這一時代所謂的創(chuàng)造力就是將科技與人性完美結(jié)合丹下教程文件

1、這一時代所謂的創(chuàng)造力就是將科技與人性完美結(jié)合。丹下上海市政府：上海市政府：“上海要加快形成以服務(wù)經(jīng)濟為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上海要加快形成以服務(wù)經(jīng)濟為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)”加強第三產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展加強第三產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展楊浦區(qū)政府：楊浦區(qū)政府：“知識楊浦、智慧楊浦知識楊浦、智慧楊浦”宏觀結(jié)構(gòu)變化宏觀結(jié)構(gòu)變化區(qū)域主題定位下的楊浦區(qū)寫字樓區(qū)域主題定位下的楊浦區(qū)寫字樓傳統(tǒng)依托傳統(tǒng)依托高等院校等科研資源高等院校等科研資源新興依托新興依托軌道交通、新商業(yè)軌道交通、新商業(yè)相對低廉租金優(yōu)勢相對低廉租金優(yōu)勢 產(chǎn)生科技類企業(yè)集聚效應(yīng)產(chǎn)生科技類企業(yè)集聚效應(yīng)區(qū)域交通條件大為改善區(qū)域交通條件大為改善辦公成本仍有優(yōu)勢辦公成本仍有

2、優(yōu)勢新建樓宇選擇余地大新建樓宇選擇余地大控制區(qū)域內(nèi)客戶不外流控制區(qū)域內(nèi)客戶不外流吸引區(qū)域外科技型企業(yè)集聚吸引區(qū)域外科技型企業(yè)集聚吸引需擴展辦公面積的企業(yè)吸引需擴展辦公面積的企業(yè)【結(jié)論】：隨著上海加強現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展力度，楊浦區(qū)定位也正朝宏觀定位逐步靠攏?！窘Y(jié)論】：隨著上海加強現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展力度，楊浦區(qū)定位也正朝宏觀定位逐步靠攏。可以預(yù)見是的，中心寫字樓發(fā)展優(yōu)勢正轉(zhuǎn)入次級區(qū)域的發(fā)展，楊浦區(qū)以上海定位為主導(dǎo)，可以預(yù)見是的，中心寫字樓發(fā)展優(yōu)勢正轉(zhuǎn)入次級區(qū)域的發(fā)展，楊浦區(qū)以上海定位為主導(dǎo)，正吸引外區(qū)知識型、創(chuàng)業(yè)型企業(yè)的聚攏。正吸引外區(qū)知識型、創(chuàng)業(yè)型企業(yè)的聚攏。商務(wù)商務(wù)必定與必定與商業(yè)商業(yè)聯(lián)動發(fā)展聯(lián)動

3、發(fā)展才能獲取最大的效應(yīng)才能獲取最大的效應(yīng)微觀板塊分析微觀板塊分析軌道交通八號線、十號線軌道交通八號線、十號線未來商業(yè)面積約未來商業(yè)面積約50萬平方米萬平方米北、中、南三線規(guī)劃布局北、中、南三線規(guī)劃布局五角場城市新焦點五角場城市新焦點楊浦區(qū)政府：打造上海城市副中心楊浦區(qū)政府：打造上海城市副中心商業(yè)商務(wù)商業(yè)商務(wù)新中心新中心新興寫字樓商務(wù)圈科技類企業(yè)聚集依托高校城市智慧中心知識型企業(yè)聚集創(chuàng)業(yè)型企業(yè)聚集新興商業(yè)繁榮區(qū)海上海上SOHOSOHO海尚杰座海尚杰座1130011300元元/ /平米平米白玉蘭環(huán)保廣場白玉蘭環(huán)保廣場藍天大廈藍天大廈IFIF社區(qū)社區(qū)海上財智中心海上財智中心富慶國定大廈富慶國定大廈楊

4、浦孵化樓楊浦孵化樓1000010000元元/ /平米平米復(fù)旦科技園復(fù)旦科技園1600016000元元/ /平米平米創(chuàng)智天地創(chuàng)智天地同濟聯(lián)合廣場同濟聯(lián)合廣場駿豐國際廣場駿豐國際廣場在售項目在售項目待售項目待售項目五角場板塊個案分析五角場板塊個案分析本案本案五角場五角場未來供應(yīng)量未來供應(yīng)量預(yù)計上市時間預(yù)計上市時間2006620061220076200712駿豐國際廣場駿豐國際廣場大連路大連路16191619號號辦公面積：辦公面積：25,00025,000平米平米海上海上SohoSoho安波路、營口路安波路、營口路辦公面積：約辦公面積：約5 5萬平米萬平米同濟聯(lián)合廣場同濟聯(lián)合廣場四平路四平路1240

5、1240號號辦公面積：辦公面積：80,00080,000平米平米創(chuàng)智天地創(chuàng)智天地智康路智康路3838號號一期辦公面積：一期辦公面積：5 5萬平米萬平米富慶國定大廈富慶國定大廈四平路國定路口四平路國定路口辦公面積：約辦公面積：約10,00010,000平米平米海上財智中心海上財智中心黃興路黃興路18881888號近國順路號近國順路辦公面積：辦公面積：28,00028,000平米平米藍天大廈藍天大廈黃興路（五角場）黃興路（五角場）辦公面積：辦公面積：38,69638,696平米平米白玉蘭環(huán)保廣場后期白玉蘭環(huán)保廣場后期松花江路松花江路251251號近營口路號近營口路辦公面積：約辦公面積：約30,00

6、030,000平米平米合計：約合計：約33.633.6萬平米萬平米白玉蘭環(huán)保廣場一期白玉蘭環(huán)保廣場一期松花江路松花江路251251號近營口路號近營口路辦公面積：辦公面積：24,57124,571平米平米區(qū)域在售樓盤價格水平較低：10,00012,000元/平米后續(xù)新增供應(yīng)體量較大：至07年底，未來新增供應(yīng)體量巨大，達到近40萬方，且多為小面積Soho式辦公產(chǎn)品，同質(zhì)化競爭嚴峻產(chǎn)品品質(zhì)不高：僅在建筑形式上滿足辦公要求，在內(nèi)部配套如電梯、空調(diào)、商務(wù)中心等的配置水平較低產(chǎn)品類型單一：多數(shù)項目多為單體項目，無豐富的產(chǎn)品線形成商務(wù)集群現(xiàn)行產(chǎn)品廣告攻勢較弱區(qū)域市場綜合分析區(qū)域市場綜合分析物業(yè)名稱（暫定）：

7、滬東財富國際廣場物業(yè)名稱（暫定）：滬東財富國際廣場地理位置：國權(quán)路近黃興路地理位置：國權(quán)路近黃興路地理區(qū)塊：五角場城市副中心地理區(qū)塊：五角場城市副中心總建筑面積：總建筑面積： 1515萬平方米萬平方米交房時間：交房時間：20072007年年9 9月底月底（一期一期）建筑構(gòu)成建筑構(gòu)成：綜合樓、公寓式辦公樓、酒店式辦公樓、獨棟綜合樓、公寓式辦公樓、酒店式辦公樓、獨棟辦公、商業(yè)街辦公、商業(yè)街其中其中（一期一期）：綜合樓總建筑面積為綜合樓總建筑面積為27,10627,106平方米平方米公寓式辦公樓總建筑面積為公寓式辦公樓總建筑面積為31,94231,942平方米平方米酒店式辦公樓總建筑面積為酒店式辦公

8、樓總建筑面積為48,16848,168平方米平方米經(jīng)濟指標綜合分析經(jīng)濟指標綜合分析多形態(tài)物業(yè)組合多形態(tài)物業(yè)組合面積跨度大面積跨度大商業(yè)設(shè)施完備商業(yè)設(shè)施完備商務(wù)配置超前商務(wù)配置超前總體量大總體量大區(qū)域內(nèi)差異規(guī)劃區(qū)域內(nèi)差異規(guī)劃區(qū)域外超前規(guī)劃區(qū)域外超前規(guī)劃客戶區(qū)域鎖定客戶區(qū)域鎖定標桿性項目標桿性項目區(qū)域內(nèi)客戶區(qū)域內(nèi)客戶區(qū)域外客戶區(qū)域外客戶AND區(qū)域性界定區(qū)域性界定單以區(qū)域客戶為主體，難以快速去化本案，因此需向外區(qū)域延伸單以區(qū)域客戶為主體，難以快速去化本案，因此需向外區(qū)域延伸區(qū)域內(nèi)客戶類型現(xiàn)狀區(qū)域內(nèi)客戶類型現(xiàn)狀項目名稱項目名稱銷售時間銷售時間客戶類型客戶類型中環(huán)國際大廈20032004投資客略多平盛大

9、廈20052006自用為主楊浦孵化基地20042006自用為主海尚杰座2006自用為主復(fù)旦科技園2006均為自用主導(dǎo)客戶自用為主區(qū)域內(nèi)辦公樓宇以自住客戶為主。區(qū)域內(nèi)辦公樓宇以自住客戶為主。區(qū)域內(nèi)客戶分析區(qū)域內(nèi)客戶分析區(qū)域內(nèi)政策對客戶的扶持區(qū)域內(nèi)政策對客戶的扶持復(fù)旦科技園在項目內(nèi)注冊公司，企業(yè)增值稅、企業(yè)所得稅、營業(yè)稅三大類稅費合計達到一定標準，將減免一定稅收：合計稅費達到525萬元，減免稅收30%；合計稅費達到2550萬元，減免稅收40%；合計稅費達到50萬以上，減免收稅50%?！爸R楊浦”的概念號召下，楊浦區(qū)對各項目的入住注冊企業(yè)都有相應(yīng)的政策扶持。昂立設(shè)計創(chuàng)意園（遠洋廣場）企業(yè)增值稅、企業(yè)

10、所得稅、營業(yè)稅三大類稅費合計達到一定標準，將減免一定稅收：對注冊公司提供一定的稅收減免，很大程度的吸引了自住客戶的入住。對注冊公司提供一定的稅收減免，很大程度的吸引了自住客戶的入住。“地方三稅地方三稅”金額金額增值稅返還比例增值稅返還比例營業(yè)稅返還比例營業(yè)稅返還比例所得稅返還比例所得稅返還比例025萬7.50%30%12%2550萬8.75%35%14%50100萬10.00%40%16%100300萬12.50%45%20%3001000萬15.00%50%24%區(qū)域客以自用為主區(qū)域客以自用為主區(qū)域客戶現(xiàn)狀區(qū)域客戶現(xiàn)狀政策扶持因素政策扶持因素 稅收優(yōu)惠，吸引了稅收優(yōu)惠，吸引了 區(qū)域內(nèi)自用客戶

11、。區(qū)域內(nèi)自用客戶。區(qū)域客戶以自住需求為主區(qū)域客戶以自住需求為主區(qū)域內(nèi)客戶結(jié)論區(qū)域內(nèi)客戶結(jié)論區(qū)域外客戶分析區(qū)域外客戶分析區(qū)域區(qū)域項目名稱項目名稱租賃價格租賃價格入住率（）入住率（）五角場區(qū)域金島大廈1.692滬東金融大廈2-2.285中環(huán)國際大廈2-2.298楊浦孵化基地1.798平盛大廈2.090平均價格水平2.0元/平米/天VS VS 4 45 5元元/ /平米平米/ /天（市區(qū)標準寫字樓平均租金水平）天（市區(qū)標準寫字樓平均租金水平）楊浦區(qū)目前的租金水平較低，在新增優(yōu)質(zhì)供應(yīng)的產(chǎn)品品質(zhì)提升的保證下，將會吸引一定市區(qū)的大面積自用客戶，降低其辦公成本，但其總量不會過大；楊浦區(qū)五角場的規(guī)劃日益完善及

12、成型，未來地位的大幅度提升，增值潛力較大，會有大量“試水型”小面積投資者對區(qū)域進行投資。區(qū)域外投資客戶分析區(qū)域外投資客戶分析投資客戶投資客戶 追求穩(wěn)定的租金收益追求穩(wěn)定的租金收益 注重項目的長期獲利能力注重項目的長期獲利能力 對項目長期的增值能力有一定的期望對項目長期的增值能力有一定的期望對產(chǎn)品內(nèi)部裝修及配套要求相應(yīng)較高，以便于后期租賃對產(chǎn)品內(nèi)部裝修及配套要求相應(yīng)較高，以便于后期租賃區(qū)域辦公樓常年滿租，租賃狀況穩(wěn)定區(qū)域辦公樓常年滿租，租賃狀況穩(wěn)定五角場的良好規(guī)劃，升值潛力大五角場的良好規(guī)劃，升值潛力大本案的高標準產(chǎn)品配置本案的高標準產(chǎn)品配置區(qū)域條件區(qū)域條件注重資金回籠的安全性注重資金回籠的安全

13、性寫字樓市場整體面趨好寫字樓市場整體面趨好綜合楊浦區(qū)發(fā)展軌跡，該區(qū)域可吸引問部分投資，并有足夠的區(qū)域條件滿足需求綜合楊浦區(qū)發(fā)展軌跡，該區(qū)域可吸引問部分投資，并有足夠的區(qū)域條件滿足需求客戶區(qū)域綜合象限圖客戶區(qū)域綜合象限圖區(qū)域客戶區(qū)域客戶非區(qū)域客戶非區(qū)域客戶投資客戶投資客戶小面積小面積客戶客戶自用客戶自用客戶大面積客戶大面積客戶小面積投資小面積投資較少較少【結(jié)論】【結(jié)論】區(qū)域內(nèi)的自用客戶因價格及地段等原因以小面積需求為主；區(qū)域內(nèi)的投資客戶數(shù)量較少。區(qū)域外的自用客戶則為追求實惠價格的大面積客戶為主；區(qū)域外的投資客戶以小面積投資為主；客戶關(guān)注點分析客戶關(guān)注點分析1 1、長期投資客戶關(guān)注點、長期投資客戶

14、關(guān)注點2 2、短期投資客戶關(guān)注點、短期投資客戶關(guān)注點3 3、自用客戶關(guān)注點、自用客戶關(guān)注點長期投資客戶關(guān)注點長期投資客戶關(guān)注點 追求穩(wěn)定的租金收益追求穩(wěn)定的租金收益 注重項目的長期獲利能力注重項目的長期獲利能力產(chǎn)品品質(zhì)是提高長期投資客戶收益的突破點產(chǎn)品品質(zhì)是提高長期投資客戶收益的突破點租金價格租金價格產(chǎn)品品質(zhì)產(chǎn)品品質(zhì)區(qū)域平均水平區(qū)域平均水平2.0元元/平米平米/天天市區(qū)通行水平市區(qū)通行水平45元元/平米平米/天天?1、長期投資客戶關(guān)注點、長期投資客戶關(guān)注點2 2、短期投資客戶關(guān)注點、短期投資客戶關(guān)注點3、自用客戶關(guān)注點、自用客戶關(guān)注點短期投資客戶關(guān)注點短期投資客戶關(guān)注點 追求物業(yè)增值回報追求物

15、業(yè)增值回報 對資金的快速回收有較高要求對資金的快速回收有較高要求 注重資金回籠的安全性與便捷性注重資金回籠的安全性與便捷性產(chǎn)品品質(zhì)是提高短期投資客戶收益的突破點產(chǎn)品品質(zhì)是提高短期投資客戶收益的突破點增值突破點可塑性地段區(qū)位既定面積優(yōu)勢既定產(chǎn)品品質(zhì)提升空間1、長期投資客戶關(guān)注點、長期投資客戶關(guān)注點2、短期投資客戶關(guān)注點、短期投資客戶關(guān)注點3 3、自用客戶關(guān)注點、自用客戶關(guān)注點自用客戶關(guān)注點自用客戶關(guān)注點地段與交通是重要影響因素地段與交通是重要影響因素要求產(chǎn)品面積與公司發(fā)展程度較為契合要求產(chǎn)品面積與公司發(fā)展程度較為契合對產(chǎn)品品質(zhì)有相應(yīng)要求對產(chǎn)品品質(zhì)有相應(yīng)要求區(qū)位現(xiàn)狀，難以突破區(qū)位現(xiàn)狀，難以突破客戶

16、因素，無法掌控客戶因素，無法掌控可利用的突破點可利用的突破點產(chǎn)品品質(zhì)是提高自用客戶接受度的突破點產(chǎn)品品質(zhì)是提高自用客戶接受度的突破點自用客戶入駐特征自用客戶入駐特征服務(wù)于區(qū)域（楊浦區(qū)、五角場）的企業(yè)。如農(nóng)業(yè)銀行楊浦區(qū)支行以及楊浦區(qū)本地服務(wù)于區(qū)域（楊浦區(qū)、五角場）的企業(yè)。如農(nóng)業(yè)銀行楊浦區(qū)支行以及楊浦區(qū)本地的企業(yè)、服務(wù)機構(gòu)，的企業(yè)、服務(wù)機構(gòu)，對企業(yè)形象及辦公產(chǎn)品有一定要求對企業(yè)形象及辦公產(chǎn)品有一定要求。（集中于普通辦公樓）。（集中于普通辦公樓）依托復(fù)旦、同濟的小型科技公司。（集中于科技園區(qū)）依托復(fù)旦、同濟的小型科技公司。（集中于科技園區(qū)）對區(qū)域要求不高，對區(qū)域要求不高，但注重產(chǎn)品形象但注重產(chǎn)品形象

17、，對價格要求較高的，貿(mào)易類、外地公司駐上，對價格要求較高的，貿(mào)易類、外地公司駐上海辦事處等。（集中于標準辦公樓）海辦事處等。（集中于標準辦公樓）五角場及四平路沿線地區(qū)行業(yè)企業(yè)比例圖五角場及四平路沿線地區(qū)行業(yè)企業(yè)比例圖25%27%16%12%20%房產(chǎn)建筑類投資貿(mào)易類服務(wù)類科技網(wǎng)絡(luò)類其他客戶特性分析客戶特性分析創(chuàng)業(yè)型企業(yè)創(chuàng)業(yè)型企業(yè)成長型企業(yè)成長型企業(yè)成熟型企業(yè)成熟型企業(yè)入駐企業(yè)類型及需求特征入駐企業(yè)類型及需求特征創(chuàng)業(yè)型企業(yè)創(chuàng)業(yè)型企業(yè)成長型企業(yè)成長型企業(yè)成熟型企業(yè)成熟型企業(yè)共性需求共性需求每天工作基本在每天工作基本在1010小時以上小時以上事業(yè)為重，難以兼顧零星瑣事事業(yè)為重，難以兼顧零星瑣事 異地

18、、異國經(jīng)常出差為，時間至上異地、異國經(jīng)常出差為，時間至上 追求便利一站式的辦公環(huán)境追求便利一站式的辦公環(huán)境 看中政府面的影響與扶持看中政府面的影響與扶持個性需求個性需求低租金低租金喜好新鮮事務(wù)喜好新鮮事務(wù) 家與辦公室融為一體家與辦公室融為一體 特殊商務(wù)工作外包特殊商務(wù)工作外包個性需求個性需求中、低總價中、低總價環(huán)境符合企業(yè)特性環(huán)境符合企業(yè)特性 提供多種平臺提供多種平臺 注重資源流通注重資源流通 個性需求個性需求看重樓宇品質(zhì)看重樓宇品質(zhì)體現(xiàn)企業(yè)身份體現(xiàn)企業(yè)身份 要求高檔服務(wù)要求高檔服務(wù) 追求商務(wù)交流追求商務(wù)交流本項目客戶以成長型企業(yè)為主，成熟型企業(yè)為輔本項目客戶以成長型企業(yè)為主，成熟型企業(yè)為輔

19、長期投資客考慮因素長期投資客考慮因素 看中租金收益，如何高于同區(qū)域內(nèi)租金均價看中租金收益，如何高于同區(qū)域內(nèi)租金均價 短期投資客考慮因素短期投資客考慮因素 在同區(qū)域同質(zhì)競爭激烈，且地段與面積既定的情況下在同區(qū)域同質(zhì)競爭激烈，且地段與面積既定的情況下 自用客戶考慮因素自用客戶考慮因素 對產(chǎn)品品質(zhì)要求高，尋求匹配公司性質(zhì)的辦公場地對產(chǎn)品品質(zhì)要求高，尋求匹配公司性質(zhì)的辦公場地客戶綜合性結(jié)論客戶綜合性結(jié)論產(chǎn)品品質(zhì)產(chǎn)品品質(zhì)是突破口是突破口項目品牌項目品牌是附加值是附加值效果圖硬件及配套標準玻璃金屬幕墻7部電梯；中央空調(diào)；自身無配套4部三菱電梯；配有商務(wù)中心10.5挑高大堂；雙層中空玻璃；金屬框架設(shè)計；5部

20、高低分區(qū)高速電梯；中央空調(diào)；配有商務(wù)中心等內(nèi)部標準龍骨礦棉板吊頂；墻面粉刷；地毯；套內(nèi)衛(wèi)生間裝修；木質(zhì)地板；獨立空調(diào)；獨立廚衛(wèi)；裝修標準待定；小結(jié)較為簡單辦公配置配置檔次較低滿足普通辦公需求配套及人性化方面有部分改進，但整體品質(zhì)沒有實質(zhì)性突破常規(guī)性硬件及配套在檔次水平上有了明顯提高但缺乏突破性亮點同類物業(yè)硬件標準同類物業(yè)硬件標準（區(qū)域內(nèi)）（區(qū)域內(nèi)）策源觀點：策源觀點：“財富標準財富標準” 高于區(qū)域市場同類產(chǎn)品，但亮點也有弊端高于區(qū)域市場同類產(chǎn)品，但亮點也有弊端區(qū)域客以自用為主區(qū)域客以自用為主吸引吸引區(qū)外投資客區(qū)外投資客牢抓牢抓區(qū)域自用客區(qū)域自用客區(qū)域投資市場空白區(qū)域投資市場空白誰能贏得客戶，誰

21、就贏得市場誰能贏得客戶，誰就贏得市場有了更多的自用客，才能吸引更多的投資客有了更多的自用客，才能吸引更多的投資客重新審視并定義一個新的世界重新審視并定義一個新的世界財富財富“解解”碼碼區(qū)域定位區(qū)域定位知識楊浦知識楊浦城市副中心城市副中心以高校、知識創(chuàng)新區(qū)為核心以高校、知識創(chuàng)新區(qū)為核心我們的定位需符合我們的定位需符合客戶群定位客戶群定位上海市產(chǎn)業(yè)上海市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展趨勢結(jié)構(gòu)發(fā)展趨勢以資本流為創(chuàng)富基礎(chǔ)以資本流為創(chuàng)富基礎(chǔ)創(chuàng)富人群創(chuàng)富人群財富定位依據(jù)財富定位依據(jù)加快形成以服務(wù)經(jīng)濟為加快形成以服務(wù)經(jīng)濟為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)加速發(fā)展加速發(fā)展符合符合符合符合符合符合策式新定義策式新定義

22、首席首席商務(wù)商務(wù)財富綜合體財富綜合體區(qū)域標桿區(qū)域標桿：同等級產(chǎn)物的先鋒品，突破一個時代的標記產(chǎn)品屬性產(chǎn)品屬性：超前的高智能配置，體現(xiàn)新一代超5A產(chǎn)品。集群式體量集群式體量：為企業(yè)的擴展創(chuàng)造最大化的空間及產(chǎn)品需求，引領(lǐng)知識楊浦全新的創(chuàng)富時代項目整體定位：項目整體定位：首席商務(wù)財富綜合體首席商務(wù)財富綜合體商務(wù)專用停機坪，速享財富領(lǐng)空制控權(quán)知識集成式創(chuàng)業(yè)中心，睿智達天下集群效應(yīng)，樓宇經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)鏈成本有限，商機無限財富局域網(wǎng)虹膜、掌紋、冰蓄冷尖端商務(wù),財富唯先項目整體核心鏈項目整體核心鏈問鼎物管極致，座享天成商務(wù)重新整合可利用的資源重新整合可利用的資源關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞廣告風(fēng)格：增強整體性廣告訴求：增強引導(dǎo)

23、性廣告渠道：增強系統(tǒng)性產(chǎn)品與客戶更緊密客戶與定位更緊密定位與廣告更緊密建議建議主基調(diào)風(fēng)格延續(xù)細部表現(xiàn)加以補強突出產(chǎn)品亮點以整體概念打入市場分階段引導(dǎo)客戶整體概念市場與單棟形象推廣對比整體概念市場與單棟形象推廣對比產(chǎn)品優(yōu)勢集中產(chǎn)品優(yōu)勢集中產(chǎn)品跨度大，覆蓋面廣產(chǎn)品跨度大，覆蓋面廣推廣賣點豐富推廣賣點豐富整體形象恢宏整體形象恢宏支撐后期單體推廣支撐后期單體推廣賣點單一，說服力不強賣點單一，說服力不強無法支撐市場高價無法支撐市場高價容易造成市場錯覺容易造成市場錯覺談化項目整體感談化項目整體感推動單體推廣推動單體推廣推廣成本增加推廣成本增加YESYESNONO整體推廣整體推廣單棟推廣單棟推廣客戶接受度客

24、戶接受度客戶接受度客戶接受度財富整體推廣策略財富整體推廣策略整體推廣策略整體推廣策略分階段推廣策略分階段推廣策略第一階段推廣戰(zhàn)術(shù)第一階段推廣戰(zhàn)術(shù)第二階段推廣戰(zhàn)術(shù)第二階段推廣戰(zhàn)術(shù)整盤策略解析整盤策略解析推廣節(jié)點推廣節(jié)點正式開盤正式開盤第一第一階段：整體形象推廣階段：整體形象推廣完成市場項目總體形象的強勢塑造最大程度吸引目標客群的關(guān)注第二階段：單棟推廣第二階段：單棟推廣對單棟公寓式辦公產(chǎn)品的賣點訴求結(jié)合媒體攻勢達成強銷目的配合完善的媒體及活動組合強勢推出整體形象，適時推出單棟完成開盤前客戶積累的蓄勢高峰要保證開盤期項目順利銷售，兩階段推廣周期至少需在銷售各道具基本到位后23個月左右的周期，以此保證

25、客戶有效積累。開盤前開盤前分階段流線圖分階段流線圖第一階段整體形象強化形象第二階段軟文轟炸廣告投放活動配合單棟形象強化賣點主訴分明風(fēng)格延續(xù)推廣雙刃劍：層層遞進，步步為“贏”系統(tǒng)推廣開發(fā)理念開發(fā)理念推廣理念推廣理念對推廣總精神的對推廣總精神的 層思考層思考 2從樹立整體市場形象角度出發(fā)針對媒體、軟文的主要方向直擊目標客戶的心理訴求喚起精神共鳴和情感共通第一階段整體推廣精髓第一階段整體推廣精髓 先者為勝先者為勝推廣總精神推廣總精神 一一先者為勝先者為勝 才富天下才富天下在同質(zhì)化競爭激烈的區(qū)域，只有實現(xiàn)創(chuàng)富先行和硬件領(lǐng)先的主導(dǎo)地位，才能變包圍為簇擁，成為市場的贏家從客戶的角度來看，才的聚集亦是財?shù)木?/p>

26、集，雙劍齊出，成就霸業(yè)天下的氣勢突出本案的區(qū)域引領(lǐng)性和超智能產(chǎn)品引領(lǐng)【定位側(cè)重點】不管從區(qū)域大環(huán)境和區(qū)域地理位置上，本案都擁有一定優(yōu)勢：處于“望角”板塊，擁有知性客群，契合區(qū)域主導(dǎo)氛圍同時，作為區(qū)域高端智能的產(chǎn)品，不僅是在硬件上的超越和突破，更是商務(wù)精英的高起點事業(yè)起飛平臺知識好望角知識好望角 財富頭等艙財富頭等艙推廣總精神推廣總精神 二二突出本案的地段優(yōu)勢和超智能產(chǎn)品的頭籌地位【定位側(cè)重點】第一階段推廣策略第一階段推廣策略財富推廣四步曲財富推廣四步曲：軟文轟炸撬動市場廣告投放雙管齊下現(xiàn)場支持強化形象活動配合客戶維護策行天下策行天下致勝有源致勝有源整合推廣整合推廣軟文轟炸軟文轟炸以財經(jīng)類及專業(yè)

27、類媒體主訴：“商務(wù)制空權(quán)，唯財富獨享”目的：形成市場熱點，推動業(yè)內(nèi)效應(yīng)，形成客戶影響力投放選擇：如新浙商、地產(chǎn)、世界經(jīng)理人私有渠道投遞主訴：“以財富的速度定義恒隆的高度”目的：吸引投資客投放選擇：如明源數(shù)碼庫、復(fù)地會、策源行等客戶資源大眾類定向統(tǒng)發(fā)稿主訴：“美國只有幾個，財富就有一個”目的：聯(lián)合新聞晨報、解放日報、新民晚報的記者，組成財富軟文團，定期撰寫軟文，以記者的身份參評項目，并統(tǒng)發(fā)各大報刊及雜志。市場引爆點：以市場引爆點：以“商務(wù)專用頂樓停機坪商務(wù)專用頂樓停機坪”作為切入點，以此帶動整個項目作為切入點，以此帶動整個項目。策源資源廣告投放廣告投放電視、雜志：房地產(chǎn)類專業(yè)性媒體投放渠道：今日

28、房產(chǎn)、新浙商、 地產(chǎn)等戶外：加強項目的引導(dǎo)系統(tǒng)區(qū)域性引導(dǎo)系統(tǒng)投放渠道：工地現(xiàn)場、周邊引導(dǎo)旗、高架道旗、高炮等網(wǎng)絡(luò)：通過鏈接推出本案電子樓書鏈動性投放投放渠道：搜房、新浪等策源資源現(xiàn)場支持現(xiàn)場支持售樓處裝飾道具：裱板、掛旗、LOGO墻等投放訴求：整體形象、單體介紹、產(chǎn)品信息等工作重點：風(fēng)格統(tǒng)一，訴求明確，形成一套系統(tǒng)的推廣風(fēng)格，強化產(chǎn)品形象，突出項目品質(zhì)。售樓處展示道具：樣板房局部展示區(qū)投放訴求：建材、設(shè)備、樣板間功能等獨立性展示區(qū)工作重點：樣板房局部區(qū)位的展示，通過產(chǎn)品直接的功能展示及文字說明，將樣板房直觀得反映在客戶面前。人員形象訴求：特權(quán)式服務(wù)模式工作重點：統(tǒng)一形象，強調(diào)整個工作的特殊化，

29、差異化，從服務(wù)及流程中體現(xiàn)特制式的銷售模式，以對應(yīng)項目尊貴的整體形象。活動配合活動配合活動四：活動主題：財富聯(lián)名信用卡活動目的：吸納有效客戶活動二：活動主題：財富停機坪新聞發(fā)布會活動目的：以停機坪作為市場熱點，提升項目知名度活動三：活動主題：知識產(chǎn)權(quán)交易中心落成典禮活動目的：區(qū)域內(nèi)最大、最集中的人才吸引基地活動一：活動主題，地產(chǎn)風(fēng)云，財富崛起活動目的：地產(chǎn)商家強強聯(lián)手，推動五角場板塊的提升活動演繹一活動演繹一活動主題，地產(chǎn)風(fēng)云，財富崛起活動主題，地產(chǎn)風(fēng)云，財富崛起活動目的：強強聯(lián)手，炒熱地塊，促進銷售活動說明：聯(lián)合黃興路軸線的幾家發(fā)展商，將區(qū)域項目打包推廣，形成板塊內(nèi)聯(lián)動效應(yīng)，以此推動板塊的熱

30、勢，同時推動本案的推廣與知名度。活動主題：財富空中航線新聞發(fā)布會活動主題：財富空中航線新聞發(fā)布會活動目的：以停機坪作為切入點，引發(fā)市場熱點活動說明：以新聞發(fā)布會的形式，邀請民航總局領(lǐng)導(dǎo)、楊浦區(qū)區(qū)領(lǐng)導(dǎo)、各大主流電視、報刊媒體記者共同到場，見證“上海首個商務(wù)專用停機坪落戶財富國際廣場”?；顒友堇[二活動演繹二說明：開通本案至機場的商務(wù)航線，項目所有業(yè)主每年可享受一次免費的“綠色緊急通道”，即免費使用該商務(wù)等航線。以此作為發(fā)布會最大亮點，同時推動項目?；顒又黝}：知識產(chǎn)權(quán)創(chuàng)業(yè)中心落成典禮活動主題：知識產(chǎn)權(quán)創(chuàng)業(yè)中心落成典禮活動目的：加大本案競爭力，鏈動政府資源活動說明：將綜合樓B棟整體個二樓作為“知識產(chǎn)權(quán)

31、創(chuàng)業(yè)中心”的辦公基地，前期以低租金引入復(fù)旦、同濟等知名高校的創(chuàng)業(yè)服務(wù)機構(gòu)及知識型企業(yè)，共同組成“知識產(chǎn)權(quán)創(chuàng)業(yè)中心”。并在現(xiàn)場舉辦落成儀式，引發(fā)媒體報道。活動演繹三活動演繹三活動主題：財富聯(lián)名信用卡活動主題：財富聯(lián)名信用卡活動目的：吸納有效客戶活動說明：持卡享受多種優(yōu)惠服務(wù)及物業(yè)繳費服務(wù)，同時作為進入?yún)^(qū)域的停車憑證等?；顒友堇[四活動演繹四財富一期公寓式辦公推廣名財富一期公寓式辦公推廣名財富財富Moffice Moffice M Mark M Modern M Mogul M Moho 莫霍界面模糊分界產(chǎn)品功能標簽/標志時尚/新銳財富新貴整體推廣印記延續(xù)既是整體形象有一個延續(xù)，又符合本產(chǎn)品的精致小

32、戶型。在追求新穎銳意時尚感的同時，也不失作為商務(wù)辦公的沉穩(wěn)大氣第二階段推廣精髓第二階段推廣精髓 財富財富Moffice Moffice 如何體現(xiàn)如何體現(xiàn)MOFFICE區(qū)別于一般的特性？區(qū)別于一般的特性？在MOFFICE內(nèi)，既能享受在線的即時咨詢，又能擁有高于一般的物業(yè)管理水準，滿足業(yè)主全面、個性、專屬的商務(wù)需求。 -財富智囊網(wǎng)財富智囊網(wǎng)聯(lián)合楊浦政府、金融理財機構(gòu)、醫(yī)療機構(gòu)、復(fù)旦、同濟等知名學(xué)府、法律中心、物業(yè)公司等機構(gòu)共同組建“財富智囊網(wǎng)”，通過項目內(nèi)部局域網(wǎng)將所有資源整合在一起，以實現(xiàn)在線咨詢、在線回答、在線辦理等多重服務(wù)，形成網(wǎng)絡(luò)一條龍服務(wù)，解決業(yè)主多處咨詢、多方奔走的困擾。商務(wù)成本縮小，

33、商機無限擴大商務(wù)成本縮小，商機無限擴大MOFFICE商務(wù)中心商務(wù)中心訂、送餐服務(wù)清潔計時服務(wù)企業(yè)理財服務(wù)私人健康顧問服務(wù)商務(wù)助理服務(wù)計時秘書服務(wù)快速遞送服務(wù) 訂機票、酒店、商務(wù)車服務(wù)企業(yè)注冊咨詢服務(wù)物業(yè)特約服務(wù)物業(yè)特約服務(wù)推廣原則推廣原則發(fā)力點發(fā)力點廣告延續(xù)廣告延續(xù)平衡點平衡點精選道具精選道具助推點助推點SP活動活動第二階段推廣策略第二階段推廣策略互動性系統(tǒng)性差異化推廣策略：延續(xù)前期整體推廣后續(xù)推出系列性賣點戶外：調(diào)整及補充道具選擇：道旗、樓幅、高炮、等推廣訴求：財富MOFFICE，即將榮耀登場系統(tǒng)性的廣告投放策略系統(tǒng)性的廣告投放策略報刊、雜志：大眾類及專題類選擇：新地產(chǎn)、 生活通道、 上海樓

34、市等推廣訴求：財富MOFFICE，有空間就有可能電視、電臺：移動廣告選擇：出租車移動廣告、分眾廣告、短信廣告推廣訴求：財富MOFFICE，新銳商務(wù)起步差異化道具選擇差異化道具選擇傳統(tǒng)道具傳統(tǒng)道具過濾篩選過濾篩選財富專屬道具財富專屬道具“財富財富”雙月報刊雙月報刊“財富財富”機票夾機票夾“財富財富”禮品禮品SP活動一：活動一：活動主題：“財富智囊網(wǎng)”開通儀式活動目的：擴大項目亮點，形成市場熱點活動說明：聯(lián)手各大知名高校的教授、區(qū)域政府領(lǐng)導(dǎo)、中國電信及“財富智囊網(wǎng)”各大資源方，共同為專用局域網(wǎng)開通剪彩，并邀請電視媒體播報同時統(tǒng)發(fā)軟文稿，以此形成市場熱點，并突出市政領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)注度。互動性的互動性的SP

35、SP活動活動SP活動二：活動二：活動主題：樣板房競拍活動目的：形成市場熱點，提前鎖定有效客戶，并吸引更多客戶關(guān)注?；顒诱f明：聯(lián)合搜房網(wǎng)，進行全程網(wǎng)絡(luò)直播。并邀請電視記者進行播報，引發(fā)新一輪市場熱點，并成為業(yè)內(nèi)討論的焦點。SP活動三：活動三：活動主題：智行天下，無憂創(chuàng)業(yè)計劃活動主題：智行天下，無憂創(chuàng)業(yè)計劃活動目的：鎖定有效客戶活動說明：邀請有效客戶、楊浦區(qū)區(qū)政府官員等相關(guān)人員針對企業(yè)入住可享受一系列的政策優(yōu)惠為議題，舉行座談會，吸引意向客。SP活動四：活動四：活動主題：商界風(fēng)云，財富先行活動目的：打造區(qū)別于一般的區(qū)域性項目，樹立區(qū)域標桿活動說明：聯(lián)合商房聯(lián)舉辦大型論壇，以論壇之名，借力推廣本案。

36、策源資源策源觀點策源觀點綜合性補強建議綜合性補強建議物業(yè)管理建議物業(yè)管理建議產(chǎn)品裝修風(fēng)格建議產(chǎn)品裝修風(fēng)格建議產(chǎn)品裝修風(fēng)格建議產(chǎn)品裝修風(fēng)格建議產(chǎn)品裝修風(fēng)格補強建議產(chǎn)品裝修風(fēng)格補強建議 樣板房裝修的目的：樣板房裝修的目的：展現(xiàn)產(chǎn)品最強面展現(xiàn)產(chǎn)品最強面使客戶直接迸發(fā)購買欲望使客戶直接迸發(fā)購買欲望樣板房樣板房的的裝修裝修風(fēng)格風(fēng)格：“實用即合理實用即合理”是商務(wù)辦公一貫遵循的。無論外部空間是商務(wù)辦公一貫遵循的。無論外部空間何種風(fēng)格，但內(nèi)部空間更多的是簡約實用的現(xiàn)代風(fēng)格，何種風(fēng)格，但內(nèi)部空間更多的是簡約實用的現(xiàn)代風(fēng)格，體現(xiàn)在一些局部和細節(jié)上如：體現(xiàn)在一些局部和細節(jié)上如：公司公司logologo墻，衛(wèi)生間墻

37、，衛(wèi)生間等等矛盾體一：矛盾體一：外外 部部空間如何過渡空間如何過渡古典歐式風(fēng)格，高貴、典雅古典歐式風(fēng)格，高貴、典雅現(xiàn)代簡約風(fēng)格，明快、亮麗現(xiàn)代簡約風(fēng)格，明快、亮麗內(nèi)內(nèi) 部部解決之道解決之道“服從整體，尊重個性服從整體，尊重個性 ” ”以人性化的過渡空間以人性化的過渡空間調(diào)解內(nèi)外差異調(diào)解內(nèi)外差異外部外部古典歐式解決之道解決之道內(nèi)飾內(nèi)飾現(xiàn)代簡約過渡空間過渡空間大堂大堂 電梯廳電梯廳 走廊走廊過渡空間過渡空間 新古典主義的大堂新古典主義的大堂新古典主義的電梯廳新古典主義的電梯廳新古典主義的走廊新古典主義的走廊辦辦 公公“公寓式辦公公寓式辦公”概念如何融合概念如何融合電腦、傳真機、復(fù)印機電腦、傳真機、復(fù)印機 辦公島臺等純商務(wù)氛圍辦公島臺等純商務(wù)氛圍沙發(fā)、餐桌、廚房等體現(xiàn)強烈的居家元素沙發(fā)