商業(yè)綜合體市場調(diào)研報(bào)告

1、杭州萬象城市場調(diào)研報(bào)告杭州萬象城市場調(diào)研報(bào)告商業(yè)篇地塊分析萬象簡介區(qū)域分析錢江新城規(guī)劃區(qū)域位置區(qū)域位置錢江新城規(guī)劃功能定位 是未來杭州行政、經(jīng)濟(jì)、文化活動的中心； 是城市經(jīng)濟(jì)、旅游發(fā)展的新增長點(diǎn)； 是開辟錢塘江時代，帶動錢塘江兩岸城市開發(fā)的重要因素； 是杭州現(xiàn)代化大都市形象的標(biāo)志區(qū)位情況u地理、交通：萬象城位于錢江新城的CBD區(qū)域，北靠錢江路，西鄰江景路，南臨富春路，東依慶春路，其中地鐵4號線中的江錦路站、地鐵2號線的錢江路站均與萬象城接駁，項(xiàng)目周邊還覆蓋了多條BRT快速公交路線。u周邊配套：杭州大劇院、國際會議中心、市民中心、波浪文化城近在咫尺，規(guī)劃有未來這里將成為商務(wù)辦公、購物、文化娛樂的

2、中心。 本項(xiàng)目周邊都是城市標(biāo)志性的建筑，區(qū)域價值已被認(rèn)可，有一定的升值空間；配套成熟、生活便利，體現(xiàn)高檔的生活品質(zhì)。萬象城規(guī)劃總建筑面積約80萬平方米，首期已建成建筑面積達(dá)24萬平方米的大型購物娛樂中心。與三棟建筑面積達(dá)14萬平方米超高層住宅（悅府）；二期將建設(shè)建筑面積達(dá)25萬平方米的酒店式寫字樓（預(yù)計(jì)2013年交付）公寓（2011年預(yù)計(jì)交付）；三期將建設(shè)建筑面積達(dá)11萬平方米的超高層寫字樓與6萬平方米的超五星級酒店（預(yù)計(jì)2013年交付）。 區(qū)域優(yōu)勢區(qū)域優(yōu)勢 Strength錢塘江畔，自然景觀條件佳錢塘江畔，自然景觀條件佳 政府統(tǒng)一規(guī)劃，有序?qū)嵤瑖?yán)格政府統(tǒng)一規(guī)劃，有序?qū)嵤瑖?yán)格控制管理控制管

3、理區(qū)域交通便捷區(qū)域交通便捷 區(qū)域劣勢區(qū)域劣勢 Weakness背臨錢塘江，發(fā)展空間受限背臨錢塘江，發(fā)展空間受限 尚未成型，需要一定時間的人氣尚未成型，需要一定時間的人氣積累積累 多家不同背景開發(fā)商實(shí)施建設(shè)，多家不同背景開發(fā)商實(shí)施建設(shè)，良莠不齊，增加了同質(zhì)開發(fā)的潛良莠不齊，增加了同質(zhì)開發(fā)的潛在危險在危險 就規(guī)劃本身而言，杭州錢江CBD的規(guī)劃是相當(dāng)?shù)轿缓途咔罢靶缘模诮刂鼓壳暗腻X江新城建設(shè)的過程里我們也不難看出，政府的決心是堅(jiān)定的。但由于杭州傳統(tǒng)的商務(wù)區(qū)的潛在競爭，與隔江相望的錢江世紀(jì)城能不能形成合力等問題，并且隨著杭州地緣經(jīng)濟(jì)地不斷被邊緣化，錢江新城CBD形成過程是漫長而艱苦的，隨之而來的不確定

4、因素也相當(dāng)復(fù)雜。 商業(yè)篇區(qū)域分析萬象簡介地塊分析項(xiàng)目東側(cè)的住宅區(qū)在人氣聚集期后極可能形成杭州頂尖的高檔住宅區(qū)。 南側(cè)規(guī)劃為精品商業(yè)區(qū)。 西側(cè)的規(guī)劃高度300米標(biāo)志性辦公樓，可能對商業(yè)項(xiàng)目的購物舒適感和親和力帶來不利影響。北側(cè)的規(guī)劃的文化娛樂用地的具體用途未完全決定，對本項(xiàng)目未來環(huán)境帶來了不確定因素。其中2號線、5號線經(jīng)本項(xiàng)目地塊，并將在地塊周邊形成換乘 樞紐中心站點(diǎn)經(jīng)錢江新城并在其中設(shè)有站點(diǎn)的線路有三條線路這對項(xiàng)目的可達(dá)性和客流的匯集起到了極大的促進(jìn)作用 交通組織交通組織老城區(qū)交通連接有清江路、解放東路、慶春東路、鳳起東路等交通主干道。 過江網(wǎng)絡(luò)杭州市將在目前（已建和在建）六座跨錢塘江大橋的基

5、礎(chǔ)上，再增添“四橋一隧”，形成“十橋一隧”加密過江網(wǎng)絡(luò)。 本項(xiàng)目必須利用地塊自身的優(yōu)勢，合理地規(guī)劃，規(guī)避主干道過寬及周邊大本項(xiàng)目必須利用地塊自身的優(yōu)勢，合理地規(guī)劃，規(guī)避主干道過寬及周邊大樓的壓制，全力打造強(qiáng)勢商業(yè)中心，為項(xiàng)目的最終贏利打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。樓的壓制，全力打造強(qiáng)勢商業(yè)中心，為項(xiàng)目的最終贏利打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。因?qū)懽謽琼?xiàng)目區(qū)位不具優(yōu)勢，需避免錢江新城內(nèi)部的不必要無效競爭。因?qū)懽謽琼?xiàng)目區(qū)位不具優(yōu)勢，需避免錢江新城內(nèi)部的不必要無效競爭。酒店在規(guī)劃設(shè)計(jì)中必須力求更貼近核心輻射區(qū)域內(nèi)的企事業(yè)單位和政府機(jī)酒店在規(guī)劃設(shè)計(jì)中必須力求更貼近核心輻射區(qū)域內(nèi)的企事業(yè)單位和政府機(jī)構(gòu)的實(shí)際需求，與新城內(nèi)大量的酒店形

6、成錯位互補(bǔ)，在商務(wù)配套方面真正構(gòu)的實(shí)際需求，與新城內(nèi)大量的酒店形成錯位互補(bǔ)，在商務(wù)配套方面真正達(dá)到達(dá)到CBD的要求。的要求。 區(qū)域優(yōu)勢區(qū)域優(yōu)勢 Strength區(qū)域劣勢區(qū)域劣勢 Weakness項(xiàng)目兩面臨寬闊的主干道，一定項(xiàng)目兩面臨寬闊的主干道，一定程度影響商業(yè)人氣程度影響商業(yè)人氣 西側(cè)的規(guī)劃中的西側(cè)的規(guī)劃中的300300米摩天高樓米摩天高樓，使得本地塊項(xiàng)目受到高度壓迫感，使得本地塊項(xiàng)目受到高度壓迫感 距離錢塘江較遠(yuǎn)，親水性欠缺距離錢塘江較遠(yuǎn)，親水性欠缺 處于核心區(qū)內(nèi)左右逢源的區(qū)位位處于核心區(qū)內(nèi)左右逢源的區(qū)位位置，可同時吸引來自寫字樓和居民置，可同時吸引來自寫字樓和居民區(qū)的多樣化消費(fèi)群體區(qū)的多

7、樣化消費(fèi)群體 東側(cè)住宅已大面積動工，將帶來東側(cè)住宅已大面積動工，將帶來大量人氣大量人氣建設(shè)中的過江隧道更能進(jìn)一步提建設(shè)中的過江隧道更能進(jìn)一步提升地塊價值升地塊價值 地鐵的規(guī)劃，將提升區(qū)域價值地鐵的規(guī)劃，將提升區(qū)域價值 商業(yè)篇區(qū)域分析地塊分析萬象簡介基本概況基本概況 。 2005年8月，華潤集團(tuán)攜手新鴻基地產(chǎn)拿下錢江新城E06、07、08地塊，總占地面積近10萬平方米，包括了商業(yè)、辦公及住宅等多種用途，當(dāng)時業(yè)內(nèi)為之一震，“杭州將出現(xiàn)萬象城了”規(guī)劃 杭州錢江新城項(xiàng)目地面積約150畝，規(guī)劃建筑面積55萬平方米。 總投資預(yù)計(jì)超過40億元人民幣。 建筑面積近20萬平方米 2005年8月，華潤集團(tuán)攜手新鴻

8、基地產(chǎn)拿下錢江新城E06、07、08地塊，總占地面積近10萬平方米，包括了商業(yè)、辦公及住宅等多種用途，當(dāng)時業(yè)內(nèi)為之一震，“杭州將出現(xiàn)萬象城了”。萬象城商城總平圖u地下三層，地上六層u空中花園下層式廣場u各層品牌介紹重點(diǎn)項(xiàng)目分析重點(diǎn)項(xiàng)目分析u 1層總服務(wù)臺貴層總服務(wù)臺貴賓卡賓卡uB1層千味刷層千味刷u3層嘉禾電影層嘉禾電影廣場廣場u4層溜冰場層溜冰場人氣較高的場所人氣較高的場所 2005年年8月，華潤集團(tuán)月，華潤集團(tuán)攜手新鴻基地產(chǎn)拿下攜手新鴻基地產(chǎn)拿下了錢江新城地塊，把了錢江新城地塊，把中國第二個萬象城的中國第二個萬象城的夢想扎根在了杭州。夢想扎根在了杭州。 2006年年12月，萬象城月，萬象城

9、正式動工，把正式動工，把10萬平萬平方米的土地上將建設(shè)方米的土地上將建設(shè)一個一個80萬平方米的都萬平方米的都市綜合體項(xiàng)目。市綜合體項(xiàng)目。杭州萬象城杭州萬象城商業(yè)市場分析商業(yè)市場分析商業(yè)市場分析 輻射商圈范圍界定輻射商圈范圍界定uu 第一（核心）商圈：錢江新城周邊居民及錢江新第一（核心）商圈：錢江新城周邊居民及錢江新城中辦公群體和政府機(jī)構(gòu)。城中辦公群體和政府機(jī)構(gòu)。uu 第二商圈：杭州其他市區(qū)，重點(diǎn)為濱江區(qū)。第二商圈：杭州其他市區(qū)，重點(diǎn)為濱江區(qū)。uu 第三商圈：杭州下屬縣市及杭州市外來人口。第三商圈：杭州下屬縣市及杭州市外來人口。 主要商圈比較主要商圈比較 武林、延安商圈表現(xiàn)為綜合商圈，本地居民、

10、商旅客、外來人口均占有一定比例；慶春商圈則主要表現(xiàn)為生活配套商圈。本地居民較多。 u 客源比較之客源構(gòu)成客源比較之客源構(gòu)成0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%武林商圈武林商圈延安商圈延安商圈慶春商圈慶春商圈湖濱商圈湖濱商圈吳山商圈吳山商圈本地居民探親游客商旅其他主要商圈比較主要商圈比較 延安、武林、吳山商圈的出租車及自備車的比例略高；公交和自行車/助動車仍是杭州市居民購物出行的主要方式。 u 客源比較之出行方式比較客源比較之出行方式比較0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%武林商圈武林商圈延安商圈延安商圈慶春商圈慶春商圈湖濱商圈湖濱商圈

11、吳山商圈吳山商圈公交車出租車自行車/助動車自備汽車步行普通經(jīng)營商戶分析普通經(jīng)營商戶分析uuu 商鋪商鋪樓層選擇樓層選擇 普通經(jīng)營商戶的樓層選擇傾向性也十分明顯，80%的被訪者表示只要沿街一層鋪面。需要2層和一通二商鋪的分別為9%和7%。 商鋪樓層的選擇商鋪樓層的選擇80%80%9%9%7%7%1%1%3%3%只要沿街1層2層3層4層12兩層商圈人文經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析商圈人文經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析uuu 人口數(shù)量分析人口數(shù)量分析 錢江新城周邊目前總計(jì)約有728萬平方米住宅，目前周邊區(qū)域約有100萬平方米住宅在建，約1/2集中于錢江新城東南側(cè)；此外，未來在錢江新城西北側(cè)將有約100萬平方米的住宅。商圈人文經(jīng)濟(jì)環(huán)境

12、分析商圈人文經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析濱江區(qū)現(xiàn)有人口12.5萬，沿江新建小區(qū)較多，約96萬平方米；未來住宅供應(yīng)量預(yù)計(jì)在200萬平方米以上。商圈人文經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析商圈人文經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析根據(jù)以上調(diào)查數(shù)據(jù)，預(yù)測錢江新城周邊及濱江區(qū)人口將有較大幅度的增長，預(yù)計(jì)中遠(yuǎn)期錢江新城周邊可達(dá)到人口33.8萬，濱江區(qū)人口達(dá)到20.2萬。 商圈人文經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析商圈人文經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析uuu 人口結(jié)構(gòu)分析之家庭人口分析人口結(jié)構(gòu)分析之家庭人口分析 錢江新城周邊居民顯現(xiàn)為單身家庭及兩口之家比例稍高；濱江區(qū)三口之家比例較高，其次為四口之家。 九堡目前的居住比例較低。商圈人文經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析商圈人文經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析uuu 人口結(jié)構(gòu)分析之家庭收入分析人口結(jié)

13、構(gòu)分析之家庭收入分析 比較發(fā)現(xiàn)，錢江新城居民平均收入較低，而濱江區(qū)基本為新建小區(qū)，因此高收入人群比例較大。 總結(jié)杭州萬象城市場調(diào)研報(bào)告 住宅部分住宅篇住宅篇悅悅府府。地理、交通：萬象城位于錢江新城的CBD區(qū)域，北靠錢江路，西鄰江景路，南臨富春路，東依慶春路，其中地鐵4號線中的江錦路站、地鐵2號線的錢江路站均與萬象城接駁，項(xiàng)目周邊還覆蓋了多條BRT快速公交路線。周邊配套：杭州大劇院、國際會議中心、市民中心、波浪文化城近在咫尺，規(guī)劃有未來這里將成為商務(wù)辦公、購物、文化娛樂的中心。本項(xiàng)目周邊都是城市標(biāo)志性的建筑，區(qū)域價值已被認(rèn)可，有一定的升值空間；配套成熟、生活便利，體現(xiàn)高檔的生活品質(zhì)?；厩闆r基本

14、情況區(qū)位情況區(qū)位情況項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱數(shù)量數(shù)量總建筑面積140000平方米建筑容積率5.53綠化率30%建筑類別住宅普通住宅車位配比1：1 ，管理費(fèi)100裝修狀況精裝修開盤均價28000元開盤時間8月21日、9月3日、9月17日交付時間2009-08 1已開房源2#樓、1#樓、3#樓推出房源一期：161套 二期：160套 三期：301套規(guī)劃規(guī)劃建筑風(fēng)格景觀規(guī)劃 悅府悅府1#、2#樓的主力戶型為樓的主力戶型為190230方的大戶型，方的大戶型，3#樓主力戶型以樓主力戶型以90方為主，有部分方為主，有部分135方方140方方房源。房源。所有戶型力求舒適，所有戶型力求舒適，3.1米層高、全明設(shè)計(jì)、方米

15、層高、全明設(shè)計(jì)、方正、通透，戶型越大也便將舒適性發(fā)揮得越大。正、通透，戶型越大也便將舒適性發(fā)揮得越大。所有戶型特別突出主臥與客廳部分的舒適性設(shè)計(jì)，所有戶型特別突出主臥與客廳部分的舒適性設(shè)計(jì)，讓主人有一種尊崇感。讓主人有一種尊崇感。與項(xiàng)目所在錢江新城與項(xiàng)目所在錢江新城CBD區(qū)域的區(qū)域價值，和區(qū)域的區(qū)域價值，和整個萬象城高檔的生活配套相比，戶型設(shè)計(jì)并不整個萬象城高檔的生活配套相比，戶型設(shè)計(jì)并不是本項(xiàng)目的亮點(diǎn)，不是吸引購房者的重點(diǎn)。是本項(xiàng)目的亮點(diǎn)，不是吸引購房者的重點(diǎn)。90方方戶型：全明、通透，戶型：全明、通透，但是臥室面寬過小，面積但是臥室面寬過小，面積局促，居住舒適性不強(qiáng)，局促，居住舒適性不強(qiáng)，

16、3.2米客廳面寬，影響使用米客廳面寬，影響使用功能功能140方戶型：全明、通透，主臥、客廳功能突出、舒適性較好，但是其余房間面寬、面積都比較小，這樣的三房有些顧此失彼195方戶型：主臥、客廳等功能突出、舒適性較好，但是其余房間面寬、面積都比較小，這個戶型面積浪費(fèi)比較大，犧牲房間面積使公共部舒適性得到滿足230方戶型：主臥、客廳等功能突出、舒適性較好，戶型面積比較大、戶型使用功能齊全、房間數(shù)量多，居住舒適性基本能滿足 悅府精裝修標(biāo)準(zhǔn)為6000元/m2，現(xiàn)場無樣板房，效果圖稱得上富麗堂皇，裝修用材考究均采用國際知名品牌，具體用材情況詳見附表。 大堂 梯廳客廳 臥室悅府廣告形象獨(dú)特、新穎，一支筆、一

17、排鐘、一枚鑰匙給人留下深刻的印象。每一次的廣告詞都能抓住一個賣點(diǎn)：CALLISO設(shè)計(jì)事務(wù)所、柏悅酒店、3期精裝修住宅，步步推進(jìn)，加深印象。廣告突出的是“城”的概念，從描繪杭州萬象城、柏悅選擇杭州萬象城、深圳萬象城，以萬象城作為悅府的最大賣點(diǎn),推銷悅府同時宣傳了杭州萬象城?？腿呵闆r客戶來源主要客戶：多數(shù)是杭州本地人次要客戶：30%左右的港澳客戶及一部分外籍人士，和少數(shù)省內(nèi)溫 州、寧波等地客戶購買目的購買大戶型的客戶,一般以自住為主投資為輔,只有少部分人以純投資為目的購買,主要是大戶型總價基本在500萬以上,高達(dá)40%的首付,投資成本過高購買90方小戶型的客戶,以純投資為目的占了50%左右客戶看重

18、點(diǎn)看好整個錢江新城區(qū)域的發(fā)展前景項(xiàng)目地處錢江新城核心區(qū)，周邊都是高尚住宅,城市標(biāo)桿性建筑,區(qū)域價值突出交通優(yōu)勢明顯,地鐵1號線、2號線、4號線都在萬象城設(shè)有站點(diǎn)萬象城的概念已深入人心,所有物業(yè)配套高檔,體現(xiàn)高檔的生活品質(zhì)銷售情況開盤時間8月21日、9月3日、9月17日主力戶型1#、2#樓以190230方為主，3#樓以90方為主推盤數(shù)量總房源622套，2#樓：161套，1#樓：160套，3#樓：301套開盤價格28000元/平方銷售進(jìn)度共成交507套，成交率達(dá)82%。1樓成交146套，成交均價28240元/平方2樓成交150套，成交均價27132元/平方3樓成交211套，成交均價27490元/平方銷售分析10.1.2826萬象城的銷售情況相當(dāng)火爆,一期所推的2#樓和二期所推的1號開盤當(dāng)天銷售均在90%以上,3期開盤當(dāng)天預(yù)定達(dá)60%以上，雖逢逆市開盤，但一期、二期30天銷售率均達(dá)到70%以上，逆市取得了較突出的銷售業(yè)績。截止10月3日，據(jù)透明