住宅樓精裝修工程成本控制

1、 xx住宅精裝修工程成本控制一、住宅精裝修成本構成及所占比例以某公司開發(fā)的北京朝陽公園某公寓造價指標為例：目標成本為2000元/平方米（面積按住宅套內建筑面積計算）,實際結算情況為：甲供潔具折合175元/平方米，甲供櫥柜239元/平方米。裝修單位結算金額折合1555元/平方米，成本結余31元/平方米。由于裝修工程內容繁雜，建議分部分項工程項目、措施項目清單按戶型分別編制，最后把各種戶型的分部分項工程項目匯總，根據(jù)匯總的內容再統(tǒng)一計取管理費、利潤、規(guī)費、稅金等。戶型內房間盡可能細分，如玄關、主臥、次臥、中廚、西廚等，以便準確復核工程量，減少爭議。避免將每戶型的相同子目清單項合并。工程的計價規(guī)則盡

2、可能全面完整，尤其是甲方指定材料的型號規(guī)格，因為清單子目的項目特征等一旦描述不完整，容易造成與施工單位的爭議，導致索賠。二、住宅精裝修造價清單編制要點如地磚工作內容描述：塊料樓地面；地磚500×500（TL01、諾貝爾、A006N11/B、600×600）；建筑膠水泥砂漿粘結層，厚度符合設計要求；素水泥漿一道（內摻建筑膠）；C15細石混凝土墊層隨打隨抹平，加熱管上皮厚度30；10厚度1：3水泥砂漿找平層；包括為滿足設計、驗收規(guī)范、圖紙規(guī)定施工所需的一切工序及輔材。在石材項目特征描述中，要格外注意六面防護是否要求進口防護液、磨邊倒角的費用計算、結晶工藝要求等。為防止施工單位偷

3、工減料，必要時將圖集號也寫入清單特征中，如天棚吊頂：乳膠漆（PT、ICI多樂士、5合1）；滿刮2厚度面層耐水膩子找平；滿刷氯偏乳液防潮涂料兩道，縱橫向各刷一道；龍牌；9厚度紙面石膏板，用自攻螺絲與龍骨固定，中距200；U型輕鋼龍骨（高低錯臺處有立面封板龍骨）；參見88J1-1、棚29；包括為滿足設計、驗收規(guī)范、圖紙規(guī)定施工所需的一切工序及輔材。三、住宅精裝修幾種常見材料的控制內容及要點1.壁紙由于高級公寓的設計師經常選用進口墻面壁紙，而進口壁紙的國內總代理目前做法是對某一項目選定的型號立即鎖定，其他二三級代理商不再報價。這給甲方成本人員材料認價造成困難，很難貨比三家。作為成本人員，可以要求設計

4、師，在不同品牌間選出幾組材質、顏色相近的壁紙作為備選，以便在限價時不被動。此外，壁紙品牌不要寫在銷售合同中。在F小區(qū)施工中，一家壁紙供貨商得知該品牌寫入售房合同，利用甲方此時難以更換品牌的弱點，便要求施工單位先付全款，后供貨，給甲方造成被動。另外，在壁紙的花色選擇上，避免選用拼花壁紙，因為住宅墻面的特點，有些大拼花壁紙損耗率能達到30%。2.石材高檔公寓必然會選用天然地面石材，石材施工質量也往往影響到精裝修順利交房。因為公寓業(yè)主不會像質監(jiān)站那樣按國家規(guī)范驗收，有時石材天然存在的不足或缺陷也會成為拒絕收房的理由。裝修單位由于利潤的原因，經常在石材的采購方面降低等級，施工過程對斷裂石材采用粘接修復

5、等手段而不更換。提高石材質量可以采取甲供石材的方式，這樣做雖然增加人員投入，但對成本和石材品質都能夠有效控制，也消除了不同施工單位之間各自采購所造成的色差過大等問題。3.潔具選擇出于控制成本的考慮，衛(wèi)生間潔具最好選擇知名品牌的中低檔產品，比如在F小區(qū)三居室戶型的潔具選型中，用科勒潔具配摩恩龍頭，由最初設計的每戶6萬元優(yōu)化到每戶3萬元，成本降低的同時，并未影響裝修檔次和樓盤銷售。4.木地板地面不要選用純實木地板。在北京工體附近G小區(qū)，選用了實木地板，在地面龍骨固定時，打壞混凝土樓板的暗埋電線管，造成大量機電維修施工重新簽證，增加了工程造價；還由于龍骨、大芯板加上實木地板的高度，房間凈高減少近10

6、厘米；同時在業(yè)主入住后，夜深人靜常會聽到樓上住戶行走發(fā)出的回聲。結果在業(yè)主的大量投訴下，開發(fā)商無奈在地板龍骨間填充隔音棉，每平方米增加70多元成本不說，隔音效果也不好。因此，高層住宅居室地面首選實木復合地板，對精裝成本控制最為有利。5.垂直運輸費為保證施工進度，公司應主動協(xié)調電梯安裝單位，保證24小時提供電梯作為垂直運輸工具。由于在精裝修施工階段，電梯一般未通過特種設備檢驗，公司付費給電梯安裝單位，由電梯公司負責運行以及施工完畢后電梯維修，裝修公司在報價中不再考慮此筆費用。即便如此，在施工高峰期，也難免發(fā)生人工運送材料的情況，在精裝施工招標階段，應因地制宜考慮合理費用，減少施工期間扯皮。6.付款方式由于裝修工期普遍緊張，且裝修工程量清單較多，不宜采用工程量清單復核完成產值的方式來計算進度款。可借鑒萬達包合同按節(jié)點付款的模式，分