房地產(chǎn)可行性研究

1、第六章第六章房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究 可行性研究概述可行性研究概述可行性研究的內(nèi)容與可行性研究的內(nèi)容與步驟步驟 房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇與基礎(chǔ)參數(shù)選擇 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算與收入估算房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)報表及財務(wù)評價指標(biāo)報表及財務(wù)評價指標(biāo)可行性研究報告的撰可行性研究報告的撰寫寫 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究實例性研究實例一、可行性研究的含義和目的一、可行性研究的含義和目的可行性研究是在投資決策前，對建設(shè)項目進行全面可行性研究是在投資決策前，對建設(shè)項目進行全面的技術(shù)經(jīng)濟分析、論證的科學(xué)方法。

2、的技術(shù)經(jīng)濟分析、論證的科學(xué)方法。 n是實現(xiàn)項目決策的科學(xué)化、民主化，是實現(xiàn)項目決策的科學(xué)化、民主化，n減少或避免投資決策的失誤，減少或避免投資決策的失誤，n提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益。目目 的的含含 義義作用作用n 是項目投資決策的依據(jù)是項目投資決策的依據(jù) n 是籌集建設(shè)資金的依據(jù)是籌集建設(shè)資金的依據(jù)n 是開發(fā)商與有關(guān)各部門簽訂協(xié)議、是開發(fā)商與有關(guān)各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)合同的依據(jù)n 是編制下階段規(guī)劃設(shè)計的依據(jù)是編制下階段規(guī)劃設(shè)計的依據(jù)二、可行性研究的作用二、可行性研究的作用可行性研究概述可行性研究概述可行性研究的內(nèi)容與可行性研究的內(nèi)容與步驟

3、步驟 房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇與基礎(chǔ)參數(shù)選擇 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算與收入估算房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)報表及財務(wù)評價指標(biāo)報表及財務(wù)評價指標(biāo)可行性研究報告的撰可行性研究報告的撰寫寫 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究實例性研究實例投資機會研究初步可行性研究 詳細(xì)可行性研究 項目的評估和決策 投資估算的精確投資估算的精確度為度為 30 研究費用占總研究費用占總投資的投資的0.251.5 投資估算的精確投資估算的精確度為度為 20 投資估算的精確投資估算的精確度為度為 10 研究費用占總投資研究費用占總投資小型小型1.03.0大型

4、大型0.21.0% 研究費用占總研究費用占總投資的投資的0.20.8 可行性研究概述可行性研究概述可行性研究的內(nèi)容與可行性研究的內(nèi)容與步驟步驟 房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇與基礎(chǔ)參數(shù)選擇 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算與收入估算房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)報表及財務(wù)評價指標(biāo)報表及財務(wù)評價指標(biāo)可行性研究報告的撰可行性研究報告的撰寫寫 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究實例性研究實例可行性研究的階段可行性研究的階段n 國家和地區(qū)經(jīng)濟建設(shè)的方針、政策和國家和地區(qū)經(jīng)濟建設(shè)的方針、政策和長遠(yuǎn)規(guī)劃；長遠(yuǎn)規(guī)劃；n 批準(zhǔn)的項目建議書和同等效力的文件；批準(zhǔn)的

5、項目建議書和同等效力的文件；n 國家批準(zhǔn)的城市總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃、國家批準(zhǔn)的城市總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃、交通等市政基礎(chǔ)設(shè)施等；交通等市政基礎(chǔ)設(shè)施等；n 自然、地理、氣象、水文地質(zhì)、經(jīng)濟、自然、地理、氣象、水文地質(zhì)、經(jīng)濟、社會等基礎(chǔ)資料；社會等基礎(chǔ)資料；n 有關(guān)工程技術(shù)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、指有關(guān)工程技術(shù)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、指標(biāo)、要求等資料；標(biāo)、要求等資料；n 國家所規(guī)定的經(jīng)濟參數(shù)和指標(biāo)；國家所規(guī)定的經(jīng)濟參數(shù)和指標(biāo)；n 開發(fā)項目備選方案的土地利用條件、開發(fā)項目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設(shè)計條件以及備選規(guī)劃設(shè)計方案規(guī)劃設(shè)計條件以及備選規(guī)劃設(shè)計方案等。等。 三、可行性研究編制依據(jù)三、可行性研究編制依據(jù)可行性

6、研究概述可行性研究概述可行性研究的內(nèi)容與可行性研究的內(nèi)容與步驟步驟 房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇與基礎(chǔ)參數(shù)選擇 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算與收入估算房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)報表及財務(wù)評價指標(biāo)報表及財務(wù)評價指標(biāo)可行性研究報告的撰可行性研究報告的撰寫寫 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究實例性研究實例 投資環(huán)投資環(huán)境研究境研究市場調(diào)查市場調(diào)查及預(yù)測及預(yù)測營銷方案營銷方案規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計方案選擇及方案選擇及成本測算成本測算項目開發(fā)用項目開發(fā)用地和街區(qū)調(diào)查地和街區(qū)調(diào)查可行性研究的主要內(nèi)容四、可行性研究的主要內(nèi)容四、可行性研究的主要內(nèi)容開發(fā)建

7、設(shè)開發(fā)建設(shè)計劃及組織計劃及組織投資估算投資估算與資金籌措與資金籌措風(fēng)險分析風(fēng)險分析經(jīng)濟、環(huán)境經(jīng)濟、環(huán)境社會效益評價社會效益評價結(jié)論結(jié)論與建議與建議可行性研究概述可行性研究概述可行性研究的內(nèi)容與可行性研究的內(nèi)容與步驟步驟 房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇與基礎(chǔ)參數(shù)選擇 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算與收入估算房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)報表及財務(wù)評價指標(biāo)報表及財務(wù)評價指標(biāo)可行性研究報告的撰可行性研究報告的撰寫寫 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究實例性研究實例接受委托 調(diào)查研究 方案選擇和優(yōu)化 財務(wù)評價和綜合評價 編制可行性研究報告 五、可行性研

8、究的步驟五、可行性研究的步驟可行性研究概述可行性研究概述可行性研究的內(nèi)容與可行性研究的內(nèi)容與步驟步驟 房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇與基礎(chǔ)參數(shù)選擇 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算與收入估算房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)報表及財務(wù)評價指標(biāo)報表及財務(wù)評價指標(biāo)可行性研究報告的撰可行性研究報告的撰寫寫 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究實例性研究實例 一、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方案內(nèi)容 區(qū)位分析與選擇 開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇 收益法開發(fā)時機的分析與選擇 合作方式的分析與選擇 融資方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇 產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇 可行性研究概述可行性研究

9、概述可行性研究的內(nèi)容與可行性研究的內(nèi)容與步驟步驟 房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇與基礎(chǔ)參數(shù)選擇 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算與收入估算房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)報表及財務(wù)評價指標(biāo)報表及財務(wù)評價指標(biāo)可行性研究報告的撰可行性研究報告的撰寫寫 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究實例性研究實例二、構(gòu)造評價方案 開發(fā)項目是否分期進行以及如何分期、開發(fā)項目擬建設(shè)的物業(yè)類型及不同物業(yè)類型的比例關(guān)系、建筑面積的規(guī)模和物業(yè)檔次、合作方式與合作條件、擬投入資本金的數(shù)量和在總投資中的比例、租售與自營的選擇及各自在總建筑面積中的比例等，都需要在具體的評價方案中加

10、以明確。 在實際操作過程中，通常按照開發(fā)項目是否分期與開發(fā)經(jīng)營方式 構(gòu)造評價方案，就是在項目策劃的基礎(chǔ)上，構(gòu)造出可供評價比較的具體開發(fā)經(jīng)營方案。 可行性研究概述可行性研究概述可行性研究的內(nèi)容與可行性研究的內(nèi)容與步驟步驟 房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇與基礎(chǔ)參數(shù)選擇 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算與收入估算房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)報表及財務(wù)評價指標(biāo)報表及財務(wù)評價指標(biāo)可行性研究報告的撰可行性研究報告的撰寫寫 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究實例性研究實例 時間類參數(shù) 融資相關(guān)參數(shù) 收益相關(guān)指標(biāo) 三、經(jīng)濟評價基礎(chǔ)參數(shù)開發(fā)活動的起始時間點 開發(fā)

11、經(jīng)營期 經(jīng)濟評價工作的計算周期 預(yù)售收入用于后續(xù)開發(fā)建設(shè)投資的比例 房地產(chǎn)開發(fā)貸款的貸款利率 運營成本占毛租金收入比率 空置率 資本金投入比例 評價標(biāo)準(zhǔn)類指標(biāo) 基準(zhǔn)收益率 目標(biāo)投資回報率等 可行性研究概述可行性研究概述可行性研究的內(nèi)容與可行性研究的內(nèi)容與步驟步驟 房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇與基礎(chǔ)參數(shù)選擇 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算與收入估算房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)報表及財務(wù)評價指標(biāo)報表及財務(wù)評價指標(biāo)可行性研究報告的撰可行性研究報告的撰寫寫 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究實例性研究實例 一、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算1.土地費用估算

12、2.前期工程費3.房屋開發(fā)費 4.管理費 5.財務(wù)費用 6.銷售費用 7.開發(fā)期稅費 8.其他費用 9.不可預(yù)見費可行性研究概述可行性研究概述可行性研究的內(nèi)容可行性研究的內(nèi)容與步驟與步驟 房地產(chǎn)開發(fā)項目策房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇 房地產(chǎn)開發(fā)項目投房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算資與收入估算房地產(chǎn)開發(fā)項目財房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)報表及財務(wù)評價務(wù)報表及財務(wù)評價指標(biāo)指標(biāo)可行性研究報告的可行性研究報告的撰寫撰寫 房地產(chǎn)開發(fā)項目可房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究實例行性研究實例 一、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算1.土地費用估算2.前期工程費3.房屋開發(fā)費 4.管理費 5.財務(wù)費用 6.銷售費用 7.開

13、發(fā)期稅費 8.其他費用 9.不可預(yù)見費(1)土地征用拆遷費土地征用拆遷費(2)土地出讓地價款土地出讓地價款 (3)土地轉(zhuǎn)讓費土地轉(zhuǎn)讓費(4)土地租用費土地租用費 (5)土地投資折價土地投資折價 可行性研究概述可行性研究概述可行性研究的內(nèi)容可行性研究的內(nèi)容與步驟與步驟 房地產(chǎn)開發(fā)項目策房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇 房地產(chǎn)開發(fā)項目投房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算資與收入估算房地產(chǎn)開發(fā)項目財房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)報表及財務(wù)評價務(wù)報表及財務(wù)評價指標(biāo)指標(biāo)可行性研究報告的可行性研究報告的撰寫撰寫 房地產(chǎn)開發(fā)項目可房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究實例行性研究實例 一、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算1.土地費用

14、估算2.前期工程費3.房屋開發(fā)費 4.管理費 5.財務(wù)費用 6.銷售費用 7.開發(fā)期稅費 8.其他費用 9.不可預(yù)見費可行性研究概述可行性研究概述可行性研究的內(nèi)容可行性研究的內(nèi)容與步驟與步驟 房地產(chǎn)開發(fā)項目策房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇 房地產(chǎn)開發(fā)項目投房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算資與收入估算房地產(chǎn)開發(fā)項目財房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)報表及財務(wù)評價務(wù)報表及財務(wù)評價指標(biāo)指標(biāo)可行性研究報告的可行性研究報告的撰寫撰寫 房地產(chǎn)開發(fā)項目可房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究實例行性研究實例(1)開發(fā)項目的前開發(fā)項目的前期規(guī)劃期規(guī)劃 (2)設(shè)計設(shè)計 (3)可行性研究可行性研究 (4)水文地質(zhì)勘測水文地質(zhì)勘

15、測 (5) “三通一平三通一平” 一、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算1.土地費用估算2.前期工程費3.房屋開發(fā)費 4.管理費 5.財務(wù)費用 6.銷售費用 7.開發(fā)期稅費 8.其他費用 9.不可預(yù)見費(1)建筑安裝工程費建筑安裝工程費 (2)公共配套設(shè)施建公共配套設(shè)施建設(shè)費設(shè)費 (3)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 可采用的估算方法可采用的估算方法1.單元估算法單元估算法2.單位指標(biāo)估算法單位指標(biāo)估算法3.工程量近似匡算工程量近似匡算法法4.概算指標(biāo)估算法概算指標(biāo)估算法5.概預(yù)算定額法概預(yù)算定額法6.根據(jù)類似工程經(jīng)根據(jù)類似工程經(jīng)驗進行估算驗進行估算 可行性研究概述可行性研究概述可行性研究的內(nèi)容可行性研究的

16、內(nèi)容與步驟與步驟 房地產(chǎn)開發(fā)項目策房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇 房地產(chǎn)開發(fā)項目投房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算資與收入估算房地產(chǎn)開發(fā)項目財房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)報表及財務(wù)評價務(wù)報表及財務(wù)評價指標(biāo)指標(biāo)可行性研究報告的可行性研究報告的撰寫撰寫 房地產(chǎn)開發(fā)項目可房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究實例行性研究實例 一、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算1.土地費用估算2.前期工程費3.房屋開發(fā)費 4.管理費 5.財務(wù)費用 6.銷售費用 7.開發(fā)期稅費 8.其他費用 9.不可預(yù)見費以上述各項費以上述各項費用之和的用之和的3一一7估算估算 可行性研究概述可行性研究概述可行性研究的內(nèi)容可行性研究的內(nèi)容與步驟與步驟

17、房地產(chǎn)開發(fā)項目策房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇 房地產(chǎn)開發(fā)項目投房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算資與收入估算房地產(chǎn)開發(fā)項目財房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)報表及財務(wù)評價務(wù)報表及財務(wù)評價指標(biāo)指標(biāo)可行性研究報告的可行性研究報告的撰寫撰寫 房地產(chǎn)開發(fā)項目可房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究實例行性研究實例工程量近似匡算法 工程量近似匡算法采用與工程概預(yù)算類似的工程量近似匡算法采用與工程概預(yù)算類似的方法，先近似匡算工程量，配上相應(yīng)的概預(yù)方法，先近似匡算工程量，配上相應(yīng)的概預(yù)算定額單價和取費，近似計算項目投資。算定額單價和取費，近似計算項目投資。概算指標(biāo)法 概算指標(biāo)法采用綜合的單位建筑面積和建筑概算指標(biāo)法采用綜

18、合的單位建筑面積和建筑體積等建筑工程概算指標(biāo)計算整個工程費用。體積等建筑工程概算指標(biāo)計算整個工程費用。 單位指標(biāo)估算法單位指標(biāo)估算法是指以單位工程量投資乘以單位指標(biāo)估算法是指以單位工程量投資乘以工程量得到單項工程投資的估算方法。工程量得到單項工程投資的估算方法。單元估算法 單元估算法是指以基本建設(shè)單元的綜合投資單元估算法是指以基本建設(shè)單元的綜合投資乘以單元數(shù)得到項目或單項工程總投資的估乘以單元數(shù)得到項目或單項工程總投資的估算方法。算方法。 可行性研究概述可行性研究概述可行性研究的內(nèi)容與可行性研究的內(nèi)容與步驟步驟 房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇與基礎(chǔ)參數(shù)選擇 房地產(chǎn)開發(fā)項目投

19、資房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算與收入估算房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)報表及財務(wù)評價指標(biāo)報表及財務(wù)評價指標(biāo)可行性研究報告的撰可行性研究報告的撰寫寫 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究實例性研究實例 二、資金使用計劃 房地產(chǎn)項目應(yīng)根據(jù)可能的建設(shè)進度和將會發(fā)生的實際付款時間和金額，編制資金使用計劃表。三、收入估算與資金籌措收入估算資金籌措內(nèi)容通常包括：擬租售物業(yè)的類型、時間和相應(yīng)的數(shù)量，租售價格，租售收入及收款方式 資金籌措計劃，要以房地產(chǎn)開發(fā)項目資金使用計劃和銷售收入計劃為基礎(chǔ)，確定資金的來源和相應(yīng)的數(shù)量。 可行性研究概述可行性研究概述可行性研究的內(nèi)容與可行性研究的內(nèi)容與步驟步驟

20、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇與基礎(chǔ)參數(shù)選擇 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算與收入估算房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)報表及財務(wù)評價指標(biāo)報表及財務(wù)評價指標(biāo)可行性研究報告的撰可行性研究報告的撰寫寫 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究實例性研究實例不確定性與風(fēng)險分析財務(wù)評價指標(biāo)的計算與評價編制基本財務(wù)報表測算財務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)， 編制輔助財務(wù)報表財務(wù)評價基本程序可行性研究概述可行性研究概述可行性研究的內(nèi)容與可行性研究的內(nèi)容與步驟步驟 房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇與基礎(chǔ)參數(shù)選擇 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算與收入估算房

21、地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)報表及財務(wù)評價指標(biāo)報表及財務(wù)評價指標(biāo)可行性研究報告的撰可行性研究報告的撰寫寫 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究實例性研究實例房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價基本報表一般包括：現(xiàn)金流量表1財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表 2利潤及利潤分配表 3資產(chǎn)負(fù)債表 4全部投資現(xiàn)金流量表資本金現(xiàn)金流量表房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價報表包括基本報表和輔助報表。一些基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)(如成本、收入等)都存儲于輔助報表中，這些輔助報表通過某種對應(yīng)關(guān)系生成基本報表。通過基本報表就可以對項目進行財務(wù)盈利能力、清償能力及資金平衡分析。 可行性研究概述可行性研究概述可行性研究的內(nèi)容與可行性研究的內(nèi)容與步驟步驟 房地

22、產(chǎn)開發(fā)項目策劃房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇與基礎(chǔ)參數(shù)選擇 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算與收入估算房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)報表及財務(wù)評價指標(biāo)報表及財務(wù)評價指標(biāo)可行性研究報告的撰可行性研究報告的撰寫寫 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究實例性研究實例總投資估算表1銷售收入和銷售稅金及附加表2投資計劃與資金籌措表3借款還本付息計算表4房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價輔助報表一般包括：可行性研究概述可行性研究概述可行性研究的內(nèi)容與可行性研究的內(nèi)容與步驟步驟 房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇與基礎(chǔ)參數(shù)選擇 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算與

23、收入估算房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)報表及財務(wù)評價指標(biāo)報表及財務(wù)評價指標(biāo)可行性研究報告的撰可行性研究報告的撰寫寫 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究實例性研究實例財務(wù)分析財務(wù)分析基本報表基本報表財務(wù)評價指標(biāo)財務(wù)評價指標(biāo)靜態(tài)指標(biāo)靜態(tài)指標(biāo)動態(tài)指標(biāo)動態(tài)指標(biāo)財務(wù)盈利財務(wù)盈利能力分析能力分析項目投資項目投資現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流量表 投資回收期投資回收期投資回收期投資回收期財務(wù)凈現(xiàn)值財務(wù)凈現(xiàn)值財務(wù)內(nèi)部收益率財務(wù)內(nèi)部收益率項目資本金項目資本金現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流量表投資回收期投資回收期財務(wù)凈現(xiàn)值財務(wù)凈現(xiàn)值財務(wù)內(nèi)部收益率財務(wù)內(nèi)部收益率損益表損益表投資利潤率投資利潤率投資利稅率投資利稅率資本金利潤率資本

24、金利潤率清償能力分清償能力分析析資金來源與資金來源與運用表運用表借款償還期借款償還期財務(wù)分析及評價指標(biāo)的對應(yīng)關(guān)系可行性研究概述可行性研究概述可行性研究的內(nèi)容與可行性研究的內(nèi)容與步驟步驟 房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇與基礎(chǔ)參數(shù)選擇 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算與收入估算房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)報表及財務(wù)評價指標(biāo)報表及財務(wù)評價指標(biāo)可行性研究報告的撰可行性研究報告的撰寫寫 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究實例性研究實例一、靜態(tài)指標(biāo)及其計算一、靜態(tài)指標(biāo)及其計算 對房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資效益進行評估時，若不考慮資金的時間價對房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資

25、效益進行評估時，若不考慮資金的時間價值，稱為靜態(tài)評估，其計算指標(biāo)稱為靜態(tài)指標(biāo)。常用的靜態(tài)指標(biāo)有投資值，稱為靜態(tài)評估，其計算指標(biāo)稱為靜態(tài)指標(biāo)。常用的靜態(tài)指標(biāo)有投資利潤率、投資回收期等。利潤率、投資回收期等。（一）投資利潤率 投資利潤率是指項目達到設(shè)計生產(chǎn)能力后的一個正常生產(chǎn)年份的年利潤總額與項目總投資的比率，它是考察項目單位投資盈利能力的靜態(tài)指標(biāo)。對生產(chǎn)期內(nèi)各年的利潤總額變化幅度較大的項目，應(yīng)計算生產(chǎn)期年平均利潤總額與項目總投資的比率。其計算公式為： 投資利潤率 項目投資利潤率越高，表明項目經(jīng)濟效益越好，否則表明效益欠佳或虧損。在利用投資利潤率進行評估時，首先要確定一個利潤率標(biāo)準(zhǔn)（例如20），當(dāng)

26、投資方案的投資利潤率高于此標(biāo)準(zhǔn)時則接受該投資方案，否則就拒絕該投資方案。如果要從多個可接受的互斥方案中進行選擇，應(yīng)該選投資利潤率最高的方案。項目總投資均利潤項目年利潤總額或年平 例如，某項目的總投資為500萬元，其年平均銷售利潤為146萬元，則該項目的投資利潤率是多少？ 該項目的投資利潤率為： 10029.2 如果確定的投資利潤率標(biāo)準(zhǔn)為20，則可接受該投資方案。 投資利潤率對于快速評估一個壽命期較短項目方案的投資經(jīng)濟效果是有用的指標(biāo)；當(dāng)項目不具備綜合分析所需的詳細(xì)資料時，或在建設(shè)項目制定的早期階段或研究過程對其進行初步評估也是一個有實用意義的指標(biāo)。該指標(biāo)特別適用于工藝簡單而生產(chǎn)情況變化不大的項

27、目方案的選擇和項目投資經(jīng)濟效果的最終評價。 投資利潤率法主要有以下優(yōu)點：（1）經(jīng)濟意義易于理解，凈利潤是會計人員較為熟悉的概念；（2）使用簡單、方便；（3）考慮了投資壽命期內(nèi)所有年份的收益情況。 其主要缺點在于：（1）沒有考慮資金的時間價值；（2）由于凈利潤只是會計上通用的概念，與現(xiàn)金流量有較大差異，因此投資利潤率并不能真正反映投資報酬率的高低。500146（二）投資回收期 投資者通常期望所投入的資金能夠在較短的時間內(nèi)足額收回。用于衡量投資項目初始投資回收速度的評估指標(biāo)稱為投資回收期，它是指以項目的凈收益抵償全部初始投資所需要的時間。投資回收期一般以年表示，從建設(shè)開始年算起，其表達式為： 式中

28、 為投資回收期；CI為現(xiàn)金流入量；CO為現(xiàn)金流出量； 為年的凈現(xiàn)金流量。 投資回收期可根據(jù)現(xiàn)金流量表（全部投資）中累計凈現(xiàn)金流量計算求得。其計算公式為： 求出的投資回收期與行業(yè)的基準(zhǔn)投資回收期比較，當(dāng) 時，表明項目投資能在規(guī)定的時間內(nèi)收回，經(jīng)濟效果好。0)(0tPttCOCItPtCOCI)(當(dāng)年凈現(xiàn)金流量絕對值上年累計凈現(xiàn)金流量的始出現(xiàn)正值的年份數(shù)累計凈現(xiàn)金流量開1tPtPcP例如，甲乙兩方案前5年的凈現(xiàn)金流量如表56所示，求這兩個方案的投資回收期，并利用投資回收期指標(biāo)對這兩個方案進行評估。 甲乙兩方案各年凈現(xiàn)金流量 單位：萬元從甲方案計算所得為： （年）由于甲方案各年凈現(xiàn)金流量為年值形式，

29、亦可簡化計算為： （年）從乙方案計算所得為： （年） 如果行業(yè)的基準(zhǔn)投資回收期為4年，則甲乙兩方案都可以接受。如甲乙兩方案互斥，由于甲方案的投資回收期短于乙方案，故應(yīng)選擇甲方案。年份012345甲方案凈現(xiàn)金流量-1000400400400400400累計凈現(xiàn)金流量-1000-600-2002006001000乙方案凈現(xiàn)金流量-1000200300300400600累計凈現(xiàn)金流量-1000-800-500-2002008005 .240020013甲tP5.24001000甲tP5 . 340020014乙tP 投資回收期法的主要優(yōu)點在于：（1）使用簡單、方便。主要體現(xiàn)在三個方面：一是評估指標(biāo)計

30、算較為簡單；二是采用該方法只需要確定投資項目前幾年的凈現(xiàn)金流量，而不必確定投資項目壽命期所有年份各年凈現(xiàn)金流量；三是不用確定貼現(xiàn)率。（2）投資回收期的經(jīng)濟意義易于理解。（3）在一定意義上考慮了投資風(fēng)險因素，因為通常投資回收期越短則投資風(fēng)險越小。正是由于投資回收期法具有以上優(yōu)點，所以對小投資項目評估時，經(jīng)常采用該方法，即使在對大型項目評估時，也經(jīng)常將此法與其他動態(tài)指標(biāo)結(jié)合使用。 投資回收期法的主要缺點有：（1）沒有考慮資金的時間價值，這一點體現(xiàn)在將不同年份的現(xiàn)金流量直接相加。（2）不考慮投資回收期以外各年凈現(xiàn)金流量，所以不利于對投資項目進行整體評估。（3）投資回收期標(biāo)準(zhǔn)的確定主要依賴決策者對風(fēng)險

31、的態(tài)度。二、動態(tài)指標(biāo)及其計算二、動態(tài)指標(biāo)及其計算 對房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資效益進行評估時，考慮資金時間價值的方法，稱為動態(tài)評估，計算的指標(biāo)稱為動態(tài)指標(biāo)。動態(tài)指標(biāo)比較全面地反映開發(fā)項目投資活動有效期的經(jīng)濟效益，使評估更加符合實際，常用的動態(tài)評估指標(biāo)有凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資回收期等。（一）凈現(xiàn)值 凈現(xiàn)值是指開發(fā)項目在投資活動有效期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，按預(yù)先規(guī)定的貼現(xiàn)率或基準(zhǔn)收益率，折算到開發(fā)項目實施開始的基準(zhǔn)年的代數(shù)和。用凈現(xiàn)值評估開發(fā)項目投資效益的方法，稱為凈現(xiàn)值法。其計算公式為： 式中NPV為凈現(xiàn)值；n為開發(fā)項目投資活動有效期； 為貼現(xiàn)率或基準(zhǔn)收益率。nttctiCOCINPV0)1 ()(ci

32、在利用凈現(xiàn)值評估項目時，若NPV0，表示開發(fā)項目方案的收益率不僅可以達到基準(zhǔn)收益率或貼現(xiàn)率所預(yù)定的投資收益水平，而且尚有盈余；若NPV0，則說明方案的收益率達不到基準(zhǔn)收益率或貼現(xiàn)率預(yù)定的投資收益水平；若NPV0，則表示開發(fā)項目方案的收益率恰好等于基準(zhǔn)收益率或貼現(xiàn)率所預(yù)定的投資收益水平。所以，只有NPVO時，該方案在經(jīng)濟上才是可取的；反之則不可取。舉例如下： 例：甲乙兩個互斥投資方案各年凈現(xiàn)金流量如表57所示，已知基準(zhǔn)收益率為10。試?yán)脙衄F(xiàn)值法判斷甲乙兩方案的可行性，如果都可行，應(yīng)該選擇哪一個？ 表67 甲乙兩方案各年凈現(xiàn)金流量 單位：萬元年份012345甲方案凈現(xiàn)金流量-1000300300

33、300300300乙方案凈現(xiàn)金流量-1000100200300400500甲方案的凈現(xiàn)值為：乙方案的凈現(xiàn)值為： 由于甲乙兩方案的凈現(xiàn)值都大于零，因此這兩個方案都可以接受。但甲方案的凈現(xiàn)值大于乙方案的凈現(xiàn)值，根據(jù)凈現(xiàn)值法知甲方案優(yōu)于乙方案，應(yīng)該選擇甲方案。 由此可以看出，凈現(xiàn)值法的基本思想是投入與產(chǎn)出相對比，只有當(dāng)后者大于前者時，投資才是有益的。為了便于考慮資金的時間價值，將不同時點上發(fā)生的現(xiàn)金流量統(tǒng)一折算為同一時點（項目實施的開始時點），未來各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和就是進行投資的“產(chǎn)出”，而初始投資就是“投入”。100010%)(130010%)(130010%)(130010%)(13001

34、0%)(13005432甲NPV137.24（萬元）100010%)(150010%)(140010%)(130010%)(120010%)(11005432乙NPV65.26（萬元）可行性研究概述可行性研究概述可行性研究的內(nèi)容與可行性研究的內(nèi)容與步驟步驟 房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇與基礎(chǔ)參數(shù)選擇 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算與收入估算房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)報表及財務(wù)評價指標(biāo)報表及財務(wù)評價指標(biāo)可行性研究報告的撰可行性研究報告的撰寫寫 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究實例性研究實例一、房地產(chǎn)項目不確定性因素的分析土地費用土地費用建

35、安工程費用建安工程費用租售價格租售價格開發(fā)期與租售期開發(fā)期與租售期容積率及有關(guān)設(shè)計參數(shù)容積率及有關(guān)設(shè)計參數(shù)資本化率資本化率貸款利率貸款利率房地產(chǎn)開發(fā)項目購買價格購買價格權(quán)益投資比率權(quán)益投資比率空置率空置率運營成本運營成本房地產(chǎn)置業(yè)投資項目二、盈虧平衡分析可行性研究概述可行性研究概述可行性研究的內(nèi)容與可行性研究的內(nèi)容與步驟步驟 房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇與基礎(chǔ)參數(shù)選擇 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算與收入估算房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)報表及財務(wù)評價指標(biāo)報表及財務(wù)評價指標(biāo)可行性研究報告的撰可行性研究報告的撰寫寫 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行房地產(chǎn)開發(fā)項目可行

36、性研究實例性研究實例盈虧平衡分析的目的就是通過分析產(chǎn)品產(chǎn)量、成本與方案盈利能力之間的關(guān)系找出投資方案盈利與虧損在產(chǎn)量、價格、單位產(chǎn)品成本等方面的界限，以判斷在各種不確定因素作用下方案的風(fēng)險情況。盈虧平衡分析的基本假設(shè)（線性盈虧平衡分析基本假設(shè)）盈虧平衡分析的基本假設(shè)（線性盈虧平衡分析基本假設(shè)）（1）產(chǎn)品的產(chǎn)量等于銷售量；）產(chǎn)品的產(chǎn)量等于銷售量；（2）單位產(chǎn)品的可變成本不變；）單位產(chǎn)品的可變成本不變；（3）單位產(chǎn)品的銷售單價不變；）單位產(chǎn)品的銷售單價不變；盈虧平衡點上，收入等于成本費用，既不盈利也不虧損 1、銷售收入函數(shù)、成本函數(shù)與利潤關(guān)系 (1) 收入函數(shù)(即銷售收入與產(chǎn)量間的函數(shù)關(guān)系) B=

37、PQ 式中，B為銷售收入；P為銷售價格；Q為房地產(chǎn)的銷量 (2)成本函數(shù)(即成本與產(chǎn)量的關(guān)系) TC=FC+VC=FC+VCQ 式中，TC為總成本；FC為固定成本；VC為變動成本； VC為單位變動成本。 (3)利潤函數(shù)(即利潤與產(chǎn)量的關(guān)系) R=BTC =PQFC VCQ 式中，R為利潤可行性研究概述可行性研究概述可行性研究的內(nèi)容與可行性研究的內(nèi)容與步驟步驟 房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇與基礎(chǔ)參數(shù)選擇 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算與收入估算房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)報表及財務(wù)評價指標(biāo)報表及財務(wù)評價指標(biāo)可行性研究報告的撰可行性研究報告的撰寫寫 房

38、地產(chǎn)開發(fā)項目可行房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究實例性研究實例二、盈虧平衡分析 2、盈虧平衡點(Break Even Point, BEP) 盈虧平衡點，又稱保本點，是指開發(fā)項目的利潤為零時的指標(biāo)，包括盈虧平衡點銷售量、盈虧平衡點銷售額。cVPFC*QR=BTC =PQFC VCQ=0盈虧平衡點銷量則，盈虧平衡點銷售額為： R*=pQ* 3、項目安全率(f) 項目安全率是反映項目承受外部風(fēng)險的能力，計算公式為：%100*QQQf項目安全率越小表明項目風(fēng)險承受能力越差，反之，則越強。項目安全率與風(fēng)險承受能力f30%狀況危險需要謹(jǐn)慎不很安全較安全安全例1：某開發(fā)項目預(yù)計平均售價5600元/m2，單位變動成本為2200元/m2，開發(fā)商開發(fā)固定成本為6800萬元，開發(fā)項目土地面積10000 m2，容積率為5，商品房得房率為80%，試計算盈虧平衡點銷售量并分析項目的安全性。解：23860%80/2200560068000000Q*cVPFC%40%8051000023860%80510000%100*QQQf