2020——收藏資料30日蘇州港龍國(guó)際茶城招商報(bào)告

1、盛之杰(蘇州)地產(chǎn)營(yíng)銷機(jī)構(gòu)2011.09.30目目錄錄第一章 市場(chǎng)分析第二章 項(xiàng)目分析第三章 招商思路和策略第四章 業(yè)態(tài)和租金建議第五章 招商執(zhí)行安排第六章 招商籌備第三章 招商思路和策略第一章 市場(chǎng)分析 第五章 招商執(zhí)行安排第六章 招商籌備第二章 項(xiàng)目分析 第四章 業(yè)態(tài)與租金建議市場(chǎng)細(xì)分思路市場(chǎng)細(xì)分思路本案本案蘇州及蘇州及4 4縣和周縣和周邊區(qū)域茶商邊區(qū)域茶商長(zhǎng)三角及名茶基地茶商長(zhǎng)三角及名茶基地茶商全國(guó)各地名茶基地茶商全國(guó)各地名茶基地茶商蘇州大龍港茶葉市場(chǎng)蘇州大龍港茶葉市場(chǎng)蘇州美地茶園蘇州美地茶園 蘇州茶葉市場(chǎng)情況蘇州茶葉市場(chǎng)情況目前有150多戶商家入駐目前有80余戶商家入駐蘇州2大茶葉市場(chǎng)

2、有商戶共230戶。 蘇州茶葉產(chǎn)地情況蘇州茶葉產(chǎn)地情況蘇州東山茶葉產(chǎn)地有供銷社61家。 長(zhǎng)三角主要已聯(lián)絡(luò)茶葉市場(chǎng)情況長(zhǎng)三角主要已聯(lián)絡(luò)茶葉市場(chǎng)情況長(zhǎng)三角主要已聯(lián)絡(luò)茶葉市場(chǎng)商家總計(jì)戶數(shù)有：1204戶。市場(chǎng)市場(chǎng)名稱名稱情況情況單鋪單鋪面積面積冷庫(kù)、倉(cāng)儲(chǔ)冷庫(kù)、倉(cāng)儲(chǔ)租金租金業(yè)態(tài)分業(yè)態(tài)分布布商戶規(guī)模商戶規(guī)模商戶來(lái)商戶來(lái)源源優(yōu)惠政策優(yōu)惠政策大龍港茶葉市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積：經(jīng)營(yíng)面積：6000平米，經(jīng)營(yíng)商：經(jīng)營(yíng)商：南環(huán)橋市場(chǎng)公司開(kāi)業(yè)時(shí)間：開(kāi)業(yè)時(shí)間：2000年3040平米大多商戶在市場(chǎng)二樓自建冷庫(kù)，面積約在26立方6080茶葉、茶具、茶葉包裝目前已有150余家商戶進(jìn)駐福建、浙江、江蘇市場(chǎng)剛招商免租半年美地茶園經(jīng)營(yíng)面積：經(jīng)營(yíng)

3、面積：4000平米，經(jīng)營(yíng)商：經(jīng)營(yíng)商：中辰商貿(mào)公司面面開(kāi)業(yè)時(shí)間：開(kāi)業(yè)時(shí)間：20061030大多商戶在市場(chǎng)租賃統(tǒng)一冷庫(kù)，面積約在27立方，租金在700元/年30100茶葉、茶具、茶葉包裝目前已有80余家商戶進(jìn)駐福建、浙江、江蘇市場(chǎng)相應(yīng)給予3個(gè)月裝修期華東茶葉城經(jīng)營(yíng)面積：經(jīng)營(yíng)面積：12000平米，經(jīng)營(yíng)商：經(jīng)營(yíng)商：蘇州鵬云集團(tuán)面面開(kāi)業(yè)時(shí)間：開(kāi)業(yè)時(shí)間：2011.7.280100市場(chǎng)無(wú)統(tǒng)一冷庫(kù)，商戶店內(nèi)自購(gòu)冰柜2個(gè)3.3二層：茶葉目前已有40余家商戶進(jìn)駐福建安溪縣租2層送3層春暉市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積：經(jīng)營(yíng)面積：1200平米經(jīng)營(yíng)商：經(jīng)營(yíng)商：春暉農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)開(kāi)業(yè)時(shí)間：開(kāi)業(yè)時(shí)間：20083040部分商戶在外自租冷庫(kù)30元/

4、月2040一層：茶葉目前已有30余家商戶進(jìn)駐福建、浙江6個(gè)月免租期陽(yáng)光市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積：經(jīng)營(yíng)面積：3000平米經(jīng)營(yíng)商：經(jīng)營(yíng)商：陽(yáng)光昆城開(kāi)業(yè)時(shí)間：開(kāi)業(yè)時(shí)間：2009110市場(chǎng)無(wú)統(tǒng)一冷庫(kù)，商戶店內(nèi)自購(gòu)冰柜2個(gè)2030一拖二商鋪目前已有35余家商戶進(jìn)駐福建、浙江無(wú)免租期 已聯(lián)絡(luò)已聯(lián)絡(luò)茶葉市場(chǎng)匯總分析茶葉市場(chǎng)匯總分析市場(chǎng)市場(chǎng)名稱名稱情況情況單鋪面單鋪面積積冷庫(kù)、倉(cāng)儲(chǔ)冷庫(kù)、倉(cāng)儲(chǔ)租金租金業(yè)態(tài)分業(yè)態(tài)分布布商戶規(guī)模商戶規(guī)模商戶來(lái)商戶來(lái)源源優(yōu)惠政策優(yōu)惠政策五洲市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積：經(jīng)營(yíng)面積：1000平米經(jīng)營(yíng)商：經(jīng)營(yíng)商：五洲國(guó)際管理公司開(kāi)業(yè)時(shí)間：開(kāi)業(yè)時(shí)間：201040市場(chǎng)無(wú)統(tǒng)一冷庫(kù)，商戶店內(nèi)自購(gòu)冰柜2個(gè)3050一層：茶葉目前

5、已有30余家商戶進(jìn)駐福建安溪縣18個(gè)月免租期紅星市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積：經(jīng)營(yíng)面積：1500平米經(jīng)營(yíng)商：經(jīng)營(yíng)商：浙江茶商個(gè)人開(kāi)業(yè)時(shí)間：開(kāi)業(yè)時(shí)間：200550市場(chǎng)無(wú)統(tǒng)一冷庫(kù)，商戶店內(nèi)自購(gòu)冰柜2個(gè)3040一層：茶葉目前已有30余家商戶進(jìn)駐福建、安徽、浙江早期商戶6個(gè)月免租期大江南市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積：經(jīng)營(yíng)面積：2000平米經(jīng)營(yíng)商：經(jīng)營(yíng)商：福建茶商個(gè)人開(kāi)業(yè)時(shí)間：開(kāi)業(yè)時(shí)間：200640-60市場(chǎng)無(wú)統(tǒng)一冷庫(kù)，商戶店內(nèi)自購(gòu)冰柜2個(gè)4070一層：茶葉目前已有40余家商戶進(jìn)駐福建、安徽、浙江早期商戶6、12個(gè)月免租期五角場(chǎng)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積：經(jīng)營(yíng)面積：1200平米經(jīng)營(yíng)商：經(jīng)營(yíng)商：五角場(chǎng)市場(chǎng)管理公司開(kāi)業(yè)時(shí)間：開(kāi)業(yè)時(shí)間：20093050市

6、場(chǎng)無(wú)統(tǒng)一冷庫(kù)，商戶店內(nèi)自購(gòu)冰柜2個(gè)4050一層：茶葉目前已有20余家商戶進(jìn)駐福建、安徽、浙江早期的商戶免租12個(gè)月一品市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積：經(jīng)營(yíng)面積：2100平米經(jīng)營(yíng)商：經(jīng)營(yíng)商：茶商老板個(gè)人開(kāi)業(yè)時(shí)間：開(kāi)業(yè)時(shí)間：200550-70部分商戶在店內(nèi)自建冷庫(kù)，每間約20平米1040一拖二商鋪目前已有30余家商戶進(jìn)駐福建、安徽、浙江無(wú)免租期市場(chǎng)名市場(chǎng)名稱稱情況情況單鋪單鋪面積面積冷庫(kù)、倉(cāng)儲(chǔ)冷庫(kù)、倉(cāng)儲(chǔ)租租金金業(yè)態(tài)分業(yè)態(tài)分布布商戶規(guī)商戶規(guī)模模商戶來(lái)商戶來(lái)源源優(yōu)惠優(yōu)惠政策政策上海九星茶葉市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積：經(jīng)營(yíng)面積：18000平米經(jīng)營(yíng)商：經(jīng)營(yíng)商：村辦集體企業(yè)開(kāi)業(yè)時(shí)間：開(kāi)業(yè)時(shí)間：199850-100部分商戶在店內(nèi)自購(gòu)冰柜，1

7、-2個(gè)約3-6立方150茶葉、茶具、茶藝根雕茶葉類全部進(jìn)駐福建、浙江無(wú)免租期大寧國(guó)際茶城經(jīng)營(yíng)面積：經(jīng)營(yíng)面積：50000平米經(jīng)營(yíng)商：經(jīng)營(yíng)商：大寧茶城管理公司開(kāi)業(yè)時(shí)間：開(kāi)業(yè)時(shí)間：2007.44060部分商戶在店內(nèi)自購(gòu)冰柜，1-2個(gè)約3-6立方100-150茶葉、茶具、茶藝根雕1F老市場(chǎng)搬遷、目前1F2F3F全部進(jìn)駐福建、浙江、江蘇無(wú)免租期帝芙特國(guó)際茶文化廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積：經(jīng)營(yíng)面積：10000平米經(jīng)營(yíng)商：經(jīng)營(yíng)商：浙江帝芙特有限公司開(kāi)業(yè)時(shí)間：開(kāi)業(yè)時(shí)間：2008.530-40部分商戶在店內(nèi)自購(gòu)冰柜，1-2個(gè)約3-6立方90-140茶葉、茶具、咖啡目前已有80余家商戶進(jìn)駐安溪、安吉、杭州、蘇州無(wú)免租期上海老西

8、門茶廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積：經(jīng)營(yíng)面積：7000平米經(jīng)營(yíng)商：經(jīng)營(yíng)商：福建茶商個(gè)人開(kāi)業(yè)時(shí)間：開(kāi)業(yè)時(shí)間：200930-60部分商戶在店內(nèi)自購(gòu)冰柜，1-2個(gè)約3-6立方100-150茶葉、茶具目前已有60余家商戶進(jìn)駐安溪、杭州、蘇州、安徽無(wú)免租期市場(chǎng)市場(chǎng)名稱名稱情況情況單鋪單鋪面積面積冷庫(kù)、倉(cāng)儲(chǔ)冷庫(kù)、倉(cāng)儲(chǔ)租金租金業(yè)態(tài)分業(yè)態(tài)分布布商戶規(guī)模商戶規(guī)模商戶來(lái)商戶來(lái)源源優(yōu)惠優(yōu)惠政策政策上海天山茶城經(jīng)營(yíng)面積：經(jīng)營(yíng)面積：23000平米經(jīng)營(yíng)商：經(jīng)營(yíng)商：上海大不同天山茶城公司開(kāi)業(yè)時(shí)間：開(kāi)業(yè)時(shí)間：2007.920-50部分商戶在店內(nèi)自購(gòu)冰柜，1-2個(gè)約3-6立方100-150茶葉、茶具目前已有150余家商戶進(jìn)駐安溪、安吉、杭州、蘇

9、州無(wú)免租期上海滿堂春茶葉市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積：經(jīng)營(yíng)面積：22000平米經(jīng)營(yíng)商：經(jīng)營(yíng)商：滿堂春管理公司開(kāi)業(yè)時(shí)間：開(kāi)業(yè)時(shí)間：2005.1130-40部分商戶在店內(nèi)自購(gòu)冰柜，1-2個(gè)約3-6立方80-120茶葉、茶具目前已有80余家商戶進(jìn)駐福建、浙江、江蘇3-6月免租上海金橋國(guó)際茶城經(jīng)營(yíng)面積：經(jīng)營(yíng)面積：4500平米經(jīng)營(yíng)商：經(jīng)營(yíng)商：金橋市場(chǎng)管理公司開(kāi)業(yè)時(shí)間：開(kāi)業(yè)時(shí)間：200880100部分商戶在店內(nèi)自購(gòu)冰柜，1-2個(gè)約3-6立方80-100茶葉、茶具目前已有40余家商戶進(jìn)駐福建、浙江、江蘇、安徽無(wú)免租期上海和平茶城經(jīng)營(yíng)面積：經(jīng)營(yíng)面積：5000平米經(jīng)營(yíng)商：經(jīng)營(yíng)商：和平茶葉市場(chǎng)管理公司開(kāi)業(yè)時(shí)間：開(kāi)業(yè)時(shí)間：2010

10、.620-60部分商戶在店內(nèi)自購(gòu)冰柜，1-2個(gè)約3-6立方90-130茶葉、茶具目前已有70余家商戶進(jìn)駐福建、浙江、江蘇前期半年或一年免租 茶葉市場(chǎng)匯總分析小結(jié)茶葉市場(chǎng)匯總分析小結(jié)茶城體量茶城體量 5000平米以下較多，上海茶葉市場(chǎng)體量較大，大多在10000平米到23000平米，上海大寧國(guó)際茶城體量較大，達(dá)50000平米； 冷庫(kù)冷庫(kù) 蘇州2大茶葉市場(chǎng)配有冷庫(kù)，每戶在27平米，其它專業(yè)市場(chǎng)商戶除少數(shù)自備冷庫(kù)外，大多都采用自購(gòu)冰柜儲(chǔ)備綠茶；經(jīng)營(yíng)面積經(jīng)營(yíng)面積 批發(fā)市場(chǎng)茶店經(jīng)營(yíng)面積大致面積在2050平米，二層連體在50100平米；業(yè)態(tài)業(yè)態(tài) 體量較大的茶城業(yè)態(tài)主要包括茶葉、茶具、工藝品、根雕、古玩字畫等

11、品類；租金租金 從租金來(lái)看，上海較高，一般在80150元/平米/月，蘇州次之，在30100元/平米/月，常州、無(wú)錫、昆山、吳江等地租金偏低，在1070元/平米/月；商戶來(lái)源商戶來(lái)源 商戶主要以福建、浙江、安徽、江蘇等地為多，茶葉產(chǎn)地以安溪、安吉、杭州、蘇州、湖南為多；免租期免租期 免租期6個(gè)月、12個(gè)月、18個(gè)月不等；租賃期租賃期 租賃期：有1年、2年、也有3年，以3年占多數(shù)；運(yùn)營(yíng)商運(yùn)營(yíng)商 市場(chǎng)都有專門的商業(yè)或大商戶統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，茶商運(yùn)營(yíng)有福建、浙江商戶。吳江、昆山、無(wú)錫、常州商戶問(wèn)卷訪談匯總分析吳江、昆山、無(wú)錫、常州商戶問(wèn)卷訪談匯總分析這次調(diào)查我們采用走訪式問(wèn)卷調(diào)查形式展開(kāi)，雖走訪的商戶數(shù)量和填

12、寫問(wèn)卷的這次調(diào)查我們采用走訪式問(wèn)卷調(diào)查形式展開(kāi)，雖走訪的商戶數(shù)量和填寫問(wèn)卷的比例較低，但對(duì)我們了解這比例較低，但對(duì)我們了解這4大城市茶商對(duì)港龍國(guó)際茶城的看法及其入駐意向大城市茶商對(duì)港龍國(guó)際茶城的看法及其入駐意向所借鑒意義。所借鑒意義。城市城市吳江吳江昆山昆山無(wú)錫無(wú)錫常州常州走訪商家數(shù)走訪商家數(shù)406010060填寫問(wèn)卷數(shù)填寫問(wèn)卷數(shù)24153317對(duì)港龍茶城的看法對(duì)港龍茶城的看法吳江吳江昆山昆山無(wú)錫無(wú)錫常州常州總計(jì)總計(jì)比例比例看好看好4 46 63 32 21517%一般一般14145 55 51 12528%等等再看等等再看6 64 4242413134753%不看好不看好0 00 01 11

13、 122%對(duì)港龍國(guó)際茶城的看法的分析對(duì)港龍國(guó)際茶城的看法的分析通過(guò)匯總分析，在問(wèn)卷的89家商戶中，對(duì)港龍國(guó)際茶城“看好”的占17%，填“一般”的占28%，“等等再看”的占53%，2%明確表示“不看好”，這說(shuō)明填寫問(wèn)卷的商戶大部分對(duì)港龍國(guó)際茶城的發(fā)展前景懷有疑慮，原因主要在項(xiàng)目還沒(méi)有具體的一些招商方面的信息支持。所以在今后加強(qiáng)具體的招商政策和運(yùn)營(yíng)保障訴求至關(guān)重要。商戶對(duì)我們的建議商戶對(duì)我們的建議吳江吳江明確茶城未來(lái)的發(fā)展方向，多與商戶溝通加強(qiáng)廣告力度昆山昆山能否成為蘇州區(qū)域大型專業(yè)市場(chǎng)無(wú)錫無(wú)錫加強(qiáng)廣告多做戶外推廣，市場(chǎng)管理方面多與商戶溝通常州常州冷庫(kù)能否放在店鋪外，招商前期要多做推廣，加強(qiáng)廣告量

14、商戶對(duì)項(xiàng)目的建議商戶對(duì)項(xiàng)目的建議從上面可看出，大多要求我們?cè)黾诱猩虖V告，這可能與商戶對(duì)項(xiàng)目的信息了解少有關(guān) ，也說(shuō)明廣告造勢(shì)對(duì)招商同樣又積極的促進(jìn)作用。第三章 招商思路和策略第一章 市場(chǎng)分析 第五章 招商執(zhí)行安排第六章 招商籌備第二章 項(xiàng)目分析 第四章 業(yè)態(tài)與租金建議 項(xiàng)目項(xiàng)目SWOTSWOT分析分析優(yōu)勢(shì)：優(yōu)勢(shì)：劣勢(shì)：劣勢(shì)：機(jī)會(huì)：機(jī)會(huì)：威脅：威脅：1、項(xiàng)目位于吳中區(qū)碧螺春之鄉(xiāng)，離茶葉生產(chǎn)地相對(duì)較近，易于借勢(shì)宣傳；2、項(xiàng)目板塊屬新型CBD板塊，且有2、4號(hào)雙輕軌規(guī)劃，發(fā)展前景較好；3、項(xiàng)目體量相對(duì)較大，配備較好，易形成規(guī)模效應(yīng)。1、項(xiàng)目離市中心區(qū)較偏，不易于聚集人氣；2、項(xiàng)目板塊發(fā)展不成熟，人們

15、對(duì)板塊的認(rèn)知度不高，對(duì)項(xiàng)目的形象有一定的影響；3、項(xiàng)目周邊食品等專業(yè)市場(chǎng)缺乏，不利于形成群集效應(yīng)。1、項(xiàng)目處于吳中區(qū)新型發(fā)展區(qū)位，隨著石湖景區(qū)的改造和周邊商業(yè)的繁榮，為項(xiàng)目帶來(lái)了發(fā)展機(jī)會(huì)；2、目前蘇州2大茶葉市場(chǎng)規(guī)模小，檔次不高，其中國(guó)家還面臨拆遷，為項(xiàng)目后來(lái)居上提供了市場(chǎng)機(jī)會(huì)。1、人們對(duì)偏離繁華區(qū)的新型專業(yè)市場(chǎng)的認(rèn)知有個(gè)過(guò)程，這對(duì)招商和運(yùn)營(yíng)形成一定的風(fēng)險(xiǎn)；2、茶葉品類過(guò)于狹窄，產(chǎn)業(yè)鏈相對(duì)薄弱，而項(xiàng)目體量較大，招商難度較大。阿里巴巴戰(zhàn)略聯(lián)盟。阿里巴巴戰(zhàn)略聯(lián)盟。阿里巴巴認(rèn)可的港龍國(guó)際茶城認(rèn)證商家阿里巴巴認(rèn)可的港龍國(guó)際茶城認(rèn)證商家百兆光纖接入百兆光纖接入戶戶光纖直達(dá)戶戶光纖直達(dá)順豐中通圓通韻達(dá)等順

16、豐中通圓通韻達(dá)等快遞物流聯(lián)盟服務(wù)快遞物流聯(lián)盟服務(wù)港龍國(guó)際茶城旅游購(gòu)物點(diǎn)計(jì)劃港龍國(guó)際茶城旅游購(gòu)物點(diǎn)計(jì)劃第三章 招商思路和策略第一章 市場(chǎng)分析 第五章 招商執(zhí)行安排第六章 招商籌備第二章 項(xiàng)目分析 第四章 業(yè)態(tài)與租金建議 招商總策略招商總策略 與主力商家、大商家形成共贏聯(lián)盟：與主力商家、大商家形成共贏聯(lián)盟：一些專業(yè)市場(chǎng)大商戶也是整個(gè)市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)者，它們可帶動(dòng)一部分小商戶加盟，所以給予大商戶、主力商戶特別的優(yōu)惠政策； “ “先大后小先大后小”：先招主力商家和大商家，通過(guò)主力商家?guī)?dòng)散戶。 會(huì)員制招商：會(huì)員制招商：借勢(shì)茶葉協(xié)會(huì)、茶博會(huì)，以茶葉協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)單位、茶博會(huì)組辦方的名義，誘導(dǎo)商戶加盟； 攻心為上：攻

17、心為上：廣告宣傳造勢(shì)，樹(shù)立商戶入駐信心； 形象展示為要：形象展示為要：設(shè)立招商中心，制作招商沙盤，營(yíng)造氛圍，提高項(xiàng)目的感知度。 招商優(yōu)惠政策招商優(yōu)惠政策1、裝修免租期、裝修免租期 8個(gè)月18個(gè)月免租政策，具體免租時(shí)間根據(jù)招商進(jìn)駐的商家品牌、租賃面積、年租金總額等情況而定，屆時(shí)制定具體標(biāo)準(zhǔn)。2、辦、辦VIPA卡優(yōu)惠卡優(yōu)惠 凡辦VIPA卡商戶，可按A卡優(yōu)惠措施，認(rèn)籌購(gòu)買享“1000元抵10000元”的優(yōu)惠，并在“1000元抵10000元”的基礎(chǔ)上再享受500元/平米的自營(yíng)獎(jiǎng)勵(lì)，或租賃多獲取3個(gè)月的免租期獎(jiǎng)勵(lì)。3、物業(yè)費(fèi)優(yōu)惠、物業(yè)費(fèi)優(yōu)惠 進(jìn)駐第一年，物業(yè)費(fèi)及運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)用由運(yùn)營(yíng)公司代付。物業(yè)費(fèi)2.48

18、元/月/，代收費(fèi)0.91元/月/。4、免費(fèi)前期統(tǒng)一推廣宣傳旺市、免費(fèi)前期統(tǒng)一推廣宣傳旺市 包括每年舉行兩次大型茶博會(huì)，年推廣基金800萬(wàn)元。 主力店優(yōu)惠政策建議主力店優(yōu)惠政策建議正常招商優(yōu)惠政策正常招商優(yōu)惠政策項(xiàng)目開(kāi)業(yè)前進(jìn)駐的商戶，統(tǒng)一享受項(xiàng)目開(kāi)業(yè)前進(jìn)駐的商戶，統(tǒng)一享受8個(gè)月的免租優(yōu)惠，若在個(gè)月的免租優(yōu)惠，若在項(xiàng)目租賃合同簽訂前，辦理項(xiàng)目租賃合同簽訂前，辦理A卡的可多享受卡的可多享受3個(gè)月免租期。即個(gè)月免租期。即普通商戶最多可享受普通商戶最多可享受11個(gè)月的免租優(yōu)惠。個(gè)月的免租優(yōu)惠。在此前提下針對(duì)大客戶制定以下政策：在此前提下針對(duì)大客戶制定以下政策：一、大商戶的標(biāo)準(zhǔn)一、大商戶的標(biāo)準(zhǔn)1、茶商個(gè)人

19、在我們項(xiàng)目租賃面積在200以上；2、茶商個(gè)人租賃面積在200平米以下，但在開(kāi)業(yè)前介紹客戶租賃面積超過(guò)200平米的；3、在全國(guó)地級(jí)市開(kāi)設(shè)三家以上連鎖店，單店平均面積100平米以上；在我們項(xiàng)目租賃面積100平米以上的；4、在市場(chǎng)內(nèi)有影響力的商戶組團(tuán)租賃的，租賃總面積超過(guò)800平米的。二、對(duì)大商戶的優(yōu)惠政策二、對(duì)大商戶的優(yōu)惠政策以上四條標(biāo)準(zhǔn)符合其中一條即可享受大商戶租賃優(yōu)惠，大客戶均可享受15個(gè)月免租優(yōu)惠；項(xiàng)目開(kāi)業(yè)前，大客戶辦理A卡的，簽訂正式租賃協(xié)議簽時(shí)可多享受3個(gè)月免租期。即大客戶最多可享受18個(gè)月免租期。三、商戶介紹商戶獎(jiǎng)勵(lì)政策三、商戶介紹商戶獎(jiǎng)勵(lì)政策1、已進(jìn)駐我們項(xiàng)目的商戶介紹其他商戶成功入

20、駐我們項(xiàng)目的，按被介紹商戶的所繳納的一個(gè)月租金進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，可折抵自己所付租金亦可領(lǐng)取現(xiàn)金;2、有商家資源自己未進(jìn)駐我項(xiàng)目的單位或個(gè)人，成功介紹商戶進(jìn)駐我項(xiàng)目的給予介紹單位或個(gè)人該商戶月租金的80%，以現(xiàn)金形式支付。注：以上成功入駐商戶是指該商戶已簽訂正式正式租賃協(xié)議并注：以上成功入駐商戶是指該商戶已簽訂正式正式租賃協(xié)議并繳納首期租金及綜合保證金。繳納首期租金及綜合保證金。 運(yùn)營(yíng)保障運(yùn)營(yíng)保障1、大體量冷庫(kù)、倉(cāng)儲(chǔ)配備：4000平米冷庫(kù)、2000平米倉(cāng)儲(chǔ)；2、雄厚推廣基金：毎年800萬(wàn)元用于舉辦茶博會(huì)、茶文化交流會(huì)、節(jié)假日促銷活動(dòng)、廣告宣傳、茶城網(wǎng)上商城運(yùn)營(yíng)及維護(hù)、開(kāi)辦購(gòu)物優(yōu)惠雜志、與旅游區(qū)合作促銷會(huì)

21、員費(fèi)、與各大名茶生產(chǎn)基地互動(dòng)費(fèi)用、與采購(gòu)大客戶聯(lián)誼費(fèi)用等；3、知名專業(yè)茶城運(yùn)營(yíng)公司，全程護(hù)航；4、與阿里巴巴合作，打造茶貿(mào)電子商務(wù)平臺(tái)；5、與政府合作，每年舉辦兩次大型茶博會(huì)或茶葉貿(mào)易洽談會(huì)；6、港龍集團(tuán)及聯(lián)盟企業(yè)、商會(huì)每年采購(gòu)支持；7、全國(guó)8大城市、10大名茶基地設(shè)立招商中心，不斷輸入優(yōu)質(zhì)商戶資源；8、中國(guó)茶葉行業(yè)協(xié)會(huì)鼎力支持；9、江蘇省茶葉行業(yè)協(xié)會(huì)鼎力支持；10、吳中區(qū)茶文化活動(dòng)聯(lián)合舉辦場(chǎng)所（農(nóng)林局牽頭）；11、浙江省茶葉市場(chǎng)聯(lián)盟戰(zhàn)略合作單位；12、吳中區(qū)旅游產(chǎn)品定點(diǎn)采購(gòu)點(diǎn)。經(jīng)營(yíng)管理公司組建經(jīng)營(yíng)管理公司組建 目的目的： 1、體現(xiàn)項(xiàng)目的運(yùn)作的正規(guī)化，增強(qiáng)商戶和投資客對(duì)項(xiàng)目前景的信心； 2、招

22、商和銷售需要有運(yùn)營(yíng)管理公司來(lái)配合，如簽署租賃合同，收取租金。組建方式組建方式：1、開(kāi)發(fā)商自己組建、開(kāi)發(fā)商自己組建 開(kāi)發(fā)商自己成立一家，聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的茶城運(yùn)營(yíng)經(jīng)理提供顧問(wèn)服務(wù)；2、和大商戶合作、和大商戶合作 好多茶城都由大商戶運(yùn)營(yíng)管理的先例，這樣做既有利于推動(dòng)招商，又利于后期的運(yùn)營(yíng)；3、與專業(yè)茶城運(yùn)營(yíng)公司合作、與專業(yè)茶城運(yùn)營(yíng)公司合作 這樣做具有品牌效應(yīng)，能提高項(xiàng)目的知名度。商戶信心建立商戶信心建立品牌建設(shè)品牌建設(shè)為增強(qiáng)商戶的信心，提高本項(xiàng)目的品牌效應(yīng)，建議在滬寧高速往無(wú)錫方向、上海方向投放高炮廣告高炮廣告；在大龍港茶葉市場(chǎng)、美地茶城門口投放燈箱或道旗廣告燈箱或道旗廣告。陣地建設(shè)陣地建設(shè)建議在售樓部

23、樣板房位置設(shè)立招商中心，對(duì)外開(kāi)門，增強(qiáng)商戶對(duì)茶城的信心，同時(shí)增強(qiáng)投資客的信心。平臺(tái)建設(shè)平臺(tái)建設(shè)建議盡快推出茶博會(huì)的方案，借助茶博會(huì)平臺(tái)建設(shè)，增強(qiáng)商戶及投資客戶的信心。第三章 招商思路和策略第一章 市場(chǎng)分析 第五章 招商執(zhí)行安排第六章 招商籌備第二章 項(xiàng)目分析 第四章 業(yè)態(tài)與租金建議 項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃5F古玩、字畫、玉器雕刻；茶文化展示廳、商務(wù)中心、古玩、字畫、玉器雕刻；茶文化展示廳、商務(wù)中心、茶藝表演、養(yǎng)身講座廳、茶葉鑒定區(qū)、市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)中心茶藝表演、養(yǎng)身講座廳、茶葉鑒定區(qū)、市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)中心4F全國(guó)茶具、工藝品批發(fā)、零售全國(guó)茶具、工藝品批發(fā)、零售3F全國(guó)名茶葉批發(fā)、零售全國(guó)名茶葉批發(fā)、零售2F

24、全國(guó)名茶葉批發(fā)、零售全國(guó)名茶葉批發(fā)、零售1F十大名茶葉批發(fā)、零售十大名茶葉批發(fā)、零售沿街商鋪沿街商鋪品牌茶葉店等品牌茶葉店等原因：原因：1、通過(guò)對(duì)上海幾個(gè)專業(yè)茶葉市場(chǎng)考察發(fā)現(xiàn)，高層位都是茶具和古玩字畫等一些欣賞類的業(yè)態(tài)，這樣易于吸引客戶參觀，也提升茶城的文化氛圍，也豐富了茶的品類，對(duì)客戶更多的選擇權(quán)；2、1層位置較好，易于引進(jìn)品牌商家和名茶商家，也可提升茶城的形象；3、2層茶葉批發(fā)零售，利于提升項(xiàng)目的租金水平。周邊項(xiàng)目的租金情況分析項(xiàng)目項(xiàng)目平均租金平均租金大華調(diào)劑市場(chǎng)大華調(diào)劑市場(chǎng) 1層：7080元/平米/月 2層：3654元/平米/月 3層：2528元/平米/月蜜蜂城蜜蜂城沿街外鋪12層45元

25、/平米/月；外鋪12層39元/平米/月；內(nèi)鋪29元/平米/月陽(yáng)光生活廣場(chǎng)陽(yáng)光生活廣場(chǎng)沿商業(yè)街門口62 元/ 平米/月；商業(yè)街主通道 元/ 50平米/月；次通道 31 元/ 平米/月S S半島半島沿商業(yè)街62 元/ 平米/月 項(xiàng)目周邊租金水平項(xiàng)目周邊租金水平租金水平：租金水平：2580 元元/ 平米平米/月月城市城市昆山無(wú)錫常州上海蘇州租金水平（元租金水平（元/月月/平米平米)2040307010508015030100 長(zhǎng)三角拜訪幾大城市茶葉專業(yè)市場(chǎng)租金長(zhǎng)三角拜訪幾大城市茶葉專業(yè)市場(chǎng)租金租金水平：租金水平：20150元元/ 平米平米/月月蘇州水平：蘇州水平：30100元元/ 平米平米/月月 項(xiàng)

26、目租金分區(qū)規(guī)劃項(xiàng)目租金分區(qū)規(guī)劃樓層樓層均價(jià)均價(jià)5F30元/月/平米A區(qū)：區(qū)：33元/月/平米、B區(qū)：區(qū)：30元/月/平米、C區(qū)：區(qū)：28元/月/平米4F41元/月/平米A區(qū)：區(qū)：44元/月/平米、B區(qū)：區(qū)：41元/月/平米、C區(qū)：區(qū)：38元/月/平米3F51元/月/平米A區(qū)：區(qū)：54元/月/平米、B區(qū)：區(qū)：51元/月/平米、C區(qū)：區(qū)：48元/月/平米2F62元/月/平米A區(qū)：區(qū)：65元/月/平米、B區(qū)：區(qū)：62元/月/平米、C區(qū)：區(qū)：58元/月/平米1F85元/月/平米A區(qū)：區(qū)：100元/月/平米、B區(qū)：區(qū)：80元/月/平米、C區(qū)：區(qū)：75元/月/平米分區(qū)價(jià)格分區(qū)價(jià)格整體平均租整體平均租金金2

27、8100元元樓層樓層區(qū)域區(qū)域面積面積（）租金（租金（元元/ / /月）月）月總租月總租金（元金（元）區(qū)域區(qū)域面積面積（）租金（租金（元元/ / /月）月）月總租月總租金（元金（元）區(qū)域區(qū)域面積面積（）租金（租金（元元/ / /月）月）月總租月總租金（元金（元）總面積總面積（）（）總租金總租金（元）（元）一層一層A1300 122 36,640 B1B1118 89 10,477 C1C1107 80 8,571 3,190 295,792 A2926 102 94,474 B2B293 79 7,341 C2C2335 75 25,131 A3433 95 41,121 B3B3253 77

28、19,484 C3C3162 73 11,834 A4463 88 40,718 合計(jì)合計(jì)464 80 37,302 合計(jì)合計(jì)604 75 45,536 合計(jì)2,122 100 212,954 一層平均租金一層平均租金9393元。元。二層二層A1A1158 67 10,591 B1B1168 64 10,780 C1C172 61 4,413 3,612 224,025 A2A2862 65 55,999 B2B2307 62 19,040 C2C2109 60 6,552 A3A3520 64 33,277 B3B3563 61 34,322 C3C3433 58 25,112 合計(jì)合計(jì)1,

29、540 65 99,867 合計(jì)合計(jì)1,038 62 64,142 C4C4420 57 23,939 二層平均租金二層平均租金6262元元合計(jì)合計(jì)1,034 58 60,016 三層三層A1A1158 56 8,852 B1B1168 53 8,927 C1C172 50 3,618 3,612 185,143 A2A2862 54 46,523 B2B2307 51 15,662 C2C2109 49 5,351 A3A3520 53 27,557 B3B3563 50 28,133 C3C3433 48 20,782 合計(jì)合計(jì)1,540 54 82,932 合計(jì)合計(jì)1,038 51 52

30、,722 C4C4420 47 19,739 三層平均租金三層平均租金5151元元合計(jì)合計(jì)1,034 48 49,489 項(xiàng)目租金收益測(cè)算項(xiàng)目租金收益測(cè)算樓樓層層區(qū)區(qū)域域面積面積（）租金（租金（元元/ / /月）月）月總租月總租金（元金（元）區(qū)區(qū)域域面積面積（）租金（租金（元元/ / /月）月）月總租月總租金（元金（元）區(qū)區(qū)域域面積面積（）租金（租金（元元/ / /月）月）月總租月總租金（元金（元）總面積總面積（）（）總租金總租金（元）（元）四四層層A1A1158 46 7,271 B1B1168 43 7,242 C1C172 40 2,894 3,612 149,021 A2A2862 4

31、4 37,907 B2B2307 41 12,591 C2C2109 39 4,259 A3A3520 43 22,358 B3B3563 40 22,506 C3C3433 38 16,452 合合計(jì)計(jì)1,540 44 67,536 合合計(jì)計(jì)1,038 41 42,340 C4C4420 37 15,539 四層平均租金四層平均租金4141元元合合計(jì)計(jì)1,034 38 39,145 五五層層A1A1264 35 9,246 B1B1170 32 5,433 C1C172 29 2,079 3,675 111,440 A2A2737 33 24,325 B2B2310 30 9,287 C2C

32、2111 28 3,100 A3A3585 32 18,716 B3B3567 29 16,447 C3C3437 27 11,799 合合計(jì)計(jì)1,586 33 52,288 合合計(jì)計(jì)1,046 30 31,167 C4C4423 26 11,008 五層平均租金五層平均租金3030元元合合計(jì)計(jì)1,043 27 27,986 總總計(jì)計(jì)17,702 17,702 965,421 965,421 備注：港龍國(guó)際茶城備注：港龍國(guó)際茶城1-5F1-5F整體租金水平整體租金水平54.554.5元元/ / /月月 租金分區(qū)規(guī)劃租金分區(qū)規(guī)劃 租金分區(qū)規(guī)劃租金分區(qū)規(guī)劃第三章 招商思路和策略第一章 市場(chǎng)分析 第

33、五章 招商執(zhí)行安排第六章 招商籌備第二章 項(xiàng)目分析 第四章 業(yè)態(tài)與租金建議招商推廣執(zhí)行節(jié)點(diǎn)安排招商推廣執(zhí)行節(jié)點(diǎn)安排階段劃分階段劃分時(shí)間節(jié)點(diǎn)時(shí)間節(jié)點(diǎn)目標(biāo)目標(biāo)主要活動(dòng)主要活動(dòng)主要工作主要工作招商范圍招商范圍第一波8月28日11月中旬累計(jì)辦A卡200張，完成20%意向簽約。上海茶博會(huì)、招商發(fā)布大會(huì)上海茶博會(huì)參展及招商活動(dòng)的開(kāi)展與跟進(jìn)，蘇州及4縣商家的進(jìn)一步跟進(jìn)簽約，主力商家簽約，招商發(fā)布大會(huì)。主要蘇州及4縣，上海等長(zhǎng)三角。第二波11月中旬12年3月完成50%租賃合同。茶博會(huì)暨招商簽約大會(huì)主力展開(kāi)長(zhǎng)三角及幾大名茶基地招商活動(dòng)，茶博會(huì)參展商戶跟進(jìn)簽約。主要以長(zhǎng)三角為主，全國(guó)各大名茶基地為輔。第三波12年

34、3月12年6月完成80%正式入駐。上海茶博會(huì)、試營(yíng)業(yè)未簽約商家的進(jìn)一步跟進(jìn)分析，全國(guó)所剩主要市場(chǎng)的開(kāi)拓，上海茶博會(huì)商家的跟進(jìn)，開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備。全國(guó)各大名茶基地，蘇州、長(zhǎng)三角未簽約商家。8月28日9月29日11月中旬12年3月12年4月12年6月奠基典禮上海茶博會(huì)招商發(fā)布大會(huì)茶博會(huì)暨招商簽約大會(huì)12年5月開(kāi)始裝修上海茶博會(huì)試營(yíng)業(yè)第一波第一波第二波第二波第三波第三波12月下旬招商推廣執(zhí)行節(jié)點(diǎn)圖示招商推廣執(zhí)行節(jié)點(diǎn)圖示時(shí)間段：時(shí)間段：2011.8.282011.11中旬中旬 第一波第一波準(zhǔn)備期及主攻期準(zhǔn)備期及主攻期1）目標(biāo)：）目標(biāo)： 上海茶博會(huì)參展，完成累計(jì)辦A卡200張； 完成意向簽約20%； 主店商家、

35、品牌商家達(dá)成入駐意向。2）推廣思路：）推廣思路： 以招商政策確定為由頭，再次回訪蘇州已登記和溝通商家，以美地茶園為突破口，與商戶簽署商戶申請(qǐng)入駐意向書或意向入駐協(xié)議，同時(shí)辦茶博會(huì)（茶葉協(xié)會(huì)）會(huì)員卡； 通過(guò)參展上海茶博會(huì)，與到會(huì)商家進(jìn)行溝通登記，并盡可能與其簽署商戶申請(qǐng)入駐意向書或辦A卡。 以招商發(fā)布大會(huì)為由頭，跟進(jìn)上海茶博會(huì)已登記商家，展開(kāi)蘇州4縣及茶葉產(chǎn)地的招商，誘導(dǎo)其簽定協(xié)議； 招商大布大會(huì)，與商家聯(lián)誼，促進(jìn)其簽定協(xié)議。3）主要?jiǎng)幼鳎海┲饕獎(jiǎng)幼鳎?上海茶博會(huì)參展參展思路及內(nèi)容：參展思路及內(nèi)容：1、在茶博會(huì)設(shè)立攤位，進(jìn)行項(xiàng)目展示，并與已辦VIP-A卡商戶或蘇州品牌商家聯(lián)絡(luò)，與其合作參展，分區(qū)

36、展出加盟品牌商家產(chǎn)品；2、在茶博會(huì)展開(kāi)招商活動(dòng)：（1）發(fā)放招商和銷售資料；（2）與商家溝通、登記，并對(duì)有意向的商家簽署商戶申請(qǐng)入駐意向書或意向入駐協(xié)議。3）主要?jiǎng)幼鳎海┲饕獎(jiǎng)幼鳎?招商發(fā)布大會(huì)思路及內(nèi)容：思路及內(nèi)容：通過(guò)一系列活動(dòng)，與商家聯(lián)盟，推動(dòng)招商和促進(jìn)簽定意向協(xié)議。1、港龍財(cái)智國(guó)際招商推介2、品牌商家現(xiàn)場(chǎng)簽約，展示招商成果3、“蘇州茶葉協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)單位”授牌儀式4、茶藝表演、名茶品嘗。開(kāi)辟一個(gè)茶藝表演區(qū)域，聘請(qǐng)56名茶藝師表演茶藝，為有興趣的嘉賓、客戶獻(xiàn)茶。5、參加代金券商戶產(chǎn)品展示6、招待晚宴、茶藝表演、現(xiàn)場(chǎng)抽獎(jiǎng)活動(dòng)。3）主要?jiǎng)幼鳎海┲饕獎(jiǎng)幼鳎?代金券活動(dòng)啟動(dòng)思路及內(nèi)容：思路及內(nèi)容：1、給

37、已辦VIP客戶發(fā)放“代金券代金券”獎(jiǎng)勵(lì)，憑“代金券代金券”到已辦A卡商戶和簽約商戶處采購(gòu)茶葉或茶藝品。2、建議項(xiàng)目于招商新聞發(fā)布大會(huì)之上首次啟動(dòng)，已推動(dòng)招商和VIP認(rèn)籌。3、建議啟動(dòng)代金券后、辦VIP所享受贈(zèng)禮品（398元廚房用具一套）不可廢除，或與“代金券代金券”疊加發(fā)放，或叫客戶選擇性的認(rèn)領(lǐng)。6）工作準(zhǔn)備安排：工作準(zhǔn)備安排： 9月25日前，完成招商文件、招商資料準(zhǔn)備； 9月23日前，完成上海茶博會(huì)參展方案； 9月25日前，完成參展商家的溝通與合作； 10月中旬， 完成招商發(fā)布大會(huì)方案； 10月下旬，完成招商發(fā)布大會(huì)物料及廣告投放準(zhǔn)備。4）執(zhí)行要點(diǎn)：）執(zhí)行要點(diǎn)： 招商文件和物料的確定及準(zhǔn)備完

38、畢； 蘇州商家的聯(lián)絡(luò)，意向簽約溝通，“代金券”采購(gòu)會(huì)員加盟； 上海茶博會(huì)現(xiàn)場(chǎng)招商準(zhǔn)備及開(kāi)展； 蘇州4縣及茶葉生產(chǎn)基地商戶意向簽約會(huì)溝通； 招商發(fā)布大會(huì)商家誘導(dǎo)意向簽約。5）廣告支持：）廣告支持： 建議與阿里巴巴合作，開(kāi)辟港龍國(guó)際茶城網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，并在阿里巴巴茶葉網(wǎng)店專區(qū)，打茶城招商廣告；在各地名茶基地茶葉批發(fā)網(wǎng)上打茶城招商廣告，如福建茶葉門戶網(wǎng)。并建議在售樓處前作茶城招商大牌廣告，在蘇州幾個(gè)茶葉市場(chǎng)附近做茶城招商戶外廣告。 建議中國(guó)茶葉 雜志、中國(guó)茶葉市場(chǎng)雜志作茶城招商的廣告中。時(shí)間段：時(shí)間段：2011.11中旬中旬2012.3月月 第二波第二波主攻期主攻期1）目標(biāo)：）目標(biāo)：完成50%租賃合同。2）推廣思路：）推廣思路： 以茶博會(huì)會(huì)員招募等手段推動(dòng)商家的意向簽約或辦A卡，開(kāi)始重點(diǎn)針對(duì)整個(gè)長(zhǎng)三角專業(yè)茶葉市場(chǎng)、產(chǎn)地和全國(guó)范圍內(nèi)名茶產(chǎn)地專業(yè)市場(chǎng)的招商； 以招商大會(huì)展開(kāi)與商家的租賃合同簽定； 加強(qiáng)新老商戶互動(dòng)，鼓勵(lì)老商戶帶動(dòng)新商戶，注重老商戶帶新商戶策略的實(shí)施，進(jìn)一步促進(jìn)