萬科低碳社區(qū)合同管理系統(tǒng)設(shè)計

1、2 萬科低碳社區(qū)項目的背景分析2.1花山生態(tài)新城背景分析一、項目的產(chǎn)生城市的發(fā)展速度、人口承載量、就業(yè)狀況、各產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的財富、能源消耗量以及對環(huán)境的污染都直接影響到一個國家乃至世界的發(fā)展與變革。沒有任何一種城市發(fā)展戰(zhàn)略像生態(tài)城市戰(zhàn)略這樣存在如此普遍的共識。生態(tài)城市從廣義上講，是建立在人類對人與自然關(guān)系更深刻認(rèn)識基礎(chǔ)上的新的文化觀，是按照生態(tài)學(xué)原則建立起來的社會、經(jīng)濟、自然協(xié)調(diào)發(fā)展的新型社會關(guān)系，是有效的利用環(huán)境資源實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的新的生產(chǎn)和生活方式。狹義的講，就是按照生態(tài)學(xué)原理進行城市設(shè)計，建立高效、和諧、健康、可持續(xù)發(fā)展的人類聚居環(huán)境。生態(tài)城市是社會、經(jīng)濟、自然協(xié)調(diào)發(fā)展的新型社會關(guān)系，是有效

2、的利用環(huán)境資源實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的新的生產(chǎn)和生活方式?；ㄉ缴鷳B(tài)新城正式在這樣的背景下應(yīng)運而生。二、項目方位與投資花山生態(tài)新城位于武漢市洪山區(qū)花山鎮(zhèn)，方圓覆蓋66平方公里，東至左嶺鎮(zhèn)，南接武漢科技新城，西臨東湖風(fēng)景區(qū)，北抵武漢北湖新城，是湖北兩型社會首個生態(tài)城市。今后3年，花山新城將正式進入全面實施階段，計劃投資262.29億元，基本建成首批五大類十大工程，初步形成生態(tài)新城的框架和雛形。三、建設(shè)定位花山新城將圍繞國際一流生態(tài)城、新型城市化示范區(qū)的總體定位，把新城打造成武漢東部地區(qū)產(chǎn)業(yè)支撐服務(wù)區(qū)、武漢新港江南核心港區(qū)、大東湖生態(tài)建設(shè)區(qū), 融居住、游憩、研發(fā)、商業(yè)及生態(tài)產(chǎn)業(yè)為一體生態(tài)新城。四、建設(shè)目標(biāo)與

3、內(nèi)容（一）建設(shè)目標(biāo)圍繞綠色建筑、新能源、再生水等生態(tài)城市建設(shè)和發(fā)展需求的關(guān)鍵領(lǐng)域開展前沿研究。以花山生態(tài)新城為試驗平臺，探索建設(shè)符合武漢城市圈“兩型”社會建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、以國內(nèi)規(guī)模最大的綠色社區(qū)為特色的、一流的生態(tài)新城。建成國內(nèi)領(lǐng)先、國際一流的生態(tài)城市研究與學(xué)術(shù)交流平臺。構(gòu)建校企合作人才培養(yǎng)模式，建成國內(nèi)一流的人才培養(yǎng)基地。（二）建設(shè)內(nèi)容針對武漢生態(tài)新城建設(shè)目標(biāo)，依托華中大科研實力，結(jié)合生態(tài)新城不同時段需求，開展創(chuàng)新性研究。在花山生態(tài)新城建設(shè)800010000平方米的研究院大樓。在花山生態(tài)新城建設(shè)占地1000畝，集生態(tài)辦公、技術(shù)研發(fā)、培訓(xùn)、咨詢和企業(yè)孵化為一體的生態(tài)產(chǎn)業(yè)示范園區(qū)?；ㄉ缴鷳B(tài)新城主要發(fā)展

4、六大類型產(chǎn)業(yè)，即：商務(wù)會展、國際會議旅游產(chǎn)業(yè)；高端濱水旅游度假產(chǎn)業(yè)；武漢新港高端服務(wù)產(chǎn)業(yè)；生態(tài)有機農(nóng)業(yè)及博覽業(yè)；生態(tài)環(huán)保教育科技、研發(fā)產(chǎn)業(yè)；生態(tài)可持續(xù)發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)。2.2萬科低碳社區(qū)背景分析2.2.1萬科低碳社區(qū)概述低碳社區(qū)的組成部分之一是能源結(jié)構(gòu)的循環(huán)，一個領(lǐng)先的小氣候和可持續(xù)能源的社區(qū)。萬科低碳社區(qū)是花山生態(tài)新城建設(shè)項目的核心子項目之一。建成后的萬科低碳社區(qū)將是一個能源結(jié)構(gòu)循環(huán)，一個領(lǐng)先的小氣候和可持續(xù)能源的社區(qū)。一、定位萬科在花山新城里承建的是最高端的“百萬平米綠色社區(qū)”，社區(qū)里處處體現(xiàn)節(jié)能環(huán)保理念，實現(xiàn)綠地全覆蓋。作為生態(tài)新城的核心項目的萬科低碳社區(qū)必然是以國際一流水平的低碳社區(qū)作為總

5、體定位。這個社區(qū)完工后，將成為中部地區(qū)第一個符合國際綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)的零碳建筑群，社區(qū)模式還將向全省更多地方復(fù)制、推廣。二、面積和投資花山萬科低碳社區(qū)位于武漢市洪山區(qū)花山鎮(zhèn)花山生態(tài)新城內(nèi)，建設(shè)規(guī)模50萬平方米，今后3年，花山萬科低碳社區(qū)將正式進入全面實施階段，總投資120億元至140億元，基本實現(xiàn)近期低碳社區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，在二期工程建設(shè)中實現(xiàn)項目遠(yuǎn)期目標(biāo)，達到國際一流低碳社區(qū)的水平。三、萬科低碳社區(qū)特點由省聯(lián)發(fā)投資與洪山區(qū)政府開發(fā)辦聯(lián)合發(fā)起，在未來的58年內(nèi)建成一座集居住、商務(wù)、娛樂一體的低碳社區(qū)。未來的萬科低碳社區(qū)將是一座“綠色樣板社區(qū)”，在這個50萬平方米的社區(qū)里，將有135公里的自行車路網(wǎng)系統(tǒng)，18

6、0公里以上的步行系統(tǒng)，交通體系將完全低碳化，致力于實現(xiàn)全面能源低碳化，建筑低碳化，服務(wù)低碳化，消費低碳化。（1）能源低碳化能源低碳化是要發(fā)展對環(huán)境、氣候影響較小的低碳替代能源。低碳能源主要有兩大類：一類是清潔能源，如核電、天然氣等；一類是可再生能源，如風(fēng)能、太陽能、生物質(zhì)能等。核能作為新型能源，具有高效、無污染等特點，是一種清潔優(yōu)質(zhì)的能源。天然氣是低碳能源，燃燒后無廢渣、廢水產(chǎn)生，具有使用安全、熱值高、潔凈等優(yōu)勢?？稍偕茉词强梢杂览m(xù)利用的能源資源，對環(huán)境的污染和溫室氣體排放遠(yuǎn)低于化石能源，甚至可以實現(xiàn)零排放。特別是利用風(fēng)能和太陽能發(fā)電，完全沒有碳排放。利用生物質(zhì)能源中的秸稈燃料發(fā)電，農(nóng)作物可

7、以重新吸收碳排放，具有“碳中和”效應(yīng)。開發(fā)利用低碳能源是工程建設(shè)保護環(huán)境、應(yīng)對氣候變化的重要措施。萬科低碳社區(qū)建設(shè)項目，可以研究，考慮廣泛推廣天然氣和可再生能源，不僅在項目建設(shè)本身實現(xiàn)能源低碳化，也為項目未來運營階段提供了能源低碳化的可能性。我國可再生能源資源豐富，具有大規(guī)模開發(fā)的資源條件和技術(shù)潛力。在項目設(shè)計階段，要集中力量，充分研究，最大化地設(shè)計采用風(fēng)能、太陽能、生物能等新能源，優(yōu)化能源結(jié)構(gòu)，推進本項目能源低碳化。以能源低碳化為目標(biāo)，建成后的萬科低碳社區(qū)將呈現(xiàn)這樣一幅景象：社區(qū)內(nèi)供氣全部采用天然氣；城內(nèi)用的電利用風(fēng)能發(fā)出來的，路燈用的是太陽能；每個居民，每個物體都通過一定途徑計算出其碳排放

8、，然后以一定方式采取碳中和措施；避免傳統(tǒng)型汽車進入社區(qū)，提倡自行車，電動車出入；低碳社區(qū)內(nèi)，基礎(chǔ)設(shè)施，體育，文化設(shè)施，商業(yè)設(shè)施和服務(wù)設(shè)施都最大程度使用低碳替代能源供電。（2）建筑低碳化目前世界各國建筑能耗中排放的CO2約占全球排放總量的30%40%。我國作為當(dāng)今世界的第一建設(shè)大國，建筑低碳化在工程建設(shè)中的落實尤為重要。建筑低碳化主要包括太陽能建筑和建筑節(jié)能。太陽能建筑主要是利用太陽能代替常規(guī)能源，通過太陽能熱水器和光伏陽光屋頂?shù)韧緩剑瑸榻ㄖ锖途用裉峁┎膳?、熱水、空調(diào)、照明、通風(fēng)、動力等一系列功能。太陽能建筑的設(shè)計思想是利用太陽能實現(xiàn)“零能耗”，建筑物所需的全部能源供應(yīng)均來自太陽能，常規(guī)能源消

9、耗為零?；ㄉ饺f科低碳社區(qū)，將充分采取綠色設(shè)計理念，這對太陽能建筑來說有著重大意義。從設(shè)計開始，本項目就將太陽能系統(tǒng)考慮為建筑不可分割的一個組成部分，將太陽能外露部件與建筑立面進行有機結(jié)合，實現(xiàn)太陽能與建筑材料一體化。 建筑節(jié)能是在建筑規(guī)劃、設(shè)計、建造和使用過程中，通過可再生能源的應(yīng)用、自然通風(fēng)采光的設(shè)計、新型建筑保溫材料的使用、智能控制等降低建筑能源消耗，合理、有效地利用能源的活動。萬科低碳社區(qū)建設(shè)項目將在建筑節(jié)能的設(shè)計上引入低碳理念，選用隔熱保溫的建筑材料、合理設(shè)計通風(fēng)和采光系統(tǒng)、選用節(jié)能型取暖和制冷系統(tǒng)，等等，實現(xiàn)社區(qū)內(nèi)，包括基礎(chǔ)設(shè)施，體育，文化設(shè)施，商業(yè)設(shè)施和服務(wù)設(shè)施的所有建筑中，太陽能

10、建筑和節(jié)能建筑比例最大化的目標(biāo)。（3）服務(wù)低碳化萬科低碳社區(qū)內(nèi)服務(wù)業(yè)的發(fā)展必須走低碳化道路，著力發(fā)展綠色服務(wù)、低碳物流和智能信息化。綠色服務(wù)，是有利于保護生態(tài)環(huán)境，節(jié)約資源和能源的、無污、無害、無毒的、有益于人類健康的服務(wù)。社區(qū)中低碳化服務(wù)要求企業(yè)在經(jīng)營管理中根據(jù)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的要求，充分考慮自然環(huán)境的保護和人類的身心健康，從服務(wù)流程的服務(wù)設(shè)計、服務(wù)耗材、服務(wù)產(chǎn)品、服務(wù)營銷、服務(wù)消費等各個環(huán)節(jié)著手節(jié)約資源和能源、防污、降排和減污，以達到企業(yè)的經(jīng)濟效益和環(huán)保效益的有機統(tǒng)一。物流業(yè)是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要組成部分，同時也是碳排放的大戶。萬科低碳社區(qū)中，要實現(xiàn)物流業(yè)與低碳經(jīng)濟的互動支持，通過整合資源、優(yōu)化

11、流程、施行標(biāo)準(zhǔn)化等實現(xiàn)節(jié)能減排，從而做到低碳物流業(yè)發(fā)展。社區(qū)低碳物流業(yè)的基本要求是：物流服務(wù)業(yè)可以支持低碳經(jīng)濟下的生產(chǎn)方式。 智能信息化是發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的必然要求，同時也是有效的服務(wù)低碳化途徑。在社區(qū)中通過服務(wù)智能信息化，可以降低服務(wù)過程中對有形資源的依賴，將部分有形服務(wù)產(chǎn)品，采用智能信息化手段轉(zhuǎn)變?yōu)檐浖刃问?，進一步減少服務(wù)對社區(qū)生態(tài)環(huán)境的影響。實現(xiàn)萬科低碳社區(qū)的服務(wù)低碳化，必須嚴(yán)格把關(guān)進入社區(qū)的企業(yè)資質(zhì)，只有通過了綠色環(huán)保關(guān)的企業(yè)才能進入。（4）消費低碳化低碳化是一種全新的經(jīng)濟發(fā)展模式，同時也是一種新型的生活消費方式，實行消費的低碳化。消費低碳化要從綠色消費、綠色包裝、回收再利用三個方面進

12、行落實。 綠色消費也稱可持續(xù)消費，是一種以適度節(jié)制消費，避免或減少對環(huán)境的破壞，崇尚自然和保護生態(tài)等為特征的新型消費行為和過程。這就對萬科低碳社區(qū)項目的運營階段提出了要求。在未來的運營期間，要通過綠色消費引導(dǎo)，使消費者形成良好的消費習(xí)慣，接受消費低碳化，支持循環(huán)消費，倡導(dǎo)節(jié)約消費，實現(xiàn)消費方式的轉(zhuǎn)型與可持續(xù)發(fā)展。 綠色包裝是能夠循環(huán)再生再利用或者能夠在自然環(huán)境中降解的適度的包裝。綠色包裝要求社區(qū)中的企業(yè)包裝材料和包裝產(chǎn)品在整個生產(chǎn)和使用的過程中對人類和環(huán)境不產(chǎn)生危害，主要包括：適度包裝，在不影響性能的情況下所用材料最少；易于回收和再循環(huán)；包裝廢棄物的處理不對環(huán)境和人類造成危害。 在未來萬科低碳

13、社區(qū)運營階段，居民，企業(yè)的消費環(huán)節(jié)必須注重回收利用。在消費過程中應(yīng)當(dāng)選用可回收、可再利用、對環(huán)境友好的產(chǎn)品，包括可降解塑料、再生紙以及采用循環(huán)使用零部件的機器等。對消費使用過可回收利用的產(chǎn)品，如汽車、家用電器等，要修舊利廢，重復(fù)使用和再生利用。這些需要對社區(qū)的居民，企業(yè)進行長期的宣傳倡導(dǎo)，更重要的是，要在社區(qū)內(nèi)營造回收利用的氛圍。2.2.2萬科低碳社區(qū)指標(biāo)體系花山生態(tài)新城的總體定位是國際一流生態(tài)城,新型城市化示范區(qū)，那么作為生態(tài)新城的核心項目的萬科低碳社區(qū)必然也是以國際一流水平的低碳社區(qū)作為目標(biāo)。為了更切合中國的實際情況，我們選擇了綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)（GB50378-2006）作為基礎(chǔ)，確定符合

14、萬科低碳社區(qū)項目的具體的評價指標(biāo)，其中的一些定量指標(biāo)如表2-1所示。表2-1萬科低碳社區(qū)指標(biāo)體系指標(biāo)項單位指標(biāo)值節(jié)地與室外環(huán)境綠地率%>45人均公共綠地面積/人>2到達公共站點步行距離m<500平均建筑密度%15節(jié)能與能源利用可再生能源占建筑總能耗比例%>15節(jié)能材料使用率%>70建筑能耗kWh/年<35節(jié)水與水資源利用節(jié)水率%>10非傳統(tǒng)水源利用率%>30節(jié)材與材料資源利用就地取材比率%>20可再利用的材料比率%>5可再循環(huán)材料比率%>10運營管理垃圾資源利用率%>80垃圾分類處理率%100污水處理率%100數(shù)字城市信息

15、智能化普及率%100綠色交通非機動車出行率%>30公共交通出行率%>30公共設(shè)施公共設(shè)施服務(wù)半徑m<4002.2.3初步規(guī)劃由于花山新城投資12億元，將規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的農(nóng)民全部遷出，退耕還林、退漁還湖，建成后的萬科低碳社區(qū)將毗鄰花山新城建設(shè)的“花山”、“花果山”兩座生態(tài)綠化帶萬科低碳社區(qū)因地制宜地按照生態(tài)學(xué)中的“共生”原理，通過企業(yè)之間以及工業(yè)、居民與生態(tài)亞系統(tǒng)之間的物質(zhì)、能源的輸入和輸出進行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，實現(xiàn)物質(zhì)、能量的綜合平衡。另外，萬科在低碳社區(qū)中建立高效和諧的物流、能源供應(yīng)網(wǎng)，實現(xiàn)物流的“閉路再循環(huán)”，重新確定“廢物”的價值，減少污染產(chǎn)生，資源合理利用效率將更高，資源開發(fā)

16、及再生利用將更普及。2.3項目合同管理對象2.3.1項目合同管理范圍花山生態(tài)新城建設(shè)項目分為基礎(chǔ)設(shè)施、民用建筑、工業(yè)建筑工程三大部分，花山萬科低碳社區(qū)項目屬于民用建筑的其中一部分。建筑面積規(guī)模為50萬平方米。具體的合同管理的范圍如表2-2所示。表2-2合同管理對象范圍序號工程種類工程名稱1低碳建筑工程低碳住宅建筑低碳基礎(chǔ)設(shè)施低碳公共服務(wù)設(shè)施2可持續(xù)道路工程主干道次干道支路3低碳替代能源工程專用低碳替代能源輸出工程4配電工程變電站開閉所5給水工程二次加壓站輸水網(wǎng)6排水工程污水管網(wǎng)雨水管網(wǎng)7水循環(huán)工程水循環(huán)系統(tǒng)8天然氣工程中壓管網(wǎng)樓戶管網(wǎng)9智能信息化工程公共交換機房線纜8消防工程消防站消防栓10環(huán)

17、衛(wèi)工程垃圾再利用站垃圾轉(zhuǎn)運站公廁11園林工程公園小區(qū)綠化干道綠化12公共服務(wù)設(shè)施工程文化體育活動場所商業(yè)服務(wù)中心停車場自行車停放處社區(qū)管理服務(wù)中心2.3.2項目建設(shè)模式不同的工程建設(shè)有不同的特點，根據(jù)表2-2中列出的各項工程，結(jié)合項目本身的特點，我們選擇了不同的建筑模式，如表2-3所示。表2-3項目建設(shè)模式分析序號模式項目名稱1全部由萬科企業(yè)股份有限公司投資、建設(shè)和維護管理并擁有產(chǎn)權(quán)建筑工程；公共服務(wù)設(shè)施工程2萬科企業(yè)股份有限公司投資、建設(shè)，竣工后交他方管理且他方擁有產(chǎn)權(quán)主干道、次干道和支路；供水、排水，水循環(huán)系統(tǒng)工程；環(huán)衛(wèi)工程3萬科企業(yè)股份有限公司投資，他方建設(shè)，他方維護管理且擁有產(chǎn)權(quán)園林景

18、觀；天然氣用戶管網(wǎng)；開閉所及供電走廊；專用替代能源輸出工程；消防工程4他方投資，萬科企業(yè)股份有限公司組織建設(shè)，他方管理且他方擁有產(chǎn)權(quán)智能信息化工程5全部由其他公司（或政府）投資、建設(shè)、維護管理和擁有產(chǎn)權(quán)社區(qū)高架橋及立交橋工程、地下隧道；變電站工程；城市輸水管網(wǎng)際配水主干管網(wǎng)；公用二次加壓泵站；天然氣主干管網(wǎng)；水景及大型綠化公園 2.4項目合同管理主客體分析根據(jù)表2-2中列出的各項工程，對于項目全過程管理的主客體做一簡要分析，如表2-4所示。表2-4萬科低碳社區(qū)項目合同管理主客體萬科低碳社區(qū)項目合同管理主客體分析合同管理主體分析合同管理客體分析湖北省發(fā)展改革委員會行為：審批項目是否符合國家政策、

19、法規(guī)武漢市發(fā)展改革委員會行為：項目立項審批，是否充分體現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展的思想。武漢市國土局行為：出讓土地武漢市規(guī)劃局行為：審批項目是夠符合城市的總體規(guī)劃頒發(fā)工程建設(shè)規(guī)劃許可證武漢市建委行為：頒發(fā)施工許可證武漢市環(huán)保局行為：建設(shè)項目環(huán)境影響評價文件審批、建設(shè)項目竣工環(huán)境保護驗收武漢市城管局行為：市容管理和城管執(zhí)法、環(huán)境衛(wèi)生管理武漢市園林局行為：市林業(yè)局占用征用林地許可、社區(qū)綠化武漢市水務(wù)局行為：湖泊管理、排水與污水處理管理，落實低污染，綠色用水工程咨詢單位行為：咨詢服務(wù)勘察設(shè)計單位行為：勘察設(shè)計智力成果：節(jié)能建筑設(shè)計圖紙施工單位行為：施工安裝監(jiān)理單位行為：監(jiān)理服務(wù)主要材料供應(yīng)商物：材料的定制、到

20、期提供；適用于低碳建設(shè)的材料設(shè)備供應(yīng)商物:建筑設(shè)備保險公司財：保險利益金融機構(gòu)（銀行）財：貸款資金武漢市住房保障和房屋管理局行為：頒發(fā)商品房預(yù)售許可證，房屋所有權(quán)登記武漢市供電局物：供電，實現(xiàn)綠色用電武漢市水務(wù)集團公司物：供水、排水，建立水循環(huán)系統(tǒng)，實現(xiàn)綠色用水武漢市天然氣公司物：供應(yīng)天然氣未來的居民物：房屋拆遷戶財：資金賠償武漢市交通管理部門行為：道路交通管理，控制管理交通排氣量，低碳化的出行方式，積極發(fā)展新能源汽車武漢市消防局行為：消防站、消防栓的管理物流管理公司行為：材料運輸與低碳經(jīng)濟互動支持，并實現(xiàn)運輸過程中的節(jié)能減排綠化養(yǎng)護公司行為：社區(qū)綠化保養(yǎng)，為低碳社區(qū)提供條件電信公司行為：樓宇

21、自動化系統(tǒng)管理、智能信息化、移動通信垃圾處理公司 行為：社區(qū)垃圾處理，垃圾再生，再利用，實現(xiàn)零污染環(huán)境節(jié)能服務(wù)公司行為：社區(qū)的能源管理，發(fā)展低碳替代能源物業(yè)管理公司行為：監(jiān)督管理社區(qū)的綠色消費、綠色包裝、回收再利用業(yè)主：萬科企業(yè)股份有限公司3萬科低碳社區(qū)項目合同體系策劃3.1合同管理的組織為了更好地進行合同管理工作，業(yè)主方應(yīng)明確合同管理機構(gòu)，制定職責(zé)分工，形成嚴(yán)謹(jǐn)?shù)暮贤芾眢w系。一般將合同管理相關(guān)的各部門劃分為合同主管部門、主辦部門和協(xié)辦部門，各部門職責(zé)和分工不同，形成如圖3-1所示的運行機制。圖3-1 合同管理的運行體制3.2合同框架體系3.2.1項目承發(fā)包模式的確定近幾年來我國的低碳住宅工

22、作取得較快發(fā)展，低碳住宅技術(shù)研發(fā)及應(yīng)用也取得較大進步。但整體上，我國住宅低碳技術(shù)提供企業(yè)整體規(guī)模仍然偏小、研發(fā)能力較為不足，我國住宅低碳技術(shù)產(chǎn)業(yè)處于方興未艾階段。當(dāng)前我國的低碳住宅主要集中在新風(fēng)系統(tǒng)、地源熱泵、節(jié)能墻體、節(jié)能窗、外遮陽、節(jié)能屋頂?shù)冉ㄖ?jié)能材料、設(shè)備的應(yīng)用上，而建筑設(shè)計節(jié)能技術(shù)還相對落后。為了實現(xiàn)住宅的低碳化，詳盡而高品質(zhì)的設(shè)計無疑是至關(guān)重要的，后期施工質(zhì)量也是影響項目能否達到預(yù)期節(jié)能低碳效果的重要因素。項目的管理模式對項目的建設(shè)過程及最終的效果起著至關(guān)重要的作用?；ㄉ叫鲁侨f科低碳社區(qū)建設(shè)工程，擬采用設(shè)計施工總分包模式，設(shè)備另外采購，采用此模式主要考慮如下：如果采用分專業(yè)、分階段

23、分散平行承包，則萬科必須負(fù)責(zé)各承包商之間的協(xié)調(diào)，且管理和控制比較細(xì)，要求萬科項目組有較強的項目管理能力；由于承包商數(shù)量較多，管理跨度比較大，容易造成失控狀態(tài)，且管理費用增加；設(shè)計計劃需周全，細(xì)致，否則極易造成混亂狀態(tài)。對于萬科低碳社區(qū)這樣的大工程，此種模式從管理角度考慮，極度不適于本工程。如果采用總包，雖然可以減少承包商的數(shù)量，降低管理費用，方便協(xié)調(diào)和控制，然而萬科是國內(nèi)最大的房地產(chǎn)公司，足見其管理能力之強，此種模式過度依賴總承包商，萬科項目組的管理大大減少，不利于工程費用減少，也不利于低碳效果的實現(xiàn)，在這承包商的資信風(fēng)險大，選擇承包商的范圍小，不利于選取擁有高新技術(shù)的承包商從而實現(xiàn)低碳技術(shù)。

24、 采用設(shè)計施工總分包，萬科只需與簽訂和管理一個設(shè)計總包合同和一個施工總包合同，由總包單位管理協(xié)調(diào)分包單位，使得萬科的合同管理量減少，但也能充分發(fā)揮萬科的高效管理效應(yīng)。采用設(shè)計施工總分包，對低碳社區(qū)建設(shè)的質(zhì)量控制、投資控制和進度控制都有利，因為有總包單位對分包單位的監(jiān)督管理，有分包單位之間的相互制約，還有設(shè)計總包單位與施工總包單位之間的相互監(jiān)督、制約3.2.2合同體系結(jié)構(gòu)基于設(shè)計施工總分包模式，本項目工程合同體系設(shè)計圖如下：圖3-2 萬科低碳社區(qū)項目合同體系圖3.3工程合同類型和文本的選擇萬科低碳社區(qū)建設(shè)項目選擇單價合同。單價合同中，承包商僅按合同規(guī)定承擔(dān)報價的風(fēng)險，即對報價的正確性和適宜性承擔(dān)

25、責(zé)任，而工程量的變化的風(fēng)險由業(yè)主承擔(dān)，故風(fēng)險分配比較合理，從而可以充分調(diào)動業(yè)主和承包商雙方的管理積極性，同時也適合本項目承發(fā)包模式的選擇。低碳建筑在我國才處于興起階段，承包商和發(fā)包商對于項目建設(shè)過程中的量和價不容易把握，整體來說，采用單價合同是較為合理的。對于其中的科研新技術(shù)，合同雙方可商量采用其他更合理的合同類型，如成本加酬金模式等。結(jié)合花山萬科低碳項目的承發(fā)包模式和特點，我們選擇國際工程中普遍采用的標(biāo)準(zhǔn)文本FIDIC合同條件并加以修改，使之適用本項目?？紤]到低碳建筑市場在我國的發(fā)展，萬科低碳社區(qū)的建設(shè)過程中無疑會借鑒發(fā)達國家的經(jīng)驗，也可能會有外國的設(shè)計單位和施工單位等進入本項目，F(xiàn)IDIC

26、合同具有國際性，對于本項目來說是較為合理的。且FIDIC條件條款齊全，內(nèi)容完整，公正、合理、科學(xué)的反映建設(shè)項目合同雙方的經(jīng)濟責(zé)權(quán)利關(guān)系，能夠高效率地完成工程任務(wù)，提高工程的整體效益。3.4項目合同界面分析合同界面是指同一工程項目，相關(guān)同級合同之間以及主、分合同之間，在時間、空間以及工作內(nèi)容上的分界。在設(shè)計與施工總承包模式下，第一層是以業(yè)主為管理主體的合同界面，如設(shè)計總包合同與施工總包合同之間的界面、設(shè)計總包合同與設(shè)備采購供應(yīng)合同之間的界面、施工總包合同與設(shè)備采購供應(yīng)合同之間的界面。第二級是以承包商為管理主體的合同界面，如設(shè)計（施工）分包合同之間的界面，設(shè)計（施工）分包與總包之間的界面，設(shè)計（施

27、工）分包合同與設(shè)備采購供應(yīng)之間的界面等。如圖3-3所示。圖3-3 設(shè)計施工總分包模式下的合同界面3.5項目合同界面管理合同界面與合同數(shù)量有關(guān)，與工程合同總體結(jié)構(gòu)體系有關(guān)，也與合同打包有關(guān)。清晰明確的合同界面，有利于降低合同之間的協(xié)調(diào)工作量。3.5.1合理確定相關(guān)工作包的大小工程合同打包是以便利合同管理為原則的，必須注意以下幾點：（1） 內(nèi)容上的協(xié)調(diào)。業(yè)主的所有合同確定的工程或工作范圍應(yīng)能涵蓋項目所有的工作，而明確而完整的合同內(nèi)容是合同執(zhí)行過程中減少合同界面爭執(zhí)的有效方法。為了避免內(nèi)容上的缺陷和遺漏，應(yīng)做好如下工作：認(rèn)真分析項目的范圍定義和系統(tǒng)組成；在項目分解結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上列出各個合同的工程范圍，

28、將項目分解成若干個獨立的合同；進行項目任務(wù)之間的界面分析，確定各個界面上的工作責(zé)任、價格、工期、質(zhì)量和范圍定義等。（2） 技術(shù)上的協(xié)調(diào)。嚴(yán)格檢查各工程合同或合同包之間的技術(shù)關(guān)系，確保工程合同技術(shù)上的連貫性與協(xié)調(diào)統(tǒng)一性。土建、設(shè)備、材料等幾個主合同之間有統(tǒng)一的質(zhì)量、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和要求；分包合同必須按照總承包合同的條件訂立，全面反映總合同的相關(guān)內(nèi)容；各合同所定義的專業(yè)工程之間應(yīng)有明確的界面和合理的搭界。（3） 空間和時間上的協(xié)調(diào)。工程合同之間不僅存在著空間界面關(guān)系，還存在著時間上的界面關(guān)系，要注意合理的搭接與協(xié)調(diào)。3.5.2全過程動態(tài)管理合同界面合理地劃分工作包后還需要對項目的合同界面進行全過程的動態(tài)

29、管理。（1） 建立合同界面責(zé)任矩陣。對合同界面工作內(nèi)容進行描述，并確定合同界面各方責(zé)任，分清哪些合同界面由業(yè)主負(fù)責(zé)管理，哪些合同界面可以由監(jiān)理工程師負(fù)責(zé)管理，確定項目參與方的責(zé)任與利益關(guān)系，建立合同界面責(zé)任矩陣。（2） 制定合同界面實施計劃。在對合同界面進行識別、歸類、描述之后，需要編制合同界面實施計劃，以指導(dǎo)合同界面工作。既要編制總的合同界面實施計劃，又要編制分階段的合同界面實施計劃。在計劃中，要明確每一個階段界面工作的要求、內(nèi)容及完成的時間等。（3） 制定合同界面工作的程序。合同界面工作包括合同界面管理計劃的報批、合同界面的協(xié)調(diào)、合同界面信息的傳遞、界面問題的處理、界面控制與修改等，都要按

30、有關(guān)各方商定的程序運作，避免隨意性，提高協(xié)同工作的效率和精度。在合同界面確定時，必須明確出建設(shè)方，承包方，以及承包方之間的責(zé)權(quán)利，防止相互推諉。在合同執(zhí)行過程中，必須進行各種合同界面大小，范圍偏差的控制，嚴(yán)防界面的再次劃分，造成界面管理的困難，以及工程成本的增加。3.6合同重要條款確定：項目業(yè)主萬科憑著通過合同制約承包商，而不是打倒承包商，或捆住承包商的原則，合同應(yīng)該合理而不苛刻，萬科是合同的主導(dǎo)，因此要確定一些重要的合同條款：（1）適用于合同關(guān)系的法律，以及合同爭執(zhí)仲裁的地點、程序采用我國的相關(guān)法律作為合同的法律基礎(chǔ)；如果業(yè)主萬科提出仲裁，則由承包商指定地點進行仲裁；如果承包商提出仲裁，則在

31、花山投資有限公司或由萬科企業(yè)有限公司指定仲裁地點。（2）付款方式為保證低碳社區(qū)項目順利進行，且不給萬科和承包商帶來雙方風(fēng)險，選擇進度付款，且為保證低碳效益的體現(xiàn)，萬科可適度超額支付進度預(yù)付款。（3）合同價格的調(diào)整條件、范圍、調(diào)整方法本項目采用單價合同中的可調(diào)單價合同，面臨的主要變化因素是數(shù)量變化，物價上漲，法律變化，針對這些變化因素，合同規(guī)定了相應(yīng)的調(diào)價條件和范圍有兩種情況：第一種情況：低碳社區(qū)項目實際測出的數(shù)量變化超過了工程量表或者相關(guān)資料表所列數(shù)量的10%以上。此數(shù)量變化與項目規(guī)定的費率乘積，超過中標(biāo)合同金額的0.01%此數(shù)量變化直接改變項目工作單位成本超過1%項目該項工作未規(guī)定為“固定費

32、率項目”第二種情況：項目合同變更的規(guī)定指示的工作合同中沒有規(guī)定該項工作的費率或價格合同中任何工作在不同的條件下實施，未規(guī)定適宜的費率或價格低碳社區(qū)合同價格調(diào)整方法：合同中沒有該項工作內(nèi)容，應(yīng)取類似工作的費率或價格計價；考慮上述有關(guān)事項以合同中相關(guān)費率或價格為計算基礎(chǔ)，加以調(diào)整后得出新的費率或價格；如果沒有相關(guān)的費率或價格，應(yīng)根據(jù)實施該工作的合理成本和合理利潤，并考慮其他相關(guān)事項后得出；工程師應(yīng)在商定或確定適宜費率和價格前，確定用于期中付款證書的臨時費率或價格。對于物價波動的價格調(diào)整采用相應(yīng)經(jīng)驗公式調(diào)整。（4）合同雙方風(fēng)險的分擔(dān)依據(jù)通過風(fēng)險分配激勵承包商努力控制三大目標(biāo)、控制風(fēng)險，達到最好的工程

33、經(jīng)濟效益的基本原則，工程風(fēng)險應(yīng)由最適宜且最有能力控制風(fēng)險的一方承擔(dān)，是具體情況而定。（5）對承包商的激勵措施進行提前竣工獎勵；提前竣工，將項目提前投產(chǎn)實現(xiàn)的盈利在合同雙方之間按一定比例分成；承包商提出新的設(shè)計方案，新的技術(shù)，使業(yè)主節(jié)約投資，或者使項目更能體現(xiàn)低碳節(jié)能效益的方案，則按一定比例分成；獎勵型成本價酬金合同；工程質(zhì)量達全優(yōu)，萬科另外支付承包商獎勵金。4萬科低碳社區(qū)項目合同訂立與履行管理體系4.1合同審查制度4.1.1合同審查制度概述合同審查監(jiān)督制度，是指合同綜合管理部門在合同簽訂前、合同履行中、合同履行完畢后的各個環(huán)節(jié)，按照一定的程序，對合同進行全方位審查監(jiān)督的制度。為了切實維護自己的

34、合法權(quán)益，在合同談判之前，無論是發(fā)包人還是承包人都必須認(rèn)真仔細(xì)的研究招標(biāo)文件及雙方在招標(biāo)過程中達成的協(xié)議，審查每一個合同條款，分析該條款的履行后果，從中尋找合同漏洞及于己不利的條款，力爭通過合同談判是自己處于較為有利的位置，以改善合同條件中一些主要條款的內(nèi)容，從而能夠從合同條款上全力維護自己的合法權(quán)益。4.1.2合同審查的內(nèi)容土木工程合同的審查分析主要包括以下幾方面內(nèi)容：一、合同效力的審查分析合同必須在合同依據(jù)法律基礎(chǔ)的范圍內(nèi)簽訂和實施，否則會導(dǎo)致合同全部或部分無效，從而給當(dāng)事人帶來不必要的損失。合同效力的審查主要從以下幾方面入手：（1）合同當(dāng)事人資格的審查（2）工程項目合法性審查即合同客體資

35、格的審查。主要審查工程項目是否具備招標(biāo)投標(biāo)、簽訂和實施合同的一切條件，包括：是否具備工程項目建設(shè)所需要的各種批準(zhǔn)文件。工程項目是否已經(jīng)列入年度建設(shè)計劃。建設(shè)資金與要求建筑材料和設(shè)備來源是否已經(jīng)落實。（3）合同訂立過程的審查（4）合同內(nèi)容合法性審查二、合同完備性審查根據(jù)合同法規(guī)定，合同應(yīng)包括合同當(dāng)事人、合同標(biāo)的、標(biāo)的數(shù)量和質(zhì)量、合同價款或酬金、履行期限、地點和方式、違約責(zé)任和解決爭議的方法。一份完整的合同應(yīng)包括上述所有條款。合同完備性審查包括：（1）合同文件完備性審查（2）合同條款完備性審查三、合同條款的公正性審查公平公正、誠實信用是合同法的基本原則，當(dāng)事人無論是簽訂合同還是履行合同，都必須遵守

36、該原則。4.1.3 合同審查表一、合同審查表的作用合同審查后，對上述分析研究結(jié)果可以用審查表進行歸納整理。用合同審查表可以系統(tǒng)地針對合同文本中存在的問題提出相應(yīng)的應(yīng)對對策。合同審查表的主要作用有：（1）通過合同的結(jié)構(gòu)分解，使合同當(dāng)事人及合同談判者對合同有一個全面的了解。（2）檢查合同內(nèi)容的完整性。與標(biāo)準(zhǔn)的合同結(jié)構(gòu)對照，即可發(fā)現(xiàn)該合同缺少哪些必需條款。（3）分析評價每一合同條款執(zhí)行的法律后果及風(fēng)險，為合同談判和簽訂提供決策依據(jù)。二、合同審查表的格式要達到合同審查的目的，合同審查表應(yīng)具備以下功能：（1）完整的審查項目和內(nèi)容。（2）被審查合同在對應(yīng)審查項目上的具體條款和內(nèi)容。（3）對合同內(nèi)容的分析和

37、評價，即合同中有什么養(yǎng)的問題和風(fēng)險。（4）針對分析出來的問題提出建議或?qū)Σ?。具體的，本項目花山萬科低碳社區(qū)的合同項目審查表如下：表4-1 花山萬科低碳社區(qū)的合同項目審查表項目編號審查項目重點審查內(nèi)容潛在風(fēng)險建議對策001工作范圍承包人所承擔(dān)的工作范圍，包括施工，材料和設(shè)備供應(yīng)，工程量的確定，質(zhì)量、工期要求及其他義務(wù)工作范圍不清楚，合同履行過程中，易出現(xiàn)“扯皮”現(xiàn)象，產(chǎn)生合同糾紛 認(rèn)真審查，做到工作內(nèi)容明確具體，責(zé)任分明002權(quán)利和責(zé)任檢查雙方權(quán)責(zé)是否平衡，合同是否有邏輯問題等權(quán)責(zé)利不平衡，為后期合同的履行埋下風(fēng)險盡力做到雙方當(dāng)事人責(zé)任和權(quán)利闡述明確、具體、詳細(xì)，權(quán)責(zé)范圍界定清晰003工期和施工

38、進度計劃工期計劃是否合理，發(fā)包人為促成承包方按時完工，需提供的條件，以及不能按時完工的處理辦法是否明確項目不能按時完工，不能按時投產(chǎn)，給業(yè)主帶來損失（1）雙方按實際情況，在合同中確定合理的工期計劃（2）在合同中明確說明工期提前和拖后的處理辦法004工程質(zhì)量工程質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)能否體現(xiàn)質(zhì)優(yōu)價優(yōu)的原則工程不能保證質(zhì)量，不能投入生產(chǎn)合同中提出明確的質(zhì)量要求，并提出質(zhì)量問題的處理辦法005工程價款及支付問題合同價格、預(yù)付款、付款方式、付款保證、保留金等問題規(guī)定是否明確由工程造價規(guī)定不明而產(chǎn)生的合同糾紛，是合同糾紛的主要內(nèi)容對相關(guān)內(nèi)容在合同中明確規(guī)定，為日后的合同履行提供依據(jù)，減少合同糾紛006違約責(zé)任違約條

39、款的約定是否具體、完整，責(zé)任承擔(dān)是否公平違約責(zé)任不明確，容易產(chǎn)生合同糾紛對違約責(zé)任明確規(guī)定007低碳性審查合同中是否有對工程全壽命周期碳排放量的相關(guān)規(guī)定和說明任何一個過程的疏漏，對可能導(dǎo)致“低碳社區(qū)”不“低碳”加強預(yù)控制，從各個環(huán)節(jié)對碳排放量進行審查控制4.1.4合同審查的方法具體的合同審查方法就是在正確思路指導(dǎo)下進行的具體步驟和程序，以及運用的法律思維和技巧。1.合同條款的審查?；镜牟襟E和方法就是合同條款的審查，全面細(xì)致地對合同條款逐一審查，這是審查合同的基本方法，但審查應(yīng)該有重點。有三方面內(nèi)容必須審查：一看合同的主體，二看合同的標(biāo)的，三看合同的數(shù)量條款。此三者為合同的必備條款，無此三者則

40、合同不能成立。對于特定合同按照特定合同的特點和要求對其必備條款進行審查，查漏補缺。2.文字審查。合同是文字的游戲，使用規(guī)范的語言能夠避免誤會防止?fàn)幾h的發(fā)生。3.合法性審查。主要審查是否違反法律強制性規(guī)定，合同的無效問題。4.涉他權(quán)利審查。合同標(biāo)的可能涉及他人知識產(chǎn)權(quán)或者其他利益，應(yīng)該進行審查，避免侵權(quán)。5.清潔條款審查。清潔條款的審查很重要，在科技發(fā)達的當(dāng)今社會仿制模仿的技術(shù)非常高超，清潔條款對于避免糾紛發(fā)生很重要。4.2合同談判計劃4.2.1合同談判的準(zhǔn)備工作合同談判是業(yè)主與承包商面對面的直接較量，談判的結(jié)果直接關(guān)系到合同條款的訂立是否于己有利，因此，在合同正式談判前，無論是業(yè)主還是承包商，

41、必須深入細(xì)致地做好充分的思想準(zhǔn)備、組織準(zhǔn)備、資料準(zhǔn)備等，做到知己知彼，心中有數(shù)，為合同談判的成功奠定堅實的基礎(chǔ)。（1）合同談判的思想準(zhǔn)備合同談判是一項艱苦復(fù)雜的工作，只有有了充分的思想準(zhǔn)備，才能在談判中堅持立場，適當(dāng)妥協(xié)，最后達到目標(biāo)。因此，在正式談判之前，應(yīng)對以下兩個問題做好充分的思想準(zhǔn)備：談判目的確立己方談判的基本原則和談判中的態(tài)度（2）合同談判的組織準(zhǔn)備（3）合同談判的資料準(zhǔn)備（4）背景資料分析在獲得上述資料及背景資料后，必須對這些資料進行詳細(xì)分析。包括：對方是否是合法主體，資信情況如何。談判的真實意圖。對方談判人員的基本情況。（5）談判方案準(zhǔn)備（6）會議具體事務(wù)的安排準(zhǔn)備4.2.2談判

42、程序合同的談判一般要經(jīng)過一般討論，技術(shù)談判，商務(wù)談判，和合同擬定四個步驟。如下圖2所示：一般討論技術(shù)談判商務(wù)談判合同擬定圖4-1 合同談判流程圖1一般討論談判開始階段通常都是先廣泛交換意見，各方提出自己的設(shè)想方案，探討各種可能性，經(jīng)過商討逐步將雙方意見綜合并統(tǒng)一起來，形成共同的問題和目標(biāo)，為下一步詳細(xì)談判做好準(zhǔn)備。2技術(shù)談判在一般討論之后，就要進入技術(shù)談判階段。主要對原合同中技術(shù)方面的條款進行討論，包括工程范圍、技術(shù)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、施工條件、施工方案、施工進度、質(zhì)量檢查、竣工驗收等。3商務(wù)談判主要對原合同中商務(wù)方面的條款進行討論，包括工程合同價款、支付條件、支付方式、預(yù)付款、履約保證、保留金、貨幣

43、風(fēng)險的防范、合同價格的調(diào)整等。需要注意的是，技術(shù)條款與商務(wù)條款往往是密不可分的，因此，在進行技術(shù)談判和商務(wù)談判時，不能將兩者分割開來。4合同擬定談判進行到一定階段后，在雙方都已表明了觀點，對原則問題雙方意見基本一致的情況下，相互之間就可以交換書面意見或合同稿。然后以書面意見或合同稿為基礎(chǔ)，逐條逐項審查討論合同條款。先審查一致性問題，后審查討論不一致的問題，對雙方不能確定、達不成一致意見的問題，再請示上級審定，下次談判繼續(xù)討論，直至雙方對新形成的合同條款一致同意并形成合同草案為止。4.2.3談判的策略和技巧談判是通過不斷討論、爭執(zhí)、讓步確定各方權(quán)利、義務(wù)的過程，實質(zhì)上是雙方各自說服對方和被對方說

44、服的過程，它直接關(guān)系到談判桌上各方最終利益的得失，因此，必須注重談判的策略和技巧。以下介紹幾種常見的談判的策略和技巧。1掌握談判議程，合理分配個議題時間2高起點戰(zhàn)略3注意談判氛圍4拖延和休會5避實就虛6對等讓步7分配談判角色8善于抓住實質(zhì)性問題4.3合同訂立4.3.1合同訂立原則工程合同的簽訂直接關(guān)系到合同的履行和實現(xiàn)，關(guān)系到當(dāng)事人各方的利益和信譽，因此必須采取嚴(yán)格認(rèn)真的態(tài)度。為此，在簽訂合同時，必須遵循一定的基本原則。1.平等自愿原則根據(jù)合同法規(guī)定，簽訂工程合同的雙方當(dāng)事人，不論是發(fā)包人還是承包人，不論發(fā)包人是政府部門還是私營企業(yè)，只要他們就某一項目的建立訂立工程合同，上方就發(fā)生了以合同形式

45、體現(xiàn)出來的經(jīng)濟關(guān)系，但彼此之間并不存在隸屬關(guān)系，雙方的法律地位是平等的。2.公平原則簽訂工程合同，雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系必須是度等的，即合同對各方規(guī)定的責(zé)任必須公平合理，要照顧到雙方的利益，不能利用合同來轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險，有意損害對方的利益。不論是哪一方，只要享有某種權(quán)利就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；反之，只要對方承擔(dān)了某種義務(wù)，同時也應(yīng)為自己規(guī)定相應(yīng)的權(quán)利，即權(quán)利與義務(wù)必須對等。這是雙方搞好長期合作的基礎(chǔ)，也是合同順利履行的根本保障。3.誠實信用原則當(dāng)事人在訂立、履行合同時，應(yīng)當(dāng)善意對待對方，相互協(xié)作，密切配合，言行一致，表里如一，說到做到，正確、適當(dāng)?shù)匦惺购贤?guī)定的權(quán)利，全面履行合同義務(wù)；要考慮對方需要

46、，照顧對方困難，處事合情合理；不能見利忘義，弄虛作假，爾虞我詐；不做損害對方、國家、集體或第三人以及社會公共利益的事情；不采用欺詐、脅迫或乘人之危要求對方與之訂立違背對方意愿的合同，如發(fā)包人利用自身在建筑市場的優(yōu)勢地位，強迫承包人與之訂立雙方權(quán)利義務(wù)嚴(yán)重失衡的不合理條款，或承包人利用發(fā)包人業(yè)務(wù)不熟悉的弱點欺騙發(fā)包人等。如當(dāng)事人違背誠實信用原則就應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任。4.合法原則即工程合同當(dāng)事人、合同的訂立形式和程序、合同各項條款的內(nèi)容、履行合同的方式、合同解除條件和程序等約定，必須符合國家法律、行政法規(guī)及社會公共利益，凡與法律法規(guī)及社會公共道德準(zhǔn)則相抵觸的合同內(nèi)容，即使簽約雙方自愿協(xié)商訂立，合同

47、也不能生效和履行。4.3.2合同訂立程序根據(jù)我國合同法、招投標(biāo)法及房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工招標(biāo)投標(biāo)管理辦法的規(guī)定，工程合同的訂立程序如下：要約邀請（發(fā)包方）要約（承包方）承諾（發(fā)包方）簽約（雙方）圖4-2 合同訂立流程圖1.要約邀請即工程合同當(dāng)事人、合同的訂立形式和程序、合同各項條款的內(nèi)容、履行合同的方式、合同解除條件和程序等約定，必須符合國家法律、行政法規(guī)及社會公共利益，凡與法律法規(guī)及社會公共道德準(zhǔn)則相抵觸的合同內(nèi)容，即使簽約雙方自愿協(xié)商訂立，合同也不能生效和履行。2.要約即投標(biāo)，指投標(biāo)人按照招標(biāo)人提出的要求，在規(guī)定的期間內(nèi)向招標(biāo)人發(fā)出的，以訂立合同為目的的，包括合同的主要條款的意思表示。3.承諾即中標(biāo)通知，指由招標(biāo)人通過評標(biāo)后，在規(guī)定期間內(nèi)發(fā)出的，表示愿意按