5零售店鋪開發(fā)

1、第5章零售店鋪開發(fā)（不僅是選址）要點(diǎn)：零售商圈的含義、核心商圈、次級(jí)商圈、邊緣商圈、零售商圈分析、 零售店鋪位置類型、零售店鋪地址選擇、雷利法則、哈夫法則、零售店鋪位置的基 本類型（城市商業(yè)區(qū)、購(gòu)物中心以及孤立店）、CBD、SBD、NBD、String.購(gòu)物中 心與CBD的區(qū)別、影響零售店鋪地址選擇的因素、店鋪轉(zhuǎn)讓陷阱。零售商最重要的決策之一，莫過于零售店鋪開發(fā)，它包括三部分內(nèi)容：零售 商圈分析、零售店鋪位置類型和零售店鋪地址選擇等。零售店鋪地址選擇簡(jiǎn)稱選址，選址對(duì)于零售企業(yè)事關(guān)重大，而且一旦選定就 難以改變，而其它諸如商品組合、服務(wù)種類、定價(jià)、促銷手段、廣告、員工等營(yíng)銷 組合要素都能夠隨著環(huán)

2、境、市場(chǎng)、季節(jié)的變化可以隨時(shí)做出調(diào)整和改變。零售行業(yè)是一種地利性產(chǎn)業(yè)，即：零售丿占鋪選址會(huì)極大地、直接地影響經(jīng)營(yíng) 者的經(jīng)濟(jì)效益，零售店鋪選址優(yōu)越，就擁有了 “地利”的優(yōu)勢(shì)。中文有句俗話：“一步差三市”，而有句總結(jié)零售商獲得成功因素的英文：“Place, Place, and Placew（選址，選址，還是選址），都是對(duì)零售店鋪選址之重要性的描述。挑選優(yōu)越的店鋪位置是獲得其他競(jìng)爭(zhēng)者不易模仿的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的重要途徑，特 別是那些單店規(guī)模較大的連鎖零售店（如大賣場(chǎng)），由于其資金投入量大、合同期 長(zhǎng)，所以不可能輕易搬遷，也不太可能輕易改變經(jīng)營(yíng)方式。如果是自購(gòu)?fù)恋匦陆ㄉ?店，則更加難以變動(dòng)。一但搬遷將面臨：

3、流失一部分忠誠(chéng)顧客和員工，搬遷距離越遠(yuǎn)，損失越大；新地點(diǎn)與老地點(diǎn)的市場(chǎng)狀況不同，可能需要對(duì)經(jīng)營(yíng)策略進(jìn)行調(diào)整；商丿占的固定資產(chǎn)及裝修不可能隨遷，從而造成資產(chǎn)流失。因此，零售丿占鋪選址顯得異常重要，特別是那些世界零售巨頭在選址時(shí)往往 極為慎重，并形成一套科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)倪x址方案，它們會(huì)綜合考慮影響商圈的各種因 素（下面介紹）而進(jìn)行理性的決策，并做出定量的分析，而許多中小型零售商認(rèn)定 只要跟著零售巨頭開店就是獲利的捷徑，就能降低投資風(fēng)險(xiǎn)。本章將依序?qū)α闶凵倘Ψ治?、零售店鋪位置類型和零售丿占鋪地址選擇加以介 紹，但介紹之前先大致了解一些家樂福、沃爾瑪、肯德基對(duì)店鋪選址的最基本要 求。5. 1零售丿占鋪選址

4、的樣板5.1.1家樂福對(duì)丿占鋪的要求位于兩條道路交義口且其中一條為主干道（Carrefour的法語即十字路 口），車流、人流進(jìn)出方便；有公交車站，有地鐵或城軌更好；有停車場(chǎng)和卸貨區(qū)； 1萬平米以上，單層8000平米以上，層高5. 5米以上（電力管線、空調(diào) 管線、消防水管）；樓層荷載750千克/平方米；首層有大廳，形狀規(guī)則，柱網(wǎng)簡(jiǎn)單，無剪力墻，不要多于三層；雙回路供電，3200千伏安；供水200噸/天以上，天然氣100立方米/小時(shí)以上。5.1.2沃爾瑪對(duì)選址的要求早在1992年，沃爾瑪就已被獲準(zhǔn)以合資方式進(jìn)入中國(guó)，但直到4年后的1996年（比家樂福晚了整整一年），才經(jīng)過認(rèn)真選址后決定落戶深圳，開

5、設(shè)了第 一家沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)和山姆會(huì)員店。1）對(duì)商圈的要求店鋪半徑1.5公里的“核心商圈”范圍內(nèi)常住人口達(dá)到10萬以上，3公 里的邊緣商圈”范圍內(nèi)常住人口達(dá)30萬人；丿占鋪臨近交通主干道，至少雙向四車道，道路與店鋪銜接性比較順暢，車 輛可以順暢進(jìn)出停車場(chǎng)，無綠化帶，立交橋，河流，山川等明顯阻隔；商圈內(nèi)人口年齡結(jié)構(gòu)以中青年為主，收入水平不低于當(dāng)?shù)仄骄剑?“核心商圈“內(nèi)無經(jīng)營(yíng)面積超過3000平方米的同類業(yè)態(tài)。2）對(duì)店鋪的要求丿占鋪縱深不低于40米，丿占鋪街面寬度不低于70米，長(zhǎng)寬比例為10:7或10:6：層高不低于5米，期樓層高不低于6米；樓板承重在800KG/平方米以上，期樓在1000KG/平

6、方米以上；柱間距不低于8米；在社區(qū)邊緣的丿占鋪需將社區(qū)居民與消費(fèi)者分流；正門至少提供2個(gè)出入口，免費(fèi)外立面廣告至少3個(gè)；每層有電動(dòng)扶梯相連，地下車庫(kù)與各層丿占鋪有電梯相連;店鋪前有一定面積的廣場(chǎng)。3）對(duì)停車場(chǎng)的要求地上或地下免費(fèi)停車位不少于300個(gè)；為供應(yīng)商提供20個(gè)以上的免費(fèi)貨車停車位（40尺貨柜車轉(zhuǎn)彎半徑18米）。4）其它要求電源為雙回路供電方式，總用電量應(yīng)滿足商場(chǎng)營(yíng)運(yùn)及廣告等設(shè)備的用電需 求，備用電源應(yīng)滿足應(yīng)急照明、收銀臺(tái)、冷庫(kù)、冷柜、監(jiān)控、電腦主機(jī)等的用電需 求，并提供商場(chǎng)獨(dú)立使用的高低壓配電系統(tǒng)，電表、變壓器、備用發(fā)電機(jī)、強(qiáng)弱電 井道及各回路獨(dú)立開關(guān)箱；配備完善的獨(dú)立給排水系統(tǒng)，安裝

7、獨(dú)立水表，給水系統(tǒng)應(yīng)滿足商場(chǎng)及空調(diào) 系統(tǒng)日常用水量及水壓使用要求，滿足市政府停水一天的商場(chǎng)用水要求；獨(dú)立中央空調(diào)系統(tǒng)，空調(diào)室內(nèi)溫度要求達(dá)到24C4C的標(biāo)準(zhǔn)；店鋪的租賃期限不低于15年并要求提供一定的免租期（如一年）。5. 1. 3肯德基的選址KFC隸屬于全球最大的餐飲企業(yè)白勝集團(tuán)。自1987年在北京前門開設(shè)了中國(guó) 第一家KFC以來的27年間，已在大陸的500多個(gè)城市先后開設(shè)了4600多家分店（兒乎每2天開一家），KFC正確的選址使其營(yíng)業(yè)額一直保持較高水平，可以說KFC的快速擴(kuò)張，與其正確、科學(xué)選址密不可分。KFC在選址上一貫遵循的原則是：必須等到商圈成熟后才進(jìn)入。如果是某地 新開一條路，兩三年

8、后會(huì)形成較好的商業(yè)區(qū)，KFC定不會(huì)到此開丿占，它絕對(duì)沒有 等待商圈成熟的耐心和習(xí)慣，KFC采取的是穩(wěn)健的原則，保證開一家就會(huì)成功一 家。KFC在選址前，首先會(huì)通過有關(guān)部門（城市規(guī)劃設(shè)計(jì)、城市建設(shè)、城市道路、公共交通、派岀所、居委會(huì)等免費(fèi)獲?。┗?qū)I(yè)調(diào)查公司（購(gòu)買）收集有關(guān)資 料，而后再開始策劃選址。策劃選址采取打分方法，KFC首先將商圈分為市級(jí)商業(yè) 型、區(qū)級(jí)商業(yè)型、商住兩用型、社區(qū)型、旅游型等，據(jù)此給予一個(gè)基本分；如果商 圈內(nèi)有大型商超記若干分、商超的營(yíng)業(yè)額1000萬算一分以此類推累計(jì)加分、商圈 內(nèi)居民小區(qū)或商業(yè)辦公樓的目標(biāo)顧客人口10萬算一分以此類推累計(jì)加分、每一條 公交線加若干分、一條地鐵

9、或輕軌線加若干分。根據(jù)累計(jì)總分與KFC多年開店的經(jīng) 驗(yàn)值進(jìn)行比較，通過專用軟件來計(jì)算、決策是否在此開店以及開店規(guī)模。5.2零售商圈分析5.2.1零售商圈的構(gòu)成及影響因素商圈其實(shí)應(yīng)該分為零售商圈、批發(fā)商圈和制造商圈等，在本教材中我們僅僅 限于討論零售商圈。零售商圈（Trading Area of Retailer,在本課程簡(jiǎn)稱商圈）是指零售商店 吸引其顧客來店購(gòu)物的地理范圍。其理解最好依據(jù)英文而非依據(jù)中文，許多教材把 商圈畫成以零售店為中心的同心圓形或規(guī)則橢圓，實(shí)在大可不必，這與實(shí)際悄況也 相差其遠(yuǎn)。零售商圈一般比批發(fā)商圈和制造商圈都要小，具有比較明顯的層次性特征，位于都市的零售商圈通常由三個(gè)層

10、次構(gòu)成，它們分別是：核心商圈（primary trading area）是指地理位置最接近商丿占并擁有顧客 密度較高（顧客光顧率較高）的區(qū)域，通常商店會(huì)有55%70%左右的顧客來自于 該商圈內(nèi)；次級(jí)商圈（secondary trading area）是指位于核心商圈之外，顧客密度 較稀疏（顧客光顧率較低）的區(qū)域，通常商店會(huì)有15%25%左右的顧客來自于該 商圈；邊緣商圈（fringe trading area）是指位于次級(jí)商圈以外的區(qū)域，在此 商圈內(nèi)顧客分布稀疏，商店對(duì)顧客的吸引力較弱，通常商店只有不足10%的顧客來 自該商圈。都市內(nèi)出售FMCG的小規(guī)模商店則兒乎沒有邊緣商圈（規(guī)模較小的零售

11、商店在此區(qū)域中兒乎沒有顧客）。零售商圈通常山宏觀與微觀環(huán)境、消費(fèi)者購(gòu)買行為和零售商的經(jīng)營(yíng)能力等諸 多因素所決定，如影響商圈形成的因素主要有：所在城市（區(qū)位、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、 居民收入水平、文化背景、需求與消費(fèi)習(xí)慣，購(gòu)買力一可計(jì)算，王教材P. 83- 84）、人口特征（人口增長(zhǎng)率、總量、分布密度、家庭構(gòu)成、年齡分布、家庭生命 周期、年齡分布、民族屬性、職業(yè)分布、受教育水平、就業(yè)情況、人均可支配收 入）、周邊商業(yè)環(huán)境、行業(yè)態(tài)勢(shì)、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)（自身與競(jìng)爭(zhēng)者的行業(yè)地位、經(jīng)營(yíng)規(guī) 模、經(jīng)營(yíng)條件、經(jīng)營(yíng)方式、經(jīng)營(yíng)風(fēng)格、經(jīng)營(yíng)水平、經(jīng)營(yíng)商品、品牌影響、服務(wù)對(duì) 象、營(yíng)業(yè)額、商業(yè)信譽(yù)、促銷策略、飽和程度一可計(jì)算，王教材P.

12、 84-85）.業(yè)主 招商、交通便捷（步行、公交、地鐵、車站、停車場(chǎng)） 、地理環(huán)境、城市發(fā)展規(guī)ISE不倫 定簡(jiǎn)劃、基礎(chǔ)設(shè)施（房屋結(jié)構(gòu)、物流配送、交通運(yùn)輸、道路暢通、通訊）、金融服務(wù)、 勞動(dòng)力供給、自建與租借店鋪的機(jī)會(huì)和物業(yè)成本等（下面不再單獨(dú)細(xì)說）。其中有些信息和數(shù)據(jù)的獲取或通過有關(guān)部門免費(fèi)獲取或委托專業(yè)調(diào)查公司完 成，并用專業(yè)軟件進(jìn)行數(shù)據(jù)分析。如：零售商圈內(nèi)的人口增長(zhǎng)率較低、其至下降，則在此開丿占可能風(fēng)險(xiǎn)較大而不 易獲得成功。零售商圈內(nèi)的人口總量大，零售店鋪的顧客流量也就大，零售店鋪就會(huì)有 “聚人氣”，在其它條件（如：經(jīng)營(yíng)規(guī)模、商品組合、商品定價(jià)、服務(wù)水平及促銷 條件等）不變的情況下， 零售

13、店鋪的經(jīng)營(yíng)效率會(huì)更好， 則在此開店可能風(fēng)險(xiǎn)較小而 易于獲得成功。需要進(jìn)一步說明的是：同一個(gè)零售店鋪在不同的經(jīng)營(yíng)時(shí)期山于受到不同因素的影響，商圈的范圍 會(huì)時(shí)大時(shí)小而動(dòng)態(tài)呈現(xiàn)。居然有教材不僅把商圈視為靜態(tài)的，而且稱為了研究方便 將商圈視為以零售店為中心，向四周展開的同心圓形，實(shí)在大可不必，既不存在什 么研究不便、也與實(shí)際情況相差其遠(yuǎn)。實(shí)際情況中的商圈不會(huì)是常態(tài)的而應(yīng)該是動(dòng)態(tài)”的、不應(yīng)該是規(guī)則的圓形或橢圓形而應(yīng)該是不規(guī)則的多角形”。同一區(qū)域，不同業(yè)態(tài)的零售丿占的商圈是完全不同的。商圈范圍的確定對(duì)商業(yè)企業(yè)的發(fā)展十分重要，它可以確定企業(yè)市場(chǎng)覆蓋的 空間范圍，了解所存在的市場(chǎng)銷售機(jī)會(huì)，推算出企業(yè)的銷售潛力

14、，從而制訂出零售 企業(yè)所采取的營(yíng)銷策略或促銷方案等。5.2.2商圈劃定方法1）實(shí)驗(yàn)法實(shí)驗(yàn)法是通過觀察或訪問等方式，對(duì)LI標(biāo)顧客進(jìn)行直接調(diào)查，搜集資料，進(jìn) 行分析（如采用線性回歸預(yù)測(cè)、樣本店類比、指標(biāo)打分），然后依次劃定商圈的方 法。調(diào)查的方法主要有以下兒種：實(shí)地調(diào)査一訪問前往鄰近其他丿占鋪購(gòu)買商品的顧客，了解顧客住址及其所 購(gòu)商品，以此推斷店鋪的商圈范圍。這是唯一的面對(duì)面交談方法，成功訪問的口分 比很大，還可以借此對(duì)商圈內(nèi)的顧客情況進(jìn)一步了解分析，但需耗費(fèi)過多的人力與 時(shí)間；電話訪問一通過電話了解顧客住址和購(gòu)買惜況。這種方法獲取資料快，調(diào) 查成本低，但易打擾被調(diào)查者，可能會(huì)造成調(diào)查對(duì)象的反感而

15、不易獲得合作；郵寄問卷一通過郵寄方式詢問U標(biāo)顧客，用返回的資料推斷開設(shè)丿占鋪的地 理區(qū)域，劃定商圈。這種方法價(jià)格低廉，可廣泛了解受詢者的分布情況，不受時(shí)間 和空間控制。缺點(diǎn)是回收率低，可能只有10%的回函，且花費(fèi)時(shí)間較長(zhǎng)。為克服 這些缺點(diǎn)，可隨之附上贈(zèng)品來誘導(dǎo)回信，如獎(jiǎng)券、優(yōu)惠折扣等；提供服務(wù)一向顧客提供分期付款、售后服務(wù)時(shí)獲得顧客住址及工作地點(diǎn)資 料。這種方法資料取得容易，但有一定局限，主要適用于出售挑選性強(qiáng)的耐用消費(fèi) 品。2）雷利法則1929年，美國(guó)學(xué)者威廉雷利（W訂liam Reilly）曾提出過一個(gè)以都市為單 位的劃定零售商圈的方法，即稱為零售吸引力”的雷利法則”。雷利法則的數(shù) 學(xué)表達(dá)

16、為：式中: DAB-表示A地（城鎮(zhèn)/社區(qū)）商圈的大小，沿公路從A地（城鎮(zhèn)/社區(qū)） 到B地（城鎮(zhèn)/社區(qū)）的距離；d-表示A地（城鎮(zhèn)/社區(qū)）與B地（城鎮(zhèn)/社區(qū)）間的“距離”；PA-表示A地（城鎮(zhèn)/社區(qū)）“人口”；PB-表示B地（城鎮(zhèn)/社區(qū)）“人口”o例如A也蚊人iThA,AK II2J?D b - - * 15 I住JUJ +HTTTnDM - JJ9/1IS1A-JU雷利法則指出：零售商圈的大?。闶凵痰甑奈Γ┮蛉丝诘亩嗌俸腿丝?的分布（距離零售商店的遠(yuǎn)近）而異。據(jù)此可以在兩個(gè)城鎮(zhèn)/社區(qū)之間確定一個(gè)無 差異點(diǎn)（圖中中介點(diǎn)），從而分別劃定出兩個(gè)商圈，兩個(gè)商圈對(duì)位于無差異點(diǎn)顧客 的吸引力完全相同

17、，可能前往任何一個(gè)城鎮(zhèn)/社區(qū)購(gòu)買，即在這一中介點(diǎn)上，兩個(gè) 城鎮(zhèn)/社區(qū)商店對(duì)此地居民這一地點(diǎn)到兩個(gè)城鎮(zhèn)/社區(qū)商店的距離即是兩商店吸引顧 客的地理區(qū)域?？梢钥闯觯谥T多影響商圈大小的因素中，雷利僅僅考慮了人口因 素（人口的多少和人口的分布），明顯太粗糙。其實(shí)，雷利法則是一種過于理想化的確定商圈方法，建立本身的三個(gè)假設(shè)無 一成立（王教材p 92）,如存在諸多問題：雷利法則首先假定人口全部集中在A、B兩地，實(shí)際惜況可能差別各異， 而萬有引力：F二GM1M2/R2是有適用范圍的（略）；雷利法則認(rèn)為非A即B,其實(shí)今天無論城鄉(xiāng)都可能有若干個(gè)商圈相互影 響；雷利法則認(rèn)為人地（城鎮(zhèn)/社區(qū)）商圈的所有零售商丿占全

18、部集中在A點(diǎn)，B地也同，其實(shí)今天的城市商圈大多都存在著同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的多家零售商店，且分布“均衡”（也有“扎堆”經(jīng)營(yíng)的）；雷利法則考慮的因素僅僅只有人口的多少和人口的分布，而實(shí)際許多影響 商圈的因素沒有考慮進(jìn)去，如地理?xiàng)l件、交通便利情況、購(gòu)物成本、消費(fèi)觀、消費(fèi) 水平、招商力度、零售商品牌影響力、心理距離與物理距離的不同等。王教材P. 91的2- （1）介紹時(shí)談到成正比、成反比，顯然不對(duì)！3）哈夫法則由于“零售吸引力”的雷利法則應(yīng)用時(shí)受到許多限制，所以在1964年，山另 一位美國(guó)學(xué)者加利福尼亞大學(xué)教授戴偉哈夫（David Huff）提出了 “哈夫法 則”，也稱“哈夫模型”。哈夫法則是在雷利法則（以都

19、市為單位的劃定零售商圈的方法）基礎(chǔ)之上， 提出的城區(qū)內(nèi)”零售商圈規(guī)模預(yù)測(cè)（非劃定）的方法，哈夫法則用來預(yù)測(cè)“城區(qū) 內(nèi)”某零售店（包括商業(yè)街、百貨公司、超市等零售業(yè)）的消費(fèi)者光顧概率。哈夫認(rèn)為：“城區(qū)內(nèi)”某零售丿占的商圈除了取決于雷利法則提及的“人口” 和“距離”外（近距離的商店比遠(yuǎn)距離的商店對(duì)消費(fèi)者具有更大的吸引力），還應(yīng) 該與零售店的“營(yíng)業(yè)面積”有關(guān)（多考慮了一個(gè)因素一經(jīng)營(yíng)規(guī)模，這是因?yàn)椋荷痰?營(yíng)業(yè)面積越大，其商品售價(jià)就會(huì)越便宜、商品可選擇性就強(qiáng)、商品品牌知名度會(huì)更高、促銷活動(dòng)力度也會(huì)更大，這樣對(duì)消費(fèi)者就具有更大的吸引力），即消費(fèi)者光顧 概率（零售商圈的大小、對(duì)消費(fèi)者的吸引力）與“人口”、距

20、離-人口分布”和“營(yíng)業(yè)面積”有關(guān)。但是需要指出的是：哈夫所指的“距離”可以釆用兩種方法度 量，其一可以是消費(fèi)者前往商店的“路途距離”（雷利法則的距離）；其二可以是 消費(fèi)者詢往商店的時(shí)間距離”；其實(shí)還可以是心理距離”。哈夫借用力學(xué)問題中的重力（萬有引力）計(jì)算方法，提出了與之形似的“消 費(fèi)者對(duì)城區(qū)內(nèi)零售店的光顧概率”的數(shù)學(xué)計(jì)算模型：P=（糾錯(cuò)：分子中T叮的上標(biāo)U應(yīng)該是X）其中： PIJ：表示I地區(qū)消費(fèi)者光顧J商丿占（購(gòu)物？）的概率； SJ :表示J商店的規(guī)模（營(yíng)業(yè)面積）； TIJ：表示I地區(qū)消費(fèi)者到J商丿占的時(shí)間距離或空間距離； n :表示互相競(jìng)爭(zhēng)的零售商業(yè)中心或商丿占數(shù)； P：表示J商店的規(guī)模（

21、營(yíng)業(yè)面積）對(duì)I地區(qū)消費(fèi)者選擇是否光顧該商丿占的影響系數(shù)； X：表示I地區(qū)消費(fèi)者到達(dá)J商丿占的時(shí)間距離或空間距離對(duì)消費(fèi)者選擇是否光顧該商店的影響系數(shù);通常，影響系數(shù)U和X以經(jīng)驗(yàn)佔(zhàn)計(jì)或市調(diào)后計(jì)算得出，為了計(jì)算方便常取1或2。該數(shù)學(xué)模型中并不直接反映“人口”的指標(biāo)，其實(shí)只要將Pij乘以該城區(qū)總 人口，所得之積便是消費(fèi)者總量。B|J：I地區(qū)消費(fèi)者光顧J商店的人數(shù)=1地區(qū)消費(fèi)者光顧J商丿占的概率XI地區(qū)消 費(fèi)者的數(shù)量利用哈夫模型（考慮賣場(chǎng)引力和距離阻力兩要素）可以：預(yù)測(cè)各鄰近區(qū)域來店的顧客人數(shù)，推算營(yíng)業(yè)潛力；可以繪出商圈大小和商圈的三個(gè)層次；針對(duì)商圈內(nèi)周邊的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者，可計(jì)算出各家商店吸引顧客的概率，進(jìn)

22、而 估算商店的零售營(yíng)業(yè)額及發(fā)展規(guī)模；分析大型零售丿占對(duì)周邊商業(yè)集聚的影響力，包括：預(yù)測(cè)商圈銷售額、商圈 集客能力及其變化、商圈競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系及其變化等。哈夫模型的局限性： 哈夫模型采用商丿占的面積來代替商丿占的吸引力， 果真如 此的話，相同面積的白貨店、超市、商業(yè)街就具有相同的魅力，這顯然與實(shí)際不 符，原因在于考慮的因素不足。無論是雷利法則還是哈夫法則，在實(shí)際應(yīng)用時(shí)，都需要專業(yè)人員事先進(jìn)行大 規(guī)模的市調(diào)和收集大量的數(shù)據(jù)，并對(duì)市調(diào)結(jié)果和數(shù)據(jù)依據(jù)專業(yè)的分析軟件進(jìn)行處 理。而哈夫模型計(jì)算“消費(fèi)者對(duì)城區(qū)內(nèi)零售店的光顧概率”的精確度，完全取決 于影響系數(shù)M和X的取值。由于各地宏觀環(huán)境與微觀環(huán)境的差異性極大，必

23、須通過市場(chǎng)調(diào)查再加上專業(yè)的分析軟件計(jì)算岀相應(yīng)的U和八值，無疑這需要花費(fèi)相當(dāng) 多的時(shí)間和費(fèi)用。在以下應(yīng)用哈夫模型計(jì)算案例中，和X的取值均為1。441ft HIWtiieiMtEeil萍出 W門弘i口如ThtUJLiHiilMk 1 Il4ufi l：Mt |4ftJ?iiIlXV.| -1.MI顒時(shí)Y T W J洋H：- A TO本案例和王教材p 92的例5-4,都沒有結(jié)果，其實(shí)還可以繼續(xù)計(jì)算假如，該區(qū)域的總?cè)丝跒?0萬人，而人均（超市）月消費(fèi)為200元/人, 則：到A店光顧的消費(fèi)者可能會(huì)有10萬XO. 333=33, 300人；A店的月銷售額可能會(huì)有200元/人X33, 300人=66. 6萬

24、元。到B店光顧的消費(fèi)者可能會(huì)有10萬X0. 311 = 31,100人；B店的月銷售額可能會(huì)有200元/人X31, 100人=62. 2萬元。到C店光顧的消費(fèi)者可能會(huì)有10萬X0. 356=35, 600人;區(qū)燦沖0怦十堿時(shí)軌Cl*.桿1 imnciIFJEMNKIU： RF ?| P FF/ypi曲旳山力韌wma-121*WTW1IAJL MtMkHttiiTC店的月銷售額可能會(huì)有200元/人X35, 600人=71. 2萬元。此后，有關(guān)學(xué)者提出過形形色色、各有側(cè)重的商圈法則、商圈模型，例如：雷利和哈夫的修正模型；零點(diǎn)商圈模型；康帕斯模型；阿普波姆模型；伽薩模型；埃爾伍德模型；飽和指數(shù)法則等

25、。4）地理信息系統(tǒng)的零售選址應(yīng)用國(guó)內(nèi)大多零售商在選址過程中普遍存在的兩個(gè)主要問題是：數(shù)據(jù)收集不完整一選址人員難于獲得足夠的調(diào)查數(shù)據(jù)；分析方法不正確一選址人員缺乏處理大量調(diào)查數(shù)據(jù)的能力。他們無論是在選址理論、還是選址分析方法上，仍然采用陳舊、落后的理論 與方法（如采用線性回歸預(yù)測(cè)、樣本店類比、指標(biāo)打分），而國(guó)外零售商早已經(jīng)開 始運(yùn)用GIS輔助零售選址。地理信息系統(tǒng)（GIS, Geographic Information System）本身是指在計(jì)算機(jī) 硬、軟件系統(tǒng)支持下，對(duì)整個(gè)或部分地球表層（包括大氣層）空間中的有關(guān)地理分 布數(shù)據(jù)進(jìn)行采集、儲(chǔ)存、管理、運(yùn)算、分析、顯示和描述的集成技術(shù)系統(tǒng)。目前，

26、GIS技術(shù)能夠廣泛應(yīng)用在：科學(xué)調(diào)査、資源管理、財(cái)產(chǎn)管理、發(fā)展規(guī)劃、繪圖和路 線規(guī)劃等領(lǐng)域。在零售選址中應(yīng)用GIS技術(shù)可以：利用地理空間結(jié)構(gòu)，依賴現(xiàn)有的城市樣本，建立數(shù)據(jù)共孕平臺(tái)，有效整合 大量調(diào)查數(shù)據(jù)，降低市場(chǎng)調(diào)查成本；利用GIS的數(shù)據(jù)可視化(DV, Data Visualization)和空間決策支持(SDSS, Space Decision Support System),可以獲得常規(guī)方法難以獲得的重 要信息；應(yīng)用運(yùn)用空間決策支持(SDSS)、空間交互模型(SI, Space Interacting)等先進(jìn)方法，使用通用軟件進(jìn)行零售選址分析；人機(jī)互動(dòng)，通過模擬測(cè)算顯示真實(shí)商圈。應(yīng)用GIS技術(shù)進(jìn)行零售選址，可適用于任何城市、任何行業(yè)、任何業(yè)態(tài)。目 前，在國(guó)內(nèi)釆用GIS技術(shù)進(jìn)行零售選址的零售企業(yè)只有：沃爾瑪、家樂福、上海聯(lián) 華、北京物美等。5. 3零售丿占鋪位置的類型一般，零售丿占鋪位置的基本