土地估價(jià)報(bào)告審查備案申請(qǐng)表

1、（二）、估價(jià)方法A、采用市場(chǎng)比較法測(cè)算待估宗地5：、比較實(shí)例選擇比較實(shí)例選擇原則：與待估宗地屬同一供需圈；與待估宗地用途相同或相近；與待估宗地的交易類型相同或相似；與待估宗地的估價(jià)基準(zhǔn)日接近，相差不超過3年；交易實(shí)例必須為正常交易，或修正為正常交易。、比較實(shí)例說明通過調(diào)查分析，我們選擇了3個(gè)與待估宗地條件類似的比較實(shí)例，比較實(shí)例均能較客觀反映成交時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格，詳細(xì)情況見比較實(shí)例情況說明表：比較實(shí)例選取情況說明表.案例A案例B案例C掛牌編號(hào)電子監(jiān)管號(hào)4302812015B00676電子監(jiān)管號(hào)4302812015B00717電子監(jiān)管號(hào)4302812015B00640位置陽(yáng)三辦事處淥江大道陽(yáng)三辦事處

2、淥江大道來(lái)龍門街道辦事處黃牛嶺18號(hào)地類用途商住用地（兼營(yíng)商業(yè)10%)商住用地（兼營(yíng)商業(yè)10%)商住用地（兼營(yíng)商業(yè)10%)容積率2.82.82.8土地面積（）!未定義的書簽，正常!未定義的書簽，正常!未定義的書簽，正常交易總價(jià)（萬(wàn)元）77418622832單價(jià)（元/）213222432271交易日期2015年04月2015年04月2015年04月、比較因素的選擇根據(jù)估價(jià)對(duì)象的宗地條件，影響估價(jià)對(duì)象價(jià)格的主要因素有：、交易時(shí)間；、交易情況：是否為正常、公開、公平、自愿的交易；、區(qū)域因素：主要包括所屬商服中心級(jí)別、距公交站距離、公交便捷度、道路通達(dá)度、臨路狀況、環(huán)境條件、洪澇災(zāi)害狀況、公用基礎(chǔ)設(shè)施

3、完善度、城市配套設(shè)施完善度等；、個(gè)別因素：主要指宗地形狀與面積、容積率、規(guī)劃限制、使用年期等。、比較因素條件說明 估價(jià)對(duì)象與比較實(shí)例的比較因素條件說明見下表：影響因素待估宗地案例A案例B案例C位置來(lái)龍門街道辦事處珊田村馬腦潭村陽(yáng)三辦事處淥江大道陽(yáng)三辦事處淥江大道來(lái)龍門街道辦事處黃牛嶺18號(hào)交易單價(jià)(元/平方米)待估213222432271交易時(shí)間2015年06月2015年04月2015年04月2015年04月交易情況正常正常正常正常交易方式掛牌出讓掛牌出讓掛牌出讓掛牌出讓土地用途城鎮(zhèn)混合住宅用地（兼營(yíng)商業(yè)15%)商住用地（兼營(yíng)商業(yè)10%)商住用地（兼營(yíng)商業(yè)10%)商住用地（兼營(yíng)商業(yè)10%)使用

4、年期商業(yè)： 39.85年商業(yè)：40年商業(yè)：40年商業(yè)：40年住宅：69.85年住宅：70年住宅：70年住宅：70年區(qū)域因素宗地區(qū)域所屬商服中心級(jí)別街區(qū)級(jí)街區(qū)級(jí)街區(qū)級(jí)街區(qū)級(jí)距區(qū)域商服中心距離2800-4000米1800-2800米1800-2800米1800-2800米區(qū)域公交線路1條1-2條1-2條1-2條距最近公交站點(diǎn)距離750-1000米750-1000米750-1000米500-750米道路通達(dá)度支路通達(dá)支路通達(dá)支路通達(dá)支路通達(dá)距火車站距離3000-4000米0-3000米0-3000米0-3000米距長(zhǎng)途汽車站距離3000-4000米0-3000米0-3000米0-3000米自然環(huán)境較

5、好較好較好較好人文環(huán)境較好較好較好較好公用基礎(chǔ)設(shè)施完善度一般一般一般一般城市配套設(shè)施完善度一般一般一般一般個(gè)別因素場(chǎng)地平整狀況平整平整平整平整宗地開發(fā)程度五通五通五通五通容積率2.52.82.82.8臨街狀況不臨街臨支路或快速路臨支路或快速路臨支路或快速路宗地面積!未定義的書簽，正常!未定義的書簽，正常!未定義的書簽，正常!未定義的書簽，正常宗地形狀較規(guī)則較規(guī)則較規(guī)則較規(guī)則地形條件平坦平坦平坦平坦地質(zhì)條件20-25噸/20-25噸/20-25噸/20-25噸/規(guī)劃條件限制無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)其他無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)、編制比較因素條件指數(shù)表根據(jù)估價(jià)對(duì)象與比較實(shí)例各種因素具體情況，編制比較因素條件指數(shù)表，各項(xiàng)比較因素指數(shù)

6、確定如下：a、交易時(shí)間：按地價(jià)指數(shù)確定。分析待估宗地所處區(qū)域類似用途土地市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r，以2013年12月地價(jià)指數(shù)為100，根據(jù)3%的年期上漲編制地價(jià)指數(shù)表如下： 日期2015年06月2015年04月2015年04月2015年04月地價(jià)指數(shù)104.5100.5100102b、交易情況：本次估價(jià)所選擇的比較實(shí)例的交易情況均為正常交易，故交易情況條件指數(shù)均為100;c、土地用途修正：估價(jià)對(duì)象商住用地，本次評(píng)估選取案例為商住用地，商業(yè)兼容比例有區(qū)別，以待估宗地為100，商業(yè)兼容每高或低10%，相應(yīng)修正2%。d、使用年期修正當(dāng)比較案例與估價(jià)對(duì)象的土地使用年期不一致時(shí)，需進(jìn)行年期修正，根據(jù)年期修正公式Kn

7、=1-1/（1+土地還原率）實(shí)際使用年限/1-1/（1+土地還原率）法定最高出讓年限，計(jì)算出年期修正系數(shù)，然后進(jìn)行指數(shù)化處理，確定估價(jià)對(duì)象及比較案例的指數(shù)。具體情況見下表： 使用年限修正指數(shù)表項(xiàng)目待估宗地案例A案例B案例C使用年限剩余使用年限法定最高使用年限法定最高使用年限法定最高使用年限修正指數(shù)99.98100100100e、區(qū)域因素修正：主要有區(qū)域所屬商業(yè)服務(wù)中心級(jí)別、距區(qū)域商業(yè)服務(wù)中心距離、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、水電綜合保證率、環(huán)境優(yōu)劣度等。A、宗地區(qū)域?qū)偕虡I(yè)服務(wù)中心級(jí)別：將商業(yè)中心級(jí)別分為市級(jí)、區(qū)級(jí)、街區(qū)級(jí)三個(gè)等級(jí)；根據(jù)宗地所屬區(qū)域商業(yè)中心級(jí)別，以估價(jià)對(duì)象為100，每上升或下降1個(gè)等

8、級(jí)向上或向下修正2%。B、距區(qū)域商業(yè)服務(wù)中心距離：將距區(qū)域商業(yè)服務(wù)中心距離分為0-1000米、1000-1800米、1800-2800米、2800-4000米、>4000米五個(gè)等別，每增加或減少一個(gè)等別，地價(jià)指數(shù)相應(yīng)減少或增加2.0%。C、公交線路數(shù)量：根據(jù)宗地1500米范圍內(nèi)的公交線路數(shù)量，分為小于1條公交線路、1-2條公交線路、3-5條公交線路、大于5條公交線路四個(gè)等級(jí)，以待估宗地公交便捷度指數(shù)為100，每增加或減少一個(gè)等級(jí)，地價(jià)指數(shù)相應(yīng)增加或減少2.0%。D、距公交站點(diǎn)距離：根據(jù)宗地距離最近公交站點(diǎn)距離，分為“<500米,500-750米,750-1000米, 1000-15

9、00米,大于1500米”五個(gè)等級(jí)，以待估宗地距公交站點(diǎn)距離指數(shù)為100，每增加或減少一個(gè)等級(jí)，地價(jià)指數(shù)相應(yīng)增加或減少2.0%。E、道路通達(dá)度：將區(qū)域分為主干道通達(dá)、次干道通達(dá)、支路通達(dá)三個(gè)等級(jí)，以待估宗地基礎(chǔ)設(shè)施指數(shù)為100，每增加或減少一個(gè)等級(jí)，地價(jià)指數(shù)相應(yīng)增加或減少2.0%。F、距火車站距離：將距火車站距離分為0-3000米、3000-4000米、4000-6000米、6000-8000米、>8000米五個(gè)等別，每增加或減少一個(gè)等別，地價(jià)指數(shù)相應(yīng)減少或增加2.0%。F、距客運(yùn)長(zhǎng)途汽車站距離：將距客運(yùn)長(zhǎng)途汽車站距離分為0-3000米、3000-4000米、4000-6000米、6000

10、-8000米、>8000米五個(gè)等別，每增加或減少一個(gè)等別，地價(jià)指數(shù)相應(yīng)減少或增加2.0%。G、自然環(huán)境：綜合考慮區(qū)域大氣、噪音、水體污染，綠化和景觀等因素，將自然環(huán)境分為好、較好、一般、較差、差五個(gè)等級(jí)，以待估宗地自然環(huán)境指數(shù)為100，每增加或減少一個(gè)等級(jí)，地價(jià)指數(shù)相應(yīng)增加或減少1.0%。H、人文環(huán)境：綜合考慮宗地區(qū)域大學(xué)、中學(xué)、小學(xué)等等人文資源的配置狀況，將人文環(huán)境分為好、較好、一般、較差、差五個(gè)等級(jí)，以待估宗地自然環(huán)境指數(shù)為100，每增加或減少一個(gè)等級(jí)，地價(jià)指數(shù)相應(yīng)增加或減少1.0%。I、公用基礎(chǔ)設(shè)施完善度：綜合考慮給水、排水、電力、電訊等設(shè)施狀況，將區(qū)域公用基礎(chǔ)設(shè)施完善度分為完善、

11、較完善、一般、較差、差五個(gè)等級(jí)，以待估宗地公共基礎(chǔ)設(shè)施完善度指數(shù)為100，每增加或減少一個(gè)等級(jí)，地價(jià)指數(shù)相應(yīng)增加或減少2.0%。J、區(qū)域公共設(shè)施完善度：綜合考慮區(qū)域超市、銀行、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、垃圾環(huán)衛(wèi)站、醫(yī)院等設(shè)施狀況，將區(qū)域公共設(shè)施狀況完善、較完善、一般、較差、差五個(gè)等級(jí)，以待估宗地公共設(shè)施完善度指數(shù)為100，每增加或減少一個(gè)等級(jí)，地價(jià)指數(shù)相應(yīng)增加或減少2.0%。f、個(gè)別因素修正：主要指宗地面積、宗地形狀、容積率、地質(zhì)狀況、臨路條件、規(guī)劃限制條件等。A、平整狀況，將宗地分為“平整、部分平整、不平整”三等，以待估宗地平整狀況指數(shù)為100，每增加或減少一個(gè)等級(jí)，地價(jià)指數(shù)相應(yīng)增加或減少1.0%。B、土地

12、開發(fā)程度，根據(jù)宗地紅線外上水、下水、電、電訊、路、天然氣等土地開發(fā)程度狀況，以估價(jià)對(duì)象土地開發(fā)程度指數(shù)為100，以案例的開發(fā)狀況與估價(jià)對(duì)象狀況進(jìn)行相應(yīng)修正,每增加或較少1通修正2.0%。C、容積率：根據(jù)待估宗地與比較案例容積率，以待估宗地為100%，容積率每上升/下降0.1，地價(jià)相應(yīng)修正0.5%。D、臨街狀況：所臨道路類型，將宗地所臨道路類型分為“不臨街,臨支路或快速路,臨交通主次干道,臨生活或綜合主次干道”四等，以待估宗地所臨道路類型指數(shù)為100，每相差一個(gè)等級(jí)，地價(jià)指數(shù)相應(yīng)修正2.0%。E、宗地面積：考慮宗地面積對(duì)土地利用的影響，將宗地面積分為“5萬(wàn)平方米,3-5萬(wàn)平方米,1-3萬(wàn)平方米,

13、小于1萬(wàn)平方米”四個(gè)等級(jí)，以待估宗地面積指數(shù)為100，每變動(dòng)一個(gè)等級(jí)，地價(jià)指數(shù)相應(yīng)修正2.0%。F、宗地形狀：考慮宗地形狀對(duì)土地利用的影響，將宗地形狀分為“規(guī)則,較規(guī)則（對(duì)土地利用基本無(wú)影響）,不規(guī)則（對(duì)土地利用有影響）”三個(gè)等級(jí)，以待估宗地面積指數(shù)為100，每變動(dòng)一個(gè)等級(jí)，地價(jià)指數(shù)相應(yīng)修正2.0%。G、地形條件：將宗地地形條件分為“平坦（坡度<3度）,較平坦（坡度3-10度）,不平坦（坡度10度）”三等，以待估宗地地形條件指數(shù)為100，每增加或減少一個(gè)等級(jí)，地價(jià)指數(shù)相應(yīng)增加或減少2.0%。H、地質(zhì)條件：根據(jù)地基承載力大小，將宗地地基承載力分為“小于15噸/,15-20噸/,20-25噸

14、/,大于25噸/”四個(gè)等級(jí)，以待估宗地地質(zhì)條件指數(shù)為100，每增加或減少一個(gè)等級(jí)，地價(jià)指數(shù)增加或減少2.0%。I、規(guī)劃條件：將宗地用地規(guī)劃分為有限制、無(wú)限制兩種，以估價(jià)對(duì)象為100，根據(jù)待估宗地（或案例）限制情況進(jìn)行相應(yīng)修正。由此編制比較因素條件指數(shù)表如下：影響因素待估宗地一案例A案例B案例C交易時(shí)間104.5100.5100102交易情況100100100100交易方式100100100100土地用途100999999使用年期99.98100100100區(qū)域因素宗地區(qū)域所屬商服中心級(jí)別100100100100距區(qū)域商服中心距離100102102102區(qū)域公交線路100102102102距最近

15、公交站點(diǎn)距離100100100102道路通達(dá)度100100100100距火車站距離100102102102距長(zhǎng)途汽車站距離100102102102自然環(huán)境100100100100人文環(huán)境100100100100公用基礎(chǔ)設(shè)施完善度100100100100城市配套設(shè)施完善度100100100100個(gè)別因素場(chǎng)地平整狀況100100100100宗地開發(fā)程度100100100100容積率100101.5101.5101.5臨街狀況100102102102宗地面積100989894宗地形狀100100100100地形條件100100100100地質(zhì)條件100100100100規(guī)劃條件限制100100100

16、100其他100100100100、因素修正及比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算在因素條件指數(shù)表的基礎(chǔ)上，進(jìn)行比較實(shí)例估價(jià)期日修正、交易情況、因素修正及年期修正，即將估價(jià)對(duì)象的因素條件指數(shù)與比較實(shí)例的因素條件進(jìn)行比較，得到各因素修正系數(shù)；采用各因素修正系數(shù)連乘法，求算各比較實(shí)例經(jīng)因素修正后達(dá)到估價(jià)對(duì)象條件時(shí)的比準(zhǔn)價(jià)格，如下表：估價(jià)對(duì)象比較因素修正系數(shù)表影響因素案例A案例B案例C交易單價(jià)(元/平方米)213222432271交易時(shí)間104.5/100.5104.5/100104.5/102交易情況100/100100/100100/100交易方式100/100100/100100/100土地用途100/99100/9

17、9100/99使用年期99.98/10099.98/10099.98/100區(qū)域因素宗地區(qū)域所屬商服中心級(jí)別100/100100/100100/100距區(qū)域商服中心距離(米)100/102100/102100/102區(qū)域公交線路100/102100/102100/102距最近公交站點(diǎn)距離100/100100/100100/102道路通達(dá)度100/100100/100100/100距火車站距離（米）100/102100/102100/102距長(zhǎng)途汽車站距離（米）100/102100/102100/102自然環(huán)境100/100100/100100/100人文環(huán)境100/100100/100100/100公用基礎(chǔ)設(shè)施完善度100/100100/100100/100城市配套設(shè)施完善度100/100100/100100/100個(gè)別因素場(chǎng)地平整狀況100/100100/100100/100宗地開發(fā)程度100/100100/100100/100容積率100/101.5100/