蚌埠綠地國際花都項目階段推廣初步計劃201006201009

1、蚌埠綠地國際花都項目階段推廣初步計劃（201006-201009）第一部分：5月29日開盤總結(jié)一、癥結(jié)點分析：A、本次推售房源量過大。在預(yù)約只有150組客戶的情況下，推售280多套房源相對較多，給客戶感覺可選余地較大，不愿意立刻下定。特別是在目前的大市場環(huán)境下，減少客戶的觀望情緒尤為重要。B、開盤現(xiàn)場的氣氛營造不夠，流程相對混亂，人員分工不明確。C、銷售員逼定效率較低，耽誤了太多時間在算價和項目介紹上。D、開盤前各項準(zhǔn)備不足，開盤信息沒有更好的傳播開，沒有形成一個集中并持續(xù)的市場關(guān)注度。二、后續(xù)應(yīng)對策略：A、后續(xù)房源可做適當(dāng)調(diào)整，減少供應(yīng)量，主要目的是在本案性價比較高的時候減少客戶的可選余地，

2、提高現(xiàn)場成交率。B、加強銷售案場的氣氛營造，加強對銷售員的培訓(xùn)，樹立他們的信心。如：銷售員可以互相做一些簡單的SP活動，給客戶以搶購的假象；銷售部外圍的燈桿旗包裝等。C、開盤前一至兩周增加宣傳力度，拓展宣傳渠道。如：在鬧市區(qū)進行娛樂宣傳活動，并配以DM海報派發(fā)，迅速傳播項目相關(guān)信息。D、開盤前一至兩天公布大致均價，邀約客戶來現(xiàn)場進行初步算價，并讓客戶選兩三套房源以備開盤當(dāng)天選擇。這樣不僅節(jié)約了開盤當(dāng)天的下定時間，還可以通過事先算價摸清客戶的價格預(yù)期，以備及時調(diào)整。（注：這時候的大致均價可以適當(dāng)報高以提高客戶的心理預(yù)期，當(dāng)開盤當(dāng)天所公布的價格低于先前公布的價格時，心理的最后一絲防線就不攻自破了）

3、E、開盤前做好銷售部的功能分區(qū)及人員分工等細(xì)致工作。沙盤可以移走的話盡量移走，不要讓客戶在沙盤上逗留過長時間。F、開盤后做好客戶的回訪工作。預(yù)約過但開盤沒有來或沒有成交的，其原因是什么？做好客戶的分析整理工作，做到有的放矢。G、開盤后一周建議執(zhí)行以下優(yōu)惠政策：1、面積優(yōu)惠：90 m2 以下優(yōu)惠1000元/套；90-110 m2 優(yōu)惠2000元/套；110m2 以上優(yōu)惠1000元/套。2、按揭客戶優(yōu)惠1000元/套；一次性付款客戶優(yōu)惠2000元/套。3、按時簽約客戶優(yōu)惠1000元/套。4、老客戶每帶一個新客戶成交的，老客戶獎勵500元商場購物卡，上不封頂；新客戶另優(yōu)惠1000元/套。5、所有成交

4、客戶均有機會抽取世博門票一張。第二部分：開盤后推廣策略一、階段性推廣主題根據(jù)整個大市場的實際情況，針對2010年本案設(shè)定的中小戶型產(chǎn)品、中年客戶群這一市場定位，供需面同質(zhì)化競爭將不可避免，在整體供應(yīng)量激增、需求量保持平衡增長的形勢下如何搶占市場分額將成為接下來營銷推廣的核心。2010年，品質(zhì)之上，我們說什么？我們可梳理出這樣幾個關(guān)鍵詞：低總價景觀高層自住剛性需求現(xiàn)房實景品質(zhì)成熟生活氛圍高尚物業(yè)服務(wù)我們可以對市場這樣說：同樣花38萬，可以住的更好！由此，我們要向市場展示的是“超高性價比成熟大盤”這一形象。項目屬性界定：綠地國際花都40萬平方成熟西班牙藝術(shù)生活城景觀高層超大水景稀缺排屋名品商街階段

5、推廣主題：“愛在綠地，情定花都” 愛家行動二、核心策略根據(jù)蚌埠的市場分析與未來市場預(yù)測，及項目“小步快跑、快速回流資金”的開發(fā)經(jīng)營策略，再結(jié)合本案所面臨的現(xiàn)狀，我們指定如下策略來應(yīng)對：策略1：“點面結(jié)合”的形象推廣策略小城鎮(zhèn)戶外廣告將是有利的宣傳據(jù)點，其成本低、持續(xù)性強、效果好，尤其是市中心人流量大的戶外看板，因此建議在市中心戶外廣告鋪開，占據(jù)形象及信息發(fā)布的制高點；另外，考慮到項目位置較偏，建議在市中心設(shè)立接待點，起到形象展示及接待的雙重作用。手段1：面|戶外廣告鋪開，擴大宣傳張力，客流攔截手段2：點|現(xiàn)場及市區(qū)展示中心形象包裝，以良好形象贏得口碑，以規(guī)范操作使客戶形成認(rèn)同策略2：“小步快跑

6、”傾銷式的銷售策略根據(jù)博訊堂對2010年下半年市場將緊的態(tài)勢預(yù)測，建議推廣及銷售力度適當(dāng)前置，接下來的三個月將是推廣及銷售的高峰期，為規(guī)避市場風(fēng)險并使內(nèi)部產(chǎn)品能形成錯位競爭，銷售上將實行“小步快跑”傾銷式的策略。手段：分棟分階段小量推售，利用價格杠桿結(jié)合多品種組合式促銷手段，對新老房源進行有節(jié)奏控制性推售。策略3：“體驗式營銷”的活動策略根據(jù)博訊堂多年的操盤經(jīng)驗，中小城鎮(zhèn)級項目主要以口碑通路為主，活動將承擔(dān)主要節(jié)點傳播任務(wù)。活動具有效果顯著、費用低廉等效用，最易聚集人氣?！绑w驗式營銷”的活動策略將成為年度營銷的主題。手段1：市場端活動，根據(jù)各大節(jié)點開展系列體驗活動，如結(jié)合項目一期實景呈現(xiàn)做第一

7、屆綠地國際花都文化藝術(shù)節(jié)活動；結(jié)合8月份開盤可做啤酒節(jié)活動等。手段2：客戶端活動，銷售淡季結(jié)合節(jié)日節(jié)點，可開展夏日納涼晚會、經(jīng)典老電影展等活動。策略4：“眼見為實”的樣板實景營銷策略根據(jù)2010年的市場競爭態(tài)勢，在產(chǎn)品同質(zhì)化形勢下，結(jié)合高層已有的市場抗性，如何來打動消費者并形成與競爭樓盤的優(yōu)勢？“眼見為實”的樣板實景營銷策略將成為年中整體營銷策略中的核心。手段1：現(xiàn)場形象包裝，以良好工地形象贏得口碑，以規(guī)范操作形成期待手段2：現(xiàn)場接待流程，規(guī)范化、職業(yè)化的接待模式塑造大牌開發(fā)商不一樣的氣質(zhì)第三部分 推廣計劃階段劃分時間階段主題第一階段6-7月愛家行動第二階段8-9月愛家升級計劃第三階段10-1

8、1月愛家圓夢計劃第四階段12月愛家幸福行動第一階段：愛家行動 6-7月階段主題：“讓愛燃燒”愛家行動推廣口號：愛在綠地，情定花都廣告分主題：愛她就給她一個理由愛她就給她一個港灣愛她，就送她國際花都第二階段：愛家升級計劃 8-9月階段主題：“讓愛家升級”增值計劃推廣口號：2期雙景國際公館大庭院小公館廣告分主題：預(yù)約階段雙景國際公館2010新品顛峰品質(zhì)，邀約未來雙景國際公館即將閃耀登場，VIP金卡火爆認(rèn)領(lǐng)中開盤階段38萬，可以住的更好獨享2000平米超大水景，這樣的氧吧有多少？獨攬20000平米中心園林景觀，這樣的奢享有多少？獨步48000平米國際名品商業(yè)街，這樣的便利有多少？隨文：38萬，你買到的不僅僅是兩