)壟斷傾向日益明顯。香港經(jīng)濟屬于開放型的自由市場經(jīng)濟，在多數(shù)行業(yè)難以形成壟斷性的經(jīng)濟力量，但在房地產(chǎn)業(yè)卻具有明顯的壟斷色彩。香港最大的10家家族財團幾乎都與房地產(chǎn)有關(guān)壟斷傾向是香港房價居高不下的原因之一，將使房地產(chǎn)危機的出現(xiàn)更加頻繁，所造成的波動起伏更為嚴重。通過對香港房地產(chǎn)業(yè)的周期波動及其原因分析，可以得出宏觀經(jīng)濟景氣渡動與房地產(chǎn)市場波動存在高度正相關(guān)，房地產(chǎn)市場是一個不完全市場，受到土地資源的稀缺性和壟斷性等因素的影響，為了確保其穩(wěn)定健康地發(fā)展需要政府對其進行

10、干預(yù)和調(diào)控，而政府在制定相關(guān)政策的時候要充分研究當(dāng)時的經(jīng)濟和市場發(fā)展狀況，并進行相關(guān)的經(jīng)濟預(yù)測要考慮到各種可能出現(xiàn)的情況。準備好相應(yīng)的應(yīng)對措施。在政策的制定上要考慮其滯后效應(yīng)，力求對經(jīng)濟變化具有一定彈性：要考慮維護社會的穩(wěn)定性和公平性，保護最廣大人民的利益。房地產(chǎn)市場作為國民經(jīng)濟的重要組成部分其健康穩(wěn)定地發(fā)展對整個國民經(jīng)濟的健康穩(wěn)定發(fā)展具有十分重要的意義。（壟斷性行業(yè)）香港房地產(chǎn)泡沫及調(diào)控政策0202香港房地產(chǎn)泡沫調(diào)控政策香港房地產(chǎn)泡沫 1997年：年：東南亞、香港房地產(chǎn)泡沫 90年代后期，東南亞金融危機直接導(dǎo)致了香港房地產(chǎn)泡沫的破滅。香港的房地產(chǎn)熱最早可以追溯到上世紀70年代。當(dāng)時，來自日本

11、、東南亞和澳大利亞等地的資金蜂擁而入。在各種因素的推動下，香港的房價和地價急劇上升。到1981 年，香港已成為僅次于日本的全世界房價最高的地區(qū)。1984年至1997年，香港房價年平均增長超過20%。中環(huán)、尖沙咀等中心區(qū)域每平方米房價高達十幾萬港元，一些黃金地段的寫字樓甚至到了每平方米近20萬港元的天價。受房價飛漲的刺激，香港的房地產(chǎn)投機迅速盛行起來，出現(xiàn)了一大批近乎瘋狂的“炒樓族”。當(dāng)時的香港，人們盲目地投資房地產(chǎn)，為了抓住機遇，即時是購買千萬以上的豪宅，許多人往往僅憑地產(chǎn)經(jīng)紀人電話中的描述，就草草決定。每逢新樓盤推出，排隊人群通宵達旦，排到前面的獲得顯示購房資格的籌，馬上可轉(zhuǎn)手賣幾十萬或幾百

12、萬不等。買到房就好像是“發(fā)達”的代名詞。 就在香港的房地產(chǎn)泡沫達到頂峰時，東南亞金融危機降臨了。一夜之間，強勁的購買力消失得無影無蹤，每人好像都有幾套房急于出手。1998年2004年，香港樓價大幅下跌，如著名的中產(chǎn)階級居住社區(qū)“太古城”，樓價就從最高時的1.3萬港元每平方英尺下跌到四五千元。據(jù)專家計算，從1997年到2002年的5年時間里，香港房地產(chǎn)和股市總市值共損失約8萬億港元，比同期香港的生產(chǎn)總值還多。而對于普通香港市民而言，房地產(chǎn)泡沫的破滅更是不堪回首。在這場泡沫中，香港平均每位業(yè)主損失267萬港元，有十多萬人由百萬“富翁”一夜之間變成了百萬“負翁”。02香港房地產(chǎn)泡沫調(diào)控政策香港房地產(chǎn)

13、泡沫造成香港房地產(chǎn)泡沫破裂的原因很多，但主要有三點：一是經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中房地產(chǎn)比重長期太大、依賴性太強。香港地域狹小、寸土寸金，“需求拉動”香港房地產(chǎn)長期在經(jīng)濟中“獨占鰲頭”，與制造業(yè)和金融服務(wù)業(yè)“三足 鼎立”。到1997年時，房地產(chǎn)以及相關(guān)行業(yè)的增加值，占香港GDP的比重已超過四成，整個經(jīng)濟活動幾乎都圍繞著房地產(chǎn)業(yè)而轉(zhuǎn)。財政收入則長期依靠土地批 租收入以及其他房地產(chǎn)相關(guān)稅收。房地產(chǎn)投資長期占固定資產(chǎn)總投資的23。房地產(chǎn)股歷來是第一大股占港股總市值13，股票和房地產(chǎn)價格“互相拉扯，榮辱 與共”。房地產(chǎn)和銀行業(yè)也互相依賴，房地產(chǎn)開發(fā)商和居民住宅按揭始終占銀行貸款總額的30以上。 二是長期采取高地價政策

14、，造成地價和房價長期上漲太快。1984至1997年香港房價年平均增長超過20，其中1990至1994年“豪宅”價格猛漲了 6倍，甲級辦公樓價格猛漲25倍，沙田等非市中心的中檔樓盤價格猛漲近3倍。房價中位線長期是居民收入中位線的8倍以上，不少年份為4倍甚至更高。房價 大幅度上漲后，居民還貸壓力巨大，很多居民從每月收入40用于還貸上升到60甚至80。20世紀90年代初期，香港中環(huán)、灣仔、尖沙咀等中心區(qū)域每 平方米房價已經(jīng)高達10幾萬港元，元朗、屯門等新鎮(zhèn)地區(qū)每平方米房價也要3至4萬港元，而大部分居民年薪卻只有10幾萬甚至不到10萬港元。 三是房價上漲太快形成巨大的“財富效應(yīng)”，炒樓成風(fēng)。房價上漲太

15、快之時必是炒樓成風(fēng)之日，炒樓越烈也就說明離泡沫崩潰不遠了。由于地少人多資本集中，香港 房地產(chǎn)投資回報率長期比世界其他主要城市高2至3倍。在房價狂漲的時候短期炒作更加有利可圖，轉(zhuǎn)手之間就可以賺20萬、50萬港元。 當(dāng)年的香港房地產(chǎn)泡沫屬于典型的房地產(chǎn)投資泡沫。當(dāng)初的香港，房地產(chǎn)價格持續(xù)飛漲，人們寄希望于一種虛無縹緲的預(yù)期，一個勁兒地置房投資，甚至當(dāng)月租金收入低于月供時也不例外。 最終的結(jié)果是，金融危機致使經(jīng)濟泡沫破滅，房屋租賃市場需求一路下降，房租收入與月供差距日益拉大香港樓價從1997年最高峰開始持續(xù)下跌，到非典時期累計跌幅已達65，港人財富蒸發(fā)了22萬億港元，平均每個業(yè)主損失267萬港元，負

16、資產(chǎn)人數(shù)達到17萬人。 香港房地產(chǎn)調(diào)控市場背景市場背景：香港房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了明顯起伏期，1997年金融危機后，房價持續(xù)六年下降，但隨后開始了長達10年的回升，2009年以來上升勢頭較為迅猛。02香港房地產(chǎn)泡沫調(diào)控政策02香港調(diào)控政策香港房地產(chǎn)調(diào)控市場背景02香港房地產(chǎn)泡沫調(diào)控政策02香港調(diào)控政策香港房地產(chǎn)調(diào)控調(diào)控體系02香港房地產(chǎn)泡沫調(diào)控政策02香港調(diào)控政策香港房地產(chǎn)調(diào)控調(diào)控內(nèi)容02香港房地產(chǎn)泡沫調(diào)控政策02香港調(diào)控政策香港房地產(chǎn)調(diào)控調(diào)控內(nèi)容02香港房地產(chǎn)泡沫調(diào)控政策02香港調(diào)控政策香港房地產(chǎn)調(diào)控調(diào)控內(nèi)容02香港房地產(chǎn)泡沫調(diào)控政策02香港調(diào)控政策香港房地產(chǎn)調(diào)控稅收政策02香港房地產(chǎn)泡沫調(diào)控政策

17、02香港調(diào)控政策香港房地產(chǎn)調(diào)控調(diào)控內(nèi)容02香港房地產(chǎn)泡沫調(diào)控政策02香港調(diào)控政策香港房地產(chǎn)調(diào)控調(diào)控成效02香港調(diào)控政策香港房地產(chǎn)調(diào)控調(diào)控內(nèi)容調(diào)控評價-2010年以來，香港樓市處于持續(xù)的政策收縮期，其背景是受到大的調(diào)控的，表現(xiàn)出的投資性需求，以及美聯(lián)儲量化寬松的貨幣政策等影響，同時，香港作為著名的君融中心，也容易引起資金的進入，近年來的房價持續(xù)上漲-從調(diào)控手段上看，主要采取了稅收和信貸政策作為主要調(diào)控手段，通過本外地差別化的稅收政策，以及持有年限，稅率的限制，到抑制投資性需求的目的，從成效上看，短期內(nèi)的成交量抑制明顯，但房價仍出現(xiàn)上漲勢頭，在調(diào)控不斷加重的形勢下，效果也有所顯現(xiàn)。-香港調(diào)控的優(yōu)點

18、是，主要依靠市場力量，行政干預(yù)力度不高，樓市低迷時期并沒有大力救市，沒有過多的干預(yù)樓市的市場周期。02香港房地產(chǎn)泡沫調(diào)控政策中國房地產(chǎn)調(diào)控政策03房價因何持續(xù)高漲？需求增長n人口增長帶來的剛性居住需求n大規(guī)模城鎮(zhèn)化帶來的剛性居住需求n城市居民生活水平提高帶來的改善性需求：居者有其屋居者優(yōu)其屋n住房保障體系嚴重滯后，社會底層居民也只能購買商品房解決居住問題供給不足n制約性的土地政策：中央政府嚴格控制非農(nóng)用地總量n地方政府壟斷土地供給：“地王”頻現(xiàn)、地價高升，土地出讓金占地方政府財政收入比例逐年攀升房地產(chǎn)投資/投機行為n民間投資渠道狹窄，閑置資金沒有更優(yōu)的保值增值選擇n稅制設(shè)計缺陷，房產(chǎn)持有成本過

19、低，一戶多房包賺不賠非市場因素n行業(yè)監(jiān)管缺失，市場規(guī)范性差國人傳統(tǒng)觀念區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展失衡n人口單向流動，一線城市壓力過大n每年全國畢業(yè)大學(xué)生500600萬n農(nóng)村城鎮(zhèn)化，農(nóng)村人口向城市流動n北京常住人口超1961萬，年增60萬n2010年北京商品房銷售面積1639萬平，約折合20萬套中國房地產(chǎn)歷年調(diào)控政策03中國房地產(chǎn)調(diào)控政策房地產(chǎn)行業(yè)是重要的民生產(chǎn)業(yè)，滿足人民安居樂業(yè)的生活需求是其基本使命。房地產(chǎn)行業(yè)的意義？宏觀調(diào)控的目的？促進房地產(chǎn)市場供需總量、供需結(jié)構(gòu)平衡，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展，保障國民安居樂業(yè)，社會和諧穩(wěn)定。宏觀調(diào)控的方式？戰(zhàn)略調(diào)控：從法律和行政角度出發(fā)，對市場環(huán)境進行全局性的引

20、導(dǎo)規(guī)劃，維持供需總量和供需結(jié)構(gòu)平衡，保證住房保障體系的建立。政策調(diào)控：運用貨幣、財政、稅收、土地等政策措施進行經(jīng)濟型約束，對市場價格波動進行調(diào)節(jié)，維持市場短期局部的穩(wěn)定，規(guī)范和發(fā)展房地產(chǎn)投資市場和消費市場。房地產(chǎn)調(diào)控房價調(diào)控中國房地產(chǎn)歷年調(diào)控政策03中國房地產(chǎn)調(diào)控政策01000200030004000500060001998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 20101998年2010年全國平均房價走勢第一階段：1998-2002：住房制度改革n背景：1997年亞洲金融危機爆發(fā)，我國經(jīng)濟出現(xiàn)通貨緊縮n意圖：刺激消費，拉

21、動內(nèi)需，擺脫經(jīng)濟低潮n手段：“房改”，住房分配貨幣化n效果：激活了房地產(chǎn)市場，推動房地產(chǎn)業(yè)進入新的市場化發(fā)展時期第一階段中國房地產(chǎn)歷年調(diào)控政策03中國房地產(chǎn)調(diào)控政策01000200030004000500060001998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 20101998年2010年全國平均房價走勢第二階段：2003-2005：確立房地產(chǎn)為國民經(jīng)濟支出產(chǎn)業(yè)n背景：房地產(chǎn)投資快速增長，房地產(chǎn)信貸制度不完善的潛在風(fēng)險n意圖：促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，拉動國民經(jīng)濟增長n手段：確立土地“招拍掛”；對房地產(chǎn)企業(yè)加大信貸力度（

22、拉動增長）；調(diào)整個人住房貸款政策，二套房提高首付比例（抑制過熱）（土地、貨幣）n效果：引發(fā)地方政府”圈地?zé)帷?，房價加速上漲。第二階段中國房地產(chǎn)歷年調(diào)控政策03中國房地產(chǎn)調(diào)控政策01000200030004000500060001998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 20101998年2010年全國平均房價走勢第三階段：2005-2007：穩(wěn)定房價n背景：全國性房價快速上漲成為社會關(guān)注焦點n意圖：抑制投資過熱、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定房價n手段：05年國八條、新國八條；06年國六條、九部委十五條；07年進一步深化（貨幣

23、、稅收、土地）n效果：開發(fā)投資開始平穩(wěn)增長，住宅開發(fā)結(jié)構(gòu)部分改善，但房價仍持續(xù)上漲，到07年下半年漲勢有所放緩。第三階段中國房地產(chǎn)歷年調(diào)控政策03中國房地產(chǎn)調(diào)控政策01000200030004000500060001998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 20101998年2010年全國平均房價走勢第四階段：2008-2010：從抑房價到保增長再到抑房價n背景：前一輪調(diào)控初現(xiàn)成效時，08年世界金融危機擴大n意圖：確保GDP高于一切，政策救市n手段：貨幣政策由從緊轉(zhuǎn)為寬松（08年上半年五次上調(diào)準備金率并增加房企稅收，下

24、半年對個人購房降稅、降貸款利率、降首付比例）；09年底開始再度加強房價調(diào)控力度，10年新國十條起開始以各種手段進行限購，房產(chǎn)稅登場n效果：上一階段房價調(diào)控前功盡棄，09年放量大漲，10年房價“再創(chuàng)輝煌”第四階段中國房地產(chǎn)歷年調(diào)控政策03中國房地產(chǎn)調(diào)控政策 政策高壓逐步形成1.10 “國十一條”；2.12 個人貸款管理暫行辦法；4.17 新“國十條”；4.19 關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知；4.26 關(guān)于加強經(jīng)濟適用住房管理有關(guān)問題的通知；5.26 關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知；6.05 關(guān)于規(guī)范商業(yè)個人住房貸款中二套住房認定標準通知；7.12 嚴格執(zhí)行差別

25、化房貸；9.27 關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知；9.29 “國五條”；11.03 住建部等限制公積金貸款購房首付比例；11.15 關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見；11.16 關(guān)于保障性安居工程資金使用管理有關(guān)問題的通知；2010.Q12010.Q22010.Q32010.Q42011.Q12010年以來，宏觀調(diào)控出現(xiàn)了新變化：從年度調(diào)控轉(zhuǎn)變?yōu)榧径日{(diào)控；從控制投機、投資需求擴散至控制首置、改善性需求。中國房地產(chǎn)歷年調(diào)控政策03中國房地產(chǎn)調(diào)控政策19982010年中國房地產(chǎn)調(diào)控政策回顧特點n缺乏戰(zhàn)略調(diào)控意識，過于重視政策調(diào)控手段n“邊看邊調(diào)“，多以通知、意見而非法律法規(guī)形式

26、下發(fā)，臨時性特征明顯，屬于短期行為n政策重復(fù)使用，力度不斷加碼（貨幣、土地、稅收政策）n政策變動搖擺頻繁，缺乏持續(xù)性n政策制定不嚴密，漏洞太多或難于執(zhí)行n政策效果顯現(xiàn)具有滯后性問題n住房保障體系缺失：98年房改時確立經(jīng)濟適用房是住房供應(yīng)的主體，政府將為70-80%的居民提供經(jīng)適房；03年經(jīng)適房改為保障性住房；將大部分人群的居住問題扔給了市場，變相推動房價上漲n住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)失調(diào)：09年住房供地7.64萬公頃，其中保障性住房供地占13.6%，10年住房供地12.54萬公頃，保障性住房供地占19.6%，580萬套保障性住房完成不到7成。n對經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生了重大影響，土地供應(yīng)制度導(dǎo)致大量資金沉積在

27、土地中n抑制房價的目標落空，高房價日漸成為社會民生焦點問題中國房地產(chǎn)歷年調(diào)控政策03中國房地產(chǎn)調(diào)控政策1月26日，國務(wù)院頒布新“國八條”中國調(diào)控政策的效果實例2011年調(diào)控實例03中國房地產(chǎn)調(diào)控政策2011房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策解讀n戰(zhàn)略調(diào)控意識增強，進行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，大力完善住房保障體系n政策出發(fā)點由“抑制房價過快上漲”變?yōu)椤白尫績r回到合理水平”，政治意味更加濃烈n調(diào)控力度再次加大，“前所未有”n全面推廣行政限購和問責(zé)制度的引入，顯示了政府的強烈決心n利率和存款準備金率的屢次上調(diào)更多是中央應(yīng)對通脹預(yù)期的舉措，主要目的是調(diào)控經(jīng)濟，但將直接起到抑制房地產(chǎn)投資增長的效果n稅收方面的調(diào)整增加了轉(zhuǎn)讓商品房的

28、成本，加大了轉(zhuǎn)讓難度，對抑制投機性需求具有一定積極意義n房產(chǎn)稅率低于預(yù)期，更多為試點性質(zhì)，目前對房市影響有限中國調(diào)控政策的效果實例2011年調(diào)控實例03中國房地產(chǎn)調(diào)控政策2011房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策實施效果一線城市新建住宅成交面積一線城市新建住宅成交價格二線城市新建住宅成交面積二線城市新建住宅成交價格中國調(diào)控政策的效果實例2011年調(diào)控實例03中國房地產(chǎn)調(diào)控政策中國調(diào)控政策的效果實例2011年調(diào)控實例03中國房地產(chǎn)調(diào)控政策全國部分城市土地市場成交金額整體態(tài)勢全國部分城市土地市場成交量整體態(tài)勢 土地成交面積2011年一季度，全國120個城市共成交土地面積8349萬平方米，環(huán)比減少36%，同比減少1

29、8%樣本城市的土地成交面積全部出現(xiàn)環(huán)比下降；僅天津和成都出現(xiàn)同比上升北京三月份0成交 土地成交金額2011年一季度，全國120個城市住宅用地平均樓面價1609元/平方米，環(huán)比下跌11%，同比下跌8%樣本城市的土地成交金額僅武漢出現(xiàn)環(huán)比上升，成都出現(xiàn)同比上升數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)中心 中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)中國調(diào)控政策的效果實例2011年調(diào)控實例03中國房地產(chǎn)調(diào)控政策2011年第一季度東中西部地區(qū)重點監(jiān)測城市綜合地價增長率全國地價總體水平小幅上升，居住用地價格漲幅回落引領(lǐng)總體趨勢主要監(jiān)測城市地價總體水平為2945元平方米，居住用地為4349元平方米，呈小幅上升態(tài)勢；環(huán)比增長率分別為2.44%；同比增長率

30、10.23%、5.50%，地價環(huán)比、同比增幅有所放緩，特別是居住地價環(huán)比、同比增幅均較上一季度明顯收窄。數(shù)據(jù)來源：國土資源部2011年第一季度全國主要城市地價監(jiān)測分析簡報中國調(diào)控政策的效果實例2011年調(diào)控實例03中國房地產(chǎn)調(diào)控政策全國一季度購房者反饋中國購房者信心指數(shù)季度環(huán)比購房者對新國八條市場影響的評價中國購房者未來購房計劃的變化數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局中國經(jīng)濟景氣監(jiān)測中心信心指數(shù)回升，主要有賴于對宏觀和政策面的信心上升。超過六成的購房者表示會推遲購房，不過推遲時間不會超過一年的購房者比例有所上升，達到了51.1%中國調(diào)控政策的效果實例2011年調(diào)控實例03中國房地產(chǎn)調(diào)控政策全國房地產(chǎn)企業(yè)分析

31、準備金率不斷上調(diào)，惡化了開發(fā)商的融資環(huán)境存款準備金率與房地產(chǎn)市場之間存在著典型的負相關(guān)關(guān)系；2010 年在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中國內(nèi)貸款資金占比已經(jīng)跌落至 17.3%，創(chuàng)歷史新低2011年國內(nèi)貸款的總規(guī)模預(yù)計約為1.13萬億，占開發(fā)資金總額的16.6%，開發(fā)商資金鏈明顯趨緊國內(nèi)貸款占比國內(nèi)貸款占比利用外資占比利用外資占比自籌資金占比自籌資金占比其他資金占比其他資金占比200518.1%1.2%33.2%47.4%200619.6%1.5%31.9%47.0%200718.7%1.7%31.6%48.0%200819.0%1.9%39.5%39.5%200919.8%0.8%31.3%48.1%2

32、01017.3%1.1%36.8%44.8%2010年行業(yè)凈負債率持續(xù)上升，三季度達58%，但仍維持在相對合理水平。典型企業(yè)資金狀況相對安全，在土地市場上表現(xiàn)仍然積極，且新增土地并未對典型企業(yè)資金帶來壓力。但部分中小地產(chǎn)商資金鏈已趨于斷裂。2011年第一季度，房地產(chǎn)行業(yè)并購呈現(xiàn)了爆發(fā)式增長，共完成32起并購案例。房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中國調(diào)控政策的效果實例2011年調(diào)控實例03中國房地產(chǎn)調(diào)控政策對比與啟示0404對比與總結(jié)總結(jié)與建議-調(diào)控背景02香港調(diào)控政策總結(jié)與建議-調(diào)控背景04對比與總結(jié)香港房地產(chǎn)調(diào)控調(diào)控內(nèi)容04對比與總結(jié)香港房地產(chǎn)調(diào)控調(diào)控內(nèi)容02香港調(diào)控政策建議與總結(jié)調(diào)控內(nèi)容02香港調(diào)控政策

33、總結(jié)與建議調(diào)控內(nèi)容04對比與總結(jié)總結(jié)與建議調(diào)控成效04對比與總結(jié)香港房地產(chǎn)調(diào)控調(diào)控內(nèi)容中國房地產(chǎn)經(jīng)濟的特征、現(xiàn)狀、趨勢05一、房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展現(xiàn)狀房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的重要作用不僅體現(xiàn)在地產(chǎn)經(jīng)濟上，還包括整個房地產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展。（一）房地產(chǎn)經(jīng)濟在國民經(jīng)濟的重要性自從我國廢除福利分房制度、實行住房商品化以來，房地產(chǎn)經(jīng)濟進入突飛猛進的發(fā)展期，拉動了國民經(jīng)濟的增長。從表1 中可以看出，2000 2011 年， 我國的GDP 增長5.27 倍， 房地產(chǎn)投資開發(fā)增長2.9 倍， 比國民生產(chǎn)總值的增長速度快。我國數(shù)據(jù)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟投資每增加1 個百分點，能提高0.275 的GDP 增

34、長率。由此可見，房地產(chǎn)經(jīng)濟直接帶動我國GDP 的增長， 在國民經(jīng)濟中的地位舉足輕重。（二）房地產(chǎn)需求量分析現(xiàn)階段， 我國房地產(chǎn)呈高速發(fā)展狀態(tài)，年平均開工率以20%的速度增長，但依然出現(xiàn)供給不足的現(xiàn)象， 房地產(chǎn)的剛性需求量巨大。首先， 我國是世界第一人口大國， 住房觀念的改變推動了房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。其次， 隨著市場經(jīng)濟發(fā)展的不斷深入，人們生產(chǎn)生活水平的不斷提高，人均收入實現(xiàn)新的跨越之后， 人們更加追求高品質(zhì)的生活與居住條件及環(huán)境， 進而推動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。最后，我國城市經(jīng)發(fā)展的不斷加快，城市化發(fā)展離不開房地產(chǎn)的支撐，給房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展帶來新的機遇。中國房地產(chǎn)經(jīng)濟的特征、現(xiàn)狀、趨勢 05中國房地產(chǎn)經(jīng)

35、濟的特征、 現(xiàn)狀、趨勢（一）房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展過程中的金融問題 房地產(chǎn)經(jīng)濟的資金來源 大多是銀行貸款，金融市場的不穩(wěn)定性對房地產(chǎn)經(jīng)濟造成直接的影響。資金是房地產(chǎn)建設(shè)不可缺少的物力資源，金融政策、金融市場的變化都會對房地產(chǎn)經(jīng)濟造成直接影響，由于房地產(chǎn)開發(fā)具有資金量大、占地廣、地域性強等特點，房產(chǎn)企業(yè)的自有資金不足以支撐整個房地產(chǎn)項目的開發(fā)，需要從銀行籌集資金，因此金融市場的不穩(wěn)定性是影響房地產(chǎn)開發(fā)的重要因素之一。（二）房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展過程中的市場問題 房地產(chǎn)的市場化發(fā)展跟市場的關(guān)系密切相關(guān)，一旦市場結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，供求關(guān)系將發(fā)生改變，直接沖擊房地產(chǎn)市場。當(dāng)市場需求量大的時候，價格也會隨著水漲船高，加快房

36、地產(chǎn)大面積的開發(fā)和投資，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟的同步發(fā)展。然而，一旦市場發(fā)生逆轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)經(jīng)濟就會出現(xiàn)蕭條，如果對市場判斷失誤，就會出現(xiàn)“鬼城”，加大房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力，甚至崩盤。（三）房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展過程中的政策問題國家根據(jù)對房地產(chǎn)經(jīng)濟實際情況進行的系列宏觀調(diào)控，相關(guān)的政策有可能刺激房地產(chǎn)經(jīng)濟的增長，也可能影響房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。國家的宏觀政策是為了維護房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定、良性發(fā)展而制定。因而，宏觀政策調(diào)控是把雙刃劍，是影響房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的重要因素。二、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展面臨的問題 在市場經(jīng)濟的作用下，房地產(chǎn)經(jīng)濟快速發(fā)展的過程中，雖然推動GDP 的增長，但是房地產(chǎn)經(jīng)濟面臨巨大的市場挑戰(zhàn)。中國房地產(chǎn)

37、經(jīng)濟的特征、現(xiàn)狀、趨勢 05中國房地產(chǎn)經(jīng)濟的特征、 現(xiàn)狀、趨勢三、房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展策略現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展日漸成熟，房地產(chǎn)經(jīng)濟暴利時代已經(jīng)結(jié)束，房要產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展更加穩(wěn)定化，規(guī)范化。如何促進房地產(chǎn)經(jīng)濟平衡過度。是現(xiàn)階段國家和房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要解決的問題。（一）房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展離不開規(guī)范化土地市場的支持房地產(chǎn)的開發(fā)以土地為基礎(chǔ)，規(guī)范的土地管理政策是確保房地產(chǎn)經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展之基礎(chǔ)。房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展必須對各方面進行有效的資源整合，規(guī)范土地交易模式與價格。首先，要嚴格土地審批政策，確保土地的合理使用；其次，土地報批必須符合國家相關(guān)規(guī)定，根據(jù)國家法律進行規(guī)范的土地招投標工作，杜絕不合法的交易行為；最后，政府明確其權(quán)限與職責(zé)，強化土地管理，推動土地交易向市場化方向發(fā)展，同時優(yōu)化土地資源。（二）加大房地產(chǎn)投資的管理力度在確保房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的過程中，要維護社會的穩(wěn)定與和平，對房地產(chǎn)市場情況進行及時的調(diào)查、研究，調(diào)整投資政策，減少惡意炒作的投機行為。國家根據(jù)市場發(fā)展的實際情況進行投資調(diào)整， 在房地產(chǎn)經(jīng)濟萎靡時期，加大刺激力度，刺激房地產(chǎn)消費，鼓勵投資；在房地產(chǎn)空前增長的過程中，要對其進行市場干預(yù)，防止無止境的惡性增長，擾亂地產(chǎn)市場，為地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展提供健康、良性的宏觀環(huán)境。（三）健全房地產(chǎn)經(jīng)濟開發(fā)的金融制度構(gòu)