物業(yè)管理緊急事件處理案例

1、緊急事件處理案例緊急事件處理案例濱州新河灣管理處環(huán)境案例案例一：某小區(qū)的保潔人員發(fā)現(xiàn)某輛車上裝載的107膠灑落在坡道上，隨后保潔人員進(jìn)行了清除。當(dāng)晚下雨，次日，業(yè)主孫某（73歲）行至此坡道處，腳踩到未清除干凈的107膠摔倒，被送到醫(yī)院進(jìn)行治療。醫(yī)院診斷孫某傷系“頸椎外傷，脊髓損傷伴不全癱”，后經(jīng)鑒定為四級傷殘。業(yè)主孫某以物業(yè)公司未及時(shí)履行清掃、保潔義務(wù)造成人身損害為由，起訴至法院，要求該物業(yè)公司承擔(dān)民事責(zé)任，賠償其醫(yī)療費(fèi)、營養(yǎng)費(fèi)、誤工損失費(fèi)、殘疾補(bǔ)償費(fèi)、精神損失費(fèi)共計(jì)9萬元物業(yè)公司應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任嗎？法院認(rèn)為：1.物業(yè)公司和業(yè)主孫某系物業(yè)服務(wù)關(guān)系，作為物業(yè)服務(wù)部門應(yīng)當(dāng)保證小區(qū)內(nèi)的清潔，現(xiàn)由于坡

2、道上的107膠導(dǎo)致孫某摔傷，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)主要責(zé)任。2.業(yè)主孫某系完全民事行為能力人，應(yīng)該預(yù)見自己的行為，由于其行走不慎摔傷，亦應(yīng)承擔(dān)一定責(zé)任。因此對業(yè)主孫某的經(jīng)濟(jì)損失，物業(yè)公司承擔(dān)部分賠償責(zé)任，包括住院治療費(fèi)、鑒定費(fèi)、營養(yǎng)費(fèi)、誤工損失費(fèi)等合計(jì)9萬元的80%即72000元。業(yè)主孫某自行承擔(dān)損失的20%，即18000元。案例二：某日清晨，某小區(qū)新來的保潔員阿霞在18樓的公共通道拖地時(shí)，發(fā)現(xiàn)1801號業(yè)主家的客廳燈亮著，防盜門也虛掩著，她便上前按業(yè)主家的門鈴，但是按了好幾次，室內(nèi)也沒有反應(yīng)，阿霞便懷著好奇的心理，側(cè)身進(jìn)入室內(nèi)，到客廳、陽臺、廚房等一一查看有沒有人。真正這時(shí)，業(yè)主張先生從電梯出來徑

3、直走回家（他原來“早鍛煉”去了，粗心而忘記關(guān)門）一見大門未關(guān)，張先生先是吃了一驚，進(jìn)到家中，又看見一陌生女子在自己家中，更是又急又氣，大聲質(zhì)問阿霞是干什么的，不由分說要把她送到派出所。環(huán)境案例分析：1）阿霞錯在哪里？2）如果碰到以上業(yè)主和家人都不在家而門又開著的情況，應(yīng)該怎樣處理？錯在哪里？1.阿霞本意是好的，但缺乏處理此類事件的經(jīng)驗(yàn)，沒有向上級領(lǐng)導(dǎo)反映情況，私自進(jìn)入業(yè)主家中，這種行為屬于私闖民宅，屬于違法行為，就算是好意也會被業(yè)主誤解。2.物業(yè)公司對保潔員的培訓(xùn)沒有到位。正確處理方法：1.立即通知客服，由客服通過電話與業(yè)主取得聯(lián)系，讓業(yè)主趕緊回家，以確認(rèn)家中是否被盜竊。2.實(shí)在聯(lián)系不上業(yè)主，

4、管理人員或秩序至少兩人以上，先進(jìn)入室內(nèi)檢查有無緊急、危險(xiǎn)情況，最好做好攝像記錄。3.同時(shí)撥打110，與派出所聯(lián)系請他們介入處理，規(guī)避物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。案例一林某的電瓶車在某小區(qū)停車場（開放式）被盜，林某認(rèn)為自己交納的物業(yè)費(fèi)中包含秩序費(fèi)，于是向物業(yè)公司提出索賠，物業(yè)公司認(rèn)為自己的秩序人員已經(jīng)按照合同約定做好巡查工作，不接受林某的索賠要求。秩序案例物業(yè)公司是否應(yīng)該賠償？ 1.物業(yè)公司和業(yè)主簽訂的是物業(yè)服務(wù)管理合同，而不是保管合同。業(yè)主的車輛雖然停放在小區(qū)內(nèi)，但未與物業(yè)達(dá)成具有保管性質(zhì)的合同或協(xié)議。而物業(yè)費(fèi)中的秩序費(fèi)，是小區(qū)秩序維護(hù)費(fèi)，而非財(cái)產(chǎn)和人身安全服務(wù)費(fèi)。2.業(yè)主若能舉證物業(yè)公司在服務(wù)過程中未能履行合

5、同約定，存在重大過錯，導(dǎo)致車輛失竊，可根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例第三十六條第二款規(guī)定，“物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！卑咐承^(qū)秩序員王某執(zhí)勤時(shí)發(fā)現(xiàn)一名小偷正在作案，隨即上前準(zhǔn)備制服，小偷見狀撒腿就跑，王某隨手拿起一塊磚就扔向小偷，不巧正好扔中小偷，王某將其抓獲，隨后報(bào)警，警察將小偷帶走。一月后，小偷起訴王某，要求王某賠償醫(yī)藥費(fèi)、精神損失費(fèi)等費(fèi)用5000元。秩序案例王某是否應(yīng)該賠償？案例分析：1.王某發(fā)現(xiàn)小偷之后，小偷溜走，其盜竊行為已經(jīng)結(jié)束，王某可通知其他秩序人員一起將小偷抓獲，用磚塊扔小偷的行為屬于故意傷害罪。2.王某提出自

6、己意見，他認(rèn)為小偷已經(jīng)偷盜得手，其盜竊行為仍在繼續(xù)，所有自己的行為屬于正當(dāng)手段。3.最終協(xié)商，王某賠償小偷醫(yī)藥費(fèi)800元。案例三張先生是某小區(qū)住戶，因?yàn)楣ぷ麝P(guān)系，長期出差在外。有一天張先生家突然發(fā)生管道破裂，樓下陳女士家的天花板、家具、衣被受到損害。物業(yè)公司工作人員到現(xiàn)場，未聯(lián)系到張先生，就將其房門撬開，入內(nèi)進(jìn)行維修。張先生認(rèn)為物業(yè)公司未經(jīng)同意擅自將他的門撬開，屬于私闖民宅，要求賠償。物業(yè)公司行為合法嗎？案例分析：1.緊急避險(xiǎn)行為因其保護(hù)的利益大于其所造成的損失，具有正義合理性。2.物業(yè)公司的行為符合緊急避險(xiǎn)的情況，可不承擔(dān)民事責(zé)任。3.張先生長期不在家，而家中管道突然破裂，說明不是人為因素造

7、成的，這種情況下，陳女士作為緊急避險(xiǎn)的受益人，應(yīng)當(dāng)給予張先生適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。案例一華某在裝修602室房屋時(shí)，未經(jīng)物業(yè)公司同意擅自將陽臺處的排水口封死。一天，下大雨，因屋面落水管道堵塞，雨水從樓頂落水管道接口處流進(jìn)602室陽臺，因該陽臺排水口已封死，積水無法排出，沿602室周圍墻角滲入502室，致使502業(yè)主王某裝修的地板等物受損。王某要求賠償，但物業(yè)與華某相互推諉，王某遂訴訟至法院。管理案例案例分析1.物業(yè)公司管理不善，未按照規(guī)范要求對房屋樓頂平臺落水管道進(jìn)行定期檢查和疏通，致使雨水受堵后溢進(jìn)華某陽臺內(nèi)，最終造成王某財(cái)產(chǎn)損失，對此，物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。2.華某未經(jīng)物業(yè)公司同意，擅自將其房屋陽臺

8、處排水管道口封死，使陽臺的積水無法從排水管道及時(shí)排出，加重了王某的財(cái)產(chǎn)損害。為此，華某對王某的財(cái)產(chǎn)損害也應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任。案例二楊女士與劉女士是一個小區(qū)的居民，而且是樓上樓下的鄰居，楊女士對自己房屋進(jìn)行了裝修，衛(wèi)生間地面和墻面均用瓷磚鋪設(shè)，一段時(shí)間過去，樓下的劉女士發(fā)現(xiàn)自家衛(wèi)生間的屋面出現(xiàn)滲水情況，墻體表皮因滲水而脫落，要求楊女士進(jìn)行修繕，但是楊女士以自家沒有發(fā)現(xiàn)漏水為由拒絕維修，且認(rèn)為衛(wèi)生間有防水層，就算漏到樓下也是防水層未做好。物業(yè)公司應(yīng)如何處理？案例分析1.權(quán)利人在對房屋行使使用權(quán)時(shí)，應(yīng)充分保護(hù)相鄰的合法權(quán)益，對他人權(quán)益構(gòu)成侵害的，應(yīng)當(dāng)立即停止侵害。物業(yè)公司應(yīng)及時(shí)告知楊女士相應(yīng)規(guī)定。2.

9、安排工程人員對漏水情況進(jìn)行檢查，確認(rèn)漏水點(diǎn)是哪一方的責(zé)任。3.如的確是楊女士的責(zé)任，要求楊女士立即進(jìn)行修復(fù)，物業(yè)公司配合關(guān)閉水閥門等。4.對劉女士家造成的損失，幫助協(xié)調(diào)解決。5.一般情況下防水保修5年，但是楊女士已經(jīng)進(jìn)行了裝修，且沒有證據(jù)證明裝修前防水層就破壞了，所有楊女士提出的防水層未做好的問題不能構(gòu)成其拒絕維修的理由。案例三某小區(qū)一業(yè)主以物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量不符合要求為由，拒絕交納物業(yè)費(fèi)用，此做法是否合理合法？案例分析1.此做法不合理不合法2.法律規(guī)定任意一個業(yè)主無權(quán)單獨(dú)對物業(yè)公司的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理費(fèi)的使用和管理以及物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提出異議。3.物業(yè)公司不是只為某一個或者幾個業(yè)主單獨(dú)提供服務(wù)的，而是基于開發(fā)商、全體業(yè)主或業(yè)主委員會委托，為整個小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)公司與業(yè)主的合同關(guān)系不是一對一的關(guān)系，而是一對整體業(yè)主的合同關(guān)系。4.物業(yè)管理費(fèi)是用于整個小區(qū)維護(hù)保養(yǎng)、維持小區(qū)正常、持續(xù)運(yùn)行所必要的費(fèi)用，如果允許任何一個業(yè)主任意以物業(yè)公司服務(wù)存在瑕疵為由拒付物業(yè)費(fèi)的話，物業(yè)公司必然處于入不敷出、缺乏資金對小區(qū)進(jìn)行維護(hù)的地步，這必然會損害整體業(yè)主的利益。5.如物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量存在疑問，可通過業(yè)主委員會進(jìn)行監(jiān)督檢查。案例四某高層房屋二層的住戶承諾不使用電梯，電梯也不需要在二樓停靠，要求物業(yè)公司不收取電梯運(yùn)行費(fèi)。請問，不使