希爾頓酒店商業(yè)計劃書

1、酒店商業(yè)計劃書目錄第一章項目摘要6一、項目概述6二、項目優(yōu)勢6三、項目背景6四、項目投資計劃7第二章環(huán)境評估8一、區(qū)位優(yōu)勢8二、區(qū)域三、旅游.1113第三章酒店行業(yè)分析17一、中國旅游飯店業(yè)概況17二、國際飯店競爭18三、國際飯店管理模式比較20四、高星級酒店的分析21五、酒店管理公司26第四章市場分析28一、廈門酒店概況28二、酒店經(jīng)營指標分析28三、競爭對手及發(fā)展態(tài)勢29四、項目30第五章 項目公司31一、公司簡介31二、公司結構31三、股權結構31四、管理團隊31五、項目其他背景32第六章項目33一、項目位置33二、法律明細34三、項目詳細36第七章項目實施計劃40一、項目建設規(guī)模40二

2、、項目現(xiàn)狀和建設期41第八章項目投資分析42一、投資估算42.二、參數(shù)43三、融資計劃及還款方案44第一章項目摘要一、項目概述Ø廈門大酒店是與國際酒店簽約合作的國內第六家希爾頓大酒店，是一家繼大連、重慶、上海、北京、南京之后，通過國際希爾頓酒店嚴格評審入圍和參與合作的國際五星級旅游酒店。Ø廈門大酒店集旅游、商務、餐飲等多功能于一身，位于廈門市 CBD 區(qū)域，購物、交通十分便利，瀕臨大海，與鼓浪嶼遙遙相望，風光旖旎。Ø總投資概為 7500 萬為 43793 平方米，酒店用地面積 3367.917 平方米，面積三層，地上二十九層，總高度為 99.15 米。Ø

3、酒店建成后，憑借國際酒店管理公司的專業(yè)化管理，將成為廈門檔次最高的五星級酒店，其專業(yè)的國際必會帶來豐厚的投資回報和良好的效益。二、項目優(yōu)勢ØØØØØ黃金地段、得天獨厚廈門市重點支持項目國際著名酒店管理公司專業(yè)化管理辦妥土地、土建已經(jīng)開工，正進行地基建設籌建開發(fā)過多個大型地產(chǎn)項目三、項目背景廈門是中國東南沿海重要的旅游口岸，擁有鼓浪嶼等三個重點風景名勝區(qū)，并獲得國際花園城市和優(yōu)秀旅游城市等榮譽.廈門已南方重要的對臺貿易口岸，這里每年由主持舉辦經(jīng)貿盛會“中國投資貿易洽談會”和“對臺出口商品會”，多種大型專業(yè)會展經(jīng)常在廈門舉辦。廈門高速發(fā)展，是中國東

4、南沿海繁榮帶的龍頭。自廈門成立特區(qū)以來,已有(Dell)、柯達(Koda)、通用電器(General Electric)、可口可樂(Coca cola)、太古飛機維修公司(Swire Aircraft)、(MetroAG)等世界五百強公司入駐廈門,同時每年有大量國際、國內商務來廈門觀光旅游.廈門市目前有四星級以上酒店六家、五星級酒店一家。鑒于廈門的高星級酒店數(shù)量相對偏少，該項目的建成將大大地推動廈門高端旅游市場的發(fā)展，促進廈門精品旅游品牌的提升，并將給投資商帶來豐厚的投資回報。四、項目投資計劃（一）投資總額項目投資概算為 7500 萬，包括土地款、拆遷費用、土方工程、基樁及相關前期費用等已完成

5、的投資 1700 萬（二）融資計劃。根據(jù)項目建設期計劃，建設期為 2 年；根據(jù)營運收支預估數(shù)據(jù)，預計項目營運 8 年，即可還清本息。考慮項目的營運預算及還本付息年期，建議項目建設期免息。年度經(jīng)營結余可用于償還利息、本金。融資期限為 10 年（含期）。根據(jù)營運收支預估表，項目進入營運期后，前四年每年還 1100 萬，后四年每年還 1200 萬，總共用 8 年還本付息。第二章環(huán)境評估一、區(qū)位優(yōu)勢1、自然情況廈門是一座美麗的海濱城市，位國東南沿海、福建省的西南岸，九龍江的河口，居中國兩大繁榮地區(qū)之間，與隔海相望，距高雄市160 哩，是海峽西岸繁榮帶之龍頭。廈門市轄區(qū)陸地面積 1500 多平方公里（包

6、括廈門島 130 平方公里），海域面積 300 多平方公里。廈門屬亞熱帶季風氣候，常年春意濃濃，四季花香撲鼻。全年平均氣溫 210C，冬天平均氣溫 120C，夏天平均氣溫 280C，全年降雨 1100 毫米。氣候溫和、雨量充沛、海岸曲折漫長、山巖疊秀絢麗多姿。1981 年設立廈門特區(qū)，廈門市已被批核為一個特別行政區(qū)域，、1994 年被級為副省級市。擁有省級的管理權力?，F(xiàn)在，廈門已發(fā)展為一個現(xiàn)代化城市，有著強勁的發(fā)展及城市建設。在過去十年內，廈門受益于國際商貿，教育及旅游的持續(xù)發(fā)展。隨著建設和各項事業(yè)的不斷發(fā)展，廈門逐漸東南沿海的中心城市。在保持高速發(fā)展的同時，廈門的環(huán)境也得到了保護，具備可持續(xù)

7、發(fā)展?jié)摿?。廈門先后獲得國際花園城市和優(yōu)秀的旅游城市等榮譽。2、地理位置廈門市位于東經(jīng) 118º0404、北緯 24º2646。全市由廈門島，鼓浪嶼及內陸九龍江北岸沿海部分地區(qū)和同安組成，屬海港風景城市。其主體廈門島面積約 135.5 平方公里，是福建省第四大島嶼，整修海岸線蜿蜒曲折，全長234 公里，港島嶼星羅棋布，洪區(qū)內群山四周環(huán)抱，港闊水深，終年不凍，是條件優(yōu)越海峽性天然良港，有史以來就是我國東南沿海對外貿易的重要口岸。九龍江北岸的沿海部分，由杏林灣和馬鑾灣分隔而、杳林、海滄三個小。地屬亞熱帶氣候，夏天酷暑，冬天嚴寒，溫和多雨，年均氣溫在 21º 左右。廈門市

8、的總陸地面積為 1，516 平方公里，而海洋面積則有 300 平方公里。而地勢則由南至北順勢而下，其西北部分地勢偏于平坦，而南部則較多崎嶇。在大部分的海峽，其水深超過 12整平均處于無冰狀態(tài)。而其余位于海岸邊零散的島嶼則形成了一道天然的圍墻，以保護海洋旋渦對廈門海峽造成的滋擾及破壞。3、行政區(qū)域2003 年 5批準，同意廈門市調、整部分行政區(qū)劃。調整的主要內容包括：一、思明區(qū)、鼓浪嶼區(qū)和開元區(qū)合并為思明區(qū)，的行政區(qū)域劃歸思明區(qū)管轄。二、將杏林區(qū)的杏林街道辦事處和杏林鎮(zhèn)劃歸集美區(qū)管轄。杏林區(qū)更名為海滄區(qū)。三、設立翔安區(qū)，將同安區(qū)所轄新店、新圩、內厝、大嶝 5 個鎮(zhèn)劃歸翔安區(qū)管轄。行政區(qū)劃調整后，

9、廈門市轄思明、湖里、集美、海滄、同安和翔安 6 個區(qū) 。廈門市現(xiàn)轄有思明、開元、鼓浪嶼、湖里、集美、杏林、同安七個區(qū)。其中廈門本島內的思明、開元、鼓浪嶼、湖里四個特區(qū)。思明區(qū)以商業(yè)鬧市主；開元區(qū)以工廠區(qū)和新市主；鼓浪嶼區(qū)是著名的風景旅游區(qū)；湖里區(qū)則是新興的工業(yè)投資區(qū)。島外的集美區(qū)以農(nóng)業(yè)為主，包括以旅游、教育為主的著名僑鄉(xiāng)集美鎮(zhèn)；杏林區(qū)是已具一定規(guī)模的工業(yè)區(qū)和臺商投資區(qū)。同安區(qū)則是全市的農(nóng)副基地和輕工、食品行業(yè)的原料基地。4、氣候廈門擁有南亞熱帶氣候，降雨量充足。全年平均溫度約為 20.6ºC，而最高則為 38.5ºC 及最低為 1.5ºC。年降雨量約 1，315

10、毫米，主要降雨月份于每年的五月至七月。5、人口2002 年末，全市戶籍總人口為 13716 萬，4185。280 萬人，其中：自然增長 067 萬人，人口自然增長率為 493。全市人口中以居多，另有回、滿、壯、畬、苗、及20 多個少數(shù)。由于地理環(huán)境和歷史背景的因素，擁有眾多的歸僑、僑眷及廈門籍僑胞和、臺同胞。6、基礎設施建設陸路交通配合贛龍鐵路建設，興建龍巖廈門延伸段，形成連接大京九的出省新通道；配合建設福廈鐵路，相應第二火車客運站及其配套設施。加快區(qū)域合作快速通道建設，重點建設和完善“三主”（同三國道主干線及其復線、國道 324線）、“六聊”（廈門島龍海、海滄龍海、同安安溪、同安南安、同安新

11、店南安石井、廈門金門）的對外交通，建設廈門至三速公路，形成連接公路干線網(wǎng)和周邊地區(qū)的快速通道。完善綜合交通體系的配套設施，加快公路客、貨運場站的和建設，構建公路主樞紐。航空廈門的空港是華東航空樞紐，國際機場已開通國內外航線 89 條，其中國內航線 73 條，國際和地區(qū)航線有至東京、大阪、漢城、新加坡、吉隆坡、馬、等 14 條航線，還有專門到名古屋的貨運航班。每周出港約 380 余個航班，有 26 家航空公司在機場營運。2002 年旅客進出港人數(shù) 425.86萬人次，比上年增長 13.95%，航空貨運吞吐量 13.92 萬噸，增長 30.48%。完善廈門機場的設施配套，建設空港物流園區(qū)，大力拓展

12、國內外航空貨運業(yè)務，增辟美國等國際航線，建成我國重要的國際干線機場，并爭取作為“三通”定點直航首選機場。加強國內外航班的銜接，拓展客運中務，成為連通國內外客貨捷運的航空主樞紐。港口與海運完善對外輻射通道。實施“以港立市”戰(zhàn)略，按照“三個一”（港口貨物年吞吐量 1 億噸以上，集裝箱年吞吐量 1，000 萬標箱，航空年客運量 1，000 萬人次）的遠景目標要求，把廈門港建成重點貨運主樞紐港、集裝箱國際干線港口和中轉港、海峽區(qū)域航運中心，完善航空港，建設資訊港，強化口岸功能。廈門港是中國主要港口之一，位居世界集裝箱百強港前 40 名，是中國第四個可接待第六代大型集裝箱船舶的港口；2002 年貨物吞吐

13、量 2，734.51 萬噸，集裝箱吞吐量 175.44 萬標箱；每月廈門港到全世界各地航班有 315 條，基本覆蓋了全球各主要港口；（與國內外 84 個港口直接通航）；世界各大船公司都紛紛開辟了廈門到世界各地的貨運航線，很多知名船公司將廈門作為其大陸的基本港；首批與貨運試點直通港口，集裝箱貨運量達到 134 萬標箱。郵電通訊長途可直拔 210 個或地區(qū)；國內 1，800 多個城市，城鄉(xiāng)固定交換機總容量 94.02；移動7.16，電腦互聯(lián)網(wǎng)絡用戶達 20。已建成市話本地網(wǎng)、移動通訊網(wǎng)、數(shù)位資料網(wǎng)和圖像傳輸網(wǎng)，開辦了 DDN、ISDN、PAC、EDI、EMS、800 等 20 多項郵電業(yè)務。電腦網(wǎng)

14、已形成金橋網(wǎng)、金卡網(wǎng)、網(wǎng)、Inernet 網(wǎng)、 XiamenNet 網(wǎng)。可以通過 DNN、ADSL、光線以及無線接入方式連接 INTERNET、INTERNET 傳輸速度可以達到 10M/秒。二、 區(qū)域自 1982 年設立為特區(qū)以來，廈門市國內生產(chǎn)總值（GDP）年均增長 18%，每年新增外商實際投資額在 10 億以上。（Dell）、柯達(Koda)、通用電器(General Electric) 、可口可樂(CocaCola) 、太古飛機維修公司(SwireAircraft)、(MetroAG)等諸多知名公司已在廈門設廠或投資。2002 年，全市實現(xiàn)較快增長，運行質量和效益進一步提高。據(jù)初步統(tǒng)計

15、，全年實現(xiàn)國內生產(chǎn)總值 64833 億元，比上年增長 156，其中第三產(chǎn)業(yè)增加值 26421 億元，增長 99。按戶籍人口計算，人均國內生產(chǎn)總值47,270 元，比上年增長 145。廈門 GDP 增長7,000,0006,000,0005,000,0004,000,0003,000,0002,000,0001,000,000019981999200020012002近年廈門市主要指標外商投資概況廈門市為中國其中一個的主要特區(qū)，并已賦予權力去管轄其市內的發(fā)展事務，及給多外商相關措施，已吸引外商投資。充分發(fā)揮特區(qū)和臺商投資區(qū)的優(yōu)勢，實施外向型發(fā)展戰(zhàn)略擴大對外開放，參與國際競爭，特區(qū)逐步趨向了外向型

16、發(fā)展軌道。廈門口岸的國際知名度和輻射功能在近年來明顯的增強，利用進入了全方位開放、蓬勃繁榮的發(fā)展階段，世界最大 500 強公司已有 27 家在廈投資辦企業(yè)，70 多家全球公司在廈門落戶，外商投資領域從第一、二產(chǎn)業(yè)擴大到第三產(chǎn)業(yè)的飲食服務業(yè)、業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、業(yè)、金融業(yè)、資訊產(chǎn)業(yè)等，從蔻密集型企業(yè)為主發(fā)展到以技術、資金密集型企業(yè)為主，從貿易發(fā)展到高附加值企項目1999 年度2000 年度2001 年度2002 年度實績增長率實績增長率實績增長率實績增長率國內生產(chǎn)總值 GDP（億元）440.5410.63501.8713.92561.3611.85648.3715.50規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn) 值（億元）62

17、518.2377123.448115.20102526.40港口貨物吞吐量（萬噸）177318.21196510.8320986.82273430.28對外貿易總 額（億美元）79.6916.78100.4926.10110.7910.25151.8737.08財政總收入（億元）66.2419.5791.5038.13110.5120.78126.3114.30業(yè)，逐步形成了擁有龍頭及配套服務的產(chǎn)業(yè)鏈。全市利用規(guī)模不斷擴大，投資領域不斷拓寬物流、商業(yè)零食、軟骨發(fā)展等服務貿易領域的投資增多，利用層次逐年提高。截至 2001 年底，全市累計批準外商直接投資5334 項，協(xié)定利用187.3 億，實際

18、直接利用126.5 億。已開發(fā)投產(chǎn)的“三資”企業(yè)達 4，381 家，其中：在工商部門登記的外商投資企業(yè)達 3016 家。隨著關系的緩和，臺商來廈門的投資也逐年增多，全市累計已簽訂合同的臺商直接投資122 個，協(xié)定金額 39.38 億。目前，“三資”工業(yè)產(chǎn)值已市工業(yè)產(chǎn)值的八成以上，工業(yè)品出貨值市工業(yè)銷售產(chǎn)值的近一半?！叭Y”企業(yè)出口總值達 32.26 億，市外貿出口的 36.08%。全球零售巨商沃爾瑪?shù)倪M駐，了特區(qū)商品市場服務方式和上的新一輪整合。地方性外貿企業(yè)的崛起，在體制上打破了傳統(tǒng)單一的外貿經(jīng)營體制，廈門對外貿易采取放寬經(jīng)營權，推進外貿企業(yè)的實業(yè)化等鼓勵措施，形成了、省屬、地方屬外貿公司，

19、外貿專業(yè)公司和工貿公司，“三資”企業(yè)等多層次外貿經(jīng)營隊伍共同發(fā)展的新格局。積極推行品牌戰(zhàn)略，加快培育名優(yōu)出口培育和發(fā)展了一批具有市場競爭優(yōu)勢的高科技和高科技出口企業(yè)，出口層次不斷提高，由原來的以農(nóng)副和初級工業(yè)為主，迅速發(fā)展到以機械、電子、輕紡工業(yè)等制品為主。20 年來廈門累計對外貿總額為 894.46億，年貿易規(guī)模了百億元大關，2001 年外貿總值達 110.79 億美元，比 1981 年增長 72.37 倍，年平均增長 23.78%。其中，出口貿易額 65.05 億，比 1981 年增長 45.13 倍，年增率達到 20.55%。與世界上 178 個及地區(qū)建立了貿易往來關系，對 47 個和地

20、區(qū)的年出口貿易額超千萬，其中：對美國、德國、新加坡的出口已超過億。隨著電腦、柯達感光、燦坤家電、叉車、富士電氣、ABB 開關、廈華、廈新、太古飛機維修等一大批國內外知名大公司生產(chǎn)能力及企業(yè)規(guī)模的進一步擴大，機電、高新技術出口后續(xù)發(fā)展能力日漸強勁。2001 年全市共完成機電出口27.5 億，市出口的比重達 42.28%，外商投資企業(yè)完成72.39 億，市對外貿易的比重已達 65.34%。三、旅游廈門有豐富的旅游。自然與人文景觀相互交融，、島、嶼、礁、山、巖、寺、花、神秀，兼風格、僑鄉(xiāng)、閩臺特色、并畜西洋異國情調。經(jīng)多年開發(fā)建設，已形成鼓浪嶼、萬石山、南普陀、集美、同安等六個游覽區(qū)。1988 年經(jīng)

21、批準，鼓浪嶼、萬石山被確定為重點風景名勝區(qū)。廈門為一著名的旅游城市，其風光如畫的特色為它帶來了（衛(wèi)生城市），（環(huán)保模范城市）及（優(yōu)質旅游城市）的美譽。廈門有著古老的景點，也致力發(fā)展新的，而廈門主要分為五個游客區(qū)，包括鼓浪峽及南浦頭朝游客區(qū)等。除此之外，廈門更提供了方便的交通及通訊網(wǎng)絡，及全面的旅游相關機械。因此，廈門非常適合本地及外國的游客及投資者。在 1998 年，廈門市不遺余力地推動并監(jiān)督旅游業(yè)的發(fā)展。另外，市政府更加強了在旅游業(yè)上的投資，例如增強了興旅游有建，興旅游服務素質，以吸引本地及國外的游客。在 1998 年，廈門被評為省級旅游城市，而其更排在重點旅游城市列上的第八席。旅游局更頒發(fā)

22、（優(yōu)質旅游城市獎）予以廈門以作表揚，而此優(yōu)秀表現(xiàn)更加快了廈門旅游業(yè)的發(fā)展。根據(jù)廈門旅游局的資料，大約有 1，020 萬人次于 2002 年曾前往廈門市作訪客，而其中 6.5%為海外游客，代表了年增長約為 12.2%。在同一時期內，廈門市賺取了超過三億六千多萬的外匯，比前年同期增長 17.4%。在本地旅游方面，大約 950 萬名本地訪客在 2002到訪廈門，令廈門賺取了 135 億元的收入，比去年分別增長了 11.9%及 2%。廈門旅游業(yè)資料簡略（萬人次）199848.39585.52633.91199950.03638.61688.64200055.88735.04790.92200157.3

23、851.45908.75200267.16952.861,020國外旅客 國內旅客 總訪客人數(shù)從國外旅客賺處的收入2.392.6233.113.65（以十億計）從國內旅客賺取的收入55.76107.5114.3132.6135.2（以十億計）從旅客賺取的總收入75.54129.1139.1158.1165.4廈門市在國外旅客的人數(shù)，逗留時間及外匯收入均分別排行的十二、六及六位。國旅游城市列上廈門游客國籍分布圖歐洲美國澳洲非洲亞洲其他地方新加坡由上圖可顯示出往廈門的海外訪客主要來處、而他們總共占了廈門總海外游客數(shù)量的 65%。從以上分析可看到旅游業(yè)為廈門市未來發(fā)展的重要支柱。的通廈門由于其本身的

24、地理優(yōu)勢，致力在推廣通，通的意思為郵電、航空、船務及商貿，現(xiàn)在有數(shù)個碼頭如東渡港有定期船班通往。每年，廈門均舉行大型的通活動，如國際投資貿易展及出口物品展，此等活動均吸引了大批商貿有的參與，增強了兩地的交流，也致力于船運、郵政及通訊方面的相互發(fā)展，更牢固了之間的。城市發(fā)展戰(zhàn)略加強城市廈門島的建設和優(yōu)化，積極開發(fā)和建設好城市拓寬區(qū)域和分區(qū)組團中心，形成具有較高綜合效益的城鎮(zhèn)規(guī)模結構，構筑完整的體系和網(wǎng)絡，加強環(huán)境和園林綠化的投入，完善和發(fā)揮海港、空港、信息港的功能效益，使廈門市逐步實現(xiàn)型、現(xiàn)代化、國際性大都市現(xiàn)代化山水城市。第三章酒店行業(yè)分析一、 中國旅游飯店業(yè)概況旅游飯店業(yè)是中國旅游產(chǎn)業(yè)對外開

25、放最前沿的領域，目前在投資、管理和服務等方面均一定程度地實現(xiàn)了國內競爭的。業(yè)內分析認為，當前中國持續(xù)走好、國際貿易往來不斷增多、旅游安全具備有效保障、市場秩序進一步完善、進口物品關稅普遍降低，正是進入中國旅游飯店業(yè)的“黃金期”。年中國旅游飯店業(yè)達到新的。年中國旅游業(yè)統(tǒng)計公報顯示，共有星級飯店家，比年末增加家；全國星級飯店的全年平均客房出租率達到，比年提高個百分點；星級飯店營業(yè)收入總額億元，比年增長。中國正步入快速增長周期的新上升通道，而旅游業(yè)的發(fā)展也進入了穩(wěn)步發(fā)展期。景氣的持續(xù)上升，推動中外經(jīng)貿、商務、科技、會議等交流活動的頻繁舉辦，為中國旅游飯店業(yè)帶來旺盛的客源。經(jīng)過年下半年的休整，中國入境

26、旅游業(yè)將全面步入發(fā)展振興階段。年中國內地入境旅游人數(shù)有望億人次。旅游安全的有效保障，也為中國旅游飯店業(yè)提供旺盛的客源。由于旅業(yè)不斷受到各種、戰(zhàn)事等影響，中國在國際上贏得了“旅游地，發(fā)展沃土”的良好形象。盡管年初突發(fā)“”，給中國入境旅游造成了較大影響，但僅是暫時的，之后中國旅游業(yè)立即重新回歸快速發(fā)展的軌道。中國旅游業(yè)今年將“中國，永存”的促銷主題，加大旅游目的地形象的宣傳，并北京奧組委，啟動“奧運旅游”的計劃。國家旅游局將全力爭取入境旅游市場的恢復，通過落實內地與、更緊密旅游合作協(xié)議，努力擴大居民赴內地旅游的規(guī)模。市場秩序的進一步完善，也將優(yōu)化旅游飯店業(yè)發(fā)展的環(huán)境。年月，中國下調了多種商品的進口

27、關稅，使關稅總水平降到。與飯店經(jīng)營密切相關的牛肉、植物油、奶酪、冰淇淋的進口關稅都出現(xiàn)較大幅度的降低。未來幾年，關稅水平還將進一步降低，這將大大節(jié)省旅游飯店的經(jīng)營成本。年中國旅游飯店參考國際慣例制定了中國飯店業(yè)行業(yè)規(guī)范，明確了飯店的義務與權利，對容易引起爭議的問題進行了界定，有關部門正抓緊簡政放權，和減少行政審批項目，依法行政，履行入世承諾，為維護飯店企業(yè)正常的經(jīng)營秩序提供了制度保證。二、 國際飯店競爭1982 年入中國飯店市場。正式管理北京建國飯店，標志著國際飯店開始進，假日于 1984 年管理北京麗都假日飯店后，五年之內先后在國內、桂林、廣州、西安、廈門、大連、成都、重慶等城市形成網(wǎng)絡，成

28、為當時管理飯店最多的國際飯店管理。在八十年代進入、日航、。的還、凱悅、美有、香格里拉、等十余家酒店管理麗華、太平洋、馬九十年代嘗到了甜頭的國際酒店登陸的步伐明顯加快，這一時期是我國旅游業(yè)蓬勃發(fā)展的階段，同時也是國際飯店看好，積極擴、喜。大市場份額的時期，這期間又有、最佳西方國際、天天、達屋、豪生、瑞、海逸、等數(shù)十家國際飯店涉足出現(xiàn)了群雄逐鹿的局面，根據(jù)國際飯店與餐館的資料統(tǒng)計，2000 年世界飯店管理排行前 10 家為特、六洲、精品國際、未最佳西方國際、喜達屋、凱悅，除了少數(shù)經(jīng)營低檔飯店特等進入外，多數(shù)國際飯店的市場份額中都包含著在中國管理的飯店，中國已成為著名國際酒店的集聚地，國際酒店之所以

29、看好，一是由國的保持了高速增長，帶來巨大的商機，蓬勃發(fā)展的旅游業(yè)顯示了巨大的市場潛力；二是中國政治穩(wěn)定、安定、匯率穩(wěn)定，企業(yè)經(jīng)營環(huán)境日趨完善；三是中國勞動力成本相對較低且素質較高。國際飯店通過引進先進的管理觀念、管理模式加快了我國飯店經(jīng)營管理水平的提高，縮短了我國飯店業(yè)與國際水平的差距，使我國飯店業(yè)成為開放較早，市場化程度較高、最先與國際接軌的行業(yè)之一；國際飯店的進入同時培養(yǎng)了大批飯店管理過在國際飯店象；國際飯店，其管理的飯店成為我國飯店管理的"提高班"，許多有管理的飯店任職經(jīng)歷的成為了國內飯店和外企爭奪的對的進入還促進了高新技術在飯店中的應用，引導飯店追蹤國際飯店發(fā)展趨勢

30、方面起到了示范作用，數(shù)字化、人性化飯店為客人營造了更加溫馨、舒適、便捷的居住環(huán)境。應該講，目前中國旅游飯店業(yè)之所以服務業(yè)的領頭羊，重要因一就是得益于國際飯店的進入。目前國際飯店在競爭方面呈現(xiàn)以下變化：-由一線城市向二線城市擴展國際飯店開始進入時，往往是選擇發(fā)達的中心城市或旅游豐富的城市立足，如香格里拉在中國開業(yè)的 17 家酒店基本分布于北京、上海、哈爾濱、長春、大連、青島、南京、北海、西安等城市，其中北京就有四家（香格里拉飯店、飯店、國貿飯店、嘉里中心飯店）該認為迅猛發(fā)展的國內旅游業(yè)是他們向二線城市擴張的主要將會讓具有市場潛力的二線城市看到的香格里拉飯店，如 2003 年中山、鄭州兩家香格里拉

31、新酒店即將開業(yè)，2004 年福州香格里拉也將開門迎賓。-由單一品牌向多品牌發(fā)展國際著名酒店的名稱或品牌在市場的信譽程度往往一個制定的標準，因為品牌是這些根據(jù)市場需求而推出的，有非常明確的市場，體現(xiàn)了今后飯店業(yè)的競爭方向，代表著時尚的服務潮流，得到客人的認同和推崇。幾十年來，無論商務客人還是旅游者出行都習慣于選擇喜愛的品牌飯店。假日剛進入中國時，推出的品牌只有假日品牌飯店。為了滿足商務客人的需求，又陸續(xù)推出皇冠假日、洲際等品牌；進入首推的是牌，目前他們又有中高檔的推出全品牌發(fā)展戰(zhàn)略，既有高檔的麗嘉.、，、新世紀、。即使是的同一檔次品牌，各品牌間的差異體現(xiàn)了不同的風格，如是體現(xiàn)歐美古典式風格，是追

32、求智能化的商務現(xiàn)代派風格，不同的風格適應不同的市場需求。-由個別超豪華品牌飯店向批量超豪華品牌飯店發(fā)展過去相當長一段時間超豪華品牌飯店在中國是空白，九十年代末期僅有北京圣.瑞國際酒店和上海麗嘉.及君悅酒店三家。近年來隨著我國旅游業(yè)的發(fā)展，世界著名飯店對我國飯店業(yè)的市場表示出極大的信心，他們紛紛推出超豪華品牌飯店，在中國打造的旗艦，如開業(yè)的上海紅塔酒店成為喜達屋在中國開業(yè)的第二個圣.斯品牌酒店。去年底開業(yè)酒店之后管理的第二家的北京東方君悅酒店是凱悅在中國繼上海君悅君悅品牌酒店，今年元月開業(yè)的上海四季酒店成為國際著名的四季酒店在中國開業(yè)的第一家酒店，的麗嘉.酒店也將在北京落戶。批量超豪華品牌飯店落

33、戶中國，標志著中國飯店業(yè)檔次更加完備，一批品質卓越、服務超群的酒店將為客人提供高度個性化的服務。從以上變化中，我們可以看出，國際飯店進入已初步完成了從發(fā)達的沿海開放城市至中西部地區(qū)拓展，實現(xiàn)了全方位發(fā)展的網(wǎng)絡化布局，正在逐步加大網(wǎng)絡的密度，實施多品牌發(fā)展，這既體現(xiàn)了國際飯店業(yè)發(fā)展的一種趨勢，同時也給我國飯店業(yè)來。再過若干年，在形成規(guī)模的國際酒店將會，這既是國際飯店業(yè)發(fā)展的必然趨勢，也是全球一體化的必然結果。三、國際飯店管理模式比較Ø 帶資管理通過"買斷"(絕對擁有)，"控股"(相對擁有)或"參股"(部分擁有)等直接或間接投資

34、方式來獲取飯店經(jīng)營管理權并對其下屬系列飯店實行相同品牌標識，相同服務程序，相同預訂網(wǎng)絡，相同采購系統(tǒng)，相同組織結構，相同財務制度，相同政策標準，相同企業(yè)及相同的管理方式。此種模式一般出現(xiàn)在飯店的創(chuàng)建初始階段，較適合于那種Ø 委托管理且融資的單體飯店。通過飯店業(yè)主與管理和責任，以確保管理/公司簽署管理合同來約定雙方的權利，義務/公司能以的管理風格，服務規(guī)范，質量標準和運營方式來向被管理的飯店輸出專業(yè)技術，管理和管理模式，并向被管理飯店收取一定比例的"基本"(約占營業(yè)額的 2%至 5%)和""(約利潤的 3%至 6%)的管理方式。近年來，"

35、;"所占的比例正在逐年遞增。此種模式一般出現(xiàn)在飯店的定型階段，較適合于那種財力雄厚但專業(yè)管理人才及管理技術貧乏的單體飯店。廈門Ø 特許經(jīng)營通過認購特許經(jīng)營權的方式將所管理項目即采取該方式進行管理。/公司所擁有的具有知識產(chǎn)權性質的品牌名稱，商標，定型技術，經(jīng)營方式，操作程序，預訂系統(tǒng)及采購網(wǎng)絡等無形資產(chǎn)的使用權轉讓給受許飯店，并收取特許經(jīng)營權轉讓初始費，網(wǎng)絡費，以及每月根據(jù)營業(yè)收入而浮動的特許經(jīng)營服務費(包括：預訂費，員工培訓費，顧問咨詢費等)的管理方式。此種模式一般出現(xiàn)在管理集團的成熟階段，和較適合那種既想和所的單體飯店。Ø 聯(lián)銷經(jīng)營規(guī)模效益又不想放棄經(jīng)營管理權近

36、年來，隨著全球分銷系統(tǒng)的(GDS)普及和互聯(lián)網(wǎng)實時預訂功能的實現(xiàn)，國外的"聯(lián)銷經(jīng)營管理的飯店自愿時常開發(fā)，"應運而生并且發(fā)展迅猛。飯店聯(lián)銷是由眾多的單體經(jīng)營參加并通過技術開發(fā)等采購，促銷，預訂，培訓，共享服務項目而形成的互助體。此種模式一般出現(xiàn)在檔次/市場/規(guī)模/風格相類似的系列酒店體，較適合那種既想規(guī)模效益又不想改名換姓的單體飯店（如：郵電系統(tǒng)的"信苑航系統(tǒng)的"飯店委員會"，"中國名酒店"等）。Ø 顧問咨詢"，民伴隨著政企分家與上揚，國內的許多飯店管理脫鉤政策的落實和職業(yè)經(jīng)理人與專業(yè)化管理的需求/公司在

37、綜合了國外管理模式和中國具體國情的基礎上創(chuàng)造出的一種界于委托管理和特許經(jīng)營之間的管理模式。其特點是：管理公司僅僅派咨詢顧問或管理副手協(xié)助飯店籌建開業(yè)/日常管理，并按所提供的顧問服務內容與管理咨詢形式進行有限或管理經(jīng)驗尚不配套的管理望專業(yè)化管理的單體飯店。中外對比分析的管理方式。此種模式一般出現(xiàn)在那些，較適合那種不愿放棄名義權利而又渴中國的管理公司目前仍以"帶資管理"模式為主（注：資產(chǎn)的特色），"委托管理"（注：經(jīng)營的特色）為輔，"顧問管理"為次，"聯(lián)銷經(jīng)營"為末；外國的管理公司則以"聯(lián)銷經(jīng)營"管

38、理模式為主（注：美國的 PEGASUS SOLUTIOS 目前擁有 8700 家酒店和 180 萬間客房），"特許經(jīng)營"為輔（如：美國的 CENDANT 集團目前擁有的6400 余家酒店中有別于6300 余家是通過"特許經(jīng)營"方式管理的），"委托管理"為次，"投資管理"為末四、高星級酒店的分析在 5 星級中,國際管理飯店實現(xiàn)的平均房價為最高,達到727.20 元,高于國內管理飯店604 元的平均房價，并超出業(yè)主自行管理飯店平均價（518）的 40%。所有 4 星級和 5 星級飯店的平均房價達到508 元,240 元

39、,整整體市場平均住宿率為 69.2%.所有 3 星級飯店的平均房價達到體市場住宿率為 65.4%.在“和固定費用前（IBCMF）”及“稅務及折舊前（CBITDA）”兩項指標方面，國際管理飯店同時獲得了最佳的表現(xiàn)。在 4 星級中，國際管理飯中國飯店業(yè)業(yè)務統(tǒng)計(1)以平均房價分類所有國際管理國內管理業(yè)主自行管理國際管理國內管理業(yè)主自行管理所有AllInternationalDomesticIndependentInternationalDomesticIndependentAll4+5 星/Star5 星/Star5 星/Star5 星/Star4 星/Star4 星/Star4 星/Star3

40、星/Star飯店業(yè)業(yè)務摘要飯店數(shù)量1864162627157162可供出租客房數(shù)60,34115,3453,35111,2478,8884,36917,14111,543實際入住客房數(shù)41,73910,7952,5007,2906,3443,17411,6367,554平均入住率69.2%70.4%74.6%64.8%71.4%72.7%67.9%65.4%平均凈房價508727604518485366330240每間客房日平均收入352512450336346266224157每間客房總收入250,079338,320315,776274,103208,227171,792184,13111

41、0,426每間客房總165,997206,219196,472187,003146,323111,746134,27883,894每間客房固定費用及前84,082132,101119,30461,90460,04760,04749,85326,532占總收入百分比33.6%39.0%37.8%29.7%29.7%35.0%27.1%24.0%每間客房稅務及折舊前60,506102,98383,65948,45948,45948,00224,77416,041占總收入百分比24.2%30.4%26.5%23.5%23.3%27.9%13.5%14.5%中國飯店業(yè)業(yè)務統(tǒng)計(2)1.e Before

42、 Fixed Charges and Management Fees.2.EBITDA-Earing Beforee Tax Depreciation and Amorization以平均房價分類.以城市分類¥701 以上¥501700¥301500¥300 以下北京五星上海五星AboveBetweenBetweenBlowShanghai¥701¥501700¥301500¥300 以下5Star5Star飯店業(yè)業(yè)務摘要Industry Summary飯店數(shù)量Number of Hotel204190961414

43、可供出租客房數(shù)Number of available Rooms per Day8,91917,06524,59621,1996,4326,067實際入住客房數(shù)Number of Occupied Rooms per Day6,71312,49016,21713,7814,5764,619平均入住率Occupancy75.3%73.2%65.9%65.0%71.1%76.1%平均凈房價Average Room Rate930587389224756862每間客房日平均收入Revenue Per Available Room700429256146538656每間客房總收入Total Reven

44、ue Per Available Room473,031284,479192,974117,720384,212419,711每間客房總Total Expenses Per Available Room281,143185,500134,61793,631230,684249,981每間客房固定費用及前IBFCMF Per Available Room1911,88898,97958,35824,090153,528169,730占總收入百分比% of Total Revenue40.6%34.85%30.2%20.5%40.0%40.4%每間客房稅務及折舊前EBITDA Per Availa

45、ble Room153,52479,28935,08310,502104,995139,015占總收入百分比% of Total Revenue32.5%27.9%18.2%8.9%27.3%33.1%店也實現(xiàn)了最高的平均房價，達到485 元，盡管國際管理飯店在市場推廣及，能源及維護保養(yǎng)方面的開支較高，但最終仍在“和固定費用前收益（IBFCMF）”及“稅務及折舊前相（IBCMF）對較低，這一層級市場仍有效地了各項成本開支，并獲得了積極的現(xiàn)金流量。上海的 5 星級飯店比北京的同等級飯店獲得了更高的營業(yè)收入和經(jīng)潤。上海的平均房價達到了862 元，比北京同等級飯店高出 14%，而每間客房平均收入則比

46、北京高出 22%。盡管上海和北京兩座城市飯店在“和固定費用前（IBCMF）”百分比方面都達到了總收入的 40%，但如果以每間客房“和固定費用前（IBCMF）”實現(xiàn)的絕對值（）為比較，上海飯店仍比北京的同等級飯店高出 11%。按照平均房價分類，房價最高等級類別（平均房價在701 元以上）的飯店在餐飲方面和其他收入方面同樣獲得了最佳的業(yè)績，平均每間房餐飲和其他收入達到1，722 元，“和固定費用前（IBCMF）”占到總收入的 40.6%，因此，經(jīng)營效益為顯著?？驮粗劣诟黝愶埖甑目驮?，總體而言，國際管理飯店獲取了的國際客源，按價格分類的市場中，高價市場的飯店同樣也是獲得了更大比例的國際客源。另一方面

47、，國內管理 5 星級飯店和國際管理 4 星級飯店在商務市場方面都獲得了最高的滲透比例。此外，來自地區(qū)的長線客源，在價格上的敏感度相對較低，更樂意選擇入住高價市場的飯店，在平均房價高于701 元這一層級市場中，這一市場的客源占到飯店客源的 17.3%，而中低價飯店獲得此類客源的能力較弱，如平均房價在的 9.6%，平均房價在501700 元層級飯店中，長線市場客源占總客源301500 層級飯店中，長線市場占總客源的 6%，而平均房價在300 元層級飯店中，長線市場客源僅占總客源的 1%。固定成本不管是 4 星級還是 5 星層級，從行政及一般開支占總收入的比例來看，國際管理飯店低于國內管理及業(yè)主自行

48、管理飯店，如在 5 星層級中，國際管理飯店的的行政及一般開支占總收入的 9.2%，國內管理飯店比例是 13.4%，業(yè)主自行管理飯店比例則是 11.3%。另一方面，國際管理飯店的市場推廣費用則高于國內管理和業(yè)主自行管理飯店，5 星級和 4 星級飯店的市場推廣費用分別占總收入的 5.4%和 4.4%，而國內管理和業(yè)主自行管理飯店分別是 2.0%和 2.9%。同時，高檔飯店在市場推廣方面的也高于其他價格層級的飯店，如平均房價在701 元以上的飯店平均每間客房的市場推廣費用為間的飯店此項指標僅為7，566 元，而平均房價為3，492 元。501700客房(Room)48%酒店收入結構圖餐飲(F&

49、;B)36%及其他收入（ROI）7%小型營業(yè)部門（MOD）5%水療及（SPA）3%通訊（TEL）1%EBITDA23%固定費用7%用4% 物業(yè)營運 市場推廣3% 能源7%客房10% 餐飲23%其他部門7%行政11%酒店經(jīng)營成本結構圖人事統(tǒng)計總體而言，5 星級飯店每間客房的人工配比達到 1.6 到 1.77，除了低于業(yè)主自行管理飯店的配比外，普遍高于 4 星級和 3 星飯店的人工配比。相應地，在 4星級和 5 星級中，國際管理飯店的工資及相關費用主自行管理飯店也同時高于國內管理和業(yè)訂房所有 4 星級和 5 星級飯店中，大多數(shù)預定是以直接向飯店預定的方式完成，同時，旅行社也是一個重要的預定23.5%。，在 4 星級和 5 星飯店中占總預定比例的通過飯店自行建立而實現(xiàn)的互聯(lián)網(wǎng)預定比例相對較低，在所有 4 星級和5 星級中，互聯(lián)網(wǎng)預定僅占總預定比例的 0.3%，但是，在中低價飯店中，通過其他互聯(lián)實現(xiàn)的網(wǎng)上預定則頗受歡迎，平均房價在301500間以及平均房價在300 元以下的飯店，通過其他訂房實現(xiàn)的網(wǎng)上預定分別占總預定比例的 6.7%和 4.3%。而平均房價在占 1.2%。701 元以上的飯店，此指標僅未來所有飯店對未來方面，5 星級飯店