某休閑廣場項目整體定位

1、外立面住宅立面、可設凸陽臺公建風格立面、設凹陽臺強烈的時代感、無陽臺大堂/門廳30 左右，1層高度60 左右，1層高度200左右，高度10米電梯1.0米秒1.5米秒2米秒衛(wèi)生間內部設內部設公用洗手間廚房設廚房，排煙道不設，無明火不設會所休閑服務為主休閑服務結合商務服務商務服務智能系統(tǒng)可考慮寬帶接入寬帶接入5A程度高綜合布線空調系統(tǒng)分體空調分體空調分體，可考慮中央空調公共裝修一般要求較高高級裝修,體現(xiàn)辦公形象標準層高2.83.0米2.93.2米33.5米停車位1個2戶1個/1.2戶1個/150200 開窗面積適合居住要求寬幅窗體大面積景觀窗體 面對中高端市場采取主題式經營戰(zhàn)略面對中高端市場采取主

2、題式經營戰(zhàn)略 增加商業(yè)物業(yè)的分隔彈性，吸引投資客增加商業(yè)物業(yè)的分隔彈性，吸引投資客回避大型百貨與綜合購物中心的的競爭，采用專業(yè)回避大型百貨與綜合購物中心的的競爭，采用專業(yè)市場的形式，吸引品牌主力商家進駐市場的形式，吸引品牌主力商家進駐目前在松江具有唯一性和號召力目前在松江具有唯一性和號召力業(yè)態(tài)有利于提升后期物業(yè)開發(fā)檔次業(yè)態(tài)有利于提升后期物業(yè)開發(fā)檔次采用專業(yè)市場類型，對交通設施要求弱于百貨業(yè)采用專業(yè)市場類型，對交通設施要求弱于百貨業(yè)配合松江正在快速發(fā)展的市場配合松江正在快速發(fā)展的市場主力商家：主力商家：其他商家：其他商家：采用出售或出租方式向市場推出其余部分，由市場自采用出售或出租方式向市場推出

3、其余部分，由市場自由定義業(yè)態(tài)。由定義業(yè)態(tài)。1、遵循有利于營銷與展示的原則，首期開發(fā)沿方、遵循有利于營銷與展示的原則，首期開發(fā)沿方松公路部分商業(yè)。松公路部分商業(yè)。2、娛樂、休閑主體部分沿臨開元商業(yè)項目部分建、娛樂、休閑主體部分沿臨開元商業(yè)項目部分建設，以達到充分利用開元項目之商業(yè)人流，并與之設，以達到充分利用開元項目之商業(yè)人流，并與之共同將商圈連續(xù)和擴大。同時，亦與一期商業(yè)項目共同將商圈連續(xù)和擴大。同時，亦與一期商業(yè)項目相呼應，使夾在之間的部分增值。相呼應，使夾在之間的部分增值。3、在一、二期主體商業(yè)之間以主題形式造街造坊、在一、二期主體商業(yè)之間以主題形式造街造坊（open mall），使一二期

4、商業(yè)主體部分互連互通，），使一二期商業(yè)主體部分互連互通，打造都市綜合體核心要素。其實質是室內商業(yè)街鋪打造都市綜合體核心要素。其實質是室內商業(yè)街鋪化?；??？蛻魜碓矗▍^(qū)域內區(qū)域外）？市場現(xiàn)有寫字樓的需求量？產品分配比例（穩(wěn)健方案高附加值方案）？項目的最佳開發(fā)時機？項目賣點？ 基于項目的總體發(fā)展戰(zhàn)略與策略，我們對項目所定位的市場進行針對性的調研，并考慮到未來競爭項目，由此來確定不同分期、不同物業(yè)類型的客戶定位，從而提出相應的開發(fā)策略。金融：金融：銀行、信用社、證券、保險、拍賣貿易：貿易：貿易、投資、報關、出口服務、租賃、供銷咨詢服務：咨詢服務： 法律、財稅、工商、投資、技術、工程、旅游、勞務、律師、

5、會計、審計、評估、設計、廣告、展示物流：物流：貨運、速遞、物流房地產：房地產：開發(fā)、租賃、裝修計算機：計算機：通信、硬件、軟件、網(wǎng)絡、辦公自動化、保安系統(tǒng)其它：其它：旅行社、出版社、特殊教育、醫(yī)療器械、藥品注：現(xiàn)有私營業(yè)主的加工制造類所需辦公物業(yè)未記在內公司規(guī)模小，員工公司規(guī)模小，員工較少，目前的辦公較少，目前的辦公地點是租用的，周地點是租用的，周邊環(huán)境較雜，交通邊環(huán)境較雜，交通擁擠擁擠公司剛成立或正準公司剛成立或正準備成立，公司規(guī)模備成立，公司規(guī)模小小公司業(yè)務增長很快，公司業(yè)務增長很快，目前的辦公空間有目前的辦公空間有限，周邊環(huán)境較差限，周邊環(huán)境較差長期往返兩地，短長期往返兩地，短期在松居住

6、兼辦公期在松居住兼辦公資金充裕，尋找投資金充裕，尋找投資的對象資的對象物業(yè)過渡使用，將物業(yè)過渡使用，將來用作出租來用作出租從事創(chuàng)作、設計一從事創(chuàng)作、設計一類的相對獨立的工類的相對獨立的工作，生活工作時間作，生活工作時間很隨意很隨意檀香苑商務部分：檀香苑商務部分：13層商業(yè)(總7000 )：110005500元48層辦公(總9000 ) ： 54006200元云間大廈商務公寓（云間大廈商務公寓（521層）：層）：出售：4000元 （13樓，總500 ）租賃：1.2元天（管理費：2.5元月）電信大廈辦公：電信大廈辦公：租賃：1.6元天（管理費：20元月） 成熟市場這樣的租金對應的售價應約為5000

7、元/，意味著目前辦公物業(yè)的投資回報率相當高 現(xiàn)有的租賃辦公樓的客戶特征出發(fā)，參考目前松江城區(qū)及周現(xiàn)有的租賃辦公樓的客戶特征出發(fā)，參考目前松江城區(qū)及周邊屬于此種類型的企業(yè)數(shù)量，我們預測：邊屬于此種類型的企業(yè)數(shù)量，我們預測：現(xiàn)有辦公需求總量：現(xiàn)有辦公需求總量： 在在2000戶左右，按戶左右，按150 戶計算，總建筑面積需求在戶計算，總建筑面積需求在30萬萬以上。以上。未來辦公市場的需求來源：未來辦公市場的需求來源： 新城未來新城未來3-5年內大量的物業(yè)開發(fā)將帶來相關的服務性年內大量的物業(yè)開發(fā)將帶來相關的服務性企業(yè)數(shù)量的相應增加，從而產生辦公物業(yè)需求新增量。企業(yè)數(shù)量的相應增加，從而產生辦公物業(yè)需求新

8、增量。 臺積電帶動的產業(yè)群相關服務配套。臺積電帶動的產業(yè)群相關服務配套。 1、目前在松江租賃寫字樓的公司性質主要為服務性、目前在松江租賃寫字樓的公司性質主要為服務性行業(yè)及建筑業(yè)，其中以建筑公司、金融服務類、貿易行業(yè)及建筑業(yè)，其中以建筑公司、金融服務類、貿易物流業(yè)、咨詢服務類為主要客戶；物流業(yè)、咨詢服務類為主要客戶； 2、新興的網(wǎng)絡、信息、廣告行業(yè)多集中在街鋪，目、新興的網(wǎng)絡、信息、廣告行業(yè)多集中在街鋪，目前租金成本較高；前租金成本較高； 3、滿足客戶需求的具有較佳形象的辦公樓租金相當、滿足客戶需求的具有較佳形象的辦公樓租金相當高，承租者壓力較大；高，承租者壓力較大； 4、目前市場存在一定量的在

9、住宅區(qū)辦公的私營企業(yè)、目前市場存在一定量的在住宅區(qū)辦公的私營企業(yè)主，已深感不便。主，已深感不便?，F(xiàn)實客戶：現(xiàn)實客戶： 現(xiàn)有市場租賃辦公樓宇的中小型公司現(xiàn)有市場租賃辦公樓宇的中小型公司 目前租賃的街鋪的新興服務型中小型企業(yè)目前租賃的街鋪的新興服務型中小型企業(yè) 在住宅區(qū)或工廠內辦公的私營企業(yè)主在住宅區(qū)或工廠內辦公的私營企業(yè)主未來客戶：未來客戶： 由于大量的區(qū)域開發(fā)所帶來的服務性中小企業(yè)由于大量的區(qū)域開發(fā)所帶來的服務性中小企業(yè) 臺積電將帶來的相關服務行業(yè)臺積電將帶來的相關服務行業(yè) 市場投資者市場投資者具有類似區(qū)位具有類似區(qū)位 緊鄰本項目地塊緊鄰本項目地塊相同客戶定位相同客戶定位 具有類似的物業(yè)類型具

10、有類似的物業(yè)類型同本項目一期類似規(guī)模同本項目一期類似規(guī)模 三棟居住公寓二棟商務公寓二棟寫字樓三棟居住公寓二棟商務公寓二棟寫字樓開發(fā)時間類似開發(fā)時間類似 預計明年上半年開工預計明年上半年開工我們的優(yōu)勢：我們的優(yōu)勢： 具有景觀優(yōu)勢具有景觀優(yōu)勢 具有規(guī)模優(yōu)勢具有規(guī)模優(yōu)勢 開元項目進程緩慢開元項目進程緩慢居住公寓商務公寓寫字樓五星級酒店為后期開發(fā)建立信心為后期開發(fā)建立信心穩(wěn)健的開發(fā)方式穩(wěn)健的開發(fā)方式必須有適度的規(guī)模必須有適度的規(guī)模面對競爭的策略面對競爭的策略原則：領導地位的確立，必須來源于領先的市場占有率。而依據(jù)總體市場需求總量（30萬 ），以一至一年半的銷售期，年銷售量占市場總量的10-15%是可以

11、實現(xiàn)的。考慮到商務公寓在現(xiàn)實市場上具有最強的競爭力目標：目標：建立商業(yè)街區(qū)，爭奪現(xiàn)實客戶。以商業(yè)的發(fā)展奠定項目的中高檔形象，建立商業(yè)街區(qū)，爭奪現(xiàn)實客戶。以商業(yè)的發(fā)展奠定項目的中高檔形象，并聚集人氣，形成市場關注度，為二期做鋪墊，積累遠期客戶；商業(yè)并聚集人氣，形成市場關注度，為二期做鋪墊，積累遠期客戶；商業(yè)部分是關鍵，商業(yè)經營必須成功。部分是關鍵，商業(yè)經營必須成功。時機：時機：現(xiàn)階段周邊項目不明朗，應抓緊時機進行開發(fā)，爭奪第一批現(xiàn)實客戶，現(xiàn)階段周邊項目不明朗，應抓緊時機進行開發(fā)，爭奪第一批現(xiàn)實客戶，一期宜在輕軌正式通車前完成銷售一期宜在輕軌正式通車前完成銷售方式：方式：以以“商務公寓（商務公寓（

12、6萬萬 ）商業(yè)（）商業(yè)（ 3萬萬 ）”啟動，以商業(yè)帶動公寓啟動，以商業(yè)帶動公寓銷售銷售客戶：客戶：面對現(xiàn)實市場，以松江本地的終端消費者為銷售對象，主打本地自用面對現(xiàn)實市場，以松江本地的終端消費者為銷售對象，主打本地自用客戶和投資客客戶和投資客進行市場過渡，順勢而為進行市場過渡，順勢而為抓住市場機會抓住市場機會實現(xiàn)物業(yè)互動增值實現(xiàn)物業(yè)互動增值原則：目標：目標：進一步進行街區(qū)建設，鞏固一期銷售成果，加推商務公寓和居住公進一步進行街區(qū)建設，鞏固一期銷售成果，加推商務公寓和居住公寓，實現(xiàn)全部建設容量的寓，實現(xiàn)全部建設容量的2/3，在完成銷售計劃的同時，開始持有，在完成銷售計劃的同時，開始持有物業(yè)的有序

13、經營。物業(yè)的有序經營。時機：時機：二期的發(fā)展時機選擇為商業(yè)項目正式經營后，視一期開發(fā)銷售情況二期的發(fā)展時機選擇為商業(yè)項目正式經營后，視一期開發(fā)銷售情況和開元項目的銷售情況及大學城、醫(yī)院建設情況和開元項目的銷售情況及大學城、醫(yī)院建設情況，宜在地鐵開通之宜在地鐵開通之前進入預售階段，產生市場預期前進入預售階段，產生市場預期方式：方式：“商務公寓（商務公寓（ 3萬萬 ）居住公寓（）居住公寓（ 3萬萬 ）+商業(yè)（商業(yè)（1.5萬萬 ）” 鞏固一期成果，為三期推出辦公市場作鋪墊。鞏固一期成果，為三期推出辦公市場作鋪墊。客戶：客戶：現(xiàn)實市場與投資市場并重現(xiàn)實市場與投資市場并重延續(xù)項目一期產生的市場影響力，抓

14、住看好大學城市場影響力延續(xù)項目一期產生的市場影響力，抓住看好大學城市場影響力 的的投資者投資者適應新的市場需求適應新的市場需求開發(fā)升級換代產品開發(fā)升級換代產品考慮到價格走勢的逐步上揚考慮到價格走勢的逐步上揚提升物業(yè)價值提升物業(yè)價值原則：目標：目標：街區(qū)建設基本完成，鞏固前期銷售成果，實現(xiàn)全部建設容量，將街區(qū)建設基本完成，鞏固前期銷售成果，實現(xiàn)全部建設容量，將小開間寫字樓推向市場，并實現(xiàn)銷售小開間寫字樓推向市場，并實現(xiàn)銷售時機：時機：輕軌開通后，一二期銷售率超過輕軌開通后，一二期銷售率超過80%，開發(fā)商務辦公部分。，開發(fā)商務辦公部分。方式：方式：穩(wěn)穩(wěn) 健健 型型 方方 案：案： 居住公寓居住公寓

15、（2萬萬 ）寫字樓）寫字樓 （4萬萬 ）高附加值方案：高附加值方案： 寫字樓寫字樓 （6萬萬 ）客戶：客戶：主推投資概念；主推投資概念；以臺積電帶來的服務行業(yè)作為期望值吸引投資者；以臺積電帶來的服務行業(yè)作為期望值吸引投資者；大量住宅的興建帶來的服務行業(yè)；大量住宅的興建帶來的服務行業(yè)；三年以后的人口膨脹，形成的新興服務行業(yè)及其它行業(yè)的增加；三年以后的人口膨脹，形成的新興服務行業(yè)及其它行業(yè)的增加；本地投資為主，適當引入上海市場（閔行、徐匯兩區(qū)）投資者本地投資為主，適當引入上海市場（閔行、徐匯兩區(qū)）投資者商務公寓（商務公寓（6萬萬 ） 商業(yè)（商業(yè)（3萬萬 ）商務公寓（商務公寓（3萬萬 ） 居住公寓居

16、住公寓（3萬萬 ）商業(yè)（）商業(yè)（1.5萬萬 ）方案一：方案一： 居住公寓居住公寓（2萬萬 ）寫字樓）寫字樓 （4萬萬 ）穩(wěn)健方案方案二：方案二： 寫字樓寫字樓 （6萬萬 ）高附加值方案一期二期三期預售預售預售創(chuàng)造基本戶型單元；保持功能彈性；創(chuàng)造基本戶型單元；保持功能彈性；商務公寓戶型設計以景觀面為最大賣點；商務公寓戶型設計以景觀面為最大賣點；小開間辦公樓可分布于沿人民醫(yī)院面，并彼此與商業(yè)街和小開間辦公樓可分布于沿人民醫(yī)院面，并彼此與商業(yè)街和商場連通；商場連通；拉開商務公寓與辦公樓之間的間距，以形成較大的中央共拉開商務公寓與辦公樓之間的間距，以形成較大的中央共享空間；享空間；辦公樓一定層高后考慮

17、大露臺，以形成空中共享空間。辦公樓一定層高后考慮大露臺，以形成空中共享空間。以較低租金引入主力商家，主力商家進駐后，以較低租金引入主力商家，主力商家進駐后，銷售街鋪，為投資者建立信心銷售街鋪，為投資者建立信心投資街鋪與居住公寓聯(lián)動投資街鋪與居住公寓聯(lián)動“11”模式，居住公寓與寫字樓捆綁聯(lián)動銷模式，居住公寓與寫字樓捆綁聯(lián)動銷售售綠庭酒店與商務、商業(yè)部分共享綠庭酒店與商務、商業(yè)部分共享小戶型（小戶型（80-100 ），總價低；），總價低；利用灰色空間，盡可能多送面積；利用灰色空間，盡可能多送面積；全景觀優(yōu)勢，空中共享平臺，通透空間；全景觀優(yōu)勢，空中共享平臺，通透空間；讓商業(yè)服務，娛樂休閑設施與公寓

18、大堂室內相通；讓商業(yè)服務，娛樂休閑設施與公寓大堂室內相通；配高速電梯；配高速電梯；配備不同檔次的多功能共用會議室；配備不同檔次的多功能共用會議室；設置大型辦公服務及休閑會所；設置大型辦公服務及休閑會所；建筑立面現(xiàn)代風格；建筑立面現(xiàn)代風格；外立面設窗下燈。外立面設窗下燈。豎向布局示意豎向布局示意空中會所空中會所商務辦公商務辦公商業(yè)裙樓商業(yè)裙樓地下停車場地下停車場-1-2層層5層層架空架空空中共享平臺全景觀優(yōu)勢現(xiàn)代風格建筑立面公寓大堂室內相通平面基本單配置商務公寓設計建議商務公寓設計建議原則：柱網(wǎng)結合停車、商業(yè)要求，方便自由組合每戶力爭有好景觀平面布局體現(xiàn)出經濟實惠做法建議：布局：有觀景陽臺或觀景

19、窗 廳開間最好達3.6米 彈性化基本單元可自由組合層高：商務公寓層高不小于3米裝修：統(tǒng)一標準，風格簡約外立面體現(xiàn)現(xiàn)代辦公形象；較商務公寓上一臺外立面體現(xiàn)現(xiàn)代辦公形象；較商務公寓上一臺階；建立在松江新城的寫字樓領導地位；階；建立在松江新城的寫字樓領導地位；智能化力求達到上海甲級寫字樓標準；智能化力求達到上海甲級寫字樓標準；大堂面積不低于大堂面積不低于150 ，豪華標準裝修；，豪華標準裝修；配高速豪華電梯；配高速豪華電梯；引入現(xiàn)代休閑概念，配套全新的商務會所；引入現(xiàn)代休閑概念，配套全新的商務會所；基本單元采用較大跨度類型（基本單元采用較大跨度類型（60-100 ）；）；空中平臺共享；空中平臺共享；

20、外立面設窗下燈。外立面設窗下燈?，F(xiàn)代感的辦公形象全新的商務會所平面基本單配置300M 2320M 2350M 2280M 2額外面額外面積積額外面額外面積積額外面額外面積積電梯電梯機房機房前室前室前室前室額外面額外面積積公公共共衛(wèi)衛(wèi)生生間間灰色面積利用公共部分裝修建議公共部分裝修建議原則:時代感、國際化建議電梯廳、走道統(tǒng)一、高檔群控進口高速電梯單元內天花統(tǒng)一標準裝修，其余毛坯公共衛(wèi)生間公共衛(wèi)生間電梯間電梯間電梯間電梯間配套設施建議配套設施建議原則：閑適、尊貴、高雅做法建議：建議設豪華多功能現(xiàn)代商務會所，不少于2000平方米包括：大、中、小型會議室 高級商務餐廳、網(wǎng)吧、書吧、健身中心書吧高級餐廳

21、會議室多功能演示廳智能設施及物業(yè)管理建議智能設施及物業(yè)管理建議原則：舒適、方便、人性化樓宇自動化BA通訊自動化OA辦公自動化SA保安自動化CA消防自動化FA裙樓空調監(jiān)控系統(tǒng)送排風監(jiān)控系統(tǒng)變配電系統(tǒng)照明監(jiān)控系統(tǒng)電梯控制與管理系統(tǒng)電話遙控系統(tǒng)結構化布線系統(tǒng)網(wǎng)絡系統(tǒng)物業(yè)管理自動化系統(tǒng)水電表遠程抄送系統(tǒng)電子公告服務牌電子巡更系統(tǒng)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)停車場IC卡管理系統(tǒng)消防自動報警及自動滅火系統(tǒng)消防應急廣播防煙排煙系統(tǒng)及空調新風系統(tǒng)小戶型，面積小戶型，面積5080 ，一房或兩房，一房或兩房設計中考慮雙拼的可能性，保持一定的彈性；設計中考慮雙拼的可能性，保持一定的彈性；利用灰色空間，盡可能多送面積；利用灰色空

22、間，盡可能多送面積；設置凸窗、轉角窗設置凸窗、轉角窗必須明廚明廁必須明廚明廁廚房設排煙道廚房設排煙道現(xiàn)代風格建筑立面典型戶型：戶型方正，實用率高錯陽臺陽臺前后錯位，使其頂高超過6米，陽臺不算面積開內街，造街造坊開內街，造街造坊室內街鋪化設計，基本單元面積室內街鋪化設計，基本單元面積60100商鋪的寬深比不大于商鋪的寬深比不大于2.53.0第一層凈高大于第一層凈高大于4.5m，品牌店對凈高有要求，品牌店對凈高有要求商鋪招牌統(tǒng)一設計，更換要方便商鋪招牌統(tǒng)一設計，更換要方便商鋪宜配上下水商鋪宜配上下水平面布局上要考慮兩端的主力店布置平面布局上要考慮兩端的主力店布置商鋪室內外高差不超過三級臺階，最好平

23、進商鋪室內外高差不超過三級臺階，最好平進商業(yè)街要設雨蓬商業(yè)街要設雨蓬設計中充分發(fā)揮景觀面的優(yōu)勢設計中充分發(fā)揮景觀面的優(yōu)勢“店中店”以內部商業(yè)街形式連貫日本博多水城 交通節(jié)點設置大小不一的共享廣場 共享廣場可設置體驗點，以集聚、引導人流 設置適合商家舉辦相關活動的場所 端頭空間作餐飲昭示性強 項目端部的餐飲布局，可使在此消費的顧客邊飲食邊欣賞中心公園及周邊景觀 將室外綠化引入商場內，新加坡已有成功先例 室內綠化亦可用假樹，對今后管理方便 休閑椅設置 殘疾人的無障礙通道 應講究第五立面建筑頂部的環(huán)境景觀設計 使建筑頂部成為休閑綠化的環(huán)境 入口以三級踏步為限過高的入口踏步給顧客形成了心理障礙 環(huán)境標識系統(tǒng) 商業(yè)廣告系統(tǒng) 應相互呼應與協(xié)調，設計應有創(chuàng)意，使項目成為松江的窗口 Studio即即“工作室工作室”，在國內屬比較新的產品類型，在，在國內屬比較新的產品類型，在國際上也沒有形成定論。國際上也沒有形成定論。loft和和soho都是都是Studio的不同表現(xiàn)的不同表現(xiàn)形式之一，是工業(yè)時代后期人們對流水線產品的叛逆性思形式之一，是工業(yè)時代后期人們對流水線產品的叛逆性思維和追求個性化表現(xiàn)的產品。現(xiàn)在，網(wǎng)絡經濟的誕生和計維和追求個性化表現(xiàn)的產品?，F(xiàn)在，網(wǎng)絡經濟的誕生和計算