物業(yè)設(shè)施設(shè)備日常管理規(guī)范

1、物業(yè)設(shè)施設(shè)備日常管理規(guī)范物業(yè)設(shè)施設(shè)備日常管理規(guī)范- -基礎(chǔ)管理基礎(chǔ)管理 - -運(yùn)行管理運(yùn)行管理 - -維修管理維修管理 - -安全管理安全管理 - -危機(jī)管理危機(jī)管理基礎(chǔ)管理基礎(chǔ)管理 設(shè)備資料檔案管理設(shè)備資料檔案管理 標(biāo)準(zhǔn)化管理標(biāo)準(zhǔn)化管理 規(guī)章制度規(guī)章制度 教育培訓(xùn)、基礎(chǔ)教育工作教育培訓(xùn)、基礎(chǔ)教育工作物業(yè)設(shè)備的基礎(chǔ)管理是為實(shí)現(xiàn)物業(yè)設(shè)備及職能服務(wù)提供有物業(yè)設(shè)備的基礎(chǔ)管理是為實(shí)現(xiàn)物業(yè)設(shè)備及職能服務(wù)提供有關(guān)資料信息的依據(jù)。物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)管理工作主要有四類：關(guān)資料信息的依據(jù)。物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)管理工作主要有四類： 設(shè)備原始資料：設(shè)備原始資料：如設(shè)備出廠合格證書、操作使用說如設(shè)備出廠合格證書、操作使用說明、驗(yàn)收

2、資料、設(shè)備安裝與結(jié)構(gòu)圖、設(shè)備登記表等明、驗(yàn)收資料、設(shè)備安裝與結(jié)構(gòu)圖、設(shè)備登記表等 設(shè)備維修資料：設(shè)備維修資料：如報(bào)修單、事故記錄、中大修工程如報(bào)修單、事故記錄、中大修工程記錄等記錄等 設(shè)備管理資料：設(shè)備管理資料：如運(yùn)行記錄、普查記錄、運(yùn)行月報(bào)、如運(yùn)行記錄、普查記錄、運(yùn)行月報(bào)、考評資料等考評資料等設(shè)備的檔案資料管理工作基設(shè)備的檔案資料管理工作基本任務(wù)：一是做好設(shè)備技術(shù)本任務(wù)：一是做好設(shè)備技術(shù)檔案的保管；二是為設(shè)備運(yùn)檔案的保管；二是為設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)、管理等提供資料行、維護(hù)、管理等提供資料信息依據(jù)。信息依據(jù)?；A(chǔ)管理基礎(chǔ)管理設(shè)備資料檔案管理設(shè)備資料檔案管理 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)：技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)：如各類設(shè)備的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，

3、完好標(biāo)準(zhǔn)、如各類設(shè)備的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，完好標(biāo)準(zhǔn)、維修等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等維修等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等 管理標(biāo)準(zhǔn)：管理標(biāo)準(zhǔn)：如報(bào)修程序，信息處理標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)規(guī)如報(bào)修程序，信息處理標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)、考核與獎(jiǎng)懲標(biāo)準(zhǔn)等范及標(biāo)準(zhǔn)、考核與獎(jiǎng)懲標(biāo)準(zhǔn)等設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)化工作的基本功能有兩個(gè)方面：設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)化工作的基本功能有兩個(gè)方面：一是為設(shè)備管理職能的實(shí)施提供共同行為準(zhǔn)則和標(biāo)準(zhǔn)；一是為設(shè)備管理職能的實(shí)施提供共同行為準(zhǔn)則和標(biāo)準(zhǔn)；二是為設(shè)備的技術(shù)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供基本的依據(jù)和手段；二是為設(shè)備的技術(shù)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供基本的依據(jù)和手段；基基基礎(chǔ)管理基礎(chǔ)管理 標(biāo)準(zhǔn)化管理標(biāo)準(zhǔn)化管理 生產(chǎn)技術(shù)規(guī)程生產(chǎn)技術(shù)規(guī)程： 主要有安全操作規(guī)程、維修保養(yǎng)主要有安全操作規(guī)程、維修保養(yǎng)

4、規(guī)程規(guī)程 管理工作制度管理工作制度：主：主要有運(yùn)行管理制度、巡視制度、要有運(yùn)行管理制度、巡視制度、安全管理制度、預(yù)防檢修制度、值班工作制度安全管理制度、預(yù)防檢修制度、值班工作制度 責(zé)任制度責(zé)任制度： 包括崗位責(zé)任制度、記錄與報(bào)告制度、包括崗位責(zé)任制度、記錄與報(bào)告制度、安全制度、交接班制度等安全制度、交接班制度等 基礎(chǔ)管理基礎(chǔ)管理 規(guī)章制度規(guī)章制度 對本企業(yè)員工的培訓(xùn)與教育：對本企業(yè)員工的培訓(xùn)與教育：基本內(nèi)容是業(yè)務(wù)基本內(nèi)容是業(yè)務(wù)技能、崗位培訓(xùn)、思想教育、職業(yè)道德、禮儀教育等技能、崗位培訓(xùn)、思想教育、職業(yè)道德、禮儀教育等 對業(yè)主、使用人的宣傳與教育：對業(yè)主、使用人的宣傳與教育：其重點(diǎn)是有關(guān)其重點(diǎn)是

5、有關(guān)合理與安全使用設(shè)備的宣傳教育合理與安全使用設(shè)備的宣傳教育基礎(chǔ)管理基礎(chǔ)管理教育與培訓(xùn)教育與培訓(xùn)物業(yè)設(shè)備的運(yùn)行管理是設(shè)備在日常運(yùn)行和使用過程中的各項(xiàng)組物業(yè)設(shè)備的運(yùn)行管理是設(shè)備在日常運(yùn)行和使用過程中的各項(xiàng)組織管理工作，它具有織管理工作，它具有日常性日常性，安全性安全性和和廣泛性廣泛性的特點(diǎn)和要求。的特點(diǎn)和要求。有以下三類：有以下三類：運(yùn)行管理運(yùn)行管理 設(shè)備運(yùn)行的勞動(dòng)組織設(shè)備運(yùn)行的勞動(dòng)組織 設(shè)備運(yùn)行管理制度設(shè)備運(yùn)行管理制度 設(shè)備運(yùn)行與維護(hù)設(shè)備運(yùn)行與維護(hù) 定員工作：定員工作：也就是根據(jù)勞動(dòng)分工特點(diǎn)，設(shè)備運(yùn)行要求和管理的需也就是根據(jù)勞動(dòng)分工特點(diǎn)，設(shè)備運(yùn)行要求和管理的需要，合理確定工作崗位的人數(shù)，其主要

6、方法有按設(shè)備定員，按崗位定員要，合理確定工作崗位的人數(shù)，其主要方法有按設(shè)備定員，按崗位定員和按比例定員三種方式。和按比例定員三種方式。 作業(yè)組的組織：作業(yè)組的組織：如電梯設(shè)備運(yùn)行組，水工電工組等。如電梯設(shè)備運(yùn)行組，水工電工組等。 工作輪班組織：工作輪班組織：也就是勞動(dòng)力的時(shí)間組織問題。工作輪班組織也就是勞動(dòng)力的時(shí)間組織問題。工作輪班組織有單班制和多班制兩種，在多班制條件下，必須妥善解決輪班組織問題。有單班制和多班制兩種，在多班制條件下，必須妥善解決輪班組織問題。勞動(dòng)組織目的，一是在合理分工勞動(dòng)組織目的，一是在合理分工協(xié)作基礎(chǔ)上配置勞動(dòng)力。二是據(jù)協(xié)作基礎(chǔ)上配置勞動(dòng)力。二是據(jù)設(shè)備技術(shù)要求與崗位設(shè)置

7、情況，設(shè)備技術(shù)要求與崗位設(shè)置情況，采取合理的勞動(dòng)組織形式提高勞采取合理的勞動(dòng)組織形式提高勞動(dòng)效率。動(dòng)效率。運(yùn)行管理運(yùn)行管理設(shè)備運(yùn)行的勞動(dòng)組織設(shè)備運(yùn)行的勞動(dòng)組織 設(shè)備的安全操作規(guī)程設(shè)備的安全操作規(guī)程 設(shè)備的巡視工作制度設(shè)備的巡視工作制度 崗位責(zé)任制度崗位責(zé)任制度 交接班制度交接班制度 記錄與報(bào)表制度記錄與報(bào)表制度 報(bào)告制度報(bào)告制度 服務(wù)規(guī)范服務(wù)規(guī)范運(yùn)行管理制度是全體員工的工作依據(jù)與準(zhǔn)則。運(yùn)行管理制度是全體員工的工作依據(jù)與準(zhǔn)則。運(yùn)行管理運(yùn)行管理設(shè)備運(yùn)行管理制度設(shè)備運(yùn)行管理制度運(yùn)行管理運(yùn)行管理設(shè)備運(yùn)行與維護(hù)設(shè)備運(yùn)行與維護(hù)1 1、房屋設(shè)施的運(yùn)行和維護(hù)、房屋設(shè)施的運(yùn)行和維護(hù) 2 2、供配電系統(tǒng)的運(yùn)行和維

8、護(hù)、供配電系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù) 3 3、消防系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)、消防系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)4 4、電梯系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)、電梯系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù) 5 5、給排水系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)、給排水系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù) 1 1、房屋設(shè)施運(yùn)行與維護(hù)、房屋設(shè)施運(yùn)行與維護(hù) 1.1 項(xiàng)目工程人員每月對所轄大樓建筑物巡查，記錄檢查結(jié)果;每年九月對所轄大樓建筑物本體及附屬設(shè)施全面檢查，編制下一年度的維修計(jì)劃并上報(bào)審核。 1.2 玻璃幕墻、大樓外立面每月用望遠(yuǎn)鏡檢查一次，嚴(yán)寒酷暑及暴風(fēng)雨、大風(fēng)季節(jié)每天檢查一次，記錄檢查結(jié)果；發(fā)現(xiàn)異常情況，立即采取措施，防止危及行人安全及車輛的受損；建筑外立面裝修夾層出入口有安全管理防范措施，夾層內(nèi)無廢棄物/

9、堆物。運(yùn)行管理運(yùn)行管理設(shè)備運(yùn)行與維護(hù)設(shè)備運(yùn)行與維護(hù) 1.3 天臺(tái)無廢棄物/堆物，無積水，下水口無堵塞；有每天安全檢查記錄； 1.4 樓道、廳：墻面、頂面無起殼、無霉斑、無裂縫、不滲水；地面、臺(tái)階平整、完好無破損；扶手、欄桿牢固、無缺損；門、窗完好、無損、開關(guān)靈活、配件齊全。 1.5 廣場機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車停放標(biāo)識(shí)設(shè)置規(guī)范；廣場磚、噴水池、霓虹燈等設(shè)施設(shè)備完好；廣場磚松動(dòng)應(yīng)及時(shí)修補(bǔ)，防止損壞、破碎。 1.6 室外消火栓、消防泵、噴淋泵結(jié)合器有明顯標(biāo)識(shí)，便于消防車的?？亢筒僮鳎矣斜?、防撞措施及油漆施工等保養(yǎng)計(jì)劃。 1.7 地下停車場設(shè)施設(shè)備完好，標(biāo)識(shí)設(shè)置規(guī)范。運(yùn)行管理運(yùn)行管理設(shè)備運(yùn)行與維護(hù)設(shè)備運(yùn)

10、行與維護(hù)運(yùn)行管理運(yùn)行管理設(shè)備運(yùn)行與維護(hù)設(shè)備運(yùn)行與維護(hù)2 2、供配電系統(tǒng)的運(yùn)行與維護(hù)、供配電系統(tǒng)的運(yùn)行與維護(hù)2.1 變配電房 2.1.1 設(shè)專職持證電工進(jìn)行運(yùn)行值班，每天定時(shí)認(rèn)真做好巡檢和值班記錄；未經(jīng)管理部門的許可，非工作人員不得入內(nèi)，經(jīng)許可入內(nèi)必須在設(shè)備房出入登記表上進(jìn)行登記。 2.1.2 防火安全制度、日常管理制度、交接班制度等相關(guān)制度上墻張貼。 2.1.3 安全用具、警示標(biāo)牌規(guī)范懸掛或擺放；安全用具按規(guī)定定期檢測，有記錄；按照安全規(guī)定鋪設(shè)絕緣墊。 2.1.4 正常及緊急通訊暢通，有突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案。 2.1.5 做好變配電房的 四防一通 (防汛、防火、防風(fēng)雪、防小動(dòng)物，保持良好通風(fēng))，保

11、持設(shè)備房及設(shè)備清潔；消防設(shè)施完好齊備，保證應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下能正常使用。 2.1.6 每年進(jìn)行四次停電保養(yǎng)，清潔結(jié)塵、接頭螺絲緊固、機(jī)械轉(zhuǎn)動(dòng)器裝置試驗(yàn)靈活狀態(tài)、接地電阻測量，按變電所供配電設(shè)備檢修保養(yǎng)記錄要求填寫保養(yǎng)記錄；每三年（或按當(dāng)?shù)毓╇姴块T規(guī)定）必須有供電部門進(jìn)行系統(tǒng)檢測，確保設(shè)備(設(shè)施)安全、可靠運(yùn)行；設(shè)備停電保養(yǎng)期間，必須掛標(biāo)示牌。運(yùn)行管理運(yùn)行管理設(shè)備運(yùn)行與維護(hù)設(shè)備運(yùn)行與維護(hù)運(yùn)行管理運(yùn)行管理設(shè)備運(yùn)行與維護(hù)設(shè)備運(yùn)行與維護(hù)2 2、供配電系統(tǒng)的運(yùn)行與維護(hù)、供配電系統(tǒng)的運(yùn)行與維護(hù)2.2 柴油發(fā)電機(jī)組 2.2.1 柴油發(fā)動(dòng)機(jī)組每天巡檢1次，每半月至少啟動(dòng)一次，每月保養(yǎng)一次。 2.2.2 儲(chǔ)油間

12、應(yīng)按照建筑防火規(guī)范設(shè)計(jì)，室內(nèi)通風(fēng)良好，電器采用防爆電器設(shè)備，門上有“防火”警告標(biāo)志，嚴(yán)禁吸煙、嚴(yán)禁帶入明火或動(dòng)用任何火種，儲(chǔ)油間內(nèi)安全設(shè)施不得隨便移動(dòng)，必須指定專人負(fù)責(zé)消防器材的檢查和維護(hù)保養(yǎng)。運(yùn)行管理運(yùn)行管理設(shè)備運(yùn)行與維護(hù)設(shè)備運(yùn)行與維護(hù)3 3、消防系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)、消防系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)3.1 建筑防火 3.1.1 無破壞防火分隔的現(xiàn)象，防火分隔墻上的孔洞需采用相應(yīng)耐火等級(jí)的材料封堵嚴(yán)密。 3.1.2 安全出口門需向疏散方向開啟，無采用卷簾門、轉(zhuǎn)門、吊門或側(cè)拉門的現(xiàn)象，防火門無損壞，閉門器完好；消防通道保證暢通，無堆物、堵塞現(xiàn)象，安全出口需保證暢通，涉外消防通道無違規(guī)閉鎖現(xiàn)象。運(yùn)行管理運(yùn)行管理

13、設(shè)備運(yùn)行與維護(hù)設(shè)備運(yùn)行與維護(hù) 3.1.3 己審核合格的建筑不得擅自改變其使用性質(zhì)，需要改動(dòng)的部位報(bào)當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門審批。 3.1.4 室內(nèi)防火卷簾門下無堆物現(xiàn)象且啟動(dòng)聯(lián)動(dòng)正常，公共通道卷簾門要采用雙面控制按鈕控制。 3.1.5無其他違規(guī)現(xiàn)象。3.2 消火栓、噴淋系統(tǒng) 3.2.1 消防泵房、穩(wěn)壓泵房各項(xiàng)管理制度上墻，消防泵房、穩(wěn)壓泵房每天巡檢一次，每月保養(yǎng)一次，人員進(jìn)出、巡檢和保養(yǎng)有記錄(保養(yǎng)記錄中有消防、噴淋泵點(diǎn)動(dòng)相關(guān)記錄)，消防、噴淋泵主備電源能自動(dòng)切換，手動(dòng)、自動(dòng)能正常啟停泵，主備泵自動(dòng)切換正常。 3.2.2 各大樓的消防噴淋與消火栓系統(tǒng)一旦經(jīng)過消防部門檢測合格，系統(tǒng)就應(yīng)該投入并保持正常運(yùn)行狀

14、態(tài)，水池水泵能正常取水，泵、控制柜、閥門有明顯標(biāo)示。運(yùn)行管理運(yùn)行管理設(shè)備運(yùn)行與維護(hù)設(shè)備運(yùn)行與維護(hù)運(yùn)行管理運(yùn)行管理設(shè)備運(yùn)行與維護(hù)設(shè)備運(yùn)行與維護(hù) 3.2.3 正常運(yùn)行的消防噴淋與消火栓系統(tǒng)除各功能終端外（噴淋噴口、消火栓、系統(tǒng)排氣口、系統(tǒng)放水閥等）管路中的其他各類水閥必須保持在開啟狀態(tài)。經(jīng)批準(zhǔn)臨時(shí)關(guān)閉的閥門必須懸掛警示牌。 3.2.4 噴淋泵、消防泵、報(bào)警控制閥（濕式報(bào)警閥）、水流指示器、穩(wěn)壓裝置、消火栓按鈕等設(shè)備與消防監(jiān)控中心的中央控制主機(jī)之間的連接線路連接可靠，保證控制信號(hào)與狀態(tài)反饋信號(hào)聯(lián)絡(luò)通暢。 3.2.5 噴淋泵、消防泵、報(bào)警控制閥（濕式報(bào)警閥）、水流指示器、穩(wěn)壓裝置、閥門等設(shè)備無銹蝕，無

15、跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，無破損。閥門潤滑良好，開閉無卡阻。 3.2.6 室內(nèi)消火栓箱每月至少巡檢一次，消火栓口、水帶規(guī)格相符及消防各類接口綁扎要符合要求。 3.2.7 噴淋頭安裝位置符合規(guī)范，噴淋頭上無懸掛物及被涂現(xiàn)象；噴淋局部停水，有審批程序和人防措施。 3.2.8 根據(jù)各地區(qū)的氣溫情況，外露管網(wǎng)有保溫措施且完好。 3.2.9不同顏色噴淋頭的玻璃泡所承受的溫度也各不相同，橙色57紅色68黃色79綠色93藍(lán)色141。 運(yùn)行管理運(yùn)行管理設(shè)備運(yùn)行與維護(hù)設(shè)備運(yùn)行與維護(hù)運(yùn)行管理運(yùn)行管理設(shè)備運(yùn)行與維護(hù)設(shè)備運(yùn)行與維護(hù)3.3 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng) 3.3.1 消控室各項(xiàng)管理制度上墻，實(shí)行24小時(shí)值班制度，值班人員需

16、持證上崗；機(jī)房整潔，無亂堆物現(xiàn)象，安全防護(hù)用具、應(yīng)急用具擺放規(guī)范；每天定時(shí)認(rèn)真做好值班記錄，未經(jīng)管理部門的許可，非工作人員不得入內(nèi)，經(jīng)許可入內(nèi)必須在設(shè)備房出入登記表上進(jìn)行登記。 3.3.2 對煙感探測器、手動(dòng)報(bào)警按鈕、水流指示器、樓層顯示器等末端設(shè)備功能進(jìn)行抽檢測(每年覆蓋)和保養(yǎng)，檢測、保養(yǎng)記錄填寫 消防設(shè)施月(季)檢記錄，相關(guān)檢測打印記錄存檔；維保單位月/季度保養(yǎng)記錄需填寫消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)月(季)度保養(yǎng)記錄。 3.3.3 消防火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)無故障分隔的現(xiàn)象，如有故障應(yīng)有報(bào)修通知和人防措施，有記錄，有存檔。運(yùn)行管理運(yùn)行管理設(shè)備運(yùn)行與維護(hù)設(shè)備運(yùn)行與維護(hù) 3.3.4 消控室應(yīng)設(shè)可直接報(bào)警的外線

17、電話，消控室與消防設(shè)備間有對講電話功能，電話功能正常，語音清楚。 3.3.5 火災(zāi)確認(rèn)后，各功能應(yīng)能正常啟動(dòng)，如：電梯迫降、非消防電源強(qiáng)切功能、排風(fēng)和正壓送風(fēng)機(jī)啟動(dòng)、應(yīng)急廣播自動(dòng)切換、水泵自動(dòng)啟動(dòng)、防火卷簾門自動(dòng)關(guān)閉等等，反饋信號(hào)應(yīng)正常反饋。 3.3.6 當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時(shí)消控室能在選定區(qū)域正常切換所有和消防無關(guān)的背景音樂，確?；馂?zāi)應(yīng)急廣播的功能正常。 3.3.7 防火閥的執(zhí)行機(jī)構(gòu)靈活好用，手動(dòng)、聯(lián)動(dòng)功能切換正常；防排煙系統(tǒng)應(yīng)具有管理、維護(hù)保養(yǎng)，保證系統(tǒng)處于準(zhǔn)工作狀態(tài)。 3.3.8 消防火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)各聯(lián)動(dòng)功能正常。 3.3.9 消防應(yīng)急照明和疏散指示系統(tǒng)應(yīng)保持連續(xù)正常運(yùn)行；指示標(biāo)志和應(yīng)急照明完好，無

18、被遮擋現(xiàn)象。4 4、電梯系統(tǒng)的運(yùn)行與維護(hù)、電梯系統(tǒng)的運(yùn)行與維護(hù) 4.1 電梯機(jī)房管理制度上墻，操作、維修人員必須持證上崗，未經(jīng)管理部門許可，無關(guān)人員不得隨意入內(nèi)，經(jīng)許可入內(nèi)必須在設(shè)備房出入登記表上登記。 4.2 機(jī)房通風(fēng)良好，保持合適環(huán)境溫度，防止雨、雪侵入和小動(dòng)物竄入。 4.3 電梯機(jī)房每天巡檢一次，機(jī)房整潔，無亂堆物現(xiàn)象；機(jī)房內(nèi)設(shè)置的手動(dòng)松閘扳手應(yīng)按要求掛放；“五方通話”、應(yīng)急通訊正常；緊急救援流程應(yīng)粘貼在操作時(shí)清楚看到的地方。運(yùn)行管理運(yùn)行管理設(shè)備運(yùn)行與維護(hù)設(shè)備運(yùn)行與維護(hù)電梯五方通話是指電梯對講系電梯五方通話是指電梯對講系統(tǒng)中管理中心主機(jī)、電梯轎廂、統(tǒng)中管理中心主機(jī)、電梯轎廂、電梯機(jī)房分機(jī)

19、、電梯頂部、電電梯機(jī)房分機(jī)、電梯頂部、電梯井道底部五方之間進(jìn)行的通梯井道底部五方之間進(jìn)行的通話。話。 4.4 電梯運(yùn)行中無異響、配件無破損、無滲、漏油痕跡。 4.5 維保單位每月對大樓電梯維保二次，維保記錄簽收并存檔。 4.6 安全檢驗(yàn)合格標(biāo)志維保單位向質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門的特種設(shè)備安全檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)申請年檢，電梯檢驗(yàn)合格證的原件需張貼在電梯內(nèi)指定位置、無缺失。運(yùn)行管理運(yùn)行管理設(shè)備運(yùn)行與維護(hù)設(shè)備運(yùn)行與維護(hù)運(yùn)行管理運(yùn)行管理設(shè)備運(yùn)行與維護(hù)設(shè)備運(yùn)行與維護(hù)5 5、給排水系統(tǒng)的運(yùn)行與維護(hù)、給排水系統(tǒng)的運(yùn)行與維護(hù) 5.1 水泵房整潔無亂堆物現(xiàn)象；每天巡檢一次，每月保養(yǎng)一次，巡檢、進(jìn)出和保養(yǎng)有記錄并存檔；管理制度上墻

20、。 5.2 對生活二次供水箱（池）每年進(jìn)行2次定期清洗、消毒，水質(zhì)符合國家飲用水標(biāo)準(zhǔn)，并及時(shí)填寫水池/水箱清洗消毒過程記錄。 5.3 控制箱指示、標(biāo)簽完好；雙電源切換正常；手、自動(dòng)啟動(dòng)正常；管道/泵無銹跡、無跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象；標(biāo)識(shí)完好。運(yùn)行管理運(yùn)行管理設(shè)備運(yùn)行與維護(hù)設(shè)備運(yùn)行與維護(hù) 5.4 熟悉了解管道走向及各類閥門，對集水井設(shè)備每天檢查一次，每月保養(yǎng)一次，檢查、保養(yǎng)有記錄；集水井設(shè)備雙電源切換正常，主、備泵切換正常，手、自動(dòng)啟動(dòng)正常。 5.5 每月一次檢查雨、污水窨井、管道，定期疏通雨、污水窨井、管道，有記錄、有存檔，認(rèn)真做好下水管道月度檢查表及疏通排污記錄表。 5.6 北方地區(qū)室外水表井

21、、閥門井、消防水泵結(jié)合器井等，冬季降溫前必須做好防寒保暖工作。物業(yè)設(shè)備種類繁多，有些具有一定的危險(xiǎn)性，在使用操作和維物業(yè)設(shè)備種類繁多，有些具有一定的危險(xiǎn)性，在使用操作和維修過程中，稍有疏忽往往會(huì)造成重大事故。同時(shí)，設(shè)備的合理修過程中，稍有疏忽往往會(huì)造成重大事故。同時(shí)，設(shè)備的合理使用和安全操作也是減少維修損失，延長設(shè)備壽命的一個(gè)重要使用和安全操作也是減少維修損失，延長設(shè)備壽命的一個(gè)重要環(huán)節(jié)；環(huán)節(jié)；安全管理安全管理 加強(qiáng)安全教育與宣傳加強(qiáng)安全教育與宣傳 設(shè)備安全管理措施設(shè)備安全管理措施 落實(shí)設(shè)備合格證制度落實(shí)設(shè)備合格證制度 安全責(zé)任制度安全責(zé)任制度 對操作人員要對操作人員要：培訓(xùn)安全作業(yè)規(guī)程，安全

22、意識(shí)教：培訓(xùn)安全作業(yè)規(guī)程，安全意識(shí)教育和安全作業(yè)管理。育和安全作業(yè)管理。 對業(yè)主和使用人員要：對業(yè)主和使用人員要：宣傳設(shè)備安全使用知識(shí)，宣傳設(shè)備安全使用知識(shí)，提高安全意識(shí)。提高安全意識(shí)。 在特殊部位張貼安全宣傳標(biāo)志，安全宣傳報(bào)在特殊部位張貼安全宣傳標(biāo)志，安全宣傳報(bào)欄。欄。安全管理安全管理加強(qiáng)安全教育與宣傳加強(qiáng)安全教育與宣傳 對一些特殊或具有危險(xiǎn)性的設(shè)備需設(shè)計(jì)和安對一些特殊或具有危險(xiǎn)性的設(shè)備需設(shè)計(jì)和安裝必要的安全保護(hù)措施裝必要的安全保護(hù)措施 定期進(jìn)行設(shè)備的安全檢查和性能測試定期進(jìn)行設(shè)備的安全檢查和性能測試 制定設(shè)備的安全管理制度制定設(shè)備的安全管理制度安全管理安全管理設(shè)備安全管理措施設(shè)備安全管理措

23、施 落實(shí)國家對安全性能要求高的特種設(shè)備合格證制落實(shí)國家對安全性能要求高的特種設(shè)備合格證制度，如電梯、鍋爐等。度，如電梯、鍋爐等。 要求使用和維修人員持證上崗。要求使用和維修人員持證上崗。安全管理安全管理設(shè)備合格證制度設(shè)備合格證制度 主管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)安全管理工作，安全巡檢。主管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)安全管理工作，安全巡檢。 在崗位責(zé)任制中，安全必須作為一項(xiàng)責(zé)任內(nèi)容在崗位責(zé)任制中，安全必須作為一項(xiàng)責(zé)任內(nèi)容明確下來。明確下來。 安全管理，人人有責(zé)。安全管理，人人有責(zé)。 形成一整套安全責(zé)任制度。形成一整套安全責(zé)任制度。 安全管理安全管理安全責(zé)任制度安全責(zé)任制度 特種設(shè)備安全監(jiān)察條例規(guī)定：鍋爐、電梯、特種設(shè)備安全監(jiān)察條例

24、規(guī)定：鍋爐、電梯、游樂設(shè)施等為特種設(shè)備，實(shí)行政府安全監(jiān)察制度游樂設(shè)施等為特種設(shè)備，實(shí)行政府安全監(jiān)察制度 按規(guī)定保養(yǎng)，人員持證上崗按規(guī)定保養(yǎng)，人員持證上崗 配合安全檢查，落實(shí)合格證制度配合安全檢查，落實(shí)合格證制度 形成一整套安全責(zé)任制度形成一整套安全責(zé)任制度 分清政府、管理公司、維修單位、生產(chǎn)廠家責(zé)分清政府、管理公司、維修單位、生產(chǎn)廠家責(zé)任任安全管理安全管理特種設(shè)備特種設(shè)備物業(yè)設(shè)備的維修管理是指對設(shè)備維修活動(dòng)所從事的組織，物業(yè)設(shè)備的維修管理是指對設(shè)備維修活動(dòng)所從事的組織，計(jì)劃與控制。計(jì)劃與控制。維修管理維修管理 設(shè)備的三級(jí)保養(yǎng)設(shè)備的三級(jí)保養(yǎng) 定期檢查定期檢查 日常維護(hù)保養(yǎng)：主要包括檢查，清潔和潤

25、滑及時(shí)做好堅(jiān)固工作以及日常維護(hù)保養(yǎng)：主要包括檢查，清潔和潤滑及時(shí)做好堅(jiān)固工作以及必要記錄等。必要記錄等。 一級(jí)保養(yǎng)：按計(jì)劃進(jìn)行的保養(yǎng)工作。主要包括對設(shè)備進(jìn)行局部解體，一級(jí)保養(yǎng)：按計(jì)劃進(jìn)行的保養(yǎng)工作。主要包括對設(shè)備進(jìn)行局部解體，進(jìn)行清洗，調(diào)整，按照設(shè)備磨損規(guī)律進(jìn)行定期保養(yǎng)。進(jìn)行清洗，調(diào)整，按照設(shè)備磨損規(guī)律進(jìn)行定期保養(yǎng)。 二級(jí)保養(yǎng)：對設(shè)備進(jìn)行全面清洗，部分解體和局部修理，更換或修復(fù)二級(jí)保養(yǎng)：對設(shè)備進(jìn)行全面清洗，部分解體和局部修理，更換或修復(fù)磨損件，使設(shè)備能夠達(dá)到完好狀態(tài)的保養(yǎng)。磨損件，使設(shè)備能夠達(dá)到完好狀態(tài)的保養(yǎng)。 三級(jí)保養(yǎng)：以維修為主，列入設(shè)備的檢修計(jì)劃，對設(shè)備進(jìn)行部分解體三級(jí)保養(yǎng)：以維修為主，

26、列入設(shè)備的檢修計(jì)劃，對設(shè)備進(jìn)行部分解體檢查和修理，更換或修復(fù)磨損件，清洗、換油，檢查修理電氣部分，局檢查和修理，更換或修復(fù)磨損件，清洗、換油，檢查修理電氣部分，局部恢復(fù)精度，滿足加工零件的最低要求。部恢復(fù)精度，滿足加工零件的最低要求。 維修管理維修管理設(shè)備的三級(jí)保養(yǎng)設(shè)備的三級(jí)保養(yǎng) 設(shè)備檢查：設(shè)備檢查：指根據(jù)檢測儀表或人的感覺器官指根據(jù)檢測儀表或人的感覺器官對設(shè)備的運(yùn)行情況、工作精度、磨損程度進(jìn)行檢對設(shè)備的運(yùn)行情況、工作精度、磨損程度進(jìn)行檢查和校驗(yàn)，是設(shè)備維修管理中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。查和校驗(yàn)，是設(shè)備維修管理中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。通過檢查，及時(shí)查明和消除設(shè)備隱患通過檢查，及時(shí)查明和消除設(shè)備隱患針對發(fā)現(xiàn)的

27、問題，擬定改進(jìn)的工作措施，有目針對發(fā)現(xiàn)的問題，擬定改進(jìn)的工作措施，有目的地做好修理前的準(zhǔn)備工作，以提高維修質(zhì)量。的地做好修理前的準(zhǔn)備工作，以提高維修質(zhì)量。 維修管理維修管理定期檢查定期檢查四大目標(biāo)四大目標(biāo)查明危機(jī)原因查明危機(jī)原因減少或控制破壞、損失程度減少或控制破壞、損失程度迅速、正確的反應(yīng)迅速、正確的反應(yīng) 制止危機(jī)繼續(xù)存在制止危機(jī)繼續(xù)存在工程危機(jī)管理工程危機(jī)管理-物業(yè)管理是計(jì)劃性的工作物業(yè)管理是計(jì)劃性的工作（為物業(yè)制訂適當(dāng) 之管理模式、人員架構(gòu)、規(guī)章制度）-每天都有所準(zhǔn)備每天都有所準(zhǔn)備-消除物業(yè)設(shè)計(jì)的危險(xiǎn)性消除物業(yè)設(shè)計(jì)的危險(xiǎn)性-完善物業(yè)設(shè)備的各種系統(tǒng)的維修工作完善物業(yè)設(shè)備的各種系統(tǒng)的維修工作

28、-嚴(yán)格執(zhí)行所有規(guī)章制度嚴(yán)格執(zhí)行所有規(guī)章制度（監(jiān)察）-配合實(shí)際情況，適當(dāng)修改所有規(guī)章制度配合實(shí)際情況，適當(dāng)修改所有規(guī)章制度-加強(qiáng)培訓(xùn)，加強(qiáng)效率加強(qiáng)培訓(xùn)，加強(qiáng)效率（案例討論，演習(xí)）-經(jīng)常演習(xí)，加強(qiáng)宣傳經(jīng)常演習(xí)，加強(qiáng)宣傳 - -急需品的準(zhǔn)備，備用物件、零件。急需品的準(zhǔn)備，備用物件、零件。工程危機(jī)管理工程危機(jī)管理預(yù)防危機(jī)發(fā)生之措施預(yù)防危機(jī)發(fā)生之措施l 確認(rèn)位置確認(rèn)位置-電梯編號(hào)、樓層電梯編號(hào)、樓層; ;l 通知有關(guān)員工采取相應(yīng)行動(dòng)通知有關(guān)員工采取相應(yīng)行動(dòng)-確定乘客人數(shù)、照明、通確定乘客人數(shù)、照明、通風(fēng)情況風(fēng)情況; ;l 安撫乘客，注意傷病安撫乘客，注意傷病; ;l 技工：盡快救人技工：盡快救人; ;l

29、 密切監(jiān)控現(xiàn)場情況管理密切監(jiān)控現(xiàn)場情況管理/ /保安：保安：注意等待人群注意等待人群（疏導(dǎo)），安排臨時(shí)指導(dǎo)員安排臨時(shí)指導(dǎo)員; ;l 盡快救出被困乘客盡快救出被困乘客, ,注意空氣暢順注意空氣暢順; ; l 跟進(jìn)乘客需要，道歉跟進(jìn)乘客需要，道歉, ,如有病患情況，立即通知急救部如有病患情況，立即通知急救部門協(xié)助門協(xié)助; ;l 查究原因，盡快修復(fù)改善查究原因，盡快修復(fù)改善; ;工程危機(jī)管理工程危機(jī)管理危機(jī)處理危機(jī)處理電梯困人電梯困人1.1.確定源頭水源確定源頭水源（留意漏水處與物業(yè)各種設(shè)備之距離，重點(diǎn)在電器、電梯及通訊設(shè)備等）2.2.關(guān)閉關(guān)閉/ /切斷水源切斷水源3.3.防止水浸范圍擴(kuò)大防止水浸范圍擴(kuò)大（堵塞/疏導(dǎo)，避開物業(yè)之較重要地方）4.4.加速排水加速排水（必須保證排水有效及順通）5.5.進(jìn)行搶修進(jìn)行搶修6.6.監(jiān)察其他可能受影響之地方監(jiān)察其他可能受影響之地方（可能引致之隱患）7.7.清潔及修復(fù)清潔及修復(fù)8.8.詳盡報(bào)告詳盡報(bào)告（拍照記錄）9.9.向保險(xiǎn)公司提交報(bào)告，要求索賠向保險(xiǎn)公司提交報(bào)告，要求索賠10.10.如有需要，跟進(jìn)用戶關(guān)系如有需要，跟進(jìn)用戶關(guān)系（道歉，協(xié)助清理、修復(fù)等）設(shè)備損壞設(shè)備損壞漏水漏水工程危機(jī)管