第八章路線價法

1、路線價法 路線價法的基本原理 深度百分率表的制作路線價法的基本原理 對于面臨同一街道的各幅城市土地而言，與道路的距離越遠，其價格越低。根據(jù)面臨某一特定街道標準土地的單位地價，結(jié)合面臨這一街道的其他土地的深度百分率，就可以測算其他土地的價格。 路線價法就是根據(jù)地域區(qū)段路線價，結(jié)合深度百分率表，用數(shù)學方法計算鄰接同一街道的各幅土地價格的一種估價方法。路線價法中的基礎(chǔ)概念 臨街深度：宗地離開街道的垂直距離。 可及性：宗地距離城市內(nèi)各類設(shè)施的接近程度。 標準宗地：以從城市一定區(qū)域中沿主要街道的宗地選定的深度、寬度和形狀為標準狀況的宗地。 標準深度：標準宗地的臨街深度。 里地線：標準深度的連線。里地線與

2、道路之間的區(qū)域稱為臨街地或表地，里地線以外的區(qū)域被稱為里地。路線價法的理論依據(jù) 路線價法的理論依據(jù)主要有土地價值的決定理論和替代原理。 土地價值的決定理論：土地價值主要由土地的有用性和接近性（即距離街道的遠近）決定的。對于城市土地來說，其有用性直接決定于接近性，因而城市土地的價格主要是由接近性決定。這一理論主要表現(xiàn)在兩個方面： 首先，城市土地的價格隨其距離街道的遠近程度不同而有所變化，距離街道越遠，價格越低。 其次，對于鄰接各街道而具有標準深度的土地來說，其價格也各不相同。因為土地的用途、街道的條件、房屋建筑物的狀況、交通的便利程度以及其他設(shè)施狀況等決定土地價格的各項因素并不相同。也就是說，路

3、線價是有特定范圍的，只有在同一區(qū)段內(nèi)的各幅土地，才能根據(jù)該區(qū)段內(nèi)的路線價計算其土地價格，超出這一區(qū)段，則又必須依據(jù)其他的路線價進行計算。替代原理 鄰接同一街道的宗地根據(jù)可及性大小，可劃分為不同的地價區(qū)段，以不同的路線價區(qū)段來表示宗地的不同可及性。在同一路線價區(qū)段內(nèi)的宗地，雖然可及性基本相等，但由于宗地的深度、寬度、形狀、面積、位置等仍存在差異，可用性相差很大，所以需制定各種修正率，對路線價進行調(diào)整。由此我們可以看出，路線價法實質(zhì)上也是市場法的一種，路線價是標準宗地的單位地價，可看作可比實例，對路線價進行的各種修正可視為因素修正。因此路線價法的理論基礎(chǔ)也是替代原理。 根據(jù)上述理論依據(jù)，我們可以明

4、確，路線價法的關(guān)鍵是標準宗地的確定、路線價的附設(shè)和深度修正率的確定。路線價估價結(jié)果的可信度，取決于路線價深度百分率及各種修正率的準確性。路線價法的適用范圍與條件 路線價法只適用于對城市土地的估價，由于這種方法具有省時省力、公平合理的優(yōu)點，因此它特別適用于土地課稅、土地重新規(guī)劃、征地拆遷等需要在大范圍內(nèi)對批量土地進行估價的場合。 適用條件：深度百分率表必須科學合理，因為在路線價確定以后，各幅土地的價格主要取決于該土地的深度百分率；城市規(guī)劃必須完善，土地的排列比較整齊，否則會直接影響估價結(jié)果。路線價法的操作步驟 第一，劃分路線價區(qū)段。路線價是有適用范圍的，這個范圍就是路線價區(qū)段。所謂路線價區(qū)段是指

5、具有同一路線價的地價相近、可及性相當?shù)南噙B地段，也就是說，在這一地段范圍內(nèi)的各幅土地，可根據(jù)該路線價來計算其價格。路線價區(qū)段一般為帶狀地段。街道兩側(cè)接近性基本相等的地段長度，稱為路線段長度。路線價區(qū)段一般以路線價顯著增減的地點為界。原則上街道不同的路段，路線價也不相同。 第二，確定標準深度。路線價是指標準宗地在標準深度時的單位價格。標準深度的確定，直接關(guān)系到路線價的確定和深度百分率表的編制。標準深度的確定有兩種方法：以某一路線價區(qū)段內(nèi)各幅臨街土地深度的眾數(shù)為準確定。如果某一路線價區(qū)段內(nèi)的大部分臨街土地的深度為15米，則該路線價區(qū)段的標準深度為15米。根據(jù)某一路線價區(qū)段內(nèi)的各幅土地的平均深度確定

6、。例如某路線價區(qū)段內(nèi)各幅土地的深度分別為18米、20米、22米、16米，則其標準深度為（18202216）419米。 第三，確定路線價。路線價的確定主要可采取兩種方法：以交易實例用市場法等估價方法確定。是各國通用的方法。根據(jù)選定的標準宗地的形狀、大小，評估標準宗地價格，根據(jù)標準宗地價格水平及街道狀況、公用設(shè)施的接近情況、土地利用狀況劃分地價區(qū)段，并附設(shè)路線價。標準宗地價格計算適合采用宗地地價計算方法，如收益法、市場法等方法，或以市場交易實例評定其價格。采用路線價系數(shù)法或評分方式，將形成土地價格的各種因素分成幾類并加以評分，然后按一定權(quán)重合計，換算成附設(shè)于路線價上的點數(shù)。 第四，制作深度百分率表

7、。在路線價已定的情況下，待估土地的價格由深度百分率決定。深度百分率又稱深度指數(shù)，深度百分率表又稱深度指數(shù)表。深度百分率表是一種反映深度變化即深度百分率對土地價格影響程度的表格。深度百分率表的制作是路線價法的難點和關(guān)鍵所在。目前，制定各種路線價的法則有：美國著名的“四三二一”法則、蘇慕斯法則（克利夫蘭法則）、霍夫曼法則等，英國的哈伯法則、愛迪生法則等。 第五，計算各幅土地的價格。在確定某一路線價區(qū)段的路線價之后，就可以結(jié)合深度百分率表，計算待估土地的價格。在具體計算時，歐美國家與日本由于對路線價單位面積表示不同，在具體計算方法上也有所不同。同時對于三角形土地、街角地、雙面臨街地等的價格，還要進行

8、修正。路線價的表示方法 在歐美國家和日本，對于路線價的單位面積及其表示方法不盡相同，這使得歐美國家和日本在路線價法的運用上各具特色。 作為標準宗地單位價格的路線價，其計量單位有兩種：以貨幣表示。以美國為代表的歐美國家，對路線價是以美元表示的。如每平方英尺2 000美元。以點數(shù)表示。日本對路線價是以點數(shù)表示的。假如某區(qū)段內(nèi)路線價為1000點，則該區(qū)段內(nèi)各幅土地可以表示為1000點的比較值，如800點等。需要換算才能表示待估宗地的金額。如1點=0.8元，則1000點就相當于800元。路線價的計算公式 在歐美國家，以寬1英尺、深100英尺的細條土地為計算單位的。路線價法的計算公式表示為： 待估宗地價格路線價深度百分率臨街寬度 在日本，以深16.36米、寬3.63米的長方形土地的平均每平方米價格為單位。路線價法的公式為：待估宗地價格路線價深度百分率土地面積 如果宗地條件特殊，屬街角地、雙面臨街、三角形地、梯形地、不規(guī)則地、袋地等時，需按下列公式計算：待估宗地價格路線價深度百分率臨街寬度其他條件修正率 或 待估宗地價格路線價深度百分率臨街寬度其他條件修正額深度百分率表的制作 深度價格的遞減比率：在同一路線價區(qū)段內(nèi)，盡管路線價相同，但各幅土地的具體價格也有區(qū)別，因為影響土地價格的地形地質(zhì)、形狀面積不可能完全相同。另外