某地區(qū)房地產(chǎn)市場分析管理知識

1、 開篇導(dǎo)言 2013年新一屆政府上臺之后，在經(jīng)濟(jì)建設(shè)領(lǐng)域簡政放權(quán)，更加市場化的取向更加明顯，而房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制日益清晰，預(yù)期基本保持穩(wěn)定，限購和限貸保持不變，房地產(chǎn)稅推進(jìn)謹(jǐn)慎，上市房企再融資放開，區(qū)域調(diào)控差別化。年初開始，央行的貨幣政策偏松，外匯占款的增長和信貸的大量投放提供了充足的流動(dòng)性，多家銀行的貸款政策偏松，除個(gè)別銀行的貸款政策有所收緊外，多數(shù)銀行都存在優(yōu)惠政策，首套房貸款利率85折成為普遍現(xiàn)象。此外，個(gè)別城市出現(xiàn)了針對房地產(chǎn)市場做出適當(dāng)?shù)奈⒄{(diào)，在這種局面下，需求不斷釋放，行業(yè)延續(xù)2012年來的復(fù)蘇，呈現(xiàn)跨年熱銷的局面，但成交量的攀升推動(dòng)熱點(diǎn)城市房價(jià)過快上漲的勢頭特別明顯。為穩(wěn)定市場預(yù)

2、期，中央在2月底出臺了“新國五條”。政策的出臺一度讓市場風(fēng)聲鶴唳，預(yù)期一度陷入混亂，世聯(lián)一季度世聯(lián)購房者信心指數(shù)也因政策的出臺而小幅下降，但最終政策落地性不強(qiáng)，需求整體沒有受到多大的影響，即使在6月份爆發(fā)“錢荒”事件，市場仍能維持高度景氣。 在下半年，央行貨幣政策定調(diào)中性偏緊，同時(shí)也受到國外經(jīng)濟(jì)一些因素的影響，銀行間拆放利率中樞逐步上移，全社會融資總量增速下移。在流動(dòng)性逐步收緊的影響下，疊加去年同期高成交基數(shù)因素，下半年起商品房成交增速開始下移，但依然處于讓人滿意的高位，自然也會帶動(dòng)價(jià)格的攀升。在資產(chǎn)價(jià)格逐步上移壓力下，8月起部分銀行由于信貸額度受限，開始取消首套房貸利率優(yōu)惠，甚至套房貸利率較

3、基準(zhǔn)上浮10%-20%，但需求仍舊旺盛，商品房成交量始終維持在高位，房價(jià)上漲趨勢不改進(jìn)入11月，市場資金面偏緊，銀行信貸額度大幅收緊，貸款利率持續(xù)上浮使得需求有所衰弱，疊加一二線熱點(diǎn)成交城市紛紛出臺政策抑制需求，導(dǎo)致觀望情緒開始加重，雖然樓盤上門量仍維持高位，但成交率開始有所下行。最后，隨著新的一年到來廣州世聯(lián)地產(chǎn)認(rèn)為：2014年房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)以更積極的、更務(wù)實(shí)的態(tài)度在房地產(chǎn)行業(yè)前行中理解國家的調(diào)控政策，在行業(yè)變革中找到發(fā)展的方法。供求篇1廣州市商品住宅市場分析1.120102013年歷年廣州市十區(qū)二市商品住宅市場情況（近四年）歷年商品住宅市場供求情況2013年廣州歷年新建商品住宅成交情況 從歷

4、年商品住宅市場成交情況看，從2013年開始市場整體成交金額連續(xù)三年上升，2013年成交金額環(huán)比上升2%；均價(jià)方面整體保持上升趨勢，2013年成交價(jià)格上升幅度為7%。1.22013年廣州市商品住宅市場分析1.2.12013年廣州十區(qū)二市整體市場概況廣州十區(qū)二市2013年商品住宅成交面積1052萬平米，環(huán)比下降4%，全年成交金額1397億元，環(huán)比上升2.5%，成交均價(jià)為13284元/平米，環(huán)比上漲6.9%。2013年廣州房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)四大特點(diǎn)：一、中心六區(qū)供應(yīng)減少、成交大幅下滑、均價(jià)大幅上升；二、周邊區(qū)域成為供求主力，增城、番禺、花都三區(qū)占整體成交金額46%；三、多限政策影響，市場客戶以首次置業(yè)、

5、二次置業(yè)為主；四、全年1-12月市場特點(diǎn)鮮明，共劃分成四個(gè)階段，既搶購波動(dòng)期、博弈期、黃金期、轉(zhuǎn)折期。1.2.22013年1-12月廣州十區(qū)二市商品住宅市場分析 2013年商品住宅從新增供應(yīng)量來看分1月、9-11月集中放大，1月為3月底“穗五條”出臺前期，開發(fā)商搶售供應(yīng)集中放大，9-11月黃金周住宅市場繼續(xù)放量拉動(dòng)整體供應(yīng)上升。 從成交量來看，整體市場表現(xiàn)火熱，受到3月底“穗五條”政策出臺前的的影響，3月開發(fā)商搶售簽約較為理想，傳統(tǒng)成交集中黃金月份9、10兩個(gè)月成交較為理想。從吸納率方面來看，整體吸納率從六月開始呈現(xiàn)一路下滑趨勢，11月整體吸納率僅65%為全年最低值。從成交金額和成交均價(jià)來看，

6、2013年全年廣州市場分成四個(gè)階段，3月政策出臺前進(jìn)入短暫的搶購期，市場表現(xiàn)“量價(jià)齊高”；4至8月進(jìn)入一次博弈期，市場表現(xiàn)為“量價(jià)齊降”；9至10月進(jìn)入市場黃金期，市場表現(xiàn)為成交量高、成交均價(jià)震蕩；11月開始市場進(jìn)入轉(zhuǎn)折下行期，體現(xiàn)為整體消費(fèi)者市場預(yù)期開始下降，市場觀望情緒進(jìn)一步加重，市場“量降價(jià)升”的趨勢形成。1.2.32013年廣州十區(qū)二市商品住宅成交情況全年各區(qū)住宅成交呈現(xiàn)供求相對平衡，從各區(qū)域看也都呈現(xiàn)供求相對平衡的特點(diǎn)，原因受政府調(diào)控等因素影響市場成交。從廣州十區(qū)二市的商品住宅預(yù)售面積來看整體供應(yīng)主要集中在第四季度，全年供應(yīng)主要集中在增城、花都、番禺、南沙四區(qū)，合計(jì)占整體供應(yīng)的68%

7、。 從市場吸納情況來看，除蘿崗、南沙二區(qū)吸納率相對較低以外，其它區(qū)域全部呈現(xiàn)供小于或者接近等于求的情況。蘿崗、南沙二區(qū)主要是供應(yīng)量產(chǎn)品相對過剩，兩區(qū)吸納率分別低至68%、83%，未來銷售壓力較大；越秀、增城兩區(qū)表現(xiàn)為供求相對平衡。 縱觀廣州各區(qū)域成交情況，郊四區(qū)兩市的總成交面積占全市成交總面積的81%，中心六區(qū)僅占29%。增城、花都、番禺成交量最為突出，成交面積分別264萬平米、183萬平米、165萬平米。在中心區(qū)域中白云區(qū)成交相對突出，成交總面積為64萬平米。從成交金額來看，成交份額較大區(qū)域也恰恰是供應(yīng)較大的區(qū)域，番禺、增城、花都分別占到總成交金額的18%、15%、12%，蘿崗區(qū)則是環(huán)比成交

8、金額增長幅度最大的區(qū)域，環(huán)比增長64%，蘿崗區(qū)整體規(guī)劃利好因素和鄰近天河拉動(dòng)區(qū)域成交大幅上升。 從成交均價(jià)來看，全市各區(qū)域無一幸免均呈現(xiàn)環(huán)比上漲，越秀（15%）、荔灣（10%）、海珠（22%）、天河（8%）、白云（26%）、黃埔（11%）、花都(11%)、番禺（11%）南沙（17%）、蘿崗（14%）、增城（8%）、從化（4%），由于增城和花都區(qū)域成交量大價(jià)格相對較低的原因，拉低了廣州市整體的成交均價(jià)，而且“雙合同”橫行導(dǎo)致政府?dāng)?shù)據(jù)的嚴(yán)重失真，導(dǎo)致政府?dāng)?shù)據(jù)的成交均價(jià)根本不能反映真實(shí)地情況。越秀區(qū)越秀區(qū)今年住宅供應(yīng)面積為8.7萬平米，3和12月的供應(yīng)量比較突出，整體表現(xiàn)為相對的供大于求，主要原因?yàn)?/p>

9、越秀區(qū)價(jià)格上漲較快，產(chǎn)品又以改善型及豪宅產(chǎn)品居多受到限購影響較大，成交受限。2013年廣州市越秀區(qū)成交8.4萬平米，全年成交金額28.25億元，成交均價(jià)高達(dá)33439元/平米，除了1、3月份市場搶售簽約以外，其他月份銷售平均。東方文德廣場(詳情圖庫團(tuán)購點(diǎn)評)、駿文雅苑(詳情圖庫團(tuán)購點(diǎn)評)兩個(gè)項(xiàng)目表現(xiàn)突出，全年銷售額6.6億元、4.8億元；在快速去庫存方面淘金家園三期表現(xiàn)突出，由于老東山地域性、性價(jià)比高等特點(diǎn)受到老城區(qū)業(yè)主追捧，全年成交102套成為年度老東山亮點(diǎn)樓盤。 在未來供應(yīng)方面隨著富力新天地產(chǎn)品陸續(xù)入市，形成一定批量的供應(yīng)，可以緩解越秀區(qū)供應(yīng)不足情況。2013年越秀區(qū)樓盤按銷售金額top1

10、0排名2013年越秀區(qū)樓盤按銷售面積top10排名荔灣區(qū)荔灣區(qū)今年住宅供應(yīng)34萬平米，成交43萬平米，供不應(yīng)求，成交均價(jià)為21142元/平米，全年成交92.72億元。供應(yīng)相對集中月份1、4月。 荔灣區(qū)由芳村板塊和“舊荔灣”板塊組成，全年成交金額92.72億元，成交均價(jià)21142元/平米，由于芳村板塊供應(yīng)大幅增加，成交主要集中在芳村板塊板塊，拉低了整體的成交均價(jià)。保利公園九里(詳情圖庫團(tuán)購點(diǎn)評)成為2013年銷售金額、銷售面積雙料冠軍，此外供應(yīng)集中在保利塞納維拉(詳情圖庫團(tuán)購點(diǎn)評)、中國鐵建荔灣國際城(詳情圖庫團(tuán)購點(diǎn)評)表現(xiàn)也較為突出，但隨著芳村板塊的崛起，未來供應(yīng)結(jié)構(gòu)將以芳村板塊為主的形勢。

11、隨著荔灣區(qū)明年第一季度推出廣鋼新城巨無霸地塊，在未來12年內(nèi)荔灣區(qū)住宅市場將會形成的巨大供應(yīng)量，大量住宅產(chǎn)品上市必然導(dǎo)致市場競爭的加劇。2013年荔灣區(qū)樓盤按銷售金額top10排名2013年荔灣區(qū)樓盤按銷售面積top10排名天河區(qū) 天河區(qū)2013年住宅預(yù)售面積為32.99萬平米，成交38.8萬平米，天河區(qū)在售項(xiàng)目較少，1月市場供應(yīng)突出，2-6月市場供應(yīng)十分緊張，全年去化速度較快。 從成交方面看，天河區(qū)今年成交金額138.89億，成交均價(jià)漲至35794元/平米，整體呈現(xiàn)量跌價(jià)升的市場走勢。 天河廣州東站板塊、天河車陂板塊都有新貨上市，天河區(qū)的全年成交均價(jià)居高不下，如僑鑫匯悅臺，成交均價(jià)達(dá)9062

12、5元/平米，多數(shù)樓盤也均在35000元/平米左右。隨著多限的影響，天河區(qū)住宅市場可能將在2014年出現(xiàn)有價(jià)無市的情況。2013年天河區(qū)樓盤按銷售金額top10排名2013年天河區(qū)樓盤按銷售面積top10排名白云區(qū)2013年，白云區(qū)住宅預(yù)售總面積達(dá)到60萬平米，成交面積64萬平米全年供應(yīng)主要集中在1月、3月，整體供小于求，供應(yīng)主要集中在金沙洲板塊。2013年，白云區(qū)成交金額116億元；成交均價(jià)達(dá)21335元/平米，漲幅近25.85%，是全市均價(jià)上幅最高區(qū)域。成交金額排名前十位金沙洲板塊樓盤占比最大，金沙洲板塊成為中心城區(qū)最大的主力供應(yīng)板塊之一，區(qū)域內(nèi)保利、深業(yè)、越秀城建等知名開發(fā)商匯聚，市場競爭

13、激烈。 未來供應(yīng)方面主要集中在白云新城板塊，1-2年內(nèi)該板塊將有35萬平米住宅產(chǎn)品上市，但由于2012年激進(jìn)的拿地，地王在白云新城板塊頻出，給未來板塊內(nèi)樓盤上市帶來更的多考驗(yàn)。2013年白云區(qū)樓盤按銷售金額top10排名2013年白云區(qū)樓盤按銷售面積top10排名海珠區(qū)2013年，海珠區(qū)住宅預(yù)售總面積達(dá)到30.34萬平米，全年成交面積29.77萬平米，主要原因?yàn)槭袌龉?yīng)量小，除保利天悅(詳情圖庫團(tuán)購點(diǎn)評)外2013年基本無大盤上市，整體市場表現(xiàn)為供略大于求。2013年，海珠區(qū)全年成交金額86億元環(huán)比下降24%，均價(jià)23791元/平米，環(huán)比上漲22%。由于政策調(diào)控累積效應(yīng)年底市場預(yù)期大幅下滑，所

14、以海珠區(qū)年度銷售較好項(xiàng)目基本是上半年入市項(xiàng)目。 未來供應(yīng)方面，南洲板塊的越秀項(xiàng)目入市將會帶來較大供應(yīng)。黃埔區(qū)2013年黃埔區(qū)住宅僅供應(yīng)3.7萬平米，只有1、8月有新供應(yīng)，供應(yīng)十分緊張，全年成交10萬平米，主要集中在3月，區(qū)域全年處于供不應(yīng)求的緊張狀態(tài)。 黃埔區(qū)今年的總成交金額為15.73億元，成交均價(jià)為15726元/平米環(huán)比上升11%，該區(qū)域今年在售項(xiàng)目僅有九個(gè)，黃埔區(qū)住宅市場的供應(yīng)量缺口較大，未來黃埔南崗片區(qū)佳兆業(yè)項(xiàng)目上市將有限的緩解市場供求緊張關(guān)系。2013年黃埔區(qū)樓盤按銷售金額top10排名2013年黃埔區(qū)樓盤按銷售面積top10排名蘿崗區(qū)蘿崗區(qū)全年供應(yīng)面積97萬平米，主要集中在年初和年

15、底，全年成交66萬平米，整體市場表現(xiàn)為供大于求，主要原因?yàn)槿曜≌?yīng)旺盛；全年吸納率僅68%，成為十區(qū)二市去化率最低區(qū)域。 蘿崗區(qū)全年成交金額約106億元，環(huán)比上升64%，全市漲幅最大的區(qū)域，成交均價(jià)16070元/平米環(huán)比上升15%；成交主要集中在中海譽(yù)城(詳情圖庫團(tuán)購點(diǎn)評)、萬科東薈城(詳情圖庫團(tuán)購點(diǎn)評)這2個(gè)項(xiàng)目，成交面積共34.1萬平米，占全區(qū)成交總面積的五成。 隨著中海、萬科、奧園紛紛已進(jìn)駐蘿崗區(qū)，今年越秀再摘取一宗住宅地塊，未來蘿崗區(qū)1-2年時(shí)間將會有約47萬平米的住宅產(chǎn)品上市，屆時(shí)蘿崗區(qū)市場競爭狀況更為激烈。2013年蘿崗區(qū)樓盤按銷售金額top10排名2013年蘿崗區(qū)樓盤按銷售面

16、積top10排名南沙區(qū)南沙區(qū)今年住宅供應(yīng)面積為117萬平米，成交面積共97萬平米，市場吸納率為83%，表現(xiàn)為供大于求。全年成交金額為97億元環(huán)比上升10%，均價(jià)8552元/平米環(huán)比上升17%，全年價(jià)格呈現(xiàn)下降趨勢，至10月成交均價(jià)有所回升，該區(qū)域成交主要集中在碧桂園天璽灣(詳情圖庫團(tuán)購點(diǎn)評)、南沙濱海花園（樓盤資料）項(xiàng)目。 2013年南沙區(qū)由于規(guī)劃利好的因素帶動(dòng)整體樓市，今年3宗住宅地塊成交，未來南沙區(qū)1-2年時(shí)間將會有約114萬平米的住宅產(chǎn)品上市，屆時(shí)南沙區(qū)市場競爭狀況更為激烈?；ǘ紖^(qū)2013年花都區(qū)預(yù)售總面積169萬平米，成交面積183萬平米，位列廣州十區(qū)第一位，成為廣州十區(qū)最大的供應(yīng)成交

17、區(qū)域，2013年市場供小于求。 成交金額方面，花都區(qū)今年成交168億元，僅次于番禺區(qū)排在廣州十區(qū)第二位，其銷售主要來源于雅居樂錦城(詳情圖庫團(tuán)購點(diǎn)評)、保利花城(詳情圖庫團(tuán)購點(diǎn)評)等樓盤，全年成交均價(jià)為9166元/平米，同比上升11%。花都各盤主打首次置業(yè)剛需產(chǎn)品定位，而且產(chǎn)品供應(yīng)充足使得花都市場取得了良好的業(yè)績。番禺區(qū)2013年番禺區(qū)住宅預(yù)售面積為153萬平米，成交面積為165萬平米，全年市場呈現(xiàn)供略大于求。2013年番禺區(qū)成交金額256億元，全市排名第一位，全年每月成交保持13萬平方以上，全年成交均價(jià)為15494元/平米，環(huán)比上升11%。番禺區(qū)成交主要集中在廣州亞運(yùn)城(詳情圖庫團(tuán)購點(diǎn)評)、

18、萬科紅郡(詳情圖庫團(tuán)購點(diǎn)評)等項(xiàng)目。 2013年番禺區(qū)由于沒有住宅用地供應(yīng)，未來一年住宅供應(yīng)十分緊缺，預(yù)計(jì)出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象。1.2.32013年增城、從化二市商品住宅成交情況增城2013年增城住宅市場供應(yīng)265萬平米，成交面積263萬平米，市場吸納率為99%，整體市場表現(xiàn)為供求平衡。2013年增城住宅成交金額為212億元環(huán)比上漲15%，均價(jià)為7447元/平米環(huán)比上漲8%，漲幅有限。由于廣州十區(qū)限購客戶大量外流加上剛需拉動(dòng)，刺激了增城市場的大幅增長，供不應(yīng)求的市場形勢突出，價(jià)格上行概率增加。受到廣州十區(qū)多限的影響，2014年增城市場預(yù)期較為樂觀。 在各盤成交方面，碧桂園鳳凰城(詳情圖庫團(tuán)購點(diǎn)評

19、)在增城市成交金額、成交面積均排名第一，成為2013年度增城住宅市場最大的贏家；增城市其它樓盤銷售情況也較為良好，如錦繡御景國際(詳情圖庫團(tuán)購點(diǎn)評)、碧桂園豪園(詳情圖庫團(tuán)購點(diǎn)評)成交均在20億元左右。從化2013年從化住宅市場供應(yīng)71萬平米，成交面積84萬平米，市場吸納率為113%，整體市場表現(xiàn)為供稍小于求。2013年從化住宅成交金額為57億元環(huán)比上漲42%，均價(jià)為7111元/平米環(huán)比上漲4%，漲幅有限。 從化市2013年市場表現(xiàn)突出需求進(jìn)一步放大，均價(jià)低上漲幅度較小是廣州十區(qū)二市的價(jià)值最低洼區(qū)域，市場運(yùn)行健康；受到廣州十區(qū)限購的影響，2014年從化市場預(yù)期較為樂觀。圖521.3廣州十區(qū)二市2013年商品住宅存量分析2013年廣州十區(qū)二市商品住宅存量面積為1630萬平米，存量套數(shù)為12.6萬套創(chuàng)兩年內(nèi)新高，主要存貨上幅起始月份為9月，各樓盤供應(yīng)量上升導(dǎo)致存量有所攀升。 從去化時(shí)間看截至2013年12月31日廣州十區(qū)二市存量需要20個(gè)月才能消化完畢，廣州歷年正常的消化時(shí)間為10個(gè)月，所以2014年市場產(chǎn)品相對過剩。從區(qū)域上看2013年廣州十區(qū)二市存量主要集中在幾個(gè)供應(yīng)較大的周邊區(qū)域，花都、增城、番禺三區(qū)合計(jì)占到整體存量的51%，迫切需要去庫存化形勢突出；中心六區(qū)域越秀、黃埔由于供應(yīng)較少所以存量不高，而天河區(qū)主要因?yàn)槿ヘ浘徛?yīng)雖然不多但存量上升