地下車位的稅務(wù)問題

1、以下系本人在土地增值稅清算實(shí)際工作中就地下室的一點(diǎn)個(gè)人認(rèn)識(shí)：一、 對(duì)于地下室的一點(diǎn)認(rèn)識(shí)目前很多開發(fā)的樓盤多建造高層與小高層，隨著樓層的增高，對(duì)基礎(chǔ)的要求也必然越來越高。就好比要讓旗桿在土地上站穩(wěn)，旗桿越高，地質(zhì)越松，就要求地下插得越深，周邊加固得越好。同理，對(duì)于目前日益增高的樓盤，對(duì)基礎(chǔ)的要求也是越來越高，多要求深打基礎(chǔ)，采用 鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，并多采用滿堂紅基礎(chǔ)。對(duì)于就本人所在的蘇州地區(qū)，目前大多數(shù)建筑，地下室（不管是人防地下室還是非人防地下室）大多數(shù)為利用滿堂紅地下基礎(chǔ)設(shè)施形成，這一方面能滿足地下基礎(chǔ)穩(wěn)固性、承重性要求，也同時(shí)能滿足規(guī)劃人防的要求，也能在一定程度上滿足目前日益增長的停車要

2、求。因此，對(duì)于地下室，客觀地來說，首先得認(rèn)可其作為地下基礎(chǔ)設(shè)施的功能與作用，然后才是人防配套的作用和停車功能的作用。二、對(duì)于人防地下室的認(rèn)定從上述情況來看，人防地下室最基本的作用就是建筑地下基礎(chǔ)的功能和人防配套的功能；從目前人防辦了解情況看， 對(duì)于規(guī)劃內(nèi)建筑的人防， 其本質(zhì)所有權(quán)也界定為政府所有（規(guī)劃內(nèi)人防房產(chǎn)公司按規(guī)定建筑返回人防費(fèi)給企業(yè)，建筑面積不足規(guī)劃按一定標(biāo)準(zhǔn)交納人防易地建設(shè)費(fèi)，額外承擔(dān)多建設(shè)的人防政府補(bǔ)貼人防費(fèi)，本質(zhì)理解為政府出資建人防，產(chǎn)權(quán)歸政府），因此在房產(chǎn)企業(yè)明確人防不歸屬房企情況下，應(yīng)可認(rèn)定為公共配套設(shè)施，其成本在可售建筑面積中進(jìn)行分?jǐn)?。三?地下室成本認(rèn)定的認(rèn)識(shí)（1） 土地

3、成本地下室是否確認(rèn)土地成本，從國家節(jié)約集約利用土地，統(tǒng)籌開發(fā)利用地下、地上空間，加強(qiáng)地下、地上空間建設(shè)用地使用權(quán)管理的要求來看，根據(jù)中華人民共和國物權(quán)法中華人民共和國土地管理法中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法 等法律、法規(guī)，從長期開發(fā)利用來看， 地下空間存在土地成本。蘇州市人民政府關(guān)于印發(fā)蘇州市地下地上空間建設(shè)用地使用權(quán)利用和登記暫行辦法的通知（蘇府規(guī)字2011第8號(hào)）也是根據(jù)相關(guān)精神于 2011年即確立了這一方向，蘇州工業(yè)園區(qū) 在此之前即開始實(shí)施。根據(jù)蘇州市蘇府規(guī)字2011第8號(hào)通知第十一條：地下、地上空間建設(shè)用地使用權(quán)出讓最低價(jià)格，按照分層利用、區(qū)別用途的原則，并按照以下方式確定：土地用途為商服用

4、地、住宅用地、文體娛樂用地的，從地表開始，其地下一層參照所在區(qū)域相對(duì)應(yīng)用途基準(zhǔn)地價(jià)折算為樓面地價(jià)的 30%確定，其中屬于開敞式（下沉式） 或者地鐵 延伸地下空間的，在開敞式（下沉式）廣場(chǎng)及地鐵出入通道外圍 30米半徑范圍內(nèi)按照 60% 確定；其余用地參照同等區(qū)域工業(yè)用途基準(zhǔn)地價(jià)的40%確定。”基于上述理由，對(duì)于蘇州工業(yè)園區(qū)有明確產(chǎn)權(quán)的地下車位，因已明確予以確權(quán)， 則應(yīng)考慮分?jǐn)偼恋爻杀?，考慮地下車位總體屬于輔助性開發(fā)產(chǎn)物，與地上建筑同標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)偼恋爻杀静槐M合理，建議可參照上述蘇府規(guī)字2011第8號(hào)通知第十一條分?jǐn)偟臉?biāo)準(zhǔn)進(jìn)行土地成本的分?jǐn)偅?對(duì)于大多數(shù)情況即按地上土地成本的30%標(biāo)準(zhǔn)計(jì)地下土地成本。

5、對(duì)于其他無產(chǎn)權(quán)的地下車位，由于無確權(quán)，也不計(jì)容，建議不計(jì)算土地成本。（二）地下室（停車位）建筑成本的分?jǐn)偡康禺a(chǎn)企業(yè)開發(fā)樓盤，開發(fā)與獲利的對(duì)象不管是住宅、商鋪、辦公房，主要還是地上建筑，對(duì)于非人防地下室，如上所述，還是從建筑地下基礎(chǔ)功能延伸利用所產(chǎn)生，更多地是為了樓盤停車配套功能的完善與提升服務(wù)，脫離了其地下基礎(chǔ)功能，就其單純的投入與產(chǎn)出來說， 必然是嚴(yán)重不對(duì)等的。因此，從稅法的基本法理（土地增值稅也應(yīng)遵從）理解，不管非人防 地下室的收入與成本是否納入土地增值稅清算范圍，都不能單純按地下室的建造成本全部確認(rèn)到地下停車位的成本中去。還有，目前大多數(shù)樓盤地下室主要利用作為停車用，而由于地下室更多地為

6、建筑基礎(chǔ)與承重，其形狀分布、墻、柱等布局不是從合理劃分停車位所考慮的，另還要有充足的車輛出入、來往的空間，其往往能作為真正停車之用的面積相當(dāng)有限，通常一個(gè)劃分的車位面積在12平方水平，但若按地下室面積分?jǐn)偅瑪偟揭粋€(gè)車位的面積可能會(huì)達(dá)到40平方/個(gè)。也就會(huì)出現(xiàn)單純按面積分?jǐn)傄粋€(gè)車位基本會(huì)分?jǐn)偟?5-20來萬元成本的情況，加上其他稅費(fèi)因素，單個(gè)車位成本占比會(huì)更大（有過項(xiàng)目，因其土地價(jià)較高，又一并計(jì)入車位成本，出現(xiàn)車位成本30萬元/個(gè)的情況）；與目前通常5-10萬元/個(gè)車位的轉(zhuǎn)讓價(jià)相比、應(yīng)該說這樣認(rèn)定也是很 不合理的。設(shè)想一：非人防地下室上述已說明，其首要功能與價(jià)值體現(xiàn)有建筑地下基礎(chǔ)的功能，其次才是

7、利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的地下室停車功能，且其利用率也不算高，故能否也參照蘇府規(guī)字2011第8號(hào)通知的精神，按建造成本的一定比例（30%-40% ）確認(rèn)地下停車位的成本；設(shè)想二：也可考慮根據(jù)地下可明確劃分的停車位區(qū)位劃線面積（大約12-15平方）計(jì)算分?jǐn)偨ㄔ斐杀?。按照上述口徑?jì)算，通常一個(gè)車位的成本在 4-6萬元，加上稅費(fèi)及資金成本等因素，與轉(zhuǎn)讓價(jià) 總體應(yīng)該是配比合理的。四、非人防地下室（車位）是否納入土地增值稅清算范圍是否納入土地增值稅清算范圍，其本質(zhì)應(yīng)該就是要認(rèn)定取得的非人防地下室（車位）收益是否是地下室車位的 有償轉(zhuǎn)讓”收益，若能確認(rèn)為其是一項(xiàng)有償轉(zhuǎn)讓”行為，則其可納入土地增值稅清算范圍，否

8、則就不能計(jì)入土地增值稅清算范圍。1、對(duì)于有產(chǎn)權(quán)證的地下停車位，因有確權(quán)，其應(yīng)納入土地增值稅清算范圍應(yīng)無異議；二2、對(duì)于無產(chǎn)權(quán)證的地下停車位，從嚴(yán)格意義上政府對(duì)于房地產(chǎn)資產(chǎn)確權(quán)管理的要件來說， 其行為可不認(rèn)定的一項(xiàng)轉(zhuǎn)讓行為，也就可不納入土地增值稅清算范圍。3、在實(shí)務(wù)中建議參考營業(yè)稅的規(guī)定要求，如簽訂轉(zhuǎn)讓合同（或 15年以上長期租賃合同、 合同期滿后房產(chǎn)企業(yè)不再獲取額外收益，其支配權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)仍歸屬于業(yè)主的），開具銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票，按已轉(zhuǎn)讓部分確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)銷售收入，且按照銷售不動(dòng)產(chǎn)申報(bào)交納營業(yè)稅、預(yù)交土地增值稅，納入土地增值稅清算范圍；對(duì)不符合條件的不納入土地增值稅清算范圍， 其對(duì)應(yīng)的收入不計(jì)入

9、，成本作相應(yīng)剔除。個(gè)人想法：對(duì)于非人防車位，其是否計(jì)入土地增值稅計(jì)征范圍認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)與理解也有不少爭(zhēng)議， 若按本人理解的上述思路測(cè)算，按約4-6萬元/個(gè)車位的成本水平進(jìn)行確認(rèn)，因其與收入總體配比，若計(jì)入土地增值稅范圍，則加上正常稅費(fèi)、10%的房地產(chǎn)開發(fā)成本、20%的其他加計(jì) 扣除項(xiàng)目金額，與通常車位轉(zhuǎn)讓價(jià)相差不大。這樣不管是納入土地增值稅計(jì)征范圍還是不納 入土地增值稅計(jì)征范圍，對(duì)于稅負(fù)差異都不會(huì)太大。這樣一方面不會(huì)由于車位認(rèn)定方式的不 同對(duì)于土地增值稅大起大落，從而激化征納雙方的矛盾；另一方面也基本解決由于政策法規(guī) 認(rèn)識(shí)，操作方式不同而產(chǎn)生稅負(fù)結(jié)果不公問題。同時(shí)，感覺這也更符合稅法的基本法理。五、

10、人防地下室（車位）銷售收入計(jì)入土地增值稅清算范圍問題根據(jù)江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例和江蘇省實(shí)施< 中華人民共和國人民防空法 辦法有關(guān)規(guī)定，已經(jīng)明確人防工程不得出售”的規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程平時(shí)用作停車位的，應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主開放，出租的租賃期限不得超過三年，不得將停車位出售、附贈(zèng)。因此，建議對(duì)于違反規(guī)定，以銷售車位或長期租賃等視同買斷形式售人防地下車位取得的收 益，因其成本已作為公共配套設(shè)施分?jǐn)傆?jì)入地上可售面積中，故可認(rèn)為其取得收益實(shí)質(zhì)是出售地上建筑的其他有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益，并入可售房地產(chǎn)土地增值稅清算收入范圍。若對(duì)從人防地下室以短期租賃或收取管理費(fèi)形式取得的收益，則可不計(jì)入土地增值

11、稅清算收入范圍。以上僅是本人在土地增值稅清算實(shí)際工作中的一點(diǎn)個(gè)人認(rèn)識(shí)，其中有何不妥與錯(cuò)誤之處敬請(qǐng)指出。一、現(xiàn)實(shí)為王，實(shí)際清算中對(duì)于貼中的問題是如何規(guī)范的？二、土增清算的前提條件是清算單位的確立，一般按項(xiàng)目or規(guī)劃分期。在此基礎(chǔ)上，異化為二或三分法，無論何種分法，車位應(yīng)作為非住宅類。共同費(fèi)用分?jǐn)偅罱K體現(xiàn)在清算單位， 車位少分?jǐn)?，則住宅類多攤，而非住宅類售價(jià)相對(duì)較高， 是否與企業(yè)目的不符？即車位單獨(dú) 計(jì)算成本是否有積極意義？三、清算范圍，現(xiàn)在多數(shù)地方回歸110號(hào)宣傳大綱法定課稅原則，不具產(chǎn)權(quán)的不納入清算。此種情況下，企業(yè)是否可犧牲部分利益，不售車位，則成本可全額扣除（需測(cè)算投入產(chǎn)出）。關(guān)于車位面

12、積確認(rèn)，可參考穗地稅函2014109號(hào)。zhangchunl 發(fā)表于 2014-7-10 00:08一、現(xiàn)實(shí)為王，實(shí)際清算中對(duì)于貼中的問題是如何規(guī)范的？ 二、土增清算的前提條件是清算單位的確立，一般按 目前本地大多數(shù)地下室（車位）是不具產(chǎn)權(quán)的，但現(xiàn)實(shí)中不管是房產(chǎn)企業(yè)還是業(yè)主，多是按買賣車位的概念在操作。 誠如您所述，現(xiàn)實(shí)為王， 從征管方而言，要求不納入土地增值稅清 算，從而按地下建筑面積與地上建筑面積同口徑分?jǐn)偼恋爻杀九c開發(fā)成本，這樣從清算項(xiàng)目中剔除的成本就很大，清算項(xiàng)目的應(yīng)納土地增值稅額就大；但這樣從納稅人而言，地下室（車位）剝離的成本與之相應(yīng)的只有很少的轉(zhuǎn)讓車位的使用權(quán)收入，感覺真實(shí)發(fā)生的

13、大額成本在土地增值稅清算中得不到扣除，有其很大的不合理性。同時(shí)，出現(xiàn)了類似性質(zhì)的2個(gè)樓盤，一個(gè)樓盤按正常買賣車位的概念操作，另一個(gè)樓盤將車位價(jià)款折算到房?jī)r(jià)中，簽訂賣房贈(zèng)車位的協(xié)議，對(duì)房產(chǎn)企業(yè)，獲得同樣的收益，最終車位全部歸業(yè)主，但前一個(gè)樓盤將車位成本（包括分?jǐn)偟耐恋爻杀荆┤刻蕹谕恋卦鲋刀惽逅惴?圍外，后一個(gè)樓盤則認(rèn)可車位成本一并計(jì)入清算項(xiàng)目成本中予以扣除。類似的樓盤，獲得同等的收益，卻由于車位協(xié)議操作上的一點(diǎn)差異，帶來土地增值稅重大的差異，在這里我就覺得，稅法更多還是要體現(xiàn)中性，對(duì)政策、概念的認(rèn)識(shí)可以有不同， 但應(yīng)盡量避免不因其產(chǎn)生重大差異，或者說差異的產(chǎn)生不能給另一方帶來重大的不合理（如

14、上文如述將地下車位因其他無產(chǎn)權(quán)從土地增值稅清算范圍中剔除，但剔除的成本可能是每個(gè)車位要有20萬元，而帶來的預(yù)算收益只能是每個(gè)車位只有幾萬元，對(duì)一個(gè)地下室面積占比較大的房產(chǎn)項(xiàng)目來說，感覺是有其不合理性）。正是基于上述現(xiàn)實(shí)問題的存在，本人對(duì)地下車位的成本認(rèn)定與處理有了 一些看法與認(rèn)識(shí)。原來是關(guān)于不售車位成本剔除問題，看來能否協(xié)商解決。 房地產(chǎn)稅收中，稅收政策人為因素太多，同一事項(xiàng)各地政策不同。 成本分?jǐn)倯?yīng)遵循可辨認(rèn)及受益原則，土地成本應(yīng)按計(jì)容面積分?jǐn)偅叵率医ㄖ杀緫?yīng)按納入清算面積均攤，其余成本則不應(yīng)分?jǐn)傊恋叵萝囄?。?duì)于兩個(gè)案例，實(shí)質(zhì)一樣，不應(yīng)出現(xiàn)兩種稅務(wù)處理辦法。給大家分享下我們天津的規(guī)定津地稅

15、201124號(hào)文 第四條四、關(guān)于地下車庫收入與成本歸集的問題實(shí)際操作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的地下車庫，可視其具體情況按以下方法確定：（一）有產(chǎn)權(quán)且對(duì)外銷售的車庫，其收入應(yīng)并入房地產(chǎn)銷售收入，相應(yīng)的車庫開發(fā)成本準(zhǔn)予扣除。（2） 轉(zhuǎn)讓車庫使用權(quán)年限與所購房屋一致的，或者永久轉(zhuǎn)讓使用權(quán)的，可視同銷售，應(yīng) 歸集相應(yīng)的收入和成本。以上情況之外的其它形式，產(chǎn)生的收入與建造成本均不予以歸集。我們清算實(shí)務(wù)中分這樣幾種情況1、有產(chǎn)權(quán)，對(duì)外銷售：收入合并，成本可扣2、無產(chǎn)權(quán)，轉(zhuǎn)讓使用權(quán)：收入合并，成本可扣3、無產(chǎn)權(quán)，租賃20年：收入合并，成本可扣4、無產(chǎn)權(quán)，贈(zèng)送：成本可扣5、無產(chǎn)權(quán)，短租：收入不計(jì)，成本不可扣個(gè)人

16、最喜歡第四種，最省事；第一、二種和第四種效果一樣， 但財(cái)務(wù)麻煩；第三種開租賃票， 多了一道從租房產(chǎn)稅；第五種麻煩不說土增清算比較吃虧。說錯(cuò)，還是那個(gè)117號(hào)文吧，13年9月30日吧。稅務(wù)局人士對(duì)此文的理解也各不相同，又沒個(gè)權(quán)威的說法，但據(jù)說15年土增稅要取消，所以最后的晚餐狀態(tài)下，從嚴(yán)把關(guān)是可以預(yù)見的。發(fā)表于 昨天13:02P zsw782314年新發(fā)了文，不憑以什么明目出售，都按非普征土增，就是那個(gè)什么117號(hào)文吧，其實(shí)我覺得不滔，如果別人簽的不是長期租憑合同，只是租1年2年，這明顯是租金。發(fā)表于昨天13:00武漢的規(guī)定六、關(guān)于地下建筑物土地成本分?jǐn)倖栴}房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在取得土地使用權(quán)時(shí)，申報(bào)

17、建設(shè)規(guī)劃含地下建筑， 且將地下建筑納入項(xiàng)目容積率的計(jì)算范疇，并列入產(chǎn)權(quán)銷售的， 其地下建筑物可分?jǐn)傢?xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地成本。如交納土地出讓金的非人防地下車庫， 在整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的土地使用證中會(huì)標(biāo)明地下車庫的土地使用年 限和起止日期，同時(shí)取得 車庫銷售許可證”，在計(jì)算地下車庫土地增值稅扣除項(xiàng)目時(shí)可分?jǐn)?土地成本。其他不納入項(xiàng)目容積率計(jì)算范疇或不能提供與取得本項(xiàng)目土地使用權(quán)有關(guān)聯(lián)證明 的地下建筑物，不得進(jìn)行土地成本分?jǐn)?。一點(diǎn)地下車庫的看法。人防是政府要求開發(fā)商必須配建的，如果不配建，那么要交人防易地建設(shè)費(fèi)。人防法第五條規(guī)定，如果是人防設(shè)施，那么產(chǎn)權(quán)歸國家，但有個(gè)誰投資誰受益的原則，投資還是企業(yè)投的，所以企

18、業(yè)擁有平時(shí)的使用和收益權(quán)。人防地下停車場(chǎng)是肯定辦不到產(chǎn)權(quán)證的，應(yīng)該歸入公共配套設(shè)施。但還有種情況，比如某經(jīng)適房小區(qū)， 政府免該小區(qū)建人防地下室， 企業(yè)無義務(wù)建，但實(shí)際建 了并可出售，也是利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的。 這種地下停車場(chǎng)就不屬人防設(shè)施， 并可以辦產(chǎn) 權(quán)證。還是主要看產(chǎn)權(quán)，如果產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)公司， 都不能列入公共配套設(shè)施那項(xiàng)，都應(yīng)該按非普建筑面積來分?jǐn)偝杀?。我們這里，房?jī)r(jià) 3000多的時(shí)候，車位已經(jīng)普遍賣到7、8萬/個(gè)了。現(xiàn)在房?jī)r(jià) 7000多，車位價(jià)格也翻倍了。而成本變化沒有這么大，如果車位不能多攤點(diǎn)成本的話，增值額是很恐怖的。另外，頻繁出臺(tái)、變幻莫測(cè)的地方性文件也大大增加了土地增值稅清算的不

19、確定性。比如說我們這原來是按非住宅類預(yù)繳車位土地增值稅的，現(xiàn)在的文件又規(guī)定車位性質(zhì)隨主物業(yè)確定，因購買住宅而購買的車位，按住宅類繳稅，因購買非住宅而購買的車位，按非住宅類繳稅。又比如以前地下車位沒有產(chǎn)權(quán)，現(xiàn)在每個(gè)車位都可以辦產(chǎn)權(quán)證了（人防區(qū)域除外）現(xiàn)在又搞一個(gè)核定征收，企業(yè)可以選擇核定征收，按稅局確定的固定稅率繳納土地增值稅。其實(shí)土地增值稅清算說了這么多年，我們這里就沒見稅局真正地去清算過誰。 更多的情況是， 每年或每?jī)赡曜屍髽I(yè)自己填表、 交點(diǎn)資料上去，稅局大概看看和預(yù)繳數(shù)有多大差別， 然后補(bǔ) 交點(diǎn)稅款完事，循環(huán)往復(fù)?，F(xiàn)在搞了這個(gè)核定征收，更簡(jiǎn)單了，多數(shù)房企都選這個(gè)補(bǔ)繳稅款了， 稅局也不來找你

20、清算了。0你們彼此有等價(jià)交換的利用價(jià)值，有合作共贏的機(jī)會(huì)，這才是人脈。人脈不是你和多少人打過交道、和多少人參加過飯局、 和多少人進(jìn)出過高檔場(chǎng)合、和多少人合過影， 而是有多少人愿意和你打交道、主動(dòng)和你打交道、 長期和你打交道、 持續(xù)和你打交道。千萬要切記，人脈并不是說你利用了多少人、有多少人被你呼來喚去、有多少人為你鞠躬盡瘁，而是你幫了多少人。人脈不是有多少人在你面前吹捧你，奉承你，而是有多少人在你背后稱頌和點(diǎn)贊。人脈不是在你輝煌的時(shí)候，有多少人簇?fù)碇悖踔?，而是在你困境時(shí)、在你落魄時(shí)，有多少人愿意站出來慷慨援手，幫助你。真正擁能夠有人脈的人，都具備以下素養(yǎng):1.換位思考。多從他人的角度考慮問題。避免獨(dú)斷專行、剛愎自用、自私自禾U。2.適應(yīng)環(huán)境。物競(jìng)天擇，適者生存，優(yōu)勝劣汰，人也是一樣，雖然不是你死我活，但適應(yīng)能力強(qiáng)的人往往是最先站穩(wěn)腳跟的人。3.大方待人。大氣慷慨，小事不斤斤計(jì)較，大事嚴(yán)謹(jǐn)慎重，嚴(yán)于律己，寬以待人。有一天你會(huì)明白，善良比聰明更難。聰明是一種天賦，而善良