遼寧省2015年下半年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價的常用方法模擬試題

1、遼寧省2015年下半年房地產(chǎn)估價師案例與分析：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價的常用方法模擬試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意） 1、某寫字樓由于市場不景氣和周邊新增居住房地產(chǎn)較多，造成不便于商務(wù)辦公和需求減少，估計未來期限內(nèi)每年平均空置率由現(xiàn)存的15上升為25，每月可出租面積租金為70元，又知該寫字樓可出租面積為10000，運營費用率為40。假若該寫字樓可出租剩余年限為30年，投資報酬率為8其他條件保持不變，則該寫字樓將發(fā)生萬元的貶值。 A：548.19 B：558.15 C：567.39 D：

2、675.40 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 2、需求的收入彈性是指。 A：商品的需求量對商品本身價格變動的反應(yīng)程度 B：一種商品的需求量對于另外一種商品價格變動的反應(yīng)程度 C：商品的需求量對于消費者收入變動的反應(yīng)程度 D：由于影響供給的諸因素發(fā)生變化，供給量作出反應(yīng)的程度 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)3、根據(jù)估計的總銷售收入和估計的銷售量來制定價格的定價方法是（）。 A目標(biāo)定價法 B成本加成定價法 C隨行就市定價法 D價值定價法 4、相對于現(xiàn)金回報率來說，中的收益包括了還本付息中投資者所獲得的物業(yè)權(quán)益增 加的價值，還可以考慮將物業(yè)升值所帶來的收益計入投資收益。 A：投資利潤率 B：投資回報率 C：資本

3、金利潤率 D：資本金凈利潤率 E：借款合同5、從銀行活期存款賬戶向銀行開出的，從其賬戶支付持票人或指定人的付款命令書是指。 A：本票 B：銀行卡 C：支票 D：匯票 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 6、某公司3年前與一寫字樓所有權(quán)人簽訂了租賃合同，租用其中500的面積，約定租賃期限為10年，月租金固定不變?yōu)?5 元?，F(xiàn)市場上類似的寫字樓的月租金為100 元。假設(shè)折現(xiàn)率為10，目前承租人權(quán)益的價值應(yīng)是萬元。 A：7003 B：7103 C：72.03 D：7303 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 7、按照規(guī)定，采取協(xié)議出讓的土地使用權(quán)出讓金_。 A不得低于評估價格的50% B不得高于評估價格的50% C由政

4、府決定 D不得低于按照國家規(guī)定所確定的最低價 8、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅主要是對企業(yè)年（）征收的一種稅。 A租售收入 B所得額 C扣除成本的銷售收入 D營業(yè)額 9、在某城市住房市場中，已批準(zhǔn)預(yù)售的商品房為200萬，其中，小戶型住房為80萬，中等戶型為100萬，大戶型為20萬，研究各類戶型住房在該市批準(zhǔn)預(yù)售住房中的比例，需要運用的統(tǒng)計指標(biāo)性質(zhì)是。 A：比例相對指標(biāo) B：結(jié)構(gòu)相對指標(biāo) C：比較相對指標(biāo) D：強度相對指標(biāo) E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 10、某建設(shè)項目建設(shè)期3年，各年計劃投資額分別為：第一年5600萬元、第二年6800萬元和第三年3400萬元，年均價格上漲率為10%，該項目建設(shè)期間漲價預(yù)備費為

5、_萬元。 A31.134 B311.34 C3113.4 D3113411、對監(jiān)理單位的資質(zhì)審查、分級標(biāo)準(zhǔn)、申請程序、監(jiān)理業(yè)務(wù)范圍及管理機構(gòu)與相應(yīng)職責(zé)均做了詳細規(guī)定的是_。 A工程建設(shè)監(jiān)理單位資質(zhì)管理實行辦法 B工程建設(shè)監(jiān)理單位資質(zhì)管理若干細則 C工程建設(shè)監(jiān)理單位資質(zhì)管理實行規(guī)定 D工程建設(shè)監(jiān)理單位資質(zhì)管理具體規(guī)定 12、我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度的特點不包括_。 A房地產(chǎn)權(quán)屬登記由不同的登記機關(guān)分別登記 B房地產(chǎn)權(quán)屬登記為房地產(chǎn)權(quán)利動態(tài)登記 C房地產(chǎn)權(quán)屬登記實行申報登記制度 D房地產(chǎn)權(quán)屬登記具有公信力 13、房地產(chǎn)投資收益狀況受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響，則該房地產(chǎn)投

6、資的特點屬于。 A：適于進行長期投資 B：變現(xiàn)性差 C：易受政策影響 D：存在效益外溢和轉(zhuǎn)移 E：借款合同14、物業(yè)管理的全面啟動以_為標(biāo)志 A物業(yè)的接管驗收 B用戶入住 C檔案資料的建立 D首次業(yè)主大會的召開 15、一前后臨街、總深度為50米的矩形宗地，其前街路線價為5000元/m2，后街路線價為3800元/m2。如果按重疊價值估價法，該宗地的前街影響深度為（）米。 A22 B28 C38 D50 16、房地產(chǎn)投資者的實際收益較預(yù)期收益增加的部分，通常稱為_。 A超額利潤 B投資回報 C內(nèi)部收益 D風(fēng)險報酬 17、下列關(guān)于農(nóng)地征收費用的表述中，不正確的是_。 A青苗補償費的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、

7、直轄市規(guī)定 B征地管理費的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定 C新菜地開發(fā)建設(shè)基金的繳納標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定 D地上附著物補償費的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定 18、下列表述中，正確的是_。 A凡是中國境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個人都是房產(chǎn)稅的課稅對象 B房產(chǎn)稅、土地使用稅是比例稅率，土地增值稅則是累進稅率 C耕地占用稅是對占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個人征收的一種稅，但炸藥庫用地應(yīng)該免稅 D契稅是在土地、房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時，對產(chǎn)權(quán)出售人征收的一種稅，其稅率為3%5% 19、在我國下列屬于無民事行為能力人的是。 A：18周歲以上的成年人 B：10周歲以上的未成年人 C：不滿10周

8、歲的未成年人 D：不能完全辨認自己行為的精神病人 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 20、_要求房地產(chǎn)估價人員應(yīng)站在中立的立場上，求出一個對各方當(dāng)事人來說都是公平合理的價格。評估出的價格如果不夠合理，必然會損害當(dāng)事人中某一方的利益，也會有損于房地產(chǎn)估價人員、估價機構(gòu)以至于整個估價行業(yè)的社會名譽和權(quán)威性。 A合法原則 B公平原則 C替代原則 D估價時點原則 21、統(tǒng)計報表是指按照國家統(tǒng)一規(guī)定，以報表的形式定期逐級上報統(tǒng)計資料的制度化調(diào)查方式；按報送統(tǒng)計報表的周期，下列不屬于定期報表的一項是_。 A半年報 B年報 C季報 D月報 22、某10年前建成的小型辦公樓建筑面積為1500,層高4.1米，土地剩余使用年

9、限為30年，不可續(xù)期。目前市場上具有相同功能的該類辦公樓的正常層高為3.6米，建筑物重建價格為2000元/。假定層高沒增加0.1m，建造費用每平米相應(yīng)增加10元。由于層高過大，該辦公樓每年要多耗費2.5萬元能源費用。以重建價格為基礎(chǔ)估算該建筑物的價值，則應(yīng)扣除的功能折舊為_萬元。(建筑物報酬率為10%) A11.80 B16.07 C23.57 D31.0723、申請房地產(chǎn)估價師初始注冊的，申請人應(yīng)向_提交申請材料。 A人力資源和社會保障部 B住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 C所在地省級人事行政主管部門 D所在地省級房地產(chǎn)行政主管部門 24、被征收土地上的附著物和青苗的補償標(biāo)準(zhǔn)，由_規(guī)定。 A國務(wù)院 B國土

10、資源部 C省、自治區(qū)、直轄市 D縣25、住房公積金的本質(zhì)屬性是_，是住房分配貨幣化的重要形式。 A利潤性 B稅率性 C余額性 D工資性二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分） 1、某宗房地產(chǎn)購買總價為50萬元，首付款為房價的30，余款由銀行貸款支付，該貸款的期限為10年，年利率為5.58，按月等額償還本息。則關(guān)于房地產(chǎn)價格的說法，正確的有。 A：該房地產(chǎn)的實際價格等于名義價格 B：該房地產(chǎn)的名義價格為50萬元 C：該房地產(chǎn)的實際價格為50萬元 D：該房地產(chǎn)的實際價格高于50萬元 E：該房

11、地產(chǎn)不存在名義價格 2、房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)過程是指_的持續(xù)時間。 A房地產(chǎn)開發(fā)全過程 B獲得土地后到全部工程竣工 C從工程開工到全部工程竣工 D從工程開工到項目租售完畢3、股票贏利的大小取決于_。 A股份有限公司的經(jīng)營狀況和贏利水平 B公司的贏利狀況 C公司的年終利潤的多少 D公司風(fēng)險程度和股票的穩(wěn)定性 4、長期趨勢法除了用于推測、判斷房地產(chǎn)的未來價格外，還可用于等。 A：收益法中預(yù)測未來的租金 B：市場法中對可比實例成交價格進行交易情況調(diào)整 C：填補某些房地產(chǎn)歷史價格資料的缺乏 D：比較、分析兩宗(或兩類)以上房地產(chǎn)價格的潛力 E：成本法中確定房地產(chǎn)的重新購建價格5、某宗房地產(chǎn)的正常成交價

12、格為4000元/m2，買方應(yīng)繳納的稅費為正常成交價格的5%，賣方應(yīng)繳納的稅費為正常成交價格的7%，則賣方實際得到的價格為_元/m2。 A3800 B3520 C3700 D3720 6、收益性物業(yè)的經(jīng)營費用不包括_。 A人員工資及辦公費用 B保持物業(yè)正常運轉(zhuǎn)的成本，為租客提供服務(wù)的費用 C保險費、房產(chǎn)稅和法律費用等 D抵押貸款還本付息費用 7、表明對物質(zhì)資料具有某種權(quán)利的有價證券屬于_。 A貨幣證券 B信用證券 C商品證券 D資本證券 8、一級的房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)由建設(shè)部審批。二級及二級以下房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)由_審批。 A建設(shè)部 B市級房地產(chǎn)行政主管部門 C省級房地產(chǎn)行政主管部門 D地方房地產(chǎn)

13、行政主管部門 9、下列關(guān)于拍賣保留價規(guī)則，說法正確的是。 A：保留價是拍賣的必備條件 B：保留價的修改權(quán)從屬于保留價的確定權(quán)，歸委托人享有 C：委托人擁有保留價的確定權(quán) D：拍賣人擁有保留價的確定權(quán) E：保留價通常是保密的，僅限委托人和拍賣人等有限人知情 10、質(zhì)權(quán)的特征包括。 A：質(zhì)權(quán)是一種擔(dān)保物權(quán) B：質(zhì)權(quán)是一種用益物權(quán) C：質(zhì)權(quán)的標(biāo)的物只能是動產(chǎn)或財產(chǎn)權(quán)利 D：質(zhì)權(quán)須轉(zhuǎn)移質(zhì)物的占有 E：質(zhì)權(quán)是就質(zhì)物優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利11、債券利率的高低，主要受等因素的影響。 A：銀行利率 B：發(fā)行者的資信級別 C：償還期限 D：發(fā)行者的企業(yè)特色 E：利率計算方式和資本市場資金供求關(guān)系 12、下列關(guān)于寫字樓基

14、礎(chǔ)租金的表述中，正確的有(2005年試題) A：基礎(chǔ)租金是根據(jù)業(yè)主希望達到的投資收益率目標(biāo)和其可接受的最低租金水平確定的 B：基礎(chǔ)租金高于市場租金時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要降低經(jīng)營費用 C：基礎(chǔ)租金低于市場租金時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要降低經(jīng)營費用 D：在寫字樓市場較好的情況下，市場租金一般高于基礎(chǔ)租金 E：在寫字樓市場較好的情況下，市場租金一般低于基礎(chǔ)租金 13、銀行的個人住房貸款仍處于起步階段，對貸款的決策管理尚存在缺乏成熟的經(jīng)驗和有效的手段，容易形成管理和決策風(fēng)險。具體體現(xiàn)在_。 A資金來源和資金運用期限結(jié)構(gòu)不匹配導(dǎo)致的流動性風(fēng)險 B自然原因或社會原因?qū)е陆杩钊耸ミ€款能力 C由于主觀原因、信用意識

15、差等導(dǎo)致的拖延還款或賴賬不還 D抵押物保管不善和貸后管理工作薄弱環(huán)節(jié)所帶來的風(fēng)險 E資金來源與資金流動性無關(guān)14、對房地產(chǎn)置業(yè)投資來說，房地產(chǎn)投資的經(jīng)擠效果主要表現(xiàn)在租金和_等方面。 A物業(yè)增值 B管理費 C契稅 D機會成本 15、房地產(chǎn)投資風(fēng)險可分為系統(tǒng)風(fēng)險和個別風(fēng)險，下列屬于個別風(fēng)險因素的是 A：變現(xiàn)風(fēng)險 B：時間風(fēng)險 C：自然損失風(fēng)險 D：通貨膨脹風(fēng)險 E：借款合同 16、業(yè)建筑設(shè)計的評價指標(biāo)不包括_。 A土地利用系數(shù) B廠房展開面積 C廠房有效面積與建筑面積比 D單位面積造價 17、中華人民共和國物權(quán)法規(guī)定，預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記

16、失效。 A：3 B：5 C：6 D：8 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 18、以下不屬于房地產(chǎn)市場專業(yè)顧問的是_。 A建筑師 B精算師 C工程師 D律師 19、房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20 m以上(含2.20 m)的永久性建筑是指_。 A房屋共有建筑面積 B土地使用面積 C房屋使用面積 D房屋建筑面積 20、下列屬于不得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)情況的有。 A：司法機關(guān)依法決定查封的 B：經(jīng)過其他共有人書面同意的共有房地產(chǎn) C：未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的 D：依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的 E：權(quán)屬無爭議的 21、下列關(guān)于計算貸款綜合風(fēng)險度

17、系數(shù)的表述中，不正確的是_。 A項目風(fēng)險越大，風(fēng)險等級系數(shù)值越大 B貸款期限越長，期限系數(shù)值越小 C企業(yè)信用等級越高，信用等級系數(shù)值越低 D用商品房抵押與用其他房屋和建筑物抵押相比，貸款方式系數(shù)值較低 22、以下項目中，構(gòu)成商品住宅價格的有。 A：征地費及拆遷安置補償費 B：地段差價 C：住宅小區(qū)內(nèi)的營業(yè)性用房和設(shè)施的建設(shè)費用 D：住宅建筑、安裝工程費 E：非住宅小區(qū)級的公共建筑的建設(shè)費用23、房地產(chǎn)估價人員應(yīng)遵守的職業(yè)道德包括（）。 A應(yīng)保持估價的獨立性，必須回避自己、近親屬或其他有利害關(guān)系人的估價業(yè)務(wù) B應(yīng)妥善保管委托人的文件資料，在任何情況下，未經(jīng)委托人書面許可，不得將委托人的文件資料公開或泄露給他人 C盡管感到