拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛案

1、word拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛案仇慎齊X洪要點(diǎn)提示：1、 拆遷人與被拆遷人僅就安置補(bǔ)償協(xié)議發(fā)生爭(zhēng)議，人民法院應(yīng)作為民事案件受理；2、 特殊情況下，違約方仍然有權(quán)起訴要求變更或解除合同，但應(yīng)當(dāng)承當(dāng)違約賠償責(zé)任；3、 安置房屋的實(shí)際面積大于合同約定的面積，超過(guò)3%勺局部，被拆遷人不再另行支付購(gòu) 房款，而產(chǎn)權(quán)卻歸被拆遷人所有；4、 拆遷人因違約造成原合同不能履行， 而要求拆遷安置補(bǔ)償方式從產(chǎn)權(quán)置換變更為貨幣補(bǔ)償?shù)?，?jì)算房屋補(bǔ)償價(jià)款的房屋面積應(yīng)以建成后的安置房屋的實(shí)際面積計(jì)算；5、房屋單價(jià)應(yīng)以起訴時(shí)同類型同地段房屋的市場(chǎng)單價(jià)為準(zhǔn)。案情：原告：某某賈汪利民房屋拆遷某某（以下簡(jiǎn)稱拆遷公司）被告：李景陽(yáng)200

2、3年9月4日，拆遷公司與李景陽(yáng)雙方簽訂房屋拆遷補(bǔ)償安置合同，約定：拆遷公司拆除李景陽(yáng)所有的位于某某賈汪夏橋洗運(yùn)北里 3號(hào)樓1202室面積為52.05平方米的房屋一套， 拆遷公司為李景陽(yáng)提供安置房，位于某某賈汪祥頤小區(qū)6號(hào)樓3301室，面積為65.30平方米， 并于2004年5月31日交房。合同第四條規(guī)定，“協(xié)議安置面積允許上下浮動(dòng) 3%再超出面積 局部（李景陽(yáng)）不再交付購(gòu)房款，超過(guò)過(guò)渡期限，拆遷公司按有關(guān)規(guī)定進(jìn)展賠償。合同簽訂后， 某某賈汪祥頤小區(qū)6號(hào)樓3 301室，面積為96平方米，并被開(kāi)發(fā)商靈行出售給了他人，導(dǎo)致 拆遷公司無(wú)法向李景陽(yáng)交付約定的安置房。其間，拆遷公司屢次找李景陽(yáng)協(xié)商變更安置

3、補(bǔ)償方式，以產(chǎn)權(quán)置換變更為貨幣補(bǔ)償，但李景陽(yáng)一直不置可否。2007年7月10日，拆遷公司向法院起訴。原告認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商將安置房屋出賣給他人致使原告方違約，導(dǎo)致原拆遷安置補(bǔ)償合同無(wú)法 履行，原告屢次與李景陽(yáng)協(xié)商，達(dá)不成變更安置補(bǔ)償方式協(xié)議，李景陽(yáng)又不主動(dòng)行使權(quán)利，現(xiàn) 起訴要求變更或解除合同，并愿意承當(dāng)應(yīng)當(dāng)承當(dāng)?shù)倪`約賠償責(zé)任。被告認(rèn)為，如果將拆遷安置補(bǔ)償方式從原約定的產(chǎn)權(quán)置換補(bǔ)償變更為貨幣補(bǔ)償，房屋面積如此應(yīng)以96平方米，市場(chǎng)每平方米單價(jià)1600元計(jì)算，房屋補(bǔ)償金額應(yīng)為150465.60元，過(guò)度補(bǔ)助費(fèi)用27072元，合計(jì)177537.60元。審判賈汪法院審理認(rèn)為，拆遷公司與李景陽(yáng)僅就安置補(bǔ)償合同發(fā)生

4、爭(zhēng)議，人民法院應(yīng)作為民事案件受理。開(kāi)發(fā)商將安置房屋出賣給他人致使拆遷公司違約，導(dǎo)致原拆遷安置補(bǔ)償合同無(wú)法履 行，在與李景陽(yáng)協(xié)商，達(dá)不成變更安置補(bǔ)償方式協(xié)議，李景陽(yáng)又不主動(dòng)行使權(quán)利的情況下，拆 遷公司有權(quán)起訴要求變更或解除合同，但應(yīng)當(dāng)承當(dāng)違約賠償責(zé)任。拆遷公司要求以產(chǎn)權(quán)置換方 式變更為貨幣補(bǔ)償方式，計(jì)算房屋補(bǔ)償面積應(yīng)以安置房的實(shí)際面積 96平方米計(jì)算，單價(jià)應(yīng)以起 訴時(shí)同類型同地段的房屋市場(chǎng)單價(jià)（1600元/平方米）為準(zhǔn)，但應(yīng)當(dāng)扣除被拆遷人李景陽(yáng)應(yīng)當(dāng)支 付的合同約定的安置房與拆遷房的差價(jià)局部。審理過(guò)程中，2007年8月3日，雙方當(dāng)事人達(dá)成如下調(diào)解協(xié)議：拆遷公司于 2007年8月31日前給付李景陽(yáng)人

5、民幣175000元，原2003年9月 4日雙方簽訂的拆遷安置補(bǔ)償合同解除。本案最終以調(diào)解結(jié)案。評(píng)析隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的迅猛開(kāi)展和住房制度改革的深化，同時(shí)由于我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)立法還不完善， 市場(chǎng)機(jī)制還不健全，商品房開(kāi)發(fā)拆遷行為很不規(guī) X,特別是一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)嚴(yán)重違背誠(chéng)實(shí) 信用原如此，有的雖然簽訂了拆遷安置補(bǔ)償合同，卻為了自身利益故意違約而造成合同不能履 行，或根本不與被拆遷人簽訂拆遷安置補(bǔ)償合同，故意制造麻煩而侵犯被拆遷人的利益，從而 造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)拆遷安置補(bǔ)償爭(zhēng)議高發(fā)，這既侵犯了被拆遷人的合法權(quán)益，又造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 市場(chǎng)的非規(guī)X化運(yùn)作，同時(shí)因拆遷安置補(bǔ)償不與時(shí)到位造成被拆遷人到處上訪告狀行為的發(fā)生

6、， 嚴(yán)重影響了社會(huì)的穩(wěn)定，與和諧社會(huì)的建設(shè)開(kāi)展背道而馳。因此，人民法院在處理該類案件的 時(shí)候，應(yīng)本著有利于被拆遷人的原如此和有利于房地產(chǎn)行業(yè)良好運(yùn)作和開(kāi)展的原如此妥善處理 好該類案件，用司法的手段維護(hù)和諧社會(huì)的良好開(kāi)展。本案就是因拆遷安置補(bǔ)償原拆遷人違約 造成合同不能履行，拆遷人起訴要求以產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償方式變更為貨幣補(bǔ)償方式而發(fā)生的爭(zhēng)議。雖然 本案最終以調(diào)解結(jié)案，但該案存在的五個(gè)問(wèn)題值得探討和明確，以便為今后類似案件的處理提 供參考：一、拆遷人與被拆遷人僅就安置補(bǔ)償協(xié)議發(fā)生爭(zhēng)議，人民法院是作為民事案件受理還是作 為行政案件受理的問(wèn)題。拆遷人與被拆遷人僅就安置補(bǔ)償協(xié)議發(fā)生爭(zhēng)議，人民法院是作為民事案件受

7、理還是作為行 政案件受理，司法實(shí)踐中有兩種爭(zhēng)議的觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)作為行政案件受理。理由是， 因?yàn)槲覈?guó)目前集體土地還不能任意出讓，必須經(jīng)過(guò)國(guó)家征收后作為國(guó)有土地才能出讓，拆遷安 置補(bǔ)償協(xié)議的本質(zhì)是國(guó)家征收補(bǔ)償行為，因此，拆遷安置補(bǔ)償合同實(shí)際上是一種行政合同。行 政合同不同于民事合同雙方地位的平等性，行政合同雙方簽訂主體的地位是不平等的，拆遷安 置補(bǔ)償合同因此具有國(guó)家強(qiáng)制性。因此，因拆遷安置補(bǔ)償合同履行問(wèn)題發(fā)生爭(zhēng)議起訴到法院， 如此應(yīng)作為行政案件受理和審理；第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)作為民事案件受理。雖然拆遷安置補(bǔ)償合 同解決的實(shí)際問(wèn)題是征收補(bǔ)償問(wèn)題，但合同簽訂的雙方主體的地位仍然是平等的，完全是

8、基于 當(dāng)事人的意思自治而簽訂的合同。因拆遷安置補(bǔ)償合同履行問(wèn)題發(fā)生的爭(zhēng)議，應(yīng)屬于平等民事 主體之間的民事權(quán)益糾紛。另外，最高人民法院法復(fù) （1996）12號(hào)關(guān)于受理拆遷、補(bǔ)償、安置 等案件問(wèn)題的批復(fù)下稱法復(fù)（1996）12號(hào)文中規(guī)定：“公民、法人或者其他組織對(duì)人民政府 或者城市房屋主管行政機(jī)關(guān)依職權(quán)作出的有關(guān)房屋拆遷、補(bǔ)償、安置等問(wèn)題的裁決不服，依法 向人民法院提起訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)作為行政案件受理。拆遷人與被拆遷人因房屋補(bǔ)償、安 置等問(wèn)題發(fā)生爭(zhēng)議，或者雙方當(dāng)事人達(dá)成協(xié)議后，一方或者雙方當(dāng)事人反悔，未經(jīng)行政機(jī)關(guān)裁決, 僅就房屋補(bǔ)償、安置等問(wèn)題，依法向人民法院提起訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)作為民事案

9、件受理。" 此規(guī)定也確認(rèn)了房屋拆遷糾紛是平等民事主體之間的民事權(quán)益糾紛。因此，拆遷人與被拆遷人 僅就安置補(bǔ)償協(xié)議發(fā)生爭(zhēng)議，人民法院應(yīng)作為民事案件受理。筆者同意第二種意見(jiàn)。本案拆遷 人拆遷公司與被拆遷人李景陽(yáng)僅就安置補(bǔ)償拆遷合同發(fā)生爭(zhēng)議，人民法院作為民事案件受理無(wú) 疑是正確的。二、違約方是否有權(quán)起訴要求變更合同或解除合同的問(wèn)題。由于現(xiàn)實(shí)生活和司法實(shí)踐中根本上都是權(quán)利方而非違約方行使訴權(quán)而要求變更或解除合 同，因此合同法也根本上對(duì)此作了同樣的規(guī)定。根據(jù)合同法的有關(guān)規(guī)定，除了當(dāng)事人 協(xié)商一致和不可抗力，合同的雙方當(dāng)事人（不論是違約方還是非違約方）都有合同變更權(quán)或解除 權(quán)外，對(duì)違約方是否有權(quán)

10、要求變更或解除合同，合同法沒(méi)有作出任何規(guī)定。正如上文分析 而言，雖然違約方主動(dòng)起訴要求變更或解除合同的情況鮮見(jiàn)，但法律規(guī)定卻不能掛一漏萬(wàn)，否 如此將導(dǎo)致司法實(shí)踐中無(wú)法可依。 筆者認(rèn)為，特殊情況下，違約方有權(quán)主動(dòng)起訴要求解除合同。 這和“提存制度的法理是一樣的。提存，是指?jìng)鶛?quán)人沒(méi)有正當(dāng)理由而拒絕承受履行，或者無(wú) 從查找債權(quán)人而無(wú)法履行時(shí)，債務(wù)人按照法律規(guī)定將標(biāo)的物提交有關(guān)部門保存待領(lǐng)。提存有利 于債務(wù)糾紛的與時(shí)解決，更好地平衡債權(quán)人與債務(wù)人雙方之間的利益沖突，保障市場(chǎng)機(jī)制的正 常運(yùn)轉(zhuǎn)。筆者認(rèn)為，根據(jù)常人的判斷，當(dāng)因違約導(dǎo)致合同的履行已經(jīng)沒(méi)有任何必要或者因違約 導(dǎo)致合同根本無(wú)法履行的情況下，非違約

11、方不行使合同變更權(quán)或解除權(quán)時(shí)，違約方可以起訴或 提起仲裁要求變更或解除合同合同履行沒(méi)有任何必要的情況。 如甲、已兩國(guó)發(fā)生戰(zhàn)爭(zhēng)，甲國(guó)與丙國(guó)簽訂了軍火供給合同。 但是，丙國(guó)因?yàn)闆](méi)有按時(shí)制造好供給軍火，當(dāng)其供給軍火制造好時(shí)，甲、已兩國(guó)戰(zhàn)爭(zhēng)已經(jīng)完畢， 那么，根據(jù)常人一般的判斷，甲、丙兩國(guó)的軍火供給合同實(shí)際上就沒(méi)有了再實(shí)際履行的必要。 丙國(guó)于是將這批軍火另外作了處理， 而等待甲國(guó)提出解除合同并要求違約賠償。 但，時(shí)隔不久, 甲國(guó)仍然要求丙國(guó)繼續(xù)履行原軍火供給合同。這無(wú)形中打了丙國(guó)個(gè)措手不與，一定程度上也影 響了丙國(guó)的利益。因此，當(dāng)出現(xiàn)上述情況，甲國(guó)惡意不與時(shí)提出解除合同或變更合同時(shí)，丙國(guó) 為了自身利益可

12、以有權(quán)以仲裁或訴訟的方式要求變更或解除合同。合同履行實(shí)際不能的情況。導(dǎo)致合同履行實(shí)際不能的情況有許多原因，如合同標(biāo)的物的毀 損、滅失或移轉(zhuǎn)他人，導(dǎo)致合同標(biāo)的物無(wú)法實(shí)際交付 ；合同一方當(dāng)事人的死亡或權(quán)利義務(wù)終止， 沒(méi)有合同履行方面的權(quán)利義務(wù)承受人， 也沒(méi)有可供履行合同的“遺產(chǎn)等， 導(dǎo)致合同無(wú)法履行; 等等。比如本案，拆遷安置補(bǔ)償合同的原標(biāo)的物某某賈汪祥頤小區(qū) 6號(hào)樓3 301室因第三人開(kāi) 發(fā)商出售于他人，導(dǎo)致拆遷公司無(wú)法再實(shí)際將原合同標(biāo)的物交付給被拆遷人李景陽(yáng)，而拆遷公 司作為政府的一個(gè)準(zhǔn)職能部門為了處理遺留問(wèn)題，在被拆遷人既不要求變更合同履行方式，也 不要求賠償損失的情況下，雖然是作為違約方，

13、拆遷公司仍然有權(quán)以提起仲裁或訴訟的方式要 求變更或解除合同，但應(yīng)當(dāng)承當(dāng)違約賠償責(zé)任。這既有利于政府拆遷工作和社會(huì)穩(wěn)定的大局， 又能使被拆遷人的利益得到與時(shí)的實(shí)現(xiàn)和保護(hù)，同時(shí)也與合同法的誠(chéng)實(shí)信用原如此不相違 背。因此，拆遷公司雖然作為違約人，其仍然有權(quán)起訴要求變更或解除合同，但應(yīng)當(dāng)與時(shí)承當(dāng) 違約賠償責(zé)任。當(dāng)然，根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假如 干問(wèn)題的解釋（以下簡(jiǎn)稱商品房買賣合同糾紛適用法律問(wèn)題解釋 ）第七條的規(guī)定，如果 是拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用 途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行

14、出賣給第三人，被 拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，仲裁機(jī)構(gòu)或人民法院應(yīng)予支持被拆遷人的請(qǐng)求，保障其 優(yōu)先權(quán)的實(shí)現(xiàn)。三、實(shí)際安置房屋面積超出合同約定面積 3沖上的局部的房屋產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題。28.741平方米，產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸被拆遷人李景陽(yáng)所有。這表現(xiàn)了商品房買賣合同糾紛適用法律問(wèn)題 解釋規(guī)定的“懲罰性賠償責(zé)任制度。“懲罰性賠償責(zé)任制度是來(lái)源于英美法系國(guó)家的一 項(xiàng)民事制度，最早主要適用于侵權(quán)責(zé)任，但后來(lái)逐漸被廣泛適用于合同責(zé)任。司法解釋吸收“懲 罰性賠償責(zé)任，這樣既充分注意到依法維護(hù)買受人的合法權(quán)益，又考慮到商品房開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò) 程中的實(shí)際情況，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康開(kāi)展和良好運(yùn)行。3%四、產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償方式變更為貨幣補(bǔ)償方式房屋面積的計(jì)算依據(jù)問(wèn)題。3%是超出合同約定面積但屬于合同約定的上下浮動(dòng)3%以內(nèi)的面積。根據(jù)商品房買賣合同糾紛適用法律問(wèn)題解釋第十四條規(guī)定的立法精神，因此，產(chǎn)權(quán)置換補(bǔ)償方式變更為貨幣補(bǔ)償方 式的房屋面積原如此上應(yīng)以安置房的實(shí)際面積 96平方米計(jì)算。當(dāng)然應(yīng)扣除合同約定面積和超出 合同約定面積3%以內(nèi)的差價(jià)局部。五、房屋面積單價(jià)的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題。房屋面積的單價(jià)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)是以合同生效時(shí)的市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)