容積率專(zhuān)題研究

1、關(guān)于容積率研究的專(zhuān)題報(bào)告 容積率是“一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值?！?容積率是衡量建筑用地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)。容積率是西方國(guó)家(主要是美國(guó))從本世紀(jì)初推行城市土地區(qū)劃管理制度中所采用的一項(xiàng)重要指標(biāo)。在中國(guó)大致是20世紀(jì)80年代后才逐漸流傳使用。容積率是無(wú)量綱的比值，通常以地塊面積為1，地塊內(nèi)建筑物的總建筑面積對(duì)地塊面積的倍數(shù)，即為容積率的值。1.1 容積率是“宗地”面積允許的建筑容量宗地是地籍管理的基本單元，是大地表面一塊有確定邊界、有確定權(quán)屬的土地，其面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設(shè)施用地等。容積率只有在指定“宗地”容積率的情況下，才能反映土地的具體利用強(qiáng)度

2、，宗地間才具有可比性。1.2 容積率是控制性詳細(xì)規(guī)劃的強(qiáng)制性指標(biāo) 在城市規(guī)劃編制辦法( 建設(shè)部令第146 號(hào))中控制性詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)包括的內(nèi)容，其中確定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標(biāo)，確定公共設(shè)施配套要求、交通出入口方位、停車(chē)泊位、建筑后退紅線距離等要求是主要內(nèi)容之一。同時(shí)著重指出，控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的各地塊的主要用途、建筑密度、建筑高度、容積率、綠地率、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施配套規(guī)定應(yīng)當(dāng)作為強(qiáng)制性?xún)?nèi)容 。1.3 容積率是建筑工程規(guī)劃管理的重要內(nèi)容 容積率既是國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同中必須規(guī)定的重要內(nèi)容，也是進(jìn)行城鄉(xiāng)規(guī)劃行政許可時(shí)必須嚴(yán)格控制的關(guān)鍵指標(biāo)。“城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)在對(duì)建設(shè)

3、項(xiàng)目實(shí)施規(guī)劃管理中，必須嚴(yán)格遵守控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的容積率指標(biāo)。對(duì)同一建設(shè)項(xiàng)目，在給出規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、進(jìn)行建設(shè)用地規(guī)劃許可、規(guī)劃方案審查、建設(shè)工程規(guī)劃許可、建設(shè)項(xiàng)目竣工規(guī)劃核實(shí)過(guò)程中，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)給定的容積率指標(biāo)均應(yīng)符合法定規(guī)劃確定容積率指標(biāo)，并將各環(huán)節(jié)的審批結(jié)果公示，直至該項(xiàng)目竣工驗(yàn)收完成。”2 容積率影響因素分析 容積率和建筑密度是宗地和城市建筑容量的主要控制內(nèi)容。從景觀特色、空間形態(tài)、防災(zāi)要求、環(huán)境設(shè)計(jì)等角度出發(fā)考慮，容積率、建筑密度應(yīng)有一定的限制。超過(guò)限度將使人體健康、生態(tài)環(huán)境、城市功能受到威脅和危害。影響容積率指標(biāo)的主要因素有以下幾個(gè)方面。2.1 城市規(guī)模因素 城市總體規(guī)劃中所確定

4、的城市人口的總體規(guī)模、用地規(guī)模、城市布局結(jié)構(gòu)以及建筑層次分區(qū)指標(biāo)等因素，都需要通過(guò)一個(gè)恰當(dāng)?shù)娜莘e率去實(shí)現(xiàn)。通常大城市、特大城市容積率大于中小城市容積率。2.2 地理緯度因素 氣候分區(qū)及地理緯度所決定的日照間距要求不同，影響居住用地容積率指標(biāo)。比如冬至日的日照標(biāo)準(zhǔn)間距系數(shù)，長(zhǎng)春2.24，北京1.86，濟(jì)南1.62，南京1.36，廣州0.99。這也是我國(guó)南方地區(qū)比北方地區(qū)城市容積率高的主要原因之一。2.3 地塊區(qū)位因素 同一座城市，土地價(jià)值有較大差別。一般說(shuō),市中心或環(huán)境、交通等條件較好,土地出讓價(jià)格較高的地區(qū),為提高土地利用效率,容積率應(yīng)高于其他地區(qū)。而歷史文化保護(hù)區(qū)、特色風(fēng)貌保護(hù)區(qū)、風(fēng)景名勝區(qū)

5、、機(jī)場(chǎng)凈空保護(hù)區(qū)等相關(guān)區(qū)域，受保護(hù)要求等因素限制，容積率較低。2.4 基礎(chǔ)設(shè)施因素 較高的容積率需要較好的基礎(chǔ)設(shè)施條件和自然條件作為支撐。城市現(xiàn)有和規(guī)劃建設(shè)的市政公用基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的可供量，以及提供服務(wù)的最大能力決定了城市環(huán)境容量。所以基礎(chǔ)設(shè)施配套好的區(qū)域容積率高于基礎(chǔ)設(shè)施配套差的區(qū)域容積率。2.5 建筑規(guī)模因素 建筑總量、建筑層數(shù)或高度影響容積率指標(biāo)。居住區(qū)規(guī)模越大，配套設(shè)置等級(jí)越高，容積率越??；一般建筑容量與建筑層數(shù)或高度成正比，建筑層數(shù)越多，或高度越高，容積率越高；若同樣的建筑層數(shù)，建筑密度越高，則容積率越高。2.6 用地性質(zhì)因素 不同用途的建設(shè)用地在建筑間距、進(jìn)深、通風(fēng)、采光、

6、綠地、停車(chē)、建筑密度等方面的要求不同，一般商務(wù)辦公類(lèi)及酒店類(lèi)用地容積率高于居住類(lèi)用地容積率，而大中專(zhuān)院校、醫(yī)院、劇院和工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)類(lèi)用地容積率較低。2.7 經(jīng)濟(jì)效益因素 城市開(kāi)發(fā)建設(shè)的根本動(dòng)機(jī)在于獲得經(jīng)濟(jì)利益，因此，在開(kāi)發(fā)建設(shè)城市過(guò)程中，既要確保開(kāi)發(fā)建設(shè)符合城市總體規(guī)劃，又要維持甚至提高開(kāi)發(fā)商的積極性。容積率高可獲得較好經(jīng)濟(jì)效益。通常容積率與出讓價(jià)格成正比。期望價(jià)格高，容積率也要相應(yīng)提高。2.8 城市化水平因素 由于城市化的快速發(fā)展和土地保護(hù)力度的加大，舊城改造逐步提上日程，通常隨著區(qū)域城市化水平的提高容積率也相對(duì)增大。2.9 其他因素 行政因素對(duì)城市建設(shè)開(kāi)發(fā)的影響，城市居民對(duì)環(huán)境的需求、生活習(xí)慣

7、、心里承受能力等。3 過(guò)高容積率的危害 容積率存在著客觀上的最合理值。容積率超過(guò)合理限值將會(huì)損失開(kāi)放空間、綠地面積以及住宅的隱私性，從而影響小區(qū)居住舒適度，導(dǎo)致住宅的價(jià)值下降。比一定規(guī)模的魚(yú)池，在確定的客觀條件下，魚(yú)池內(nèi)放養(yǎng)的魚(yú)超過(guò)合理數(shù)量，魚(yú)的生存舒適度就會(huì)下降。3.1 過(guò)高容積率導(dǎo)致居住區(qū)綠地率減少，停車(chē)位不足過(guò)高容積率意味著小區(qū)內(nèi)房子建得過(guò)多，必定會(huì)帶來(lái)高密度的居住人口，最終導(dǎo)致小區(qū)中業(yè)主的生活舒適度下降。由于容積率過(guò)高，綠地的比例也會(huì)相應(yīng)的減少，人均綠地面積會(huì)大幅度下降，從而影響居住區(qū)內(nèi)的生活環(huán)境與品質(zhì)。另外，樓間距過(guò)近、小區(qū)內(nèi)道路狹窄、停車(chē)位置不足都是高容積率小區(qū)經(jīng)常遇到的問(wèn)題。由此

8、產(chǎn)生的矛盾時(shí)有發(fā)生，如在一些居住區(qū)，本已很少的公共綠地或宅旁綠地改作停車(chē)位，致使樓前樓后很難見(jiàn)到綠色；本已很窄的道路被車(chē)位占據(jù)半邊以致通行艱難，置身其中，猶如進(jìn)入擁堵的交通干道；本已很少的車(chē)位由于業(yè)主們爭(zhēng)搶占位更難充分發(fā)揮作用，由此引起鄰里不和。3.2 過(guò)高容積率使居住區(qū)公共配套設(shè)施難以保障高密度的居住人口還會(huì)對(duì)小區(qū)內(nèi)的健身場(chǎng)所、兒童活動(dòng)區(qū)域、娛樂(lè)中心、水電設(shè)備以及樓宇內(nèi)的電梯、消防通道形成比較大的壓力。一方面，過(guò)高容積率就是通犧牲公共配套設(shè)施應(yīng)有標(biāo)準(zhǔn)來(lái)實(shí)現(xiàn)的，主體建筑密度的增大，使配套建筑用地不得不減少；另一方面，人口的增加使現(xiàn)有配套設(shè)施的使用頻率增大，必然會(huì)加劇其老化。3.3 過(guò)高容積率造

9、成居住區(qū)安防難度增大 由于居住密度大，所以出入的人較多，防止外來(lái)人員進(jìn)入難度也隨之增大。這就對(duì)過(guò)高容積率住宅的安防系統(tǒng)提出了更高的要求。不僅要加大監(jiān)控設(shè)備的密度，而且也需要更多地巡邏人員來(lái)保證住戶(hù)的安全。近年來(lái)，居住區(qū)安防發(fā)生的問(wèn)題，高容積率社區(qū)所占比例明顯偏大。3.4 過(guò)高容積率引發(fā)社會(huì)矛盾增多 過(guò)高容積率通常是開(kāi)發(fā)商做了手腳。多數(shù)購(gòu)房者在買(mǎi)房子時(shí)，都不太注意到容積率這個(gè)概念，大多數(shù)業(yè)主很難有居住區(qū)容積率的體驗(yàn)，很多業(yè)主買(mǎi)房入住多年，也不知道自己小區(qū)的容積率。住進(jìn)來(lái)后才發(fā)樓房與樓房之間的間距已縮小，采光、通風(fēng)、綠地、停車(chē)、用電梯也會(huì)受到影響，居住舒適度已大打折扣。業(yè)主因容積率承諾未兌現(xiàn)發(fā)生的

10、官司屢見(jiàn)報(bào)端。4 加強(qiáng)容積率的科學(xué)管理4.1 切實(shí)增強(qiáng)對(duì)容積率的科學(xué)認(rèn)識(shí) 容積率是一項(xiàng)“隱含”著復(fù)雜相關(guān)因素的數(shù)值。容積率在城市建設(shè)或項(xiàng)目建設(shè)中要切實(shí)發(fā)揮城市土地利用價(jià)值，充分體現(xiàn)城市用地性質(zhì)差異，真正兼顧經(jīng)濟(jì)利益與環(huán)境效益，相互協(xié)調(diào)與其他規(guī)劃控制指標(biāo)之間的關(guān)系。容積率并非越低居住舒適度越高。容積率在一定程度上反映了建筑的舒適度，但是它們之間并不是一個(gè)簡(jiǎn)單的線性比例關(guān)系。在同一塊土地上，開(kāi)發(fā)商通過(guò)設(shè)計(jì)、建筑策劃，市場(chǎng)研究等工作，有很大的空間打造自己的產(chǎn)品，提高產(chǎn)品的舒適度，使其適應(yīng)市場(chǎng)，同時(shí)創(chuàng)造地塊最佳的經(jīng)濟(jì)效益。在容積率的不能變更的情況下，人性化的建筑類(lèi)型會(huì)提高舒適度。人們經(jīng)?？吹?，低容積率

11、的別墅區(qū)，顯得小區(qū)缺乏人氣，不利于鄰里交往，物管成本也相對(duì)較高。容積率不是不可變更的。容積率是由政府制定的，具有科學(xué)性、政策性和權(quán)威性，但規(guī)劃用地建筑容積率并不是一概不能調(diào)整，關(guān)鍵看為什么調(diào)整、按什么程序調(diào)整。事物是不斷發(fā)展的、變化的，調(diào)整、變更是事物自我完善的要求，是否定之否定發(fā)展規(guī)律的體現(xiàn)。隨著城市建設(shè)的發(fā)展，城市規(guī)模、城市結(jié)構(gòu)、城市發(fā)展方向不斷變化，為適應(yīng)情況，城市規(guī)劃必須適時(shí)作出調(diào)整，局部地區(qū)用地性質(zhì)、容積率的調(diào)整正是城市規(guī)劃的發(fā)展和完善。容積率適度提高是土地集約利用的必然要求。我國(guó)城市用地緊缺是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。容積率是評(píng)價(jià)城市土地開(kāi)發(fā)利用合理程度的重要指標(biāo)。討論土地利用不能只談土地平

12、面利用而不論土地立體利用。有關(guān)資料表明，2004 年全國(guó)內(nèi)地城市平均建筑容積率為0.51，臺(tái)北建筑容積率為1.23.0，香港為1.610，顯示我國(guó)許多城市地上空間利用潛力還相當(dāng)大。4.2 科學(xué)確定容積率的合理指標(biāo) 科學(xué)發(fā)展觀的核心是以人為本。合理的容積率要有利于人的健康生活，有利于人們物質(zhì)、文化生活的需求，有利于為大多數(shù)人謀利益?？茖W(xué)發(fā)展觀的基本要求是全面協(xié)調(diào)可持續(xù)。堅(jiān)持協(xié)調(diào)發(fā)展，就是要使容率的指標(biāo)比例適當(dāng)、結(jié)構(gòu)合理、相互促進(jìn)、良性運(yùn)行，推進(jìn)城市建設(shè)中的各個(gè)環(huán)節(jié)和各個(gè)方面相協(xié)調(diào)。堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展，就是在確定容積率時(shí)要重視人與然相和諧，要以節(jié)約資源、保護(hù)環(huán)境為目標(biāo)，大力發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)，全面建設(shè)節(jié)約型

13、社會(huì)。 科學(xué)發(fā)展觀的根本方法是統(tǒng)籌兼顧。在確定容積率時(shí)要正確認(rèn)識(shí)和妥善處理城市建設(shè)中的重大關(guān)系，統(tǒng)籌個(gè)人利益和集體利益、局部利益和整體利益、當(dāng)前利益和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，充分調(diào)動(dòng)各方面積極性，做到總攬全局、統(tǒng)籌規(guī)劃。4.3 嚴(yán)格控制容積率的調(diào)整程序?qū)τ谝?guī)劃變更和容積率調(diào)整，一定要堅(jiān)持原則，不能見(jiàn)小利忘大義；對(duì)于合理的規(guī)劃變更和容積率調(diào)整，規(guī)劃部門(mén)要嚴(yán)格依法按程序?qū)徟S護(hù)好全局利益、長(zhǎng)遠(yuǎn)利益和社會(huì)公眾利益，并請(qǐng)監(jiān)察機(jī)關(guān)做好監(jiān)督。5 土地增值與容積率的關(guān)系5.1 土地增值的涵義及成因 土地增值的涵義，表面來(lái)看，就是土地價(jià)值的增加。城市土地增值是指在城市化過(guò)程中，伴隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地改良，土地利用過(guò)程中

14、獲得的土地收益不斷增加，其經(jīng)濟(jì)本質(zhì)為地租的增值和土地資本的增加，其直觀的表現(xiàn)形式就是土地價(jià)格的上漲1。土地增值按成因大致有三種情況：在社會(huì)發(fā)展過(guò)程中，人們不斷地對(duì)土地進(jìn)行直接、間接投資，促使土地勞動(dòng)價(jià)值量增加，這是投資性增值；在其他條件不變的情況下，某一地塊由低收益用途轉(zhuǎn)變?yōu)楦呤找嬗猛緯r(shí)，土地上產(chǎn)生的收益會(huì)相應(yīng)提高，收益還原后的地價(jià)也會(huì)相應(yīng)增值，反之亦然，這是用途性增值；隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，人類(lèi)活動(dòng)對(duì)土地的需求日益增加，形成了相對(duì)無(wú)限的需求對(duì)相對(duì)有限的土地的爭(zhēng)奪，造成供不應(yīng)求程度日益提高，從而使地價(jià)不斷上漲，這是稀缺性增值。5.2 容積率與土地價(jià)格的關(guān)系 容積率是指城市用地的地塊上修建的總建筑

15、面積與所占用地面積之比值。容積率的大小反映了土地利用強(qiáng)度及其利用效益的高低，也反映了地價(jià)水平的差異，是微觀上影響地價(jià)最重要的因素。在容積率對(duì)地價(jià)作用機(jī)制中，容積率遵循 “報(bào)酬遞增遞減規(guī)律”。這是由于在實(shí)際情況中，由于城市規(guī)劃、土地供求狀況、基礎(chǔ)設(shè)施水平，建筑成本等多種因素的作用，使容積率與地價(jià)之間形成復(fù)雜的變化規(guī)律。這里，我們引入西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的經(jīng)濟(jì)要素組合理論中比較重要的兩個(gè)概念，邊際收益與邊際成本。邊際收益Marginal Revenue Product）是指每多增加一個(gè)單位投入所帶來(lái)的收益值。邊際成本(Marginal Cost)是指每多增加一個(gè)單位投入所增加的成本。 根據(jù)這兩方面，試分析土

16、地的價(jià)值情況。如圖所示，MP、MC曲線分別代表地塊的邊際收益、邊際成本。MP開(kāi)始呈上升趨勢(shì)，到一定容積率就下降；MC恰好相反。很顯然，只有當(dāng)MP=MC時(shí)，即邊際收益曲線與邊際成本曲線交于Y點(diǎn)，地塊能夠產(chǎn)生最大的利潤(rùn)。所以，由此可以看出，在一定條件下，容積率的提高會(huì)相應(yīng)提高土地收益率。而在此時(shí)，便是地價(jià)得以提高；但同時(shí)，容積率超過(guò)存在的最佳值時(shí)，會(huì)降低土地收益率，從而地價(jià)降低。5.3 合理確定容積率對(duì)土地增值的意義容積率具有一系列的經(jīng)濟(jì)效用，諸如控制土地開(kāi)發(fā)容量，改變土地開(kāi)發(fā)價(jià)值，指導(dǎo)城市開(kāi)發(fā)。這里著重看是第二點(diǎn)，毋庸置疑，容積率的變化可導(dǎo)致土地利用收益的大幅變化，并間接地影響地價(jià)。比如，在商品

17、房售價(jià)和建造成本不變的情況下，提高容積率，在相同面積土地上開(kāi)發(fā)能獲得更多的建筑面積，單方分?jǐn)偟貎r(jià)額減少，從而降低總成本，提高土地開(kāi)發(fā)總收益。而在個(gè)別情況下，容積率的增大，建筑層數(shù)由多層變成高層，由于地層加固等原因，單方建筑造價(jià)短期內(nèi)升高，土地開(kāi)發(fā)總收益隨容積率增大而會(huì)出現(xiàn)小范圍內(nèi)下滑。由此可見(jiàn)，合理確定容積率，對(duì)于土地增值而言，意義2 規(guī)劃實(shí)踐中容積率指標(biāo)的確定及其不足2.1 容積率確定的實(shí)踐操作 （）依據(jù)經(jīng)驗(yàn)確定容積率指標(biāo)，一般有經(jīng)驗(yàn)歸納統(tǒng)計(jì)法與調(diào)查分析法兩種經(jīng)驗(yàn)歸納統(tǒng)計(jì)法是將已有的各種規(guī)劃布局形式的容積率指標(biāo)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，總結(jié)得出經(jīng)驗(yàn)指標(biāo)數(shù)據(jù)，并將其推廣運(yùn)用。這些經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)指標(biāo)只可運(yùn)用到和原

18、有總結(jié)的情況相類(lèi)似的地方，并且需要保證真實(shí)性和普遍性。調(diào)查分析對(duì)比方法是通過(guò)深入調(diào)查，從現(xiàn)狀中取得一些可供參考的指標(biāo)數(shù)據(jù)，將之與規(guī)劃目標(biāo)進(jìn)行對(duì)比，依據(jù)現(xiàn)有的規(guī)劃條件和城市發(fā)展水平定出較合理的容積率指標(biāo)。該方法需要大量廣泛的調(diào)查研究，并且考慮到的影響指標(biāo)也存在著較大的局限性。還有就是參照技術(shù)管理規(guī)定。目前很多城市已設(shè)有土地使用與建筑管理的有關(guān)技術(shù)規(guī)定，容積率的確定需遵照規(guī)定的要求。 （2）通過(guò)形體布局模擬和環(huán)境容量、人口容量來(lái)推算確定容積率形體布局模擬法是通過(guò)試做形體布局的規(guī)劃設(shè)計(jì)，研究出空間布局及容量上大體合適的方案，然后用社會(huì)、經(jīng)濟(jì)等因素進(jìn)行評(píng)價(jià)與修正，再反推成明確的容積率指標(biāo)。這種方法直觀性強(qiáng)，便于掌握。但同時(shí)忽略了一點(diǎn)，空間布局結(jié)構(gòu)合理并不一定能保證規(guī)劃方案在經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等更深層面的合理性。環(huán)境