萬科的財務(wù)報表分析

1、萬科企業(yè)股份有限公司萬科企業(yè)股份有限公司 20082008年度財務(wù)報表分析年度財務(wù)報表分析保險0601小組成員： 李雙新，周新芳，孫元欣，林麗美 A A 000002000002讓建筑贊美生命！讓建筑贊美生命！第一部分：公司簡介第一部分：公司簡介第二部分：第二部分：2008年度財務(wù)狀況及經(jīng)營成果年度財務(wù)狀況及經(jīng)營成果第三部分：存在的問題及改進的建議第三部分：存在的問題及改進的建議 總體來說房地產(chǎn)業(yè)屬于資本密集性產(chǎn)業(yè)，相對于其他行業(yè)來說，它是一個進入門檻較低、有較好利潤空間、行業(yè)技術(shù)壁壘相對匱乏的行業(yè)。且具有投資大、周期長、風(fēng)險高、項目地域性、政策性強等特點。中國房地產(chǎn)在此基礎(chǔ)上還具有以下特點：

2、1、與銀行聯(lián)系緊密，政策性特別強 ，是政策導(dǎo)向型產(chǎn)業(yè)。2、流動性差，地域性明顯。3、資金需求巨大。4、大眾需求心理更明顯。萬科發(fā)展歷程19841984年年5 5月月 萬科企業(yè)股份有限公司成立19881988年年 介入房地產(chǎn)領(lǐng)域 19881988年年1212月月 公司公開向社會發(fā)行股票2,800萬 股，集資人民幣2,800萬元 19911991年年1 1月月 萬科A股在深圳證券交易所掛牌交易19921992年年 正式確定大眾住宅開發(fā)為核心業(yè)務(wù) 20052005年年 中國房地產(chǎn)百強企業(yè)綜合實力TOP10 評選第一20062006年年 成為第一家進入全國納稅百強榜的地產(chǎn)企業(yè) 2008 2008 年年

3、 萬科萬科幾乎在全國各大城市都充當(dāng)了降價急先鋒的角色。由于其擁有全國地產(chǎn)“龍頭老大”地位，萬科降價之后其他發(fā)展商相繼也卷入了降價潮，引發(fā)了房價的全面下調(diào)。 華潤股份有限公司 160909.48劉元生 13379.12廣發(fā)聚豐股票型證券投資基金 11275.93TOYOSECURITIESASIALIMITED-A/CCLIENT. 11000.58內(nèi)藤證券株式會社 7704.35Citigroup Global Markets Limited7 185.08中國人壽保險(集團)公司-傳統(tǒng)-普通保險產(chǎn)品 7177.48融通深證100指數(shù)證券投資基金 7169.57廣發(fā)小盤成長股票型證券投資基金

4、6725.04萬科企業(yè)股份有限公司工會委員會 6716.85萬科：萬科：2008年九城市銷售冠軍年九城市銷售冠軍 萬科企業(yè)股份有限公司今天公布了2008年度報告，公司08年實現(xiàn)營業(yè)收入409.9億元，同比上升15.4%，凈利潤40.3億元，同比下降16.7%。實現(xiàn)結(jié)算面積451.4萬平方米，結(jié)算收入404.9億元，同比分別上升14.6%和15.1%。根據(jù)同日公布的董事會決議，公司2008年度利潤分配方案為每10股派息0.5元。2008年，萬科銷售業(yè)績同比2007年的高位有所下降，全年銷售面積557萬平方米，銷售金額478.7億元，分別比07年減少9.2%和8.6%。但萬科的市場占有率繼續(xù)提升，

5、占全國住宅市場的份額提高到2.34%。由于08年東部地區(qū)和重點城市的住宅市場調(diào)整幅度更大，萬科在其進入的主要城市，市場份額提升更為明顯，在深圳、上海、天津、佛山、廈門、沈陽、武漢、鎮(zhèn)江、鞍山等九個城市，萬科的市場占有率排名首位。核心人物董事長董事長 王石王石 總經(jīng)理總經(jīng)理 郁亮郁亮萬科未來走向 受市場調(diào)整的影響，08年萬科在拿地上保持了謹(jǐn)慎，公司獲取土地的平均成本較之07年也顯著降低。鑒于短期內(nèi)市場依然存在較大的不確定性，09年公司在項目發(fā)展上將會繼續(xù)堅持精挑細(xì)選、把握機會的原則,借市場調(diào)整的機會,獲取真正有戰(zhàn)略價值的土地。 盈利能力分析償債能力分析營運能力分析(一）萬科一）萬科A-盈利能力分

6、析盈利能力分析盈利能力分析盈利能力分析萬科A盈利能力財務(wù)比率同行業(yè)年度200820072006同行業(yè)2008毛利率39.00%41.99%36.15%37.03%銷售凈利潤率11.32%14.97%13.52%17.86%資產(chǎn)凈利潤率4.23%7.09%6.74%5.03%凈資產(chǎn)收益率12.76%20.70%18.81%12.38%每股收益0.420.770.550.33市盈率15.2837.2727.8528.06每股凈資產(chǎn)2.904.943.993.17市凈率1.835.843.872.33 萬科A三年毛利率較穩(wěn)定，2006-2007年，增長迅速；2007-2008年略有下降，但總體保持穩(wěn)

7、定態(tài)勢。與同行業(yè)綜合實力前30強相比，處于顯著的領(lǐng)先地位。說明萬科的技術(shù)含量高，質(zhì)量好，獲利能力和市場競爭力強。 2006-2007年，萬科A銷售凈利潤率上升10個百分比，這顯示企業(yè)在擴大銷售的同時，改進了經(jīng)營管理，合理地控制了期間費用，提高了盈利水平。但2007-2008年，銷售凈利潤率有所下降，通過觀察利潤表，發(fā)現(xiàn)其主要原因為存貨跌價準(zhǔn)備由1,306,475.83元上升到1,230,561,038.11元，2007年高價獲取的土地，至少數(shù)年之內(nèi)，連獲得社會平均收益水平都變得艱難，從而大大增加了營業(yè)總成本，從而降低了凈利潤。 2008年萬科A的資產(chǎn)凈利潤率較前兩年相比,有明顯的下降趨勢，反映

8、了企業(yè)資產(chǎn)綜合利用的效率下降，說明企業(yè)在增加收入和節(jié)約資產(chǎn)使用等方面效果不佳；與同行業(yè)綜合實力30強相比，有落后傾向。 2008年，萬科A的每股收益為0.42元，較前兩年下降明顯，根據(jù)利潤表，股東數(shù)由2007年6872006387人增加到2008年10995210218人，凈利潤勢必不變或減少，其值但仍高出同業(yè)綜合實力30強上市企業(yè)近30個百分比，這充分說明萬科A08年的盈利能力較強，公司具有較好的經(jīng)營和財務(wù)狀況。 2008年萬科A的凈資產(chǎn)收益率為12.76%，比去年下降近40個百分比，下降幅度較大，表明股東投入資本的凈收益水平下降，說明企業(yè)權(quán)益資本獲取收益的能力下降，運營效率變差，對企業(yè)投資

9、者保證程度降低。但與同行業(yè)綜合實力前30強相比，萬科A的凈資產(chǎn)收益率仍在房地產(chǎn)上市公司中處于絕對領(lǐng)先的地位。市盈率是通過公司股票價格的市場表現(xiàn)，間接地評價公司盈利能力。2008年12月31日萬科A的市盈率為15.28元，明顯低于前兩年同一時間的市盈率，也低于同行業(yè)30強的房地產(chǎn)企業(yè)的市盈率，這表明投資者對每股收益所愿支付的價格相對要低，2008年投資者對萬科未來的盈利能力和發(fā)展前景不看好。每股凈資產(chǎn)反映了每一股普通股所擁有的凈資產(chǎn)，萬科A在2008年的每股凈資產(chǎn)為2.90元，低于前兩年的每股凈資產(chǎn)，表明萬科A每股擁有的凈資產(chǎn)減少，公司的發(fā)展?jié)摿ψ冃?。其仍略低?0強房地產(chǎn)企業(yè)的平均值，表明該公

10、司在同行業(yè)中實力下降，抵御外來因素影響和打擊能力一般。 市凈率在一定程度上揭示了股票價格背離價值的投資風(fēng)險。2008年12月31日萬科A的市凈率為1.83元，遠低于前兩年同一時間的市凈率和同行業(yè)前30強上市公司的市凈率，表明該股票市價背離價值小，投資風(fēng)險?。煌瑫r又表明，該股票發(fā)展?jié)摿π?。從總體上看: 縱向比較，萬科A的盈利能力較前兩年減弱，主要表現(xiàn)在毛利率，銷售凈利潤率，資產(chǎn)凈利潤率，凈資產(chǎn)收益率，每股收益，市凈率，每股凈資產(chǎn)，市凈率呈下降趨勢，集中表現(xiàn)為該公司獲利能力，市場競爭力減弱；期間費用，總成本增加；企業(yè)資產(chǎn)綜合利用的效率下降；運營效率變差；抵御外來因素影響和打擊能力一般，發(fā)展?jié)摿π〉?/p>

11、問題。 橫向比較，萬科A的盈利能力在同行業(yè)的房地產(chǎn)上市公司中仍處于領(lǐng)先地位，集中表現(xiàn)為萬科的技術(shù)含量高，質(zhì)量好；具有較好的經(jīng)營和財務(wù)狀況；背離價值小，投資風(fēng)險小等優(yōu)點。公司公司萬科萬科A行業(yè)平均水平行業(yè)平均水平年度08年07年06年08年短期償債能力：流動比率 1.761.96 2.192.12速動比率0.430.590.640.51現(xiàn)金比率（%）30.95%34.95%48.80%31.91%長期償債能力：負(fù)債比率（%）67.44%66.11%65.04%61.14%股東權(quán)益比率%32.56%33.89%34.96%38.33%權(quán)益乘數(shù)3.072.952.863.14產(chǎn)權(quán)比率%207.16%

12、195.09%186.02%213.89%現(xiàn)金債務(wù)總額比%-0.042%-15.72%-9.31%-8.61%( (二二) ) 萬科萬科- -償債能力分析：償債能力分析：一、短期償債能力：從萬科近三年的流動比率指標(biāo)來看，流動比率是在逐年下降的，從2006年的2.19下降到2008年的1.76，而在房地產(chǎn)抽樣的21個樣本的平均值為2.12；從萬科近三年的速動比率指標(biāo)來看，速動比率也是在逐年下降的，從2006年的0.64下降到2008年的0.43，而抽樣樣本的平均值為0.51；從萬科近三年的現(xiàn)金比率指標(biāo)來看，現(xiàn)金比率也是在逐年降低，2006年-2008年的之分別為48.80%，34.95%，30.

13、95%，而樣本的平均值為31.91%結(jié)論：萬科2008年期末流動比率是1.76,接近企業(yè)設(shè)置的安全標(biāo)準(zhǔn)值2從我們抽樣的21個數(shù)據(jù)的平均值顯示出萬科2008年度的流動比率處于平均水平之下！結(jié)論：萬科2008年度的速動比率也要低于行業(yè)的平均水平，且遠遠低于企業(yè)設(shè)置的安全標(biāo)注值1,甚至遠遠低于保守速動比率0.8！結(jié)論：現(xiàn)金比率它的作用是表明在最壞情況下的短期償債能力，現(xiàn)金比率越高，說明企業(yè)即刻變現(xiàn)能力越強。從統(tǒng)計的表格數(shù)據(jù)可以看出，萬科的現(xiàn)金比率是在逐年下降的，從06年的將近50%下降到08年的30%，08年的數(shù)值還低于行業(yè)的平均水平，說明企業(yè)即刻變現(xiàn)能力變?nèi)?，從這個角度也可以看出萬科大量的存貨的變

14、現(xiàn)能力是制約其短期償債能力的主要因素。我們從萬科報表數(shù)據(jù)計算可知： 萬科年報顯示:除去存貨,萬科可用于償還債務(wù)及企業(yè)正常經(jīng)營的可變現(xiàn)流動資產(chǎn)不多,而在萬科流動資產(chǎn)當(dāng)中,存貨高達858.9億。萬科在2009年亦不得不面對數(shù)額巨大的存貨與高額的償債壓力年內(nèi)償債178億，整個2008年,萬科在為2009年可能到來的高額償債期做準(zhǔn)備。萬科年報顯示,2009年內(nèi)到期的非流動負(fù)債132億,短期貸款46億,共計178億,較2007年期末多出93億。萬科方面表示,萬科當(dāng)前擁有貨幣資金199億,足以應(yīng)付2009年到期的債務(wù)。但一個顯然的事實是,除去應(yīng)付各項銀行債務(wù),萬科手中能夠自由支配的現(xiàn)金僅為20億。2008

15、年年12月月31日日 萬科存貨萬科存貨 備查目錄顯示備查目錄顯示項目金額跌價準(zhǔn)備已完工開發(fā)產(chǎn)品7,901,152,143.8810,190,004.37在建開發(fā)產(chǎn)品44,471,059,835.24643,295,838.00擬開發(fā)項目34,719,124,232.13587,265,200.00原材料48,455,423.66344,067.59存貨商品-合計：87,139,791,634.911,241,095,109.96指標(biāo)項目指標(biāo)項目/年度年度2008年年12月月31日日2007年年12月月31日日2006年年12月月31日日負(fù)債比率(%)67.44%66.11%65.04%股東權(quán)益

16、比率(%)32.56%33.89%34.96%權(quán)益乘數(shù)3.072.952.86產(chǎn)權(quán)比率(%)207.16%195.09%186.02%現(xiàn)金債務(wù)總額比%-0.042%-15.773%-9.315%二、長期償債能力分析：現(xiàn)金債務(wù)總額比是指經(jīng)營性活動現(xiàn)金流量凈額與債務(wù)總額的比值，這個比率越高，企業(yè)承擔(dān)債務(wù)能力越強。為負(fù)數(shù)，說明在經(jīng)營過程中處于“收不抵支”的經(jīng)營狀況，從數(shù)據(jù)可以看出，萬科在2008年的現(xiàn)金債務(wù)總額比較2007年明顯下降，看報表數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)“經(jīng)營活動現(xiàn)金流出”數(shù)額明顯減小，特別是“購買商品、接受勞務(wù)支付現(xiàn)金”項，說明萬科2008年在開源節(jié)流方面做出了較大的調(diào)整，經(jīng)營情況有所好轉(zhuǎn)。從圖表數(shù)據(jù)我

17、們可以知道：萬科的負(fù)債比率比較高，歷年都超過65%，且呈現(xiàn)出上升的趨勢，2008年的數(shù)據(jù)要高于行業(yè)的平均值，說明在萬科的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中總負(fù)債占總資產(chǎn)的比例很高，這也是房地產(chǎn)經(jīng)營過程中需要大量資金的一般特點！（三）萬科（三）萬科-營運能力分析：營運能力分析：萬科萬科2006年年2008年各項指標(biāo)數(shù)額年各項指標(biāo)數(shù)額同行業(yè)平均水平同行業(yè)平均水平年度2008年2007年2006年2008年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.370.470.510.29流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.390.490.550.38存貨周轉(zhuǎn)率0.330.410.490.36 2008年萬科A的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.37次，低于2007年的0.47次和2008年的0

18、.51次，表明萬科A的總資產(chǎn)中用效率下降，企業(yè)營運凝立變?nèi)?。但其值仍高于同行業(yè)水平0.29次，表明萬科A的總資產(chǎn)使用效率較高，企業(yè)營運能力較強。 2008年萬科A的存貨周轉(zhuǎn)率為0.33次，低于前兩年的及同行業(yè)的平均水平，表明存貨的周轉(zhuǎn)天數(shù)較長，大量存貨積壓，營運能力較差。 2008年萬科A的流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.39次，低于前兩年的流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，表明以相同的流動資產(chǎn)完成的周轉(zhuǎn)額變大。2008年萬科A的流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率高于同行業(yè)的流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，表明萬科A的流動資產(chǎn)利用效率較高。改進的建議改進的建議：一、對于萬科來說，面對當(dāng)前高度不確定的市場波動，應(yīng)該在確保經(jīng)營一、對于萬科來說，面對當(dāng)前高度不確定

19、的市場波動，應(yīng)該在確保經(jīng)營安全性的前提下，增強對市場的感知能力，堅持安全性的前提下，增強對市場的感知能力，堅持“應(yīng)對重于預(yù)測應(yīng)對重于預(yù)測”的基本的基本原則，針對市場的各種可能性制定有效的預(yù)案。原則，針對市場的各種可能性制定有效的預(yù)案。二、由于當(dāng)前整個房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在過度依賴銀行信貸，房地產(chǎn)業(yè)向二、由于當(dāng)前整個房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在過度依賴銀行信貸，房地產(chǎn)業(yè)向銀行轉(zhuǎn)嫁金融風(fēng)險的問題，因此對于萬科來說，在房地產(chǎn)貸款中還是應(yīng)銀行轉(zhuǎn)嫁金融風(fēng)險的問題，因此對于萬科來說，在房地產(chǎn)貸款中還是應(yīng)該適度增加其自有資金，避免資金過少，加強承受金融風(fēng)險的能力。該適度增加其自有資金，避免資金過少，加強承受金融風(fēng)險的能力。三、萬科擁有數(shù)額巨大的存貨量，這既是未來發(fā)展的保障，又是萬科風(fēng)險三、萬科擁有數(shù)額巨大的存貨量，這既是未來發(fā)展的保障，又是萬科風(fēng)險的主要來源，從目前萬科管理現(xiàn)狀來看，建議進一步優(yōu)化存貨結(jié)構(gòu)，適度的主要來源，從目前萬科管理現(xiàn)狀來看，建議進一步優(yōu)化存貨結(jié)構(gòu)，適度控制存貨數(shù)量?？刂拼尕洈?shù)量。四、對于償債能力減弱的問題，萬科企業(yè)應(yīng)重點加強內(nèi)部