某地產(chǎn)公司項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系課件

1、目錄前言組織管控模式制度流程體系建設(shè)123龍湖運(yùn)營(yíng)管理體系4龍湖計(jì)劃管理體系51目 錄學(xué)習(xí)原則學(xué)習(xí)原則轉(zhuǎn)變思路、不要坐井觀(guān)天；轉(zhuǎn)變思路、不要坐井觀(guān)天； 走出去、引進(jìn)來(lái)，為我所用；走出去、引進(jìn)來(lái)，為我所用； 外出學(xué)習(xí)，要利用有限資源，實(shí)現(xiàn)最大價(jià)值；外出學(xué)習(xí)，要利用有限資源，實(shí)現(xiàn)最大價(jià)值；結(jié)合企業(yè)實(shí)際，帶著問(wèn)題去學(xué)習(xí)；結(jié)合企業(yè)實(shí)際，帶著問(wèn)題去學(xué)習(xí)；想到即做到（執(zhí)行力）；想到即做到（執(zhí)行力）；2 產(chǎn)品品質(zhì) 體現(xiàn)指標(biāo)：利潤(rùn)率 運(yùn)營(yíng)效率 體現(xiàn)指標(biāo)：周轉(zhuǎn)速度 資本實(shí)力 體現(xiàn)指標(biāo)：融資創(chuàng)新能力？當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)三大核心競(jìng)爭(zhēng)力3當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)四大關(guān)鍵成功要素4 變化不斷增加和加快； 利益相關(guān)者不斷增加； 客戶(hù)和

2、自身要求不斷提高； 項(xiàng)目復(fù)雜性不斷提高；呼喚房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的意義5異地多項(xiàng)目都會(huì)遇到的問(wèn)題：集權(quán)和放權(quán)如何進(jìn)行平衡人才瓶頸：現(xiàn)有項(xiàng)目總不具備綜合業(yè)務(wù)能力，空降兵不能融入團(tuán)隊(duì)房地產(chǎn)多區(qū)域多項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的趨勢(shì)分析6異地多項(xiàng)目情況下必須依靠流程制度化管理運(yùn)營(yíng)管理的發(fā)展路徑7很多房地產(chǎn)企業(yè)中普遍存在的現(xiàn)象部門(mén)職能不清，相互推諉，交叉工作難協(xié)調(diào)崗位職責(zé)不明，干好干不好不清授權(quán)不清，不知該不該做主單個(gè)項(xiàng)目做得很好，但多項(xiàng)目運(yùn)作問(wèn)題不斷總有忙不完的事情，但不知道在忙什么，為什么同樣的問(wèn)題重復(fù)發(fā)生。不斷地處理問(wèn)題但總也處理不完換一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)換一種做法越級(jí)指揮，計(jì)劃天天變制度流程一大堆，形同虛設(shè)員工

3、不斷抱怨，雖然收入越來(lái)越高滿(mǎn)意度越來(lái)越低客戶(hù)投訴不斷8原因出現(xiàn)這種現(xiàn)象的根本原因在于企業(yè)在發(fā)展的過(guò)程中并未形成一套規(guī)范化的運(yùn)營(yíng)管理體系，這樣的企業(yè)據(jù)統(tǒng)計(jì)占行業(yè)的80%。9你有同感嗎？一家上海著名開(kāi)發(fā)企業(yè)的董事長(zhǎng)說(shuō)：“公司正在運(yùn)作的項(xiàng)目有八個(gè)，其中六個(gè)在外地，即使是每月每個(gè)項(xiàng)目去一趟，二十天就沒(méi)了，公司一大堆事也要處理，還要跑地、跑錢(qián)、跑關(guān)系，一個(gè)月四十天也不夠用，都成鐵人，飛人了”10某集團(tuán)化房地產(chǎn)公司遇到的問(wèn)題：1、該XX控股集團(tuán)的董事長(zhǎng)屬于說(shuō)一不二的權(quán)威型領(lǐng)導(dǎo)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)有時(shí)不管，有時(shí)管的又很細(xì)致、很深入，弄的各房地產(chǎn)公司經(jīng)理往往不知道如何請(qǐng)示、匯報(bào)。2、各房地產(chǎn)公司經(jīng)理習(xí)慣于向董事長(zhǎng)請(qǐng)

4、示、匯報(bào)工作，而集團(tuán)公司董事長(zhǎng)又特別忙，弄得集團(tuán)公司分管副總經(jīng)理無(wú)所是從，有被邊緣化的感覺(jué)，積極性不高。3、集團(tuán)公司具有實(shí)際控制權(quán)的A/B/C/D公司的人員及派駐到E公司的人員大多數(shù)是集團(tuán)公司的員工（原國(guó)有企業(yè)職工），其余的是外聘人員和其他股東單位人員。這樣就導(dǎo)致了薪資體系的“雙軌制”，一部分高管人員還不如外聘的部門(mén)經(jīng)理的薪資高。4、在項(xiàng)目啟動(dòng)初期，集團(tuán)公司各項(xiàng)目公司經(jīng)理承諾過(guò)一定比例的項(xiàng)目獎(jiǎng)金。但其中一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)就銷(xiāo)售一空了，而且實(shí)際銷(xiāo)售額比計(jì)劃銷(xiāo)售額高出了40%。按次計(jì)算，項(xiàng)目獎(jiǎng)金應(yīng)兌現(xiàn)1400多萬(wàn)元，顯然集團(tuán)公司和其他項(xiàng)目經(jīng)理難以接受。5、各房地產(chǎn)公司各做各的，沒(méi)有統(tǒng)一的薪資和考核標(biāo)準(zhǔn)，

5、也沒(méi)有統(tǒng)一的管理流程，信息、資源等應(yīng)該共享的也沒(méi)有實(shí)現(xiàn)共享。比如，跑規(guī)劃局各跑各的，用銷(xiāo)售代理公司也是各用各的。6、對(duì)參股房地產(chǎn)公司已經(jīng)出現(xiàn)了失控的苗頭，因此存在潛在的巨大風(fēng)險(xiǎn)。11目前跨區(qū)域、多項(xiàng)目運(yùn)作的房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨的問(wèn)題“多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綜合癥”：u公司與項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司）之間職權(quán)分工不明確，工作接口關(guān)系不清晰；u公司本部的支持和管理職能不能有效發(fā)揮，難以對(duì)項(xiàng)目部實(shí)施有效考核；u項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司）受項(xiàng)目經(jīng)理的“人治”影響較大或者過(guò)于依賴(lài)公司，或者不愿服從公司管理u項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司）的執(zhí)行力較差，計(jì)劃、方案、指令等的執(zhí)行結(jié)果往往有較大偏差；u與股東、供方等合作單位的公共關(guān)系不融洽；u人力資源

6、、資金供應(yīng)緊張，既有資源又不能實(shí)現(xiàn)共享；u對(duì)企業(yè)品牌建設(shè)貢獻(xiàn)不大等等12目前跨區(qū)域、多項(xiàng)目運(yùn)作的房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨的問(wèn)題結(jié)果：工作效率低，目標(biāo)偏差率大（特別是計(jì)劃成本，利潤(rùn)目標(biāo)）原因：業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略不清晰資源配置不合理1. 規(guī)章制度不健全13房地產(chǎn)企業(yè)跨區(qū)域、多項(xiàng)目拓展開(kāi)發(fā)需要考慮的問(wèn)題地域的選擇與戰(zhàn)略不同地域文化之間的差別和沖突管理團(tuán)隊(duì)的選擇與建設(shè)管理跨度與模式管理體制企業(yè)品牌的影響力14運(yùn)營(yíng)管理：在分析企業(yè)內(nèi)、外部環(huán)境的基礎(chǔ)上，通過(guò)融資、投資、調(diào)度等運(yùn)營(yíng)籌劃與管理手段，把控企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況，從而實(shí)現(xiàn)資源效率的最大化。計(jì)劃管理：在管理學(xué)中，計(jì)劃具有兩重含義，其一是計(jì)劃工作，是指根據(jù)對(duì)組織外部環(huán)境與

7、內(nèi)部條件的分析，提出在未來(lái)一定時(shí)期內(nèi)要達(dá)到的組織目標(biāo)以及實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的方案途徑。其二是計(jì)劃形式，是指用文字和指標(biāo)等形式所表述的組織以及組織內(nèi)不同部門(mén)和不同成員，在未來(lái)一定時(shí)期內(nèi)關(guān)于行動(dòng)方向、內(nèi)容和方式安排的管理事件。市場(chǎng)預(yù)判看水平！運(yùn)營(yíng)部門(mén)不僅僅是統(tǒng)計(jì)報(bào)表！計(jì)劃管理不等于運(yùn)營(yíng)管理15運(yùn)營(yíng)管理的主要職責(zé)組織制定公司全年、半年、季度和月度工作計(jì)劃提出內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及崗位設(shè)立方案組織擬定公司的業(yè)務(wù)規(guī)范和運(yùn)營(yíng)流程組織建立各部門(mén)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估體系，對(duì)部門(mén)和主管進(jìn)行考評(píng)協(xié)調(diào)各部門(mén)之間的工作關(guān)系主持召開(kāi)日常運(yùn)營(yíng)會(huì)議，跟蹤，監(jiān)察，協(xié)調(diào)各職能部門(mén)的工作16小 結(jié) 在中國(guó)，喝酒和行賄的確能辦許多事情，但只知道喝酒和行賄的

8、開(kāi)發(fā)商注定做不大，也走不遠(yuǎn)。 要做大、做強(qiáng)，必須走規(guī)范化的發(fā)展道路，必須提升運(yùn)營(yíng)管理的能力。主要需要解決三個(gè)能力：對(duì)市場(chǎng)趨勢(shì)的敏銳洞察能力；系統(tǒng)、科學(xué)的戰(zhàn)略規(guī)劃能力； 規(guī)范且高屋建瓴的把控能力。17目錄前言組織管控模式制度流程體系建設(shè)123龍湖運(yùn)營(yíng)管理體系4龍湖計(jì)劃管理體系518目標(biāo)計(jì)劃監(jiān)控考核激勵(lì)流程管理控制制度管 控 模 式企業(yè)戰(zhàn)略組織結(jié)構(gòu)組織定位權(quán)責(zé)劃分組織設(shè)計(jì)職能設(shè)置崗位設(shè)置 a 什么是管控模式-理論模型管理支持 管控模式應(yīng)是一個(gè)以戰(zhàn)略為導(dǎo)向，以組織結(jié)構(gòu)為框架，以管理控制系統(tǒng)為保障，以流程和制度為支持,以實(shí)現(xiàn)組織價(jià)值最大化的動(dòng)態(tài)系統(tǒng)19 b 方法20 集團(tuán)管控(母子公司)的三種模式與3

9、P-管理三要素 b 方法21戰(zhàn)略指導(dǎo)下的房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管控體系22業(yè)務(wù)戰(zhàn)略是區(qū)域、產(chǎn)品和價(jià)值鏈的選擇，對(duì)管控模式的影響尤其深遠(yuǎn)23戰(zhàn)略決定組織，因此，確定組織管控模式前請(qǐng)回答以下八個(gè)有關(guān)戰(zhàn)略的問(wèn)題24房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)管理提升工程管控方案下屬公司業(yè)務(wù)獨(dú)立性獨(dú)立相關(guān)母公司控制力弱強(qiáng)戰(zhàn)略導(dǎo)向價(jià)值鏈導(dǎo)向操作導(dǎo)向戰(zhàn)略導(dǎo)向戰(zhàn)略導(dǎo)向價(jià)值鏈導(dǎo)向財(cái)務(wù)導(dǎo)向戰(zhàn)略導(dǎo)向戰(zhàn)略導(dǎo)向財(cái)務(wù)導(dǎo)向操作導(dǎo)向財(cái)務(wù)導(dǎo)向操作導(dǎo)向營(yíng)銷(xiāo)策劃代理業(yè)務(wù)物業(yè)管理業(yè)務(wù)建筑業(yè)務(wù)教育業(yè)務(wù)電站業(yè)務(wù)商業(yè)物業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)25價(jià)值鏈管控-基于房地產(chǎn)價(jià)值鏈各階段價(jià)值進(jìn)行針對(duì)性管控26價(jià)值鏈管理的核心思想是平衡現(xiàn)狀能力與價(jià)值鏈中的價(jià)值實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵點(diǎn)有針對(duì)性進(jìn)行管控27

10、組織管理:組織對(duì)項(xiàng)目的管理的三種模式 類(lèi) 型職能管理型矩陣式管理型根據(jù)對(duì)項(xiàng)目的授權(quán)程度，房地產(chǎn)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)大約有以下三類(lèi)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)工程銷(xiāo)售職責(zé)分工開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)工程銷(xiāo)售項(xiàng)目部項(xiàng)目部只負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場(chǎng)管理部門(mén)項(xiàng)目部成為項(xiàng)目執(zhí)行的負(fù)責(zé)主體，職能部門(mén)成為資源提供、建議與監(jiān)督主體優(yōu)點(diǎn)對(duì)項(xiàng)目環(huán)境的反應(yīng)較慢；需要高層協(xié)調(diào)工作多，容易形成決策堆積員工介入雙重職權(quán)之中，需要公司良好的人際關(guān)系和全面的培訓(xùn)實(shí)施條件項(xiàng)目數(shù)量少，特定區(qū)域經(jīng)營(yíng)客戶(hù)定位專(zhuān)一，項(xiàng)目實(shí)施環(huán)境不確定性低公司高層介入項(xiàng)目協(xié)調(diào)工作項(xiàng)目數(shù)量較多，需要人才共享，不適用于全國(guó)經(jīng)營(yíng)客戶(hù)較穩(wěn)定，但不確定性較高的項(xiàng)目環(huán)境公司有專(zhuān)業(yè)技能提升要求項(xiàng)目管理型項(xiàng)目公司或項(xiàng)目部

11、開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)工程銷(xiāo)售項(xiàng)目公司成為開(kāi)發(fā)工作的全權(quán)負(fù)責(zé)主體項(xiàng)目執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)較大；不利于公司職能知識(shí)積累和專(zhuān)業(yè)化發(fā)展跨多個(gè)地域經(jīng)營(yíng)或客戶(hù)需求變化多項(xiàng)目管理前期的客戶(hù)定位非常準(zhǔn)確更強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目產(chǎn)品對(duì)客戶(hù)需求滿(mǎn)足程度項(xiàng)目部缺點(diǎn)職能部門(mén)內(nèi)部實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)對(duì)項(xiàng)目環(huán)境反應(yīng)迅速，便于實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目產(chǎn)品的創(chuàng)新和技術(shù)專(zhuān)業(yè)化的提升對(duì)項(xiàng)目環(huán)境反應(yīng)靈敏，清晰的產(chǎn)品責(zé)任，容易達(dá)到客戶(hù)的滿(mǎn)意28發(fā)展階梯發(fā)展階梯某集團(tuán)管控選擇歷程某集團(tuán)管控選擇歷程選擇選擇特點(diǎn)特點(diǎn)項(xiàng)目數(shù)量項(xiàng)目數(shù)量1-31-3年年操作管控（本地項(xiàng)目業(yè)務(wù)集權(quán)） 集團(tuán)總部+項(xiàng)目部本地發(fā)展資源共享單項(xiàng)目到同時(shí)3個(gè)項(xiàng)目3-53-5年年操作管控部分操作管控（開(kāi)始異地項(xiàng)目業(yè)務(wù)分權(quán)）集團(tuán)總部+城

12、市公司異地單項(xiàng)目部分放權(quán)3個(gè)項(xiàng)目到多個(gè)項(xiàng)目5-105-10年年部分操作管控戰(zhàn)略管控（開(kāi)始跨城市管理多項(xiàng)目城市分權(quán)）集團(tuán)總部+城市公司異地多項(xiàng)目業(yè)務(wù)管理重心下移項(xiàng)目數(shù)量10-201010年以上年以上戰(zhàn)略管控財(cái)務(wù)管控（項(xiàng)目重心下移城市集權(quán)）集團(tuán)總部+城市中心+城市（城市公司）全國(guó)系統(tǒng)布局城市決策項(xiàng)目數(shù)量20-50管控模式選擇歷程：隨著項(xiàng)目數(shù)量增多、規(guī)模擴(kuò)大、業(yè)務(wù)管理水平的成熟，集團(tuán)總部逐步向一線(xiàn)進(jìn)行分權(quán)。項(xiàng)目數(shù)量與管控模式選擇29各類(lèi)項(xiàng)目類(lèi)型組織模式及項(xiàng)目模式的選擇跨區(qū)域多項(xiàng)目類(lèi)本地多項(xiàng)目類(lèi)本地少項(xiàng)目類(lèi) 華潤(rùn)置地（北京）股份有限公司 深圳星河地產(chǎn) 萬(wàn)科 金地 中鴻天（紅石） 中航地產(chǎn)多業(yè)務(wù)房地產(chǎn)板

13、塊類(lèi) 萬(wàn)通實(shí)業(yè)集團(tuán) 中遠(yuǎn)房地產(chǎn) 鵬基集團(tuán) 長(zhǎng)城集團(tuán)項(xiàng)目管理模式項(xiàng)目管理模式按照區(qū)域及項(xiàng)目多少類(lèi)似確定多采用項(xiàng)目制管理完全控制，以職能式組織模式為主 兩類(lèi)情況：放權(quán)較多的項(xiàng)目制多采用控制較多的弱矩陣管理制或職能制管理 區(qū)域公司下屬城市公司采用矩陣制或職能制項(xiàng)目公司城市公司組織管理模式 區(qū)域公司事業(yè)部、項(xiàng)目公司異地少項(xiàng)目類(lèi) 上海城發(fā)投資 深圳城發(fā)投資兩類(lèi)情況：同區(qū)域設(shè)城市公司下設(shè)項(xiàng)目部矩陣制或職能制，不同區(qū)域采用項(xiàng)目制 城市公司/項(xiàng)目公司企業(yè)生命周期與管控模式選擇30管控模式、組織管理模式通常需要隨著開(kāi)發(fā)量及下屬公司的能力提升而變化管控模式、組織管理模式通常需要隨著開(kāi)發(fā)量及下屬公司的能力提升而變化

14、管控模式第一階段操作控制 第二階段價(jià)值鏈管控 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模 下屬公司的能力 項(xiàng)目公司運(yùn)作城市公司運(yùn)作 第三階段戰(zhàn)略管控 財(cái)務(wù)管控 區(qū)域公司運(yùn)作項(xiàng)目管理模式職能式 矩陣式 項(xiàng)目制式 31 管控模式應(yīng)是一個(gè)以戰(zhàn)略為導(dǎo)向，集團(tuán)定位為基礎(chǔ)，以集團(tuán)和項(xiàng)目公司權(quán)力劃分為核心的體系，管控模式是明確組織結(jié)構(gòu)和部門(mén)職責(zé)的主要依據(jù)之一。集團(tuán)對(duì)下屬公司管控模式內(nèi)容集團(tuán)化管控邏輯關(guān)系和內(nèi)容企業(yè)戰(zhàn)略集團(tuán)定位集團(tuán)與下屬公司管控模式戰(zhàn)略管理權(quán)限劃分投資管理權(quán)限劃分人力資源管理權(quán)限劃分財(cái)務(wù)管理權(quán)限劃分業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)權(quán)限劃分組織結(jié)構(gòu)和部門(mén)職責(zé)績(jī)效項(xiàng)目管理模式32 總經(jīng)理資金管理中心戰(zhàn)略投資部財(cái)務(wù)管理部風(fēng)險(xiǎn)管理部 產(chǎn)品管理部 建筑研

15、究中心 工程管理部總經(jīng)理辦公室物業(yè)管理部人力資源部董事長(zhǎng)董事會(huì)辦公室 長(zhǎng)三角城市管理本部珠三角城市管理本部環(huán)渤海城市管理本部上海南京南昌杭州蘇州深圳SS佛山東莞大連SS廣州沈陽(yáng)天津海南成都武漢 流程與信息部 西安長(zhǎng)沙產(chǎn)品線(xiàn)運(yùn)營(yíng)線(xiàn)管理線(xiàn)監(jiān)控線(xiàn)鞍山青島無(wú)錫萬(wàn)科管理層級(jí)：集團(tuán)總部+區(qū)域本部+城市公司三級(jí) 2003成立了區(qū)域管理中心，運(yùn)用3+x模式，成立珠三角、環(huán)渤海、長(zhǎng)三角，后來(lái)成立成都、武漢、西安幾個(gè)公司，即類(lèi)似于二級(jí)管控又類(lèi)似三級(jí)管控，是一種混合型的管控模式；中海地產(chǎn)則是成立南方地產(chǎn)和北方地產(chǎn)兩大板塊；金地也是分三大區(qū)，類(lèi)似于萬(wàn)科的方式。這其中有一個(gè)特點(diǎn)，就是地產(chǎn)公司大部分是剛成立的時(shí)候是二級(jí)的

16、，成熟后管不過(guò)來(lái)的時(shí)候改成三級(jí)。那么，二級(jí)和三級(jí)是怎樣區(qū)分的？什么時(shí)候該二級(jí)，什么時(shí)候該三級(jí)？是二級(jí)管控有利還是三級(jí)有利？3312個(gè)部門(mén)，2007年總部員工有202人，2008年在建項(xiàng)目150個(gè)左右，總部員工近300人流程信息部為2008年新增加部門(mén)萬(wàn)科集團(tuán)對(duì)下屬公司開(kāi)始采用典型的操作管控型模式，但隨著區(qū)域管理總部的成立，已向戰(zhàn)略管控型轉(zhuǎn)變?nèi)f科總部的定位是對(duì)產(chǎn)品線(xiàn)側(cè)重于支持及服務(wù)、創(chuàng)新及研發(fā)，對(duì)投資、資金、人力資源、企業(yè)文化、風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行集權(quán)管理。從其“合分合”過(guò)程，體現(xiàn)集團(tuán)定位的轉(zhuǎn)變34萬(wàn)科的衡量指標(biāo)萬(wàn)科的衡量指標(biāo)指標(biāo)類(lèi)型指標(biāo)類(lèi)型名稱(chēng)名稱(chēng)計(jì)算方法計(jì)算方法 用途用途基準(zhǔn)指標(biāo)基準(zhǔn)指標(biāo)考核凈利潤(rùn)考核凈

17、利潤(rùn)本年度調(diào)整后的考核凈利潤(rùn)本年度調(diào)整后的考核凈利潤(rùn)衡量公司當(dāng)前業(yè)績(jī)衡量公司當(dāng)前業(yè)績(jī)集團(tuán)資源回報(bào)率集團(tuán)資源回報(bào)率考核凈利潤(rùn)考核凈利潤(rùn)/ /平均占用集團(tuán)資源平均占用集團(tuán)資源綜合衡量綜合衡量: :盈利能力資本結(jié)盈利能力資本結(jié)構(gòu)構(gòu) 周轉(zhuǎn)能力周轉(zhuǎn)能力總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率銷(xiāo)售收入銷(xiāo)售收入/ /平均總資產(chǎn)平均總資產(chǎn)衡量公司周轉(zhuǎn)能力衡量公司周轉(zhuǎn)能力銷(xiāo)售收入銷(xiāo)售收入按簽約口徑計(jì)算按簽約口徑計(jì)算衡量公司銷(xiāo)售能力和工作衡量公司銷(xiāo)售能力和工作量量 銷(xiāo)售利潤(rùn)率銷(xiāo)售利潤(rùn)率( (銷(xiāo)售毛利銷(xiāo)售毛利( (項(xiàng)目利潤(rùn)項(xiàng)目利潤(rùn))-)-營(yíng)業(yè)費(fèi)用營(yíng)業(yè)費(fèi)用)/)/簽約銷(xiāo)售額簽約銷(xiāo)售額衡量公司銷(xiāo)售效率衡量公司銷(xiāo)售效率財(cái)務(wù)視角財(cái)務(wù)視角凈

18、利潤(rùn)增長(zhǎng)率凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率調(diào)整后的考核凈利潤(rùn)調(diào)整后的考核凈利潤(rùn)/ /上年度調(diào)整后的凈利潤(rùn)上年度調(diào)整后的凈利潤(rùn)衡量公司獲利提升速度衡量公司獲利提升速度土地儲(chǔ)備周轉(zhuǎn)期土地儲(chǔ)備周轉(zhuǎn)期( (年初土地儲(chǔ)備建筑面積年初土地儲(chǔ)備建筑面積+ +年末土地儲(chǔ)備建筑面年末土地儲(chǔ)備建筑面積積)/()/(當(dāng)年開(kāi)工建筑面積當(dāng)年開(kāi)工建筑面積X2)X2)衡量戰(zhàn)略資源衡量戰(zhàn)略資源- -土地的獲取土地的獲取能力能力客戶(hù)視角客戶(hù)視角客戶(hù)忠誠(chéng)度客戶(hù)忠誠(chéng)度達(dá)成情況以集團(tuán)客戶(hù)滿(mǎn)意度調(diào)查結(jié)果為準(zhǔn)達(dá)成情況以集團(tuán)客戶(hù)滿(mǎn)意度調(diào)查結(jié)果為準(zhǔn)衡量客戶(hù)對(duì)公司的總體滿(mǎn)衡量客戶(hù)對(duì)公司的總體滿(mǎn)意程度和忠誠(chéng)度意程度和忠誠(chéng)度市場(chǎng)占有增長(zhǎng)率市場(chǎng)占有增長(zhǎng)率本年度市場(chǎng)占有

19、率本年度市場(chǎng)占有率/ /上來(lái)度市場(chǎng)占有率上來(lái)度市場(chǎng)占有率-1-1競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中公司的市場(chǎng)占競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中公司的市場(chǎng)占有狀況有狀況由總部制定相關(guān)的績(jī)效衡量指標(biāo),并對(duì)績(jī)效結(jié)果進(jìn)行監(jiān)控,專(zhuān)門(mén)的部門(mén)進(jìn)行跟蹤和考核35指標(biāo)類(lèi)型指標(biāo)類(lèi)型名稱(chēng)名稱(chēng)計(jì)算方法計(jì)算方法 用途用途內(nèi)部流程視角內(nèi)部流程視角項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)完成率項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)完成率對(duì)每個(gè)項(xiàng)目的各期以集團(tuán)批準(zhǔn)的經(jīng)對(duì)每個(gè)項(xiàng)目的各期以集團(tuán)批準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃為依據(jù)統(tǒng)計(jì)如下節(jié)點(diǎn)是否按營(yíng)計(jì)劃為依據(jù)統(tǒng)計(jì)如下節(jié)點(diǎn)是否按時(shí)完成時(shí)完成衡量項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃控制能力衡量項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃控制能力專(zhuān)業(yè)工作滿(mǎn)意度專(zhuān)業(yè)工作滿(mǎn)意度各專(zhuān)業(yè)各專(zhuān)業(yè)( (規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程質(zhì)量、銷(xiāo)規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程質(zhì)量、銷(xiāo)售服

20、務(wù)、客服、物業(yè)服務(wù)）工作滿(mǎn)售服務(wù)、客服、物業(yè)服務(wù)）工作滿(mǎn)意度意度/5/5衡量產(chǎn)品的總體質(zhì)量情況衡量產(chǎn)品的總體質(zhì)量情況學(xué)習(xí)成長(zhǎng)視角學(xué)習(xí)成長(zhǎng)視角員工綜合滿(mǎn)意度員工綜合滿(mǎn)意度問(wèn)卷調(diào)查獲取問(wèn)卷調(diào)查獲取衡量員工的總體滿(mǎn)意度及其改衡量員工的總體滿(mǎn)意度及其改善情況善情況人力投入產(chǎn)出人力投入產(chǎn)出調(diào)整后的考核凈利潤(rùn)調(diào)整后的考核凈利潤(rùn)/ /公司年度人公司年度人力成本力成本衡量組織效能衡量組織效能骨干人員價(jià)值流失率骨干人員價(jià)值流失率當(dāng)年所有骨干人員離職時(shí)的月工資當(dāng)年所有骨干人員離職時(shí)的月工資/ /本年度內(nèi)骨干人員的平均月度總本年度內(nèi)骨干人員的平均月度總工資工資衡量公司骨干人員的保有能力衡量公司骨干人員的保有能力萬(wàn)科

21、的衡量指標(biāo)36集團(tuán)對(duì)下屬公司8項(xiàng)考核排名 ,下屬城市公司將這些排名作為考核相關(guān)部門(mén)的指標(biāo)n 設(shè)計(jì)滿(mǎn)意排名n 采購(gòu)檢查排名n 工程管理排名n 成本管理排名n 銷(xiāo)售滿(mǎn)意度排名n 客戶(hù)滿(mǎn)意排名n 信息管理排名n 資金管理排名萬(wàn)科的衡量指標(biāo)37萬(wàn)科集團(tuán)管控特點(diǎn)戰(zhàn)略導(dǎo)向 平臺(tái)支持管理強(qiáng)勢(shì)控制前端管理方式：集團(tuán)在三個(gè)方面強(qiáng)勢(shì)管理 下屬公司管理一致性高人力資源 風(fēng)險(xiǎn)管控（審計(jì)） 財(cái)務(wù)管理?？刂品绞剑褐攸c(diǎn)控制價(jià)值鏈前端（從項(xiàng)目論證到設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的關(guān)鍵點(diǎn)）通過(guò)制定程序及確定方法(如戰(zhàn)略采購(gòu)）控制前端通過(guò)過(guò)程信息反饋進(jìn)行過(guò)程監(jiān)控事后評(píng)估或者考核實(shí)現(xiàn)事后控制（如成本考核 審計(jì)） 戰(zhàn)略導(dǎo)向：關(guān)注產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化和工業(yè)化生產(chǎn)部門(mén)

22、：建筑研究中心 產(chǎn)品管理部 （2008年： 創(chuàng)新與產(chǎn)品工業(yè)化、一軸兩翼聚焦、綠色環(huán)保戰(zhàn)略。其中“一軸兩翼”是指：一軸是主流住宅，兩翼分別是保障性住房和城市綜合體。）2類(lèi)平臺(tái)：資源平臺(tái)產(chǎn)品平臺(tái)、供方與采購(gòu)平臺(tái)、HR平臺(tái)、資金平臺(tái)管理平臺(tái)流程與信息化 風(fēng)險(xiǎn)管控38 龍湖經(jīng)營(yíng)管理特點(diǎn)一切以客戶(hù)為中心，營(yíng)銷(xiāo)至上區(qū)域聚焦，單一城市占比優(yōu)于區(qū)域規(guī)模增長(zhǎng)。專(zhuān)注目標(biāo)客戶(hù)，目標(biāo)市場(chǎng)：集中于再改和豪宅市場(chǎng)，集中于城市主要發(fā)展區(qū)域、城市中心、優(yōu)質(zhì)資源區(qū)域的高成長(zhǎng)性、稀缺性土地。標(biāo)準(zhǔn)化操作思路，保證品質(zhì)，節(jié)約成本。戰(zhàn)略高效的決策對(duì)市場(chǎng)變化快速反應(yīng)，并快速做出決策，迅速調(diào)整策略。強(qiáng)大的團(tuán)隊(duì)執(zhí)行力明確結(jié)果導(dǎo)向。組織建立以

23、“客戶(hù)最佳體驗(yàn)”為核心的示范區(qū)，提供卓越的品質(zhì)體驗(yàn)感受，特別注重營(yíng)造項(xiàng)目整體的自然環(huán)境、人文氛圍、優(yōu)質(zhì)建筑，讓人震撼和驚艷：驚艷：通過(guò)極具視覺(jué)沖擊力的景觀(guān)打動(dòng)客戶(hù)。溫馨：通過(guò)示范區(qū)、售樓處和樣板間展示出客戶(hù)未來(lái)的生活場(chǎng)景，通過(guò)體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)感染客戶(hù)。秉承“善待你一生”的服務(wù)理念，貫穿到每一個(gè)細(xì)節(jié)，以細(xì)節(jié)感動(dòng)客戶(hù)，以專(zhuān)業(yè)打動(dòng)客戶(hù)。戰(zhàn)術(shù)39龍湖集團(tuán)與地區(qū)的集分權(quán)原則龍湖集團(tuán)與地區(qū)的集分權(quán)原則 總體原則總體原則：集分權(quán)根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)、組織發(fā)展、戰(zhàn)略需要而動(dòng)態(tài)調(diào)整 分權(quán)原則分權(quán)原則： 激發(fā)地區(qū)公司的活力與能量 慎重設(shè)立集團(tuán)的職能和職能模塊數(shù)量 警惕地區(qū)公司諸侯化 集權(quán)原則集權(quán)原則： 在地區(qū)公司的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)上集權(quán) 在地

24、區(qū)公司能力薄弱時(shí)集權(quán) 在有規(guī)模效應(yīng)的領(lǐng)域集權(quán) 警惕集團(tuán)組織膨脹和官僚4041龍湖集團(tuán)組織層級(jí)：集團(tuán)總部+地區(qū)公司+項(xiàng)目部橫向到邊，實(shí)現(xiàn)集團(tuán)總部對(duì)下屬城市公司各環(huán)節(jié)的監(jiān)控、服務(wù)、支持集團(tuán)總經(jīng)理集團(tuán)戰(zhàn)略運(yùn)營(yíng)部集團(tuán)人力資源行政部集團(tuán)財(cái)務(wù)部集團(tuán)公共事務(wù)部集團(tuán)投資拓展部集團(tuán)運(yùn)營(yíng)中心城市總經(jīng)理投資發(fā)展研發(fā)設(shè)計(jì)工程管理造價(jià)管理營(yíng)銷(xiāo)管理計(jì)財(cái)管理人資行政商運(yùn)管理物業(yè)管理研發(fā)經(jīng)理工程經(jīng)理成本經(jīng)理營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理地區(qū)PMO項(xiàng)目負(fù)責(zé)人縱向到底，實(shí)現(xiàn)集團(tuán)總部對(duì)下屬城市公司的運(yùn)營(yíng)管控對(duì)于年銷(xiāo)售100億以上的龍湖集團(tuán)來(lái)說(shuō)集團(tuán)總部已轉(zhuǎn)為戰(zhàn)略管控型，業(yè)務(wù)下放城市公司，但管控的精髓可以借鑒41龍湖集團(tuán)組織層級(jí)：集團(tuán)總部龍湖集團(tuán)組織層級(jí)：

25、集團(tuán)總部+ +地區(qū)公司地區(qū)公司+ +項(xiàng)目部項(xiàng)目部42龍湖地產(chǎn)（重慶）項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)體系組織架構(gòu)龍湖地產(chǎn)（重慶）項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)體系組織架構(gòu)A項(xiàng)目項(xiàng)目總監(jiān)A項(xiàng)目發(fā)展經(jīng)理材料設(shè)備組總經(jīng)理PMO召集人（運(yùn)營(yíng)副總）發(fā)展部研發(fā)部營(yíng)銷(xiāo)部工程部造價(jià)采購(gòu)部景觀(guān)部裝飾裝修部B項(xiàng)目發(fā)展經(jīng)理B項(xiàng)目項(xiàng)目總監(jiān)A項(xiàng)目研發(fā)經(jīng)理B項(xiàng)目研發(fā)經(jīng)理A項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理B項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理A項(xiàng)目工程經(jīng)理B項(xiàng)目工程經(jīng)理A項(xiàng)目成本經(jīng)理B項(xiàng)目成本經(jīng)理A項(xiàng)目景觀(guān)專(zhuān)員A項(xiàng)目裝修專(zhuān)員B項(xiàng)目裝修專(zhuān)員招投標(biāo)組預(yù)結(jié)算組策劃中心客戶(hù)中心簽約中心報(bào)建中心技術(shù)支持組配套支持組A項(xiàng)目景觀(guān)專(zhuān)員財(cái)務(wù)部A項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)理B項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)理會(huì)計(jì)中心資金中心稅政中心43龍湖集團(tuán)總部部門(mén)設(shè)置龍湖集團(tuán)總部

26、部門(mén)設(shè)置2010年，龍湖地產(chǎn)三大主營(yíng)業(yè)務(wù)板塊地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)服務(wù)及商業(yè)運(yùn)營(yíng)共實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額333億元，較2009年同比增長(zhǎng)近80%。44龍湖對(duì)城市公司的管控：主要集中在PMO體系、區(qū)域公司會(huì)議管理體系與知識(shí)管理體系三個(gè)方面45龍湖集團(tuán)的管控特點(diǎn)龍湖集團(tuán)的管控特點(diǎn)定位清晰 簡(jiǎn)單高效關(guān)注成果注重運(yùn)營(yíng)管理方式：過(guò)程中以成果為導(dǎo)向進(jìn)行管理控制方式：專(zhuān)業(yè)化運(yùn)營(yíng)管理模式，統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)平臺(tái)及運(yùn)營(yíng)模式 集團(tuán)定位：專(zhuān)家型精英型總部，強(qiáng)調(diào)專(zhuān)業(yè)管理能力支持服務(wù)為主部門(mén)設(shè)置：每個(gè)中心精簡(jiǎn) 高效 46 商業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理部聯(lián)席總裁行政及人力資源部副總裁營(yíng)銷(xiāo)策劃管理部風(fēng)險(xiǎn)管理部成本管理部研發(fā)品質(zhì)中心客戶(hù)服務(wù)部董事會(huì)助理執(zhí)行董事資

27、金管理部產(chǎn)品線(xiàn)財(cái)務(wù)線(xiàn)管理線(xiàn)工程及采購(gòu)部投資發(fā)展部副總裁物業(yè)管理公司副總裁酒店管理公司佳兆業(yè)地產(chǎn)（深圳）有限公司列居深圳行業(yè)第二。目前己在深圳、東莞、惠州、珠海、廣州、成都、SS、沈陽(yáng)、上海、長(zhǎng)沙等地進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、年開(kāi)發(fā)規(guī)模達(dá)100萬(wàn)平方米以上，己形成具有較強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力的業(yè)務(wù)體系與地產(chǎn)品牌城市公司佳兆業(yè)集團(tuán)控股城市公司47總經(jīng)理市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部成本管理部財(cái)務(wù)管理部設(shè)計(jì)管理部項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部戰(zhàn)略規(guī)劃土地拓展概念設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)市場(chǎng)研究項(xiàng)目策劃品牌推廣客戶(hù)服務(wù)成本分析成本控制招投標(biāo)合同管理會(huì)計(jì)核算管理會(huì)計(jì)資金管理行政人事部招聘培訓(xùn)法律事務(wù)行政總務(wù)施工圖設(shè)計(jì)績(jī)效考核人事服務(wù)IT管理計(jì)劃管理公共關(guān)系稅務(wù)

28、管理行政總監(jiān)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)設(shè)計(jì)總監(jiān)項(xiàng)目管理中心工程總監(jiān)營(yíng)運(yùn)副總經(jīng)理項(xiàng)目支持項(xiàng)目監(jiān)控項(xiàng)目協(xié)調(diào)項(xiàng)目人員培養(yǎng)依據(jù)金地集團(tuán)區(qū)域公司矩陣式管理模式，區(qū)域公司在職能和專(zhuān)業(yè)化方面較為強(qiáng)化。區(qū)域公司各職能部門(mén)的名稱(chēng)、職責(zé)以及區(qū)域公司高層設(shè)置如下 ：注：金地區(qū)域公司各職能部門(mén)的名稱(chēng)、職責(zé)以及核心區(qū)域高層設(shè)置圖48項(xiàng)目總經(jīng)理銷(xiāo)售部/經(jīng)理工程部/經(jīng)理質(zhì)量管理安全管理進(jìn)度管理銷(xiāo)售管理水暖通配套辦公室/主任項(xiàng)目后勤入伙管理績(jī)效考核人員管理計(jì)劃管理項(xiàng)目總助項(xiàng)目總助客戶(hù)服務(wù)設(shè)計(jì)部/經(jīng)理成本代表設(shè)計(jì)控制設(shè)計(jì)變更成本控制招投標(biāo)項(xiàng)目副總經(jīng)理合同管理材料管理報(bào)批報(bào)建項(xiàng)目總助金地區(qū)域公司在矩陣式管理模式下，強(qiáng)化項(xiàng)目總經(jīng)理的職能，在強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目

29、完整獨(dú)立運(yùn)作的同時(shí)，強(qiáng)化區(qū)域公司專(zhuān)業(yè)的整合能力 。注：金地項(xiàng)目部各職能部門(mén)的名稱(chēng)、職責(zé)以及核心崗位設(shè)置圖點(diǎn)評(píng)：1、金地之所以實(shí)施矩陣式的組織結(jié)構(gòu)，跟金地的戰(zhàn)略和歷史沿革有一定關(guān)系。2、金地從集團(tuán)到區(qū)域各公司注重專(zhuān)業(yè)能力的培養(yǎng)，也具備實(shí)施矩陣模式的基礎(chǔ)，項(xiàng)目也不像萬(wàn)科那么多，所以在人力資源的儲(chǔ)備上相對(duì)較強(qiáng)。3、為了保證快速的發(fā)展，矩陣式可以明確項(xiàng)目主體的責(zé)任和目標(biāo)，又能充分利用各職能部門(mén)的專(zhuān)業(yè)能力。4、不過(guò)近兩年來(lái)金地也開(kāi)始對(duì)項(xiàng)目組織模式的探討和思考，因?yàn)轫?xiàng)目制對(duì)項(xiàng)目總經(jīng)理的要求較高，能力較為全面的項(xiàng)目經(jīng)理越來(lái)越成為行業(yè)內(nèi)所有房地產(chǎn)商項(xiàng)目發(fā)展的瓶頸。5、金地各分公司的項(xiàng)目組織模式都不盡相同，部門(mén)

30、的設(shè)置上也有很大的差別。49金地另外一區(qū)域公司項(xiàng)目組織模式跟前面提到的區(qū)域公司不盡相同 。項(xiàng)目總經(jīng)理水暖工程師資料員 /秘書(shū)項(xiàng)目副總/總助工程經(jīng)理電氣工程師弱電工程師專(zhuān)項(xiàng)工程師精裝工程師材料工程師現(xiàn)場(chǎng)工程師土建主管機(jī)電主管成本經(jīng)理設(shè)計(jì)經(jīng)理營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理客服經(jīng)理工程管理 招投標(biāo)管理 協(xié)調(diào)、配合成本、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)、客服等相關(guān)工作工作關(guān)系：項(xiàng)目部每周應(yīng)組織一次項(xiàng)目協(xié)調(diào)例會(huì)，各職能部門(mén)業(yè)務(wù)經(jīng)理應(yīng)參加項(xiàng)目的協(xié)調(diào)會(huì)議。 項(xiàng)目部核心職責(zé)：50標(biāo)桿企業(yè)人工效能比較標(biāo)桿企業(yè)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展和人員訓(xùn)練，產(chǎn)值基本在1200萬(wàn)元左右。51專(zhuān)業(yè)比例需要合理配置專(zhuān)業(yè)比例需要合理配置設(shè)計(jì)：營(yíng)銷(xiāo)設(shè)計(jì)：營(yíng)銷(xiāo) ：工程（含：工程（含采購(gòu)）：

31、其他采購(gòu)）：其他備注備注萬(wàn)科1：1.3：3.2：3.5廣州公司數(shù)據(jù)，萬(wàn)科銷(xiāo)售外包XX1：3：16.5：29設(shè)計(jì)和營(yíng)銷(xiāo)偏低52標(biāo)桿人均管理數(shù)據(jù)標(biāo)桿人均管理數(shù)據(jù)深圳廣州東莞珠海佛山長(zhǎng)沙平均人均利潤(rùn)4991905757105181.6人均產(chǎn)值154212357071106213960.6人均銷(xiāo)售面積529814277131141179011411210711178人均管理面積22.362.12.16.2522.962人均設(shè)計(jì)管理面積5.318.76-7.03553項(xiàng)目工程管理人員比較項(xiàng)目工程管理人員比較建筑面積（）容積率工程人員人均管理面積（萬(wàn)）龍湖（重慶悠山郡）47.121.9176.73萬(wàn)科（東

32、莞某項(xiàng)目）27.51.5873.9XX（阜豐豪庭）1081.25XX（神州灣畔）11.652.32XX （水岸花都）13.862.3行業(yè)平均1.5-5.054XXXX專(zhuān)業(yè)人員編制設(shè)計(jì)專(zhuān)業(yè)人員編制設(shè)計(jì)08年設(shè)計(jì)面積08年施工面積10萬(wàn)126000設(shè)計(jì)口人均設(shè)計(jì)面積工程口人均工程管理面積實(shí)際系數(shù)（=08年建筑面積/專(zhuān)業(yè)口人數(shù)）1.3萬(wàn)/人4345 /人09年設(shè)計(jì)面積09年施工面積20萬(wàn)7.2萬(wàn)設(shè)計(jì)口人均設(shè)計(jì)面積工程口人均工程管理面積調(diào)整系數(shù)（以萬(wàn)科為標(biāo)桿）3.5(萬(wàn)科的50%）2.5(萬(wàn)科的85%）設(shè)計(jì)人員數(shù)工程人員數(shù)人員配置建議5.7人（ 目前是 2人）3人（目前是29 人）55職能線(xiàn)1、戰(zhàn)略與

33、投資3、財(cái)務(wù)與資金5、人才管理6、產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)8、風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控企業(yè)發(fā)展部設(shè)計(jì)管理部財(cái)務(wù)部人事行政部品牌小組工程管理部運(yùn)營(yíng)管理部物業(yè)管理部華潤(rùn)置地（11個(gè)部門(mén)）融資策劃部法律部審計(jì)部戰(zhàn)略投資部財(cái)務(wù)管理部流程信息部人力資源部產(chǎn)品管理部總裁辦公室建筑研究中心 萬(wàn)科集團(tuán)（12個(gè)部門(mén)）資金管理中心風(fēng)險(xiǎn)管控部工程采購(gòu)部戰(zhàn)略管理部產(chǎn)品研發(fā)部運(yùn)營(yíng)管理部行政人力部 金地集團(tuán)（8個(gè)部門(mén)）計(jì)劃財(cái)務(wù)部資本管理部物業(yè)管理部2、企業(yè)運(yùn)營(yíng)【借鑒】行業(yè)內(nèi)優(yōu)秀企業(yè)總部職能部門(mén)設(shè)置一覽7、產(chǎn)品品質(zhì)董事會(huì)辦公室審計(jì)法務(wù)部運(yùn)營(yíng)發(fā)展部人力資源行政部龍湖地產(chǎn)（4個(gè)部門(mén)）財(cái)務(wù)部戰(zhàn)略品牌部技術(shù)研究中心總經(jīng)理辦公室人力資源中心 保利地產(chǎn)（7個(gè)部門(mén)）財(cái)

34、務(wù)管理中心董事會(huì)秘書(shū)辦公室投資管理中心品牌管理中心招商地產(chǎn)（16個(gè)部門(mén)）董秘處審計(jì)稽查部企管部法律事務(wù)部辦公室人力資源部信息技術(shù)部控股財(cái)務(wù)部成本管理部客服中心發(fā)展部商業(yè)地產(chǎn)中心營(yíng)銷(xiāo)中心策劃設(shè)計(jì)中心工程管理中心地產(chǎn)財(cái)務(wù)部9、法人治理4、行政管理董事會(huì)辦公室5657標(biāo)桿企業(yè)管控模式組織結(jié)構(gòu)的啟發(fā)標(biāo)桿企業(yè)管控模式組織結(jié)構(gòu)的啟發(fā)集團(tuán)總部的重心是從做產(chǎn)品、做項(xiàng)目轉(zhuǎn)變?yōu)橐詰?zhàn)略、資本運(yùn)營(yíng)、經(jīng)營(yíng)監(jiān)控、產(chǎn)品創(chuàng)新、品牌建設(shè)和售后服務(wù)為重心，將項(xiàng)目業(yè)務(wù)下移區(qū)域公司，因此未來(lái)在產(chǎn)品、項(xiàng)目管理相對(duì)成熟也將業(yè)務(wù)下放有利項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)效率的提升。對(duì)項(xiàng)目采取矩陣式管理模式，為項(xiàng)目一線(xiàn)服務(wù)，各職能部門(mén)將圍繞項(xiàng)目驅(qū)動(dòng)來(lái)進(jìn)行工作。統(tǒng)

35、一的開(kāi)發(fā)模式，包括目標(biāo)客戶(hù)確定、產(chǎn)品路線(xiàn)、營(yíng)銷(xiāo)策劃、成本管理等，保持公司在不同城市所開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品的統(tǒng)一品味、風(fēng)格和穩(wěn)定的質(zhì)量。強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理，聚焦項(xiàng)目計(jì)劃?rùn)z查落實(shí)，明確項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)成果標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)重要節(jié)點(diǎn)進(jìn)行考核，保障項(xiàng)目計(jì)劃目標(biāo)的完成。57目錄前言組織管控模式制度流程體系建設(shè)123龍湖運(yùn)營(yíng)管理體系4龍湖計(jì)劃管理體系5目 錄58制度管理的發(fā)展進(jìn)階救火規(guī)范化理性化文化化人性化出現(xiàn)什么問(wèn)題，解決什么問(wèn)題完善與管理相關(guān)的各種制度，并培訓(xùn)實(shí)施 企業(yè)已能按照既有制度及流程自行運(yùn)作 企業(yè)形成自有的企業(yè)文化并根植每位員工的心中，并為公司的長(zhǎng)期戰(zhàn)略共同努力 企業(yè)超越理性的約束，更加注重人性化的管理 We are he

36、re.59標(biāo)桿企業(yè)制度流程實(shí)踐研究（龍湖）標(biāo)桿企業(yè)制度流程實(shí)踐研究（龍湖）1、公司級(jí)流程2、職能級(jí)流程3、簡(jiǎn)明流程圖4、流程操作指引60標(biāo)桿企業(yè)制度流程實(shí)踐研究（萬(wàn)科）標(biāo)桿企業(yè)制度流程實(shí)踐研究（萬(wàn)科）6. 項(xiàng)目成本后期評(píng)估作業(yè)指引7. 工程款審核作業(yè)指引8. 成本信息庫(kù)作業(yè)指引六. 工程項(xiàng)目管理流程1. 項(xiàng)目前期階段工程管理流程2.項(xiàng)目實(shí)施、驗(yàn)收階段工程管理流程3.工程現(xiàn)場(chǎng)簽證管理流程4.項(xiàng)目工程管理檢查評(píng)估流程5.工程質(zhì)量控制作業(yè)指引6.工程進(jìn)度控制作業(yè)指引7.工程安全文明管理作業(yè)指引8.工程竣工驗(yàn)收作業(yè)指引9.工程圖紙與檔案管理作業(yè)指引10.對(duì)項(xiàng)目部的檢查考核指引11.對(duì)監(jiān)理單位的檢查考核

37、指引七. 招商推廣管理流程1. 招商推廣管理流程2. 商戶(hù)租賃進(jìn)場(chǎng)管理流程3. 商戶(hù)離場(chǎng)管理流程八.客戶(hù)服務(wù)管理流程1. 物業(yè)移交管理流程2. 售后客戶(hù)事務(wù)管理流程3. 客戶(hù)投訴管理流程4. 物業(yè)保修管理流程5. 客戶(hù)滿(mǎn)意度調(diào)查管理流程九.風(fēng)險(xiǎn)控制管理流程1. 合同管理流程2. 審計(jì)管理流程3. 工程審計(jì)作業(yè)指引4. 財(cái)務(wù)審計(jì)作業(yè)指引5. 離任審計(jì)作業(yè)指引十.計(jì)劃管理流程1. 流程審核管理流程2. 計(jì)劃管理流程3. 月度工作計(jì)劃表4. 項(xiàng)目計(jì)劃模板 萬(wàn)科集團(tuán)公司企業(yè)管理流程一.項(xiàng)目拓展管理流程1.項(xiàng)目拓展及論證管理流程2.市場(chǎng)研究作業(yè)指引3.項(xiàng)目可行性報(bào)告內(nèi)容二.營(yíng)銷(xiāo)策劃管理流程1.營(yíng)銷(xiāo)供應(yīng)商

38、選擇管理流程2.項(xiàng)目定位策劃管理流程3.銷(xiāo)售前期管理流程4.銷(xiāo)售過(guò)程管理流程5.銷(xiāo)售后期管理流程6.營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃編寫(xiě)作業(yè)指引7.銷(xiāo)售手冊(cè)編寫(xiě)作業(yè)指引三. 設(shè)計(jì)類(lèi)管理流程1. 施工圖設(shè)計(jì)管理流程2.景觀(guān)設(shè)計(jì)管理流程3.設(shè)計(jì)供應(yīng)商選擇管理流程4.概念設(shè)計(jì)管理流程5.方案設(shè)計(jì)管理流程6.擴(kuò)初設(shè)計(jì)管理流程7.景觀(guān)設(shè)計(jì)管理流程9.室內(nèi)設(shè)計(jì)管理流程9.設(shè)計(jì)變更管理流程10.設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)標(biāo)準(zhǔn)模板四.招標(biāo)采購(gòu)管理流程1.工程供應(yīng)商采購(gòu)管理流程2. 材料設(shè)備供應(yīng)商采購(gòu)管理流程3. 招標(biāo)管理流程4. 材料設(shè)備驗(yàn)收作業(yè)指引五. 成本控制管理流程1. 項(xiàng)目成本管理流程2. 項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本管理流程3. 乙供材料認(rèn)質(zhì)認(rèn)價(jià)管理流程

39、4. 目標(biāo)成本編制作業(yè)指引5. 工程預(yù)結(jié)算編制及審核作業(yè)指引1、公司級(jí)流程2、職能級(jí)流程61標(biāo)桿企業(yè)制度流程實(shí)踐研究（萬(wàn)達(dá)）標(biāo)桿企業(yè)制度流程實(shí)踐研究（萬(wàn)達(dá)）1、公司級(jí)制度匯編2、職能級(jí)流程王健林（2011年年會(huì)）：萬(wàn)達(dá)每?jī)赡晷抻喴淮危?011年歷時(shí)四個(gè)多月，修訂頒布了2012版制度。2012版各項(xiàng)制度同內(nèi)容的文字量相比2010版制度平均減少35%。2012版制度實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化、表格化，使制度更具操作性。62龍湖流程63縱向:-四級(jí)層次-下級(jí)支持上級(jí)-接口引用運(yùn)作表格 二級(jí)流程(程序) 16-20個(gè)公司規(guī)范公司流程 三級(jí)流程(作業(yè)指引+規(guī)范) 40-60個(gè)一級(jí)流程 制度流程的架構(gòu)層級(jí)64市場(chǎng)定位：流

40、程中是否考慮如何移交下一環(huán)節(jié)？定位報(bào)告內(nèi)審?fù)瓿?？【互相扯皮】設(shè)計(jì)變更導(dǎo)（公攤變大可售面積減少）：設(shè)計(jì)中心需要告知成本中心、財(cái)務(wù)中心、營(yíng)銷(xiāo)中心；【影響銷(xiāo)售面積預(yù)測(cè)、營(yíng)銷(xiāo)財(cái)務(wù)預(yù)算、影響現(xiàn)金流、影響高層決策】施工圖審查環(huán)節(jié)（特殊施工工藝能否實(shí)現(xiàn)）：應(yīng)安排工程管理中心相關(guān)人員參與審圖；【施工圖反復(fù)調(diào)整、工程延期、施工單位索賠】施工圖移交：施工圖是否具備移交條件（藍(lán)圖和電子版不一致）？是否含交樓標(biāo)準(zhǔn)，二者是否一致？和招標(biāo)流程如何銜接？現(xiàn)場(chǎng)施工條件（臨時(shí)臨電場(chǎng)地布置等）誰(shuí)來(lái)提供？【總包索賠、工程延期】材料供應(yīng)商/施工單位更換（外墻涂料）：成本中心需要告知設(shè)計(jì)中心重新確認(rèn)樣板；【出現(xiàn)大面積色差、業(yè)主鬧事】工

41、程驗(yàn)收：工程應(yīng)通知營(yíng)銷(xiāo)（房管測(cè)量計(jì)算）和設(shè)計(jì)（勘測(cè)院勘測(cè)）驗(yàn)收，確保房測(cè)報(bào)告范圍一致；【影響規(guī)劃驗(yàn)收、無(wú)法如期交付】 思考：流程設(shè)計(jì)中如何考慮規(guī)避這些問(wèn)題？制度流程編制經(jīng)驗(yàn)（案例分享）65制度流程建設(shè)關(guān)注重點(diǎn)1、輸入2、輸出3、成果4、主責(zé)崗5、規(guī)則6、范圍工作界面的 銜接問(wèn)題制度流程建設(shè)關(guān)注重點(diǎn)及工作界面銜接問(wèn)題66制度門(mén)戶(hù)OA制度門(mén)戶(hù)（統(tǒng)一歸口管理）672條流程主線(xiàn)（1）業(yè)務(wù)流公司級(jí)制度12個(gè) (中心)職能級(jí)流程N(yùn)個(gè) (職責(zé))操作級(jí)指引M個(gè) (操作)12NM組織架構(gòu)-職責(zé)制度（2）OA審批流N個(gè)授權(quán)授權(quán)體系表N個(gè) OA審批流程授權(quán)表審批流制度流程管理框架設(shè)計(jì)68制度層級(jí)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)（三個(gè)層級(jí)）

42、運(yùn)營(yíng)管理制度計(jì)劃管理流程會(huì)議管理流程籌備計(jì)劃制定及變更指引一級(jí)計(jì)劃制定及變更指引二級(jí)計(jì)劃制定及變更指引標(biāo)準(zhǔn)周期維護(hù)指引公司級(jí)制度操作指引信息管理流程職能級(jí)流程階段性成果管理流程制度管理流程總公司管控關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)考核激勵(lì)機(jī)制目責(zé)任書(shū)制定及變更指引項(xiàng)目后評(píng)估管理指引M個(gè)12個(gè)N個(gè)69制度發(fā)布審批流程（集團(tuán)）制度初稿完成后需要征詢(xún)意見(jiàn)：與相關(guān)中心做意見(jiàn)征詢(xún)，形式不限（OA報(bào)審、專(zhuān)題會(huì)審核、線(xiàn)下溝通）。在正式上OA前必須確保與各中心達(dá)成一致意見(jiàn)。制度發(fā)布OA審批流程中，行政文員主要對(duì)是編寫(xiě)計(jì)劃審批、發(fā)文編碼、發(fā)文格式、發(fā)文會(huì)簽選擇等進(jìn)行審核。制度發(fā)布OA審批流程中，相關(guān)中心總監(jiān)必須選擇會(huì)簽。70制度發(fā)布審

43、批流程（區(qū)域公司）71（1）制度發(fā)文模板統(tǒng)一制度編寫(xiě)語(yǔ)言，掌握編寫(xiě)方法！公司制度的編寫(xiě)規(guī)則72（1）制度發(fā)文模板統(tǒng)一制度編寫(xiě)語(yǔ)言，掌握編寫(xiě)方法！公司制度的編寫(xiě)規(guī)則73（2）制度編號(hào)規(guī)則發(fā)制度順序號(hào)從001開(kāi)始，順序遞增；初始版本號(hào)從V1.0開(kāi)始。制度有比較大的調(diào)整時(shí)，增加版本號(hào)第一個(gè)數(shù)字；制度只有局部小的調(diào)整時(shí)，增加版本號(hào)第二個(gè)數(shù)字；公司制度的編寫(xiě)規(guī)則74（3）中心制度代字序號(hào)序號(hào)中心中心代字代字序號(hào)序號(hào)中心中心代字代字1行政管理中心XZ9工程管理中心GC2人力資源中心RZ10客戶(hù)服務(wù)中心KF3融資財(cái)務(wù)中心CW11計(jì)劃經(jīng)營(yíng)中心JY4審計(jì)監(jiān)察中心SJ12商業(yè)管理中心SY5投資發(fā)展中心TZ13黨工

44、團(tuán)DGT6市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)中心YX14黨支部DZ7成本管理中心CB15工會(huì)GH8規(guī)劃設(shè)計(jì)中心GH16團(tuán)委TW公司制度的編寫(xiě)規(guī)則75輸入輸出流程圖：一組將輸入轉(zhuǎn)化為輸出的相互關(guān)聯(lián)或相互作用的活動(dòng)輸入輸入輸入輸出輸出輸出輸出輸入輸入輸出組織的內(nèi)部流程構(gòu)成了一個(gè)系統(tǒng)的流程網(wǎng)絡(luò)或體系公司流程圖的編寫(xiě)規(guī)則76行人過(guò)路口的流程圖典型案例公司流程圖的編寫(xiě)規(guī)則7778公司流程圖繪制方法（流程圖要素）典型案例流程信息輸入/輸出審批部門(mén)階段劃分圖例說(shuō)明78公司流程圖節(jié)點(diǎn)定義表編寫(xiě)（格式）公司流程圖節(jié)點(diǎn)定義表編寫(xiě)（格式）引用或輸出的表格/單據(jù)等負(fù)責(zé)崗位（部門(mén)）該步工作的輸出成果該步工作啟動(dòng)的前置條件對(duì)該步工作內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)的

45、說(shuō)明流程圖中步驟內(nèi)容流程圖中步驟序號(hào)流程名稱(chēng)：一級(jí)計(jì)劃制定及變更指引流程名稱(chēng)：一級(jí)計(jì)劃制定及變更指引流程編碼：流程編碼：流程管理部門(mén)：集團(tuán)計(jì)劃經(jīng)營(yíng)中心流程管理部門(mén)：集團(tuán)計(jì)劃經(jīng)營(yíng)中心步步 驟驟步驟名稱(chēng)步驟名稱(chēng)工作內(nèi)容描述工作內(nèi)容描述關(guān)鍵輸入關(guān)鍵輸入關(guān)鍵輸出關(guān)鍵輸出主責(zé)崗主責(zé)崗附表附表編 號(hào)1 1通知區(qū)域/項(xiàng)目公司啟動(dòng)一級(jí)計(jì)劃編寫(xiě)通知或督促區(qū)域/項(xiàng)目公司開(kāi)始編寫(xiě)一級(jí)計(jì)劃，一級(jí)計(jì)劃的編寫(xiě)要在項(xiàng)目地塊摘牌后7個(gè)工作日內(nèi)完成初稿項(xiàng)目地塊摘牌通知集團(tuán)計(jì)劃經(jīng)營(yíng)中心項(xiàng)目主管/專(zhuān)員2 2明確項(xiàng)目計(jì)劃編制成員確定項(xiàng)目已計(jì)劃編制人員，項(xiàng)目計(jì)劃編制人員一般由區(qū)域/項(xiàng)目主要負(fù)責(zé)人組成計(jì)劃編寫(xiě)啟動(dòng)通知項(xiàng)目計(jì)劃編制成員名單

46、區(qū)域/項(xiàng)目總經(jīng)理助理典型案例79小結(jié)小結(jié)1、流程在公司層面需進(jìn)行統(tǒng)一管理和版本維護(hù)2、流程應(yīng)采取分層管理（公司、職能）以兼顧規(guī)范性和靈活性3、流程要簡(jiǎn)明（流程圖）、操作要明確（操作指引）4、流程版本升級(jí)需基于組織管控及職責(zé)變化進(jìn)行80目錄前言組織管控模式制度流程體系建設(shè)123龍湖運(yùn)營(yíng)管理體系4龍湖計(jì)劃管理體系581目 錄龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)體系龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)體系82龍湖龍湖PMOPMO體系體系 公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的中心在地區(qū)公司公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的中心在地區(qū)公司 項(xiàng)目層面的決策權(quán)通過(guò)項(xiàng)目層面的決策權(quán)通過(guò)PMO體系下放到地區(qū)公司體系下放到地區(qū)公司集團(tuán)運(yùn)營(yíng)中心制定制度，梳理流程知識(shí)管理和資源共享關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃管控階段性成

47、果管控地區(qū)公司PMO會(huì)議項(xiàng)目預(yù)案審核與控制項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃審核與控制項(xiàng)目目標(biāo)成本審核與控制項(xiàng)目質(zhì)量與階段性成果審核與控制項(xiàng)目投資收益監(jiān)控與應(yīng)對(duì)83龍湖龍湖PMOPMO架構(gòu)架構(gòu)84龍湖地區(qū)公司會(huì)議管理體系龍湖地區(qū)公司會(huì)議管理體系地區(qū)公司會(huì)議管理體系運(yùn)營(yíng)會(huì)議體系非運(yùn)營(yíng)會(huì)議體系85運(yùn)營(yíng)會(huì)議體系運(yùn)營(yíng)會(huì)議體系PMO預(yù)案決策會(huì)拿地前PMO項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)取得土地后15日內(nèi)階段成果審查會(huì)項(xiàng)目階段成果審查PMO關(guān)鍵決策會(huì)根據(jù)需要半年年度總結(jié)會(huì)7月、1月12345PMO月度運(yùn)營(yíng)會(huì)每月初6項(xiàng)目周例會(huì)每周7現(xiàn)場(chǎng)會(huì)根據(jù)需要886非運(yùn)營(yíng)會(huì)議體系非運(yùn)營(yíng)會(huì)議體系辦公周例會(huì)每周一季度綜合指標(biāo)回顧會(huì)每季結(jié)束后15日內(nèi)跨部門(mén)研討會(huì)根據(jù)需要

48、高層座談會(huì)每季或不定期半年年度總結(jié)會(huì)半年12345年度總結(jié)會(huì)年度687會(huì)議要素88PMO預(yù)案決策會(huì)（運(yùn)營(yíng)）與會(huì)人員 參會(huì)人員：PMO成員 列席人員：經(jīng)地區(qū)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)會(huì)議時(shí)間 會(huì)議時(shí)間：不定期，項(xiàng)目取得前；通常會(huì)持續(xù)3-6個(gè)工作小時(shí)會(huì)議內(nèi)容 1、就發(fā)展、營(yíng)銷(xiāo)、研發(fā)提供資料進(jìn)行甄別討論，以確定其方案合理性、可行性； 2、找出關(guān)鍵計(jì)劃節(jié)點(diǎn)、決策點(diǎn)和重要敏感指標(biāo)，討論如何提高項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力和風(fēng)險(xiǎn)控制水平； 3、對(duì)項(xiàng)目達(dá)成共識(shí)，對(duì)重要計(jì)劃節(jié)點(diǎn)、工作包和工作質(zhì)量做出承諾；會(huì)議目的 新項(xiàng)目的研討及決策89PMO項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)（運(yùn)營(yíng)）與會(huì)人員 參會(huì)人員：PMO成員、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人（盡量） 列席人員：經(jīng)

49、地區(qū)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)會(huì)議時(shí)間 會(huì)議時(shí)間：項(xiàng)目取得后15個(gè)工作日內(nèi)；通常會(huì)持續(xù)12-24個(gè)工作小時(shí)會(huì)議內(nèi)容 1、在項(xiàng)目獲得后對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行審視、推演； 2、對(duì)項(xiàng)目一二級(jí)計(jì)劃及目標(biāo)成本預(yù)案進(jìn)行梳理； 3、向項(xiàng)目負(fù)責(zé)人及項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人交底； 4、進(jìn)一步達(dá)成共識(shí)，對(duì)計(jì)劃、成本以及相關(guān)工作包、工作質(zhì)量作出承諾，完成資源匹配。會(huì)議目的 盡快對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行推演和設(shè)定決策點(diǎn)、控制點(diǎn)； 作出項(xiàng)目第一次（也是最重要的）決策；90PMO階段成果審查會(huì)（運(yùn)營(yíng)）與會(huì)人員 參會(huì)人員：PMO成員（人力資源負(fù)責(zé)人可不參加）、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人 列席人員：經(jīng)地區(qū)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)會(huì)議時(shí)間 會(huì)議時(shí)間：按計(jì)劃擬定的時(shí)間召開(kāi)；通常會(huì)持續(xù)1

50、-2個(gè)工作小時(shí)會(huì)議內(nèi)容 1、由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人將階段性成果逐項(xiàng)向PMO成員展示； 2、與會(huì)成員對(duì)照上一階段的階段性成果系統(tǒng)分析討論其間的聯(lián)系、成果的質(zhì)量，揭示可能的瑕疵風(fēng)險(xiǎn)以及提出改進(jìn)意見(jiàn)；會(huì)議目的 對(duì)項(xiàng)目階段性成果進(jìn)行審查；91PMO項(xiàng)目關(guān)鍵決策會(huì)（運(yùn)營(yíng)）與會(huì)人員 參會(huì)人員：PMO成員（人力資源負(fù)責(zé)人可不參加）、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人 列席人員：經(jīng)地區(qū)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)會(huì)議時(shí)間 會(huì)議時(shí)間：不定期；根據(jù)實(shí)際需要，但PMO召集人應(yīng)事先預(yù)告會(huì)議內(nèi)容 1、由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表述問(wèn)題和遇到的決策困難； 2、與會(huì)人員討論對(duì)策； 3、達(dá)成共識(shí)或由地區(qū)公司總經(jīng)理最后裁定。會(huì)議目的 遇到項(xiàng)目周例會(huì)中第（3）和（4）情況時(shí)

51、；92PMO項(xiàng)目月度運(yùn)營(yíng)會(huì)（運(yùn)營(yíng)）與會(huì)人員 參會(huì)人員：PMO成員（人力資源負(fù)責(zé)人可不參加）、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人 列席人員：經(jīng)地區(qū)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)會(huì)議時(shí)間 會(huì)議時(shí)間：每月最后3個(gè)工作日之前會(huì)議內(nèi)容 1、由計(jì)財(cái)部和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人展示項(xiàng)目在售價(jià)、現(xiàn)金流、成本等三個(gè)維度的變化引起的財(cái)務(wù)指標(biāo)的變化； 2、對(duì)項(xiàng)目一二級(jí)計(jì)劃進(jìn)行回顧； 3、與會(huì)人員圍繞變化的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃進(jìn)行分析，并找出原因和下一步改進(jìn)對(duì)策； 4、相應(yīng)職能負(fù)責(zé)人就改進(jìn)措施和時(shí)間做出承諾。會(huì)議目的 以月為單位，對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)進(jìn)行回顧；93PMO年度或半年運(yùn)營(yíng)總結(jié)會(huì)（運(yùn)營(yíng)）與會(huì)人員 參會(huì)人員：PMO成員（人力資源負(fù)責(zé)人可不參加）、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目職

52、能負(fù)責(zé)人 列席人員：經(jīng)地區(qū)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)會(huì)議時(shí)間 會(huì)議時(shí)間：半年或年末最后3個(gè)工作日之前會(huì)議內(nèi)容 1、由計(jì)財(cái)部和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人展示項(xiàng)目在售價(jià)、現(xiàn)金流、成本等三個(gè)維度的變化引起的財(cái)務(wù)指標(biāo)的變化； 2、對(duì)項(xiàng)目一二級(jí)計(jì)劃進(jìn)行回顧； 3、與會(huì)人員圍繞變化的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃進(jìn)行分析，并找出原因和下一步改進(jìn)對(duì)策； 4、相應(yīng)職能負(fù)責(zé)人就改進(jìn)措施和時(shí)間做出承諾。會(huì)議目的 以半年或年度為單位，對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)進(jìn)行回顧； 可與當(dāng)月的月度運(yùn)營(yíng)會(huì)合并召開(kāi)；94項(xiàng)目周例會(huì)（運(yùn)營(yíng)）與會(huì)人員 參會(huì)人員：項(xiàng)目負(fù)責(zé)人+項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人；：項(xiàng)目負(fù)責(zé)人+項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人+某些職能負(fù)責(zé)人會(huì)議時(shí)間 會(huì)議時(shí)間：每周五定期召開(kāi)（也可臨時(shí)增加召開(kāi)，由項(xiàng)目負(fù)責(zé)

53、人決定）；會(huì)議內(nèi)容 、不影響集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和各項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人達(dá)成共識(shí)并得到承諾后，可直接調(diào)整計(jì)劃。 、不影響集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的完成，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和各項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人不能達(dá)成一致時(shí)，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人可要求相關(guān)職能負(fù)責(zé)人參加并達(dá)成共識(shí)，會(huì)后可直接調(diào)整計(jì)劃； 、不影響集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的完成，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和各項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人、各職能負(fù)責(zé)人未能達(dá)成共識(shí)且未能得到承諾后，職能負(fù)責(zé)人應(yīng)在會(huì)后當(dāng)日（最遲不超過(guò)第二天）召開(kāi)專(zhuān)題會(huì)議討論，并達(dá)成共識(shí)，否則上報(bào)地區(qū)公司總經(jīng)理裁決，或由地區(qū)公司總經(jīng)理安排上PMO會(huì)議決策。 、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人預(yù)測(cè)到如影響集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，立即上報(bào)地區(qū)公司PMO召集人，評(píng)判是否立即召開(kāi)PMO會(huì)議決定。會(huì)議目的

54、 每周在四個(gè)項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人之間自行回顧并做出判斷、決策；95現(xiàn)場(chǎng)會(huì)關(guān)鍵樣板點(diǎn)評(píng)會(huì)與會(huì)人員 召集人：項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 參會(huì)人員：項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人、公司相關(guān)職能負(fù)責(zé)人（運(yùn)營(yíng)、研發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)、工程、造價(jià)、客戶(hù)）。其中大堂及公共空間樣板和景觀(guān)樣板需召集物業(yè)經(jīng)理參加。會(huì)議時(shí)間 建筑外立面樣板、單元大堂及標(biāo)準(zhǔn)層公共空間精裝修樣板、精裝房樣板、別墅組團(tuán)景觀(guān)樣板會(huì)議內(nèi)容 、檢查及確定效果標(biāo)準(zhǔn)（外觀(guān)效果、空間效果） 、檢查及確定配置標(biāo)準(zhǔn)（材料品牌、材質(zhì)品質(zhì)、苗木質(zhì)量） 、檢查現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際與銷(xiāo)售承諾是否一致（針對(duì)銷(xiāo)售時(shí)對(duì)于檔次、品牌、苗木品種等的宣傳） 、檢查及確定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（施工工藝、施工質(zhì)量） 在產(chǎn)品大面積實(shí)施前進(jìn)

55、行現(xiàn)場(chǎng)樣板點(diǎn)評(píng)，以確保其大面積實(shí)施的效果會(huì)議目的96現(xiàn)場(chǎng)會(huì)關(guān)鍵效果點(diǎn)評(píng)會(huì)會(huì)議時(shí)間 景觀(guān)效果、售樓處樣板房精裝修效果 在產(chǎn)品最終呈現(xiàn)前進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)點(diǎn)評(píng)，以確保其最終效果會(huì)議目的與會(huì)人員 召集人：項(xiàng)目負(fù)責(zé)人或PMO召集人 參會(huì)人員：項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人、公司相關(guān)職能負(fù)責(zé)人（運(yùn)營(yíng)、研發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)、工程、造價(jià)、客戶(hù)）。其中景觀(guān)效果需召集物業(yè)經(jīng)理參加。會(huì)議內(nèi)容景觀(guān)效果點(diǎn)評(píng) 、點(diǎn)評(píng)硬景材質(zhì)、小品位置和體量、施工工藝 、點(diǎn)評(píng)喬木檔次和質(zhì)量、栽植位置；點(diǎn)評(píng)灌木搭配；點(diǎn)評(píng)綠量。 、點(diǎn)評(píng)堆土造型、高差（擋墻）處理、及空間感受。售樓處樣板房精裝修效果點(diǎn)評(píng) 、點(diǎn)評(píng)空間、布局、造型、配色 、處理使用功能與展示效果的矛盾

56、、點(diǎn)評(píng)家具及配飾效果 、點(diǎn)評(píng)施工質(zhì)量97關(guān)鍵環(huán)節(jié)現(xiàn)場(chǎng)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度會(huì)會(huì)議時(shí)間 體驗(yàn)區(qū)搶工階段、業(yè)主開(kāi)放日或交房沖刺階段 當(dāng)項(xiàng)目關(guān)鍵進(jìn)度遇到困難時(shí)，集中公司資源幫助項(xiàng)目解決問(wèn)題會(huì)議目的與會(huì)人員 召集人：項(xiàng)目負(fù)責(zé)人或PMO召集人 參會(huì)人員：項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人、公司相關(guān)職能負(fù)責(zé)人（運(yùn)營(yíng)、工程、造價(jià)采購(gòu)、客戶(hù)）、主要施工單位和供應(yīng)商負(fù)責(zé)人。其中交房進(jìn)度會(huì)需召集物業(yè)經(jīng)理參加。會(huì)議內(nèi)容 、協(xié)調(diào)勞動(dòng)力資源可進(jìn)行跨項(xiàng)目資源調(diào)配。 、協(xié)調(diào)材料供應(yīng)問(wèn)題。 、協(xié)調(diào)工程資金問(wèn)題，可突破資金計(jì)劃調(diào)撥應(yīng)急資金促進(jìn)進(jìn)度。 、協(xié)調(diào)各部門(mén)的配合工作（主要是營(yíng)銷(xiāo)、客戶(hù)、物業(yè)）98什么是項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)啟動(dòng)會(huì)是通過(guò)多次會(huì)議多次會(huì)議，

57、短時(shí)間、高強(qiáng)度、高效率、群策群力短時(shí)間、高強(qiáng)度、高效率、群策群力完成對(duì)項(xiàng)目第一第一次次、也是最重要最重要的一次決策 參會(huì)人員：參會(huì)人員：地區(qū)公司總經(jīng)理、 運(yùn)營(yíng)副總、PMO成員、項(xiàng)目總監(jiān)及項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員，集團(tuán)運(yùn)營(yíng)管理部會(huì)議主持人：項(xiàng)目總監(jiān)會(huì)議主持人：項(xiàng)目總監(jiān)會(huì)議召開(kāi)方式：會(huì)議召開(kāi)方式：需召開(kāi)多次會(huì)議(按模塊多次、項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)內(nèi)部、職能參與、公司決策等）每次會(huì)議均需做出決策，并定出決策點(diǎn)每次會(huì)后，分頭收集信息，進(jìn)行專(zhuān)業(yè)之間的碰撞99項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)原則、目的明確項(xiàng)目成功標(biāo)尺項(xiàng)目成功標(biāo)尺及具體指標(biāo)，達(dá)成共識(shí)、做出承諾。對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行沙盤(pán)推演，設(shè)定項(xiàng)目的決策點(diǎn)、控制點(diǎn)。決策點(diǎn)、控制點(diǎn)。識(shí)別項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，提出預(yù)

58、案針對(duì)目標(biāo)和工作范圍做好減法做好減法，對(duì)意愿和能力、資源之間的差距應(yīng)有清醒認(rèn)識(shí)。100項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)時(shí)間要求 啟動(dòng)會(huì)成果提交時(shí)間要求啟動(dòng)會(huì)成果提交時(shí)間要求 ： 模仿、復(fù)制項(xiàng)目：取得土地（第一筆土地款支付）后20個(gè)工作日內(nèi)； 創(chuàng)新項(xiàng)目、新公司第一個(gè)項(xiàng)目、商業(yè)面積超過(guò)5萬(wàn)平米（不計(jì)社區(qū)商業(yè)門(mén)面）：取得土地（第一筆土地款支付）后45個(gè)工作日內(nèi)101項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)邏輯圖102項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)成果內(nèi)容一、產(chǎn)品研發(fā)一、產(chǎn)品研發(fā)二、二、工程管控工程管控三、景觀(guān)規(guī)劃三、景觀(guān)規(guī)劃四、體驗(yàn)區(qū)規(guī)劃四、體驗(yàn)區(qū)規(guī)劃五、成本管控五、成本管控六、營(yíng)銷(xiāo)策略六、營(yíng)銷(xiāo)策略七、成功標(biāo)尺及總經(jīng)理承諾七、成功標(biāo)尺及總經(jīng)理承諾103龍湖階段性成果體系

59、龍湖階段性成果體系104階段性成果管理流程105目錄前言組織管控模式制度流程體系建設(shè)123龍湖運(yùn)營(yíng)管理體系4龍湖計(jì)劃管理體系5目 錄106萬(wàn)科計(jì)劃節(jié)點(diǎn)107計(jì)劃節(jié)點(diǎn)計(jì)劃節(jié)點(diǎn)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)作業(yè)名稱(chēng)作業(yè)名稱(chēng)節(jié)點(diǎn)完成的成果節(jié)點(diǎn)完成的成果事事業(yè)業(yè)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)事事務(wù)務(wù)采采購(gòu)購(gòu)成成本本四大節(jié)點(diǎn)四大節(jié)點(diǎn)開(kāi)工開(kāi)工總包單位定標(biāo)“中標(biāo)通知” 基礎(chǔ)開(kāi)工“開(kāi)工快報(bào)”開(kāi)放開(kāi)放銷(xiāo)售展示區(qū)開(kāi)放時(shí)間，含樣板房新推出“開(kāi)放快報(bào)”開(kāi)盤(pán)開(kāi)盤(pán)預(yù)售許可證“取證知會(huì)” 銷(xiāo)售開(kāi)盤(pán)時(shí)間“開(kāi)盤(pán)快報(bào)”交付交付集中交付“集中交付通知”規(guī)劃驗(yàn)收許可證“取證知會(huì)” 竣工備案證“取證知會(huì)”四證四證國(guó)有土地使用證國(guó)有土地使用證 建設(shè)用地規(guī)劃許可證建

60、設(shè)用地規(guī)劃許可證用地方案圖“發(fā)圖通知” 取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證 “取證知會(huì)” 建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證施工報(bào)建圖完成“發(fā)圖通知” 取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證 “取證知會(huì)” 建設(shè)工程施工許可證建設(shè)工程施工許可證全套施工圖外審?fù)瓿桑捎糜谇鍐握袠?biāo)）“發(fā)圖通知” 取得建設(shè)工程施工許可證 “取證知會(huì)” 萬(wàn)科計(jì)劃節(jié)點(diǎn)108基準(zhǔn)分：100分被考核部門(mén)：事業(yè)部4個(gè)、設(shè)計(jì)部4個(gè)、項(xiàng)目事務(wù)部5個(gè)、采購(gòu)部1個(gè)考核節(jié)點(diǎn)：考核時(shí)間點(diǎn)落在本季度內(nèi)的所有節(jié)點(diǎn)計(jì)劃得分=考核時(shí)間點(diǎn)落在本季度內(nèi)的所有節(jié)點(diǎn)得分加權(quán)平均，取整，分?jǐn)?shù)小數(shù)部分均剔除，無(wú)四舍五入d自然日關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)作業(yè)名稱(chēng)作業(yè)名稱(chēng)重要程度重要程度扣分原則扣