工業(yè)園商業(yè)配套項(xiàng)目戰(zhàn)略定位與招商思路報(bào)告

1、廣德置業(yè)廣德置業(yè)南京化學(xué)工業(yè)園商業(yè)配套項(xiàng)目戰(zhàn)略定位與招商思路報(bào)告 漢漢 舍舍 中中 國(guó)國(guó)二二 0 0 0 0 八八 年年 九九 月月開開 篇篇 思路是出路的珍珠，沒有好的思路就沒有珍珠光芒，思路是出路的珍珠，沒有好的思路就沒有珍珠光芒， 思路是出路的命脈，好的思路是好出路的營(yíng)養(yǎng)套餐。思路是出路的命脈，好的思路是好出路的營(yíng)養(yǎng)套餐。 開開 篇篇定位戰(zhàn)略基調(diào)定位戰(zhàn)略基調(diào)盈利模式盈利模式開發(fā)模式開發(fā)模式增值效應(yīng)增值效應(yīng)開發(fā)原則開發(fā)原則物業(yè)載體物業(yè)載體商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)金融運(yùn)作筑巢引鳳構(gòu)筑平臺(tái)增加亮點(diǎn)名店主導(dǎo)擴(kuò)大影響分批開發(fā)循序漸進(jìn)休閑娛樂總匯特色餐飲名店健康運(yùn)動(dòng)會(huì)所資本增值性持續(xù)增值性增值區(qū)域性客觀主題

2、功能應(yīng)變資源整合全局人文定位可行性長(zhǎng)期出租收益根植園區(qū)，輻射周邊，標(biāo)志性全功能休閑餐飲基地根植園區(qū)，輻射周邊，標(biāo)志性全功能休閑餐飲基地開開 篇篇定位戰(zhàn)略思路定位戰(zhàn)略思路看高新看高新 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)看江寧看江寧看新港看新港 需求分析需求分析配套分析配套分析政策分析政策分析商業(yè)配套商業(yè)配套地塊條件地塊條件經(jīng)濟(jì)環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境南京市經(jīng)濟(jì)環(huán)境周邊的環(huán)境戰(zhàn)略定位戰(zhàn)略定位功能定位功能定位 規(guī)劃影響規(guī)劃影響周邊及后期規(guī)劃物業(yè)產(chǎn)品物業(yè)產(chǎn)品 開發(fā)模式開發(fā)模式 經(jīng)營(yíng)模式經(jīng)營(yíng)模式 硬件分析硬件分析第一章第一章 戰(zhàn)略定位研判戰(zhàn)略定位研判你究竟是什么？沒有任何人或任何東西可以為你解答這個(gè)問題，你究竟是什么？沒有任何人或任

3、何東西可以為你解答這個(gè)問題，因此你必須先認(rèn)識(shí)自己。認(rèn)識(shí)自己便是智慧的開端。因此你必須先認(rèn)識(shí)自己。認(rèn)識(shí)自己便是智慧的開端。 戰(zhàn)略定位戰(zhàn)略定位市場(chǎng)認(rèn)知市場(chǎng)認(rèn)知 我國(guó)房?jī)r(jià)歷經(jīng)連續(xù)多年高速增長(zhǎng)，2007年仍在高位，由于國(guó)家調(diào)控政策效力的發(fā)揮，2008年房?jī)r(jià)上漲幅度將大大低于2007年。 中國(guó)社會(huì)科學(xué)院 2008年房地產(chǎn)藍(lán)皮書【漢舍【漢舍觀點(diǎn)觀點(diǎn)】 從目前大半年的情況來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“嚴(yán)冬”已經(jīng)到來(lái)，無(wú)論是深圳的“斷供潮”還是萬(wàn)科的“降價(jià)風(fēng)波”，都向市場(chǎng)顯示著房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟的跡象，從南京房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，一開始的“ 買房送車”、“0首付”等政策在仍沒有辦法刺激銷售的情況下，房?jī)r(jià)“腰斬”的現(xiàn)象也在市場(chǎng)

4、出現(xiàn)，至少在未來(lái)的一年，在國(guó)家沒有政策扶植的狀態(tài)下，中國(guó)房地產(chǎn)仍佳繼續(xù)保持低位運(yùn)行的狀態(tài)。 “房地產(chǎn)業(yè)對(duì)發(fā)展經(jīng)濟(jì)、改善人民群眾住房條件有著重大作用，必須促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。” 溫家寶【漢舍【漢舍觀點(diǎn)觀點(diǎn)】 由于城市化進(jìn)程的加快與經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)，使得房地產(chǎn)業(yè)一直處于飛速發(fā)展階段，近10年的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)體現(xiàn)出繁榮昌盛的景象，但是帶來(lái)的負(fù)面效應(yīng)確實(shí)房?jī)r(jià)的節(jié)節(jié)攀升，使得普通民眾購(gòu)房的壓力越來(lái)越大。因此政府現(xiàn)在一方面是著力解決房地產(chǎn)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)保證廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、中低價(jià)商品房的建設(shè)，另一方面對(duì)于行業(yè)中的投機(jī)現(xiàn)象、高檔房建設(shè)等方面開始嚴(yán)厲的調(diào)控，從資本和市場(chǎng)兩方面進(jìn)行市場(chǎng)健康引導(dǎo)。 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日

5、前公布了近幾個(gè)月我國(guó)消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)(CPI)情況。其中8月份，我國(guó)消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)(CPI)同比上漲4.9%，較7月份的6.3%大幅回落。有學(xué)者認(rèn)為，CPI回落與住房?jī)r(jià)格下降有關(guān)。 【漢舍【漢舍觀點(diǎn)觀點(diǎn)】 這都是當(dāng)前我國(guó)總需求的回落的具體表現(xiàn)。隨著物價(jià)的回落，貨幣政策或許會(huì)出現(xiàn)放松的跡象。上半年采取緊縮的貨幣政策主要是為了抑制通脹，從CPI的變化看，目前通脹已得到控制，未來(lái)一段時(shí)間，在物價(jià)控制有效的基礎(chǔ)上，央行和銀監(jiān)會(huì)可能會(huì)進(jìn)一步松動(dòng)貸款額度?！罢弊兊禺a(chǎn)，多空博弈 地產(chǎn)中國(guó)【漢舍【漢舍觀點(diǎn)觀點(diǎn)】 隨著宏觀調(diào)控力度的加大，瘋狂上漲的房?jī)r(jià)終于得到遏制并發(fā)生翻轉(zhuǎn)性的變化，價(jià)格一降再降，成交量大幅萎縮

6、，開發(fā)商紛紛割肉賣地以挽救瀕臨斷裂的資金鏈。伴隨越來(lái)越強(qiáng)的救市呼聲，地方政府終于坐不住了。長(zhǎng)沙、西安等紛紛出臺(tái)各種房地產(chǎn)新政，以減免契稅、降低首付等方式，希望能夠刺激購(gòu)房者，挽救蕭條的樓市。 地方政府的救市行為在社會(huì)引起了強(qiáng)烈反響，在中央與地方的一壓一托之間，地方政府究竟在維護(hù)誰(shuí)的利益，房地產(chǎn)存在的問題是否要靠簡(jiǎn)單的救市來(lái)解決，救市會(huì)不會(huì)與宏觀調(diào)控的初衷背道而馳，種種聲音，使得這場(chǎng)多空博弈逐漸升級(jí)。 地地 方方 政政 府府 救救 市市 措措 施施 一一 覽覽城城 市市措措 施施西西 安安針對(duì)購(gòu)房者：1、給予房款補(bǔ)貼；2、住房公積金放寬；3、經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買條件降低針對(duì)開發(fā)商：1、調(diào)整稅務(wù)征繳政策

7、；2、減免城建費(fèi)用；3、土地政策加大扶持力度；4、金融信貸放寬；5、項(xiàng)目規(guī)劃審批可分期開發(fā)蕪蕪 湖湖針對(duì)購(gòu)房者：1、調(diào)整公積金貸款首付比例和最高限額；2、交易契稅補(bǔ)貼針對(duì)開發(fā)商：1、調(diào)整供地節(jié)奏；2、調(diào)整稅務(wù)收費(fèi)節(jié)奏；3、土地競(jìng)買保證金下調(diào)蘇蘇 州州針對(duì)購(gòu)房者：1、恢復(fù)第二套房公積金貸款；2、一、二手房首付下調(diào)至20%、30%地地 方方 政政 府府 救救 市市 措措 施施 一一 覽覽城城 市市措措 施施長(zhǎng)長(zhǎng) 沙沙針對(duì)購(gòu)房者：1、保障性住房分配貨幣化；2、二手房交易綜合稅下調(diào)、補(bǔ)貼；3、降低公積金貸款首付比例，延長(zhǎng)貸款期限針對(duì)開發(fā)商：降低開發(fā)過(guò)程規(guī)費(fèi)成成 都都針對(duì)購(gòu)房者：1、降低公積金貸款首付比

8、例，提高貸款最高限額，延長(zhǎng)貸款期限，擴(kuò)大公積金貸款范圍；2、購(gòu)房者實(shí)施財(cái)政補(bǔ)貼針對(duì)開發(fā)商：降低開發(fā)企業(yè)報(bào)建費(fèi)河河 南南針對(duì)購(gòu)房者：1、降低公積金貸款首付比例；2、減免房地產(chǎn)交易契稅地地 方方 政政 府府 救救 市市 措措 施施 一一 覽覽城城 市市措措 施施沈沈 陽(yáng)陽(yáng)針對(duì)購(gòu)房者：1、延長(zhǎng)公積金貸款、二手房貸款年限；2、提高貸款最高限額；3、購(gòu)房首付比例下調(diào)；4、設(shè)立購(gòu)房獎(jiǎng)勵(lì)福福 州州針對(duì)購(gòu)房者：1、提高公積金貸款最高限額、延長(zhǎng)年限；2、部分房產(chǎn)契稅減半重重 慶慶針對(duì)購(gòu)房者：農(nóng)村居民進(jìn)城購(gòu)90平米下住房、二手房免征契稅常常 州州針對(duì)購(gòu)房者：1、提高公積金貸款最高限額；2、放寬公積金貸款條件；3、

9、降低公積金貸款首付比例；4、商業(yè)貸款可轉(zhuǎn)公積金貸款淮淮 安安針對(duì)購(gòu)房者：1、商業(yè)貸款可轉(zhuǎn)為利率優(yōu)惠的公積金貸款廈廈 門門針對(duì)購(gòu)房者：1、購(gòu)房辦戶口；2、下調(diào)契稅比例石家莊石家莊針對(duì)購(gòu)房者：1、下調(diào)普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，大部分商品房進(jìn)入減免契稅行列戰(zhàn)略定位戰(zhàn)略定位區(qū)域認(rèn)知區(qū)域認(rèn)知區(qū)域位置示意區(qū)域位置示意 南京化學(xué)工業(yè)園位于南京市域北部，長(zhǎng)江北岸，六合區(qū)境內(nèi)，依托長(zhǎng)江深水岸線而建，距離高新區(qū)11公里，至主城19公里，自然地理?xiàng)l件優(yōu)越，區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)突出，化工產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，中國(guó)石化集團(tuán)公司在南京地區(qū)的多家大型骨干企業(yè)均分布在園區(qū)內(nèi)及周邊緊鄰。 六合區(qū)位優(yōu)勢(shì)獨(dú)特，交通便捷。距離長(zhǎng)江大橋15分鐘車程，長(zhǎng)江二橋5分

10、鐘車程，南京火車站25分鐘車程，祿口機(jī)場(chǎng)50分鐘車程；同時(shí)，1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)覆蓋蕪湖、揚(yáng)州、無(wú)錫、鎮(zhèn)江、常州、馬鞍山等工業(yè)城市。區(qū)域概述區(qū)域概述 1、區(qū)域交通便利、路網(wǎng)發(fā)達(dá)，對(duì)于周邊及外部輻射能力較強(qiáng)； 2、依靠傳統(tǒng)的化學(xué)工業(yè)，區(qū)域已經(jīng)形成了以化工為主的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，且 根據(jù)規(guī)劃這也是區(qū)域以后的主要發(fā)展方向； 3、區(qū)域商業(yè)物業(yè)已經(jīng)開始逐步出現(xiàn)，但是由于目前區(qū)域消費(fèi)習(xí)慣尚未 形成，招商經(jīng)營(yíng)狀態(tài)普遍不理想；4、隨著入住園區(qū)企業(yè)的不斷增加，對(duì)于周邊商業(yè)消費(fèi)習(xí)慣逐漸形 成，區(qū)域會(huì)出現(xiàn)新的商業(yè)熱點(diǎn)；5、根據(jù)目前客戶訪談情況，已經(jīng)開始出現(xiàn)對(duì)于商業(yè)配套的較大需 求，因此，根據(jù)需求發(fā)展逐步進(jìn)行商業(yè)物業(yè)的開發(fā)是符合區(qū)

11、域 需求并能夠保證項(xiàng)目順利開發(fā)。戰(zhàn)略定位戰(zhàn)略定位項(xiàng)目認(rèn)知項(xiàng)目認(rèn)知 公共路網(wǎng)發(fā)達(dá)，園區(qū)道路已基本建設(shè)成型，但園區(qū)入駐企業(yè)較少，仍處于前期招商發(fā)展階段。 45平方公里的綜合性化工園區(qū)。預(yù)計(jì)商業(yè)配套80,000，其中海關(guān)大樓后C2地塊首期20,000 左右。以滿足園區(qū)中高端人群消費(fèi)需求為主，逐步形成輻射大廠與六合區(qū)域的綜合一體性餐飲、休閑、運(yùn)動(dòng)服務(wù)基地。戰(zhàn)略定位戰(zhàn)略定位SWOTSWOT分析與矩陣分析與矩陣清楚的確定公司的資源優(yōu)勢(shì)和缺陷，清楚的確定公司的資源優(yōu)勢(shì)和缺陷，了解公司所面臨的機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn)，了解公司所面臨的機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn)，對(duì)于制定公司未來(lái)的發(fā)展戰(zhàn)略有著至關(guān)重要的意義。對(duì)于制定公司未來(lái)的發(fā)展戰(zhàn)略有著至

12、關(guān)重要的意義。 SWOTSWOT分析與矩陣分析與矩陣優(yōu)勢(shì)（優(yōu)勢(shì)（StrengthStrength） 規(guī)劃條件較為寬松，可以完全結(jié)合市場(chǎng)的實(shí)際需求進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃與開發(fā)，符合項(xiàng)目操作成功的首要因素； 開發(fā)商資金較為充裕，對(duì)于項(xiàng)目開發(fā)有著較為長(zhǎng)遠(yuǎn)的考慮，開發(fā)商持有物業(yè)，可以保證后期商業(yè)運(yùn)營(yíng)的統(tǒng)一化管理，利于提升項(xiàng)目形象； 周邊企事業(yè)單位較多，尤其是海關(guān)等部門的進(jìn)駐，能夠有效吸引更多的相關(guān)產(chǎn)業(yè)對(duì)于區(qū)域辦公產(chǎn)生一定的需求，為項(xiàng)目提供了基礎(chǔ)人群； 企業(yè)中高端人群具有較強(qiáng)的消費(fèi)能力，但由于配套的稀缺，使得這部分需求沒有得到釋放，再加上化工園特殊的開發(fā)主體，能夠保證項(xiàng)目發(fā)展的良好方向； 兩區(qū)交界處目前沒有較有特

13、色的休閑餐飲物業(yè)，周邊人群的消費(fèi)便捷性難以保證，項(xiàng)目的立項(xiàng)基礎(chǔ)較高，可以率先搶占區(qū)域市場(chǎng)空白。SWOTSWOT分析與矩陣分析與矩陣劣勢(shì)（劣勢(shì)（WeaknessWeakness） 項(xiàng)目地處偏遠(yuǎn)市郊且化工園的主體定位在客戶心中會(huì)留有污染方面的印象，不屬于首選消費(fèi)場(chǎng)合； 項(xiàng)目私人交通較為方便，但是相對(duì)于滯后的公共交通配套情況來(lái)看，暫時(shí)不具備輻射周邊的客觀條件； 工廠區(qū)管理人員消費(fèi)能力較強(qiáng)，項(xiàng)目也可以提供便捷的消費(fèi)，但是很難成為消費(fèi)首選，同時(shí)他們并非常住人群，消費(fèi)機(jī)會(huì)相對(duì)較少； 通過(guò)對(duì)于其他工業(yè)園配套分析，尚無(wú)如此大規(guī)模配套區(qū)，項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)的進(jìn)度與節(jié)奏不可預(yù)計(jì)性較強(qiáng)。SWOTSWOT分析與矩陣分析與矩

14、陣機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)(Opportunity) (Opportunity) 市場(chǎng)空白的率先開發(fā)，能夠帶來(lái)足夠的影響力，為項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)提供良好的開端； 在住宅地產(chǎn)市場(chǎng)漸冷、銷售普遍不暢大規(guī)模跳水的情況下工業(yè)地產(chǎn)正逐步成為地產(chǎn)開發(fā)一個(gè)新的熱點(diǎn)，會(huì)逐步引起市場(chǎng)的關(guān)注； 園區(qū)開發(fā)的特殊主體性質(zhì)為規(guī)劃提供了較大的變量，能夠完全按照市場(chǎng)需求進(jìn)行開發(fā)設(shè)計(jì)與規(guī)劃； 化工園管委會(huì)的性質(zhì)決定了后期相關(guān)手續(xù)及部門溝通方面的順利與快速進(jìn)行。SWOTSWOT分析與矩陣分析與矩陣威脅（威脅（ThreatThreat） 化工園空氣與水質(zhì)污染帶來(lái)的人群恐慌效應(yīng)； 化工園招商進(jìn)度很大程度上影響著項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)去； 國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的高壓

15、政策使得整個(gè)地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)提前進(jìn)入“嚴(yán)冬”，隨著CPI等相關(guān)指數(shù)的回落，通脹水平的下降，項(xiàng)目利潤(rùn)將存在很多變數(shù)； 企業(yè)相對(duì)自主的選擇以及中、高管偶爾居住廠區(qū)、外來(lái)客戶接待一般在其他區(qū)域的情況將限制商業(yè)配套的人流與“錢流”。 優(yōu)優(yōu) 勢(shì)勢(shì) 扭扭 轉(zhuǎn)轉(zhuǎn) 型型 戰(zhàn)戰(zhàn) 略略 增增 長(zhǎng)長(zhǎng) 型型 戰(zhàn)戰(zhàn) 略略 機(jī)機(jī) 會(huì)會(huì) 威威 脅脅 防防 御御 型型 戰(zhàn)戰(zhàn) 略略 多多 種種 經(jīng)經(jīng) 營(yíng)營(yíng) 戰(zhàn)戰(zhàn) 略略 劣劣 勢(shì)勢(shì)西南方向最佳西南方向最佳SWOTSWOT分析與矩陣分析與矩陣矩陣（矩陣（MatrixMatrix）SWOTSWOT分析與矩陣分析與矩陣矩陣（矩陣（MatrixMatrix） 內(nèi)部能力內(nèi)部能力外部因素外部因素

16、優(yōu)優(yōu) 勢(shì)勢(shì)劣劣 勢(shì)勢(shì)規(guī)劃條件寬松，可變更余地大資金充裕，長(zhǎng)期持有物業(yè)具有基礎(chǔ)消費(fèi)人群，消費(fèi)能力較強(qiáng)具有良好的區(qū)域輻射效應(yīng)項(xiàng)目區(qū)域偏遠(yuǎn)，客戶印象較差公共交通配套相對(duì)滯后主要消費(fèi)群體消費(fèi)機(jī)會(huì)較少后續(xù)開發(fā)進(jìn)度及節(jié)奏不可預(yù)計(jì)性較強(qiáng)機(jī)機(jī) 會(huì)會(huì)SOSO策略策略WOWO策略策略市場(chǎng)空白提供良好開端工業(yè)地產(chǎn)引起市場(chǎng)關(guān)注按市場(chǎng)需求進(jìn)行開發(fā)及規(guī)劃設(shè)計(jì)后期手續(xù)及部門溝通順利與快速進(jìn)行利用市場(chǎng)及開發(fā)主體的自身優(yōu)勢(shì)，借助良好的區(qū)域輻射效應(yīng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行合理規(guī)劃，威脅不予考慮把握目前的市場(chǎng)空白及工業(yè)地產(chǎn)引起的市場(chǎng)關(guān)注對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行操作威威 脅脅STST策略策略WTWT策略策略污染帶來(lái)的人群恐慌招商進(jìn)度影響開發(fā)進(jìn)度項(xiàng)目利潤(rùn)存在變數(shù)

17、商業(yè)配套的人流及“錢流”受到限制對(duì)于項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)進(jìn)行最大化的利用的同時(shí)對(duì)于項(xiàng)目威脅保持充分關(guān)注，根據(jù)不同的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作手法的適時(shí)調(diào)整以保證在既定利潤(rùn)的基礎(chǔ)上尋求新的利益增長(zhǎng)點(diǎn)充分考慮項(xiàng)目運(yùn)作難度，采取保守策略穩(wěn)步發(fā)展提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力戰(zhàn)略定位戰(zhàn)略定位同類產(chǎn)品研究與借鑒同類產(chǎn)品研究與借鑒 成功的企業(yè)使用的方法，是經(jīng)過(guò)實(shí)踐的可以借鑒成功的企業(yè)使用的方法，是經(jīng)過(guò)實(shí)踐的可以借鑒的方法，目的是根本，而操作是靈活的。的方法，目的是根本，而操作是靈活的。 研究與借鑒研究與借鑒南京江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)南京江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)類型：類型：國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)批準(zhǔn)時(shí)間：批準(zhǔn)時(shí)間：2002年產(chǎn)業(yè)發(fā)展：產(chǎn)業(yè)發(fā)展：電子信息產(chǎn)業(yè)汽車

18、制造電力控制軟件研發(fā)五大發(fā)展平臺(tái)：五大發(fā)展平臺(tái)：出口加工區(qū)平臺(tái)汽車產(chǎn)業(yè)基地平臺(tái)江蘇軟件產(chǎn)業(yè)化基地平臺(tái)教育功能區(qū)平臺(tái)空港工業(yè)園平臺(tái)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向：產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向：1、 電子、輕工、機(jī)械、紡織、家電、無(wú)污染的精細(xì)化工、汽車、激光等高科技密集型加工工業(yè)項(xiàng)目。2、 房地產(chǎn)業(yè)、高檔特色食品、高檔化妝品、名牌服裝加工、倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)輸、現(xiàn)代物流、興辦生產(chǎn)資料市場(chǎng)等第三產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。3、 新材料技術(shù)和產(chǎn)品、節(jié)能技術(shù)和產(chǎn)品、生物技術(shù)和產(chǎn)品、電子與信息技術(shù)和產(chǎn)品、“三廢”治理技術(shù)和產(chǎn)品項(xiàng)目。4、 基礎(chǔ)設(shè)施：污水處理廠、管道石油液化氣工程、交通建設(shè)等項(xiàng)目。 5、 旅游、賓館、文化娛樂、創(chuàng)意及衛(wèi)生項(xiàng)目。研究與借鑒研究與借鑒南京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)

19、區(qū)（原名南京新港工業(yè)區(qū)）南京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（原名南京新港工業(yè)區(qū)）類型：類型：國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)批準(zhǔn)時(shí)間：批準(zhǔn)時(shí)間：2002年3月15日先期規(guī)劃面積：先期規(guī)劃面積：13.37平方公里 （含烏龍山風(fēng)景區(qū)）遠(yuǎn)期規(guī)劃面積：遠(yuǎn)期規(guī)劃面積：30平方公里功能區(qū)域：功能區(qū)域：工業(yè)保稅倉(cāng)儲(chǔ)金融貿(mào)易綜合服務(wù)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向：產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向：1、以新型平板顯示器件為主的光電子元器件、計(jì)算機(jī)和外部設(shè)備、 通信設(shè)備等電子信息項(xiàng)目、軟件開發(fā)項(xiàng)目；2、信息家電、輕工服裝、機(jī)電產(chǎn)品、儀器儀表及系統(tǒng)集成、汽車、 摩托車等車輛及其零部件制造項(xiàng)目；3、生物醫(yī)藥與醫(yī)療器械項(xiàng)目；4、新材料、新型能源及裝備、新型環(huán)保技術(shù)項(xiàng)目；5、以產(chǎn)品出口為主的工業(yè)加工項(xiàng)

20、目；6、其它屬于國(guó)家法律、行政法規(guī)鼓勵(lì)的項(xiàng)目 特色產(chǎn)業(yè)：特色產(chǎn)業(yè)：電子信息產(chǎn)業(yè)生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)輕工機(jī)械產(chǎn)業(yè)新材料產(chǎn)業(yè)園內(nèi)園區(qū)：園內(nèi)園區(qū)：出口加工區(qū)國(guó)家級(jí)南京新港高新技術(shù)工業(yè)園國(guó)家級(jí)南京海峽兩岸科技工業(yè)園南京生物醫(yī)藥科技工業(yè)園南京韓國(guó)工業(yè)園南京LG產(chǎn)業(yè)園研究與借鑒研究與借鑒南京高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)南京高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)類型：類型：國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)批準(zhǔn)時(shí)間：批準(zhǔn)時(shí)間：1991年3月規(guī)劃面積：規(guī)劃面積：16.5平方公里已開發(fā)面積：已開發(fā)面積：10平方公里投資導(dǎo)向：投資導(dǎo)向：電子信息及軟件產(chǎn)業(yè)生物工程與醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)汽車制造業(yè)軌道交通車輛制造業(yè)新型材料產(chǎn)業(yè)特色園區(qū)：特色園區(qū)：南京軟件園生物醫(yī)藥科技園南京科技創(chuàng)業(yè)服務(wù)中

21、心車輛制造工業(yè)園留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園研究與借鑒研究與借鑒南京江寧濱江經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)南京江寧濱江經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)類型：類型：省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)批準(zhǔn)時(shí)間：批準(zhǔn)時(shí)間：2006年4月15日核準(zhǔn)面積：核準(zhǔn)面積：5.53平方公里規(guī)劃面積：規(guī)劃面積：先期規(guī)劃面積18.39平方公里遠(yuǎn)期規(guī)劃面積51.15平方公里已建設(shè)面積：已建設(shè)面積：5.53平方公里主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：機(jī)械裝備制造電子信息港口物流輕工紡織新材料 特色園區(qū)：中心產(chǎn)業(yè)區(qū)港口物流區(qū)中小企業(yè)園 第二章第二章 戰(zhàn)略定位戰(zhàn)略定位 讓我看看你的城市，我就能說(shuō)出這個(gè)城市的居民在文讓我看看你的城市，我就能說(shuō)出這個(gè)城市的居民在文化上追求的是什么?；献非蟮氖鞘裁?。熱點(diǎn)與稀缺業(yè)態(tài)分析熱

22、點(diǎn)與稀缺業(yè)態(tài)分析 從開發(fā)商前期與相關(guān)園區(qū)單位的溝通以及我司與部分企業(yè)人員的溝通后，我們認(rèn)為目前園區(qū)最為缺乏的是： 結(jié)合海關(guān)大樓等后期進(jìn)駐機(jī)構(gòu)的情況以及其相關(guān)行業(yè)的特點(diǎn)，我們認(rèn)為今后一段時(shí)間的熱點(diǎn)為： 展望項(xiàng)目后期發(fā)展，成為周邊標(biāo)志性商業(yè)集中區(qū)后，會(huì)出現(xiàn)以下也太需求：經(jīng)營(yíng)情況分析經(jīng)營(yíng)情況分析業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)產(chǎn)租能力產(chǎn)租能力競(jìng)爭(zhēng)形態(tài)競(jìng)爭(zhēng)形態(tài)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度檔次檔次經(jīng)營(yíng)狀況經(jīng)營(yíng)狀況餐飲休閑餐飲休閑高形態(tài)競(jìng)爭(zhēng)一般中檔較好證券銀行證券銀行低同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)一般一般通訊通訊高企業(yè)級(jí)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)優(yōu)良體育用品體育用品高檔次競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)中檔一般數(shù)碼數(shù)碼中產(chǎn)品線競(jìng)爭(zhēng)弱無(wú)判斷一般攝影攝影中高服務(wù)質(zhì)量一般中檔一般醫(yī)藥醫(yī)藥高價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)較強(qiáng)良好眼鏡

23、眼鏡高價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)一般中檔良好金銀飾品金銀飾品極高品牌競(jìng)爭(zhēng)較強(qiáng)中高檔較好消費(fèi)者分析消費(fèi)者分析 受化工園開發(fā)進(jìn)度與周邊實(shí)際情況的限制，商業(yè)前期主要服務(wù)人群為化工園內(nèi)部企業(yè)的中、高管，他們的消費(fèi)特點(diǎn)簡(jiǎn)單概括如下： 在前期已經(jīng)奠定了服務(wù)化工園為主的基礎(chǔ)上，使得周邊的人群有了一定的了解，開始嘗試在配套區(qū)進(jìn)行消費(fèi)，在第二階段可以達(dá)到總消費(fèi)人群的20%左右，該部分新加入的消費(fèi)人群有如下特質(zhì)： 項(xiàng)目商業(yè)配套的市場(chǎng)認(rèn)可逐漸建立，市場(chǎng)空白仍然客觀存在，更多的人群開始關(guān)注項(xiàng)目的商業(yè)配套功能，并且在具備一定的了解以后可以在項(xiàng)目中發(fā)現(xiàn)自己的消費(fèi)方向，逐漸成為周邊區(qū)域一個(gè)新的消費(fèi)熱點(diǎn)，此時(shí)化工園與周邊人群的消費(fèi)比例各占半壁

24、江山，后補(bǔ)充30%周邊人群具有如下消費(fèi)特征： 項(xiàng)目商業(yè)配套開發(fā)逐步形成規(guī)模并且在區(qū)域內(nèi)建立的良好的形象，成為區(qū)域新的消費(fèi)熱點(diǎn)，除周邊外一些區(qū)域的人群有了消費(fèi)體驗(yàn)后帶動(dòng)新的人群加入到新消費(fèi)人群中，總體消費(fèi)能力上升，加上項(xiàng)目開發(fā)已接近尾聲，功能性更加完善，此時(shí)的外部消費(fèi)人群比例占到70%-80%左右，項(xiàng)目真正成為一個(gè)區(qū)域消費(fèi)熱點(diǎn)，消費(fèi)能力進(jìn)一步上升，消費(fèi)人群特征如下：結(jié)論結(jié)論 結(jié)合我們對(duì)于經(jīng)營(yíng)戶及消費(fèi)群體變化趨勢(shì)及特征的總結(jié)，在充分考慮本項(xiàng)目自身特色以及周邊人群的消費(fèi)習(xí)慣、能力、走勢(shì)的基礎(chǔ)上，我們認(rèn)為本項(xiàng)目的應(yīng)該由一開始的服務(wù)園區(qū)為主，逐步開始擴(kuò)散到周邊，成為一個(gè)區(qū)域標(biāo)志性現(xiàn)代潮流消費(fèi)場(chǎng)所。簡(jiǎn)單可

25、以概括為： 定位原則定位原則 項(xiàng)目商業(yè)配套部分暫定分四期開發(fā)，每期體量等大致相同，保證項(xiàng)目開發(fā)后續(xù)的經(jīng)營(yíng)能夠得到保證，保障經(jīng)營(yíng)戶的利益，提升項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)； 根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際變化，在符合市場(chǎng)行情的基礎(chǔ)上，對(duì)于項(xiàng)目分期進(jìn)行相關(guān)的調(diào)整與變動(dòng)，不冒進(jìn)不保守，一切以需求為出發(fā)點(diǎn)，保障項(xiàng)目開發(fā)順利進(jìn)行?？蛻魧傩钥蛻魧傩訢NADNA解構(gòu)解構(gòu)他們是他們是 他們心態(tài)活躍，不老成，有理想，更有夢(mèng)想； 他們是正在熱戀當(dāng)中的青年男女，為了“愛情”，花費(fèi)再多也不嫌多； 他們是企業(yè)里的高級(jí)白領(lǐng)人士，可以說(shuō)他們沒有錢，但是不要說(shuō)他們沒“味道”； 他們一般都有較高的學(xué)歷，注重生活的內(nèi)涵和質(zhì)量，享受生活，重視教育與健康； 他們是一

26、群懂得體驗(yàn)的前沿人士，對(duì)潮流保持著不折扣的敏感。經(jīng)營(yíng)商戶定位經(jīng)營(yíng)商戶定位運(yùn)動(dòng)元素跆拳道、旱冰、舞蹈班、健身會(huì)、單排、戶外攀巖餐飲元素西簡(jiǎn)餐、快餐、咖啡館、冰淇淋、巧克力店、茶吧等娛樂元素電玩等 文化元素陶吧、樂器等等休閑元素美發(fā)美體、數(shù)碼沖印等 購(gòu)物元素折扣店、服飾店、工藝品店等經(jīng)營(yíng)商戶定位經(jīng)營(yíng)商戶定位體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)（商業(yè)圖片）經(jīng)營(yíng)商戶定位經(jīng)營(yíng)商戶定位體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)* *“體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)”正是全球的一個(gè)當(dāng)紅概念微軟把它的操作系統(tǒng)命名為XP，IBM推出IBMThinkPad體驗(yàn)中心，在戴爾是“顧客體驗(yàn)：把握它”，在惠普是“整體客戶體驗(yàn)”。 華東MALL體驗(yàn)之城顛覆傳統(tǒng)營(yíng)銷模式在體驗(yàn)中售樓，休閑、娛

27、樂、洽談無(wú)處不在，售樓部就是華東MALL的精華濃縮，這里發(fā)布項(xiàng)目信息、傳達(dá)生活方式及文化，成為中國(guó)地產(chǎn)售樓模式在硬、軟件方面的重大突破，CFC體驗(yàn)營(yíng)銷案例CFC推行“客戶體驗(yàn)”。首期定位解構(gòu)首期定位解構(gòu)-四大商業(yè)組團(tuán)四大商業(yè)組團(tuán) 根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏及實(shí)際市場(chǎng)需求的實(shí)際狀況，我司建議首期開發(fā)物業(yè)在逐步樹立項(xiàng)目消費(fèi)影響的基礎(chǔ)上，按照市場(chǎng)實(shí)際態(tài)勢(shì)在保證“快速凸顯商業(yè)價(jià)值”的前提下，進(jìn)行滾動(dòng)開發(fā)。 按照目前通過(guò)調(diào)研、訪談等方式獲得的市場(chǎng)需求，以“滿足園區(qū)、輻射周邊、長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展、商業(yè)標(biāo)桿”的宗旨一步步進(jìn)行項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的塑造及經(jīng)營(yíng)。第一組團(tuán)第一組團(tuán)時(shí)尚運(yùn)動(dòng)匯時(shí)尚運(yùn)動(dòng)匯 以目前園區(qū)反應(yīng)最為明顯的需求運(yùn)動(dòng)休閑為主題，進(jìn)行第一組團(tuán)的定位。這樣既能夠保證經(jīng)營(yíng)商戶的利益，也能夠快速為項(xiàng)目帶來(lái)基礎(chǔ)的消費(fèi)群體，項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值可以得到充分顯現(xiàn)。在招商階段可以通過(guò)項(xiàng)目開發(fā)商的特殊背景，為經(jīng)營(yíng)戶帶來(lái)固定的消費(fèi)群體，提升項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的效能，塑造項(xiàng)目良好的口碑及市場(chǎng)形象，為后期商業(yè)開發(fā)奠定良好的基礎(chǔ)。健身會(huì)館示意健身會(huì)館示意第二組團(tuán)第二組團(tuán)健康休閑匯健康休閑匯 在第一組團(tuán)運(yùn)動(dòng)主題的基礎(chǔ)上，對(duì)于商業(yè)類型進(jìn)行深入，將概念擴(kuò)充，引入適合于園區(qū)需求的健康類的休閑活動(dòng)場(chǎng)所，提升項(xiàng)目人流。第一組團(tuán)的運(yùn)動(dòng)主要為品牌廠商的運(yùn)動(dòng)基地類，可以在