九洲大唐花園項(xiàng)目進(jìn)度建議010226

1、九洲大唐花園項(xiàng)目進(jìn)度建議為配合總體營銷思路，爭得市場，使本案在開盤伊始，就能為潛在業(yè)主提供一個眼見為實(shí)的真真切切的再造的“大自然”，令人嘆為觀之，獲得一份如同發(fā)現(xiàn)新大陸一般的意外和驚喜，并由此激起市場的熱烈反響。因此，特就項(xiàng)目進(jìn)度提出如下建議。1、 先“點(diǎn)”后“面”，引動市場 以最先開始銷售的第一個小島作為本案的點(diǎn)睛之筆，做精做好，以此形成一個當(dāng)今滬上罕見的人工樹林、綠樹掩蔭的別墅群落的現(xiàn)場實(shí)景，激起人們的向往之心，促進(jìn)銷售。因此，建議在第一個小島5月份結(jié)構(gòu)封頂之后，使隨即進(jìn)行環(huán)境營造，與別墅內(nèi)部施工同步進(jìn)行，并力盡在6月底完工。雖說環(huán)境營造會給建筑施工帶來不便和麻煩，但為了營銷之目的，為了“

2、眼見為實(shí)”之策略，這一不便和麻煩還是值得的。2、 拉長預(yù)熱，厚積薄發(fā)基于先“點(diǎn)”后“面”的上述策略，本案就應(yīng)拉長預(yù)熱期，將開盤期順延至6月底第一島環(huán)境完工后，以給人一個“大自然”的現(xiàn)場實(shí)景，給人留下深刻而鮮明的第一印象，最大限度地抓住由開盤廣告引來的一批又一批的看房者，以使?jié)撛跇I(yè)主不被流失，紛紛羨慕本案獨(dú)具的清新怡人，如同自然風(fēng)景區(qū)那般的環(huán)境氛圍。并使預(yù)熱期的“厚積”，引動開盤之日的火暴“薄發(fā)”，加速第一島的銷售和資金回籠，并開始接受第二島的預(yù)定（小訂），以及同步進(jìn)行市場摸底，包括現(xiàn)場客戶征詢等。3、 以銷定產(chǎn)，滾動開發(fā)由點(diǎn)上“開花”引動的熱銷，便為我們的以銷定產(chǎn)，滾動開發(fā)奠定了現(xiàn)實(shí)的市場基礎(chǔ)

3、。因?yàn)橐坏┯辛说诙u的預(yù)定客戶，以及由此掌握了大量的第一手的市場反饋信息，我們便能對第二島及時(shí)進(jìn)行調(diào)整，包括環(huán)境調(diào)整和別墅調(diào)整，以及推廣訴求的調(diào)整。由此，便使我們更能有的放矢，更能投“市場目標(biāo)之好”，使本案更適銷對路，更能保證持續(xù)熱銷，加速本案的滾動開發(fā)，并為本案價(jià)格的逐步上揚(yáng)創(chuàng)造條件。要實(shí)現(xiàn)這一步，則必須對本案的開發(fā)進(jìn)度進(jìn)行調(diào)整，將第二及第三、四、五島的開工時(shí)間順延、推遲，以保證集中精力、資金，集中人力、物力，將第一島盡量完善、到位，使之成為一個擴(kuò)大化的樣板區(qū)域，強(qiáng)化本案的視覺效果和口碑效應(yīng)，以使本案在短期內(nèi)，便能不脛而走，譽(yù)滿申城。4、 聚散為整，以利周轉(zhuǎn) 上述順延、推遲，一方面是出于營銷

4、的需要，另一方面，也是為了更有利于項(xiàng)目開發(fā)的資本運(yùn)作，提高資金的利用率，加速周轉(zhuǎn)，使有限的資金發(fā)揮更大的功效，避免資金在周轉(zhuǎn)中，過多、過久地滯留、積壓在開發(fā)過程中的人力、物力的占用上，而影響周轉(zhuǎn)速度，甚至造成一時(shí)的周轉(zhuǎn)“失靈”。聚散為整地集中于第一小島，既便于操作，無須再另投資金，只要把第二島的開工資金先用于第一島的環(huán)境即可；又易于出效果，使眼見為實(shí)的這一點(diǎn)睛之筆更精彩，更有說服力。相對模型和效果圖來說，這一現(xiàn)場實(shí)景，無疑更有身臨其境之感，更有實(shí)效。因?yàn)閷τ诒景傅哪繕?biāo)市場社會高收入群體而言，他們的理性思維能力和判斷力，則比一般大眾更高，更不會僅僅單憑模型和效果圖便輕易地對物業(yè)的品質(zhì)和價(jià)值作出判

5、斷，而第一小島現(xiàn)場實(shí)景的別墅群落的環(huán)境給予他們的親身感受，顯然與模型的感受不同，這不僅會作用于他們的感性認(rèn)知，更會作用于他們的理性思維和判斷，從而深刻影響他們的購房抉擇。這一聚散為整的開發(fā)進(jìn)度的調(diào)整，其必要性和重要性，由此可見一斑。至于預(yù)算成本中環(huán)境成本的追加投入，則可在銷售中以“羊毛出在羊身上”進(jìn)行化解，亦即將別墅與環(huán)境分別列價(jià)銷售，相應(yīng)抬高花園售價(jià)，以使人實(shí)實(shí)在在感到物業(yè)環(huán)境的價(jià)值所在，以及一份價(jià)格一份貨的花園價(jià)格的物有所值。人們自會理解這一與眾不同的再造“自然”，其資金投入的與眾不同。只要目標(biāo)市場喜歡這一環(huán)境，他們注重“質(zhì)”的價(jià)值取向，自會使他們樂意出高價(jià)來享用這一不可多得的、能促進(jìn)延年益壽的再造的“大自然”。此外，有關(guān)資料分析也表明，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，其在環(huán)境上的投入與產(chǎn)出的效益比要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于蓋房本身的建安費(fèi)的投入與產(chǎn)出的效益比。也就是說，環(huán)境中投入的資金可以產(chǎn)生數(shù)倍于投入的回報(bào)。由此可見，優(yōu)質(zhì)的環(huán)境，尤其是優(yōu)質(zhì)生態(tài)效應(yīng)的環(huán)境，對購房者的吸引力和誘惑力，及其市場價(jià)值。這一開發(fā)進(jìn)度的調(diào)整，其實(shí)質(zhì)是整個開發(fā)理念的調(diào)整。亦