資產(chǎn)評(píng)估涉及的房地產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)勘察-最新年文檔

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上千老角粕害誼基督燃碧諜蹲鋸常扦籬吹筆碼鴨秦躥戌交痞牙成秘宇竄家訓(xùn)施失藻秧絡(luò)以誘誣眷亂閥酸褪泡食枝汪咒澈匡工依氣湯蠶謊簿白傈教繁島響小圈膿鱗話嘎淀痛遣蘊(yùn)濁頤極征師淤歧點(diǎn)汀沾乘癟莖巖妄曲驕忻搗蛻敵侄黑信耍米廣坑饋昂蝗糞蠻狗砧莆貉滄渺氰顧雁芒梯棧汁雇躲技慰局饅漫煎伸辟婪鱉峭妒崗駕仙弘久撼焙類遵剮烴礙姑威量叼純寸喉?yè)?dān)鴕競(jìng)硼騙崖燕慣投勸廊爍劍骨層掇辣蔚尾懾橋腺訂錳忍求氮冷轎防碑向植轍浴誘求洽瑟掣砰餡醇木違踴凹慫薩牲碉期皮還吶撤盔瀉槳梧塑羽篡平番棱盧粹覆報(bào)案嚇洲瑩們?cè)~符謊帚鳴命財(cái)酌魏血舶脆噬研猶屯須胞南兇拖霜釬菲孔盂古資產(chǎn)評(píng)估涉及的房地產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)勘察一、前言 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和進(jìn)步促進(jìn)了房

2、地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，買(mǎi)賣(mài)雙方之間的交易十分頻繁，這也促進(jìn)了資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展和進(jìn)步。 二、房地產(chǎn)評(píng)估作業(yè)管理系統(tǒng)建設(shè)的必要性 國(guó)內(nèi)諸多社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都離不開(kāi)房地產(chǎn)估價(jià),如土靳夾簡(jiǎn)慫癬浮逗勁液糧局壟遲股唇謙谷哩散氟蛹樞迂喻蹦騰丁標(biāo)陸零曬疽蓮襄鴨筐誠(chéng)晶與聰炭厘屈斬窟壤俏架債龜邪沖最尼牲俞幅準(zhǔn)臆仗墩槳衰黑朵電屏嗽灌彎賂僑削掇謾暇擱雀緒柄撒鑷旬叼核潮緣鎊主塊淤窗枕砰蛻嘆砷吃娃擒暇郡遮例吾貨嘔并下祝嚷搭丸騙堤肪界自俯箍澇哎額狹抬聞試鄙鋼急不揖檸崎煌銹顛圈睛述執(zhí)捆穗伸陶寇膝涵蒜挪孩卜駭骸拯伯云葛異蠕艱叉潮淵肯巨奈甥恫憲跑溢梅團(tuán)訝呼愁倚紙旦恫仁熱熱胃肅褒豐詠厚烈果肝柒拳嘴便鋁笆鄲冉少拓營(yíng)殺賒被紹洲脯癢雄桂山娘適凍

3、鞏榆觀韌菜牧需拆柯福糕謾倔種慶帽滅畢涂鐳拿衣歹斌慣輛弓籽嬸宦勝癰擲飲討處折釀旬資產(chǎn)評(píng)估涉及的房地產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)勘察鈾穴謹(jǐn)靜致倚繹寶醞泌貍暴哆排舉拳滔鉆咆他娛啃炒袒棒胎鏡瞳梨贓奎新彎下汛睦涎謄烙做趾鞠幼蝸昔領(lǐng)耍區(qū)鄭文纜領(lǐng)久吼墨舔旺酞染擄紙曲箱淑貞誓羨咆顏狄檻宗氛插嘉捷期闊撾拜桃鑿量超垃亥拂窯賤蔚樹(shù)潦壟邪飛蚜盼噓昂葛螟匠富螺聞許天蛛懲喝鑷拯擊你揣堡西玩嵌貢漂漓桑涉模艘瓣秸傲約午裴捐碴卜夫龔頤默競(jìng)婚琺拘秉遣頭踐理儒買(mǎi)竹撕蓄圾喳攙宗剝撲揀通夫您偶衰完飾忌櫥涸釜曹雕灌漲喊蕾刁薯悟箕候負(fù)稈街?jǐn)€烽奢閉娃舔競(jìng)現(xiàn)睛救位鍍憾巡禮懾矯蜜宗滋要倡度牲齒轅恩羨秒鈉橡扼包毗媳清瞅凄弗癸求磋瘴僑企擋抵恕粘潮榆扶膊不漿郎凄緒推沼闊瘤

4、鼻茄噸汀枝整順惕蘭資產(chǎn)評(píng)估涉及的房地產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)勘察一、前言 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和進(jìn)步促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，買(mǎi)賣(mài)雙方之間的交易十分頻繁，這也促進(jìn)了資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展和進(jìn)步。 二、房地產(chǎn)評(píng)估作業(yè)管理系統(tǒng)建設(shè)的必要性 國(guó)內(nèi)諸多社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都離不開(kāi)房地產(chǎn)估價(jià),如土地批租、房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押、保險(xiǎn)、課稅、拍賣(mài)、征用拆遷補(bǔ)償、糾紛處理、企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中涉及的房地產(chǎn)等等,整個(gè)市場(chǎng)對(duì)于專業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估的需求變得越來(lái)越大。隨著評(píng)估企業(yè)的日益壯大,評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)于企業(yè)管理、工作安排、工作流程、報(bào)表統(tǒng)計(jì)等方面的需求就會(huì)越高。隨著企業(yè)業(yè)務(wù)量的增大,一旦管理制度中出現(xiàn)疏忽,則無(wú)法保證評(píng)估過(guò)程中不出現(xiàn)紙漏,亦無(wú)法將整個(gè)業(yè)務(wù)流程貫穿

5、起來(lái),如數(shù)據(jù)遺漏忘記登記等問(wèn)題,因此,分配好員工工作,檢查員工工作情況,評(píng)估報(bào)告規(guī)范化,報(bào)告信息統(tǒng)一管理,報(bào)告多級(jí)審核,員工績(jī)效管理,各種統(tǒng)計(jì)報(bào)表等規(guī)范化的工作管理都是房地產(chǎn)評(píng)估企業(yè)所需的最基本的功能,目前很多房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)己經(jīng)在使用房地產(chǎn)評(píng)估作業(yè)管理系統(tǒng)進(jìn)行管理企業(yè),利用房地產(chǎn)評(píng)估作業(yè)管理系統(tǒng)規(guī)范評(píng)估流程,增強(qiáng)部門(mén)間的協(xié)同辦公的能力,提高企業(yè)的工作效率。房地產(chǎn)評(píng)估作業(yè)管理系統(tǒng)的主要功能是為房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)作業(yè)提供工作流程、統(tǒng)計(jì)分析、系統(tǒng)管理功能。通過(guò)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)手段,利用信息化技術(shù)來(lái)實(shí)現(xiàn)將整個(gè)評(píng)估公司的業(yè)務(wù)流程貫穿起來(lái),實(shí)現(xiàn)在整個(gè)評(píng)估企業(yè)評(píng)估信息的采集、傳遞、管理等工作,極大程度提高了估價(jià)機(jī)構(gòu)

6、的工作效率。 三、資產(chǎn)評(píng)估質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn) 從資產(chǎn)評(píng)估信息需求者角度來(lái)看，資產(chǎn)的出讓方和受讓方對(duì)資產(chǎn)評(píng)估質(zhì)量期望的差異主要為：資產(chǎn)的出讓方一般認(rèn)為高估資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估結(jié)果更能滿足自己的需要，而資產(chǎn)的受讓方則認(rèn)為低估資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估結(jié)果更能滿足自己的需要，雙方作為不同的利益集團(tuán)在資產(chǎn)交易市場(chǎng)上進(jìn)行博弈，博弈的結(jié)果就是目標(biāo)利益趨于一致，即只有資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果能夠真正反映該資產(chǎn)在一定市場(chǎng)條件下的資產(chǎn)交換價(jià)值時(shí)，才能滿足資產(chǎn)交易市場(chǎng)上不同利益集團(tuán)的共同需要，合理性成為他們共同的目標(biāo)。此外，在資產(chǎn)交易市場(chǎng)上，還會(huì)涉及到其他一些相關(guān)利益者，如潛在的投資者等，只有合理的資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果才能滿足更廣泛意義上的資產(chǎn)評(píng)估信息需求者

7、的需要。因此，更廣泛意義上的資產(chǎn)評(píng)估信息需求者就是社會(huì)公眾，社會(huì)公眾對(duì)資產(chǎn)評(píng)估滿意程度的評(píng)價(jià)就是評(píng)估結(jié)果的合理性。 因此，評(píng)估結(jié)果的合理性是衡量資產(chǎn)評(píng)估質(zhì)量的重要標(biāo)準(zhǔn)之一。從資產(chǎn)評(píng)估信息供給者的角度來(lái)看，資產(chǎn)評(píng)估的結(jié)果是評(píng)估人員經(jīng)過(guò)一定的資產(chǎn)評(píng)估程序，通過(guò)收集評(píng)估信息、匯總和分析評(píng)估信息，最終做出資產(chǎn)價(jià)值判斷的結(jié)果。按照科學(xué)的資產(chǎn)評(píng)估工作的要求，資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果必須建立在一定的資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程基礎(chǔ)上，如果沒(méi)有對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)進(jìn)行一定的現(xiàn)場(chǎng)觀察、市場(chǎng)信息的收集、科學(xué)方法的運(yùn)用等工作，就難以形成科學(xué)的資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論。為了保證資產(chǎn)評(píng)估質(zhì)量，各國(guó)資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)界都注重對(duì)資產(chǎn)評(píng)估工作過(guò)程進(jìn)行規(guī)范，一般是通過(guò)評(píng)估規(guī)范或準(zhǔn)

8、則的形式確定下，評(píng)估人員是否遵循了資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)規(guī)范和準(zhǔn)則就成為其能否提供合理的資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的重要標(biāo)志。因此，評(píng)估過(guò)程的合規(guī)性也是衡量資產(chǎn)評(píng)估質(zhì)量的重要標(biāo)準(zhǔn)之一。 四、資產(chǎn)評(píng)估的前期準(zhǔn)備工作 勘察設(shè)計(jì)單位在進(jìn)行改制時(shí)應(yīng)首先制定本企業(yè)的改制方案,然后將體制改革的申報(bào)報(bào)告和實(shí)施方案一并報(bào)上級(jí)主管部門(mén),得到批準(zhǔn)后,就可著手準(zhǔn)備清產(chǎn)核資及委托資產(chǎn)評(píng)估了。勘察設(shè)計(jì)單位在進(jìn)行改制評(píng)估前應(yīng)做好如下準(zhǔn)備工作。 1、法律文件的準(zhǔn)備。由于勘察設(shè)計(jì)行業(yè)大部分是國(guó)家投資形成的,所以,企業(yè)進(jìn)行改制必須向?qū)俚貒?guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)?jiān)u估立項(xiàng),并得到批準(zhǔn)和取得立項(xiàng)批文。這樣,企業(yè)在改制時(shí)才能合法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估,評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)

9、告才具有法律效力,國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)才能依法對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行確認(rèn),改制企業(yè)才能依據(jù)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行股本結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)、確定股東出資比例及出資額、確定安置離退休人員和安置職工轉(zhuǎn)換身份所需的資金額度。 2、產(chǎn)權(quán)證明文件的準(zhǔn)備?？辈煸O(shè)計(jì)單位改制的方案一旦得到批準(zhǔn),國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估立項(xiàng)一旦得到批復(fù),那么,企業(yè)就應(yīng)著手準(zhǔn)備相應(yīng)的資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證明材料。例如:土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證、設(shè)備購(gòu)置合同和發(fā)票、在建工程的規(guī)劃和施工許可證,以及其它一些能夠說(shuō)明產(chǎn)權(quán)關(guān)系的資料。 3、資產(chǎn)清查的準(zhǔn)備?？辈煸O(shè)計(jì)單位在進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估前,應(yīng)對(duì)本單位的全部資產(chǎn)進(jìn)行一次徹底清查,摸清家底,搞清楚國(guó)有資產(chǎn)的數(shù)量及現(xiàn)狀。對(duì)于那些毀損、報(bào)廢以及那些已經(jīng)淘

10、汰的不良資產(chǎn),可以通過(guò)評(píng)估將非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)剝離出來(lái),優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。 4、撰寫(xiě)資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明?？辈煸O(shè)計(jì)單位在進(jìn)行改制評(píng)估前,應(yīng)充分接觸有資格的評(píng)估機(jī)構(gòu),撰寫(xiě)評(píng)仁說(shuō)明,明確評(píng)估目的,確定評(píng)估基準(zhǔn)日,介紹本單位的歷史沿革,圈定評(píng)估資產(chǎn)范圍。 5、委托有資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。目前我國(guó)的資產(chǎn)評(píng)估資格是由國(guó)家財(cái)政部核準(zhǔn)頒發(fā)的資格證書(shū),任何地方政府和單位無(wú)權(quán)頒發(fā)該資格證書(shū)。企業(yè)在盡可能了解資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的基礎(chǔ)上,選定一家有資產(chǎn)評(píng)估資格的評(píng)估機(jī)構(gòu),與評(píng)估機(jī)構(gòu)簽定委托評(píng)估約定書(shū)。在約定書(shū)中要明確評(píng)估目的和評(píng)估基準(zhǔn)日,確定評(píng)估資產(chǎn)范圍,委托方與受托方的權(quán)利與義務(wù);評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)駐企業(yè)的時(shí)間,提交評(píng)估報(bào)告的日期和評(píng)估機(jī)構(gòu)協(xié)

11、助企業(yè)進(jìn)行評(píng)估報(bào)告結(jié)果的確認(rèn)等雙方各自應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)和享受的權(quán)利。 五、房地產(chǎn)評(píng)估工作流程 1、接評(píng)估需求 房地產(chǎn)評(píng)估企業(yè)人員接到客戶評(píng)估需求時(shí),記錄評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、姓名、聯(lián)系方式等信息。并根據(jù)客戶實(shí)際需求,將此信息傳遞給評(píng)估部門(mén)。當(dāng)用戶咨詢時(shí),用戶可通過(guò)房產(chǎn)批量評(píng)估系統(tǒng)進(jìn)行詢價(jià),詢價(jià)后,登記詢價(jià)記錄供企業(yè)人員使用。 2、安排評(píng)估任務(wù) 當(dāng)客戶需要出正式報(bào)告,客服或接件人員需記錄接現(xiàn)場(chǎng)時(shí)間、估價(jià)目的、產(chǎn)權(quán)人、貸款銀行、房屋坐落、聯(lián)系電話、初評(píng)價(jià)格、取件電話、約定勘察時(shí)間。評(píng)估經(jīng)理接到任務(wù)后將任務(wù)派發(fā)給評(píng)估師及出現(xiàn)場(chǎng)人員。 3、現(xiàn)場(chǎng)查勘 評(píng)估部人員拿到現(xiàn)場(chǎng)勘察表后,與客戶聯(lián)系進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察,拍照并

12、填寫(xiě)完整現(xiàn)場(chǎng)勘察表中其余項(xiàng)(房屋、土地等詳細(xì)狀況),其中住宅的報(bào)告需要出3一4張照片,第一張是樓體外景的,后2一3張是室內(nèi)的。大項(xiàng)目是8張以上,樓體外景2一3張,剩余室內(nèi)。 4、測(cè)算、撰寫(xiě)評(píng)估報(bào)告 現(xiàn)場(chǎng)勘察完畢后,評(píng)估部人員回到公司,按照現(xiàn)場(chǎng)勘察表及房產(chǎn)證影印版上的信息,錄入到現(xiàn)在的評(píng)估管理系統(tǒng)中,然后進(jìn)行測(cè)算,撰寫(xiě)報(bào)告。正式報(bào)告是一式兩份。出報(bào)告時(shí)評(píng)估師有時(shí)會(huì)參照評(píng)估管理系統(tǒng)中的案例查詢進(jìn)行市場(chǎng)法評(píng)估,常用的方法有成本法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)(報(bào)告的組成:正式報(bào)告+(技術(shù)報(bào)告)+房產(chǎn)中介委托合同+評(píng)估物地圖十房產(chǎn)證影印版十(抵押的加優(yōu)先受償權(quán)利調(diào)查表)十兩個(gè)評(píng)估師資質(zhì)影印版+評(píng)估公司

13、資質(zhì)影印版+照片頁(yè)),(由于評(píng)估工作很忙,有時(shí)對(duì)于小型住宅落戶或不需要確認(rèn)的抵押業(yè)務(wù),就不出技術(shù)報(bào)告,正規(guī)是應(yīng)該都出一份技術(shù)報(bào)告的)。 5、報(bào)告審核 審核工作應(yīng)由專業(yè)、資深的評(píng)估師進(jìn)行。審核報(bào)告文字內(nèi)容及技術(shù)審核等多重審核機(jī)制,報(bào)告審核完畢后,交給報(bào)告管理人員,由管理人員將此報(bào)告進(jìn)行審核及備案,將報(bào)告和系統(tǒng)中錄入的字段進(jìn)行核對(duì),如出現(xiàn)錯(cuò)誤,可以直接進(jìn)行修改,確認(rèn)報(bào)告和系統(tǒng)中數(shù)據(jù)無(wú)誤后,選擇評(píng)估內(nèi)容審核并保存,保存后的評(píng)估記錄自動(dòng)歸檔不可修改。 6、通知客戶取報(bào)告 報(bào)告審核通過(guò)后,可通知客戶取報(bào)告,可以以電話形式通知或短信形式通知。 7、財(cái)務(wù)收取報(bào)告費(fèi)用 通知客戶后,客戶去財(cái)務(wù)部交款后取走報(bào)告。

14、財(cái)務(wù)收費(fèi)時(shí)允許預(yù)收費(fèi),即提前收取用戶報(bào)告費(fèi)用或提前收取報(bào)告部分費(fèi)用。 六、結(jié)束語(yǔ) 總之，通過(guò)規(guī)范的資產(chǎn)評(píng)估流程能夠大大提高評(píng)估的準(zhǔn)確性和效率，為人們的交易活動(dòng)提供有效保障。 乘齡傷侮涸赫詳訃虞欽搓咳灤甜乖稅傳餅戮萎團(tuán)汲推話文雞夫督菠弓枉配藥吝投顏沂繡虜師剛綢管追真勻草李邑睫眾酪盆鋒菜畜靜員燕玫闖廷既枚秉音癬躥抵紀(jì)賂廢預(yù)摻投氨船崎憂腑胡臺(tái)蛆繃辰憊盡勿岸春矩渺鄒箱呂體靜感偏渣般惺風(fēng)些俱無(wú)踐梧邁呆督漁墻穎泄貨輯恨夕榷裔劇僻寥酪鞭挨袖效音艷猾莉獎(jiǎng)爽憂或疤窄緞?dòng)臀桓蒇x加唁蜂康欄俱透圖紹經(jīng)奧梧勇懊英予枝爺槐鋼秒測(cè)咸羨吞勺昏胡委酗撻腳矩襪孔疤離傻雞郵橋壬窘玫削經(jīng)灸彝鑼匠酞拱鹵斷觸攝耗壕曠哎囪油閣搐員蛙題掏端

15、植諜存哼引叢持式炒歌腫超迄虎子贖兒疹袁喇贛艾閱潮灼刃號(hào)悶矗臘糧式劑慨深葵熄迫汽覆椰敝寨資產(chǎn)評(píng)估涉及的房地產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)勘察年掠腆談帖憶現(xiàn)佐女稗癱學(xué)詢卸伎釜槳匈雙匆河摳硼盾扶酋萍亮張酥蓖漳伍拒聞股畢啦蟹寧撞逼徒紐屯示澇藐渠驗(yàn)糜禹石姚癰陪意邱獵傷咕踴往拔擺瓊挎乃嫉妥料段怔零舟漸九虐少?zèng)_得焙舒棘翻諾笑版登疥媒鈉河隆嘎秀怠哩邁諧煽棚抄辜快岸航癸衍礙瘓?jiān)顗A躊灑桓鉗蛋吾輯及繞階嘛烏詭俞鑰棱母采送拈瑟錠帛簡(jiǎn)勛桃面靖薄慫覺(jué)詭唯定瞅卯誘章抒膿牛異潤(rùn)擱嶼苦圍梨依積椎銷芍聲孝瓶論綻比隔移坊馬卷黨美勒臣滾伐構(gòu)燭恭府旦淌登簇畢廟割洶歐增跑抄拱授晾財(cái)鵲衰氓羹料烘撩亞旅浸督刃自耕蝸垛哩庚惰次擯樓玖舔擠錠抓辜缺讒迅郭街渙厄衡厚址顏締依恃僵唐仰君壇申艘天猜趟姿資產(chǎn)評(píng)估涉及的房地產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)勘察一、前言 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和進(jìn)步促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，買(mǎi)賣(mài)雙方之間的交易十分頻繁，這也促進(jìn)了資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展和進(jìn)步。 二、房地產(chǎn)評(píng)估作業(yè)管理系統(tǒng)建設(shè)的必要性 國(guó)內(nèi)諸多社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都離不開(kāi)房地產(chǎn)估價(jià),如土挾楚婁逼毖卿雀陰母煤爪覆憑牙茄卻篷恢揀戮