房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃與評(píng)價(jià)方法PPT學(xué)習(xí)教案

1、會(huì)計(jì)學(xué)1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃與評(píng)價(jià)方法房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃與評(píng)價(jià)方法第1頁(yè)/共22頁(yè)第2頁(yè)/共22頁(yè)項(xiàng)目項(xiàng)目參數(shù)代號(hào)參數(shù)代號(hào)單位單位數(shù)量數(shù)量土地面積土地面積D DM M2 28500085000土地價(jià)格土地價(jià)格DJDJ元元/M/M2 245004500最高容積率最高容積率R RZ ZM M2 2/ M/ M2 22 2第3頁(yè)/共22頁(yè)序號(hào)序號(hào)可開(kāi)發(fā)的可開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品名稱產(chǎn)品名稱最大最大需求量需求量( () )最小最小需求量需求量( () )參考參考容積率容積率售價(jià)售價(jià)建安造價(jià)建安造價(jià)每其每其它費(fèi)用它費(fèi)用其它費(fèi)其它費(fèi)用占收用占收入比例入比例其它費(fèi)用其它費(fèi)用占建安費(fèi)占建安費(fèi)比例比例1 1 多層住宅多層住宅

2、1.21.2620062009009002002004 411112 2 高層住宅高層住宅2 260006000140014002002004 411113 3 別墅別墅0.350.3516000160009009002002004 41111第4頁(yè)/共22頁(yè)序號(hào)序號(hào)可開(kāi)發(fā)的可開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品名稱產(chǎn)品名稱每平方米土地每平方米土地增值增值( (扣土地費(fèi)扣土地費(fèi))()(元元) )每平方米土地每平方米土地增值增值( (不扣土地費(fèi)不扣土地費(fèi))()(元元) )1 1多層住宅多層住宅790.68790.685290.685290.682 2高層住宅高層住宅28462846734673463 3別墅別墅145.5

3、5145.554645.554645.55第5頁(yè)/共22頁(yè)序號(hào)序號(hào)可開(kāi)發(fā)的可開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品名稱產(chǎn)品名稱用地面積用地面積容容 積積 率率建筑面積建筑面積土地增值土地增值1 1 多層住宅多層住宅1.21.22 2 高層住宅高層住宅85000850002 217000017000024191241913 3 別墅別墅0.350.354 4 合計(jì)合計(jì)85000850002 21700001700002419124191第6頁(yè)/共22頁(yè)序序號(hào)號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱單單位位數(shù)據(jù)或選數(shù)據(jù)或選項(xiàng)項(xiàng)備注備注1 1項(xiàng)目周期單位項(xiàng)目周期單位2 21-1-按月按月/2-/2-按季按季/3-/3-按年按年2 2項(xiàng)目周期（計(jì)算期

4、）項(xiàng)目周期（計(jì)算期） 季季2020簽定土地合同年月簽定土地合同年月至最后一筆銷售款收到為至最后一筆銷售款收到為止止3 3項(xiàng)目起始年份項(xiàng)目起始年份年年20052005簽定土地合同年份簽定土地合同年份或開(kāi)始項(xiàng)目前期工作年份或開(kāi)始項(xiàng)目前期工作年份4 4項(xiàng)目起始季度項(xiàng)目起始季度季季1 1簽定土地合同季度簽定土地合同季度或開(kāi)始項(xiàng)目前期工作季度或開(kāi)始項(xiàng)目前期工作季度5 5土地交付使用年份土地交付使用年份年年20052005控制項(xiàng)目開(kāi)工的最早年份控制項(xiàng)目開(kāi)工的最早年份6 6土地交付使用季度土地交付使用季度季季3 3控制項(xiàng)目開(kāi)工的最早季度控制項(xiàng)目開(kāi)工的最早季度7 7項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率% %10108

5、 8土地契稅稅率土地契稅稅率% %4 49 9項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)期數(shù)項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)期數(shù)期期3 3第7頁(yè)/共22頁(yè)項(xiàng)目分期項(xiàng)目分期開(kāi)工年份開(kāi)工年份開(kāi)工季度開(kāi)工季度竣工年份竣工年份竣工季度竣工季度120054200742200712008232008320094第8頁(yè)/共22頁(yè)項(xiàng)項(xiàng)目目分分期期單項(xiàng)工程單項(xiàng)工程產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型開(kāi)發(fā)面開(kāi)發(fā)面積積()開(kāi)盤(pán)開(kāi)盤(pán)年份年份開(kāi)開(kāi)盤(pán)盤(pán)季季度度開(kāi)工開(kāi)工年份年份開(kāi)開(kāi)工工季季度度封頂封頂年份年份封封頂頂季季度度竣工竣工年份年份竣竣工工季季度度容積容積率率1一期高層住一期高層住宅宅普通住宅普通住宅55000 2006120054200712006421地下車(chē)庫(kù)地下車(chē)庫(kù)配套工程配套

6、工程33750 200612005420054200641一期地面車(chē)一期地面車(chē)庫(kù)庫(kù)配套工程配套工程4687.5 200612005420061200642二期高層住二期高層住宅宅普通住宅普通住宅60000 2007220071200722008222二期地面車(chē)二期地面車(chē)庫(kù)庫(kù)配套工程配套工程5625 200722007120072200823三期高層住三期高層住宅宅普通住宅普通住宅55000 2008420083200842009423三期地面車(chē)三期地面車(chē)庫(kù)庫(kù)配套工程配套工程4687.5 20084200832008420094第9頁(yè)/共22頁(yè)產(chǎn)品名稱產(chǎn)品名稱數(shù)量數(shù)量( () )價(jià)格參數(shù)價(jià)格參數(shù)

7、銷售計(jì)劃參數(shù)銷售計(jì)劃參數(shù)收款比例收款比例(%)(%)開(kāi)盤(pán)開(kāi)盤(pán)單價(jià)單價(jià)( (元元) )增減增減幅度幅度(%)(%)變化變化周期周期( (季季) )變化變化方式方式開(kāi)盤(pán)年開(kāi)盤(pán)年. .季季銷售周期銷售周期（季）（季）合同合同首付首付二次二次付款付款間隔間隔交房交房一期小高層出售一期小高層出售5500055000600060002 21 1同比同比2006.12006.16 6303030307070一期地下車(chē)庫(kù)出售一期地下車(chē)庫(kù)出售3375033750200020002 21 1同比同比2006.12006.16 6303030307070一期地面車(chē)庫(kù)出售一期地面車(chē)庫(kù)出售4687.54687.5500

8、050002 21 1同比同比2006.12006.16 6303030307070二期小高層出售二期小高層出售6000060000660066002 21 1同比同比2007.22007.26 6303030307070二期地面車(chē)庫(kù)出售二期地面車(chē)庫(kù)出售56255625500050002 21 1同比同比2007.22007.26 6303030307070三期小高層出售三期小高層出售5500055000720072002 21 1同比同比2008.42008.45 5303030307070三期地面車(chē)庫(kù)出售三期地面車(chē)庫(kù)出售4687.54687.5500050002 21 1同比同比2008.

9、42008.45 5303030307070第10頁(yè)/共22頁(yè)序號(hào)序號(hào)工程或費(fèi)用名工程或費(fèi)用名稱稱計(jì)算基數(shù)計(jì)算基數(shù)數(shù)量數(shù)量基數(shù)單位基數(shù)單位估算指標(biāo)估算指標(biāo)指標(biāo)單位指標(biāo)單位估算價(jià)值估算價(jià)值( (萬(wàn)元萬(wàn)元) )計(jì)入取計(jì)入取費(fèi)基數(shù)費(fèi)基數(shù)1 1一期工程費(fèi)用一期工程費(fèi)用 否否1.11.1一期小高層一期小高層按建筑面積按建筑面積55000.00 55000.00 平方米平方米1200.00 1200.00 元元/ /平方米平方米6600.00 6600.00 是是1.21.2一期地下車(chē)庫(kù)一期地下車(chē)庫(kù)按建筑面積按建筑面積33750.00 33750.00 平方米平方米2200.00 2200.00 元元/

10、/平方米平方米7425.00 7425.00 否否1.31.3一期地面車(chē)庫(kù)一期地面車(chē)庫(kù)按建筑面積按建筑面積4687.50 4687.50 平方米平方米800.00 800.00 元元/ /平方米平方米375.00 375.00 否否合計(jì)合計(jì) 14400.00 14400.00 否否2 2二期工程費(fèi)用二期工程費(fèi)用 否否2.12.1二期小高層二期小高層按建筑面積按建筑面積60000.00 60000.00 平方米平方米1300.00 1300.00 元元/ /平方米平方米7800.00 7800.00 是是2.22.2二期地面車(chē)庫(kù)二期地面車(chē)庫(kù)按建筑面積按建筑面積5625.00 5625.00 平方

11、米平方米800.00 800.00 元元/ /平方米平方米450.00 450.00 否否合計(jì)合計(jì) 8250.00 8250.00 否否3 3三期工程費(fèi)用三期工程費(fèi)用 否否3.13.1三期小高層三期小高層按建筑面積按建筑面積55000.00 55000.00 平方米平方米1400.00 1400.00 元元/ /平方米平方米7700.00 7700.00 是是3.23.2三期地面車(chē)庫(kù)三期地面車(chē)庫(kù)按建筑面積按建筑面積4687.50 4687.50 平方米平方米800.00 800.00 元元/ /平方米平方米375.00 375.00 否否合計(jì)合計(jì) 8075.00 8075.00 否否工程費(fèi)用估

12、算指標(biāo)工程費(fèi)用估算指標(biāo)第11頁(yè)/共22頁(yè)序號(hào)序號(hào)工程或費(fèi)用名稱工程或費(fèi)用名稱計(jì)算基數(shù)計(jì)算基數(shù)數(shù)量數(shù)量基數(shù)單位基數(shù)單位估算估算指標(biāo)指標(biāo)指標(biāo)指標(biāo)單位單位估算價(jià)值估算價(jià)值( (萬(wàn)元萬(wàn)元) )2 2土地征用費(fèi)土地征用費(fèi)用地面積用地面積85000 85000 平方米平方米4500 4500 元元/M/M2 238250.00 38250.00 3 3前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)按建安費(fèi)比例按建安費(fèi)比例14400 14400 萬(wàn)元萬(wàn)元5 5 % %720.00 720.00 4 4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)按建筑面積按建筑面積93437 93437 平方米平方米200 200 元元/M/M2 21868.75

13、1868.75 5 5公共配套設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)按建安費(fèi)比例按建安費(fèi)比例14400 14400 萬(wàn)元萬(wàn)元1 1 % %144.00 144.00 6 6開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)按收入比例按收入比例43561 43561 萬(wàn)元萬(wàn)元1 1 % %435.62 435.62 7 7開(kāi)發(fā)間接費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)8 8其他工程費(fèi)其他工程費(fèi)按建安費(fèi)比例按建安費(fèi)比例14400 14400 萬(wàn)元萬(wàn)元2 2 % %288.00 288.00 9 9管理費(fèi)用管理費(fèi)用按建安費(fèi)比例按建安費(fèi)比例14400 14400 萬(wàn)元萬(wàn)元3 3 % %432.00 432.00 1010銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用按收入比例按收入比例43561 435

14、61 萬(wàn)元萬(wàn)元4 4 % %1742.46 1742.46 1111財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用1212預(yù)備費(fèi)預(yù)備費(fèi)按建安費(fèi)比例按建安費(fèi)比例14400 14400 萬(wàn)元萬(wàn)元5 5 % %720.00 720.00 1313流動(dòng)資金流動(dòng)資金合計(jì)合計(jì)44600.83 44600.83 第12頁(yè)/共22頁(yè)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱1期工程期工程2期工程期工程3期工程期工程第第1次付款年份次付款年份2005第第1次付款季度次付款季度1第第1次付款比例（次付款比例（%）30第第2次付款年份次付款年份2005第第2次付款季度次付款季度2第第2次付款比例（次付款比例（%）40第第3次付款年份次付款年份2005第第3次付款季度次付

15、款季度3第第3次付款比例（次付款比例（%）30第13頁(yè)/共22頁(yè)第14頁(yè)/共22頁(yè)借款名稱借款名稱項(xiàng)目分期項(xiàng)目分期年利率年利率(%)(%)償還方式償還方式寬限期寬限期( (季季) )償還期償還期( (季季) )貸款放貸款放款時(shí)間款時(shí)間過(guò)橋貸款過(guò)橋貸款 第第1 1期期1818指定還本利指定還本利3 31 1一期銀行借款一期銀行借款第第1 1期期7.20 7.20 按輸入的先后順序還按輸入的先后順序還5 50 0二期銀行借款二期銀行借款第第2 2期期7.20 7.20 按輸入的先后順序還按輸入的先后順序還1111三期銀行借款三期銀行借款第第3 3期期7.20 7.20 按輸入的先后順序還按輸入的先

16、后順序還1717第15頁(yè)/共22頁(yè)第16頁(yè)/共22頁(yè)序號(hào)序號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱合計(jì)合計(jì)2005.1 2005.1 2005.2 2005.2 2005.3 2005.3 2005.4 2005.4 2006.1 2006.1 1 1投資使用計(jì)劃投資使用計(jì)劃 33122.9733122.973748.163748.16 5345.545345.544543.424543.422742.562742.564573.174573.172 2資金籌措計(jì)劃資金籌措計(jì)劃 23092.8123092.8113092.8113092.8110000100002.12.1權(quán)益投資權(quán)益投資 3092.813092.

17、813092.813092.812.1.12.1.1 用于建設(shè)投資用于建設(shè)投資 3092.813092.813092.813092.812.1.22.1.2 用于經(jīng)營(yíng)資金用于經(jīng)營(yíng)資金 2.22.2經(jīng)營(yíng)資金借款經(jīng)營(yíng)資金借款 2.32.3長(zhǎng)期借款長(zhǎng)期借款2000020000100001000010000100002.3.12.3.1 一期貸款一期貸款100001000010000100002.3.22.3.2 過(guò)橋貸款過(guò)橋貸款10000100001000010000第17頁(yè)/共22頁(yè)序號(hào)序號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱合計(jì)合計(jì)2005.1 2005.1 2005.2 2005.2 2005.3 2005.3

18、2005.4 2005.4 2006.1 2006.1 1 1投資使用計(jì)劃投資使用計(jì)劃 26588.2826588.284049.534049.535399.375399.374049.534049.532 2資金籌措計(jì)劃資金籌措計(jì)劃 14038.3714038.374211.524211.525615.345615.344211.514211.512.12.1權(quán)益投資權(quán)益投資 14038.3714038.374211.524211.525615.345615.344211.514211.512.1.12.1.1用于建設(shè)投資用于建設(shè)投資 14038.3714038.374211.524211.52