土地法和房地產(chǎn)法

1、土地和房地產(chǎn)法綱目 一，土地管理法土地所有權（國家土地所有權 集體土地所有權）；國有土地使用權 （出讓土地使用權 劃撥土地使用權）；集體土地使用權（土地承包經(jīng)營權 宅基地使用權）；建設用地管理（國家建設用地 鄉(xiāng)村建設用地）；土地法律責任與糾紛處理（違反土地管理法的法律責任 土地糾紛及其解決途徑）二，城鄉(xiāng)規(guī)劃法城鄉(xiāng)規(guī)劃和規(guī)劃區(qū) ；城鄉(xiāng)規(guī)劃的制定（體系規(guī)劃和總體規(guī)劃 控制性詳細規(guī)劃 修建性詳細規(guī)劃）；城鄉(xiāng)規(guī)劃的實施（基本要求 近期建設規(guī)劃 建設規(guī)劃許可 建設規(guī)劃變更 臨時建設規(guī)劃管理 核實與監(jiān)督檢查）；城鄉(xiāng)規(guī)劃的修改； 監(jiān)督檢査和法律責任 三，城市房地產(chǎn)管理法房地產(chǎn)開發(fā)制度（房地產(chǎn)開發(fā)項目管理 房

2、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理）；房地產(chǎn)交易制度（房地產(chǎn)轉讓 房地產(chǎn)抵押 房屋租賃 商品房預售與按揭）；物業(yè)服務管理制度（物業(yè)服務法律關系的主體 物業(yè)服務管理的內(nèi)容 商品房銷售與前期物業(yè)服務） 四，不動產(chǎn)登記不動產(chǎn)登記的對象、種類和機構 ；不動產(chǎn)登記簿； 登記程序 ；登記信息共享與保護 ；法律責任土地所有權土地權益 1、根據(jù)我國憲法、土地管理法及土地管理法實施條例規(guī)定，下列土地屬于國家所有：城市市區(qū)的土地；農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國有的土地；國家依法征用的土地；依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全部成員轉為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地；因國家組

3、織移民、自然災害等原因，農(nóng)民集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。 提示： 宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有；任何單位或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。2、農(nóng)民集體所有的土地一般由本集體經(jīng)濟組織的成員承包經(jīng)營，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)，土地承包經(jīng)營期限為30年。提示：在土地承包經(jīng)營期限內(nèi)，對個別承包經(jīng)營者之間承包的土地進行適當調(diào)整的，必須經(jīng)村民會議2/3以上成員或者23以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府和縣級人民政府農(nóng)業(yè)行政主管部門批準3、農(nóng)民集體所有的土地由本集體經(jīng)濟組織以外的單位或者個人承包經(jīng)營的，必須經(jīng)村民會議23以上成員或者23以上村

4、民代表的同意，并報鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、人民政府批準。土地的利用1、根據(jù)土地管理法第4條明確規(guī)定：“國家實行土地用途管制制度。國家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設用地和未利用地，嚴格限制農(nóng)用地轉為建設用地； 2土地利用總體規(guī)劃實行分級審批。省、自治區(qū)、直轄市的土地利用總體規(guī)劃，報國務院批準。省、自治區(qū)人民政府所在地的市、人口在100萬以上的城市以及國務院指定的城市的土地利用總體規(guī)劃，經(jīng)省、自治區(qū)人民政府審查同意后，報國務院批準；3、經(jīng)批準的土地利用總體規(guī)劃的修改，須經(jīng)原批準機關批準；未經(jīng)批準，不得改變土地利用總體規(guī)劃確定的土地用途土地的保護1、根據(jù)土地管理法規(guī)定，國家保護耕地，嚴

5、格控制耕地轉為非耕地。國家實行占用耕地補償制度。非農(nóng)業(yè)建設經(jīng)批準占用耕地的，按照“占多少，墾多少”的原則；2、禁止任何單位和個人閑置、荒蕪耕地；（1）已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設占用耕地，1年內(nèi)不用而又可以耕種并收獲的，應當由原耕種該幅耕地的集體或者個人恢復耕種，也可以由用地單位組織耕種；（2）1年以上未動工建設的，應當按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納閑置費；（3）連續(xù)2年未使用的，經(jīng)原批準機關批準，由縣級以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權；（4）承包經(jīng)營耕地的單位或者個人連續(xù)2年棄耕拋荒的，原發(fā)包單位應當終止承包合同，收回發(fā)包的耕地例題1：已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設占用耕地，1年以上

6、未動工建設的，應當按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定（ ）。（2009年）A.繳納耕地開墾費B.收回土地使用權C.繳納土地閑置費D.征收土地使用費答案：C解析：本題所考查的考點是閑置土地處理辦法，閑置土地處理辦法第四條規(guī)定，“已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設占用耕地，l年內(nèi)不用而又可以耕種并收獲的，應當由原耕種該幅耕地的集體或者個人恢復耕種，也可以由用地單位組織耕種；l年以上未動工建設的，應當按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納閑置費；連續(xù)2年未使用的，經(jīng)原批準機關批準，由縣級以上人民政府無償收回土地使用者的土地使用權”。例題2：承包經(jīng)營耕地的單位或者個人連續(xù)（ ）年棄耕拋荒的，原發(fā)包單位應當終止承包合同，

7、收回發(fā)包的耕地。A.1 B.2C.3 D 4答案：B建設用地管理 1、建設占用土地，涉及農(nóng)用地轉為建設用地的，應當辦理農(nóng)用地轉用審批手續(xù)。省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準的道路、管線工程和大型基礎設施建設項目、國務院批準的建設項目占用土地，涉及農(nóng)用地轉為建設用地的，由國務院批準。2、征收基本農(nóng)田，基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的或者其他土地超過70公頃的，由國務院批準。征收上述規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，并報國務院備案3，征收其他用地的，由省自治區(qū)直轄市批準，報國務院備案；征收集體所有的土地，應當足夠支付土地補償費，安置補助費，地上附著物和青苗補償費等；安排被征地農(nóng)民的社

8、會保障費用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護被征地農(nóng)民的合法權益；土地補償費歸農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有，地上附著物和青苗補償費歸所有人所有；安置補助費?？顚Ｓ?，誰負責安置就付給誰國有土地使用權特征：1，主體廣泛性：境內(nèi)外法人，非法人組織，公民；2，取得方式多樣性：原始取得（出讓，劃撥），繼受取得（買賣，贈與，出資）3，內(nèi)容差異性：出讓還是劃撥取得的土地使用權內(nèi)容有差異國有土地使用權的出讓程序：經(jīng)市縣人民政府批準，由市縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂書面出讓合同。簽訂合同后支付出讓金，領取土地使用權證；在付清全部出讓金之前，只能領取臨時土地使用權證若需改變土地用途，需重新批準同意，簽訂變更合同或者新

9、的土地使用權出讓合同，相應調(diào)整土地使用權出讓金采取拍賣，招標或者雙方協(xié)議的方式取得工業(yè)，商業(yè)旅游，娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者，應當采取招標，拍賣等公開競價方式出讓國家以土地使用權作價出資的，企業(yè)取得土地使用權出讓的國有土地使用權的最高年限：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育，科技，文化，衛(wèi)生，體育用地50年；商業(yè)，旅游，娛樂用的40年；綜合或其他用地50年；也可在上述年限內(nèi)約定實際出讓年限國有土地使用權的劃撥1，國家機關用地和軍事用地；2，城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地；3，國家重點扶持的能源，交通，水利等基礎設施用地；4，法律行政法規(guī)規(guī)定的其他用途用地征收集

10、體用地的，劃撥用地者要繳納補償安置費國有土地使用權的收回有下列情形之一的，由有關人民政府土地行政部門報原批準用地的人民政府或有批準權的人們政府批準，可以收回國有土地使用權：1，為公共利益需要使用土地的；2，為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的；3，土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期衛(wèi)獲批準的；4，因單位撤銷，遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的；5，公路，鐵路，機場，礦場等經(jīng)核準報廢的集體土地使用權1，土地承包經(jīng)營權本集體經(jīng)濟組織的成員承包經(jīng)營，從事種植業(yè)，林業(yè)，畜牧業(yè)，漁業(yè)生產(chǎn)，土地承包經(jīng)營權期限為30年；在承包期限內(nèi)對個別承包經(jīng)營者進行

11、適當調(diào)整的，必須經(jīng)村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府農(nóng)業(yè)行政主管部門批準也可以由組織以外的單位或者個人承包經(jīng)營，從事種植業(yè)，林業(yè)，畜牧業(yè)，漁業(yè)生產(chǎn)，但必須經(jīng)村民會議2/3以上成員或者村民2/3以上村民代表同意，并報鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府批準2，宅基地使用權主體限于本經(jīng)濟組織內(nèi)成員；無償取得；一戶只能擁有一處宅基地；農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核，由縣級人民政府批準；涉及占用農(nóng)用地的，按規(guī)定辦理審批手續(xù)；農(nóng)村村民出賣，出租住房后，再申請宅基地的，不予批準建設用地（國家建設用地，鄉(xiāng)村建設用地和臨時用地）嚴格限制集體土地進行非農(nóng)建設；嚴格限制非農(nóng)建設占用農(nóng)用地；（1）農(nóng)

12、用地轉非審批制度（2）占用耕地補償制度：“占多少，墾多少”（3）禁止限制土地已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設占用耕地，一年內(nèi)不用而又可以耕種收獲的，由原耕種集體或個人恢復耕種，也可以由用地單位耕種；一年以上未動工建設的，應當按照省自治區(qū)直轄市的規(guī)定繳納閑置費；連續(xù)二年未使用的，經(jīng)原批準機關批準，由縣級以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權（因不可抗力，政府行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外）臨時建設用地建設項目施工和地質勘探需要臨時使用國有土地，由縣級以上人民政府土地行政主管部門批準；其中，在城市規(guī)劃去內(nèi)的臨時用地，在報批前，應當先經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門同意；土地使用者應當根據(jù)

13、土地權屬，與有關土地行政主管部門或者農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，村民委員會簽訂臨時使用土地合同，并按照合同的約定支付臨時用地補償費不得改變合同約定用途使用土地，不得修建永久性建筑物臨時使用土地期限一般不超過二年土地法律責任與土地糾紛處理單位之間的爭議，由縣級以上人民政府處理；個人與個人或者個人與單位之間的爭議，由鄉(xiāng)級或者縣級以上人民政府處理；當事人對有關人民政府處理決定不服的，自接到通知之日起30日內(nèi)，向人民法院起訴；在爭議解決之前，不得改變土地利用現(xiàn)狀土地法律責任1，非法批準征收，使用土地的：批準文件無效；相關行政人員行政處分直至追究刑事責任；有關當事人拒不歸還土地的，以非法占有土地論處；2，非法占用

14、土地的，責令退還；拆除建筑物（不符合土地利用總體規(guī)劃）或沒收建筑物可并處罰款（符合土地利用總體規(guī)劃）；對責任人行政處分直至追究刑事責任房地產(chǎn)開發(fā)與交易房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)包括專營企業(yè)，兼營企業(yè)和項目公司房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在領取營業(yè)執(zhí)照之后到房地產(chǎn)部門備案，核定資質等級，按照核定資質等級承擔相應的房地產(chǎn)開發(fā)項目；合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質的，合作開發(fā)合同有效；雙方都不具備資質的應當認定合同無效。但起訴前的收入一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應當認定合同有效轉讓轉讓方式：出售，交換，贈與，繼承，入股權屬轉移原則：房隨地走，

15、地隨房走；以劃撥方式取得土地使用權轉讓條件：一是報批；二是受讓方辦理出讓手續(xù)，繳納出讓金；或者經(jīng)批準不辦理出讓手續(xù)，由轉讓方將土地收益上繳國家；以出讓方式取得土地使用權的轉讓條件：1，按照出讓合同已經(jīng)支付全部土地使用金，并取得土地使用權證書；2，按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件抵押1，房屋及其占用的土地使用權必須一并抵押；以出讓方式取得的土地使用權無建筑物的，也可以單獨抵押；2，以劃撥方式取得土地使用權不得單獨抵押；如果該土地上有房產(chǎn)，經(jīng)有審批權的人民政府批準可以將房屋和劃撥土地使用權一并抵押；

16、但抵押權實現(xiàn)時，先繳納土地使用權出讓金以后，抵押權人方可以優(yōu)先受償；3，抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)，對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優(yōu)先受償租賃以營利為目的，房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家，具體辦法由國務院規(guī)定；租賃的其他內(nèi)容根據(jù)合同法處理商品房預售應當符合下列條件：1，已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；2，具有建設工程規(guī)劃許可證；3，按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到過程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；4，向縣級以上人民政府資產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品

17、房預售許可證預售合同要報縣級以上人民政府資產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案商品房預售所得款項，必須用于有關的過程建設交易中介包括房地產(chǎn)咨詢機構；房地產(chǎn)價格評估機構；房地產(chǎn)經(jīng)紀機構等物業(yè)服務管理主體：1，業(yè)主： 業(yè)主與所有權人的差異 一個專有部分算一個業(yè)主；一人擁有多個專有部分的算一個業(yè)主2，業(yè)主大會：由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主組成3，業(yè)主委員會：業(yè)主自治管理機構，有業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，是其常設機構，對業(yè)主大會負責；委員由業(yè)主擔任，不得兼任本物業(yè)區(qū)內(nèi)物業(yè)管理公司的工作業(yè)主大會或業(yè)主委員會的決定對業(yè)主具有約束力；侵害業(yè)主的合法權益，受害業(yè)主可以請求法院撤銷物業(yè)管理內(nèi)容，包括常規(guī)性的公共管理和服務，針對性的

18、專項服務（單獨付費）前期物業(yè)服務前期物業(yè)服務合同：房地產(chǎn)銷售前和過程中，由建設單位（開發(fā)商）選聘物業(yè)服務企業(yè)，訂立前期服務合同，建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同的內(nèi)容，業(yè)主委員會與物業(yè)服務管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止；臨時管理規(guī)約：建設單位做出，買受人承諾資料移交：移交業(yè)主委員會，前期物業(yè)服務合同終止不動產(chǎn)登記不動產(chǎn)登記又稱為不動產(chǎn)物權登記，是權利人、利害關系人申請國家確定的職能部門將有關申請人的不動產(chǎn)物權的事項記載于不動產(chǎn)登記簿的行為。作為物權公示手段，不動產(chǎn)登記本質上為產(chǎn)生司法效果的事實行為而非登記機關的行政管理行為。1.登記是依當事人申請的行為；2.登記是國家專職部門的活動；3.登記內(nèi)容為不動產(chǎn)物權及其變動事項；4.登記事項須記載于不動產(chǎn)登記簿登記包括的權利（一）集體土地所有權；（二）房屋等建筑物、構筑物所有