保利地產(chǎn)土地一級開發(fā)培訓(xùn)課件

1、土地一級開發(fā)基礎(chǔ)知識2014年年4月月目 錄一、土地一級開發(fā)定義一、土地一級開發(fā)定義四四、土地一級開發(fā)盈利模式、土地一級開發(fā)盈利模式二、土地一級開發(fā)流程二、土地一級開發(fā)流程三三、土地一級開發(fā)模式、土地一級開發(fā)模式p土地一級開發(fā)，是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)土地一級開發(fā)，是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，（土地利（土地利用總規(guī)劃、城市總體規(guī)劃及控制性詳細(xì)規(guī)劃和年度土地儲備開發(fā)計劃）用總規(guī)劃、城市總體規(guī)劃及控制性詳細(xì)規(guī)劃和年度土地儲備開發(fā)計劃）對對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地、農(nóng)村集體、農(nóng)村集體土地進行統(tǒng)一的土地進行統(tǒng)一的，實施，實施“三通一平三通一平” 等等工作工作，的的

2、行為。行為。p對對，土地土地一級一級開發(fā)開發(fā)的主要內(nèi)容是組織拆遷和市政基的主要內(nèi)容是組織拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；對征用礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；對征用，土地一級開發(fā)的主要內(nèi)容是征地、，土地一級開發(fā)的主要內(nèi)容是征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等。拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等。亦稱土地規(guī)劃。是指在土地利用的過程中，為達到亦稱土地規(guī)劃。是指在土地利用的過程中，為達到一定的目標(biāo)，對各類一定的目標(biāo)，對各類進行調(diào)整或配置的長期計進行調(diào)整或配置的長期計劃劃。是指城市人民政府依據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃以是指城市人民政府依據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃以及當(dāng)?shù)氐淖匀画h(huán)境、資源條件、歷史情況、現(xiàn)狀特點，統(tǒng)籌兼顧、及當(dāng)?shù)氐淖匀画h(huán)境、資源條件、

3、歷史情況、現(xiàn)狀特點，統(tǒng)籌兼顧、綜合部署，為確定城市的規(guī)模和發(fā)展方向，實現(xiàn)城市的經(jīng)濟和社綜合部署，為確定城市的規(guī)模和發(fā)展方向，實現(xiàn)城市的經(jīng)濟和社會發(fā)展目標(biāo)，會發(fā)展目標(biāo)，等所作的一等所作的一定期限內(nèi)的綜合部署和具體安排定期限內(nèi)的綜合部署和具體安排。，以以城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，確定建設(shè)城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，確定建設(shè)地區(qū)的地區(qū)的等控制指標(biāo)、道路和工程管線控等控制指標(biāo)、道路和工程管線控制性位置以及空間環(huán)境控制的規(guī)劃。制性位置以及空間環(huán)境控制的規(guī)劃。 （通水、通電、通路、平整土地）、（通水、通電、通路、平整土地）、（給水、（給水、排水、通電排水、通電、通路、通路、通氣、通氣、平整土地）、平

4、整土地）、（通水、通電、（通水、通電、通路、通郵、通訊、通暖氣、通燃?xì)?、平整土地）通路、通郵、通訊、通暖氣、通燃?xì)?、平整土地?，一般要求三，一般要求三通一平即可通一平即可。國土資源部國土資源部閑置土地處置辦法閑置土地處置辦法（2012）規(guī)定，）規(guī)定，“市、縣國土資源主管部門供應(yīng)土地應(yīng)當(dāng)符合下列市、縣國土資源主管部門供應(yīng)土地應(yīng)當(dāng)符合下列要求要求：（一）（一）；（二）；（二）；（三）；（三）；（四）地塊位置、使用性質(zhì)、容積率等；（四）地塊位置、使用性質(zhì)、容積率等；（五）具備；（五）具備?！标P(guān)于幾通一關(guān)于幾通一平無明確要求，但至少應(yīng)達到三通一平。平無明確要求，但至少應(yīng)達到三通一平。市、縣級人民政府

5、市、縣級人民政府，“確需征收房屋的，由市、縣級人民確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定政府作出房屋征收決定”。房屋征收部門，房屋征收部門，“房屋征收部門擬定征收補償房屋征收部門擬定征收補償方案，報市、縣級人民政府方案，報市、縣級人民政府”。公共利益需要（包括公共利益需要（包括六種情況六種情況國防和外交、基礎(chǔ)設(shè)施國防和外交、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共事業(yè)、保障性安居工程、舊城區(qū)改造、其他建設(shè)、公共事業(yè)、保障性安居工程、舊城區(qū)改造、其他情況）、情況）、符合各級規(guī)劃符合各級規(guī)劃“房屋房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增

6、征收范圍內(nèi)實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補償費用的行為；違反規(guī)定實施的，不予補償加補償費用的行為；違反規(guī)定實施的，不予補償。”“擬定征收補償方案，報擬定征收補償方案，報。”四項重要工作四項重要工作社會穩(wěn)定風(fēng)險評估、房屋社會穩(wěn)定風(fēng)險評估、房屋調(diào)查登記、房屋價值評估、費用足額到位調(diào)查登記、房屋價值評估、費用足額到位“市市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對征收補償方案進行論證并予以公布，對征收補償方案進行論證并予以公布，。征求意。征求意見期限見期限?！薄笆惺?、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)將征求意見情況和、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況及時公布

7、根據(jù)公眾意見修改的情況及時公布?！笔?、縣級人民政府市、縣級人民政府房屋、臨時安置、停產(chǎn)停業(yè)及補助獎勵。房屋、臨時安置、停產(chǎn)停業(yè)及補助獎勵?！白鞒鲎鞒龇课莘课菡魇諞Q定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：（一）征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：（一）被征收房屋價值的補償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安被征收房屋價值的補償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。市、置的補償；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補助和獎勵辦法，對被征收人給

8、予補助和獎勵。獎勵?！必泿叛a償、房屋產(chǎn)權(quán)貨幣補償、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換調(diào)換，“被被征收人可以選擇貨幣征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換?！薄胺课莘课菡魇詹块T與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點和面積、償方式、補償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、搬遷費、臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協(xié)議過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協(xié)議?！薄胺课莘课菡魇詹块T與被征收人在

9、征收補償方案確定的簽征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)約期限內(nèi)，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補償方案作出本條例的規(guī)定，按照征收補償方案作出，并在房屋征收，并在房屋征收范圍內(nèi)予以范圍內(nèi)予以?！薄霸谘a償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院?！眹辆志幹仆恋貒辆志幹仆恋匾患夐_發(fā)計劃一級開發(fā)

10、計劃國土局委托土地國土局委托土地儲備機構(gòu)編制土儲備機構(gòu)編制土地儲備開發(fā)方案地儲備開發(fā)方案政府相關(guān)部門聯(lián)政府相關(guān)部門聯(lián)席會議審批席會議審批（招投標(biāo)）確定（招投標(biāo)）確定開發(fā)主體、（簽開發(fā)主體、（簽訂協(xié)議）訂協(xié)議）審批開發(fā)主體的審批開發(fā)主體的各項申請各項申請一級開發(fā)主體編一級開發(fā)主體編制操作性實施方制操作性實施方案案征地補償、農(nóng)轉(zhuǎn)征地補償、農(nóng)轉(zhuǎn)用用土地基本建設(shè)土地基本建設(shè)（土地平整、基（土地平整、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等）礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等）完工驗收完工驗收入市交易入市交易前期準(zhǔn)備與審批前期準(zhǔn)備與審批行政審批與建設(shè)行政審批與建設(shè)驗收入市驗收入市p1、招標(biāo)確定一級開發(fā)主體、招標(biāo)確定一級開發(fā)主體p2、簽訂一級開發(fā)合作協(xié)

11、議、簽訂一級開發(fā)合作協(xié)議p3、一級開發(fā)實施、一級開發(fā)實施n征地補償征地補償n農(nóng)轉(zhuǎn)用農(nóng)轉(zhuǎn)用n土地平整及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)土地平整及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)n規(guī)劃編制規(guī)劃編制流程：征收土地方案流程：征收土地方案方案公告及登記方案公告及登記勘測調(diào)查勘測調(diào)查征征地補償安置方案及公告地補償安置方案及公告征收、安置、征收、安置、補償（補償（三亞三亞市集體市集體土地征收補償安置管理土地征收補償安置管理規(guī)定規(guī)定（2011）由由規(guī)劃主管部門根據(jù)總規(guī)及片區(qū)規(guī)劃制定出該地塊規(guī)劃規(guī)劃主管部門根據(jù)總規(guī)及片區(qū)規(guī)劃制定出該地塊規(guī)劃意見。意見。農(nóng)用農(nóng)用地轉(zhuǎn)用即農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，是現(xiàn)狀的農(nóng)用地按照地轉(zhuǎn)用即農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，是現(xiàn)狀的農(nóng)用地按照

12、土地利用總體規(guī)劃和國家規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限報批后轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地土地利用總體規(guī)劃和國家規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限報批后轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地的行為的行為。國務(wù)院及省人民政府（需由國務(wù)院審批：涉基本農(nóng)田、國務(wù)院及省人民政府（需由國務(wù)院審批：涉基本農(nóng)田、35公頃以上耕地，公頃以上耕地，70公頃以上其他土地）公頃以上其他土地）三亞市國土局三亞市國土局-三亞市政府三亞市政府-海南省國土廳海南省國土廳-海南省政府海南省政府一書一書四四方案方案（建設(shè)建設(shè)用地項目說明書、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補用地項目說明書、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征用土地方案、供地充耕地方案、征用土地方案、供地方案）方案）由三亞市土地儲備中心完成土地收儲，登記入庫

13、。由三亞市土地儲備中心完成土地收儲，登記入庫。（1）公布）公布出讓計劃，確定供地出讓計劃，確定供地方式（市國土局、市政府）；（方式（市國土局、市政府）；（2）編制出讓方案（市國土局）；（編制出讓方案（市國土局）；（3）地價）地價評估，確定出讓評估，確定出讓底價底價（管委會、市國土局）；（管委會、市國土局）；（4）編制）編制出讓出讓文件（市國土局、拍賣文件（市國土局、拍賣公司）；（公司）；（5）發(fā)布）發(fā)布出讓出讓公告（市國土局、拍賣公司）；（公告（市國土局、拍賣公司）；（6）申）申請請和資格和資格審查（市國土局、拍賣公司）；（審查（市國土局、拍賣公司）；（7）招拍掛（市國土）招拍掛（市國土局、拍

14、賣公司）局、拍賣公司）p土地一級開發(fā)的模式，實際上就是政府和企業(yè)在一級開發(fā)中各自處于土地一級開發(fā)的模式，實際上就是政府和企業(yè)在一級開發(fā)中各自處于什么位置，即什么位置，即的問題。的問題。16條規(guī)定條規(guī)定，土地儲備機構(gòu)有權(quán)對儲備土地進行前期開發(fā)、保護、管理、，土地儲備機構(gòu)有權(quán)對儲備土地進行前期開發(fā)、保護、管理、臨時利用及為儲備土地、實施前期開發(fā)進行融資等活動。從法規(guī)層面臨時利用及為儲備土地、實施前期開發(fā)進行融資等活動。從法規(guī)層面確定了土地儲備機構(gòu)進行土地一級開發(fā)的權(quán)力確定了土地儲備機構(gòu)進行土地一級開發(fā)的權(quán)力?！胺e極引導(dǎo)民間資本通過招標(biāo)投標(biāo)形式參與土地整理、復(fù)積極引導(dǎo)民間資本通過招標(biāo)投標(biāo)形式參與土地

15、整理、復(fù)墾等工程建設(shè)墾等工程建設(shè)”。p土地土地一級開發(fā)主要存在一級開發(fā)主要存在和和兩種模式兩種模式。n政府政府主導(dǎo)模式，即完全由政府建立的土地儲備機構(gòu)或國有控股或主導(dǎo)模式，即完全由政府建立的土地儲備機構(gòu)或國有控股或參股企業(yè)進行土地一級參股企業(yè)進行土地一級開發(fā)。開發(fā)。n企業(yè)企業(yè)主導(dǎo)模式主導(dǎo)模式，由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準(zhǔn)、，由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實施，選擇企業(yè)的方式上包征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實施，選擇企業(yè)的方式上包括政府直接確定委托與招投標(biāo)選擇企業(yè)。括政府直接確定委托與招投標(biāo)選擇企業(yè)。n另外有些城市還存在對于具備條件

16、的國有工業(yè)用地，由原用地方另外有些城市還存在對于具備條件的國有工業(yè)用地，由原用地方組織搬遷，達到三通一平后直接入市交通。組織搬遷，達到三通一平后直接入市交通。n各有特點，各有優(yōu)劣各有特點，各有優(yōu)劣，選擇何種模式主要取決與當(dāng)時當(dāng)?shù)厍闆r。，選擇何種模式主要取決與當(dāng)時當(dāng)?shù)厍闆r。政府主導(dǎo)政府主導(dǎo)企業(yè)主導(dǎo)企業(yè)主導(dǎo)政府政府角色角色政府壟斷土地一級市場，代表政府行使開發(fā)權(quán)的是政府壟斷土地一級市場，代表政府行使開發(fā)權(quán)的是國有控股集團。國有控股集團。政府控制國有土地使用權(quán)的出讓和負(fù)責(zé)政府控制國有土地使用權(quán)的出讓和負(fù)責(zé)一級開發(fā)的招投標(biāo)工作，土地以及開發(fā)一級開發(fā)的招投標(biāo)工作，土地以及開發(fā)由企業(yè)來完成。由企業(yè)來完成。

17、企業(yè)企業(yè)角色角色開發(fā)企業(yè)受國有控股集團的委托，對土地進行開發(fā)，開發(fā)企業(yè)受國有控股集團的委托，對土地進行開發(fā)，企業(yè)地位類似于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)地位類似于房地產(chǎn)開發(fā) 中施工單位的地位。中施工單位的地位。企業(yè)成為土地以及開發(fā)企業(yè)成為土地以及開發(fā) 的主體，土地的的主體，土地的開發(fā)主要由企業(yè)完成。開發(fā)主要由企業(yè)完成。操作操作方式方式資金的籌集、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和布資金的籌集、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和布局以及具備條件土地的供應(yīng)均由國有控股集團級政局以及具備條件土地的供應(yīng)均由國有控股集團級政府負(fù)責(zé)完成。府負(fù)責(zé)完成。由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、項目核準(zhǔn)、由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、項目核準(zhǔn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

18、?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)。優(yōu)勢優(yōu)勢政府開發(fā)土地面臨阻力小于企業(yè)，便于協(xié)調(diào)各種關(guān)政府開發(fā)土地面臨阻力小于企業(yè)，便于協(xié)調(diào)各種關(guān)系；可利用國有控股集團雄厚財力迅速集中資金對系；可利用國有控股集團雄厚財力迅速集中資金對土地進行開發(fā)，而且可以憑借政府信譽進行貸款或土地進行開發(fā)，而且可以憑借政府信譽進行貸款或發(fā)行政府債券。發(fā)行政府債券?？蓭椭鷾p少政府土地開發(fā)資金不足的問可幫助減少政府土地開發(fā)資金不足的問題；引入企業(yè)機制，有利于提高土地開題；引入企業(yè)機制，有利于提高土地開發(fā)效率。發(fā)效率。劣勢劣勢政府擁有市場信息不完備，土地開發(fā)效率低；政府擁有市場信息不完備，土地開發(fā)效率低；容易滋生腐敗。容易滋生腐敗。政府對土地供應(yīng)量

19、控制相對被削弱；政政府對土地供應(yīng)量控制相對被削弱；政府與企業(yè)容易產(chǎn)生矛盾府與企業(yè)容易產(chǎn)生矛盾市政府市政府九個國有控股集團九個國有控股集團n國有控股集團公司擁有土地儲備和土地一級開發(fā)的權(quán)利，將納入國有控股集團公司擁有土地儲備和土地一級開發(fā)的權(quán)利，將納入儲備范圍的土地委托一些公司進行一級開發(fā)，儲備范圍的土地委托一些公司進行一級開發(fā)，“生地生地”變變“熟地熟地”后，再到土地交易中心進行后，再到土地交易中心進行“招拍掛招拍掛”出讓出讓。n九九大集團分工不同，大體分為三種：自主土地儲備開發(fā)、帶項目大集團分工不同，大體分為三種：自主土地儲備開發(fā)、帶項目土地儲備開發(fā)、國企改革聯(lián)動土地儲備土地儲備開發(fā)、國企改

20、革聯(lián)動土地儲備n出讓出讓所得的收入在市政府和企業(yè)之間按一定的比例進行所得的收入在市政府和企業(yè)之間按一定的比例進行分配分配n北京土地一級開發(fā)的北京土地一級開發(fā)的是指由土地儲備機構(gòu)負(fù)責(zé)實施是指由土地儲備機構(gòu)負(fù)責(zé)實施土地開發(fā)，由土地儲備機構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準(zhǔn)、土地開發(fā)，由土地儲備機構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實施。其中通過招標(biāo)方式選征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實施。其中通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費用不高擇開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費用不高于土地儲備開發(fā)成本的于土地儲備開發(fā)成本的2。以招標(biāo)

21、方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲。以招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲備機構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)管理委托備機構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)管理委托協(xié)議。協(xié)議。 n北京土地一級開發(fā)的北京土地一級開發(fā)的是指通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)是指通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)實施土地開發(fā)，由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項目企業(yè)實施土地開發(fā)，由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實施。招標(biāo)底價包括核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實施。招標(biāo)底價包括土地儲備開發(fā)的預(yù)計總成本和利潤，利潤率不高于預(yù)計成本的土地儲備開發(fā)的預(yù)計總成本和利潤，利潤率不高于預(yù)計成本的8。n海南省

22、海南省對于企業(yè)成片一級開發(fā)一般采取招投標(biāo)方式進行，對于只對于企業(yè)成片一級開發(fā)一般采取招投標(biāo)方式進行，對于只有一個開發(fā)意向者的，應(yīng)根據(jù)開發(fā)方案中設(shè)定的條件與開發(fā)意向有一個開發(fā)意向者的，應(yīng)根據(jù)開發(fā)方案中設(shè)定的條件與開發(fā)意向者協(xié)商簽訂成片開發(fā)的協(xié)議。同時，企業(yè)可以與政府約定對土地者協(xié)商簽訂成片開發(fā)的協(xié)議。同時，企業(yè)可以與政府約定對土地出讓金進行分成，且企業(yè)分成最高可以達到土地出讓純收益的出讓金進行分成，且企業(yè)分成最高可以達到土地出讓純收益的70%。海南省人民政府關(guān)于規(guī)范企業(yè)參與土地成片開發(fā)的通知海南省人民政府關(guān)于規(guī)范企業(yè)參與土地成片開發(fā)的通知（2006）n企業(yè)負(fù)責(zé)一級土地開發(fā)，市企業(yè)負(fù)責(zé)一級土地開發(fā)

23、，市土地儲備中心按照總建設(shè)成本的一定土地儲備中心按照總建設(shè)成本的一定百分比作為經(jīng)營利潤（北京市規(guī)定利潤率不高于預(yù)計成本的百分比作為經(jīng)營利潤（北京市規(guī)定利潤率不高于預(yù)計成本的8%）。）。n企業(yè)土地企業(yè)土地一級開發(fā)一級開發(fā)，出讓，出讓所得扣除開發(fā)成本后在市政府和企業(yè)之所得扣除開發(fā)成本后在市政府和企業(yè)之間按照一定的比例進行分成。間按照一定的比例進行分成。n一級開發(fā)企業(yè)參與競一級開發(fā)企業(yè)參與競拍拍有優(yōu)勢：一更了解地塊情況；有優(yōu)勢：一更了解地塊情況；二是在同等二是在同等價位的情況下，由于拍賣價款當(dāng)中的一部分將作為土地一級開發(fā)價位的情況下，由于拍賣價款當(dāng)中的一部分將作為土地一級開發(fā)收益進入房地產(chǎn)企業(yè)，因而

24、土地一級開發(fā)商參與拍賣的成本相對收益進入房地產(chǎn)企業(yè)，因而土地一級開發(fā)商參與拍賣的成本相對于其他公司更低。于其他公司更低。n在一些土地一級開發(fā)的收益分成案例中在一些土地一級開發(fā)的收益分成案例中，開發(fā)開發(fā)企業(yè)能企業(yè)能得到一些地得到一些地方政府的保底收益承諾方政府的保底收益承諾。如云南城投與昆明市政府約定的保底。如云南城投與昆明市政府約定的保底條條款，規(guī)定若云南城投所提取的收益不足全部土地的一級開發(fā)總成款，規(guī)定若云南城投所提取的收益不足全部土地的一級開發(fā)總成本的本的5%時，昆明市政府將保證向公司另行支付差價款，以確保云時，昆明市政府將保證向公司另行支付差價款，以確保云南城投的收益不低于合同項下的全部

25、土地一級開發(fā)總成本的南城投的收益不低于合同項下的全部土地一級開發(fā)總成本的5%。：n項目前期費用、征地拆遷補償費用、公共區(qū)域市政基礎(chǔ)項目前期費用、征地拆遷補償費用、公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)施建設(shè)費用、公共配套設(shè)施建設(shè)費用、工程建設(shè)其他費用、管理費、財費用、公共配套設(shè)施建設(shè)費用、工程建設(shè)其他費用、管理費、財務(wù)費用、務(wù)費用、土地土地招拍掛中的交易費用、公共市政配套設(shè)施移交前的招拍掛中的交易費用、公共市政配套設(shè)施移交前的管理費用等構(gòu)成。管理費用等構(gòu)成。n海南省人民政府關(guān)于規(guī)范企業(yè)參與土地成片開發(fā)的通知海南省人民政府關(guān)于規(guī)范企業(yè)參與土地成片開發(fā)的通知：1、土地開發(fā)成本、土地開發(fā)成本包括規(guī)劃包括規(guī)劃編制費、征地補償費、新增建設(shè)用編制費、征地補償費、新增建設(shè)用地有償使用費地有償使用費等稅等稅費以及基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)費以及基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)費。土地開發(fā)成本費。土地開發(fā)成本由主開發(fā)商支付。由主開發(fā)商支付。2、合理確定土地出讓收入分成比例。土地出讓收入扣除土地、合理確定土地