房地產(chǎn)評(píng)價(jià)報(bào)告

1、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告以重慶江北區(qū)紫御江山樓盤房地產(chǎn)處于銷售狀況進(jìn)行評(píng)估分析：一、受理評(píng)估業(yè)務(wù)1 .評(píng)估目的：房地產(chǎn)銷售2 .評(píng)估對(duì)象：(1)、房地產(chǎn)權(quán)利狀況根據(jù)委托方提供的房屋所有權(quán)證知，估價(jià)對(duì)象房屋所有權(quán)人為陳剛根據(jù)房屋所有權(quán)證中"設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利摘要"之內(nèi)容,2016年11月10日該房產(chǎn)以人民幣780000元的權(quán)利價(jià)值，全部銷售給馮玉，截止估價(jià)時(shí)點(diǎn)，該房產(chǎn)存在該項(xiàng)銷售權(quán)利。(2)、周邊環(huán)境江北嘴CBD定位為重慶市中央商務(wù)區(qū)的商務(wù)中心區(qū)，兼容商業(yè)、服務(wù)業(yè)居住等多種功能，是未來城市形象展示的窗口，而紫御江山占位于江北嘴CBDK心，領(lǐng)馭著北濱路的整線繁華。紫御江山是難得的可坐享城市一線

2、江景樓盤之一。項(xiàng)目位居兩江交匯處，背山面水，坐擁稀缺江山自然景觀，80%勺戶型可以“零距離”觀賞到山城美麗的一線江景，所擁有的城市資源可稱作城市少有。二、價(jià)值定義本報(bào)告估價(jià)結(jié)果是指估價(jià)對(duì)象在目前使用狀況及現(xiàn)狀房地產(chǎn)市場(chǎng)條件下，存在銷售權(quán)利，于二。一六年十一月十日的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值。三、評(píng)估方法常用的房地產(chǎn)估價(jià)方法有收益還原法，市場(chǎng)比較法，成本法等，估價(jià)方法的選擇應(yīng)按照房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估技術(shù)規(guī)范，根據(jù)各種方法的適用范圍,結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體特點(diǎn)以及估價(jià)目的進(jìn)行.在此評(píng)估中，考慮到估價(jià)對(duì)象為住宅的實(shí)際情況，選用市場(chǎng)比較法，收益還原法作為本次評(píng)估的基本方法.1 .由于重慶市紫御江山項(xiàng)目在江北區(qū)北濱路附近，象

3、估價(jià)對(duì)象這種普通住宅比較案例較多，所以采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行測(cè)算估價(jià)對(duì)象作為一般商品房的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值.市場(chǎng)比較法是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適應(yīng)的修正，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法.2 .由于重慶市紫御江山項(xiàng)目在江北區(qū)北濱路附近住宅出租的情況較多，租金水平比較透明，因此本報(bào)告采用收益法測(cè)算估價(jià)對(duì)象作為一般商品房的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格.收益還原法是求取估價(jià)對(duì)象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法.3 .本報(bào)告采用市場(chǎng)比較法和收益還原法兩種方法，從不同角度反映了估價(jià)

4、對(duì)象的房地產(chǎn)價(jià)值，對(duì)兩種方法取權(quán)重得到最終結(jié)果.四、評(píng)估計(jì)算過程、（一）、采用市場(chǎng)比較法測(cè)算房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格1、比較實(shí)例選擇選擇三個(gè)與委估宗地的用途相近，交易類型相同，區(qū)域及個(gè)別因素條件相近，交易情況正常的已發(fā)生交易的案例，以它們的價(jià)格作比較,結(jié)合影響地價(jià)的因素，進(jìn)行因素修正，求取待估宗地的價(jià)格.實(shí)例A:保利觀瀾，位于江北區(qū)新溉路北側(cè)、海爾路東側(cè)，土地用途為住宅，建筑面積為103平方米，交易價(jià)格為11000元/m2,日期為2016年11月.實(shí)例B:保利觀瀾，位于江北區(qū)新溉路北側(cè)、海爾路東側(cè)，土地用途為住宅，建筑面積為98.5平方米，交易價(jià)格為10400元/m2,日期為2016年11月.實(shí)例C:保

5、利觀瀾，位于江北區(qū)新溉路北側(cè)、海爾路東側(cè)，土地用途為住宅，建筑面積為110平方米，交易價(jià)格為10800元/m2,日期為2016年11月.2、編制比較因素條件說明表3、編制比較因素條件指數(shù)表根據(jù)待估宗地與比較實(shí)例各種因素具體情況，編制比較因素條件指數(shù)表.比較因素指數(shù)確定如下：(1)日期修正所選案例交易日期均為2009年5月，與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近，不予修正.(2)區(qū)域因素：商業(yè)繁華程度，公交便捷程度，社區(qū)成熟度，環(huán)境景觀，公共設(shè)施完備度待估宗地均一般或較好，每相差一級(jí)應(yīng)相應(yīng)修正1%.（3）個(gè)別因素：建筑結(jié)構(gòu)：分磚木，磚混,鋼混，鋼結(jié)構(gòu)四級(jí)，每相差一級(jí)應(yīng)相應(yīng)修正1%.主窗朝向：分為南北，南向，東向，東西，

6、其他朝向，每相差一級(jí)應(yīng)相應(yīng)修正1%.裝修水平:分為無裝修（毛坯房）,簡(jiǎn)單裝修，普通裝修,精裝修四種，委估宗地為100，每相差一級(jí)應(yīng)相應(yīng)修正2%.設(shè)備設(shè)施：住宅包括燃?xì)猓L(fēng)，暖氣，電梯，地下車庫，消防等設(shè)備設(shè)施的完備程度，每少一種相應(yīng)修正1%.根據(jù)以上比較因素指數(shù)的說明，編制比較因素條件指數(shù)表。4、編制因素比較修正系數(shù)表取上述三個(gè)案例修正后的市場(chǎng)價(jià)格的平均值作為此次市場(chǎng)比較法測(cè)算的市場(chǎng)價(jià)單價(jià)：（10670+10584+10395/3=10549.67元/m2總價(jià)：10549.67*82=865072.94元（二）采用收益還原法測(cè)算房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格1、月租金確定根據(jù)估價(jià)人員對(duì)同一供需圈內(nèi)的類似房地

7、產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查分析，選取與估價(jià)對(duì)象最具相關(guān)性的實(shí)例，并分別進(jìn)行實(shí)地查看，調(diào)查，同類住宅的市場(chǎng)租金較為透明，根據(jù)估價(jià)對(duì)象所在周邊地區(qū)和該房屋的具體情況，估價(jià)人員認(rèn)為類似估價(jià)對(duì)象出租價(jià)格在3600元/套/月時(shí)有一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，所以本報(bào)告按3600元/套/月租金進(jìn)行測(cè)算.2、年有效租金收入的測(cè)算(1)估價(jià)對(duì)象的年租金毛收入為：3600X12=43200元(2)年有效租金收入根據(jù)估價(jià)人員的調(diào)查分析，估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域租賃市場(chǎng)狀況較好年空置率按15天即0.5/12=4.17%計(jì)算,能客觀反映估價(jià)對(duì)象在目前現(xiàn)狀的市場(chǎng)環(huán)境中的正常租賃市場(chǎng)狀況，考慮拖欠租金以及其他原因造成的收入損失為租金毛收入的1%則年有效

8、租金收入為：43200X(1-4.17%)x(1-1%)=40984.57元3、客觀運(yùn)營費(fèi)用稅費(fèi)根據(jù)關(guān)于調(diào)整住房租賃市場(chǎng)稅收政策的通知(財(cái)稅2000125號(hào)文)中有關(guān)暫減以市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房營業(yè)稅和房產(chǎn)稅的有關(guān)規(guī)定，委估對(duì)象為個(gè)人出租居民住房，符合上文暫減規(guī)定，因此按5%考產(chǎn)稅，營業(yè)稅測(cè)算.A、房產(chǎn)稅按年有效租金收入的5%+算.40984.57X5%=2049.23元B、兩稅一費(fèi)(營業(yè)稅,教育費(fèi)附加，城市建設(shè)維護(hù)稅)按年有效租金收入的5.5%計(jì).40984.57X5.5%=2254.15元上述稅費(fèi)合計(jì):2049.23+2254.15=4303.38元(1)物業(yè)維修費(fèi)用根據(jù)目前物業(yè)維修費(fèi)的統(tǒng)

9、計(jì)資料，維修費(fèi)約占年有效租金收入的1.0%,則物業(yè)維修費(fèi)為：40984.57X1.0%=409.85元(2)物業(yè)管理費(fèi)包括正常使用下的能源費(fèi)，清潔費(fèi)，以及員工工資，福利等費(fèi)用按年有效租金收入的2.0%計(jì):40984.57*2.0%=819.69元(3)其他費(fèi)用如租賃代理費(fèi)，印花稅，不可預(yù)見費(fèi)等費(fèi)用，取有效租金收入的1.0%.:40984.57*1.0%=409.85元(4)年客觀運(yùn)營成本年客觀運(yùn)營成本=稅費(fèi)+物業(yè)維修費(fèi)+物業(yè)管理費(fèi)+其他費(fèi)用=4303.38+409.85+819.69+409.85=5942.77元4、凈收益年凈收益耳有效租金收入-年客觀運(yùn)營=40984.57-5942.77=

10、35041.8元5、確定資本化率A、資本化率通過安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的方法來求取.所謂安全利率，是指無風(fēng)險(xiǎn)的資本投資收益率，以一年期國債利率作為安全利率.考慮到目前房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)較以往有所增加而回報(bào)率有所下降，確定資本化率為4.5%.B、估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的環(huán)境較好，市場(chǎng)對(duì)該區(qū)域同類項(xiàng)目的需求較大，同時(shí)考慮到近年來北京市住宅市場(chǎng)分布面較大，有替代可能的房地產(chǎn)會(huì)相互影響和競(jìng)爭(zhēng)，使其價(jià)格相互牽制而趨于一致，綜合權(quán)衡,估價(jià)人員假設(shè)估價(jià)對(duì)象的年凈收益在經(jīng)營年限將保持平穩(wěn)狀態(tài).6、完整產(chǎn)權(quán)條件下的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格p=a/rx1-1/(1+r)n其中:p:房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格a:年凈收益（3.5041萬元/年）

11、r:資本化率（4.5%）n:收益年限（按剩余土地使用年限45.00年計(jì)）根據(jù)上述公式以及分析取得的數(shù)據(jù)，可測(cè)算出估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格為671301.53元人民幣，單價(jià)為8186元/m2.五、最終結(jié)果采用市場(chǎng)比較法和收益法測(cè)算的結(jié)果：估價(jià)方法：市場(chǎng)比較法收益法總價(jià)（萬元）：865072.94671301.53單價(jià)（元/m2）:10549.678186市場(chǎng)比較法是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適應(yīng)的修正，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法.收益還原法是求取估價(jià)對(duì)象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估

12、算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法.上述兩種方法從不同角度反映了估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)價(jià)值，因此,本報(bào)告利用權(quán)重法取得最終結(jié)果：權(quán)重值：市場(chǎng)比較法:0.6收益還原法:0.4總價(jià)=865072.9420.6+671301.53X0.4=787564.38元單價(jià)=787564.38/82=9604.44元/m2六、估價(jià)結(jié)論本次估價(jià)根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則和程序，以掌握的有關(guān)標(biāo)的物的信息資料為依據(jù)，經(jīng)估價(jià)，該房地產(chǎn)（住房面積82m2在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2016年11月10日的評(píng)估價(jià)值為人民幣787564.38萬元，大寫人民幣柒拾捌萬柒仟伍佰陸拾肆元叁角捌分。若能覓得一方喜歡的山水，在空曠的風(fēng)里，種上淡暖如許，清

13、歡如許。我愿用無塵的詩句，沾染些許晨露，輕叩那些老去的時(shí)光，讓曾經(jīng)的你我，重走一遍依舊開滿鮮花的小徑。時(shí)光里的我們，不說話。只是凝望著彼此舊時(shí)的模樣，任憑花落清溪，任憑日暮煙霞。陌上的時(shí)光，匆匆如流。指尖，一直貪戀著世間所有的暖香。而那些沒有著落過往，早已隨風(fēng)而散。往事已舊，一切，終會(huì)在念與不念，忘與不忘之間，莞爾一笑，變得風(fēng)輕云淡。歲月的風(fēng)，就這樣翩趾而過。還好，總有一些不離不棄的相伴，安暖著歲月的榮辱滄桑。然后，在玲瓏的小字里塵埃落定。珍惜著，不早也不晚的緣分。愿你永遠(yuǎn)在我文字的四季，可以與那些草木蕨蕤的深情一樣，青青又青青?？v使某天，錯(cuò)過了所有，只剩下一個(gè)人憂傷，也不要怪罪時(shí)光。時(shí)光里那

14、些牽過的手，給錯(cuò)的愛，都是情不由衷。開始與結(jié)束，一樣美麗。我們應(yīng)該，原諒時(shí)光，記住愛！那些過往里的施與舍，恩與惠，何必計(jì)較太多。我們?cè)谏剿g喂養(yǎng)清風(fēng)，在草木間描摹明月，云淡風(fēng)輕一天又一天。任憑年華一去不返，依舊無怨無悔，不負(fù)歲月，不負(fù)時(shí)光。那些風(fēng)花雪月的重逢與離別，終將隕落在時(shí)光深處，被過往的煙塵一一覆蓋。當(dāng)時(shí)光里，那些被歲月漂白的光陰，再回首時(shí)，風(fēng)住塵香，緣已渺渺，我們也不必遺憾。蒼茫處，風(fēng)景依舊,繁華笙歌，人事無恙。那些散落在流年深處的芬芳，也是依舊靜美如初，相宜靜好。不如，安靜著，于寂寂紅塵中，為自己開一扇般若門，將一切浮云過往都放逐在紅塵之外，只留一顆琉璃心，只守一池為我而開的蓮荷，一

15、粥一飯，一筆一墨，閑渡流年。未來的路，那么遠(yuǎn)。從未想過會(huì)遇見誰，也從未想過會(huì)錯(cuò)過誰。今朝，一壺濁酒，一撲流螢，幾許明媚，幾許嫣然，我依然是那個(gè)樸素的琉璃女子。不敷衍，不趨勢(shì)，簡(jiǎn)單的行走，簡(jiǎn)單的生活，簡(jiǎn)單的愛與被愛。當(dāng)時(shí)光里，那些被光陰漂白的過往，再回首時(shí)，風(fēng)住塵香，緣已渺渺，我們也不必遺憾。蒼茫處，風(fēng)景依舊，繁華笙歌，人事無恙。那些散落在流年深處的芬芳，也是依舊靜美如初，相宜靜好。若是，光陰辭去舊年，初心不改。我依然愿意，在心里種半畝花田，在文字里養(yǎng)一個(gè)春天。這樣，無論你來不來，在不在，我都一樣安靜的開落。那樣，你偶爾回眸，看到的風(fēng)景，都是春天般，含著香，透著暖。喜歡讓心在那一刻，靜如菩提明鏡

16、。那么，且許我一程走舊的歲月，溫一壺經(jīng)年的雨水，煮一段曾經(jīng)的往事，不提花開，不說花落。就讓那所有的喜怒哀樂，淡暖清歡，如茶般，氤意出縷縷清香。而你我，亦愈來愈通透，有了茶的芬芳，即使喝到無味，亦有一股回甘，令人回味留戀。桃花釀酒，醉了光陰。春水煎茶，赴了風(fēng)雅。我人生四季，永遠(yuǎn)是那一抹剔透的琉璃色，不必虛張，不必聲勢(shì)，只做安靜的自己，善待生命里遇見的一切，感恩并珍重，且溫柔的對(duì)待。若有一天，我們隔著茫茫人海，穿過人流車流，你是否會(huì)一眼將我認(rèn)出，并且微笑著喊出我的名字。若有一天，經(jīng)年的路口，人煙渺渺。你是否會(huì)收集所有花香，用思念為我鋪一條灑滿落花的小路。那些失落的前塵往事，你是否愿意陪我一一撿拾，

17、然后一起裝幀成流年里最美的那一冊(cè)畫卷。人生云水一夢(mèng)，尋一份清幽，養(yǎng)一顆禪心。那些迎面而來的風(fēng)景，讓我們微笑著迎接，并且一一納入流年的畫卷。愿世間美好，都是恰逢其時(shí)。至于那些聚了又散的人或事，淡記就好?；蛟S，終有一天，心歸寧靜，從容樸素。那么，我便在南山尋一處清幽。春來，采一壺桃花，釀一壺三生三世。夏來，養(yǎng)一池荷，掬一捧蓮子醉清風(fēng)。秋來，邀一縷秋風(fēng)，修籬種菊，種下一個(gè)人的浮世清歡，種下一些心悅的小情緒。曾經(jīng)的往事，不提花開，不說花落。就讓那所有的喜怒哀樂，淡暖清歡，如茶般，氤宜;出縷縷清香。而你我，亦愈來愈通透，有了茶的芬芳，即使喝到無味，亦有一股回甘，令人回味留戀。桃花釀酒，醉了光陰。春水煎茶，赴了風(fēng)雅。我人生四季，永遠(yuǎn)是那一抹剔透的琉璃色，不必虛張，不必聲勢(shì)，只做安靜的自己，善待生命里遇見的一切，感恩并珍重，且溫柔的對(duì)待。若有一天，我們隔著茫茫人海，穿過人流車流，你是否會(huì)一眼將我認(rèn)出，并且微笑著喊出我的名字。若有一天，經(jīng)年的路口，人煙渺渺。你是否會(huì)收集所