校園物業(yè)配套設備設施維護與保養(yǎng)方案樣本

1、校園物業(yè)配套設備設施維護與保養(yǎng)方案樣本設備設施的正常使用是確保學校內正常運作的重要保證，我公司將派駐專業(yè)的工程技術人員，對區(qū)內的設備設施進行全面的維修保養(yǎng)，并設立24小時保修制度，隨時接受學校報修，滿足學校各部門的工作需求（屬專業(yè)保修公司維修范圍的由我公司聯(lián)系并監(jiān)督），同時制定相應的工程設備管理制度，通過運用科學合理的管理方式，有效的為學校提供滿意的服務，我們密切與學校進行協(xié)調配合，對重大維修保養(yǎng)設備設施及時匯報和提由解決意見，力求保證學院內所有設備設施正常運行，確保學校的工作學習生活環(huán)境不受影響。（一）房屋物業(yè)巡查與維護制度1、 為使公司所管理的學院房屋和設備設施始終處于良好的使用狀態(tài)，不使

2、學校的生活和工作運作等受到影響，提高維修、保養(yǎng)工作效率，特制訂物業(yè)巡查操作規(guī)范。2、 每天由工程人員、工程主管、或者派由專業(yè)工程人員對轄區(qū)的學習場所的共用部位、公共設施、設備機房等進行巡查，每班巡查不少于一次，須巡查到所有部位及做好記錄。3、 所有物業(yè)設備均屬巡查范圍，包括空調末端設備,應急系統(tǒng)，供配電及照明系統(tǒng)，門窗、地面、天花、墻面等房屋結構、供排水系統(tǒng)、用具等各種設施。4、 巡查必須在規(guī)定時間內到位，特殊情況必須知會學校部門。巡查時注意在物業(yè)巡檢表上做好相關記錄，發(fā)現(xiàn)異常情況或需特別說明的事項應如實填寫。巡檢完畢后，向學校部門匯報巡檢情況及提交物業(yè)巡檢記錄表，并做好相關確認工作，以便使各

3、信息匯總后派單進行維修維護，以及報相關部門備案。（二）客戶報修制度1、 為使公司所管理的物業(yè)房屋及設備設施始終處于良好的使用狀態(tài)，明確管理責任，在制定物業(yè)巡查制度，加強巡查、及早發(fā)現(xiàn)和消除隱患的基礎上，對物業(yè)巡查人員不便到達和進入的區(qū)域或者房間，采用由使用部門報修的方式，特制定本報修制度，以彌補物業(yè)巡查可能遺漏的不足之處。2、 使用部門報修可利用電話進行，我公司在進入管理服務時，則將報修電話號碼進行公告，每天由工程人員接聽報修電話并進行記錄備案，然后迅速派工作單交工程部實施維修。3、 工程人員接工作單后按規(guī)定時間到達進行維修，完成維修后請用戶驗收和進行簽名確認及對維修情況進行評價。發(fā)現(xiàn)維修未達

4、標準時應馬上返修4、 完成的工作單經(jīng)按月整理和裝訂后由工程部保存?zhèn)洳?。?） 周期性維修和維修記錄制度1、 房屋以及附屬設備設施的周期性維修由工程主管根據(jù)使用及保用年限和實際的現(xiàn)狀，在每年的12月份提交次年的周期性維修養(yǎng)護計劃，經(jīng)學校部門批準后，則開始準備及組織實施。2、 周期性的簡單修理工作主要由管理公司工程人員進行，復雜的小修、大、中修根據(jù)實際情況選定維修單位。3、 房屋維修和附屬設備設施的維修都必須進行記錄備查。房屋維修的記錄系在專門的物業(yè)房屋維修記錄上，附屬設備設施的大、中維修記錄記在設備檔案中，小修記錄在工作單上。4、 工作單的記錄保存不少于兩年，電腦工作單的記錄保存不少于三年。（4

5、） 機電設施設備服務項目內容及工作標準1、 給排水設備的維護及運行管理2、 物業(yè)照明系統(tǒng)，通風等日常維護保養(yǎng)3、 電梯設備巡查4、 消防、監(jiān)控系統(tǒng)維護保養(yǎng)5、 配電系統(tǒng)的巡查、維護保養(yǎng)6、 應急備用供電電源維護保養(yǎng)7、 空調系統(tǒng)的日常運行值班與維護保養(yǎng)8、 機電設施設備管理與標準（5） 供配電設施、設備的維護、保養(yǎng)工作工作規(guī)范1、 目的：及時處理供配電設備故障，確保設備性能，確保安全運行。2、 適用范圍：適用于低壓配電設備、變壓器及附屬設備的維護保養(yǎng)工作。3、 職責：A、負責供配電設備的維護保養(yǎng)。B、工程部主管負責對維護保養(yǎng)工作進行指導、監(jiān)督及外委修理的聯(lián)系工作。4、 工作規(guī)程A、值班電工必須

6、掌握配電開關的控制范圍及線路走向和分布情況，熟悉各控制柜與配電柜中的開關性能以及各儀器儀表的工作性能和指示范圍，能獨立正確地進行電壓設備倒閘與合閘的操作。嚴禁線路超負荷供電及亂拉亂接線路，變動或改動供配電室內的設備和線路須經(jīng)管理處同意,重大變更須上報公司同意后再進行。B、供配電設施、設備的維護、保養(yǎng)工作由值班電工帶領維修電工進行，維修電工必須聽從調派。C、停電工作時，值班電工所懸桂的“有人工作，禁止合閘”指示牌，工程人員不得隨意摘下或移動。D、嚴禁帶電作業(yè)，緊急情況須帶電作業(yè)時，應有監(jiān)護人、足夠的安全措施和足夠的照明空間，并穿戴絕緣手套、工作帽、工作衣、絕緣鞋，使遮攔和足夠的安全距離，確認安全

7、才可進行。E、工作中，嚴格實施安全有效的技術措施：停電、驗電、懸桂標示牌和裝設遮欄，以及實施保證安全的組織措施：工作票制度，工作監(jiān)護制度，工作許可制度和工作間斷，轉移和終結制度。F、不得帶電用兆歐表測量絕緣電阻。電流互感器不得斷路，電壓互感器不得短路。維護中注意正確拆裝接地線，安裝接地線時，先接接地端，后接導體端，拆時與這相反。G、 認真清潔設備上積塵、油漬，檢查接觸情況，整理室內設施，不得亂堆亂放雜物。H、 工作完成后，清理現(xiàn)場，清點工具，防止遺漏工具或物品在設備內，確認各項工作無誤后才能恢復正常供電。I、將維護、保養(yǎng)情況做好記錄，零部件的更換記錄入設備檔案內。（6） 停送電操作規(guī)范1、目的

8、：規(guī)范停送電工作的操作，保證安全作業(yè)。2、適用范圍：所管物業(yè)停送電的操作管理。3、職責A、工程部主管負責下達停送電操作任務工作票。B、工程人員負責落實停送電操作工作。4、工作規(guī)程A、正常情況下的倒閘操作。管理處接到停電通知后，由工程部提前一天在各宣傳欄貼由停電通知以告知客戶，并由工程部主管下達“停送電操作票”。臊作電工在倒閘操作前要做好相應準備工作，由電梯工將電梯降至首層，如有必要，可將發(fā)電機操作開關置于停機位置。在確定時間，在監(jiān)護人的監(jiān)護下，操作電工按操作票進行倒閘操作。倒閘操作完成后，由電梯工檢查電梯的運行狀態(tài)，發(fā)電機操作開關置于自動位置臊作電工應做好各項相關記錄。B、緊急狀態(tài)下的倒閘操作

9、。發(fā)現(xiàn)電路有冒煙、短路等異常情況，或發(fā)生火警等重大事故時，工程人員有權進行全部或部分負荷停電操作。根據(jù)情況立即斷開供電開關。操作工程人員在停電后應立即趕到現(xiàn)場檢查事故原因，在查由確定的原因后方可恢復部分或全部供電，對損壞部分應盡快修復，以恢復正常供電。（7） 供配電設備（設施）操作規(guī)程1、目的：保證供配電設備操作正確性和安全性。2、適用范圍：適用于一般性低壓配電設備、電力變壓器的操作。3、職責：高低壓配電值班工程員負責配電設備（設施）操作。4、配電房送電操作程序。注意：根據(jù)實際供電線路進行，此僅為參考。計量及避協(xié)器柜一般情況不許分開。5、停電程序與送電相反。6、市電停電，啟用備用電源的操作：A

10、、確定市電停電啟用備用電源，啟動發(fā)電機，在啟動發(fā)電機前為了避免發(fā)電機反送電網(wǎng)，故要先斷開低壓配電房低壓總線柜，退由斷路器，使之有一個明顯的斷開點。B、發(fā)電機啟動前，必須檢查發(fā)電機相應檢查項目。C、發(fā)電機帶負荷時，逐漸增大負荷，并觀察發(fā)電機的相應運行參數(shù)，油壓、油溫、水溫、電壓、頻率轉速是否正常。（八）柴油發(fā)電機運行管理規(guī)程1、 目的：確保柴油發(fā)電機處于良好技術狀態(tài)，滿足電梯消防應急用電的需要。2、 適用范圍：柴油發(fā)電機組的運作管理。3、 職責：A、高低壓值班工程人員負責柴油發(fā)電機組的操作、監(jiān)控、記錄、清潔、維修、保養(yǎng)及試運行。B、工程部主管負責柴油發(fā)電機綜合管理及上述工作的檢查監(jiān)督。C、管理處

11、項目主任負責上述工作的檢查監(jiān)督。4、 工作規(guī)程A、配電工程人員在“市電”停電的情況下，值班配電工程人員應迅速趕到發(fā)電機房。遵照柴油發(fā)電機操作規(guī)程對冷卻系統(tǒng)、潤滑系統(tǒng)，燃油系統(tǒng)、空氣系統(tǒng)進行檢查，經(jīng)檢查無故障，迅速手動啟動發(fā)電機組。 帶負荷運行過程中，每一小時抄填一次發(fā)電機組運行記錄表。 分析運行各項數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)隱患及時排除，重大異常情況及時報告工程部主管解決。 依柴油發(fā)電機檢查保養(yǎng)計劃要求按柴油發(fā)電機設備保養(yǎng)記錄表項目進行保養(yǎng)檢查并記錄于該表。 偵責編制設備臺帳、設備卡。負責發(fā)電機房的清潔衛(wèi)生。每周打掃機房一次，每半月清潔機組一次，無積塵、水漬、油漬。B、工程部主管 工程部主管負責洽購、驗證、報

12、廢及庫存管理設備帳目管理、外委修理的聯(lián)系工作。 每年12月份制訂下年度柴油發(fā)電機檢查保養(yǎng)計劃并按運行情況制訂中修、大修計劃。 對柴油發(fā)電機的維修保養(yǎng)提供工作指導及檢查監(jiān)督。C、管理處項目主任 審核一次柴油發(fā)電機檢查保養(yǎng)計劃、柴油發(fā)電機設備保養(yǎng)記錄表，中修、大修計劃。 膚行周檢、月檢。每月最后一周組織有關人員對發(fā)電機房進行機房評比。 、發(fā)電機房管理工作程序A、非工作人員進入發(fā)電機房，須經(jīng)工程部或管理處項目主任批準后，由高低壓值班工程員陪同下方可進入。B、由電房工程員負責操作。C、消防設施完好，禁止吸煙。D、保持良好通風及照明，門窗開啟靈活。E、保持機房清潔、地面、墻壁、設備無積塵、水漬、油漬，不

13、得堆放雜物。F、發(fā)電機通常置于手動啟動狀態(tài)，對要求須快速供電的置于自動啟動狀態(tài)。G、每月試運行兩次，每次半小時。H、發(fā)電機油箱內儲備24小時滿負荷用油量。（九）電梯維修保養(yǎng)管理規(guī)程1、 目的：及時處理電梯故障，確保電梯技術性能，保證安全運行。2、 范圍：電梯的維修保養(yǎng)工作。3、 職責：A、電梯管理工程人員負責電梯周檢及電梯公司聯(lián)絡,督促并協(xié)助其它維修保養(yǎng)。B、電梯公司負責電梯的維修保養(yǎng)。C、工程部主管對維修保養(yǎng)進行檢查監(jiān)督。4、 工作規(guī)程：A、24小時運行的直升梯，維修、保養(yǎng)工作均在晚間客流低峰期進行，維修人員到達現(xiàn)場后，應控制好該梯，確認梯內無人時才能將該梯停駛，按相應的維保項目，并按如下操

14、作程序進行工作：B、在停駛梯的首層廳門前和轎內樹立維修指示牌，并在基站門外裝設遮欄，以防乘客誤入電梯轎廂。C、進入機房將停駛梯之電源總閘切斷，在該掣手柄上懸桂“有人工作，禁止合閘”標示牌。D、清潔機房地面、墻面、天花、消防器材、照明、通風設施等處。對停駛梯的機身擦試油污，積塵，運轉部分加注潤滑脂。E、對其控制柜進行吸塵或吹塵，沙紙打磨銹蝕及開關觸點，更換磨損嚴重的觸頭碳精。F、完成工作后取下警戒牌，送上該梯電源，使其在井道內運行兩周，然后清點工具離開機房，進入井道工作。G、在進入井道轎廂頂前，須確定轎廂是否在該層附近幾臺電梯共用井道，站在井道內維護故障電梯時，注意與其他運行電梯的安全距離。H、

15、進入轎頂時，要先斷開轎頂急停，其次接通檢修回路，再開啟轎頂照明，退由時反之。I、對井道各層站廳門及地坎清潔，沙紙打銹蝕，更換磨損的廳門部件擦凈轎頂油污，加注導軌潤滑油等。G、在轎頂維修、保養(yǎng)時，除運行調試和判斷故障外嚴禁快車運行。K、在底坑作業(yè)時禁關廳門，應按下底坑急停開關再清掃、保養(yǎng)，上、下底坑時不得攀附隨行電纜。L、檢修保養(yǎng)工作完成后，清理現(xiàn)場，清點工具和材料，如果是動火作業(yè)后，還應清理火種。M、工程人員離開底坑后，把所有開關恢復到原來工作狀態(tài)位置。N、送電試運行，觀察運行狀況，無異常情況后可摘除指示牌，投入使用。O、認真填寫維修保養(yǎng)記錄，將設備更換的部件記錄入設備檔案內。（十）空調的維護

16、保養(yǎng)操作規(guī)范：1、目的：及時處理中央空調系統(tǒng)各設備（設施）故障,確保設備性能2、 適用范圍適用于中央空調系統(tǒng)各設備（設施）維護保養(yǎng)。3、 職責：A、空調管理工程人員負責空調設備（設施）的維護保養(yǎng)。B、工程部主管負責維護保養(yǎng)工作指導及設備外委修理的聯(lián)系工作。4、 工作規(guī)程：A、空調的維護、保養(yǎng)由空調運行值班工協(xié)助工程人員完成，具維護保養(yǎng)工作一般在不開啟中央空調的情況下進行。B、保養(yǎng)主機，進行油漆作業(yè)時，注意不要將油漆涂蓋各種計量表表面，影響觀測示數(shù)。在更換測量表、管時，小心拆裝，在安裝時，注意表、管審驗時期，不要使用過期或報廢表、管。C、檢查冷凍管道的保溫層，補好破損的保溫層，以防冷凝水的滴漏。

17、對冷卻管道，要定期進行維護和保養(yǎng)，防止因銹蝕或損壞造成滲漏。D、工程人員進入顧客工作室內進行空調盤管維護、保養(yǎng)前，應按服務態(tài)度要求和服務禮儀的要求與顧客進行服務工作的溝通和交流。E、工程人員不得在室內大聲說話，在天花上工作時應輕手輕腳，避免踩踏天花。F、在維護，保養(yǎng)設備管道時，應盡可能不帶水作業(yè)，以防發(fā)生水浸，水濕事故，在清洗盤管機過程中，注意防止將清洗藥劑及水灑落天花上。G、注意配合中央空調水處理工作，按要求開啟水泵進行循環(huán)，以達到藥劑處理的效果。H、維護、保養(yǎng)工作完成后，將其恢復，并通電試運行,觀察運轉有無異響。I、工作結束后，清理現(xiàn)場，清點工具，打掃衛(wèi)生，向顧客說明工作已完成，請其驗收。

18、G、填寫維護，保養(yǎng)記錄，認真記錄維修更換的零部件于檔案內。（十一）給排水設備（設施）維護保養(yǎng)規(guī)程1、目的及時處理給排水設備（設施）故障，確保設備性、匕匕O2、適用范圍適用于給排水設備（設施）的維護保養(yǎng)。3、職責A、給排水管理工程人員負責給排水設備（設施）的維護保養(yǎng)B、工程部主管負責維護保養(yǎng)工作指導、檢查、監(jiān)督及外委修理的聯(lián)絡工作。D、工作程序4、給排水設備維護保養(yǎng)工作程序：給排水管理工程人員負責給排水設備（設施）的維護保養(yǎng)，大、中維修外委修理。工程部主管每年12月制訂下年度的給排水設備（設施）檢查保養(yǎng)計劃表，并按運行情況制訂中修、大修計劃并報學校。工程人員按給排水設備（設施）檢查保養(yǎng)計劃表生活

19、水泵每月檢查表、生活、消防水泵巡檢表要求，并將維護保養(yǎng)情況記錄于對應表格。零部件更換及大修同時記錄于機電設備臺賬。工程部主管提供工作指導及檢查監(jiān)督。需要停水進行維護保養(yǎng)時，遵守停水管理工作程序執(zhí)行。B、給排水設備（設施）故障一般處理工作程序供水泵由現(xiàn)故障時，值班工程員與給排水應馬上啟用備用泵，然后立即通知給排水管理工程人員及時維修。排污泵由現(xiàn)故障時，首先檢查故障原因，如是控制回路由現(xiàn)故障，檢查排除，如是水泵故障，更換水泵。供水管網(wǎng)由現(xiàn)故障，發(fā)生泄漏等影響正常供水，值班電工立即關閉總閥，及時通知有關人員搶修，并做好受影響用戶的解釋工作。排污井、雨水井等因堵塞造成下水不暢、浸水等，安排人員疏通。（

20、十二）消防系統(tǒng)維護保養(yǎng)工作程序消防系統(tǒng)維護保養(yǎng)，要求要有國家相應部門認定的甲級或乙級資質證，允許委托具備上述資質的專業(yè)維保公司處理，但學校只與我方簽合同，同時我方負擔相應火災責任。1、火災報警滅火系統(tǒng)：自動報警系統(tǒng)（含聯(lián)動控制、事故廣播等系統(tǒng)）。A、工作內容：a、測試報警主機，聯(lián)動控制柜的各項功能；b、測試探測器及功能；c、測試按鈕的工作狀態(tài)和功能；d、測試事故廣播系統(tǒng)；e、測試消防電話；f、測試系統(tǒng)的各項聯(lián)動功能；g、清洗大樓所有煙感裝置，使其維持其正常有效的感應狀態(tài)B、工作計劃：a、每月測試報警主機和圖形中心的功能，包括：火災報警自檢功能；消音、復位功能；故障報警功能；火災優(yōu)先功能；電源自

21、動切換和備用電源的自動充電功能；系統(tǒng)的聲、光報警功能；探測器動作時，圖形中心能顯示其正確位置。b、每月抽查試驗探測器的動作功能；c、每月抽查按鈕的完好情況和動作功能；d、每月試驗系統(tǒng)的聯(lián)動控制功能，包括：報警時自動啟動對應相關樓層警鈴、報警時自動啟動對應相關樓層的緊急事故廣播系統(tǒng)、報警時電梯回降首層；e、每年分別在6月和11月清洗煙感裝置。2、室內消火栓系統(tǒng)：由消防栓泵、泵控制柜、消火栓箱、按鈕、警鈴、管道及閥門、水泵接合器、大樓消防穩(wěn)壓泵等組成。覆蓋面積：主樓保護面積約13702平方米，B棟樓保護面積約8145平方米。A、工作內容：a、檢查消火栓箱內設備的配備情況及其狀態(tài)；b、檢測室內栓的由口水壓；c、試驗遠程啟泵按鈕的工作狀態(tài)和功能；d、檢查管網(wǎng)主要閥門的工作狀態(tài)；e、檢查水泵接合器的工作狀態(tài);f、試驗消防水泵及其控制器的功能；g、檢查地下消防水池和天面消防水池的水位；h、試驗系統(tǒng)與聯(lián)動控制顯示器的相應功能。B