第四章 房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理

1、第四章第四章 房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理本章重點(diǎn)本章重點(diǎn)v掌握掌握房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的概念、特點(diǎn)、方式和目標(biāo)；的概念、特點(diǎn)、方式和目標(biāo)；v掌握掌握房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的定義、特點(diǎn)和分析；的定義、特點(diǎn)和分析；v掌握掌握房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式；v了解房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。了解房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)概述房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)概述 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的概念房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的概念 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的方式房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的方式 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的目標(biāo)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的目標(biāo)第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)概述房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)概述v一、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的概念一、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的概念狹義概念狹義概念廣

2、義概念廣義概念 在狹義房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)在狹義房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)上再包括房的基礎(chǔ)上再包括房地產(chǎn)開發(fā)。地產(chǎn)開發(fā)。 建筑地塊和房屋的流建筑地塊和房屋的流通過(guò)程，包括銷售、通過(guò)程，包括銷售、交易、租賃和物業(yè)管交易、租賃和物業(yè)管理等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的過(guò)程。理等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的過(guò)程。房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)是指由特定的經(jīng)濟(jì)實(shí)體（具有開發(fā)資質(zhì)的房地是指由特定的經(jīng)濟(jì)實(shí)體（具有開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)），對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資、建設(shè)和管理，使產(chǎn)開發(fā)企業(yè)），對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資、建設(shè)和管理，使之改變用途或使用性質(zhì)，從而獲得經(jīng)濟(jì)利益的過(guò)程。之改變用途或使用性質(zhì)，從而獲得經(jīng)濟(jì)利益的過(guò)程。第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)概述房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)概述v狹義的房地產(chǎn)經(jīng)

3、營(yíng)與房地產(chǎn)開發(fā)的區(qū)別：狹義的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與房地產(chǎn)開發(fā)的區(qū)別：在房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)在房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)運(yùn)作過(guò)程中所處運(yùn)作過(guò)程中所處階段不同階段不同經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的主體經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的主體不完全相同不完全相同對(duì)各自經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主對(duì)各自經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體的資格要求不同體的資格要求不同房地產(chǎn)開發(fā)強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)強(qiáng)調(diào)的是項(xiàng)目被開發(fā)的是項(xiàng)目被開發(fā)出來(lái)的過(guò)程，而出來(lái)的過(guò)程，而狹義的房地產(chǎn)經(jīng)狹義的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)則強(qiáng)調(diào)開發(fā)出營(yíng)則強(qiáng)調(diào)開發(fā)出的商品的市場(chǎng)交的商品的市場(chǎng)交易過(guò)程。易過(guò)程。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都是房地產(chǎn)經(jīng)都是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，而房營(yíng)企業(yè)，而房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)不一定是房地不一定是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)必須房地產(chǎn)開

4、發(fā)必須由具備法人資格由具備法人資格且達(dá)到國(guó)家規(guī)定且達(dá)到國(guó)家規(guī)定資質(zhì)水平的法人資質(zhì)水平的法人企業(yè)進(jìn)行。對(duì)房企業(yè)進(jìn)行。對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資格限地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資格限制少。制少。第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)概述房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)概述v從市場(chǎng)角度講，兩者的本質(zhì)是相同的從市場(chǎng)角度講，兩者的本質(zhì)是相同的通過(guò)企通過(guò)企業(yè)自身努力獲得經(jīng)濟(jì)利益。業(yè)自身努力獲得經(jīng)濟(jì)利益。v本書所指的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是本書所指的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是廣義廣義的，即包括房地產(chǎn)的，即包括房地產(chǎn)開發(fā)在內(nèi)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。開發(fā)在內(nèi)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)概述房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)概述二、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)二、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)生產(chǎn)周期長(zhǎng)、投資額巨大、商品價(jià)值高及資金回收緩慢生產(chǎn)周

5、期長(zhǎng)、投資額巨大、商品價(jià)值高及資金回收緩慢房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)性大房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)性大房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)具有區(qū)域性房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)具有區(qū)域性房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)容易受政策性因素的影響房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)容易受政策性因素的影響4123第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)概述房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)概述三、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的方式三、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的方式單項(xiàng)單項(xiàng)經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)聯(lián)合聯(lián)合經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng) 多元化多元化經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)概述房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)概述四、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的目標(biāo)（四、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的目標(biāo)（總體目標(biāo)總體目標(biāo)）服務(wù)社會(huì)服務(wù)社會(huì)發(fā)展自己發(fā)展自己 其個(gè)體職能決定；其個(gè)體職能決定； 下位目標(biāo)是創(chuàng)造利潤(rùn)下位目標(biāo)是創(chuàng)造利潤(rùn)發(fā)展自己，以提高企發(fā)展自己，以提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益為中

6、心。業(yè)經(jīng)濟(jì)效益為中心。 其社會(huì)職能決定；其社會(huì)職能決定； 上位目標(biāo)是服務(wù)社上位目標(biāo)是服務(wù)社會(huì)。會(huì)。第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)概述房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)概述房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)戰(zhàn)略目標(biāo)戰(zhàn)略目標(biāo)戰(zhàn)術(shù)目標(biāo)戰(zhàn)術(shù)目標(biāo)成長(zhǎng)性目標(biāo)成長(zhǎng)性目標(biāo)穩(wěn)定性目標(biāo)穩(wěn)定性目標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)性目標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)性目標(biāo)以追求最大利潤(rùn)為目標(biāo)以保以追求最大利潤(rùn)為目標(biāo)以保持或增加市場(chǎng)份額為目標(biāo)持或增加市場(chǎng)份額為目標(biāo)以保持價(jià)格穩(wěn)定為目標(biāo)以保持價(jià)格穩(wěn)定為目標(biāo)以一定的投資收益率為目標(biāo)以一定的投資收益率為目標(biāo)具體化具體化（體現(xiàn)在產(chǎn)（體現(xiàn)在產(chǎn)品的定價(jià)目品的定價(jià)目標(biāo)）標(biāo)）第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)概述房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)概述v在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)制定過(guò)程中，要充分考在房地

7、產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)制定過(guò)程中，要充分考慮外部環(huán)境和內(nèi)部資源條件，使企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)慮外部環(huán)境和內(nèi)部資源條件，使企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)與這些條件達(dá)到與這些條件達(dá)到動(dòng)態(tài)平衡動(dòng)態(tài)平衡。因?yàn)槠髽I(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。因?yàn)槠髽I(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)受制于企業(yè)的外部條件和內(nèi)部條件。受制于企業(yè)的外部條件和內(nèi)部條件。v經(jīng)營(yíng)目標(biāo)要根據(jù)經(jīng)濟(jì)情況變化和遇到的問(wèn)題經(jīng)營(yíng)目標(biāo)要根據(jù)經(jīng)濟(jì)情況變化和遇到的問(wèn)題不斷不斷調(diào)整調(diào)整。第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的定義房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的定義 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的特點(diǎn)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的特點(diǎn) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析一、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)

8、環(huán)境的定義一、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的定義v 把影響和制約房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的外部諸種因素統(tǒng)稱為把影響和制約房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的外部諸種因素統(tǒng)稱為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境。v 對(duì)與市場(chǎng)緊密相連的企業(yè)外部環(huán)境的正確分析、判斷，是對(duì)與市場(chǎng)緊密相連的企業(yè)外部環(huán)境的正確分析、判斷，是決定房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)成敗的關(guān)鍵。決定房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)成敗的關(guān)鍵。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境宏觀環(huán)境：經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、政治、法律和自然環(huán)境宏觀環(huán)境：經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、政治、法律和自然環(huán)境產(chǎn)業(yè)環(huán)境產(chǎn)業(yè)環(huán)境第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析PPT模板下載： 行業(yè)PPT模板： 節(jié)日PPT模板： PPT素材下載： PPT圖表

9、下載： 優(yōu)秀PPT下載： PPT教程： Word教程： Excel教程： 資料下載： PPT課件下載： 范文下載： 試卷下載： 教案下載： 二、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的特點(diǎn)二、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的特點(diǎn)1、相關(guān)性、相關(guān)性是指影響房地產(chǎn)是指影響房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的各種因素經(jīng)營(yíng)的各種因素不是孤立存在的不是孤立存在的，而是相互聯(lián)系，而是相互聯(lián)系和相互影響的復(fù)和相互影響的復(fù)雜系統(tǒng)。雜系統(tǒng)。企業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境企業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境是一個(gè)動(dòng)態(tài)系統(tǒng)是一個(gè)動(dòng)態(tài)系統(tǒng)，并不是一成不，并不是一成不變的。要以變化變的。要以變化和發(fā)展的眼光看和發(fā)展的眼光看待經(jīng)營(yíng)環(huán)境。待經(jīng)營(yíng)環(huán)境。2、動(dòng)態(tài)性、動(dòng)態(tài)性不同企業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)不同企業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境由于所處的經(jīng)濟(jì)境由于所

10、處的經(jīng)濟(jì)區(qū)域不同、政府管區(qū)域不同、政府管理差別等存在很大理差別等存在很大的差異。的差異。3、差別性、差別性第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析三、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析三、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析1 1、宏觀環(huán)境分析（對(duì)、宏觀環(huán)境分析（對(duì)所有所有經(jīng)營(yíng)活動(dòng)都產(chǎn)生影響）經(jīng)營(yíng)活動(dòng)都產(chǎn)生影響）（1 1）經(jīng)濟(jì)環(huán)境（最重要）經(jīng)濟(jì)環(huán)境（最重要）（2 2）政治環(huán)境）政治環(huán)境（3 3）社會(huì)環(huán)境）社會(huì)環(huán)境（4 4）法律環(huán)境）法律環(huán)境（5 5）自然環(huán)境）自然環(huán)境第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析2 2、產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析、產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析（1 1）房地）房地產(chǎn)市場(chǎng)的供產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況求狀況（2 2）房地產(chǎn)

11、）房地產(chǎn)市場(chǎng)所處的市市場(chǎng)所處的市場(chǎng)階段狀況場(chǎng)階段狀況（4 4）其他相）其他相關(guān)中介機(jī)構(gòu)的關(guān)中介機(jī)構(gòu)的發(fā)展情況發(fā)展情況（3 3）房地產(chǎn)）房地產(chǎn)市場(chǎng)的完善市場(chǎng)的完善程度程度M1M2M4M3第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式 房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā) 地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng) 房屋經(jīng)營(yíng)房屋經(jīng)營(yíng) 物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式一、房地產(chǎn)開發(fā)一、房地產(chǎn)開發(fā)1 1、房地產(chǎn)開發(fā)的概念和分類、房地產(chǎn)開發(fā)的概念和分類v房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)是指由特定的經(jīng)濟(jì)實(shí)體（具有開發(fā)資是指由特定的經(jīng)濟(jì)實(shí)體（具有開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)），對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)），對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行

12、投資、建設(shè)和管理，改變土地的用途或使用性質(zhì)，從、建設(shè)和管理，改變土地的用途或使用性質(zhì)，從而獲得經(jīng)濟(jì)利益的過(guò)程。而獲得經(jīng)濟(jì)利益的過(guò)程。第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式v房地產(chǎn)開發(fā)的分類房地產(chǎn)開發(fā)的分類v 按開發(fā)的不同階段劃分按開發(fā)的不同階段劃分p 土地開發(fā)和房屋建設(shè)土地開發(fā)和房屋建設(shè)v 按開發(fā)的規(guī)模劃分按開發(fā)的規(guī)模劃分p 單項(xiàng)開發(fā)、小區(qū)開發(fā)和成片開發(fā)單項(xiàng)開發(fā)、小區(qū)開發(fā)和成片開發(fā)v 按開發(fā)的地域劃分按開發(fā)的地域劃分 新城區(qū)開發(fā)和舊城區(qū)改造新城區(qū)開發(fā)和舊城區(qū)改造第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式2 2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)v按經(jīng)營(yíng)主體不同劃分按經(jīng)營(yíng)主體不同劃分 地產(chǎn)開發(fā)公

13、司、房產(chǎn)開發(fā)公司和綜合型房地產(chǎn)開發(fā)公司地產(chǎn)開發(fā)公司、房產(chǎn)開發(fā)公司和綜合型房地產(chǎn)開發(fā)公司v按資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)劃分按資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)劃分 一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)、四級(jí)和五級(jí)一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)、四級(jí)和五級(jí)3 3、房地產(chǎn)開發(fā)的流程、房地產(chǎn)開發(fā)的流程十個(gè)步驟十個(gè)步驟第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式二、地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)二、地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)城市土地的所有權(quán)城市土地的所有權(quán)歸國(guó)家所有歸國(guó)家所有，農(nóng)村土地的所有權(quán)，農(nóng)村土地的所有權(quán)則歸則歸集體所有集體所有。土地的所有權(quán)和使用權(quán)可以分離。土地的所有權(quán)和使用權(quán)可以分離。1 1、土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)出讓，是政府土地部門以土地所有者的土地使用權(quán)出讓，是政府土地部門以土地所有者的身

14、份依法將土地使用權(quán)出讓供給土地使用單位，而身份依法將土地使用權(quán)出讓供給土地使用單位，而由用地單位支付土地出讓金的行為。由用地單位支付土地出讓金的行為。政府土地部門政府土地部門用地單位用地單位第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式方式方式優(yōu)缺點(diǎn)優(yōu)缺點(diǎn)適用范圍適用范圍協(xié)議出讓協(xié)議出讓政府對(duì)地價(jià)較易控制，但不利于平政府對(duì)地價(jià)較易控制，但不利于平等競(jìng)爭(zhēng)、缺乏公開性、受具體承辦等競(jìng)爭(zhēng)、缺乏公開性、受具體承辦人主觀因素影響較大。人主觀因素影響較大。向國(guó)家機(jī)關(guān)、學(xué)校、醫(yī)向國(guó)家機(jī)關(guān)、學(xué)校、醫(yī)院、公用事業(yè)等機(jī)構(gòu)單院、公用事業(yè)等機(jī)構(gòu)單位出讓土地位出讓土地招標(biāo)出讓招標(biāo)出讓公開公平，選擇條件優(yōu)者（以保證公開公平，

15、選擇條件優(yōu)者（以保證如期、如質(zhì)、如量地開發(fā)建設(shè)為主如期、如質(zhì)、如量地開發(fā)建設(shè)為主要標(biāo)準(zhǔn)）中標(biāo)要標(biāo)準(zhǔn)）中標(biāo)區(qū)域性大、開發(fā)技術(shù)難區(qū)域性大、開發(fā)技術(shù)難度大或受城市規(guī)劃嚴(yán)格度大或受城市規(guī)劃嚴(yán)格制約等要求較高的土地制約等要求較高的土地拍賣拍賣有利于受讓人之間的公平競(jìng)爭(zhēng)，既有利于受讓人之間的公平競(jìng)爭(zhēng)，既可排除人為因素的不利影響，還可可排除人為因素的不利影響，還可使出讓方獲得最高地價(jià)。不利因素使出讓方獲得最高地價(jià)。不利因素是出讓方對(duì)低價(jià)的上限不易控制。是出讓方對(duì)低價(jià)的上限不易控制。商業(yè)、工業(yè)及住宅用途商業(yè)、工業(yè)及住宅用途的土地的土地第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式2 2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、土地使用權(quán)

16、轉(zhuǎn)讓v是指土地使用者按國(guó)家有關(guān)規(guī)定，在規(guī)定的使用是指土地使用者按國(guó)家有關(guān)規(guī)定，在規(guī)定的使用年限內(nèi)，并在履行原合同義務(wù)的前提下，將土地年限內(nèi)，并在履行原合同義務(wù)的前提下，將土地使用權(quán)有償讓渡給其他使用者的經(jīng)濟(jì)行為。使用權(quán)有償讓渡給其他使用者的經(jīng)濟(jì)行為。土地使用者土地使用者其他土地使用者其他土地使用者第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式指土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓者將其擁有的土地使指土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓者將其擁有的土地使用權(quán)一次性用權(quán)一次性轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓給其他土地使用者，并給其他土地使用者，并獲得相應(yīng)對(duì)價(jià)的行為。獲得相應(yīng)對(duì)價(jià)的行為。指土地使用者與其他土地使用者指土地使用者與其他土地使用者互相交互相交換換其擁有的土地

17、使用權(quán)，從而達(dá)到互通其擁有的土地使用權(quán)，從而達(dá)到互通有無(wú)的目的。有無(wú)的目的。指擁有土地使用權(quán)的一方指擁有土地使用權(quán)的一方無(wú)償無(wú)償將其土將其土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他土地使用者，贈(zèng)地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他土地使用者，贈(zèng)與者原有的土地權(quán)利義務(wù)一并轉(zhuǎn)出。與者原有的土地權(quán)利義務(wù)一并轉(zhuǎn)出。土地使用權(quán)出售土地使用權(quán)出售土地使用權(quán)交換土地使用權(quán)贈(zèng)與第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式3 3、土地使用權(quán)出租：、土地使用權(quán)出租：v 指土地使用權(quán)人作為出租人，在土地使用期限內(nèi)和不違反出指土地使用權(quán)人作為出租人，在土地使用期限內(nèi)和不違反出讓合同的條件下，將土地使用權(quán)隨同地上建筑物及附著物租讓合同的條件下，將土地使用權(quán)隨同

18、地上建筑物及附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。4 4、土地使用權(quán)抵押：、土地使用權(quán)抵押：v 指以土地使用權(quán)作為抵押物的一種抵押方式。可用于信貸抵指以土地使用權(quán)作為抵押物的一種抵押方式?？捎糜谛刨J抵押或債務(wù)抵押。押或債務(wù)抵押。土地使用權(quán)人土地使用權(quán)人承租人承租人第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式三、房屋經(jīng)營(yíng)三、房屋經(jīng)營(yíng)v一般來(lái)說(shuō)，住宅商品通常以一般來(lái)說(shuō)，住宅商品通常以出售出售為主，而寫字樓為主，而寫字樓、酒店、商場(chǎng)則以、酒店、商場(chǎng)則以租賃租賃為主。為主。 1 1、房屋出售、房屋出售 2 2、房屋出租、房屋出租第三節(jié)第三

19、節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式v房屋出售房屋出售是房產(chǎn)所有者或經(jīng)營(yíng)者把房屋的使用價(jià)是房產(chǎn)所有者或經(jīng)營(yíng)者把房屋的使用價(jià)值一次性整體轉(zhuǎn)讓，通過(guò)這種轉(zhuǎn)讓，實(shí)現(xiàn)房屋商值一次性整體轉(zhuǎn)讓，通過(guò)這種轉(zhuǎn)讓，實(shí)現(xiàn)房屋商品的價(jià)值。品的價(jià)值。v房屋出售的原則：平等自愿原則、協(xié)商一致原則房屋出售的原則：平等自愿原則、協(xié)商一致原則、等價(jià)有償原則、公平合理原則以及旅行法律手、等價(jià)有償原則、公平合理原則以及旅行法律手續(xù)原則。續(xù)原則。第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式v房屋租賃房屋租賃是指房產(chǎn)所有者或經(jīng)營(yíng)者為獲得經(jīng)濟(jì)收是指房產(chǎn)所有者或經(jīng)營(yíng)者為獲得經(jīng)濟(jì)收入而出讓房屋的使用權(quán)，從房屋使用人的角度來(lái)入而出讓房屋的使用權(quán)，

20、從房屋使用人的角度來(lái)講則是為使用房屋而以協(xié)商租金為計(jì)價(jià)向房屋所講則是為使用房屋而以協(xié)商租金為計(jì)價(jià)向房屋所有人承租房屋。有人承租房屋。v房屋租賃的原則：房屋所有權(quán)和使用權(quán)向分離的房屋租賃的原則：房屋所有權(quán)和使用權(quán)向分離的原則、出租人和承租人權(quán)利義務(wù)相對(duì)等的原則、原則、出租人和承租人權(quán)利義務(wù)相對(duì)等的原則、合理確定房租的原則。合理確定房租的原則。第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式四、物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)四、物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)1 1、物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)的含義、物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)的含義v 廣義的物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)包括廣義的物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)包括經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)三方面。三方面。v 物業(yè)管理的對(duì)象：住宅小區(qū)、公寓、寫字樓

21、、酒店、廠房物業(yè)管理的對(duì)象：住宅小區(qū)、公寓、寫字樓、酒店、廠房、倉(cāng)庫(kù)等。、倉(cāng)庫(kù)等。v 物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的作用。物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的作用。v 物業(yè)公司的物業(yè)經(jīng)營(yíng)主要收入來(lái)源：物業(yè)公司的物業(yè)經(jīng)營(yíng)主要收入來(lái)源：物業(yè)管理費(fèi)物業(yè)管理費(fèi)。v 物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)的內(nèi)容：物業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)、配套設(shè)施經(jīng)營(yíng)、特物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)的內(nèi)容：物業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)、配套設(shè)施經(jīng)營(yíng)、特約服務(wù)經(jīng)營(yíng)。約服務(wù)經(jīng)營(yíng)。第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略 企業(yè)戰(zhàn)略的概念企業(yè)戰(zhàn)略的概念 企業(yè)戰(zhàn)略的特征企業(yè)戰(zhàn)略的特征 現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略1 1、企業(yè)戰(zhàn)略的概念、企業(yè)戰(zhàn)略的概念v指企業(yè)在分析了外部宏觀環(huán)境和內(nèi)部資源能力的指企業(yè)在分析了外部宏觀環(huán)境和內(nèi)部資源能力的基礎(chǔ)上，為求得企業(yè)生存和長(zhǎng)期的穩(wěn)定發(fā)展并不基礎(chǔ)上，為求得企業(yè)生存和長(zhǎng)期的穩(wěn)定發(fā)展并不斷地獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，而對(duì)企業(yè)發(fā)展目標(biāo)、達(dá)到目斷地獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，而對(duì)企業(yè)發(fā)展目標(biāo)、達(dá)到目標(biāo)的途徑和手段進(jìn)行的總體謀劃。標(biāo)的途徑和手段進(jìn)行的總體謀劃。v企業(yè)戰(zhàn)略是企業(yè)企業(yè)戰(zhàn)略是企業(yè)發(fā)揮