文山七花廣場(chǎng)項(xiàng)目剖析

1、文山七花廣場(chǎng)項(xiàng)目整體規(guī)劃建議文山七花廣場(chǎng)項(xiàng)目整體規(guī)劃建議重慶仲信聯(lián)行地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司二0一六年二月八日謹(jǐn)呈 ：云南文山州目 錄1234同類(lèi)項(xiàng)目參考分析本項(xiàng)目整體規(guī)劃方案租售經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)指標(biāo)項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)指標(biāo)數(shù)據(jù)指標(biāo)項(xiàng)目項(xiàng)目數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)占地面積5畝（3333平米）容積率7.0總建筑面積23331平米商業(yè)樓層地下一層（不計(jì)容）地上四層-1F3333平米（不計(jì)容）1F3333平米商業(yè)面積13332平米2F3333平米3F3333平米4F3333平米住宅面積9999平米規(guī)劃戶(hù)數(shù)80戶(hù)同類(lèi)項(xiàng)目參考分析重慶國(guó)際小商品批發(fā)中心 新重慶小商品批發(fā)市場(chǎng)位于小什字，于2010年3月整體開(kāi)業(yè)，經(jīng)營(yíng)面積達(dá)8

2、.5萬(wàn)平方米，擁有經(jīng)營(yíng)戶(hù)近千戶(hù)，主要以經(jīng)營(yíng)文具、玩具、內(nèi)衣、飾品、家居等十余類(lèi)別的小商品，是西部地區(qū)規(guī)模最大的小商品批發(fā)商貿(mào)中心。 該商場(chǎng)在不少硬件設(shè)施上都向零售商場(chǎng)看齊，設(shè)有中廳和顧客休息區(qū)，全場(chǎng)配有28部扶梯、2部觀光電梯及5部客貨直升梯，配有400多個(gè)停車(chē)位；商場(chǎng)在軟件方面也按照零售商場(chǎng)配置，提升購(gòu)物便捷性。同類(lèi)項(xiàng)目參考分析同類(lèi)項(xiàng)目參考分析大門(mén)中庭中庭中庭中庭 負(fù)一層為家樂(lè)福超市，面積 達(dá)10000平米，9F以上為小區(qū)住宅。配套商業(yè)配套商業(yè)配套商業(yè)配套商業(yè)流行飾品館流行飾品館家居用品館家居用品館浦發(fā)銀行浦發(fā)銀行同類(lèi)項(xiàng)目參考分析針織內(nèi)衣館針織內(nèi)衣館文體用品館兒童玩具館中庭配套商業(yè)中庭中庭中

3、庭配套商業(yè)配套商業(yè)配套商業(yè)同類(lèi)項(xiàng)目參考分析項(xiàng)目項(xiàng)目樓層樓層租金（建面）租金（建面）面積區(qū)間面積區(qū)間開(kāi)間開(kāi)間進(jìn)深進(jìn)深參數(shù)分析1F600-1000元/平米.月8-30平米2-4米3-6米2F300-500元/平米.月8-30平米2-4米3-6米3F150-300元/平米.月15-40平米2-4米3-6米4F100-200元/平米.月15-40平米3-4米3-6米5F80-100元/平米.月15-40平米3.6-4.53-6米6F60-100元/平米.月20-60平米3.6-4.53-6米7F40-80元/平米.月20-60平米3.6-4.53-6米8F30-50元/平米.月20-60平米3.6-4

4、.53-6米經(jīng)營(yíng)分析至2010年3月開(kāi)業(yè)至今，該小商品市場(chǎng)奠定了該區(qū)域核心市場(chǎng)，項(xiàng)目輻射重慶、川東南、貴東南等地區(qū)，年交易額達(dá)到22億元，是重慶最成功小商品市場(chǎng)之一。 合川義烏小商品批發(fā)市場(chǎng)一期面積達(dá)15萬(wàn)平方米，是目前西南地區(qū)單體面積最大的小商品批發(fā)市場(chǎng)及室內(nèi)步行街。 市場(chǎng)于2010年10月1日開(kāi)業(yè)。總規(guī)劃商鋪達(dá)3000余個(gè)，經(jīng)營(yíng)業(yè)戶(hù)1000余家，從業(yè)人員1萬(wàn)多人。市場(chǎng)主要經(jīng)營(yíng)服裝、百貨、箱包、皮具、鞋帽、工藝品、飾品、玩具、文體、喜慶用品、鐘表、小家電、IT數(shù)碼、針織、內(nèi)衣、布藝、童裝、床上用品等十幾個(gè)品類(lèi)。市場(chǎng)內(nèi)設(shè)自動(dòng)扶梯、觀光電梯、中央空調(diào)、背景音樂(lè)、監(jiān)控系統(tǒng)、自動(dòng)消防噴淋系統(tǒng)等設(shè)施。

5、 市場(chǎng)至開(kāi)業(yè)以來(lái)，已逐步走向正軌，開(kāi)業(yè)當(dāng)年就實(shí)現(xiàn)年交易額6億元。經(jīng)過(guò)近5年的培育與發(fā)展，現(xiàn)市場(chǎng)年交易額達(dá)13億元，每年交易額以20的速度遞增。同類(lèi)項(xiàng)目參考分析重慶合川義烏小商品批發(fā)市場(chǎng)重慶合川義烏小商品批發(fā)市場(chǎng)同類(lèi)項(xiàng)目參考分析項(xiàng)目項(xiàng)目樓層樓層租金（建面）租金（建面）面積區(qū)間面積區(qū)間開(kāi)間開(kāi)間進(jìn)深進(jìn)深參數(shù)分析1F100-200元/平米.月20-50平米4米6-9米2F80-100元/平米.月20-60平米4米6-9米3F60-80元/平米.月40-200平米4-8米6-14米4F40-60元/平米.月60-200平米4-8米6-14米經(jīng)營(yíng)分析項(xiàng)目至2010年開(kāi)業(yè)以來(lái)，因整體開(kāi)發(fā)體量大，先后進(jìn)行了業(yè)

6、態(tài)增加；目前項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)非常穩(wěn)定，輻射合川及周邊區(qū)縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)。同類(lèi)項(xiàng)目參考分析永川協(xié)信星光時(shí)代廣場(chǎng)于2016年1月30開(kāi)業(yè)，是永川首個(gè)定位以品質(zhì)休閑為主題，面積約4萬(wàn)平方米，是集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、旅游觀光、商務(wù)休閑等業(yè)態(tài)的一站式購(gòu)物中心。項(xiàng)目位于永川區(qū)城東商業(yè)核心位置，北臨成渝高速和成渝高鐵，西臨人民大道。永川協(xié)信星光時(shí)代廣場(chǎng)共五個(gè)樓層，負(fù)一層為大型超市，一層國(guó)際時(shí)尚服飾，主要以時(shí)尚休閑品牌為主；二層潮流前沿，主要以女性流行服飾為主；三層兒童天地與生活休閑，主要以電影院、兒童主題系列和生活休閑配套為主；四層美食薈萃，匯集了異國(guó)美食。永川協(xié)信星光購(gòu)物廣場(chǎng)永川協(xié)信星光購(gòu)物廣場(chǎng)同類(lèi)項(xiàng)目參考分析快時(shí)尚品牌青

7、休品牌品牌服飾品牌服飾珠寶皮具/配飾配飾/皮具冷飲主入口中庭中庭中庭中庭一層業(yè)態(tài)規(guī)劃圖6500二層業(yè)態(tài)規(guī)劃圖化妝品美容品牌女裝品牌女裝品牌女裝鞋包時(shí)尚餐飲中庭中庭中庭中庭次入口次入口 負(fù)一層為12000平米永輝超市同類(lèi)項(xiàng)目參考分析電影院休閑餐飲兒童業(yè)態(tài)兒童業(yè)態(tài)電影院特色餐飲特色餐飲特色餐飲三層業(yè)態(tài)規(guī)劃圖四層業(yè)態(tài)規(guī)劃圖中庭中庭中庭中庭中庭中庭中庭中庭同類(lèi)項(xiàng)目參考分析項(xiàng)目項(xiàng)目樓樓層層租金（套內(nèi)）租金（套內(nèi)）扣點(diǎn)扣點(diǎn)面積區(qū)間面積區(qū)間開(kāi)間開(kāi)間進(jìn)深進(jìn)深參數(shù)分析1F180-250元/平米.月10-18%70-150平米4-6米10-13米2F120-180元/平米.月8-15%70-150平米4-6米10

8、-13米3F60-80元/平米.月電影院12%，餐飲純租金150-300平米6-8米12-16米4F60-80元/平米.月150-300平米6-8米12-16米物管及空調(diào)費(fèi)購(gòu)物中央因?yàn)榻y(tǒng)一安裝空調(diào)，因此物管費(fèi)和空調(diào)公攤費(fèi)共計(jì)為60元/.月經(jīng)營(yíng)分析永川首個(gè)休閑購(gòu)物購(gòu)物中心，因才開(kāi)業(yè)，有一定的市場(chǎng)觀察階段。同類(lèi)項(xiàng)目參考分析 永川梅西百貨購(gòu)物廣場(chǎng)位于永川老城五板橋旁，購(gòu)物廣場(chǎng)建筑面積近3.6萬(wàn)平米，項(xiàng)目共計(jì)六層，其中地上五層，地下一層；業(yè)態(tài)規(guī)劃為負(fù)一層生活超市，一層為珠寶/化妝品/皮具，二層為品牌服飾，三層為品牌服飾/時(shí)尚餐飲,四層為電影院/特色餐飲，五層為電影院/大型餐飲。 項(xiàng)目于2014年5月1

9、日整體開(kāi)業(yè)，開(kāi)業(yè)至今，因經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)問(wèn)題，進(jìn)行了兩次大規(guī)模調(diào)整，一是把一層皮具區(qū)更換成了數(shù)碼區(qū)；二是把二樓服裝單店更換成了服裝賣(mài)場(chǎng)，目前餐飲經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定，逐步走向正軌。梅西百貨購(gòu)物廣場(chǎng)同類(lèi)項(xiàng)目參考分析化妝品皮具區(qū)配飾區(qū)品牌服飾品牌服飾品牌服飾品牌服飾時(shí)尚餐飲時(shí)尚餐飲特色餐飲電影院特色餐飲中庭中庭中庭項(xiàng)目項(xiàng)目樓層樓層租金（建面）租金（建面）面積區(qū)間面積區(qū)間開(kāi)間開(kāi)間進(jìn)深進(jìn)深參數(shù)分析1F80-120元/平米.月30-80平米4.2-4.5米4-8米2F60-80元/平米.月70-120平米4.2-6米6-10米3F40-60元/平米.月700-120平米4.2-8.4米6-10米4F30-50元/平米.月2

10、00-400平米8.4米10-16米5F20-30元/平米.月300-500平米8.4米10-16經(jīng)營(yíng)分析至2014年5月開(kāi)業(yè)，因招商情況不理想，先后進(jìn)行了2次調(diào)整，目前經(jīng)營(yíng)情況逐步穩(wěn)定，但受競(jìng)爭(zhēng)影響，目前租金收益整體不高。同類(lèi)項(xiàng)目參考分析本項(xiàng)目整體規(guī)劃方案-商業(yè)規(guī)劃方案一：小商品批發(fā)市場(chǎng)案名（商業(yè)）：文山國(guó)際小商品城/義務(wù)小商品批發(fā)市場(chǎng)規(guī)劃樓層：五層（底商四層、地下一層）商鋪面積：1F-2F：20-30平米 3F-4F：200-600平米層高：1F5.4米、2F4.5米、3F4.5米、 3F4.5米規(guī)劃商鋪數(shù)量：170-180個(gè)預(yù)計(jì)商戶(hù)數(shù)量：100-120戶(hù)節(jié)日禮品家居用品電影院流行飾品喜慶

11、用品針織用品休閑娛樂(lè)休閑娛樂(lè)F1F2F3F4文體用品大型超市節(jié)日禮品喜慶用品流行飾品電影院皮具文體用品特色餐飲規(guī)劃方案一：小商品批發(fā)市場(chǎng)大型超市/生活賣(mài)場(chǎng)LG兒童用品休閑娛樂(lè)電影院本項(xiàng)目整體規(guī)劃方案-商業(yè)規(guī)劃方案二：購(gòu)物中心案名（商業(yè)）：七花購(gòu)物廣場(chǎng)/XX購(gòu)物廣場(chǎng)規(guī)劃樓層：五層（底商四層、地下一層）商鋪面積：1F-2F：60-120平米 3F-4F：200-600平米層高：1F5.6米、2F5.2米、3F4.5米、 3F4.5米規(guī)劃商鋪數(shù)量：80-100個(gè)預(yù)計(jì)商戶(hù)數(shù)量：50-70戶(hù)本項(xiàng)目整體規(guī)劃方案-商業(yè)品牌服飾品牌服飾電影院運(yùn)動(dòng)休閑孕嬰用品休閑娛樂(lè)F1F2F3F4品牌服飾大型超市品牌皮具珠寶

12、首飾床上用品電影院床上用品特色餐飲規(guī)劃方案二：購(gòu)物中心大型超市/生活賣(mài)場(chǎng)LG休閑娛樂(lè)品牌皮具珠寶首飾化妝品電影院本項(xiàng)目整體規(guī)劃方案-商業(yè)規(guī)劃方案三：餐飲休閑娛樂(lè)城案名（商業(yè)）：七花休閑廣場(chǎng)/XX休閑娛樂(lè)城規(guī)劃樓層：五層（底商四層、地下一層）商鋪面積：1F-2F：80-200平米 3F-4F：200-600平米層高：1F5.2米、2F4.5米、3F4.5米、 3F4.5米規(guī)劃商鋪數(shù)量：60-80個(gè)預(yù)計(jì)商戶(hù)數(shù)量：30-40戶(hù)本項(xiàng)目整體規(guī)劃方案-商業(yè)電影院特色餐飲娛樂(lè)城（電玩、網(wǎng)吧、KTV、臺(tái)球室、真人CS、真冰場(chǎng)）電影院休閑（健身、茶樓）休閑（賓館、洗?。〧1F2F3F4特色餐飲大型超市零售專(zhuān)賣(mài)娛

13、樂(lè)城電影院規(guī)劃方案三：餐飲休閑娛樂(lè)大型超市/生活賣(mài)場(chǎng)LG休閑娛樂(lè)零售專(zhuān)賣(mài)本項(xiàng)目整體規(guī)劃方案-商業(yè)本項(xiàng)目整體規(guī)劃方案-住宅項(xiàng)目項(xiàng)目數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)占地面積5畝（3333平米）容積率7.0總建筑面積23331平米商業(yè)面積地下一層（不計(jì)容）地上四層1F3333平米13332平米2F3333平米3F3333平米4F3333平米住宅面積9999平米規(guī)劃戶(hù)數(shù)75-80戶(hù)戶(hù)型占比3室2廳雙衛(wèi)占比40%4室2廳雙衛(wèi)占比60%面積：125-130面積：135-143銷(xiāo)售額銷(xiāo)售單價(jià)：3200元/平米銷(xiāo)售總額：3.2千萬(wàn)住宅規(guī)劃方案商業(yè)租售經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)方案一：銷(xiāo)售收益樓層樓層是否銷(xiāo)售是否銷(xiāo)售總建筑面積總建筑面積商鋪面積商鋪

14、面積預(yù)計(jì)銷(xiāo)售單價(jià)預(yù)計(jì)銷(xiāo)售單價(jià)銷(xiāo)售額銷(xiāo)售額總銷(xiāo)售額總銷(xiāo)售額LG持有10.72千萬(wàn)1F銷(xiāo)售333320-301.8萬(wàn)/平米5.99千萬(wàn)2F銷(xiāo)售333320-301萬(wàn)/平米3.33千萬(wàn)3F銷(xiāo)售30%1000200-6000.8萬(wàn)/平米0.8千萬(wàn)4F銷(xiāo)售30%1000200-6000.6萬(wàn)/平米0.6千萬(wàn)n 方案采取1F、2F全部銷(xiāo)售，3F、4F持有70%進(jìn)行測(cè)算，LG層全部持有n 備注：按照此方案，因商鋪單個(gè)面積小，有整體規(guī)劃招商，因此商鋪單價(jià)較高；方案一：租金收益樓層樓層是否銷(xiāo)售是否銷(xiāo)售總建筑面積總建筑面積商鋪面積商鋪面積首年租金單價(jià)首年租金單價(jià)年租金年租金年總額年總額LG持有3333333325

15、元/.月100萬(wàn)/年212/年萬(wàn)1F已售333320-30已售2F已售333320-30已售3F持有70%2333200-60020元/.月56萬(wàn)/年4F持有70%2333200-60020元/.月56萬(wàn)/年樓層是否銷(xiāo)售總建筑面積商鋪面積首年租金單價(jià)年租金年總額LG持有3333333325元/.月100萬(wàn)/年940萬(wàn)/年1F333320-30100元/.月400萬(wàn)/年2F333320-3060元/.月240萬(wàn)/年3F3333200-60025元/.月100萬(wàn)/年4F3333200-60025元/.月100萬(wàn)/年n 備注:因?yàn)樾率袌?chǎng)前期需要給予商戶(hù)10-12個(gè)月市場(chǎng)培育期（免租期），因此實(shí)際收入

16、并沒(méi)有這么高，從第二年起，總收益應(yīng)該在此水平商業(yè)租售經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)方案二：銷(xiāo)售收益樓層樓層是否銷(xiāo)售是否銷(xiāo)售總建筑面積總建筑面積商鋪面積商鋪面積預(yù)計(jì)銷(xiāo)售單價(jià)預(yù)計(jì)銷(xiāo)售單價(jià)銷(xiāo)售額銷(xiāo)售額總銷(xiāo)售額總銷(xiāo)售額LG持有9.3千萬(wàn)1F銷(xiāo)售333360-1201.5萬(wàn)/平米5千萬(wàn)2F銷(xiāo)售333360-1200.9萬(wàn)/平米3千萬(wàn)3F銷(xiāo)售30%1000200-6000.7萬(wàn)/平米0.7千萬(wàn)4F銷(xiāo)售30%1000200-6000.6萬(wàn)/平米0.6千萬(wàn)n 方案采取1F、2F全部銷(xiāo)售，3F、4F持有70%進(jìn)行測(cè)算，LG層全部持有n 備注：按照此方案，因商鋪面積增大，因此銷(xiāo)售單價(jià)相應(yīng)降低，以此類(lèi)推會(huì)影響樓上整體銷(xiāo)售單價(jià)；此方案

17、預(yù)測(cè)比方案一銷(xiāo)售少1400萬(wàn)。商業(yè)租售經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)樓層樓層是否銷(xiāo)售是否銷(xiāo)售總建筑面積總建筑面積商鋪面積商鋪面積首年租金單價(jià)首年租金單價(jià)年租金年租金年總額年總額LG持有3333333325元/.月100萬(wàn)/年212/年萬(wàn)1F已售333320-30已售2F已售333320-30已售3F持有70%2333200-60020元/.月56萬(wàn)/年4F持有70%2333200-60020元/.月56萬(wàn)/年樓層是否銷(xiāo)售總建筑面積商鋪面積首年租金單價(jià)年租金年總額LG持有3333333325元/.月100萬(wàn)/年820萬(wàn)/年1F333320-3080元/.月320萬(wàn)/年2F333320-3050元/.月200萬(wàn)/年

18、3F3333200-60025元/.月100萬(wàn)/年4F3333200-60025元/.月100萬(wàn)/年方案二：租金收益n 備注:因?yàn)樾率袌?chǎng)前期需要給予商戶(hù)10-12個(gè)月市場(chǎng)培育期（免租期），因此實(shí)際收入并沒(méi)有這么高，從第二年起，總收益應(yīng)該在此水平，此方案比方案一少收入120萬(wàn)每年商業(yè)租售經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)方案三：銷(xiāo)售收益樓層樓層是否銷(xiāo)售是否銷(xiāo)售總建筑面積總建筑面積商鋪面積商鋪面積預(yù)計(jì)銷(xiāo)售單價(jià)預(yù)計(jì)銷(xiāo)售單價(jià)銷(xiāo)售額銷(xiāo)售額總銷(xiāo)售額總銷(xiāo)售額LG持有7.7千萬(wàn)1F銷(xiāo)售333380-2001.2萬(wàn)/平米4千萬(wàn)2F銷(xiāo)售333380-2000.8萬(wàn)/平米2.6千萬(wàn)3F銷(xiāo)售30%1000200-6000.6萬(wàn)/平米0.6千萬(wàn)4F銷(xiāo)售30%1000200-6000.5萬(wàn)/平