房地產合作開發(fā)模式研究

1、關于房地產合作開發(fā)模式的研究一、合作類型（一）聯建運作A企業(yè)出地、B企業(yè)出資金，雙方合作開發(fā)這是通常運用比較普遍的聯建合作模式。該方案需要注意的細節(jié)是：項目開發(fā)需要以合作雙方的名義向政府部門辦理審批手續(xù)和各種證件許可。另外B企業(yè)投入資金參與房地產開發(fā)并享有最終一定成果。同時，A、B雙方還需要到國土部門辦理土地權屬的變更手續(xù)，依法將該宗地土地使用權按照合作開發(fā)協議約定分成比例變更登記到B的名下。項目開發(fā)完成后，A企業(yè)按照所獲得房屋的公允價值計算轉讓土地使用權營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅和企業(yè)所得稅。B企業(yè)按照分出的房屋公允價值計算銷售不動產營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅和企業(yè)所得稅并確定土地入賬價值。

2、該方案合作雙方都要視同銷售，看似沒有享受稅收優(yōu)惠，但以A企業(yè)為開發(fā)主體轉變?yōu)橐訟B雙方合作名義上的開發(fā)主體，符合開發(fā)資質要求，項目經營核算以B企業(yè)為主，項目涉及的稅金也以B企業(yè)為主體計算繳納。避免了以A企業(yè)名義開發(fā)帶來的一系列問題。（二）直接轉讓土地使用權假如在該項目開發(fā)過程中，A企業(yè)不需要自用開發(fā)產品，哪么除聯建方式外，A企業(yè)可以考慮直接轉讓土地使用權給B房地產開發(fā)企業(yè)，完全以B企業(yè)的名義立項開發(fā)銷售，項目開發(fā)銷售過程中的營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅以B企業(yè)為主體計算繳納。整個開發(fā)過程能夠名正言順。這種方式下A企業(yè)轉讓土地使用權應當繳納營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅。B企業(yè)

3、應當繳納承受土地使用權契稅。（三）以土地使用權投資A企業(yè)以土地使用權作為對B房地產企業(yè)的投資，項目開發(fā)以B企業(yè)名義立項。項目開發(fā)銷售過程中的營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅仍然以B企業(yè)為主體計算繳納。對于A企業(yè)的影響如下：1. 營業(yè)稅：財政部、國家稅務總局關于股權轉讓有關營業(yè)稅問題的通知（財稅2002191號）規(guī)定“以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅?！盇企業(yè)以土地使用權作為對B房地產企業(yè)的投資，不用繳納營業(yè)稅。2. 土地增值稅：財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財稅199548號）第一條規(guī)定“對于以房地產進行

4、投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯營企業(yè)將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅?！必斦?、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知（財稅200621號）規(guī)定，自2006年3月2日起，對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業(yè)從事房地產開發(fā)的，或者房地產開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財稅199548號）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。所以，A企業(yè)以土地使用權作為對B房地產企業(yè)的投資，應

5、當計算繳納土地增值稅。3. 印花稅：A企業(yè)以土地使用權作為對B房地產企業(yè)的投資，應當按照“產權轉移書據”計算繳納印花稅。4. 企業(yè)所得稅：關于企業(yè)重組業(yè)務企業(yè)所得稅處理若干問題的通知（財稅200959號）明確：資產收購，是指一家企業(yè)（以下稱為受讓企業(yè)）購買另一家企業(yè)（以下稱為轉讓企業(yè)）實質經營性資產的交易。受讓企業(yè)支付對價的形式包括股權支付、非股權支付或兩者的組合。資產收購重組交易，相關交易應按以下規(guī)定處理：1）被收購方應確認資產轉讓所得或損失。2）收購方取得資產的計稅基礎應以公允價值為基礎確定。3）被收購企業(yè)的相關所得稅事項原則上保持不變。A企業(yè)以土地使用權作為投資，應當確認資產轉讓所得，計

6、算繳納企業(yè)所得稅。即投資易發(fā)生時分解為按公允價值銷售土地使用權和投資兩項經濟業(yè)務進行所得稅處理，計算確認資產轉讓所得或損失。如果該投資環(huán)節(jié)滿足關于企業(yè)重組業(yè)務企業(yè)所得稅處理若干問題的通知（財稅200959號）關于資產收購特殊性稅務處理的規(guī)定，即“資產收購，受讓企業(yè)收購的資產不低于轉讓企業(yè)全部資產的75%，且受讓企業(yè)在該資產收購發(fā)生時的股權支付金額不低于其交易支付總額的85%?！笨梢赃x擇按以下規(guī)定處理：1）轉讓企業(yè)取得受讓企業(yè)股權的計稅基礎，以被轉讓資產的原有計稅基礎確定。2）受讓企業(yè)取得轉讓企業(yè)資產的計稅基礎，以被轉讓資產的原有計稅基礎確定。這種情形下A企業(yè)不用計算投資環(huán)節(jié)的資產轉讓所得或損失

7、，但是B房地產企業(yè)在計算企業(yè)所得稅時只能以A企業(yè)的土地使用權賬面價值確定。還有在投資環(huán)節(jié)，B房地產企業(yè)需要交納契稅，但是如果其符合關于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知（財稅2008175號）的規(guī)定“企業(yè)改制重組過程中，同一投資主體內部所屬企業(yè)之間土地、房屋權屬的無償劃轉，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，不征收契稅。”的規(guī)定則又可以免繳本環(huán)節(jié)契稅。（四）整體產權轉移如果A企業(yè)除土地使用權外，沒有其他重要經營項目，也可以探索實現整體產權與B房地產企業(yè)合并的途徑，合并后以B房地產企業(yè)的名義立項開發(fā)。這種方式下對于A企業(yè)的影響如下：1. 營業(yè)稅：不需要繳納。國家稅務總局關于轉讓

8、企業(yè)產權不征營業(yè)稅問題的批復（國稅函2002165號）中規(guī)定：企業(yè)整體轉讓企業(yè)資產、債權、債務及勞動力的行為，其轉讓價格不僅僅是由資產價值決定的，與企業(yè)銷售不動產、轉讓無形資產的行為完全不同。因此，轉讓企業(yè)產權的行為不屬于營業(yè)稅征收范圍，不應征收營業(yè)稅。2. 土地增值稅：不需要繳納。根據土地增值稅暫行條例規(guī)定，在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產轉讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。3. 印花稅：根據財政部國家稅務總局關于企業(yè)改制過程中有關印花稅政策的通知（財稅2003183號）的規(guī)定，經縣級以上人民政府及企業(yè)主管部門批準改制的企業(yè)，凡原資金賬簿已貼花的部分可不再貼花，未貼花的部分和以后增加的

9、部分應按規(guī)定貼花；因改制簽訂的產權轉移書據免予貼花。4. 企業(yè)所得稅：關于企業(yè)重組業(yè)務企業(yè)所得稅處理若干問題的通知（財稅200959號）明確：合并，是指一家或多家企業(yè)（以下稱為被合并企業(yè)）將其全部資產和負債轉讓給另一家現存或新設企業(yè)（以下稱為合并企業(yè)），被合并企業(yè)股東換取合并企業(yè)的股權或非股權支付，實現兩個或兩個以上企業(yè)的依法合并。企業(yè)合并，當事方應按下列規(guī)定處理：1）合并企業(yè)應按公允價值確定接受被合并企業(yè)各項資產和負債的計稅基礎。2）被合并企業(yè)及其股東都應按清算進行所得稅處理。3）被合并企業(yè)的虧損不得在合并企業(yè)結轉彌補。如果該合并環(huán)節(jié)滿足關于企業(yè)重組業(yè)務企業(yè)所得稅處理若干問題的通知（財稅20

10、0959號）關于合并特殊性稅務處理的規(guī)定，即“企業(yè)合并，企業(yè)股東在該企業(yè)合并發(fā)生時取得的股權支付金額不低于其交易支付總額的85%，以及同一控制下且不需要支付對價的企業(yè)合并”可以選擇按以下規(guī)定處理：1）合并企業(yè)接受被合并企業(yè)資產和負債的計稅基礎，以被合并企業(yè)的原有計稅基礎確定。2）被合并企業(yè)合并前的相關所得稅事項由合并企業(yè)承繼。3）可有合并企業(yè)彌補的被合并企業(yè)虧損的限額=被合并企業(yè)凈資產公允價值x截止合并業(yè)務發(fā)生當年年末國家發(fā)行的最長期限的國債利率。4）被合并企業(yè)股東取得合并企業(yè)股權的計稅基礎，以其原持有的被合并企業(yè)股權的計稅基礎確定。這種情形下A企業(yè)不用計算合并環(huán)節(jié)的清算所得或損失，但是B房地

11、產企業(yè)在計算企業(yè)所得稅時只能以A企業(yè)的土地使用權賬面價值確定。B房地產企業(yè)也不需要繳納契稅。根據財政部、國家稅務總局關于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知（財稅2008175號）規(guī)定：兩個或兩個以上的企業(yè)，依據法律規(guī)定、合同約定，合并改建為一個企業(yè)，且原投資主體存續(xù)的，對其合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權屬，免征契稅。在以上四種方案中，合作開發(fā)與轉讓土地使用權可保留A企業(yè)的主體資格，并順利立項開發(fā)銷售，但不能獲得稅收收益。以土地使用權投資既能保留A企業(yè)的主體資格，也可以免征營業(yè)稅，符合條件可以免征本環(huán)節(jié)的企業(yè)所得稅和契稅。整體產權方式下的吸收合并與土地使用權投資方式比較，進一步免征了本環(huán)節(jié)

12、的土地增值稅、契稅，獲得了整體稅收利益最大化，但是沒有保留A企業(yè)的主體存續(xù)資格。二、面臨風險房地產合作開發(fā)從其開始建設到銷售完畢這段時間內，存在大量的可預測和不可預測的風險，甚至會卷入訴訟或者仲裁之累；同時由于立法上的不成熟，制度上的缺陷，合同內容的不嚴謹，合作雙方之間極易產生糾紛。（一）合同效力風險1. 缺乏房地產開發(fā)企業(yè)資質根據最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋（以下簡稱解釋）第十五條：“合作開發(fā)房地產合同的當事人一方具備房地產開發(fā)經營資質的，應當認定合同有效。當事人雙方均不具備房地產開發(fā)經營資質的，應當認定合同無效。但起訴前當事人一方已經取得房地產開發(fā)經

13、營資質或者已依法合作成立具有房地產開發(fā)經營資質的房地產開發(fā)企業(yè)的，應當認定合同有效。”否則，解釋沒有要求合作各方均具有房地產開發(fā)經營資質，但合作開發(fā)房地產的雙方中必須至少有一方具備房地產開發(fā)資質，合作開發(fā)房地產合同無效。這是實踐中應當提防的一個合作開發(fā)風險。但是，需注意的是，認定合同是否有效的時間點為起訴前，而非判決做出前。2. 未取得土地使用權證解釋對合作開發(fā)房地產合同下了明確的定義，即“本解釋所稱的合作開發(fā)房地產合同，是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔風險合作開發(fā)房地產為基本內容的協議?！狈康禺a合作開發(fā)合同與土地使用權的轉讓合同有著本質區(qū)別，土地使用權

14、轉讓合同如果不滿足法律規(guī)定的轉讓條件，則合同必然無效。而房地產合作開發(fā)合同“不滿足土地使用權轉讓的條件，合作合同并不必然無效”事實上，因為缺乏明確的法律依據，這類合同在實踐中被認定為有效和無效的情形均可見，這是開發(fā)實踐中需要注意的地方。一方面應盡量避免未取得土地使用權證對合作合同效力產生影響，另一方面，不可貿然對未取得土地使用權證的合作合同做出有效或無效的認定，以防止損失擴大。3. 審批、許可與登記影響合作合同效力關于合作建房審批手續(xù)與土地使用權變更登記對合作開發(fā)房地產合同效力的影響，解釋并沒有予以規(guī)定。中華人民共和國房地產管理法實施以前的案件，適用最高人民法院于1995年12月27日發(fā)布的關

15、于審理房地產管理法施行前房地產開發(fā)經營案件若干問題的解答的規(guī)定，該解答第十八條明確規(guī)定：“享有土地使用權的一方以土地使用權作為投資與他人合作建房，簽訂的合建合同是土地使用權有償轉讓的一種特殊形式，除辦理合建審批手續(xù)外，還應依法辦理土地使用權變更登記手續(xù)。未辦理土地使用權變更登記手續(xù)的，一般應當認定合建合同無效，但雙方已實際履行了合同，或房屋已基本建成，又無其他違法行為的，可認定合建合同有效，并責令當事人補辦土地使用權變更登記手續(xù)?！苯ㄔO項目審批通過，是合作開發(fā)房地產行為的基礎。我國對房地產項目實行批準立項制度，建設項目的審批不通過，合作開發(fā)就是一紙空談。雖然解釋并未規(guī)定未經建設項目審批的合同為

16、無效合同，但是，任何一個建設項目都要經歷從立項、規(guī)劃、用地、施工、銷售直到竣工驗收的審批登記程序，缺少前一個審批手續(xù)，則后續(xù)的審批手續(xù)往往就無法完成。任何一個程序的審批手續(xù)沒有完成之前，當事人就進行實際的開發(fā)建設，都存在被認定為違法的可能性?！叭绻ㄖ龠`法建筑，那么所簽訂的合作開發(fā)房地產合同在該建設項目被政府有關行政主管部門追認之前，肯定是無效的。”（二）土地使用權瑕疵風險關于房地產合作開發(fā)土地使用權瑕疵，實踐中比較常見的有兩種情形。第一種情形是土地實際使用面積不足，比如需預留公共綠化地、規(guī)劃道路預留地等等，這就造成提供土地使用權一方投資縮水，同時還可能因為土地面積減少，導致項目開發(fā)面積縮小

17、，利潤減少。第二種情形是土地使用權的權利瑕疵，比如提供土地使用權的一方因為債務糾紛，其土地使用權被司法機關查封，或其他第三人對該宗土地享有共有權、抵押權等。對土地使用權瑕疵風險的規(guī)避，一方面合作方在簽訂合作合同之前應對土地情況充分掌握，應當在開發(fā)合同簽訂前進行律師盡職調查，對該土地上是否存在上述兩種情形一一排查，完全掌握土地情況后再簽訂合作合同。（三）合作開發(fā)資金比例約定不明風險合作開發(fā)中的資金分攤方案不明風險主要包括投資約定不明、預算不足、投資不到位等情形。例如，房地產合作開發(fā)中，有些合作合同約定的投資方式是按事項分攤。比如一方負責提供土地，另一方負責勘探、設計、建筑安裝等事項，所需資金各方

18、自行解決。合作進行到一半，發(fā)現遺漏了某些事項，比如廣告宣傳、項目竣工驗收等，這些遺漏事項所需的費用由誰來承擔?或者說雙方雖然約定了按比例投資，但在合作中發(fā)現預算不足、資金短缺。如果合同約定得不清晰，可能造成互相推諉，從而對合作項目進行造成影響。因此，合作方在對投資事項進行約定時，應充分考慮合作過程中可能出現的資金風險，并將這些風險合理分擔，避免因資金不足而產生“爛尾樓”。比較科學的資金約定方式是至少約定一方對項目所需資金承擔無限責任，即全額滿足項目實際所需資金。當然，對資金承擔無限責任的一方，需具備足夠融資能力。（四）約定房屋預售款充抵投資的風險先看以下案例：甲公司與乙公司簽訂合作開發(fā)房地產合

19、同，約定甲公司提供面積為6萬平方米的出讓土地使用權，乙公司在合同訂立后2個月內投入資金3000萬元；甲乙雙方利潤分配比利為55：45。合同訂立后，甲公司如約履行，而在2個月內乙公司只投入了1500萬元。但合作項目的預售情況非常好，短期內預售款即回籠1億元。后來雙方因利潤分配產生糾紛訴訟至法院。乙公司主張預售款回籠已經足夠支持項目建設，故其已經無需繼續(xù)投入，因而其應按照合同約定的利潤分配比例分得合作利潤。上述案例中，乙公司能否要求將房屋預售款充抵其投資，進而參與利潤分配？這一問題即是房屋預售款能否充抵投資的問題。事實上對于這個問題已經沒有爭議，因為解釋第二十三條明確給出了答案“合作開發(fā)房地產合同

20、的當事人要求將房屋預售款充抵投資參與利潤分配的，不予支持”。為什么在這里將其列為房地產合作開發(fā)的風險？這是因為實踐中有些合作開發(fā)方會在合作合同中約定可以將房屋預售款充抵投資，從而回避了上述司法解釋。從效力上講，依據合同意思自治原則，這樣的約定并無不妥。但事實上，這樣的約定潛在著風險：1、如果允許將房屋預售款充抵其投資，在出資不到位的情況下，違約方仍然會受益。如果預售形勢越好，預售款回籠就越充裕，違約方的獲利就會越多，這樣約定的結果會促使違約行為的出現，為日后糾紛產生埋下隱患。2、房地產開發(fā)的利潤是通過銷售收入減去開發(fā)成本得到來的，因此，在理論上，預售款是包括了開發(fā)建設成本和合作利潤的。如果允許

21、將預售款充抵投資，等于將合作利潤作為投資，會讓利潤分配變得復雜，增加糾紛產生的可能因此，在合作合同中約定房屋預售款充抵投資，應當慎重而行。（五）房地產合作開發(fā)利益分配中的風險在合作開發(fā)合同中約定以開發(fā)所得的房地產分配收益，是房地產合作開發(fā)常用的一種利益分配方式。實踐中，容易產生的糾紛有兩種情形，第一種情形是：一般情況下，合作雙方都是就某一項目達成合作意向后，然后再去開展具體工作，這樣在簽訂合作開發(fā)合同時，房屋的設計圖紙尚未出來，雙方在合同中只能約定分配房屋的比例、面積及樓層，而無法進一步明確。只有等到建設工程設計圖審定之后，雙方才能將各自分配的建筑面積、樓層位置、地下停車場以及按比例承擔公共分

22、攤面積等具體落實。第二種情形是：建設過程發(fā)生因設計、規(guī)劃等調整導致建筑面積增減，而雙方對此無約定。如此一來，在進行房屋分配時，這兩種情形可能就會出現無法操作的問題。三、規(guī)避項目法律風險，保障投資權益（一）謹慎選擇合作開發(fā)伙伴，委托律師進行盡職調查房地產合作開發(fā)的核心在于合作，合作人之間合作關系如何是合作開發(fā)是否順利的根本。因此，選擇合作伙伴成為風險整體預防的關鍵。一般來講，房地產合作開發(fā)選擇合作伙伴時，至少需要從以下三個方面進行考慮。一是合作各方各自的綜合實力和資源的互補。對此方面進行考慮需要對合作伙伴的信息如公司財力、運營能力、土地狀況等基本信息充分掌握。二是合作伙伴之間的經營理念是否一致。

23、經營理念決定一個公司的文化層次，決定其解決風險糾紛的出發(fā)點。考察合作伙伴的經營理念，對制訂合作方案來講必不可少。三是合作伙伴是否誠信。自然人有著可被感知的人格，公司也同樣具有可被認知人格。對公司人格的考察，需要特殊的方法，如律師盡職調查。或者從對公司創(chuàng)始人、股東、高管接觸了解等也可以窺見一斑，因為這些人的人格會體現在公司人格之中。對合作伙伴進行考察深入了解，律師盡職調查不失是一種很好的方法。律師盡職調查，是指“律師接受當事人的委托，對當事人指定的有業(yè)務關系的企業(yè)的規(guī)模、資產負債、信用狀況、社會評價、出資人情況等進行調查并出具專業(yè)報告書的一項法律服務?！睂Ψ康禺a合作開發(fā)來講，律師盡職調查內容的主

24、要包括三塊，一是對公司的調查，二是對項目土地使用權屬的調查，三是對項目建設情況的調查。1. 對公司盡職調查對公司盡職調查的目的在于深入了解擬合作伙伴的綜合實力、運營能力等基本情況，其調查內容大致包括以下四個方面：（1）可持續(xù)經營能力調查。主要包括：“公司行業(yè)性質、公司主營業(yè)務情況、公司主要產品情景、公司業(yè)務發(fā)展目標、公司未來發(fā)展是否存在重大不確定性等。其調查方法包括詢問管理層、查閱經審計的財務報告、聽取注冊會計師意見、查閱公司待履行重大業(yè)務合同、分析公司現有資金結構和融資渠道、了解公司未來資金需求及融資計劃、評估融資能力對公司經營的影響等”。（2）公司潛在風險調查。主要包括：“調查公司對外擔保

25、形成的或有風險，調查公司未決訴訟、仲裁形成的或有風險，以及公司其他方面的或有風險，如是否有海關、稅務糾紛以及產品質量保證及承諾等事項?！逼湔{查方法主要包括查閱公司董事會和股東會關于保證、抵押、質押、擔保的會議紀錄，向房地產管理部門、土地管理部門、運輸工具登記部門、證券登記結算機構查詢抵押、出質，向公司開戶銀行發(fā)函詢證，確認公司的商業(yè)匯票承兌貼現、抵押借款、應收賬款等情況。（3）公司治理結構調查。主要包括查閱公司章程，了解股東會、董事會、監(jiān)事會及高級管理人員的構成情況和職責；調查股東的出資是否到位，出資方式是否合法，是否存在出資不實、虛假出資、抽逃資金等情況；調查公司在業(yè)務、資產、人員、財務及機

26、構等方面是否均與公司控股股東相互獨立，公司資產是否被控股股東占用，股東與公司之間是否存在關聯交易等。其調查方法主要包括查閱驗資報告、到工商局調閱注冊登記資料、收集公司產品、人事資料，調查分析公司業(yè)務獨立性、資產獨立性、人員獨立性等。（4）公司基本情況調查。主要包括公司的設立、股權變動、資產重組、股份轉讓、財產狀況、債權債務等情況。其調查方法主要包括到工商管理部門調閱注冊登記、年檢資料。2. 對土地使用權屬的調查土地使用權屬的調查的目的在于充分掌握擬開發(fā)土地的基本狀況，一般適用于一方提供土地，一方提供資金，雙方進行合伙型聯建或新成立項目公司進行合作開發(fā)的情況，其調查內容主要包括以下兩個方面：（1

27、）對土地要求的相關文件，主要包括：國有土地使用證政府部門對該土地利用的總體規(guī)劃，包括規(guī)劃用途；國有土地使用權出讓合同正本及副本；國有土地使用權協議出讓的批復文件或招、拍、掛取得土地使用權的文件；土地利用要求，包括“主體建筑物的性質、附屬建筑物的性質及平面布局、建筑密度、容積率、建筑物層數、高度、建筑間距、停車場的大小、停車場建設要求、綠化比率、建筑體型、色彩與周圍環(huán)境的協調、主體建筑的裝飾要求、建筑場地平整標高、出入口方位、基礎設施完成年限、建筑項目完成年限等?！保?）土地自身權屬相關文件，主要包括：繳付土地使用權出讓金的發(fā)票、憑證；土地管理部門出具的有關土地使用權出讓金支付情況的證明；土地的

28、查封情況；土地的抵押情況或其他性質的他項權益；任何第三方對該項目土地及房產的評估文件或類似成交價格文件；土地及項目現狀的描述文件，包括交通、場地“三通一平”情況、上下水、污水、電、燃氣、熱力、電信、郵政、被拆遷人情況、環(huán)保、人防、消防、交通管理、文物、園林、安全、環(huán)衛(wèi)等部門要求或審查意見，以及與市政、公用、供電、電信等部門落實的上下水、電、供熱、燃氣、電信源頭供應等市政公用設施配套方案。3. 項目建設情況的調查對項目建設情況的調查，適用于一方已經組建項目公司，另一方增資入股項目公司或進行在建工程收購的情況。其主要調查該項目是否取得以下文件，以及已經取得的文件是否合法、有效。將這些文件進行分類，

29、可大致分為如下四類：（1）立項規(guī)劃審批相關文件，主要包括：規(guī)劃意見書、審定設計方案、通知書、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、規(guī)劃部門對各階段設計的批復等。（2）拆遷相關文件，主要包括拆遷協議、與項目土地原使用權人的補償協議、房屋拆遷許可證、拆遷情況及目的調查資料、繳付拆遷補償費的發(fā)票、證明等。（3）工程施工相關文件，主要包括建筑工程施工許可證、工程的相關圖紙，包括每層的平面圖、該項目的進度報告，如監(jiān)理公司或工程進度報告、對項目現在進度及情況的其他描述文件、機電工程的費用明細、未來公共區(qū)域的精裝修標準及裝修費用明細、上述工程項目的抵押情況或其他性質的他項權益（包括是否欠付工程款情況）、項

30、目在建工程的查封情況、其他從工程現狀到竣工所需投入費用的明細、該項目的工程造價報告或土建工程的結算文件等。（4）項目租售相關文件，主要包括、該項目的商品房預售許可證、項目的發(fā)展方案，包括樓層的功能定位、租售方案、地上地下車位數量等、該項目的商品房銷售的情況表或銷售情況說明，應至少包括“已銷售的樓層、面積、銷售價格、付款方式、購買的客戶等，并提供銷售合同有關買受人名稱、銷售房產坐落、單價等信息頁的復印件以及一份銷售合同的標準文本”等等。（二）合作項目資金的監(jiān)控資金監(jiān)管是合作中很重要的問題之一，這主要涉及如何保障投入項目中的資金真正應用到項目開發(fā)中去，而不被對方私下挪用或者用于其它目的。這是合作方

31、最關心、也是難以控制的問題，尤其在投資方沒有決策權時。一般來說，在對某項目決定進行投資時，都會要求對方提供詳細的最新的且經過法定審計事務所審計過的財務報表，從而來掌握該項目的債權債務關系。但該報表只表明投資前的債權債務，而無法解決對注入資金后的資金流向監(jiān)控問題。在非法人型合作開發(fā)合同履行中，合作各方常常約定設立“共管賬戶”，以共同監(jiān)督項目資金的使用。然而，有的合作方疏于監(jiān)督管理，共管賬戶完全由另一方控制。為了保護合作各方的利益，需要合作各方在合同中明確約定對共管賬戶的使用管理辦法。尤其是預留印鑒中的財務章和人名章不應由一方掌管，而應由各方分別管理，這樣有利于合作各方相互制約和監(jiān)督。但這也并不能

32、從根本上解決問題。比較妥當的辦法應是：審查該合作方是否存在不良記錄、是否有訴訟或其他爭議糾紛、投資人的為人品德、該項目的市場銷售預測是否樂觀等角度來分析。（三）重視合同約定一個成功的房地產項目合作經營，離不開一個完善的房地產合作開發(fā)合同。實踐中發(fā)生的房地產合作經營糾紛，絕大部分是因為雙方簽訂的合同草率、簡單化，為今后糾紛的產生埋下了隱患。1. 合同內容應該合法，禁止假借聯合開發(fā)之名行融資之實合作開發(fā)合同不得違反法律的禁止性規(guī)定，如上述的通過聯合開發(fā)的方式進行企業(yè)間的融資，就違反了1996年由中國人民銀行下發(fā)的貸款通則第61條的規(guī)定：“企業(yè)之間不得違反國家規(guī)定辦理借貸或者變相融資業(yè)務”，從而構成合同無效，當事人希望聯合開發(fā)所欲達到的盈利目的也落空。另外，最高人民法院曾在1990年發(fā)布的關于審理聯營合同糾紛案件若干問題的解答第四條規(guī)定：“（1）聯營合同中的保底條款，通常是指聯營一方雖向聯營體投資，并參與共同經營，分享聯營的盈利，但不承擔聯營的虧損責任，在聯營體虧損時，仍要收回其出資和收取固定利潤的條款。保底條款違背了聯營合同中應當遵循的共負盈虧、共擔風險的原則，