我國居民住房保障制度

1、我國居民住房保障制度發(fā)展與完善 居民住房保障制度的定義目前我國住房保障體系包括：經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、住房公積金、限價(jià)房和公共租賃房等。住房保障體系不只針對低收入者，也針對高、中收入者，住房公積金是住房保障體系一個(gè)重要保障制度。 住房分類住房公積金制度 住房公積金制度： 最初是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家解決低收入家庭住房問題的一種成熟經(jīng)驗(yàn)，并一度在實(shí)踐中作為政策性住房金融發(fā)揮了巨大作用。 住房公積金制度本質(zhì)： 其本質(zhì)是一種國家支持的社會自助形式，通過金融互助，以繳存公積金的方式，增強(qiáng)繳存資金職工的購房支付能力。 我國住房公積金制度： 政府為解決職工家庭住房問題的政策性融資渠道。住房公積金由國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、

2、各類企業(yè)、社會團(tuán)體和民辦非企業(yè)單位及其在職職工各按工資的一定比例逐月繳存，住房公積金制度 歸職工個(gè)人。所有住房公積金專戶存儲，專項(xiàng)用于職工購買、建造、大修自住住房，并可以向職工個(gè)人提供住房貸款，具有義務(wù)性、互助性和保障性等特點(diǎn)。住房公積金按規(guī)定可以享受列入企業(yè)成本、免交個(gè)人所得稅等稅收政策，存貸款利率實(shí)行低進(jìn)低出原則，充分體現(xiàn)政策優(yōu)惠。 制度優(yōu)化第一，加強(qiáng)監(jiān)管，保證安全。強(qiáng)化管委會的實(shí)際權(quán)力和責(zé)任，管委會名單要向社會公布并接受監(jiān)督、資金流向要經(jīng)管委會同意，財(cái)務(wù)情況要及時(shí)向管委會和財(cái)政部門匯報(bào)。同時(shí)，如果公積金出現(xiàn)問題，管委會成員要承擔(dān)連帶責(zé)任。第二，加強(qiáng)信息互通，統(tǒng)一聯(lián)網(wǎng)監(jiān)管，由主管部門和人民

3、銀行實(shí)行動態(tài)監(jiān)管。建立同級財(cái)政與上級主管部門的聯(lián)網(wǎng)動態(tài)監(jiān)管體制，隨時(shí)把握歸集、使用和其他流向情況。區(qū)域間統(tǒng)籌運(yùn)用資金，改變目前分割現(xiàn)狀，讓公積金流通起來，用足用好公積金，提高使用效率。第三，擴(kuò)大使用方向。除用于房屋購買、自建和維修外，還應(yīng)加大對中低收入家庭的支持力度，包括按月按年支取支付房屋租金等。第四，降低利率。公積金貸款是政策性金融，帶有保障性質(zhì)，不應(yīng)隨商業(yè)貸款利率經(jīng)常調(diào)整。降低公積金貸款利率或?qū)嵭胁顒e利率，對于購買自住、小戶型、總價(jià)較低住房的低收入家庭，提供更加優(yōu)惠的貸款利率。同時(shí)，創(chuàng)新、豐富貸款品種，使其充分發(fā)揮政策性、保障性金融的作用。第五，簡化貸款手續(xù)，提高服務(wù)水平。提高住房公積金

4、運(yùn)營效率和服務(wù)水平，加強(qiáng)宣傳，主動與開發(fā)企業(yè)合作，用足用好住房公積金。第六，及時(shí)合理調(diào)整貸款額度。各地應(yīng)根據(jù)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人民生活水平提高和房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化情況，及時(shí)合理地調(diào)整貸款高限，使公積金貸款能夠滿足低收入家庭的購房需要。經(jīng)濟(jì)適用住房制度 中國確定發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房始于1998年。經(jīng)濟(jì)適用住房是我國住房保障體系的重要組成部分，建設(shè)部2004年發(fā)布的經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法中規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房指的是“政府提供政策優(yōu)惠，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對象和銷售價(jià)格，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房”。經(jīng)濟(jì)適用住房制度經(jīng)濟(jì)適用住房具有兩個(gè)最主要的特點(diǎn)：一是經(jīng)濟(jì)適用住房作為政策性住房的保障性，這是與市場化商品房的

5、主要區(qū)別；二是政府在經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)上提供優(yōu)惠政策措施，如減免有關(guān)稅費(fèi)、免交土地出讓金等，相對應(yīng)的在建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對象和銷售價(jià)格上也對其有所限制。經(jīng)濟(jì)適用住房制度的弊端 1.戶型面積偏大和高檔化趨勢，導(dǎo)致房屋總價(jià)偏高從而使真正的中低收入階層消費(fèi)受限。 2.銷售過程管理不嚴(yán)，導(dǎo)致部分不具備購買資格的群體購買了經(jīng)濟(jì)適用住房，使補(bǔ)貼中低收入階層的政策目的大打折扣，較高比例的經(jīng)濟(jì)適用住房被用作投資和出租，不僅使政府的補(bǔ)貼與公眾資源流向了非目標(biāo)對象，也給權(quán)力尋租提供了機(jī)會。 3.投資逐年下降使經(jīng)濟(jì)適用住房的供給稀缺，造成一定的市場紊亂。經(jīng)濟(jì)適用住房制度的弊端 4.開發(fā)商、監(jiān)理部門和買房者存在信息不對稱

6、，開發(fā)商為了壓縮建設(shè)成本追求利潤，通常以提高容積率為手段，房屋質(zhì)量得不到有效的保證。 5.另外，與完全意義上的商品房相比，經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格構(gòu)成及價(jià)格形成機(jī)制有很大的差異，具有其特殊性，在確定經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格時(shí)，除了要考慮成本因素外，還應(yīng)兼顧中低收入家庭的支付能力。健全和完善經(jīng)濟(jì)適用住房制度建議第一，嚴(yán)格控制經(jīng)濟(jì)適用住房的保障范圍，確保經(jīng)濟(jì)適用住房的專屬性，建議僅對拆遷戶和危改戶發(fā)售。第二，經(jīng)濟(jì)適用住房套型標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和群眾生活水平，建筑面積宜控制在60平米左右。第三，加大廉租住房制度的建設(shè)，形成以普通商品房市場和二手房市場為主，以高檔住宅市場和廉租住房市場為輔，以經(jīng)濟(jì)適用住房為必要補(bǔ)充

7、的完善的市場體系。第四，在減少經(jīng)濟(jì)適用住房投資的同時(shí)，政府要推進(jìn)住房公積金制度和住房補(bǔ)貼制度的實(shí)施，確保各單位建立相應(yīng)的保障制度。第五，參考國外的平價(jià)住宅法案，政府出臺法律要求開發(fā)商在建設(shè)商品住宅時(shí)，小戶型低總價(jià)的住房不得低于開發(fā)總套數(shù)的一定比例。第六，嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易管理。經(jīng)濟(jì)適用住房屬于政策性住房，購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。杜絕從經(jīng)濟(jì)適用住房交易中謀利的市場行為。廉租住房制度 廉租住房：是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會保障性質(zhì)的住房。 廉租住房制度的發(fā)展： 1998年以來，中國政府積極推進(jìn)廉租住房制度建設(shè)，不斷完善廉租住房保障政策

8、。對按政府規(guī)定價(jià)格出租的公有住房和廉租住房，暫免征收房產(chǎn)稅、營業(yè)稅。各地政府在國家統(tǒng)一政策指導(dǎo)下，結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會發(fā)展的實(shí)際情況，因地制宜建立城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房制度。廉租住房制度 廉租住房制度以財(cái)政預(yù)算安排為主、多渠道籌措廉租住房資金，實(shí)行以住房租賃補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租、租金核減為輔的多種保障方式。對住房面積和家庭收入在當(dāng)?shù)卣?guī)定標(biāo)準(zhǔn)之下的家庭，當(dāng)?shù)卣瓷暾?、登記、輪候程序給予安排，保障其基本要求。發(fā)展廉租住房須解決的三個(gè)問題首先，從目前我國廉租住房建設(shè)資金的主要來源看，其渠道主要包括財(cái)政撥款、住房公積金增值收益、社會保障和社會捐贈等。參考國外的多元化經(jīng)驗(yàn)，包括政府的資金注入、市場融資

9、、建立基金或債券，可見，我國政策盡管進(jìn)一步要求將土地出讓金凈收益中的部分資金用于廉租住房建設(shè)，但仍然顯得比較單一而有限。調(diào)動一切可以利用的資金，采用多元化融資方式和渠道，有望為廉租住房的建設(shè)資金來源提供更有效的解決途徑。其次，盡管中央政府高度重視廉租住房制度的體制建設(shè)，但地方政府落實(shí)情況尚有待改觀。目前我國廉租住房數(shù)量占房地產(chǎn)市場量尚不足10%，地方政府任重而道遠(yuǎn)。如不能真正站在民生立場上，支持并放寬用于廉租住房建設(shè)的土地，鼓勵和推行開發(fā)商建設(shè)廉租住房的優(yōu)惠政策，政策實(shí)施未必能達(dá)到效果預(yù)期。因此，只有增加房源，才能滿足大量低收入者的住房需求。第三，加快低收入家庭住房狀況調(diào)查工作，全面建立保障對

10、象住房檔案，并及時(shí)出臺實(shí)時(shí)可行的城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房申請、審核、退出管理的規(guī)范性文件。在規(guī)范廉租住房申請審批機(jī)制的同時(shí)，引導(dǎo)低收入群體的住房消費(fèi)觀念，厘正因廉租住房非自有產(chǎn)權(quán)而產(chǎn)生心理抗性的錯(cuò)誤認(rèn)知。雙限商品房 雙限商品房，即由政府在土地出讓的時(shí)候限定戶型、限定售價(jià)的商品房。雙限商品房是面對近兩年房價(jià)的一路攀升居高不下，國家政策調(diào)控在調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)上繼“經(jīng)濟(jì)適用房”之后的又一政策調(diào)控的產(chǎn)物。雙限商品房由限價(jià)商品房演進(jìn)而來，即由原來的只限售價(jià)進(jìn)化到增限戶型面積。二手房交易住房租賃梯度消費(fèi)模式不置可否，近年房地產(chǎn)市場和居民住房消費(fèi)心理都存在盲目攀比、貪大求闊、買房就得買新房等消費(fèi)誤區(qū)。而這一

11、消費(fèi)觀念是與我國人多地少、人均資源少的國情嚴(yán)重不符的。引導(dǎo)并強(qiáng)化合理消費(fèi)觀念，倡導(dǎo)建設(shè)小戶型住房、購買二手房和租賃住房等，讓房地產(chǎn)市場回歸正常的理性供需狀態(tài)是當(dāng)務(wù)之急。目前我國二手房市場發(fā)展滯后，大量存量住房流通不暢，住房需求過度集中在一級住房（新房）市場的現(xiàn)狀普遍存在。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示：中國二手房市場交易量只占房屋交易總量的20%30%，亟待建立和形成住房市場的梯度消費(fèi)模式。住房消費(fèi)市場梯度消費(fèi)模式的形成，將有效平抑房價(jià)和促進(jìn)市場平穩(wěn)發(fā)展。即中等或中等偏低收入家庭通過購買價(jià)位較低的存量二手房來解決住房問題；中等或中等偏高收入家庭通過轉(zhuǎn)讓舊房，再購買新建的價(jià)格性能比較高的中檔房、中高檔房來改善住房條件。從而形成住房的梯級消費(fèi)，促進(jìn)一、二級市場協(xié)調(diào)發(fā)展。 Th