房地產(chǎn)開發(fā)教案

1、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營第一章 概述【學(xué)習(xí)目的】 通過本章的學(xué)習(xí)，要求同學(xué)們熟悉房地產(chǎn)的基本概念，正確認(rèn)識房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的基本內(nèi)涵，以及房屋所有權(quán)和該房屋占用國有土地的使用權(quán)；能正確理解房地產(chǎn)業(yè)的概念、基本特征，對房地產(chǎn)業(yè)基本內(nèi)容能夠準(zhǔn)確把握，通過實(shí)踐熟悉房地產(chǎn)市場交易的相關(guān)環(huán)節(jié)。1.1房地產(chǎn)概述 “房地產(chǎn)”一詞有狹義和廣義兩種解釋：狹義的房地產(chǎn)是指房屋、屋基地以及附屬土地，這些附屬土地是指房屋的院落占地、樓間空地、道路占地等空間上與房屋和屋基地緊密結(jié)合的土地。廣義的房地產(chǎn)是指全部土地和房屋，以及附著于土地和房屋上不可分離的部分及其權(quán)益。 1.2房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)1.2.1房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的概念 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)指房屋所有權(quán)

2、和該房屋占用國有、集體土地的使用權(quán)，以及基于上述權(quán)利附著或派生出的其他權(quán)利，如用房地產(chǎn)作抵押擔(dān)保而存在的房地產(chǎn)抵押權(quán)，因房屋典當(dāng)而產(chǎn)生的典權(quán)，以及屬于債權(quán)的房地產(chǎn)租賃權(quán)等。1.2.2房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的基本內(nèi)容房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是指房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有人依法對土地及其地上或地下的建筑物、其他附屬物擁有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的基本內(nèi)容 房地產(chǎn)所有權(quán)獨(dú)立支配所有財(cái)產(chǎn)的權(quán)利 使用權(quán)利用 占有權(quán)控制和支配 收益權(quán)取得利益 處分權(quán)按照意愿處置 抵押權(quán)債務(wù)擔(dān)保 典權(quán)典期內(nèi)轉(zhuǎn)移使用權(quán) 租賃權(quán)讓渡使用權(quán)1.3 房地產(chǎn)業(yè)的概念、特征1.3.1房地產(chǎn)業(yè)的概念房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)，并由從事

3、以上活動的各類單位所組成。 1.3.2房地產(chǎn)業(yè)的特性 基礎(chǔ)性生產(chǎn)生活基本資料 先導(dǎo)性帶動其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展 靈敏性反映經(jīng)濟(jì)市場變化 風(fēng)險(xiǎn)性高投高風(fēng)回報(bào)1.4房地產(chǎn)市場1.4.1房地產(chǎn)市場的概念 房地產(chǎn)市場是市場經(jīng)濟(jì)條件下市場體系的一個有機(jī)組成部分。房地產(chǎn)市場有多種涵義： （1）房地產(chǎn)市場是指房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)冉灰椎幕顒訄鏊?（2）房地產(chǎn)市場是指整個社會房地產(chǎn)關(guān)系的總和。 （3）房地產(chǎn)市場指房地產(chǎn)商品流通環(huán)節(jié)的狀況，包括供給和需求狀況及其相互關(guān)系。 （4）房地產(chǎn)市場指房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)內(nèi)在調(diào)節(jié)機(jī)制，即調(diào)節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的價(jià)值規(guī)律。1.4.2房地產(chǎn)市場內(nèi)在系統(tǒng) 市場主體（人）供給者、需求者、中介人、管

4、理者 市場客體（房地產(chǎn)）房地產(chǎn)的實(shí)物、權(quán)利和勞務(wù) 市場行為市場活動 市場秩序和規(guī)則有序、有條理運(yùn)行（秩序依賴規(guī)則） 市場運(yùn)行機(jī)制價(jià)格、供求、競爭1.4.3房地產(chǎn)市場特性不可分割性地產(chǎn)和房產(chǎn)連為一體 注重權(quán)益交易無形商品 區(qū)域性固定、不可移動 不完全開放性有償、有期限、有條件（市場限制） 非完全競爭土地使用權(quán)政府壟斷 綜合性市場實(shí)物、權(quán)益、勞務(wù) 可多次交易經(jīng)濟(jì)壽命長 1.4.4房地產(chǎn)市場運(yùn)行的一般規(guī)律市場運(yùn)行是指按照一定的規(guī)則和程序運(yùn)動的有序過程。1、房地產(chǎn)市場的運(yùn)行規(guī)則完善法律法規(guī)（強(qiáng)制性） 2、房地產(chǎn)市場運(yùn)行環(huán)節(jié):地產(chǎn)交易市場 房地產(chǎn)開發(fā)和建筑施工市場 物業(yè)交易和租賃市場 物業(yè)管理市場 第二

5、章 房地產(chǎn)開發(fā)【學(xué)習(xí)目的】通過本章學(xué)習(xí)后，應(yīng)熟悉房地產(chǎn)開發(fā)的基本概念，掌握房地產(chǎn)開發(fā)基本原則及其與城市規(guī)劃關(guān)系的基本內(nèi)容，熟悉房地產(chǎn)開發(fā)的方式；要求通過理論學(xué)習(xí)和實(shí)踐掌握房地產(chǎn)開發(fā)的基本流程程序；了解房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)的設(shè)立條件和基本要求。2.1 房地產(chǎn)開發(fā)2.1.1 房地產(chǎn)開發(fā)基本概念房地產(chǎn)開發(fā)，是指按照城市建設(shè)總體要求和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，選擇一定規(guī)模的用地，有組織、有步驟進(jìn)行征地、動遷、土地開發(fā)、基礎(chǔ)建設(shè)、房屋及配套設(shè)施建設(shè)和經(jīng)營管理的一項(xiàng)綜合性經(jīng)濟(jì)活動。2.1.2房地產(chǎn)開發(fā)的基本要求房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。房

6、地產(chǎn)開發(fā)是一種有組織的、涉及面非常廣，并要求城市建設(shè)各個部門各個方面相互配合、彼此協(xié)調(diào)的工程建設(shè)活動。2.2 房地產(chǎn)開發(fā)的方式和程序2.2.1房地產(chǎn)開發(fā)的形式 房地產(chǎn)開發(fā)主要有三種形式：新區(qū)開發(fā)、舊城區(qū)的改造或新建城區(qū)和老城區(qū)改造相結(jié)合等三種情況。2.2.2房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模一般有單項(xiàng)開發(fā)、小區(qū)開發(fā)和成片開發(fā)三種。2.2.3房地產(chǎn)開發(fā)的程序 房地產(chǎn)開發(fā)內(nèi)容復(fù)雜、工程巨大、建設(shè)周期長、對社會經(jīng)濟(jì)影響較大。因此，必須嚴(yán)格按開發(fā)程序進(jìn)行開發(fā)。按照市場經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行機(jī)制要求和開發(fā)時(shí)間先后，開發(fā)程序依次分為投資決策階段、項(xiàng)目前期工作階段、項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施階段、房屋銷售及物業(yè)管理等四個階段。2.3

7、房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)2.3.1房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)的設(shè)立 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（1）有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)（2）有固定的經(jīng)營場所（3）有符合國家規(guī)定的注冊資金（4）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員（5）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。2.3.2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的分類 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，又稱“開發(fā)商”、“發(fā)展商”、“房地產(chǎn)開發(fā)公司”等，是依法成立的具有法人資格的經(jīng)濟(jì)組織。房地產(chǎn)開發(fā)公司可以劃分為以下三類：（1）房地產(chǎn)開發(fā)專營公司。（2）房地產(chǎn)開發(fā)兼營公司。（3）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司。2.3.3房地產(chǎn)開發(fā)公司的資質(zhì)管理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定，對開發(fā)企

8、業(yè)的資質(zhì)等級標(biāo)準(zhǔn)作了嚴(yán)格規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四共四個等級。第三章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究【學(xué)習(xí)目的】本章介紹了可行性研究的一般概念及其涵義、作用和地位，闡述了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的特點(diǎn)，著重介紹了可行性研究的內(nèi)容和綜合評價(jià)方法。通過案例的學(xué)習(xí)，讓同學(xué)們熟悉并掌握房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的內(nèi)容、編制要求和編制方法。3.1 可行性研究概述 可行性研究是近幾十年來逐漸發(fā)展起來的進(jìn)行技術(shù)、經(jīng)濟(jì)論證的一種有效方法。3.1.1可行性研究的概念 可行性研究既可以指一種實(shí)踐活動、一個學(xué)科，也可以指一種方法。從實(shí)踐活動方面看，它是指在決策階段所進(jìn)行的綜合性的分析論證工作，這是科

9、學(xué)決策的前提和基礎(chǔ)。 3.1.2可行性研究的地位和作用1可行性研究的地位由于沒有投資前期的可行性研究工作，往往在實(shí)施過程中發(fā)現(xiàn)很多問題，諸如工程費(fèi)用過高、投資不足。對于可行性研究在建設(shè)項(xiàng)目中的地位，有些學(xué)者指出：這項(xiàng)工作對任何事情成功的重要性，無論怎樣強(qiáng)調(diào)都不過分。 2可行性研究的作用 （1）作為投資項(xiàng)目決策的基本依據(jù);（2）作為投資項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)文件和組織實(shí)施的依據(jù);（3）作為向銀行等金融組織、風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)和向社會籌集資金的依據(jù);（4）作為該建設(shè)項(xiàng)目與有關(guān)部門簽訂多種協(xié)議和合同的依據(jù);（5）作為向當(dāng)?shù)卣耙?guī)劃部門申請建設(shè)執(zhí)照的依據(jù);（6）可作為各種科研試驗(yàn)制作項(xiàng)目擬采用的新技術(shù)、新設(shè)備的依據(jù)

10、;(7）可作為企業(yè)機(jī)構(gòu)設(shè)置、招收人員、定員定編、職工培訓(xùn)等方面的工作依據(jù)。（8）可行性研究還可作為組織施工、安排進(jìn)度、確定質(zhì)量目標(biāo)、進(jìn)行竣工驗(yàn)收的依據(jù);（9）作為企業(yè)或其他單位生產(chǎn)經(jīng)營組織和項(xiàng)目后評價(jià)的依據(jù).3.1.3國家相關(guān)法規(guī)對可行性研究的要求黨的十一屆三中全會以來，國家已肯定可行性研究工作在基本建設(shè)中的地位與作用，把可行性研究報(bào)告作為正式文件列入基本建設(shè)程序。3.1.4可行性研究的階段劃分 一般將可行性研究分為機(jī)會研究、初步可行性研究和可行性研究三個階段。3.2 房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究3.2.1房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究特點(diǎn) 1房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的敏感性；2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)性； 3房地產(chǎn)的開發(fā)是

11、一個復(fù)雜的系統(tǒng)工程；4可行性研究的市場調(diào) 研應(yīng)研究市場的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢；5以經(jīng)濟(jì)效益為中心。3.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目綜合評價(jià)3.3.1國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)與財(cái)務(wù)評價(jià)的主要區(qū)別1經(jīng)濟(jì)目標(biāo)不同；2價(jià)值尺度不同；3折現(xiàn)率不同；4匯率不同。3.3.2綜合評價(jià)中項(xiàng)目的效益1.直接效益 1）出讓和轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)所得到的收益；2）因土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓而得到的收益；3）項(xiàng)目范圍內(nèi)的工商企業(yè)多種稅收；4）項(xiàng)目范圍基礎(chǔ)設(shè)施的收益。2.間接效益 主要有增加地區(qū)就業(yè)人口、繁榮地區(qū)商貿(mào)服務(wù)，促進(jìn)地區(qū)旅游業(yè)所帶來的收益。3.3.3綜合評價(jià)中項(xiàng)目的費(fèi)用1直接費(fèi)用： （1）征地費(fèi)用。（2）土地開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施投資費(fèi)用。 （3）建筑工程和城市

12、配套設(shè)施費(fèi)用。（4）經(jīng)營管理費(fèi)用。2間接費(fèi)用：在項(xiàng)目范圍外為項(xiàng)目配套的基礎(chǔ)設(shè)施投資，為滿足項(xiàng)目需要而引起的基礎(chǔ)服務(wù)供應(yīng)缺口使區(qū)域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的損失等。 3.3.4評價(jià)原則 綜合評價(jià)應(yīng)遵循費(fèi)用與效益計(jì)算口徑對應(yīng)一致的原則，防止重復(fù)計(jì)算或漏算。 （1）具有行政職能的開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中上繳政府的稅費(fèi)。一般商業(yè)性開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中上繳政府的稅費(fèi)，在綜合評價(jià)中應(yīng)作為效益處理。（2）同類基礎(chǔ)服務(wù)在不同情況下，可能使項(xiàng)目產(chǎn)生不同的效益和費(fèi)用，對此應(yīng)注意識別。3.3.5盈利能力分析 綜合評價(jià)盈利能力分析是根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的直接效益和直接費(fèi)用，以及可以用貨幣計(jì)量的間接效益和間接費(fèi)用，計(jì)算綜合內(nèi)部收益率(CIRR)

13、，考察房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的盈利水平。 綜合內(nèi)部收益率可根據(jù)綜合評價(jià)現(xiàn)金流量表中的凈現(xiàn)金流量用試差法計(jì)算求得，并可與政府的期望收益率或銀行的貸款利率進(jìn)行比較，判斷項(xiàng)目的盈利能力。3.3.6社會影響分析1）就業(yè)效果分析2）對環(huán)保和生態(tài)平衡的影響分析。 3）對區(qū)域資源配置的影響分析4）對區(qū)域科技進(jìn)步的影響分析5）對區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響分析6）對減少進(jìn)口和增加出口的影響分析7）對節(jié)約及合理利用資源的影響分析8）對提高人民物質(zhì)文化生活及社會福利的影響分析9）對遠(yuǎn)景發(fā)展的影響分析。3.3.7影子價(jià)格體系1影子價(jià)格的含義 影子價(jià)格是進(jìn)行項(xiàng)目國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)時(shí)，計(jì)算國民經(jīng)濟(jì)效益與費(fèi)用的時(shí)專用的價(jià)格，是指按照一定的原則確

14、定的，能夠反映投入物和產(chǎn)出物真實(shí)經(jīng)濟(jì)價(jià)值，反映市場供求狀況，反映資源稀缺程度，使得資源得到合理配置的價(jià)格。 在進(jìn)行項(xiàng)目的國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)時(shí)，項(xiàng)目的主要投入和產(chǎn)出物，均需要采用影子價(jià)格。2影子價(jià)格的確定（1）市場定價(jià)物品的影子價(jià)格的確定（2）政府調(diào)控價(jià)格貨物的影子價(jià)格（3）特殊投入品的影子價(jià)格3.4 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的內(nèi)容3.4.1報(bào)告內(nèi)容1）項(xiàng)目名稱。2）該項(xiàng)目提出的背景。3）承辦單位概況。4）可行性報(bào)告編制的依據(jù)。5）項(xiàng)目提出的理由（來由）。6）項(xiàng)目擬建地點(diǎn)。7）項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)。8）項(xiàng)目主要建設(shè)條件。9）主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。10）問題與建議。3.4.2項(xiàng)目投資環(huán)境與市場研究1）投資環(huán)境分析；

15、2）市場供求分析；3）銷售預(yù)測；4）營銷策略。3.4.3建設(shè)規(guī)模與項(xiàng)目開發(fā)條件1）建設(shè)規(guī)模設(shè)想比選；2）推薦建設(shè)規(guī)模方案；3）項(xiàng)目現(xiàn)狀概況；4）項(xiàng)目建設(shè)條件；5）擬建場地條件比選；6）推薦選址方案。3.4.4建設(shè)方案比選 1）設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想、創(chuàng)意和設(shè)計(jì)原則。2）項(xiàng)目總體規(guī)劃方案。 3）建筑方案。建筑藝術(shù)與風(fēng)格、特征與結(jié)構(gòu)、建筑與城市總體協(xié)調(diào)情況。建筑主體與輔助工程、建筑效果圖及比選。4）主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。3.4.5節(jié)能節(jié)水措施 1）節(jié)能措施及能耗指標(biāo)分析。2）節(jié)水措施及水耗指標(biāo)分析。3.4.6環(huán)境影響評價(jià)1）項(xiàng)目建設(shè)地環(huán)境狀態(tài)。2）項(xiàng)目實(shí)施與運(yùn)作后對環(huán)境的影響。3）環(huán)境保護(hù)措施。4）環(huán)境影響評價(jià)

16、專項(xiàng)報(bào)告。3.4.7勞動、安全、衛(wèi)生與消防 1）危害因素分析。2）有害物質(zhì)種類及危害程度等分析。3）安全設(shè)施與措施。4）消防設(shè)施與措施。5）土石方爆破安全。3.4.8組織機(jī)構(gòu)與人力資源1）組織機(jī)構(gòu)的設(shè)立、體系、網(wǎng)絡(luò)、管理層次。2）人力資源及其配置。3.4.9項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃1）建設(shè)工期目標(biāo)。2）項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃（網(wǎng)絡(luò)圖、橫道圖）。3.4.10投資估算與資金籌措計(jì)劃:1）投資估；2）編制投資估算表，含總投資匯總表與分年度計(jì)劃；3）資金籌措方式與來源；3.4.11財(cái)務(wù)評價(jià)財(cái)務(wù)評價(jià)主要是考核項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，主要包括:1）財(cái)務(wù)評價(jià)基礎(chǔ)資料選取；2）銷售出租收入計(jì)算；3）編制財(cái) 務(wù)評估分類報(bào)；3.4.12社會評

17、價(jià)1）項(xiàng)目對社會的影響評價(jià)；2）社會風(fēng)險(xiǎn)分析；3）評估結(jié)論等。3.4.13研究結(jié)論與建議 1）結(jié)論。2）建議。3.5 項(xiàng)目可行性研究案例案例1某項(xiàng)目可行性研究報(bào)告案例2開發(fā)建設(shè)洞頭三盤島項(xiàng)目預(yù)可行性研究報(bào)告第三章 土地使用權(quán)的獲取和開發(fā)前期準(zhǔn)備【學(xué)習(xí)目的】 通過本章學(xué)習(xí)，要求了解我國土地使用制度，熟悉土地使用權(quán)獲得的基本途徑和程序，并掌握具體運(yùn)作規(guī)則，熟悉房地產(chǎn)開發(fā)中拆遷工作程序和安置工作內(nèi)容及方法，熟悉房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作內(nèi)容，通過實(shí)踐掌握房地產(chǎn)開發(fā)前期相關(guān)工作流程。4.1 土地的基本概念 說到土地，必然要聯(lián)系到我們生活居住的地球，地球?qū)偬栂抵械囊豢眯行?。它是?0億年前天體演化的產(chǎn)

18、物。土地一般指地球表層的陸地部分，包括內(nèi)陸水域和灘涂。廣義上看，土地是指陸地及其地表上下空間的全部環(huán)境因素，是由土壤、巖石、氣候、地質(zhì)、地貌、生物和水文、水文地質(zhì)等因素構(gòu)成的自然綜合體。土地具兩重性，它不僅是資源，而且是資產(chǎn)，是財(cái)富。 4.1.1土地的特性1土地的自然特性 （1）土地的不可移動性 （2）質(zhì)量的差異性； （3）不可再生性； （4）土地效用的永續(xù)性。2土地的經(jīng)濟(jì)特性（1）供給的稀缺性； （2）可壟斷性；（3）土地利用的多選擇性； （4）效益級差性。4.1.2我國土地資源管理的相關(guān)法規(guī)1土地所有制全國國土資源都是社會主義公有制；土地的社會主義公有制分為全民所有制和勞動群眾集體所有制；

19、土地的全民所有制具體采取的是國家所有制形式；土地的勞動群眾集體所有制；城市市區(qū)的土地全部屬于國家所有；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地有的屬國家所有，有的屬農(nóng)民集體所有。 2土地所有權(quán)（1）土地所有權(quán)的概念；（2）土地所有權(quán)的權(quán)能：土地所有權(quán)的權(quán)能有占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)。（3）土地所有權(quán)的特征（4）土地所有權(quán)的發(fā)生、變更和確認(rèn)3土地使用權(quán)（1）土地使用權(quán)的概念（2）土地使用權(quán)的特征（3）土地使用權(quán)的權(quán)能（4）土地使用權(quán)的限制4.2 土地使用權(quán)的獲取途徑和程序沒有土地，任何開發(fā)計(jì)劃或開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施都只能是空談。當(dāng)完成市場發(fā)析和其他前期研究工作并進(jìn)行了項(xiàng)目評估之后，就要進(jìn)入實(shí)施過程，而實(shí)施過程的第一

20、步就是獲取土地使用權(quán)。4.2.1土地儲備與土地一級開發(fā)土地儲備開發(fā)成本包括：征收、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)；收購、收回和置換過程中發(fā)生的有關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用；市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用；招標(biāo)、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費(fèi)用；貸款利息；土地儲備開發(fā)供應(yīng)過程中發(fā)生的審計(jì)、律師、工程監(jiān)理等費(fèi)用，不可預(yù)見費(fèi)以及經(jīng)政府財(cái)政和土地主管部門核準(zhǔn)的其他支出。 4.2.2獲取土地1土地使用權(quán)劃撥土地使用權(quán)劃撥的概念劃撥土地使用權(quán)程序申請審批撥地發(fā)證劃撥土地使用權(quán)的經(jīng)營2土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)的出讓方式包括：（1）協(xié)議出讓（2）招標(biāo)出讓（3）拍賣出讓（4）掛牌出讓4.2.3 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓1土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指

21、土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，它既受市場價(jià)值規(guī)律的調(diào)節(jié)，又受土地所有者的監(jiān)督和控制。在土地使用權(quán)有償出讓后，土地使用者經(jīng)過一定的投資，開發(fā)和經(jīng)營，將其支配的土地使用權(quán)全部或部分再轉(zhuǎn)移，新的土地使用者要向轉(zhuǎn)讓者支付一定的轉(zhuǎn)讓費(fèi)用。 2地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式一般有三種轉(zhuǎn)讓方式，即出售、交換、贈與。 3土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的基本條件是按照土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件對土地進(jìn)行投資開發(fā)、利用?？蛇M(jìn)行轉(zhuǎn)讓。4土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓程序（1）申請：由用地方向土地出讓方提出土地使用權(quán)申請。(2）審批：由國土資源管理部門根據(jù)土地出讓合同及轉(zhuǎn)讓條件，依法對轉(zhuǎn)讓申請進(jìn)行審查，符合轉(zhuǎn)讓條件

22、的，可以批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓。（3）簽訂轉(zhuǎn)讓合同：土地轉(zhuǎn)讓合同是當(dāng)事人之間就轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而達(dá)成的協(xié)議。依法制定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，對當(dāng)事人具有法律效力，雙方必須全面履行合同條款中約定的各自承擔(dān)的義務(wù)，任何一方不能擅自變更或解除。（4）公證：由城市公證機(jī)關(guān)對轉(zhuǎn)讓合同進(jìn)行公證。（5）登記：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方憑轉(zhuǎn)讓合同、公證、認(rèn)證文件向國土資源管理部門辦理登記過戶手續(xù)，領(lǐng)取土地使用證和房屋產(chǎn)權(quán)證。4.2.4土地使用權(quán)的出租1土地使用權(quán)出租的概念 土地使用權(quán)出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。土地使用租賃一般是同房屋租賃結(jié)合在一起進(jìn)

23、行的。單純的場地出租行為在整個土地使用權(quán)租賃市場中的比例較小。2土地使用權(quán)出租條件和程序 （1）哪些情況可以出租 （2）限制條件 （3）出租程序4.2.5 土地使用權(quán)抵押1土地使用權(quán)抵押 2土地使用權(quán)抵押的條件3土地使用權(quán)抵押程序 4土地抵押權(quán)的滅失 4.3 房地產(chǎn)開發(fā)中的拆遷補(bǔ)償與安置工作房屋拆遷概念 取得房屋拆遷許可證的拆遷人,拆除城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上的房屋及其附屬物,并對被拆遷房屋所有人進(jìn)行補(bǔ)償或安置的行為。主要工作內(nèi)容包括：1）城市危、舊房改造涉及的房屋拆遷。2）城市功能，用地規(guī)劃和空間結(jié)構(gòu)調(diào)整涉及的房屋拆遷。3）城市基礎(chǔ)設(shè)施拆遷。4）環(huán)境治理如綠化建設(shè)、污染治理工程等涉及的房屋拆遷

24、。房屋拆遷的管理體制、法律制度、許可制度。4.3.2房屋拆遷程序1房屋拆遷申請1）經(jīng)行政主管部門批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)2）建設(shè)用地規(guī)劃許可證 3）土地有償使用證明4）建設(shè)工程規(guī)劃許可證等有效的批準(zhǔn)文件2房屋拆遷審批3簽訂拆遷協(xié)議（1）拆遷協(xié)議的主要內(nèi)容 1）拆遷房屋的坐落地點(diǎn)、面積和用途。2）補(bǔ)償形式。3）補(bǔ)償金額。4）安置用房面積、地點(diǎn)或貨幣安置金額。5）搬遷過渡方式及期限。6）違約責(zé)任等。（2）房屋拆遷協(xié)議的特征房屋拆遷協(xié)議的當(dāng)事人是特定主體，即拆遷人必須是經(jīng)過有關(guān)部門批準(zhǔn)的單位或個人，被拆遷人必須是列入拆遷范圍的房屋所有人或使用人。房屋拆遷協(xié)議簽訂有有相對的強(qiáng)制性以及嚴(yán)格的時(shí)間限制。4.

25、3.3房屋拆遷的補(bǔ)償1補(bǔ)償對象 ：是被拆遷房屋及其附屬物的所有權(quán)人，而不是使用權(quán)人，所有權(quán)人既包括公民也包括法人。2補(bǔ)償形式：房屋拆遷補(bǔ)償形式有兩種，即產(chǎn)權(quán)調(diào)換和作價(jià)補(bǔ)償。3拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)4特殊情況的房屋拆遷補(bǔ)償4.3.4房屋拆遷的安置1房屋拆遷的安置對象2房屋拆遷安置的形式：（1）貨幣安置（2）實(shí)物安置4.4 房地產(chǎn)開發(fā)的前期準(zhǔn)備工作房地產(chǎn)發(fā)展商在取得土地使用權(quán)，籌集到足夠的項(xiàng)目開發(fā)資金和完成拆遷補(bǔ)償與安置工作后，應(yīng)抓緊項(xiàng)目招標(biāo)之前的建設(shè)準(zhǔn)備工作，即開發(fā)前期的開工準(zhǔn)備工作。在這個階段就是要完成為項(xiàng)目施工創(chuàng)造一切必要的外部條件。主要應(yīng)完成以下工作：（1）首先必須抓緊辦理和完善項(xiàng)目的報(bào)建和施工所需

26、的各種批件、證件手續(xù)。（2）完成規(guī)劃設(shè)計(jì)及建設(shè)方案的最后確定。（3）完成施工現(xiàn)場勘察與施工圖設(shè)計(jì)。（4）準(zhǔn)備施工現(xiàn)場進(jìn)行場地的“三通一平”工作，同時(shí)到各主管部門報(bào)批和協(xié)調(diào)處理。搞好變配電、煤氣、消防、電信、環(huán)保、供水等基礎(chǔ)設(shè)施配套工作。 （5）為選擇施工、監(jiān)理單位作好招標(biāo)的準(zhǔn)備工作。4.4.1建筑工程施工許可的基本規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)單位必須在項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)后，工程發(fā)包前，向建設(shè)行政主管部門或其授權(quán)的部門辦理工程報(bào)建登記手續(xù)。未辦理報(bào)建登記手續(xù)的工程，不得發(fā)包，不得簽訂工程合同。并在開工前向建設(shè)行政主管部門或其授權(quán)的部門申請領(lǐng)取建設(shè)工程施工許可證。未領(lǐng)取施工許可證的，不得開工。4.4.2申請建筑工程許

27、可證的條件及法律后果1申請建筑工程許可證的條件（1）已經(jīng)辦理該建筑工程用地批準(zhǔn)手續(xù)；（2）在城市規(guī)劃區(qū)的建筑工程，已經(jīng)取得規(guī)劃許可證；（3）需要拆遷的，其拆遷進(jìn)度符合施工要求；（4）已經(jīng)確定建筑施工企業(yè)；（5）有滿足施工需要的施工圖紙及技術(shù)資料；（6）有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施；（7）建設(shè)資金已經(jīng)落實(shí)；（8）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。2領(lǐng)取建筑工程許可證的法律后果按照國家有關(guān)規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取施工許可證之日起3個月內(nèi)開工。因故不能按期開工的，應(yīng)當(dāng)向發(fā)證機(jī)關(guān)申請延期：延期以兩次為限，每次不超過3個月。既不開工又不申請延期或者超過延期時(shí)限的，施工許可證自行廢止。第五章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目

28、的管理【學(xué)習(xí)目的】 通過本章學(xué)習(xí)要求掌握房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的基本內(nèi)容，熟悉房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)管理及合同管理的相關(guān)知識，并掌握房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量、進(jìn)度、投資控制的主要內(nèi)容和方法，熟悉開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收管理的主要程序和內(nèi)容，通過實(shí)踐能掌握房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量驗(yàn)收的基本環(huán)節(jié)。5.1房地產(chǎn)業(yè)主對開發(fā)項(xiàng)目的管理 一個房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，參與建設(shè)的單位和組織很多，有政府部門參與的宏觀控制和管理，有規(guī)劃勘察設(shè)計(jì)單位、施工承包商和分包商、工程監(jiān)理單位、材料設(shè)備供應(yīng)商。作為當(dāng)前實(shí)行項(xiàng)目法人負(fù)責(zé)制的項(xiàng)目業(yè)主，則是開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目自始至終的參與者，本節(jié)側(cè)重介紹項(xiàng)目業(yè)主對項(xiàng)目管理的內(nèi)容。5.1.1 業(yè)主項(xiàng)目管理概述1涵義2業(yè)

29、主對項(xiàng)目管理的目的3業(yè)主對項(xiàng)目管理的特點(diǎn)和作用5.1.2業(yè)主項(xiàng)目管理的主要任務(wù)1項(xiàng)目決策階段的主要任務(wù) 2項(xiàng)目準(zhǔn)備階段的主要任務(wù)3項(xiàng)目實(shí)施階段的主要任務(wù) 4竣工驗(yàn)收階段的主要任務(wù)5.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的招標(biāo)管理5.2.1招標(biāo)投標(biāo)法律制度概述1招標(biāo)的范圍2招標(biāo)備案要求3招標(biāo)方式4招標(biāo)程序主要步驟5.2.2勘察設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)管理1勘察招標(biāo)概述 2設(shè)計(jì)招標(biāo)概述：3設(shè)計(jì)招標(biāo)文件 4設(shè)計(jì)投標(biāo)書的評審5.2.3建設(shè)工程監(jiān)理招標(biāo)投標(biāo)管理1建設(shè)工程監(jiān)理招標(biāo)概述（1）監(jiān)理招標(biāo)的特點(diǎn)（2）委托監(jiān)理工作的范圍2評標(biāo)考慮的內(nèi)容1）投標(biāo)人的資質(zhì)等級、規(guī)范的監(jiān)理范圍、主管部門或股東單位、人員綜合情況等。2）監(jiān)理大綱。3）監(jiān)理

30、單位的主要監(jiān)理人員，如總監(jiān)和主要專業(yè)監(jiān)理工程師的情況。4）監(jiān)理組織及監(jiān)理人員的綜合素質(zhì)5）監(jiān)理單位檢測儀器裝備水平。6）近幾年的監(jiān)理業(yè)績。7）監(jiān)理費(fèi)報(bào)價(jià)和費(fèi)用組成。5.2.4施工招標(biāo)投標(biāo)管理1施工招標(biāo)的特點(diǎn) 2招標(biāo)文件的編制第一卷投標(biāo)須知、合同條件及合同格式 第二卷技術(shù)規(guī)范第三卷投標(biāo)文件 第四卷圖紙3評標(biāo)（1）綜合評標(biāo)法 （2）評標(biāo)價(jià)法5.3房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目合同管理5.3.1項(xiàng)目合同管理的基本原則1符合法律法規(guī)的原則2平等自愿的原則 3公平原則 4誠實(shí)信用原則 5等價(jià)有償?shù)脑瓌t5.3.2房地產(chǎn)項(xiàng)目合同體系及其示范文本房地產(chǎn)項(xiàng)目合同文本體系由國家建設(shè)部、國家工商總局聯(lián)合頒發(fā)的文本有：建設(shè)工程施工

31、合同 建設(shè)工程勘察合同文本 建設(shè)工程委托監(jiān)理合同文本 建設(shè)工程設(shè)計(jì)合同文本 建設(shè)工程造價(jià)合同文本委托監(jiān)理合同概述對委托人和監(jiān)理人有約束力的合同除雙方簽署的“合同”協(xié)議外，還包括以下內(nèi)容：監(jiān)理合同的訂立、雙方的權(quán)利要點(diǎn)雙方義務(wù)、其他。5.3.5施工合同管理1施工合同的訂立要點(diǎn)、 管理要點(diǎn)2對雙方有約束力的合同文件5.4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量、進(jìn)度、投資控制5.4.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量控制1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量特性 2不同階段對工程項(xiàng)目質(zhì)量的影響 3影響工程質(zhì)量的因素 4工程質(zhì)量的特點(diǎn) 5工程質(zhì)量控制體系 6工程質(zhì)量控制的原則7工程施工的質(zhì)量控制要點(diǎn)8施工質(zhì)量控制的依據(jù) 9現(xiàn)場施工準(zhǔn)備的質(zhì)量控制1

32、0作業(yè)技術(shù)準(zhǔn)備狀態(tài)的控制11施工過程質(zhì)量控制手段12房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收5.4.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度控制1進(jìn)度控制概念2影響進(jìn)度的因素分析 3進(jìn)度控制的措施4實(shí)施階段進(jìn)度控制的主要任務(wù)5網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù) 5.4.3房地產(chǎn)項(xiàng)目投資控制1投資控制的目標(biāo)2投資控制的重點(diǎn) 3投資控制的要點(diǎn)5.5房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目環(huán)境管理5.5.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目對環(huán)境保護(hù)的基本要求房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目必須滿足有關(guān)環(huán)境保護(hù)法律法規(guī)的要求，在施工過程中注意環(huán)境保護(hù)，對企業(yè)發(fā)展、員工健康和社會文明有重要意義。根據(jù)中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法和中華人民共和國環(huán)境影響評價(jià)法的有關(guān)規(guī)定，建設(shè)工程項(xiàng)目對環(huán)境保護(hù)的基本要求。5.5.2現(xiàn)場環(huán)境管理的程

33、序和要求1環(huán)境管理遵循的程序2項(xiàng)目經(jīng)理部的職責(zé)3項(xiàng)目現(xiàn)場管理5.6房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收5.6.1竣工驗(yàn)收概述1竣工驗(yàn)收概念2工程驗(yàn)收的分類3驗(yàn)收應(yīng)滿足的條件5.6.2竣工驗(yàn)收程序1驗(yàn)收程序2驗(yàn)收步驟3驗(yàn)收后的管理5.6.3工程保修 承包人應(yīng)當(dāng)在工程竣工驗(yàn)收之前，應(yīng)與發(fā)包人簽訂質(zhì)量保修書，作為合同附件。按照工程質(zhì)量管理?xiàng)l例規(guī)定，工程質(zhì)量的最低保修期規(guī)定如下：1）基礎(chǔ)設(shè)施工程，房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限。2）屋面防水工程，有防水要求的衛(wèi)生和外墻面的防滲漏為5年。3）供熱與供冷系統(tǒng)為兩個采暖期、供冷期。4）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程為2年

34、；第六章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目營銷【學(xué)習(xí)目的】 通過本章的學(xué)習(xí)，熟悉房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷與營銷計(jì)劃的有關(guān)內(nèi)容，掌握項(xiàng)目價(jià)格策劃的程序、方法和策略，對各種促銷手段和方法有一定的認(rèn)知，能運(yùn)用學(xué)過的知識分析解決理論和實(shí)踐中遇到的基本問題。6.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷與營銷計(jì)劃6.1.1營銷與促銷 1、營銷不僅包挌產(chǎn)品生產(chǎn)過程之前的市場調(diào)研、機(jī)會研究、可行性分析、市場定位等經(jīng)濟(jì)活動，還包括產(chǎn)品進(jìn)入流通領(lǐng)域后的銷售、定價(jià)、服務(wù)、廣告等經(jīng)濟(jì)活動。 2、促銷，就是對消費(fèi)者或使用者傳遞產(chǎn)品和企業(yè)信息，把企業(yè)的產(chǎn)品推向市場，向客戶進(jìn)行報(bào)道、宣傳、說明的一系列活動。6.1.2營銷策劃營銷策劃是對營銷活動的全面規(guī)劃，它是項(xiàng)目營銷管理

35、的核心，其主要目的在于制定項(xiàng)目營銷的對策、擬訂項(xiàng)目營銷計(jì)劃、促進(jìn)與保障項(xiàng)目營銷活動的正常進(jìn)行。營銷策劃的主要內(nèi)容包括營銷目標(biāo)、營銷戰(zhàn)術(shù)及營銷計(jì)劃的確定。6.1.3營銷計(jì)劃1計(jì)劃概要 2市場營銷現(xiàn)狀分析 3SWOT分析 4營銷目標(biāo) 5營銷策略 6營銷方案 7預(yù)算 8控制6.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)格策劃6.2.1 價(jià)格與價(jià)格策劃 價(jià)格策劃是指為實(shí)現(xiàn)一定的營銷目標(biāo)而協(xié)調(diào)處理各種有關(guān)價(jià)格關(guān)系的活動。價(jià)格策劃的基本目標(biāo)就是定價(jià)。因而，價(jià)格策劃必然包含了定價(jià)過程，要運(yùn)用各種定價(jià)方法、定價(jià)策略等。但價(jià)格策劃不僅包括價(jià)格的制定，而是在一定環(huán)境條件下，為實(shí)現(xiàn)特定的營銷目標(biāo)，協(xié)調(diào)配合其他因素，經(jīng)深入構(gòu)思與選擇，并在實(shí)施

36、過程中不斷調(diào)整價(jià)格戰(zhàn)略和策略的全過程。6.2.2價(jià)格策劃程序1環(huán)境研究 2目標(biāo)確定 3價(jià)格測算4方案選擇 5方案實(shí)施與調(diào)整6.2.3項(xiàng)目定價(jià)方法1成本導(dǎo)向定價(jià)法2需求導(dǎo)向定價(jià)法3競爭導(dǎo)向定價(jià)法6.2.4房地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)策略1滲透定價(jià)策略2撇脂定價(jià)策略 3折扣和折讓定價(jià)策略 4差別定價(jià)策略 5心理定價(jià)策略6.3 項(xiàng)目促銷策劃促銷即促進(jìn)銷售。促銷是現(xiàn)代營銷的重要一環(huán)，它對銷售起著直接的促進(jìn)作用。房地產(chǎn)促銷就是通過各種促銷手段，與現(xiàn)實(shí)或潛在顧客進(jìn)行溝通，使他們對于目標(biāo)物業(yè)從注意到發(fā)生興趣再到產(chǎn)生欲望進(jìn)而購買的過程。6.3.1廣告廣告是房地產(chǎn)企業(yè)用來直接向消費(fèi)者傳遞信息的最主要的促銷方式。廣告是一種宣傳

37、方式，是利用各種傳播媒介(標(biāo)語、圖案、音像等)傳遞信息、樹立形象、推廣商品的宣傳。6.3.2廣告策劃1媒體選擇 2時(shí)機(jī)的確定 3廣告預(yù)算 4文案設(shè)計(jì)6.3.3售樓書 售樓書是有關(guān)物業(yè)的較為詳細(xì)的介紹材料。這類材料通常印成精美考究的小冊子。售樓書一般通過簡潔的文字并配以精美的圖片對物業(yè)諸如：位置、環(huán)境、布局、設(shè)備、裝修，以及所提供的服務(wù)、聯(lián)系人、電話、地址等進(jìn)行詳盡介紹。在某些重要會議、儀式(如開工、竣工慶典、展銷會場、商務(wù)洽談會等)上散發(fā)。6.3.5樓盤正式推出儀式 對于一些大型項(xiàng)目，可借助某些慶典儀式向公眾宣布該物業(yè)正式推入市場的消息。由于慶典儀式場面較大，動員了電臺、電視臺、報(bào)紙、雜志等眾

38、多傳播媒介的記者，又邀請了當(dāng)?shù)卣啄X、知名人士參加，往往會給觀(聽)眾或讀者留下深刻的印象，達(dá)到良好的宣傳效果。6.3.6樣板房展示 為了給顧客以更直觀、更真實(shí)的感受，很多開發(fā)公司在即將推出的樓盤上設(shè)一層或一戶樣板房，進(jìn)行裝修，配齊家具和必要的裝飾，供客戶參觀，使其真切體會到一種身臨其境的感覺。6.3.7人員推銷1人員推銷的特點(diǎn)2人員推銷的作用3人員推銷的組織形式幾種推銷方式比較廣告、人員推銷、樓盤慶典等推銷的特點(diǎn)第七章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金籌措與風(fēng)險(xiǎn)防范【學(xué)習(xí)目的】 通過本章學(xué)習(xí)，要求了解房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金的運(yùn)動特征及一些基本概念和基礎(chǔ)理論，掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目資金籌措渠道，正確認(rèn)識項(xiàng)目籌資中的

39、風(fēng)險(xiǎn)，能較熟練地運(yùn)用所掌握的知識分析和解決房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中所遇到的資金問題。7.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金運(yùn)作 房地產(chǎn)與金融業(yè)息息相關(guān)，它是一個資金高度密集型的行業(yè)。在這一章中，我們將結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的特征來闡述房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金運(yùn)作特點(diǎn)，重點(diǎn)介紹資金籌措的途徑、方式，最后探討一下開發(fā)項(xiàng)目籌資中的風(fēng)險(xiǎn)及防范措施。7.1.1房地產(chǎn)開發(fā)資金的運(yùn)動特征1房地產(chǎn)開發(fā)資金占用量大并且集中 2房地產(chǎn)開發(fā)資金占用時(shí)間長、周轉(zhuǎn)速度慢 3房地產(chǎn)開發(fā)資金運(yùn)動受區(qū)域影響 7.1.2房地產(chǎn)開發(fā)資金運(yùn)作中的矛盾1房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營數(shù)額巨大性與資金籌措小額性的矛盾 2房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資金的集中性與資金來源分散性的矛盾 3房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營

40、資金占用期限長和資金來源期限短的矛盾 4房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資金回收期長和房地產(chǎn)再生產(chǎn)連續(xù)性的矛盾 5房地產(chǎn)位置的固定性、投資長期性與資金要求流動性的矛盾 7.1.3房地產(chǎn)金融與開發(fā)項(xiàng)目融資1房地產(chǎn)金融 2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目籌資 房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的實(shí)質(zhì)，是充分發(fā)揮房地產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)功能，為房地產(chǎn)投資融通資金，以達(dá)到盡快開發(fā)、提高投資效益的目的。房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的特點(diǎn)，是融資過程中的存儲、信貸關(guān)系，都是以房地產(chǎn)項(xiàng)目為核心。通過為房地產(chǎn)項(xiàng)目融資，投資者通?？蓪⒐讨谕恋厣系馁Y產(chǎn)變成可流動的資金，使其進(jìn)入社會生產(chǎn)流通領(lǐng)域，達(dá)到擴(kuò)充社會資金來源、緩解企業(yè)資金壓力的目的。7.1.4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目籌集資金的原則1安全性原則

41、2經(jīng)濟(jì)性原則 3可靠性原則7.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金籌措的渠道 中國房地產(chǎn)開發(fā)投資的資金來源，目前主要是預(yù)售收入、自籌資金和國內(nèi)商業(yè)銀行貸款。7.2.1自有資金擁有一定數(shù)額的自有資金，是房地產(chǎn)開發(fā)的前提條件。在房地產(chǎn)業(yè)中，項(xiàng)目資本金比例是指開發(fā)商擁有資金占其全部開發(fā)資金的比例。 商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引規(guī)定，商業(yè)銀行對申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)要求其開發(fā)項(xiàng)目資本金比例不低于35。保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%。 7.2.2信貸資金信貸資金是指向銀行或非銀行金融機(jī)構(gòu)借貸的資金。1對金融機(jī)構(gòu)的選擇 2金融機(jī)構(gòu)貸款的方式：房地

42、產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款；開發(fā)項(xiàng)目貸款；房地產(chǎn)抵押貸款 7.2.3發(fā)行債券1房地產(chǎn)債券概述（1）涵義(2)種類 (3)發(fā)行方式 2政府發(fā)行的房地產(chǎn)債券 3房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)發(fā)行的房地產(chǎn)金融債券 4房產(chǎn)地企業(yè)債券7.2.4發(fā)行股票股份制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在投資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，可以通過發(fā)行股票的辦法籌措資金。1房地產(chǎn)股票的涵義及種類 2房地產(chǎn)股票的發(fā)行方式及發(fā)行價(jià)格 7.2.5預(yù)售或預(yù)租 所說的預(yù)售（或預(yù)租），它是指將尚未建成的樓宇提前出售（或出租），以獲得售樓款或定金，并將其用于開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)。實(shí)際中預(yù)租比較少見，最常見的是預(yù)售。 在房地產(chǎn)市場前景看好的情況下，大部分投資置業(yè)人士和機(jī)構(gòu)，對預(yù)售樓宇感興趣

43、，因?yàn)樗麄冎恍柘绕谥Ц渡倭慷ń鸹蝾A(yù)付款，就可以享受到未來一段時(shí)間內(nèi)的房地產(chǎn)增值收益。例如，某單位以現(xiàn)時(shí)樓價(jià)15%的預(yù)付款訂購了開發(fā)商開發(fā)建設(shè)過程中的樓宇，如果一年后樓宇竣工交付使用時(shí)樓價(jià)上漲了12%，則其預(yù)付款的收益率高達(dá)12%÷15%×100%80%。7.2.6其他籌資渠道1承包商墊資承建開發(fā)項(xiàng)目 2合作開發(fā) 3利用各類信托基金籌資 4利用企事業(yè)單位的自有資金 73融資方案分析在初步確定項(xiàng)目的資金籌措方式和資金來源后，接下來的工作就是進(jìn)行融資方案分析，比較并挑選資金來源可靠、資金結(jié)構(gòu)合理、融資成本低、融資風(fēng)險(xiǎn)小的方案。1資金來源可靠性分析 2融資結(jié)構(gòu)分析 3融資成本分析

44、4融資風(fēng)險(xiǎn)分析 7.4 房地產(chǎn)開發(fā)資金成本與籌資決策7.4.1資金成本 資金成本是指公司為籌措并使用資金而支付的費(fèi)用，它包括資金籌措成本和資金使用成本兩部分。1 各單項(xiàng)籌資方式的資金成本率：銀行借款、債券籌資、普通股籌資、優(yōu)先股籌資、保留利潤的資金成本率 2綜合資金成本率 7.4.2籌資決策籌資決策就是籌資方案的評價(jià)與選擇。無論是公司籌資還是項(xiàng)目籌資，都面臨著若干可供選擇的方案?；I資決策就是運(yùn)用一些評價(jià)指標(biāo)和評價(jià)方法，對這些方案進(jìn)行綜合性分析，從中優(yōu)選最好的方案。1籌資決策需要考慮的主要因素 2籌資決策步驟7.4.3房地產(chǎn)開發(fā)籌資的步驟和程序1編制資金籌集方案 （1）資金籌集方案的主要內(nèi)容 （

45、2）資金籌集方案的編制過程2編制開發(fā)資金的流動計(jì)劃（1）資金投入計(jì)劃內(nèi)容（2）資金回收計(jì)劃 （3）資金流動計(jì)劃 3按規(guī)定程序辦理各類貸款手續(xù) 7.5 房地產(chǎn)項(xiàng)目籌資風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)項(xiàng)目由于開發(fā)周期長、投資量大以及產(chǎn)品的區(qū)域性等特點(diǎn)，因而開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)高，在國外被認(rèn)為是最具風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)之一。7.5.1資金籌集的風(fēng)險(xiǎn)1財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)涵義與成因 2財(cái)務(wù)杠桿作用 3資金結(jié)構(gòu)與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 7.5.2資金籌集風(fēng)險(xiǎn)的控制 根據(jù)前面的分析可知，由于取得信息的不完全性及事物發(fā)展的不可控性，使得實(shí)際現(xiàn)金流量與預(yù)期現(xiàn)金流量出現(xiàn)偏差而發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；而財(cái)務(wù)杠桿作用方向的不確定性則加劇了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的作用程度。因此，控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，可以從以下三

46、方面考慮：1）針對企業(yè)自身財(cái)務(wù)狀況，合理編制資金籌集方案，優(yōu)選資金籌集渠道。2）加強(qiáng)債務(wù)管理，保持資金流動過程中的收支平衡。3）采取各種措施，分散風(fēng)險(xiǎn)因素。案例某房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)資金籌措方案分析（詳見教材）第八章 房地產(chǎn)稅收與保險(xiǎn)【學(xué)習(xí)目的】 通過本章學(xué)習(xí)要求熟悉我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅和房地產(chǎn)保險(xiǎn)的基本內(nèi)容，了解我國房地產(chǎn)稅的基本政策，稅費(fèi)對房地產(chǎn)開發(fā)成本及銷售價(jià)格的影響。8.1 中國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅 稅收是國家或政府憑借政治權(quán)力，強(qiáng)制、無償?shù)貐⑴c國民收入分配、取得財(cái)政收入的一種工具。稅收具有強(qiáng)制性、無償性和固定性的特征。 中國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅有房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅。緊密相關(guān)的

47、稅有固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、外國投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅、印花稅。8.1.1房產(chǎn)稅 房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅類。我國建國以來一直對房產(chǎn)征稅，但名稱有幾次調(diào)整。房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為課稅對象，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。1課稅對象的征稅范圍 2課稅依據(jù) 3稅率 4納稅地點(diǎn)和納稅期限5減稅、免稅 6具備房屋功能的地下建筑的房產(chǎn)稅政策房產(chǎn)稅具有下列基本特點(diǎn)： 于財(cái)產(chǎn)稅，其征稅對象是房產(chǎn)。按年征收、分期繳納。區(qū)別房屋的經(jīng)營使用方式規(guī)定征稅辦法，對于非出租的房產(chǎn)，依照房產(chǎn)余值計(jì)算，對于出租的房產(chǎn)，依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算。稅率全國統(tǒng)一 8.1.2城鎮(zhèn)土地使用稅1納稅人2課稅對

48、象和征稅范圍 3計(jì)稅依據(jù) 4適用稅額和應(yīng)納稅額的計(jì)算 5納稅地點(diǎn)和納稅期限 6減稅、免稅 8.1.3 耕地占用稅 耕地占用稅是為了加強(qiáng)土地管理，合理利用土地資源，保護(hù)耕地，對占用耕地從事非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)建設(shè)的單位和個人征收的一種稅。1納稅人 2稅對象和征稅范圍 3稅率和使用稅額 以縣為單位，人均耕地在1畝及1畝以下的地區(qū)為1050元/m2。人均耕地在12畝（含2畝）的地區(qū)為840元/m2。人均耕地在23畝（含3畝）的地區(qū)為630元/m2。人均耕地在3畝以上的地區(qū)，每平方米為525元/m2。4記稅依據(jù) 5加成征稅6減稅、免稅7納稅環(huán)節(jié)和納稅期限8.1.4 土地增值稅 土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用

49、權(quán)、地上建筑物及其他附著物的單位和個人征收的一種稅。開征土地增值稅，是為了利用經(jīng)濟(jì)手段，加強(qiáng)國家對土地收益的調(diào)節(jié)力度，維護(hù)國家權(quán)益，抑制土地投機(jī)，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)的健康發(fā)展，并建立規(guī)范化的房地產(chǎn)市場。1納稅人 2征稅范圍 3課稅對象和計(jì)稅依據(jù) 4稅率和應(yīng)納稅額的計(jì)算 5扣除項(xiàng)目8.1.5 減稅、免稅1下列情況免征土地增值稅 2征收管理 3其他規(guī)定8.1.6契稅契稅是在土地、房屋不動產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，按當(dāng)事人雙方訂立契約等時(shí)對產(chǎn)權(quán)人征收的一種稅，它具有財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅的性質(zhì)。1納稅人 2課稅對象 3稅率 4計(jì)稅依據(jù)5納稅環(huán)節(jié)和納稅期限 6免稅8.1.7相關(guān)稅收1固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 固定資產(chǎn)投資方向

50、調(diào)節(jié)稅是對單位和個人用于固定資產(chǎn)投資的各種資金征收的一種稅。2營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加3企業(yè)所得稅4外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅5個人所得稅 6印花稅8.2 房地產(chǎn)稅費(fèi)的有關(guān)政策及其影響8.2.1 房地產(chǎn)有關(guān)稅費(fèi)的優(yōu)惠政策1享受優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準(zhǔn)2個人轉(zhuǎn)讓住房的營業(yè)稅、契稅、土地增值稅優(yōu)惠政策3個人出售住房所得稅優(yōu)惠政策 4住房租賃稅收優(yōu)惠政策8.2.2 稅費(fèi)對房地產(chǎn)開發(fā)成本及銷售價(jià)格的影響1稅費(fèi)對總開發(fā)成本的影響據(jù)國家建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司的資料估計(jì)，各種稅費(fèi)占商品房成本的大致比重見表8-1： 北京市大型居住項(xiàng)目總開發(fā)成本構(gòu)成情況，見表8-2。商品房價(jià)格主要由七部分構(gòu)成，見表8-3

51、8.2.3 合理稅費(fèi)的調(diào)控措施 包括土地費(fèi)用在內(nèi)的各種稅費(fèi)對住宅總開發(fā)成本、銷售價(jià)格影響較大的項(xiàng)目依次為土地費(fèi)用（約30%），稅收（約10%），其他各種合理和不合理費(fèi)用（10%20%）。要規(guī)范房地產(chǎn)市場，合理負(fù)擔(dān)稅費(fèi)，才能使住宅價(jià)格納入正常軌道，使住宅生產(chǎn)和消費(fèi)正常運(yùn)行。為此，國家和各級政府應(yīng)對商品住宅開發(fā)建設(shè)中的稅費(fèi)進(jìn)行必要合理的調(diào)控。1降低地價(jià)2合理分?jǐn)偝鞘谢A(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施費(fèi)用3降低或減免契稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅4取消不合理收費(fèi)8.3 房地產(chǎn)保險(xiǎn)8.3.1 房地產(chǎn)保險(xiǎn)概述1房地產(chǎn)保險(xiǎn)的概念2保險(xiǎn)的基本原則3房地產(chǎn)保險(xiǎn)的類別（1）房地產(chǎn)業(yè)中的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn) （2）房地產(chǎn)業(yè)中的責(zé)任保險(xiǎn) （3）

52、房地產(chǎn)業(yè)中的信用保證保險(xiǎn) （4）房地產(chǎn)業(yè)中的人身保險(xiǎn) 8.3.2 我國的住房信貸保險(xiǎn)1概述 2住房信貸保險(xiǎn)的種類 3住房消費(fèi)信貸保證保險(xiǎn) 4消費(fèi)信貸住房財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn) 5消費(fèi)信貸住房綜合保險(xiǎn) 6住房定期人壽保險(xiǎn) 7運(yùn)行模式 第九章 物業(yè)管理【學(xué)習(xí)目的】 通過本章學(xué)習(xí)，要求了解物業(yè)經(jīng)營收入、費(fèi)用類型及其確定方式，了解我國物業(yè)管理的發(fā)展方向；熟悉物業(yè)及物業(yè)管理的概念，收益性物業(yè)管理的特性與原則，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置；掌握物業(yè)管理的內(nèi)容。9.1 物業(yè)管理概述1物業(yè)的概念：(1)概念：指建筑物及其附屬設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地。 (2)物業(yè)的特性：1）固定性 2）耐久性 3）多樣性 4）高值性 2物業(yè)管理的概念 9

53、.1.2物業(yè)管理的意義是房地產(chǎn)市場體系的一個重要組成部分，是房地產(chǎn)市場發(fā)展到一定程度，為完善市場機(jī)制而逐步建立起來的一種綜合性經(jīng)營服務(wù)方式。 1）從財(cái)富積累的角度看，良好的物業(yè)管理能延長物業(yè)的經(jīng)濟(jì)使用壽命，充分發(fā)揮物業(yè)的使用價(jià)值。 2）從經(jīng)營效果來看，良好的物業(yè)管理能增強(qiáng)社會信任感和投資者信心。 3）從社會影響角度來看，物業(yè)管理能促進(jìn)人居環(huán)境的改善。 9.1.3收益性物業(yè)管理的特性與原則概念：指以經(jīng)營性房地產(chǎn)為主體對象的物業(yè)管理，它普遍存在于酒店、寫字樓、零售商業(yè)中心、工業(yè)廠房貨倉以及商品住宅的管理中。1收益性物業(yè)管理的特性 （1）所轄物業(yè)以商品的形式存在 （2）是一種創(chuàng)造性的活動 （3）屬于服務(wù)性行業(yè)，要寓管理于服務(wù)之中（4）所提供的服務(wù)具有緊迫的時(shí)間性 （5）是綜合性的統(tǒng)一管理 （6）具有極大的社會作用 2收益性物業(yè)管理的原則 （1）綜合管理的原則 （2）經(jīng)濟(jì)效益和社會效益并重的原則 （3）社會化原則 （4）專業(yè)管理與民主管理相結(jié)合的原則 9.2 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)