實施方案設計管理作業(yè)指引

1、管理體系文件實施方案設計管理作業(yè)指引密級：發(fā)放編號:編制：審核：批準：版本修訂記錄序號修訂日期修訂內容修訂人版本備注1. 范圍公司項目設計流程中實施方案階段的設計管理。2. 控制目標為規(guī)范公司項目設計實施方案階段的操作流程，加強對此階段各環(huán)節(jié)的監(jiān)控，達到確保設計質量、進度和控制成本的目的。3. 術語和定義實施方案階段：指規(guī)劃方案設計、單體建筑方案設計、初步（擴初）設計階段。4. 職責4.1 研創(chuàng)中心/設計部1）根據(jù)項目設計工作的總體計劃和實施方案階段的設計流程控制設計質量和進度；2）編寫各階段【XX設計任務書】和【規(guī)劃方案招標書】；3）組織重要節(jié)點的內部評審和外部評審；4）提交政府部門對項目報

2、建圖的審批意見書，協(xié)助辦理【建設用地規(guī)劃許可證】等工作4.2 營銷管理中心/銷售部1）提交經(jīng)確認的【產(chǎn)品建議書】；2）參加方案討論，及時反饋信息；配合完成實施階段的方案設計評審確認工作。4.3 工程部/項目分公司1）參與實施各階段的方案討論及成果評審；配合設計部提交相關資料。2）提交【地質勘測報告】及水文資料；提交有效的設計方案；3）提出雨水、污水、供水、供電、煤氣、電信、有線、人防等配套資料（在區(qū)域公司未成立前由投資發(fā)展中心項目拓展部提供）4.4 成本合約中心1）提出設計經(jīng)濟技術指標的建議，完成實施各階段的成本測算。4.5 商業(yè)顧問/前期顧問1）參與方案設計和初步設計階段的評審，提出相關專業(yè)

3、意見。4.6 區(qū)域總裁1）審核實施階段的方案設計成果。4.7 研創(chuàng)中心副總裁1）審核實施各階段的方案設計成果4.8 專業(yè)方案審批小組1/81）審批實施各階段的方案設計成果5. 管理作業(yè)指引5.1 規(guī)劃招投標階段5.1.1. 資料準備1）設計部技術負責人提出相關規(guī)劃條件資料要求，各業(yè)務部門配合收集提供（報批報建專員提交【建設用地規(guī)劃許可證】，銷售部提交【項目產(chǎn)品建議書】和設計需求，等等）。2）設計部技術負責人準備設計前期階段成果【項目設計指導書】。3）銷售部配合物業(yè)公司根據(jù)概念設計方案進一步確定物業(yè)經(jīng)營管理模式，并確定物業(yè)管理用房性質、面積及其所需的片區(qū)位置，完成【物業(yè)經(jīng)營管理建議書】。5.1.

4、2. 技術負責人根據(jù)資料編制【設計任務書一規(guī)劃方案】，交設計副總審核和區(qū)域總裁審批。5.1.3. 技術負責人編制【設計招標書】，根據(jù)【設計供方管理作業(yè)指引】選擇確定設計單位。5.1.4. 技術負責人負責組織規(guī)劃方案設計中期交流討論，形成會議紀要。5.1.5. 方案回標：設計單位按【設計任務書一規(guī)劃方案】要求的時間、成果標準提交設計資料，規(guī)劃設計階段的設計圖紙目錄。規(guī)劃設計圖紙目錄表分類序號圖紙名稱比例低、多層項目高層項目備注總圖1總平囿圖1:5001:10002分析圖日照分析圖1:5001:10003公共服務設施布置分析圖1:5001:10004交通分析圖1:5001:10005景觀結構分析圖

5、1:5001:10006物業(yè)管理模式分析圖1:5001:10007詳圖各道路斷面圖1:200O8其他工作模型1:10009土方平衡圖1:5001:1000OO10道路及豎向設計圖1:5001:1000OO11彩色總平囿圖1:50012總體剖面圖1:5001:1000OO13若小典型建筑的人視點透視圖14總體鳥瞰圖組團15分析圖典型組團管理示意圖1:2001:400O2/8與管理16典型組團交通分析圖O17其他效果圖低、多層住宅單兀/Wj層住宅單體18高層住宅單體地卜及裙房各層平面圖1:2001:40019標準層平囿圖20立囿圖21剖囿圖26效果圖主要公共建筑27各層平囿圖1:2001:400包

6、括獨立商業(yè)建筑、會所、幼兒園或字校28立囿圖29剖囿圖30效果圖備注1）表中表示必須完成的圖紙，表示可選擇完成的圖紙。2）除上表所列的圖紙項目外，可根據(jù)項目情況要求設計單位完成其他圖紙。5.1.6. 公司內審1）研創(chuàng)中心/設計部技術負責人及時核對設計方案的綜合經(jīng)濟技術指標、并組織公司內部人員按【設計評審管理作業(yè)指引】對設計方案進行評審，形成初步意見，并填寫【設計評審表】2）各專業(yè)或部門在參加評審時，可以遵循以下規(guī)則：評審角色評審角度和側重點（其他內容詳見【設計評審管理作業(yè)指引】）銷售部銷售方式經(jīng)營利潤實現(xiàn)銷售部/物業(yè)公司檔次和客戶對象需求安防分級管理要求成本合約中心主要從成本角度評審設計方案商

7、業(yè)顧問/銷售部商業(yè)物業(yè)特點及主力店商戶要求合理性、可行性、經(jīng)濟性工程部項目開發(fā)周期及分期開發(fā)公司領導管理目標/財務/投資效益等全面角度投資發(fā)展中心財務/投資效益等全面角度3）資料準備：方案文本、規(guī)劃模型、電腦演示稿。5.1.7. 外部專家評審（有必要時）1） 研創(chuàng)中心副總裁確定參加評審的專家名單；2） 研創(chuàng)中心技術負責人組織外部專家評審會，形成對各方案的意見;3/83） 規(guī)劃方案評審會的內容由技術負責人匯總成【評審會議紀要】。5.1.8. 研創(chuàng)中心技術負責人根據(jù)公司內審及外部專家評審結果初步確定中標方案，填寫【中標通知書】提交研創(chuàng)中心副總裁審核，報招采審批小組批準后選定中標單位。5.1.9.

8、研創(chuàng)中心根據(jù)【合同管理制度】完成與中標單位的合同簽署工作，擬寫【設計合同補充協(xié)議】內容應包括：1） 正文2） 附件一【本項目主要設計人員名單】3） 附件二【本項目設計進度及階段成果要求】4） 附件三【本項目設計指導書】5.2 方案調整優(yōu)化和確認階段5.2.1. 規(guī)劃方案的調整和確認1） 根據(jù)【評審會議紀要】，技術負責人整理出下一步設計修改建議，編寫【設計業(yè)務聯(lián)系單】交設計單位對中標方案進行調整。2） 規(guī)劃調整方案公司內部評審a）資料準備：經(jīng)濟技術指標分析表、方案文本、規(guī)劃模型、電腦演示稿（PPT稿）。b）成本合約中心提交本階段【綜合技術經(jīng)濟指標】。c）技術負責人組織【設計評審管理作業(yè)指引】所述

9、相關部門等進行內審，形成初步意見,并填寫【設計評審表】。5.2.2. 研創(chuàng)中心技術負責人將調整后的規(guī)劃設計成果及相應的評審結果上報，經(jīng)研創(chuàng)中心副總裁、區(qū)域總裁審核確認后，報專業(yè)方案審批小組批準。5.2.3. 信息輸出1）規(guī)劃設計成果由設計部技術負責人提交并配合報批報建專員向政府部門進行規(guī)劃方案申報，并取得批復文件，具體參見【報批報建流程】。2）如是商業(yè)項目，規(guī)劃方案設計成果一般需要銷售部及時組織設計部與主力店商戶進行溝通確認，獲得其書面認可，如需要調整參照商業(yè)運營的有關文件執(zhí)行。5.3 建筑單體方案設計階段5.3.1. 資料準備1）銷售部提交經(jīng)確認的【項目產(chǎn)品建議書（深化）】；2）工程部提交設

10、計需求和深化產(chǎn)品建議書，商業(yè)項目由銷售部提交主力店設計需求和深化產(chǎn)品建議書【項目產(chǎn)品建議書（深化）】；3）成本合約中心提交建筑單體方案階段的成本控制建議；4）經(jīng)批準的規(guī)劃設計調整成果方案。4/85）初步勘察報告。5.3.2. 技術負責人收集相關資料，編制【設計任務書一建筑方案設計】，報研創(chuàng)中心副總裁審核和專業(yè)方案審批小組批準。5.3.3. 研創(chuàng)中心技術負責人向設計單位提供設計相關資料，設計單位按【設計任務書一建筑方案設計】要求的時間、成果標準提交設計資料，此階段的設計成果圖紙包含以下要求；單體建筑方案圖紙目錄表（請根據(jù)實際情況修正）分類序號圖紙名稱比例低、多層項目高層項目備注總圖1總平面布置圖

11、1:5001:1000若為首期開發(fā)，則還應完成項目總體的總平面圖及分期技術指標。2總平面定位圖1:5001:10003總圖1:3001:5004戶型分布圖1:5001:10005分析圖日照分析圖1:5001:10006公共建筑布置分析圖1:5001:10007道路及交通分析圖1:5001:10008景觀結構分析圖1:5001:10009物業(yè)管理模式分析圖1:5001:100010詳圖各道路斷面圖1:1001:200O11其他道路及豎向總圖1:500OO項目路網(wǎng)復雜時，應單獨繪制道路及豎向總圖。12工作模型1:100013彩色總平面布置圖1:50014總體鳥瞰圖典型組團或典型住宅單元組合15底層

12、平面圖1:2001:300右無標準層則必須完成各層平面圖。16標準層平面圖17屋頂平面圖18立面圖（四個）19剖面圖20分析圖典型組團管理示意圖1:300O5/821典型組團交通分析圖1:300O22其他工作模型1:1001:30023效果圖（二個立面方向）'J低、多層住宅單元/高層住宅單體24多層住宅單元底層平面圖1:50低、多層若無標準層則必須完成各層平面圖。高層若無裙房則必須完成一層平面圖及有差異的各層平面圖。25高層住宅單體地下及裙房各層平面圖1:1001:20026標準層平面圖低、多層1:50高層1:1001:20027屋頂平面圖28立面圖（四個）29剖面圖3031其他單體入

13、口放大平面圖戶型放大平面圖1:301:50OO立面特殊效果或大量出現(xiàn)的部分可作1:20模型或1:1現(xiàn)場模型32立面細部節(jié)點放大圖（平立剖面）1:5033模型1:50或1:10034效果圖主要公共建筑（獨立商業(yè)建筑、會所、幼兒園或學校）35總平面圖1:500布置在低、多層住宅底層的、商業(yè)服務部分直接在典型組團圖中表達；布置在高層單體中的、商業(yè)服務部分無須另外表達。36各層平面圖1:20037立面圖（四個）38剖面圖39其他幼兒園標準單元平面布置圖1:10040學校教室平面布置圖1:10041工作模型1:10042效果圖備注1）上表中表示必須完成的圖紙，表示可選擇完成的圖紙。2）除上表所列的圖紙項

14、目外，可根據(jù)項目情況要求設計單位完成其他圖紙。5.3.4. 方案成果評審1）資料準備：經(jīng)濟技術指標分析表、方案文本、規(guī)劃模型、電腦演示稿（ppt稿）。2）成本合約中心提交本階段【綜合技術經(jīng)濟指標】。3）技術負責人按【設計評審管理作業(yè)指引】要求組織相關部門進行內審，形成初步意見并填寫【設計評審表】。6/84）如果需要外部專家審核，參照5.1.7執(zhí)行。5.3.5. 研創(chuàng)中心技術負責人將經(jīng)相關部門評審的結果及方案成果提交研創(chuàng)中心副總裁審核和區(qū)域總裁審核，經(jīng)專業(yè)方案審批小組確認后報總裁批準。5.3.6. 信息輸出1）建筑方案成果由設計部技術負責人提交并配合報批報建專員進行報批報建，具體職責分工參見【報

15、批報建流程】及相關文件。2）如是商業(yè)項目，建筑方案設計成果一般需要銷售部及時組織設計部與主力店商戶進行溝通確認，獲得其書面認可，如需要調整參照【主力店對接管理作業(yè)指引】有關條款執(zhí)行。5.4 初步（擴初）設計階段5.4.1. 資料準備1）前期部報批報建專員提交規(guī)劃局、消防局、人防辦關于規(guī)劃建筑設計方案的審批意見書及雨水、污水、供水、供電、煤氣、電信、有線、人防等配套審批意見；2）前期部報批報建專員提交【地質勘察報告】及水文資料；3）成本合約中心提交初步設計階段的成本控制建議。5.4.2. 技術負責人根據(jù)5.4.1提供的信息整理編寫【設計任務書一初步（擴初）設計】，交設計副總審批。5.4.3. 技

16、術負責人將【設計任務書一初步（擴初）設計】交給設計單位進行初步設計。5.4.4. 設計單位提交設計成果資料。此階段設計成果圖紙包括以下：擴初階段各專業(yè)圖紙目錄表（請根據(jù)實際情況修正）表3.1.2分類序號圖紙名稱比例低、多層項目高層項目備注室外總體1管線綜合圖1:5001:1000項目地形復雜時應兀成土方圖2土方圖1:5001:1000OO結構3結構梁板圖1:2001:300設備4給排水管道總平面圖1:5001:10005供電總平囿圖1:5001:10006弱電總平囿圖1:5001:10007各專業(yè)主要設備材料表8各專業(yè)系統(tǒng)圖9各專業(yè)戶型平囿布置草圖1:501:1007/8備注1）本表中表示必須

17、完成的圖紙，表示可選擇完成的圖紙。2）除上表所列的圖紙項目外，可根據(jù)項目情況要求設計單位完成其他圖紙。5.4.5,初步設計圖的確認1） 結構和設備系統(tǒng)方案完成后，設計部技術負責人組織工程部、銷售部、成本合約中心以及外部專家等對其方案進行評審，具體操作辦法按【設計評審管理作業(yè)指引】執(zhí)行。2） 技術負責人將評審過程的修改意見以【設計業(yè)務聯(lián)系單】的形式發(fā)給設計單位以便修改。3） 初步設計修改完成后，工程部、銷售部、成本合約中心以及外部專家在【初步設計評審表】上簽字確認。4）初步設計方案最終由設計副總審核和區(qū)域總裁審核確認后報董事長批準。5.4.6. 設計單位完成初步設計報建圖，經(jīng)批準后由工程部（或項目分公司）組織完成地質詳勘探測點分布圖。5.4.7. 關鍵信息輸出1） 成本合約中心提交本階段圖紙及【綜合經(jīng)濟技術指標】。2） 設計部技術負責人負責擴初設計成果提交并配合報批報建專員進行職責范圍內的報批報建，并取得批復文件，具體參見【報批報建流程】及相關