物業(yè)管理法規(guī)-第七章

1、修身、立志、敬業(yè)、創(chuàng)新修身、立志、敬業(yè)、創(chuàng)新 第七章第七章 物業(yè)管理使用與維護(hù)相物業(yè)管理使用與維護(hù)相關(guān)法律制度關(guān)法律制度物業(yè)管理法規(guī)物業(yè)管理法規(guī) 第七章第七章 物業(yè)使用與維護(hù)相關(guān)法律制度物業(yè)使用與維護(hù)相關(guān)法律制度一、建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念和特征一、建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念和特征（一）建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念：（一）建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念：將一棟建筑物于結(jié)構(gòu)上區(qū)分為由各個所有人獨(dú)自使用的專所有人獨(dú)自使用的專用部分用部分和由多個所有人共同使用的共用部分由多個所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有對其專有部分的專有權(quán)與對共用部分的共有權(quán)的結(jié)合的權(quán)利就是建筑物區(qū)分所有權(quán)。第一節(jié)第一節(jié) 建筑物區(qū)分所有權(quán)制

2、度建筑物區(qū)分所有權(quán)制度（二）建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征（二）建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征（4個特征）個特征）1、建筑物區(qū)分所有權(quán)具有集合性與指導(dǎo)性：、建筑物區(qū)分所有權(quán)具有集合性與指導(dǎo)性：建筑物區(qū)分所有權(quán)人對專有部分的所有權(quán)占主導(dǎo)地位，表現(xiàn)為：區(qū)分所有權(quán)人取得專有所有權(quán)取得專有所有權(quán)即意味著取得了共取得了共用部分持分權(quán)用部分持分權(quán)(共有所有權(quán))及成員權(quán)。反之，區(qū)分所有權(quán)人喪失了專有所有權(quán)亦即意味著喪失了共用部分持分權(quán)與成員權(quán)。專有權(quán)標(biāo)的物的大小大小還決定共有權(quán)和管理權(quán)的應(yīng)有份額份額，處分專有權(quán)的效力必然包括共共有權(quán)有權(quán)和管理權(quán)管理權(quán)在內(nèi)的整個區(qū)分所有權(quán)。區(qū)分所有權(quán)成立登記時，只登記專有所有權(quán)只登記專有所有

3、權(quán)，共用部分持分權(quán)及成員權(quán)隨此而發(fā)生，不需要單獨(dú)登記 第七章第七章 物業(yè)使用與維護(hù)相關(guān)法律制度物業(yè)使用與維護(hù)相關(guān)法律制度第一節(jié)第一節(jié) 建筑物區(qū)分所有權(quán)制度建筑物區(qū)分所有權(quán)制度（二）建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征（二）建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征（4個特征）個特征）2、建筑物區(qū)分所有權(quán)具有整體性與不可分割性：建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有所有權(quán)、共有所有權(quán)和共同管專有所有權(quán)、共有所有權(quán)和共同管理權(quán)三項權(quán)利理權(quán)三項權(quán)利必須結(jié)合為一個整體，不可分離。3、建筑物區(qū)分所有權(quán)具有權(quán)利主體身份的多重性：建筑物區(qū)分所有權(quán)由專有所有權(quán)、共有所有權(quán)及共同管理（成員）權(quán)所構(gòu)成 ，因而所有權(quán)人身份具有多重性。第七章第七章 物業(yè)使用與維護(hù)相

4、關(guān)法律制度物業(yè)使用與維護(hù)相關(guān)法律制度第一節(jié)第一節(jié) 建筑物區(qū)分所有權(quán)制度建筑物區(qū)分所有權(quán)制度第七章第七章 物業(yè)使用與維護(hù)相關(guān)法律制度物業(yè)使用與維護(hù)相關(guān)法律制度第一節(jié)第一節(jié) 建筑物區(qū)分所有權(quán)制度建筑物區(qū)分所有權(quán)制度（二）建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征（二）建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征（4個特征）個特征）4、建筑物區(qū)分所有權(quán)具有權(quán)利內(nèi)容的復(fù)雜性：主要表現(xiàn)為三個方面的權(quán)利義務(wù)關(guān)系：一是權(quán)利主體作為專有專有權(quán)人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系；二是權(quán)利主體作為共有共有權(quán)人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系；三是權(quán)利主體作為共同管理共同管理團(tuán)體（業(yè)主大會、業(yè)主委員會）成員的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。二、建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容：二、建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容：3項內(nèi)容項內(nèi)容

5、1、業(yè)主、業(yè)主（建筑物區(qū)分所有權(quán)人）對建筑物專有部分的專有權(quán)專有權(quán)：專有部分又稱為單獨(dú)所有部分，是指在構(gòu)造上能明確區(qū)分，具有排他性且可獨(dú)立使用的建筑物部分。 2、業(yè)主業(yè)主隨建筑物共有部分的共有所有權(quán)共有所有權(quán)：共有部分是指業(yè)主所擁有的專有（單獨(dú)所有）部分以外的建筑物其他部分。業(yè)主對共有部分享有的權(quán)利為共有所有權(quán)。 第七章第七章 物業(yè)使用與維護(hù)相關(guān)法律制度物業(yè)使用與維護(hù)相關(guān)法律制度第一節(jié)第一節(jié) 建筑物區(qū)分所有權(quán)制度建筑物區(qū)分所有權(quán)制度共有所有權(quán)同樣包括三項權(quán)能：使用權(quán)、收益權(quán)、和處分權(quán)。3、業(yè)主業(yè)主對建筑物共有部分的共同管理權(quán)共同管理權(quán)（即成員權(quán)）：業(yè)主的共同管理權(quán)，是指業(yè)主對建筑物專有部分以外

6、的共有部分的共用設(shè)施、設(shè)備等所享有的共同管理權(quán)。第七章第七章 物業(yè)使用與維護(hù)相關(guān)法律制度物業(yè)使用與維護(hù)相關(guān)法律制度第一節(jié)第一節(jié) 建筑物區(qū)分所有權(quán)制度建筑物區(qū)分所有權(quán)制度一、建筑工程的最低保修期限一、建筑工程的最低保修期限（一）建筑工程維修的概述（一）建筑工程維修的概述（137頁）頁）1、概念和特點(diǎn)-概念：建筑工程的維修是指對于已經(jīng)交付使用的建筑進(jìn)行修復(fù)、維護(hù)和改建的活動。房屋維修具有以下特點(diǎn)：（1） 修繕條件上的限制性；2） 修繕范圍上的復(fù)雜性。2、房屋完損等級的劃分及評定：完好房；基本完好房；一般損壞房；嚴(yán)重?fù)p壞房；危險房。第七章第七章 物業(yè)使用與維護(hù)相關(guān)法律制度物業(yè)使用與維護(hù)相關(guān)法律制度第

7、二節(jié)第二節(jié) 保修期限與保修責(zé)任保修期限與保修責(zé)任一、建筑工程的最低保修期限一、建筑工程的最低保修期限（一）建筑工程維修的概述（一）建筑工程維修的概述3、房屋維修工程的種類：小修、中修、大修、翻修、綜合維修工程。第七章第七章 物業(yè)使用與維護(hù)相關(guān)法律制度物業(yè)使用與維護(hù)相關(guān)法律制度第二節(jié)第二節(jié) 保修期限與保修責(zé)任保修期限與保修責(zé)任小修工程：小修工程：又稱零星養(yǎng)護(hù)工程，是指及時修復(fù)小損小壞，以保持原房屋完損等級為目的的日常養(yǎng)護(hù)工程，綜合費(fèi)用在1%以下。中修工程：中修工程：房屋的某些部位以損壞或不符合建筑物的結(jié)構(gòu)要求，需要進(jìn)行局部維修，維修中只拆除少量的主體部件；費(fèi)用在20%以下，維修后70%必須符合基

8、本完好房的標(biāo)準(zhǔn)。大修工程：大修工程：拆換部分主體和房屋設(shè)備，費(fèi)用在25%以上。第七章第七章 物業(yè)使用與維護(hù)相關(guān)法律制度物業(yè)使用與維護(hù)相關(guān)法律制度第二節(jié)第二節(jié) 保修期限與保修責(zé)任保修期限與保修責(zé)任翻修工程：翻修工程：全部拆除、另行設(shè)計、重新建造的工程。翻修工程應(yīng)盡量利用舊料，其費(fèi)用應(yīng)低于該建筑物同類結(jié)構(gòu)的新建造價。綜合維修工程：綜合維修工程：成片多幢，大中小修一次性應(yīng)修盡修的工程為綜合維修工程，造價在20%以上。第七章第七章 物業(yè)使用與維護(hù)相關(guān)法律制度物業(yè)使用與維護(hù)相關(guān)法律制度第二節(jié)第二節(jié) 保修期限與保修責(zé)任保修期限與保修責(zé)任一、建筑工程的最低保修期限一、建筑工程的最低保修期限（二）建筑工程保修

9、期的法律規(guī)定：（二）建筑工程保修期的法律規(guī)定：（1）基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限（即所謂終身保修）。（2）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏為5年。（3）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；（4）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程為2年。第七章第七章 物業(yè)使用與維護(hù)相關(guān)法律制度物業(yè)使用與維護(hù)相關(guān)法律制度第二節(jié)第二節(jié) 保修期限與保修責(zé)任保修期限與保修責(zé)任二、開發(fā)商對買受人的保修責(zé)任（二、開發(fā)商對買受人的保修責(zé)任（141頁）頁） 發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量問題，具體處理程序如下：（1）房屋建筑工程在保修期限內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，建

10、設(shè)單位或者房屋建筑所有人應(yīng)向施工單位發(fā)出保修通知。施工單位接到保修通知后，應(yīng)當(dāng)?shù)浆F(xiàn)場核查情況，在保修書約定的時間內(nèi)予以保修。發(fā)生涉及結(jié)構(gòu)安全或者嚴(yán)重影響使用功能的緊急搶修事故，施工單位接到保修通知后，應(yīng)當(dāng)立即到達(dá)現(xiàn)場搶修。第七章第七章 物業(yè)使用與維護(hù)相關(guān)法律制度物業(yè)使用與維護(hù)相關(guān)法律制度第二節(jié)第二節(jié) 保修期限與保修責(zé)任保修期限與保修責(zé)任二、開發(fā)商對買受人的保修責(zé)任二、開發(fā)商對買受人的保修責(zé)任 發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量問題，具體處理程序如下：（2）發(fā)生涉及結(jié)構(gòu)安全的質(zhì)量缺陷，建設(shè)單位或者房屋所有人應(yīng)當(dāng)立即向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門報告，采取安全防范措施；由原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出保修方案，施

11、工單位實(shí)施保修，原工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)督。第七章第七章 物業(yè)使用與維護(hù)相關(guān)法律制度物業(yè)使用與維護(hù)相關(guān)法律制度第二節(jié)第二節(jié) 保修期限與保修責(zé)任保修期限與保修責(zé)任二、開發(fā)商對買受人的保修責(zé)任二、開發(fā)商對買受人的保修責(zé)任 發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量問題，具體處理程序如下：（3）保修完后由建設(shè)單位或者房屋建筑所有人組織驗收。涉及結(jié)構(gòu)安全的，應(yīng)當(dāng)抱當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)主管部門備案。（4）施工單位不按工程質(zhì)量保修書約定保修的，建設(shè)單位可以另行委托其他單位保修，由原施工單位承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。第七章第七章 物業(yè)使用與維護(hù)相關(guān)法律制度物業(yè)使用與維護(hù)相關(guān)法律制度第二節(jié)第二節(jié) 保修期限與保修責(zé)任保修期限與保修責(zé)任二、開發(fā)商對買受人的保修責(zé)任二

12、、開發(fā)商對買受人的保修責(zé)任 發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量問題，具體處理程序如下：（5）保修費(fèi)用由質(zhì)量缺陷的責(zé)任方承擔(dān)（6）在保修期內(nèi)，因房屋建筑工程質(zhì)量缺陷造成房屋所有人、使用人、或者第三方人身、財產(chǎn)損害的，可以向建設(shè)單位提出賠償要求。建設(shè)單位向造成房屋建筑工程質(zhì)量缺陷的責(zé)任方追償。第七章第七章 物業(yè)使用與維護(hù)相關(guān)法律制度物業(yè)使用與維護(hù)相關(guān)法律制度第二節(jié)第二節(jié) 保修期限與保修責(zé)任保修期限與保修責(zé)任 專項維修資金：專項維修資金：過去稱為“專項維修基金”，是指住宅物業(yè)的業(yè)主為了本物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)事項而繳納一定標(biāo)準(zhǔn)的錢款至專項帳戶，并授權(quán)業(yè)主委員會統(tǒng)一管理和使用的資金。一、交納的主體范圍

13、：一、交納的主體范圍： （1）住宅物業(yè)的業(yè)主。（但一個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的除外）；（2）住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)業(yè)主 （3）與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主第七章第七章 物業(yè)使用與維護(hù)相關(guān)法律制度物業(yè)使用與維護(hù)相關(guān)法律制度第三節(jié)第三節(jié) 專項維修資金法律規(guī)定專項維修資金法律規(guī)定二、交納的數(shù)額與時限二、交納的數(shù)額與時限1、商品房專項維修資金的籌集（144頁）2、公有住房的住宅專項維修資金的籌集（1）業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r的2%。（2）售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。第七章第七章 物業(yè)使用與維護(hù)相關(guān)法律制度物業(yè)使用與維護(hù)相關(guān)法律制度第三節(jié)第三節(jié) 專項維修資金法律規(guī)定專項維修資金法律規(guī)定 三、專項維修資金的管理與使用三、專項維修資金的管理與使用（一）專項維修資金的使用1、下列情況不能使用專項維修資金：（1）屬于保修責(zé)任范圍內(nèi)的，應(yīng)該由開發(fā)商、公有住房售房單位負(fù)責(zé)；（2）屬于應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)費(fèi)用列支的日常維修養(yǎng)護(hù)，不得使用專項維修資金；（3）供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任，不得使用專項維修資金。（4）物業(yè)