上海楊浦江灣項目整體規(guī)劃

1、12013 計劃管理部，僅供益田集團內(nèi)部使用益田集團楊浦江灣項目整體規(guī)劃及“郎朗”環(huán)球藝術(shù)中心規(guī)劃發(fā)展建議商業(yè)集團 營銷中心華北區(qū)域22013 計劃管理部，僅供益田集團內(nèi)部使用ABC趨勢預(yù)判及本體分析整體策劃建議朗朗藝術(shù)中心規(guī)劃建議目錄32013 計劃管理部，僅供益田集團內(nèi)部使用昨天以辦公、酒店為主導(dǎo)的商務(wù)型綜合體、以商業(yè)為主導(dǎo)的商業(yè)型綜合體，功能簡單直接單一功能的綜合體城市綜合體的代表品牌萬達開創(chuàng)了連鎖標(biāo)準(zhǔn)化的先河功能聚集更加加劇了城市布局不均衡的尷尬其以融合了百貨、購物中心的運營模式為主導(dǎo)，以辦公、影院等業(yè)態(tài)為輔助，全國迅速擴張，開創(chuàng)了連鎖標(biāo)準(zhǔn)化的先河，也加速推動了綜合體集群的發(fā)展。趨勢預(yù)

2、判42013 計劃管理部，僅供益田集團內(nèi)部使用今天同質(zhì)化嚴重，找不到突破點大而全的綜合體集群數(shù)量多、規(guī)模大、檔次高、擴張速度快，陷入“高大洋全”怪圈為了綜合體而綜合體，忽視市場與利潤北京環(huán)貿(mào)、尚浦領(lǐng)世是傳統(tǒng)城市綜合體的代表，這類項目并不過分偏重某一業(yè)態(tài)的打造，更注重其集群價值，強調(diào)綜合體內(nèi)業(yè)態(tài)聯(lián)動。2010年以來，集群型綜合體迅速擴張，一度身姿顯赫。但隨著市場的完善，綜合體高大洋全的同質(zhì)化弱點也逐漸暴露出來，忽略了市場，部分項目營運舉步維艱，這樣的現(xiàn)狀成為了商業(yè)市場的考驗，也為未來項目提供了機會。概念落地空泛，體驗性仍顯不足趨勢預(yù)判52013 計劃管理部，僅供益田集團內(nèi)部使用明天趨勢是什么？趨

3、勢預(yù)判62013 計劃管理部，僅供益田集團內(nèi)部使用星巴克-迪士尼魔幻主題店柳傳志褚時健潘石屹“果農(nóng)三人組”跨界成為一種時尚趨勢預(yù)判72013 計劃管理部，僅供益田集團內(nèi)部使用體驗對抗電商的唯一出路趨勢預(yù)判82013 計劃管理部，僅供益田集團內(nèi)部使用整合成為一種流行趨勢預(yù)判92013 計劃管理部，僅供益田集團內(nèi)部使用 上海新天地4.4萬中心綠化廣場綜合樓頂空中花園毛利庭院自然成為一種奢侈 六本木“城市中心文化城市中心文化”與“垂直庭院城市垂直庭院城市”趨勢預(yù)判102013 計劃管理部，僅供益田集團內(nèi)部使用趨勢預(yù)判購物零售類休閑、娛樂、餐飲、文化服務(wù)類從目的性購物到全方位滿足的飛躍- 百貨、超市、

4、專賣店- 強制性、目的性消費- 基本功能整體規(guī)劃 綜合考慮 公共空間大 邊際效益大 集購物、休閑、娛樂、餐飲、教育、社交等為一體功能復(fù)合體 - 影院、冰場、美食廣場、藝術(shù)展覽館、人文交流中心- 非強制性、隨機性消費- 社會功能112013 計劃管理部，僅供益田集團內(nèi)部使用期待更多體驗性、主題性的成為一種生活方式，是工作、家庭之外的第三空間立體綜合化的社交消費，購物為主要目的的傳統(tǒng)消費模式逐漸弱化開放多元平臺Open multiple platformOne of the best Way of lifeSocial consumption趨勢預(yù)判122013 計劃管理部，僅供益田集團內(nèi)部使用趨

5、勢預(yù)判承擔(dān)社會功能持有比例日漸增加的土地供應(yīng)結(jié)構(gòu) 跨界運營的競爭態(tài)勢地產(chǎn)企業(yè)功能轉(zhuǎn)型城鎮(zhèn)化發(fā)展需要豐富的空間體驗室內(nèi)空間室外化 將自然納入室內(nèi)更多互動廣場空間建筑的空間聯(lián)系和互動建筑的可延展性 商業(yè)平臺，互動體驗品牌內(nèi)涵和商品展示平臺娛樂、休閑、交流平臺個人展示平臺打破建筑和人的界限生態(tài)、跨界、體驗、互動132013 計劃管理部，僅供益田集團內(nèi)部使用本體分析發(fā)展目標(biāo)：5-8年不被超越核心優(yōu)勢：超前的項目預(yù)判、策劃能力以及國際資源整合能力 了解國內(nèi)市場且深諳國際商業(yè)運營法則的商業(yè)運營團隊 國際頂級巨星“朗朗”及其關(guān)聯(lián)資源地塊區(qū)位：中國、乃至世界頂級經(jīng)濟文化大都市上海充分發(fā)揮上海的世界文化橋頭堡地

6、位，深入挖掘“朗朗”的國際影響力文化藝術(shù)搭臺，體驗商業(yè)唱戲142013 計劃管理部，僅供益田集團內(nèi)部使用協(xié)同效應(yīng)最大-業(yè)態(tài)配比實現(xiàn)內(nèi)部互益 綜合體融合各種城市功能于一身，業(yè)態(tài)配比合理形成強大的客源吸引力和良性的自我循環(huán)效應(yīng)，助益每一類物業(yè)在規(guī)模和檔次上的提升；城市劇場-生活、文化、藝術(shù)的交流平臺 成功的綜合體不僅是城市經(jīng)濟生活的載體，更是城市文化的容器，是彰顯城市精神價值、展現(xiàn)都市文化的地標(biāo)；效能最優(yōu)-品牌影響力和綜合利潤率的雙優(yōu) 要從項目整體效能角度審視各類產(chǎn)品的定位、功能配比，從中長期運營角度出發(fā)，打造業(yè)態(tài)配比合理、人文自然環(huán)境優(yōu)越的城市級綜合體，實現(xiàn)真正的價值最大化；本體分析152013

7、 計劃管理部，僅供益田集團內(nèi)部使用ABC目錄趨勢預(yù)判及本體分析整體策劃建議朗朗藝術(shù)中心規(guī)劃建議162013 計劃管理部，僅供益田集團內(nèi)部使用5-8年不被超越項目戰(zhàn)略目標(biāo)名利以商業(yè)為主體打造益田集團商業(yè)領(lǐng)域的標(biāo)桿產(chǎn)品相匹配其他業(yè)態(tài)實現(xiàn)效益與價值的相對最大化整體策劃建議172013 計劃管理部，僅供益田集團內(nèi)部使用關(guān)于項目定位和規(guī)劃的方向關(guān)于主題定位：打造上海文化、時尚、美食制高點，創(chuàng)造引領(lǐng)中國體驗經(jīng)濟的新一代購物中心；遵循生態(tài)節(jié)能與環(huán)保理念，設(shè)計時尚與美食天堂，創(chuàng)造多元文化藝術(shù)薈萃的殿堂；在購物中心人流動線等基本要素前提下，去大膽尋求設(shè)計突破與創(chuàng)新；購物中心無論格局擺布還是業(yè)態(tài)分布，要通過建筑手

8、法和室內(nèi)空間設(shè)計，突顯它與常規(guī)購物中心的差異化特征；餐飲特色：餐飲咖啡等休閑業(yè)態(tài)可用空間布局及標(biāo)高變化來豐富空間變化增強消費者體驗感；要充分利用購物中心屋頂，擴大有效的經(jīng)營面積，因此考慮垂直梯及扶梯通達屋頂。并在屋頂留出局部的室內(nèi)空間，以便滿足未來經(jīng)營時對營業(yè)執(zhí)照及注冊地的要求；面積分配：10萬平米購物中心（包括地上6.5萬，地下3.5萬） 2萬平米萬豪行政公寓，自持（原業(yè)態(tài)為1萬平米的精品酒店） 2萬平米公寓，銷售（原體量為3萬平米）整體策劃建議182013 計劃管理部，僅供益田集團內(nèi)部使用l 可售業(yè)態(tài)產(chǎn)品建議：區(qū)域內(nèi)已有尚浦領(lǐng)世、中航天盛廣場、眾智天地等較大供給量寫字樓，且寫字樓市場和公寓

9、市場倒掛，公寓產(chǎn)品具有較好的預(yù)估收益和利潤（公寓可進行散售報批的前提）；l 自持出租業(yè)態(tài)建議：鑒于精品酒店高額的投入和較長的回收周期，并考慮后期可轉(zhuǎn)為銷售的可能性，結(jié)合區(qū)域未來辦公商務(wù)高端人士的長期租賃需求較為旺盛，建議服務(wù)式公寓產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)取代精品酒店；l 整體各功能產(chǎn)品需定位協(xié)同：各產(chǎn)品定位檔次需匹配一致，形成統(tǒng)一有機客觀的綜合體；項目業(yè)態(tài)初判整體策劃建議192013 計劃管理部，僅供益田集團內(nèi)部使用項目發(fā)展概念檔次的概念被模糊檔次的概念被模糊演員可能走到每個人身邊每個店鋪都是VIP包廂整個建筑都隨著音樂閃光整個建筑都隨著音樂閃光每天都有免費的藝術(shù)展、現(xiàn)場秀甚至演唱會明星可能從天而降每個店鋪的

10、花房都在生長和開花生長、變化和靈感就是這里的主題202013 計劃管理部，僅供益田集團內(nèi)部使用整體定位建議上海新一代國際化跨界體驗上海新一代國際化跨界體驗都市綜合體都市綜合體戰(zhàn)略目標(biāo)：5-8年的領(lǐng)先優(yōu)勢212013 計劃管理部，僅供益田集團內(nèi)部使用商業(yè)定位建議泛區(qū)域型泛區(qū)域型/中高端中高端/文化時尚主題文化時尚主題/購物中心購物中心時尚制高點 文化制高點 美食制高點222013 計劃管理部，僅供益田集團內(nèi)部使用酒店公寓定位建議新智慧新智慧 領(lǐng)袖行宮領(lǐng)袖行宮藝術(shù) 精致 品味 服務(wù) 有故事232013 計劃管理部，僅供益田集團內(nèi)部使用公寓定位建議優(yōu)雅品質(zhì)奢華公館優(yōu)雅品質(zhì)奢華公館藝術(shù)配套 奢華經(jīng)典

11、品質(zhì)服務(wù) 精英圈層242013 計劃管理部，僅供益田集團內(nèi)部使用規(guī)劃發(fā)展建議流暢的動線，立體呈現(xiàn)劇場格局，將自然納入空間，實現(xiàn)各主體巧妙連接將商業(yè)延伸至公共空間，內(nèi)外皆具銷售力提供可供展示的內(nèi)外平臺252013 計劃管理部，僅供益田集團內(nèi)部使用立體空間，創(chuàng)意展現(xiàn)多維度劇場效果公共信息推介地、時尚發(fā)布地、品牌推介地規(guī)劃發(fā)展建議262013 計劃管理部，僅供益田集團內(nèi)部使用動感的街區(qū)，凝練生活的藝術(shù)，永不落幕的生活藝術(shù)舞臺T臺秀場、音樂廣場、雕塑廣場、話劇廣場規(guī)劃階段即對舞臺、燈光、音響有所考慮規(guī)劃發(fā)展建議272013 計劃管理部，僅供益田集團內(nèi)部使用空間的體驗性不僅在建筑本身，更在于對水、木、石

12、、風(fēng)、電等的綜合運用同質(zhì)化時代的今天，需要更多的吸引顧客更長時間的停留和更頻繁的到來規(guī)劃發(fā)展建議282013 計劃管理部，僅供益田集團內(nèi)部使用交互體驗式的科技植入創(chuàng)造驚喜，帶動效益、便捷和價值科技與生活融合的潮流勢不可擋找到市場空白，提前植入規(guī)劃設(shè)想規(guī)劃發(fā)展建議292013 計劃管理部，僅供益田集團內(nèi)部使用整合互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)機構(gòu)資源，提前互聯(lián)終端接口 網(wǎng)絡(luò)思維不可事后整合規(guī)劃、招商時期的探索是超前市場的重要內(nèi)容規(guī)劃發(fā)展建議302013 計劃管理部，僅供益田集團內(nèi)部使用在傳統(tǒng)商業(yè)基礎(chǔ)上，懸挑創(chuàng)想旗艦概念店，實現(xiàn)創(chuàng)想+商業(yè)的展示平臺擁有獨特經(jīng)營概念附：豐富的設(shè)計書籍的bookstore以設(shè)計和攝影展為主

13、的藝廊和咖啡廳規(guī)劃發(fā)展建議312013 計劃管理部，僅供益田集團內(nèi)部使用Corso Como可以找到眾多來自世界各地設(shè)計師品牌。眾多時尚媒體將這里評價為藝術(shù)博物館作為藝術(shù)時尚地標(biāo)，Corso Como 不但銷售服飾，還是擁有畫廊、書店、音樂店、設(shè)計商店、兩個酒吧和餐廳的綜合享樂空間聽著Corso Como自家有型的CD音樂，邊選服裝邊喝店里研磨的咖啡，在彌漫咖啡香味的空間還能體驗酷愛攝影的店主舉辦的攝影展覽這就是Corso Como給你的商業(yè)娛樂化，品牌立體化，讓設(shè)計師走到客戶中，實現(xiàn)商品的私人定制規(guī)劃發(fā)展建議322013 計劃管理部，僅供益田集團內(nèi)部使用附：可打造為私人藝術(shù)圈層會所或國際知名

14、的米其林餐廳天臺花園，獨一無二的室內(nèi)外觀景空間體驗規(guī)劃發(fā)展建議332013 計劃管理部，僅供益田集團內(nèi)部使用附：具備戶外樂隊演出的音響條件可自助、可燒烤、可桌餐多元化經(jīng)營條件預(yù)留，時尚婚禮或私人派對規(guī)劃發(fā)展建議342013 計劃管理部，僅供益田集團內(nèi)部使用ABC目錄整體策劃建議案例分析及趨勢預(yù)判朗朗藝術(shù)中心規(guī)劃建議352013 計劃管理部，僅供益田集團內(nèi)部使用LANGLANG藝術(shù)中心規(guī)劃建議362013 計劃管理部，僅供益田集團內(nèi)部使用定位建議朗朗藝術(shù)中心朗朗藝術(shù)中心音樂 + 文化 + 商業(yè) + 教育不再只是單純的培訓(xùn)機構(gòu)不再只是有特色的高品質(zhì)學(xué)校不再只是偏安一隅，無關(guān)商業(yè)372013 計劃管

15、理部，僅供益田集團內(nèi)部使用規(guī)劃建議思路不只是單一的功能不只是純粹的音樂不只是獨立的一隅不只是孤傲的存在不只是一個符號布局朗朗音樂大講堂 朗朗藝術(shù)沙龍 朗朗藝術(shù)餐廳朗朗藝術(shù)商店朗朗藝術(shù)會所 功能迷你音樂會、室內(nèi)音樂會藝術(shù)展、藝術(shù)培訓(xùn)藝術(shù)交流、咖啡廳、餐廳藝術(shù)衍生品、DIY私人VIP藝術(shù)餐廳、展覽25-45歲中堅階層 具備較強經(jīng)濟實力 兒童經(jīng)濟消費主力愛藝術(shù)、有知識、有品味 具備獨立思考意識382013 計劃管理部，僅供益田集團內(nèi)部使用規(guī)劃建議朗朗藝術(shù)沙龍 朗朗藝術(shù)餐廳朗朗藝術(shù)商店朗朗藝術(shù)會所室內(nèi)音樂會、迷你演會、音樂講座392013 計劃管理部，僅供益田集團內(nèi)部使用規(guī)劃建議朗朗音樂廳 朗朗藝術(shù)餐

16、廳朗朗藝術(shù)商店朗朗藝術(shù)會所藝術(shù)展，藝術(shù)培訓(xùn)藝術(shù)交流402013 計劃管理部，僅供益田集團內(nèi)部使用規(guī)劃建議藝術(shù)培訓(xùn)藝術(shù)交流412013 計劃管理部，僅供益田集團內(nèi)部使用規(guī)劃建議朗朗音樂廳 朗朗藝術(shù)沙龍 朗朗藝術(shù)商店朗朗藝術(shù)會所咖啡廳、主題餐廳藝術(shù)交流422013 計劃管理部，僅供益田集團內(nèi)部使用規(guī)劃建議朗朗音樂廳 朗朗藝術(shù)沙龍 朗朗藝術(shù)餐廳朗朗藝術(shù)會所藝術(shù)商店、藝術(shù)衍生品藝術(shù)品DIY432013 計劃管理部，僅供益田集團內(nèi)部使用規(guī)劃建議文化衍生品跨界創(chuàng)意工坊442013 計劃管理部，僅供益田集團內(nèi)部使用規(guī)劃建議朗朗音樂廳 朗朗藝術(shù)沙龍 朗朗藝術(shù)餐廳朗朗藝術(shù)商店藝術(shù)商店、藝術(shù)衍生品藝術(shù)品DIY452013