第九章投資性房地產(chǎn)財務(wù)會計學人大第六版配套課件

1、 第九章第九章投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)本章教學目標p了解投資性房地產(chǎn)的概念及范圍了解投資性房地產(chǎn)的概念及范圍p掌握投資性房地產(chǎn)掌握投資性房地產(chǎn)初始計量初始計量、p掌握投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量掌握投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量（成本模式（成本模式公允價值模式）公允價值模式）p掌握投資性房地產(chǎn)掌握投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換及處置轉(zhuǎn)換及處置的賬務(wù)處理的賬務(wù)處理第一節(jié)第一節(jié) 投資性房地產(chǎn)概述投資性房地產(chǎn)概述 一、投資性房地產(chǎn)的概念及特征一、投資性房地產(chǎn)的概念及特征 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn): :指為賺取租金或資本增值，指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)?；騼烧呒嬗卸钟械姆康禺a(chǎn)。n房地產(chǎn)房地產(chǎn): :土地和房

2、屋及其權(quán)屬的總稱。土地和房屋及其權(quán)屬的總稱。n在我國，在我國，土地土地指土地使用權(quán)，指土地使用權(quán)，房屋房屋指土指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。 基本特征基本特征：n投資性房地產(chǎn)是一種投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營性活動經(jīng)營性活動n投資性房地產(chǎn)在投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于作等方面區(qū)別于作為生產(chǎn)經(jīng)營場所的房地產(chǎn)和用于銷售的房地產(chǎn)為生產(chǎn)經(jīng)營場所的房地產(chǎn)和用于銷售的房地產(chǎn)n投資性房地產(chǎn)有投資性房地產(chǎn)有兩種后續(xù)計量模式兩種后續(xù)計量模式：成本模式和公：成本模式和公允價值模式允價值模式n投資性房地產(chǎn)能夠投資性房地產(chǎn)能夠單獨計量和出售單獨計量和出售 二、二、

3、投資性房地產(chǎn)的范圍投資性房地產(chǎn)的范圍n投資性房地產(chǎn)的范圍包括：投資性房地產(chǎn)的范圍包括：n已出租的土地使用權(quán)已出租的土地使用權(quán)n長期持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)長期持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)n企業(yè)擁有并已出租的建筑物企業(yè)擁有并已出租的建筑物n不屬于投資性房地產(chǎn)的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)的房地產(chǎn)：n自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)營管理而持有的房地產(chǎn)n作為存貨的房地產(chǎn)作為存貨的房地產(chǎn)三、三、投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量n確認基本條件確認基本條件：符合定義的前提下，同時滿足下列條件的：符合定義的

4、前提下，同時滿足下列條件的： （1 1）與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的）與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟利益經(jīng)濟利益很可能流很可能流入企業(yè)；入企業(yè)； （2 2）該投資性房地產(chǎn)的）該投資性房地產(chǎn)的成本成本能夠可靠計量。能夠可靠計量。n基本原則基本原則： （1 1）對已出租的土地使用權(quán)、已出租的對已出租的土地使用權(quán)、已出租的建筑物建筑物，其作為投資性房地產(chǎn)的確認時點，其作為投資性房地產(chǎn)的確認時點為為租賃期開始日租賃期開始日，即土地使用權(quán)、建筑物，即土地使用權(quán)、建筑物進入出租狀態(tài)、開始賺取租金的日期。進入出租狀態(tài)、開始賺取租金的日期。 （2 2）對于持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地對于持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)使

5、用權(quán)，其作為投資性房地產(chǎn)的確認時點，其作為投資性房地產(chǎn)的確認時點為企業(yè)為企業(yè)將自用土地使用權(quán)停止自用，準備將自用土地使用權(quán)停止自用，準備增值后轉(zhuǎn)讓的日期增值后轉(zhuǎn)讓的日期。應(yīng)按照應(yīng)按照取得時的成本取得時的成本進行初始計量。進行初始計量。 1 1外購?fù)赓弍 原則：原則：只有在只有在購入的同時開始出租購入的同時開始出租，才能作，才能作為投資性房地產(chǎn)加以確認；其為投資性房地產(chǎn)加以確認；其p成本包括成本包括購買購買價款價款、相關(guān)稅費相關(guān)稅費和可直接歸屬于和可直接歸屬于該資產(chǎn)的該資產(chǎn)的其他支出其他支出。成本模式成本模式公允價值模式公允價值模式借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn) 貸：銀行存款等貸：銀行存款等借

6、：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)成本成本 貸：銀行存款等貸：銀行存款等此外，還應(yīng)在此外，還應(yīng)在“投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)”科目科目下設(shè)置下設(shè)置“公允價值變動公允價值變動”明細科目，明細科目，核算投資性房地產(chǎn)因公允價值變動所核算投資性房地產(chǎn)因公允價值變動所產(chǎn)生的其與賬面余額的差異。產(chǎn)生的其與賬面余額的差異。2 2自行建造自行建造n確認條件確認條件：企業(yè)：企業(yè)只有只有在自行建造或開發(fā)在自行建造或開發(fā)活動完成的同時開始出租，才能將自行活動完成的同時開始出租，才能將自行建造或開發(fā)完成的房地產(chǎn)確認為投資性建造或開發(fā)完成的房地產(chǎn)確認為投資性房地產(chǎn)。房地產(chǎn)。n成本：成本：由由建造該項資產(chǎn)達到預(yù)定可使用建造該項

7、資產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成。構(gòu)成。包括包括：土地開發(fā)費、建筑成本、安裝成本、應(yīng)土地開發(fā)費、建筑成本、安裝成本、應(yīng)予資本化的借款費用、支付的其他費用予資本化的借款費用、支付的其他費用和分攤的間接費用等。建造過程中發(fā)生和分攤的間接費用等。建造過程中發(fā)生的非正常損失，直接計入當期損益，不的非正常損失，直接計入當期損益，不計入建造成本。計入建造成本。第二節(jié)、第二節(jié)、采用采用成本模式計量成本模式計量的投資性房地產(chǎn)的投資性房地產(chǎn) n賬戶設(shè)置賬戶設(shè)置 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)外購、自行建造等以及其他方式轉(zhuǎn)入取得的房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用、處置等期末結(jié)余成本二、投資性

8、房地產(chǎn)的取得投資性房地產(chǎn)的取得（1 1）外購）外購會計處理：會計處理：借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn) 貸：銀行存款等貸：銀行存款等u 例例9-19-1n20072007年年5 5月月1010日，日，A A公司計劃購入一棟寫公司計劃購入一棟寫字樓用于對外出租。字樓用于對外出租。5 5月月2020日，日，A A公司與公司與B B公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定自寫字公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定自寫字樓購買之日起就出租給樓購買之日起就出租給B B公司使用，為期公司使用，為期3 3年。年。6 6月月1 1日，日，A A公司購入寫字樓，其實公司購入寫字樓，其實際成本為際成本為500500萬元，全部用銀行存

9、款支付萬元，全部用銀行存款支付。假定不考慮其他因素，。假定不考慮其他因素，A A公司采用成本公司采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行計量。模式對投資性房地產(chǎn)進行計量。nA A公司應(yīng)于公司應(yīng)于6 6月月1 1日編制如下會計分錄：日編制如下會計分錄： 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn) 50000005000000 貸：銀行存款貸：銀行存款 50000005000000n（2 2）自行建造）自行建造 成本：成本：由由建造該項資產(chǎn)達到預(yù)定可使用建造該項資產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成。構(gòu)成。包括包括：土地開發(fā)費、建筑成本、安裝成本、應(yīng)土地開發(fā)費、建筑成本、安裝成本、應(yīng)予資本

10、化的借款費用、支付的其他費用予資本化的借款費用、支付的其他費用和分攤的間接費用等。建造過程中發(fā)生和分攤的間接費用等。建造過程中發(fā)生的非正常損失，直接計入當期損益，不的非正常損失，直接計入當期損益，不計入建造成本。計入建造成本。n會計處理：會計處理： 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn) 貸：在建工程貸：在建工程 生產(chǎn)成本生產(chǎn)成本【例例9-29-2】nX X公司公司20062006年年2 2月月1 1日購入一塊土地使用權(quán)，并在日購入一塊土地使用權(quán)，并在這塊土地上開始采用出包方式建造兩棟寫字樓。這塊土地上開始采用出包方式建造兩棟寫字樓。20072007年年5 5月，月，X X公司預(yù)計寫字樓即將完工，與

11、公司預(yù)計寫字樓即將完工，與Y Y公司公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，將其中一棟寫字樓出租給簽訂了經(jīng)營租賃合同，將其中一棟寫字樓出租給Y Y公公司使用。合同規(guī)定，該寫字樓于完工時開始起租。司使用。合同規(guī)定，該寫字樓于完工時開始起租。20072007年年8 8月月1 1日，兩棟寫字樓同時完工。該塊土地使日，兩棟寫字樓同時完工。該塊土地使用權(quán)的成本為用權(quán)的成本為500500萬元，出租的寫字樓應(yīng)分攤的土地萬元，出租的寫字樓應(yīng)分攤的土地使用權(quán)為使用權(quán)為200200萬元，出租寫字樓的工程造價為萬元，出租寫字樓的工程造價為600600萬萬元，另一棟寫字樓的造價為元，另一棟寫字樓的造價為800800萬元。假設(shè)萬元。假

12、設(shè)X X公司采公司采用成本模式核算投資性房地產(chǎn)。用成本模式核算投資性房地產(chǎn)。nX X公司在公司在20072007年年8 8月月1 1日應(yīng)進行的賬務(wù)處理為：日應(yīng)進行的賬務(wù)處理為：借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)寫字樓寫字樓 60000006000000 固定資產(chǎn)固定資產(chǎn) 80000008000000 貸貸: :在建工程在建工程 1400000014000000借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)土地使用權(quán)土地使用權(quán) 20000002000000 貸：無形資產(chǎn)貸：無形資產(chǎn)土地使用權(quán)土地使用權(quán) 20000002000000三、投資性房地產(chǎn)的折舊和攤銷三、投資性房地產(chǎn)的折舊和攤銷p成本模式成本模式后續(xù)計量

13、的投資性房地產(chǎn)應(yīng)后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)應(yīng)期期（月）計提折舊或攤銷（月）計提折舊或攤銷。 借：其他業(yè)務(wù)成本借：其他業(yè)務(wù)成本 貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊 （或累積攤銷）（或累積攤銷）【例例9-39-3】p按租賃協(xié)議或合同約定收取租金按租賃協(xié)議或合同約定收取租金 借：銀行存款借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入等貸：其他業(yè)務(wù)收入等p資產(chǎn)負債表日資產(chǎn)負債表日，應(yīng)對存在減值跡象的投，應(yīng)對存在減值跡象的投資性房地產(chǎn)進行減值測試，應(yīng)計算其可回資性房地產(chǎn)進行減值測試，應(yīng)計算其可回收金額，收金額，可回收金可回收金額額低于其低于其賬面價值賬面價值的差的差額，應(yīng)確認為資產(chǎn)減值損失，同時計提資額，應(yīng)確

14、認為資產(chǎn)減值損失，同時計提資產(chǎn)減值準備產(chǎn)減值準備。 借：資產(chǎn)減值損失借：資產(chǎn)減值損失 貸：投資性房地產(chǎn)減值準備貸：投資性房地產(chǎn)減值準備【例例9-69-6】 注意：已計提減值準備的投資性房地產(chǎn)，其減值注意：已計提減值準備的投資性房地產(chǎn)，其減值損失在以后的會計期間不得轉(zhuǎn)回。損失在以后的會計期間不得轉(zhuǎn)回。 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出n更新改造、裝修、日常維護等支出更新改造、裝修、日常維護等支出n處理原則：處理原則：n滿足投資性房地產(chǎn)確認條件的，應(yīng)當作為資滿足投資性房地產(chǎn)確認條件的，應(yīng)當作為資本化的后續(xù)支出，計入投資性房地產(chǎn)成本本化的后續(xù)支出，計入投資性房地產(chǎn)成本。n不滿足投資性房地

15、產(chǎn)確認條件的，應(yīng)當在發(fā)不滿足投資性房地產(chǎn)確認條件的，應(yīng)當在發(fā)生時計入當期損益。生時計入當期損益。資本化后續(xù)支出的會計處理資本化后續(xù)支出的會計處理n投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改建、擴建、改良或裝修投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改建、擴建、改良或裝修 借：投資性房地產(chǎn)（在建）借：投資性房地產(chǎn)（在建） 投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)賬面價值賬面價值n發(fā)生后續(xù)支出時發(fā)生后續(xù)支出時 借：投資性房地產(chǎn)（在建）借：投資性房地產(chǎn)（在建） 貸：銀行存款應(yīng)付賬款等貸：銀行存款應(yīng)付賬款等n工程完工時，繼續(xù)用于投資性房地產(chǎn)的工程完工時，繼續(xù)用于投資性房地產(chǎn)的 借：投資性房地產(chǎn)借：投

16、資性房地產(chǎn) 貸：投資性房地產(chǎn)（在建）貸：投資性房地產(chǎn)（在建）例例9-49-4n費用化后續(xù)支出的會計處理費用化后續(xù)支出的會計處理n企業(yè)應(yīng)在支出發(fā)生時，根據(jù)支出的數(shù)額企業(yè)應(yīng)在支出發(fā)生時，根據(jù)支出的數(shù)額，編制如下會計分錄：，編制如下會計分錄： 借：其他業(yè)務(wù)成本借：其他業(yè)務(wù)成本 貸：銀行存款等貸：銀行存款等例例9-5n甲公司的一棟新辦公樓自甲公司的一棟新辦公樓自20072007年年1 1月月1 1日出租給乙公司日出租給乙公司使用，已確認為投資性房地產(chǎn)，并采用成本模式進行使用，已確認為投資性房地產(chǎn)，并采用成本模式進行后續(xù)計量。該辦公樓的初始成本為后續(xù)計量。該辦公樓的初始成本為500500萬元，預(yù)計使萬元

17、，預(yù)計使用壽命為用壽命為5050年，預(yù)計凈殘值為年，預(yù)計凈殘值為2020萬元，采用年限平均萬元，采用年限平均法計提折舊。該辦公樓占用土地的土地使用權(quán)成本為法計提折舊。該辦公樓占用土地的土地使用權(quán)成本為240240萬元，其攤銷年限為萬元，其攤銷年限為4040年。雙方約定，以公司每年。雙方約定，以公司每年年初應(yīng)向甲公司支付租金年年初應(yīng)向甲公司支付租金3030萬元。萬元。20072007年年1212月月3131日日，該辦公樓發(fā)生減值跡象，經(jīng)測試其可回收金額為，該辦公樓發(fā)生減值跡象，經(jīng)測試其可回收金額為480480萬元。萬元。（1 1）20072007年年初收取租金年年初收取租金 借：銀行存款借：銀行

18、存款 300000300000 貸：其他業(yè)務(wù)收入貸：其他業(yè)務(wù)收入 300000300000（2 2）20072007年每月計提折舊和攤銷年每月計提折舊和攤銷月折舊額月折舊額= =（50000005000000200000200000）505012=800012=8000（元）（元）月攤銷額月攤銷額=2400000=2400000404012=500012=5000（元）（元） 借：其他業(yè)務(wù)成本借：其他業(yè)務(wù)成本 1300013000 貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊 80008000 投資性房地產(chǎn)累計攤銷投資性房地產(chǎn)累計攤銷 50005000（3 3）20072007年年1212

19、月月3131日確認資產(chǎn)減值損失日確認資產(chǎn)減值損失 計提減值準備前辦公樓的賬面價值計提減值準備前辦公樓的賬面價值 =5000000=50000008000800012=490400012=4904000（元）（元） 應(yīng)計提的資產(chǎn)減值準備應(yīng)計提的資產(chǎn)減值準備=4904000=49040004800000=1040004800000=104000（元）（元） 借：資產(chǎn)減值損失借：資產(chǎn)減值損失 104000104000 貸：投資性房地產(chǎn)減值準備貸：投資性房地產(chǎn)減值準備 104000104000第三節(jié)第三節(jié) 公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)n當企業(yè)有當企業(yè)有確鑿證據(jù)確鑿證據(jù)表

20、明其投資性房地產(chǎn)表明其投資性房地產(chǎn)的的公允價值能夠持續(xù)可靠取得公允價值能夠持續(xù)可靠取得時，可以時，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。后續(xù)計量。n其其核算要點核算要點是：企業(yè)應(yīng)以資產(chǎn)負債表日是：企業(yè)應(yīng)以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，同時將公允價值與原賬面價賬面價值，同時將公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益（值之間的差額計入當期損益（“公允價公允價值變動損益值變動損益”科目），而不對投資性房科目），而不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷。地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷。賬戶設(shè)置賬戶設(shè)置投資性房

21、地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)成本成本 公允價值變動公允價值變動取得取得外購或自建的投資性房地產(chǎn)，按取得成本，外購或自建的投資性房地產(chǎn)，按取得成本，借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)成本成本 貸：銀行存款等貸：銀行存款等n【例例9-7】后續(xù)計量后續(xù)計量（公允價值模式公允價值模式）n不計提折舊或進行攤銷以及減值。不計提折舊或進行攤銷以及減值。n業(yè)務(wù)核算題：業(yè)務(wù)核算題：8、10n企業(yè)應(yīng)以企業(yè)應(yīng)以資產(chǎn)負債表日資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，同時公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，同時將將公允價值公允價值與原與原賬面價值賬面價值之間的差額計之間的差額計入當期損益（入當期損益（“公允價值

22、變動損益公允價值變動損益”）n會計分錄：會計分錄： 借或貸：投資性房地產(chǎn)借或貸：投資性房地產(chǎn)公允價值變動公允價值變動 借或貸：公允價值變動損益借或貸：公允價值變動損益后續(xù)支出n處理原則與成本模式計量相同處理原則與成本模式計量相同資本化后續(xù)支出的會計處理資本化后續(xù)支出的會計處理n投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改建、擴建、改良或裝修投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改建、擴建、改良或裝修 借：投資性房地產(chǎn)（在建）借：投資性房地產(chǎn)（在建） 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)成本成本 公允價值變動公允價值變動n發(fā)生后續(xù)支出時發(fā)生后續(xù)支出時 借：投資性房地產(chǎn)（在建）借：投資性房地產(chǎn)（在建） 貸：銀行存款應(yīng)付賬款等貸：銀行存款應(yīng)付賬款等n

23、工程完工時，繼續(xù)用于投資性房地產(chǎn)的工程完工時，繼續(xù)用于投資性房地產(chǎn)的 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)成本成本 貸：投資性房地產(chǎn)（在建）貸：投資性房地產(chǎn)（在建）例例9-99-9n費用化后續(xù)支出的會計處理費用化后續(xù)支出的會計處理n與成本模式處理相同投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更（了解）（了解）n投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，一一般不得隨意變更般不得隨意變更。但存在。但存在確鑿證據(jù)確鑿證據(jù)表明表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得且能夠滿足采用公允價值模式的情取得且能夠滿足采用公允價值模式的情況下

24、，況下，可以從成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模可以從成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式式。n成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應(yīng)當作為成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應(yīng)當作為會計政策變更會計政策變更，將計量模式轉(zhuǎn)換時公允價，將計量模式轉(zhuǎn)換時公允價值與賬面價值的差額，調(diào)整期初留存收益值與賬面價值的差額，調(diào)整期初留存收益。n注意：已采用公允價值模式計量的投資性注意：已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。式。n【例例9-10】n業(yè)務(wù)核算題：業(yè)務(wù)核算題：1 1第四節(jié)第四節(jié) 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置n投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，實質(zhì)

25、實質(zhì)上是因房地上是因房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而對房地產(chǎn)進行的產(chǎn)用途發(fā)生改變而對房地產(chǎn)進行的重分重分類類。n投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為非投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用轉(zhuǎn)為自用 固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)為銷售轉(zhuǎn)為銷售 存貨：開發(fā)產(chǎn)品存貨：開發(fā)產(chǎn)品n非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)作為作為存貨存貨的房地產(chǎn)改為出租的房地產(chǎn)改為出租自用土地使用權(quán)自用土地使用權(quán)轉(zhuǎn)為出租或資本增值轉(zhuǎn)為出租或資本增值自用建筑物自用建筑物轉(zhuǎn)為出租轉(zhuǎn)為出租轉(zhuǎn)換日轉(zhuǎn)換日n投資性房地產(chǎn)開始自用投資性房地產(chǎn)開始自用，相應(yīng)地由投資性房地，相應(yīng)地由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)；轉(zhuǎn)換

26、日為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)；轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)達到自用狀態(tài)，產(chǎn)達到自用狀態(tài)，企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的日期商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的日期。n作為存貨的房地產(chǎn)，改為出租作為存貨的房地產(chǎn)，改為出租，相應(yīng)地由存貨，相應(yīng)地由存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)；轉(zhuǎn)換日為轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)；轉(zhuǎn)換日為租賃開始日租賃開始日，即承租人有權(quán)行使其使用租賃資產(chǎn)權(quán)利的日期即承租人有權(quán)行使其使用租賃資產(chǎn)權(quán)利的日期。n自用土地使用權(quán)停止自用，用于賺取租金或資自用土地使用權(quán)停止自用，用于賺取租金或資本增值本增值，相應(yīng)地由無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地，相應(yīng)地由無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)

27、；轉(zhuǎn)換日是企業(yè)停止將該項土地的使用權(quán)用產(chǎn)；轉(zhuǎn)換日是企業(yè)停止將該項土地的使用權(quán)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理且管理當局于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理且管理當局作出房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換決議的日期作出房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換決議的日期。n自用建筑物停止自用，改為出租自用建筑物停止自用，改為出租，相應(yīng)地由固，相應(yīng)地由固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)；轉(zhuǎn)換日為定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)；轉(zhuǎn)換日為租賃開租賃開始日始日，即承租人有權(quán)行使其使用租賃資產(chǎn)權(quán)利，即承租人有權(quán)行使其使用租賃資產(chǎn)權(quán)利的日期。的日期。1、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)n成本模式成本模式計量計量轉(zhuǎn)為自用轉(zhuǎn)為自用u對應(yīng)科目結(jié)轉(zhuǎn)對應(yīng)科目

28、結(jié)轉(zhuǎn)投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn) （賬面余額）（賬面余額） 固定資產(chǎn)固定資產(chǎn)|無形資產(chǎn)無形資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 累計折舊累計折舊|累計攤銷累計攤銷投資性房地產(chǎn)減值準備投資性房地產(chǎn)減值準備 固定固定|無形資產(chǎn)減值準備無形資產(chǎn)減值準備例9-11n企業(yè)應(yīng)當以轉(zhuǎn)換日投資性房地產(chǎn)的企業(yè)應(yīng)當以轉(zhuǎn)換日投資性房地產(chǎn)的賬面余賬面余額額作為自用房地產(chǎn)的入賬價值。作為自用房地產(chǎn)的入賬價值。 借：固定資產(chǎn)（或無形資產(chǎn)）借：固定資產(chǎn)（或無形資產(chǎn)） 投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 投資性房地產(chǎn)減值準備投資性房地產(chǎn)減值準備 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn) 累計

29、折舊（或累計攤銷）累計折舊（或累計攤銷） 固定資產(chǎn)減值準備固定資產(chǎn)減值準備 （或無形資產(chǎn)減值準備）（或無形資產(chǎn)減值準備）n成本模式成本模式計量計量轉(zhuǎn)為存貨轉(zhuǎn)為存貨u只考慮換出資產(chǎn)賬面價值結(jié)轉(zhuǎn)只考慮換出資產(chǎn)賬面價值結(jié)轉(zhuǎn)n借：開發(fā)產(chǎn)品借：開發(fā)產(chǎn)品（投資性房地產(chǎn)的賬面價值）（投資性房地產(chǎn)的賬面價值） 投資性房地產(chǎn)減值準備投資性房地產(chǎn)減值準備 投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)n公允價值模式公允價值模式計量計量轉(zhuǎn)為自用轉(zhuǎn)為自用n企業(yè)應(yīng)當以投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的企業(yè)應(yīng)當以投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的公公允價值允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公作為自用房地

30、產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入允價值與原賬面價值的差額計入當期損當期損益。益。 借：固定資產(chǎn)（或無形資產(chǎn)）借：固定資產(chǎn)（或無形資產(chǎn)） 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)成本成本 貸或借：投資性房地產(chǎn)貸或借：投資性房地產(chǎn)公允價值變動公允價值變動 貸或借：公允價值變動損益貸或借：公允價值變動損益 n例9-12該房地產(chǎn)的公允價值該房地產(chǎn)的公允價值賬面價值賬面價值差額差額n公允價值模式公允價值模式計量計量轉(zhuǎn)為存貨轉(zhuǎn)為存貨n應(yīng)當以其轉(zhuǎn)換日的公允價值作為存貨的應(yīng)當以其轉(zhuǎn)換日的公允價值作為存貨的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益額計入當期損益 借：

31、開發(fā)產(chǎn)品借：開發(fā)產(chǎn)品 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)成本成本 貸或借：投資性房地產(chǎn)貸或借：投資性房地產(chǎn)公允價值變動公允價值變動 貸或借：公允價值變動損益貸或借：公允價值變動損益 該房地產(chǎn)的公允價值該房地產(chǎn)的公允價值賬面價值賬面價值差額差額2 2、非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)、非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)n成本模式成本模式計量計量自用轉(zhuǎn)出自用轉(zhuǎn)出u對應(yīng)科目結(jié)轉(zhuǎn)對應(yīng)科目結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)固定資產(chǎn)| |無形資產(chǎn)無形資產(chǎn) （ 賬面余額）賬面余額） 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)累計折舊累計折舊| |累計攤銷累計攤銷 投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）固定固定| |無形資產(chǎn)減值準備無形

32、資產(chǎn)減值準備 投資性房地產(chǎn)減值準備投資性房地產(chǎn)減值準備例9-14n成本模式成本模式計量計量存貨轉(zhuǎn)出存貨轉(zhuǎn)出u只考慮換出資產(chǎn)賬面價值結(jié)轉(zhuǎn)只考慮換出資產(chǎn)賬面價值結(jié)轉(zhuǎn)n借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)（房地產(chǎn)的賬面價值）（房地產(chǎn)的賬面價值） 存貨跌價準備存貨跌價準備 貸：開發(fā)產(chǎn)品貸：開發(fā)產(chǎn)品例9-13n公允價值模式公允價值模式計量計量n處理原則：按照轉(zhuǎn)換日的公允價值計價處理原則：按照轉(zhuǎn)換日的公允價值計價，公允價值小于原賬面價值的，其差額，公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益；公允價值大于原賬面價計入當期損益；公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權(quán)益。值的，其差額計入所有者權(quán)益。n將作為

33、存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)值模式計量的投資性房地產(chǎn)n業(yè)務(wù)核算題：業(yè)務(wù)核算題：6自用轉(zhuǎn)出自用轉(zhuǎn)出u應(yīng)當按照自用房地產(chǎn)的公允價值作為投資性應(yīng)當按照自用房地產(chǎn)的公允價值作為投資性房地產(chǎn)的賬面價值，房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值公允價值大于大于原賬面價值的差額，貸記原賬面價值的差額，貸記“資資本公積本公積其他資本公積其他資本公積”公允價值公允價值小于小于原賬面價值的差額，借記原賬面價值的差額，借記“公允價值變動損益公允價值變動損益”例9-16n借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)成本成本 公允價值變動損益（公公允價值變動損益（公賬）賬）該房地產(chǎn)的公允

34、價值該房地產(chǎn)的公允價值賬面價值賬面價值存貨轉(zhuǎn)出u應(yīng)當按照作為存貨房地產(chǎn)的公允價值作應(yīng)當按照作為存貨房地產(chǎn)的公允價值作為投資性房地產(chǎn)的賬面價值，為投資性房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值公允價值大于大于原賬面價值的差額，貸記原賬面價值的差額，貸記“資本公積資本公積其他資本公積其他資本公積”公允價值公允價值小于小于原賬面價值的差額，借記原賬面價值的差額，借記“公允價值變動損益公允價值變動損益”例9-15n借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)成本成本 公允價值變動損益（公公允價值變動損益（公賬）賬）該房地產(chǎn)的公允價值該房地產(chǎn)的公允價值賬面價值賬面價值二、投資性房地產(chǎn)的處置二、投資性房地產(chǎn)的處置n投資性房地產(chǎn)的處

35、置是指房地產(chǎn)的投資性房地產(chǎn)的處置是指房地產(chǎn)的出售出售、轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓、報廢報廢或者或者毀損毀損等。等。n投資性房地產(chǎn)處置時，投資性房地產(chǎn)處置時，應(yīng)將處置收入扣應(yīng)將處置收入扣除其賬面價值和相關(guān)稅費后的金額計入除其賬面價值和相關(guān)稅費后的金額計入當期損益當期損益。 采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)處置時采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)處置時 確認收款，確認收款， 借：銀行存款等（實際收到的價款）借：銀行存款等（實際收到的價款） 貸：貸：其他業(yè)務(wù)收入其他業(yè)務(wù)收入結(jié)轉(zhuǎn)賬面價值，結(jié)轉(zhuǎn)賬面價值， 借：借：其他業(yè)務(wù)成本其他業(yè)務(wù)成本（賬面價值）（賬面價值） 投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷) ) 投資

36、性房地產(chǎn)減值準備投資性房地產(chǎn)減值準備 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)例9-17-18采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)處置時采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)處置時確認收款，確認收款， 借：銀行存款等（實際收到的價款）借：銀行存款等（實際收到的價款） 貸：貸：其他業(yè)務(wù)收入其他業(yè)務(wù)收入結(jié)轉(zhuǎn)賬面價值，結(jié)轉(zhuǎn)賬面價值， 借：借：其他業(yè)務(wù)成本其他業(yè)務(wù)成本（賬面余額賬面余額） 借或貸：投資性房地產(chǎn)借或貸：投資性房地產(chǎn)公允價值變動公允價值變動 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)成本成本結(jié)轉(zhuǎn)損益或所有者權(quán)益結(jié)轉(zhuǎn)損益或所有者權(quán)益u借或貸：公允價值變動損益借或貸：公允價值變動損益 貸或借：貸或借：其他業(yè)務(wù)成本其他業(yè)務(wù)成本n借：資本公積借：資本公積其他資本公積其他資本公積 貸：貸：其他業(yè)務(wù)成本其他業(yè)務(wù)成本 【 例例9-199-19】（累計公允價值變動）（累計公允價值變動）原轉(zhuǎn)換日計入資原轉(zhuǎn)換日計入資本公積的金額本公積的