《土地資源學(xué)》PPT版課件 第七章第六節(jié)農(nóng)地分等定級(jí)

1、農(nóng)用地分等與估價(jià)農(nóng)用地分等與估價(jià) 農(nóng)用地分等定級(jí)農(nóng)用地分等定級(jí)根據(jù)農(nóng)用地的自然根據(jù)農(nóng)用地的自然屬性和經(jīng)濟(jì)屬性，對(duì)農(nóng)用地的質(zhì)量?jī)?yōu)劣進(jìn)行屬性和經(jīng)濟(jì)屬性，對(duì)農(nóng)用地的質(zhì)量?jī)?yōu)劣進(jìn)行綜合評(píng)定，并劃分等別、級(jí)別綜合評(píng)定，并劃分等別、級(jí)別 第第7 7章章 土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)一、我國(guó)的一、我國(guó)的農(nóng)用地分等定級(jí)規(guī)程農(nóng)用地分等定級(jí)規(guī)程2. 2. 計(jì)算農(nóng)用地分等單元的自然質(zhì)量分計(jì)算農(nóng)用地分等單元的自然質(zhì)量分1. 1. 資料的準(zhǔn)備與初步整理資料的準(zhǔn)備與初步整理確定指定作物確定指定作物 （j）附錄1一、我國(guó)的一、我國(guó)的農(nóng)用地分等定級(jí)規(guī)程農(nóng)用地分等定級(jí)規(guī)程附錄附錄1：全國(guó)耕作制度分區(qū)：全國(guó)耕作制度分區(qū)二級(jí)區(qū)二級(jí)區(qū)省省

2、縣縣I.東東北北區(qū)區(qū)I1大大小興安小興安嶺山地嶺山地區(qū)區(qū)內(nèi)蒙古內(nèi)蒙古額爾古納市、根河市、鄂倫春自治縣、牙克石市、阿額爾古納市、根河市、鄂倫春自治縣、牙克石市、阿榮旗、扎蘭屯市、扎賚特旗榮旗、扎蘭屯市、扎賚特旗黑龍江黑龍江漠河、塔河、呼瑪、黑河市、孫吳、遜克、漠河、塔河、呼瑪、黑河市、孫吳、遜克、伊春市、伊春市、鐵力市、嘉蔭鐵力市、嘉蔭I2三三江平原江平原長(zhǎng)白山長(zhǎng)白山地區(qū)地區(qū)黑龍江黑龍江鶴崗市、蘿北、綏濱、佳木斯市、湯原、樺川、樺南、鶴崗市、蘿北、綏濱、佳木斯市、湯原、樺川、樺南、富錦市、同江市、撫遠(yuǎn)、依蘭、七臺(tái)河市、勃利、雙富錦市、同江市、撫遠(yuǎn)、依蘭、七臺(tái)河市、勃利、雙鴨山市、集賢、友誼、寶清

3、、饒河、雞東、密山市、鴨山市、集賢、友誼、寶清、饒河、雞東、密山市、虎林、牡丹江市、林口、海林市、寧安市、穆棱市、虎林、牡丹江市、林口、海林市、寧安市、穆棱市、東寧、綏芬河市、雞西市東寧、綏芬河市、雞西市吉林吉林蛟河市、樺甸市、延吉市、敦化市、安圖、和龍市、蛟河市、樺甸市、延吉市、敦化市、安圖、和龍市、龍井市、圖們市、汪清、琿春市、白山市、撫松、靖龍井市、圖們市、汪清、琿春市、白山市、撫松、靖宇、江源、臨江市、長(zhǎng)白、通化市、輝南、柳河、通宇、江源、臨江市、長(zhǎng)白、通化市、輝南、柳河、通化、集安市化、集安市一、我國(guó)的一、我國(guó)的農(nóng)用地分等定級(jí)規(guī)程農(nóng)用地分等定級(jí)規(guī)程附錄附錄1：全國(guó)耕作制度分區(qū)：全國(guó)耕

4、作制度分區(qū)一級(jí)區(qū)一級(jí)區(qū)二級(jí)區(qū)二級(jí)區(qū)省省縣縣I.東北區(qū)東北區(qū)I1大小興安嶺山地區(qū)大小興安嶺山地區(qū)I2三江平原長(zhǎng)白山地區(qū)三江平原長(zhǎng)白山地區(qū)I3松嫩平原區(qū)松嫩平原區(qū)I4遼寧平原區(qū)遼寧平原區(qū)II.黃淮海區(qū)黃淮海區(qū)II1燕山太行山山前平原區(qū)燕山太行山山前平原區(qū)II2冀魯豫低洼平原區(qū)冀魯豫低洼平原區(qū)II3山東丘陵區(qū)山東丘陵區(qū)II4黃淮平原區(qū)黃淮平原區(qū)X.橫斷山區(qū)橫斷山區(qū)XI.西北區(qū)西北區(qū)XII.青藏高原區(qū)青藏高原區(qū)一、我國(guó)的一、我國(guó)的農(nóng)用地分等定級(jí)規(guī)程農(nóng)用地分等定級(jí)規(guī)程附錄附錄1：全國(guó)耕作制度分區(qū)：全國(guó)耕作制度分區(qū)一級(jí)區(qū)一級(jí)區(qū)二級(jí)區(qū)二級(jí)區(qū)作物組成作物組成I.東北區(qū)東北區(qū)I1大小興安嶺山地區(qū)大小興安嶺山地區(qū)

5、春小麥、大豆春小麥、大豆I2三江平原長(zhǎng)白山地區(qū)三江平原長(zhǎng)白山地區(qū)大豆大豆I3松嫩平原區(qū)松嫩平原區(qū)大豆、玉米大豆、玉米I4遼寧平原區(qū)遼寧平原區(qū)玉米玉米II.黃淮海區(qū)黃淮海區(qū)II1燕山太行山山前平原區(qū)燕山太行山山前平原區(qū)小麥小麥-玉米，小麥玉米，小麥/棉花棉花II2冀魯豫低洼平原區(qū)冀魯豫低洼平原區(qū)小麥小麥-玉米，小麥玉米，小麥/棉花棉花II3山東丘陵區(qū)山東丘陵區(qū)小麥小麥-玉米，小麥玉米，小麥-棉花棉花II4黃淮平原區(qū)黃淮平原區(qū)小麥小麥-水稻，小麥水稻，小麥-玉米，小麥玉米，小麥/棉花棉花X.橫斷山區(qū)橫斷山區(qū)XI.西北區(qū)西北區(qū)XII.青藏高原區(qū)青藏高原區(qū)2. 2. 計(jì)算農(nóng)用地分等單元的自然質(zhì)量分計(jì)算

6、農(nóng)用地分等單元的自然質(zhì)量分確定指定作物確定指定作物確定分等因素（確定分等因素（k）推薦因素：附錄2自選因素一、我國(guó)的一、我國(guó)的農(nóng)用地分等定級(jí)規(guī)程農(nóng)用地分等定級(jí)規(guī)程附錄附錄2：農(nóng)用地分等推薦因子及分級(jí)、分值：農(nóng)用地分等推薦因子及分級(jí)、分值推薦因子推薦因子有效土層厚度有效土層厚度表層土壤質(zhì)地表層土壤質(zhì)地剖面構(gòu)型剖面構(gòu)型鹽漬化程度鹽漬化程度土壤污染狀況土壤污染狀況土壤有機(jī)質(zhì)含量土壤有機(jī)質(zhì)含量土壤鹽堿度土壤鹽堿度障礙層次障礙層次排水條件排水條件地形坡度地形坡度灌溉保證度灌溉保證度地表巖石露頭狀況地表巖石露頭狀況灌溉水源灌溉水源一、我國(guó)的一、我國(guó)的農(nóng)用地分等定級(jí)規(guī)程農(nóng)用地分等定級(jí)規(guī)程附錄附錄2：農(nóng)用地分

7、等推薦因子及分級(jí)、分值：農(nóng)用地分等推薦因子及分級(jí)、分值推薦因子推薦因子因子分級(jí)因子分級(jí)有效土層厚度有效土層厚度1級(jí)，級(jí)，150cm,2級(jí)，級(jí)，100150cm，3級(jí)，級(jí)，60100cm，4級(jí)，級(jí)，3060cm，5級(jí)，級(jí)，100cm1002級(jí)，級(jí)，60100cm903級(jí)，級(jí)，3060cm604級(jí)，級(jí)，200001000,10002000,20000300,300600,600修正系數(shù)修正系數(shù)1.05,1,0.951.06,1,0.941.04,1,0.96因素因素公交站點(diǎn)公交站點(diǎn)菜場(chǎng)菜場(chǎng)糧店糧店影劇院影劇院條件（條件（m） 0300,300500,5000300,300500,5000200,2

8、00600,60001000，1000修正系數(shù)修正系數(shù)1,0.97,0.951.03,1,0.971.03,1,0.971,0.99因素因素中學(xué)中學(xué)小學(xué)小學(xué)幼兒園幼兒園醫(yī)院醫(yī)院條件（條件（m）0800，8000500，5000400，4001200，12000400，4001000，1000修正系數(shù)修正系數(shù)1，0.981,0.971.02,1,0.981.02,1,0.98四、城鎮(zhèn)土地估價(jià)的方法3. 市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法程序： 對(duì)比較物進(jìn)行修正使用權(quán)年期修正1-1/(1+r)nK=1-1/(1+r)m待估地使用年限已交易地使用年限四、城鎮(zhèn)土地估價(jià)的方法3. 市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法程序： 對(duì)比較物進(jìn)行修正容積率修正容積率容積率0.10.40.71.01.11.31.72.02.12.5修正系數(shù)修正系數(shù)0.50.60.81.01.11.31.71.81.92.0待估地容積率修正系數(shù)/已交易地容積率修正系數(shù)四、城鎮(zhèn)土地估價(jià)的方法3. 市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法程序： 與待估對(duì)象進(jìn)行比較,求出土地價(jià)格P估價(jià) = P比較案例 * K估價(jià) / K比較案例案 例實(shí) 算四、城鎮(zhèn)土地估價(jià)的方法4. 成本逼近法 成本法亦稱累加法。它是以土地開(kāi)發(fā)的投資加上適當(dāng)?shù)睦麧?rùn)來(lái)求取地價(jià)