建筑設(shè)計(jì)成本控制措施

1、第六大部分：建筑設(shè)計(jì)成本控制措施（成本控制涉及多專業(yè)、多方面，加強(qiáng)每個(gè)細(xì)節(jié)的管理和節(jié)省，可以萬 涓滴水匯聚成河，形成大的節(jié)省。）1設(shè)計(jì)管理原則1.0.1 K注重方案設(shè)計(jì)1注重方案設(shè)計(jì)階段的成本控制工作、方案設(shè)計(jì) 對建設(shè)項(xiàng)目成本的控制起到?jīng)Q定性的作用。1.0.2 K提高外部溝通能力R外部約束條件是設(shè)計(jì)的重要依據(jù)，提高外 部溝通能力是確保設(shè)計(jì)工作順利進(jìn)行的要素，相比其內(nèi)部條件顯得更加難 以把握，把握的水平將直接影響項(xiàng)目成本和設(shè)計(jì)周期。外部溝通能力除與業(yè)主的溝通能力之外，還包括與行政審批部門、行政管理部門、壟斷行業(yè) 以及法定咨詢單位溝通的能力。1.0.3 K提高設(shè)計(jì)組織能力R設(shè)計(jì)組織能力決定設(shè)計(jì)工作

2、效率、直接影 響建設(shè)項(xiàng)目的進(jìn)度、直接成本及間接成本：1前提是業(yè)主方提供的設(shè)計(jì)條件不發(fā)生重大變化，目的是設(shè)計(jì)工作不 發(fā)生逆轉(zhuǎn)；2與業(yè)主方的有效溝通，共同維護(hù)業(yè)主單位提供的設(shè)計(jì)條件的嚴(yán)肅性， 是設(shè)計(jì)工作不發(fā)生逆轉(zhuǎn)的保證；3設(shè)計(jì)組織的關(guān)鍵在于運(yùn)作好各設(shè)計(jì)階段、各設(shè)計(jì)子項(xiàng)的串聯(lián)與并聯(lián)，盡可能做到無縫“接力賽跑”；4設(shè)計(jì)組織的方法是作好進(jìn)度控制（附線狀圖或柱狀圖），各專項(xiàng)設(shè)計(jì) 在各設(shè)計(jì)階段介入的時(shí)間及深度（附魚剌圖），以及主線與附線之間的配 合。1.0.4 環(huán)生價(jià)比優(yōu)先原則I性價(jià)比是牛產(chǎn)者追求的首要目標(biāo).投入是為 了產(chǎn)出，生產(chǎn)是為了銷售：1不作不切實(shí)際的、性價(jià)比低下的追求；2為追求項(xiàng)目特色及銷售亮點(diǎn)，應(yīng)

3、事前測算投入產(chǎn)出比。1.0.5 K設(shè)計(jì)控制R設(shè)計(jì)差錯(cuò)控制及修改、變更控制：1控制設(shè)計(jì)差錯(cuò)數(shù)量，列入設(shè)計(jì)考核指標(biāo)；2設(shè)計(jì)差錯(cuò)應(yīng)盡可能消滅在實(shí)施前；3設(shè)計(jì)前后階段之間及各專業(yè)設(shè)計(jì)之間的配合、協(xié)調(diào)是減少差錯(cuò)、優(yōu) 化設(shè)計(jì)的關(guān)鍵；4事前確認(rèn)修改、變更對建安造價(jià)的影響，減少實(shí)物返工。1.0.6業(yè)主意見皿1*計(jì)全過程各環(huán)節(jié)均以業(yè)主的書面意見為新增設(shè)計(jì)依據(jù)，在已有設(shè)計(jì)的條件下，該書面意見是甲、乙雙方共同控制項(xiàng)目 成本的核心內(nèi)容。2設(shè)計(jì)前期準(zhǔn)備2.0.1 K設(shè)計(jì)提前介入R項(xiàng)目決策是開發(fā)項(xiàng)目成本控制的前提。設(shè)計(jì)單 位提前介入業(yè)主的決策過程，參與土地投標(biāo)前的預(yù)可行方案研究，是控制 開發(fā)項(xiàng)目成本的有效措施：1密切把握

4、業(yè)主方對項(xiàng)目的產(chǎn)品定位及技術(shù)要求，為項(xiàng)目決策提供有效的技術(shù)支持；2及時(shí)做好信息共享與交接，避免設(shè)計(jì)過程出現(xiàn)較大的分歧，引起設(shè) 計(jì)重大修改；3提醒業(yè)主避免嚴(yán)重違反規(guī)范法規(guī)的想法帶入預(yù)可行方案。2.0.21資料收集完備R資料收集的完備程度決定不可預(yù)見費(fèi)的多少, 資料收集的內(nèi)容包括：1本案的土地證明；2本案的相關(guān)規(guī)劃，本案有無審批的歷史；3與本項(xiàng)目相關(guān)的各種退距及保護(hù)距離的特定要求；4場地地形、朝向、風(fēng)向、微氣侯、景觀、觀景等特點(diǎn)；5左鄰右舍現(xiàn)狀及規(guī)劃；6現(xiàn)狀地形圖，如地形圖與現(xiàn)狀不符，應(yīng)要求業(yè)主實(shí)測；7地貌、地質(zhì)影響方案設(shè)計(jì)及技術(shù)設(shè)計(jì)，場地初勘最為重要；8相關(guān)的高壓線、地下的城市管網(wǎng)、光纖、軌道交

5、通等重要的城市基 礎(chǔ)設(shè)施資料；9上水、下水、電、氣的源頭、路徑、接口及能力，過境市政下水要 慎重；10地下人防資料，包括修建規(guī)劃、修建狀態(tài)、產(chǎn)權(quán)關(guān)系；11本案有無非常規(guī)的特殊問題。2.0.31住宅產(chǎn)品定位R住宅產(chǎn)品定位影響銷售速度及財(cái)務(wù)成本、過多的戶型定位增加系統(tǒng)整體的運(yùn)作成本：1各類戶型的比例及戶型品質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)；2戶型標(biāo)準(zhǔn)的多樣性及同一戶型標(biāo)準(zhǔn)式樣的多樣性；3市場對建筑風(fēng)格的接受程度；4較多采用受市場歡迎的成熟戶型。3分期建設(shè)設(shè)計(jì)管理3.0.1 K分期設(shè)計(jì)管理目標(biāo)（在滿足要求的前提下減少前期投入,是分 期建設(shè)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理爭取的目標(biāo)：1總圖分期應(yīng)保證道路交通、消防設(shè)備用房及消防撲救的要求；2建

6、筑分期應(yīng)滿足銷售對各期戶型比例的要求；3設(shè)備分期應(yīng)滿足前期驗(yàn)收、交房及入住的要求；4環(huán)境分期應(yīng)協(xié)調(diào)施工組織，并滿足前期綠樹成蔭的要求；5應(yīng)將樣板區(qū)作為前期的首期考慮。3.0.2 K分期設(shè)計(jì)銜接內(nèi)容？為滿足前期的驗(yàn)收及交付使用,應(yīng)作好相 關(guān)設(shè)計(jì)內(nèi)容的銜接：1盡可能將本期范圍之外的道路、擋墻、給水、排水、供電、供氣以 及需改造的過境市政設(shè)施等相關(guān)的設(shè)計(jì)一并完成；2注意在總圖中分期部位的可實(shí)施性，銜接好各期的道路、人行道標(biāo) 高及建筑室外地坪標(biāo)高，尤其要考慮排水分期的可能；3注意在總圖中臨時(shí)施工道路的安排；4考慮分期建設(shè)對設(shè)備用房布置的影響，保證前期建設(shè)驗(yàn)收及交付使 用的需要。4總圖設(shè)計(jì)地質(zhì)與總圖設(shè)計(jì)

7、4.1.1 1場地初勘）應(yīng)在方案設(shè)計(jì)之前進(jìn)行場地初勘,掌握持力層等地 質(zhì)狀態(tài)，作為總圖布置的重要依據(jù)。4.1.2 K總圖布置R利用場地的現(xiàn)有資源、結(jié)合不同的地質(zhì)條件，如較 好的地質(zhì)、較差的地質(zhì)、回填、沖溝等狀態(tài)，綜合考慮建筑布置及基礎(chǔ)方 式：1避免在地質(zhì)條件不適合的位置布置建筑；2綜合考慮高、低層建筑及地下車庫布置的經(jīng)濟(jì)性；3降低基礎(chǔ)總造價(jià)；4提高地下建筑利用率。地形與總圖設(shè)計(jì)4.2.1 R朝向與風(fēng)向建筑布局應(yīng)盡可能考慮朝向、日照要求，應(yīng)作風(fēng)向模擬分析來確定建筑布置4.2.2 I擋土墻R地形變化較大的場地,對各種擋土墻形式、高度進(jìn)行 分類、分級，應(yīng)盡可能優(yōu)先采用放坡綠地或逐級退臺的方式，避免采

8、用高大的擋土墻，以降底成本。4.2.3 I土方平衡R結(jié)合場地地形特點(diǎn),應(yīng)盡可能做到土石方挖填平衡：1挖方應(yīng)計(jì)算地下建筑部分；2填方應(yīng)考慮松散系數(shù)；3平場開挖與建筑地下部分開挖應(yīng)力爭一次完成。4.2.4 K豎向設(shè)計(jì)比較R小區(qū)場地高差明顯時(shí),應(yīng)作豎向設(shè)計(jì)比較進(jìn)行 經(jīng)濟(jì)分析。地質(zhì)初勘反映持力層等地質(zhì)狀態(tài)變化大的項(xiàng)目，應(yīng)多作包含持力層 狀態(tài)的剖面進(jìn)行豎向設(shè)計(jì)比較，以準(zhǔn)確把握基礎(chǔ)狀態(tài)。4.2.5 I建筑標(biāo)高R場地設(shè)計(jì)應(yīng)與周邊規(guī)劃道路、場地相銜接，結(jié)合現(xiàn) 狀高差及地質(zhì)狀況，合理確定建筑布置及正負(fù)零標(biāo)高，避免深挖、高切及 深基。4.2.6 K小區(qū)車行道路R在滿足車行交通、消防車行、車庫出入等功能 要求的前提

9、下，控制道路長度。4.2.7 2車庫出入口R合理選擇地下車庫出入口位置,盡量避免地面出現(xiàn)大體量的旋轉(zhuǎn)車道。設(shè)備專業(yè)總圖設(shè)計(jì)4.3.1 I總圖布置的原則R綜合考慮建筑布置、負(fù)荷分布、外部接口、 地形地貌、環(huán)境景觀以及分期實(shí)施等因素，合理確定設(shè)備專業(yè)的負(fù)荷中心、 管線管廊及構(gòu)筑物總圖布置。4.3.2 I給排水總圖布置R綜合考慮給排水專業(yè)給水管、消防給水管、 污水管、雨水管等管線管廊，以及污水處理池，隔油池等構(gòu)筑物在總圖的 平面和豎向的布置：1場地豎向設(shè)計(jì)及小區(qū)道路設(shè)計(jì)，充分考慮雨、污排水的排向及經(jīng)濟(jì)合 理性，避免高差大的跌排水井；2最大限度的利用外部管網(wǎng)資源，充分利用市政給水水壓供水，合理利 用市

10、政雨、污管道高程，重力流排水；3要能解決好室內(nèi)外各類管道的合理連接，尤其解決好重力流的排水管 道的合理連接。4.3.3 1雨水回用R盡可能利用雨水收集技術(shù)、作雨水回用設(shè)計(jì)。4.3.4 R電氣設(shè)備用房總圖布置I開閉所、變配電所、柴油發(fā)電機(jī)房的總圖布置:1主要電氣設(shè)備房（開閉所、變配電所、柴油發(fā)電機(jī)房等）的點(diǎn)位盡量 靠近各自的負(fù)荷中心，并應(yīng)滿足供電半徑的要求，盡量不設(shè)置在最下面一 層，或應(yīng)避開上一層的衛(wèi)生間、廚房、水泵房等房間；2柴油發(fā)電機(jī)房盡量靠近變配電所，且臨貼建筑的外墻布置；3冷水機(jī)房應(yīng)盡量靠近為其空調(diào)主機(jī)供電的變配電所；4大型小區(qū)及城市綜合體電氣設(shè)備房的位置及數(shù)量應(yīng)考慮工程分期、物 業(yè)管理

11、、業(yè)態(tài)撤分的需要，在一期工程內(nèi)設(shè)置必要的電氣設(shè)備房確保一期 工程通過各種驗(yàn)收、使用。4.3.5 I電氣管網(wǎng)總圖布置R優(yōu)化強(qiáng)電、弱電管網(wǎng)走向，合理布局。環(huán)境總圖設(shè)計(jì)4.4.1 I景觀設(shè)計(jì)介入R景觀設(shè)計(jì)應(yīng)在方案設(shè)計(jì)進(jìn)行中介入。4.4.2 環(huán)境性價(jià)比R單位銷售面積的環(huán)境成本特別是綠化投入的性價(jià) 比極高，建筑方案設(shè)計(jì)應(yīng)引導(dǎo)景觀方案設(shè)計(jì)：1建筑方案所形成的環(huán)境空間應(yīng)有利于景觀方案設(shè)計(jì)的再創(chuàng)造；2場地坡度較大的項(xiàng)目，順勢而為解決各種開發(fā)需求，是建筑、環(huán)境設(shè) 計(jì)布局的原則；3建筑布置應(yīng)盡可能保護(hù)原生態(tài)，有利于營造出有生態(tài)特色的小區(qū)環(huán) 境；4小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)最遲應(yīng)在小區(qū)方案設(shè)計(jì)后期介入。4.4.3 I綠地率R綠地

12、率必須大于“設(shè)計(jì)條件”所要求的比例，但不宜 超過太多，以免引起不必要的麻煩，更不能因難度大而虛算。4.4.4 調(diào)杳現(xiàn)狀樹木I小區(qū)方案設(shè)計(jì)之前業(yè)中方應(yīng)對場地現(xiàn)狀樹木講 行調(diào)查，在實(shí)測1/500地形圖上對原生樹木中較大或樹種較好的樹木，逐一標(biāo)注其坐標(biāo)、樹根部標(biāo)高、胸徑、樹高、樹冠直徑及樹種等數(shù)據(jù)。4.4.5 K利用生態(tài)資源R在總平面設(shè)計(jì)及豎向設(shè)計(jì)時(shí).盡可能結(jié)合小區(qū) 建筑形態(tài)及建筑風(fēng)格，保護(hù)并充分利用生態(tài)資源，是最有效的提升小區(qū)品 質(zhì)、增加附加值、降低成本、促進(jìn)銷售的途經(jīng)。設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)遵循如下原則： 1百年以上的古木及名貴樹種必須保護(hù)；2成片林木應(yīng)保護(hù)其生態(tài)；3應(yīng)盡可能保留那些胸徑較粗、樹較高、樹冠較大

13、或樹種較好的孤植樹。4.4.6 1利用水體景觀資源R當(dāng)項(xiàng)目用地周邊或項(xiàng)目用地范圍內(nèi)有江河 湖泊、次級河流、人工水體等水體景觀資源，“設(shè)計(jì)條件”明確保護(hù)要求 的應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行，并充分利用水體景觀資源提升設(shè)計(jì)品質(zhì)。4.4.7 1小型水體保留利用I當(dāng)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)有溪流、水塘、濕地等天然或人工的小型水體，設(shè)計(jì)條件未明確保護(hù)要求的，是否保留利用應(yīng)作 如下考慮：1視項(xiàng)目容積率、覆蓋率狀況，判定是否有保留利用小型水體的用地條 件；2調(diào)查項(xiàng)目所在地降水量及其季節(jié)分布；3調(diào)查小型水體上游匯水面積內(nèi)的開發(fā)建設(shè)強(qiáng)度，以及土地利用規(guī)劃和 控制性詳細(xì)規(guī)劃，確定最終有效的匯水面積，判定能否保證來水量；4調(diào)查小型水體上游匯水

14、面積內(nèi)的排污狀況，以及排污系統(tǒng)的規(guī)劃及實(shí) 施計(jì)劃安排，判定能否保證來水水質(zhì)；5視水源的多少確定保留利用小型水體的多少和大小，并考慮對現(xiàn)有水 體深度、蓄水量的改造；6不得用城市供水補(bǔ)水，應(yīng)采用小區(qū)內(nèi)的水循環(huán)或節(jié)能中水利用，并考 慮補(bǔ)水措施的一次性投入和運(yùn)行費(fèi)用。5建筑方案設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)條件5.1.1 明確主要設(shè)計(jì)參數(shù)R除規(guī)劃所給定的“設(shè)計(jì)條件”外，還應(yīng)明 確主要設(shè)計(jì)參數(shù)：1建筑工程等級、設(shè)計(jì)使用年限；2建筑層數(shù)、層高和建筑高度；3防火設(shè)計(jì)建筑分類及耐火等級；4人防工程防護(hù)等級、抗震設(shè)防烈度、屋面防水等級及地下室防水等級；5住宅的套型和套數(shù)，包括每套的建筑面積、使用面積及陽臺建筑面積。5.1.2 K明確

15、小區(qū)配置（應(yīng)明確小區(qū)必須配置的大門、圍墻、門衛(wèi)、公 廁、垃圾站、居委會、物業(yè)用房（含客戶接待中心），以及按照規(guī)劃要求 需配置的幼兒園、健身場地及設(shè)施、醫(yī)療站、物管用房、社區(qū)服務(wù)用房等 設(shè)施。還應(yīng)考慮售房部今后的使用功能。5.1.3 1明確品位和風(fēng)格R方案設(shè)計(jì)首先應(yīng)明確小區(qū)的岸位及風(fēng)格,以及建筑的造型、色彩和主要外裝飾材質(zhì)。建筑形體5.2.1 K住宅建筑體形R住宅建筑,特別是高層、超高層住宅建筑體形 不宜異形，其建筑平面宜成簡單的幾何圖形：1建筑平面反映的結(jié)構(gòu)體系應(yīng)理性、清晰，不出現(xiàn)結(jié)構(gòu)抗震設(shè)計(jì)超限；2平面宜簡單、規(guī)則、對稱，減小偏心；3盡量避免或少出現(xiàn)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換或不規(guī)則結(jié)構(gòu)；4突出部分長度不宜過

16、大；5不宜采用角部重疊的平面圖形及細(xì)腰形的平面圖形；6盡量少挖縫，不應(yīng)開深梢；7減少外墻長度；8建筑豎向收、突不宜過大，或控制收、突高度；9考慮建筑體形與節(jié)能的關(guān)系。5.2.2 體形系數(shù)：注意住宅建筑的體形系數(shù),如無特殊和必須，住宅 建筑的主體應(yīng)盡可能簡潔，體形系數(shù)控制在以內(nèi)。5.2.3 2標(biāo)新立異建筑體形R標(biāo)新立異的建筑體形設(shè)計(jì)方案應(yīng)注意以下事項(xiàng)；1應(yīng)與結(jié)構(gòu)專業(yè)溝通，研究其結(jié)構(gòu)方案是否可行；2應(yīng)與設(shè)備專業(yè)溝通，研究其技術(shù)方案是否可行；3應(yīng)研究其是否符合建筑防火的強(qiáng)制性規(guī)定；4標(biāo)新立異建筑體形的外皮，其材料、構(gòu)造的價(jià)格往往較高，應(yīng)測算其 對造價(jià)的影響；5應(yīng)與業(yè)主溝通建筑造型的經(jīng)濟(jì)性，估算投入產(chǎn)

17、出比，或獲得業(yè)主認(rèn)可; 6標(biāo)新立異的建筑方案容易獲得規(guī)劃等審批部門的認(rèn)可，未經(jīng)上述五方 面研究的概念方案不要草率上報(bào)，以免引起不必要的麻煩。5.2.4 K結(jié)構(gòu)墻肢布置R建筑平面設(shè)計(jì)應(yīng)把結(jié)構(gòu)墻肢布置作為方案設(shè)計(jì) 的要素之一。5.2.5 1大尺度出挑R為建筑造型在結(jié)構(gòu)體系外附加大尺度構(gòu)件、出挑 空間時(shí)，應(yīng)與結(jié)構(gòu)專業(yè)溝通技術(shù)、安全上的可行性，并應(yīng)與業(yè)主溝通建筑 造型的經(jīng)濟(jì)性。5.2.6 2鋼結(jié)構(gòu)R鋼結(jié)構(gòu)造型在設(shè)計(jì)中的運(yùn)用應(yīng)考慮后期維護(hù)成本及維護(hù)難度。住宅建筑設(shè)計(jì)5.3.1 R提高可銷售率I提高可銷售率.不留下不良資產(chǎn)，其主要途經(jīng) 如下：1在滿足規(guī)范和使用要求的前提下，盡可能提高標(biāo)準(zhǔn)層的利用系數(shù)；2在

18、滿足規(guī)范要求，并與本棟樓定位相適應(yīng)的前提下，壓縮不必要的、過大的服務(wù)面積；3本著緊湊夠用的原則安排小區(qū)各配套用房；4地下室盡可能不出現(xiàn)不可使用或難以使用的面積。5.3.2 套型設(shè)計(jì)R套型設(shè)計(jì)要點(diǎn):1應(yīng)明確各種標(biāo)準(zhǔn)的套型比例；2應(yīng)明確同一標(biāo)準(zhǔn)的最少款式；3分期建設(shè)的項(xiàng)目，應(yīng)分期考慮各種套型及款式的比例；4應(yīng)充分考慮不同套型對景觀資源的占有率，以爭取景觀資源利用的最 大化；5同一套型其外環(huán)境條件不盡相同，應(yīng)作適當(dāng)調(diào)整以充分利用其室外環(huán)境資源，盡可能為每套房設(shè)計(jì)賣點(diǎn)。5.3.3 K住宅平面R住宅平面應(yīng)盡可能滿足以下要求:1優(yōu)先保證客廳、主臥等主要居住空間的日照、 采光、通風(fēng)及觀景條件；2各居住空間平

19、面不宜異形，主要居住空間應(yīng)確保方正；3為立面造型、為設(shè)計(jì)特色室內(nèi)空間而出現(xiàn)異形時(shí)，應(yīng)通過室內(nèi)功能區(qū) 劃分、彳家具布置，確保其適用性；4廚房應(yīng)有適當(dāng)?shù)耐鈮γ鎸挘銐虻牟晒?、通風(fēng)面積，生活陽臺上應(yīng)考 慮安裝天然氣立管和氣表的位置；5管道井平面大小應(yīng)在滿足相關(guān)規(guī)范要求的前提下，盡量減小公攤面積，水井及電井的平面形狀、尺寸及開門方位，應(yīng)有利于戶表的設(shè)置，并 便于檢修及抄表；6電梯廳、走道、樓梯等公共空間，應(yīng)考慮在裝修完成后，仍能滿足疏 散寬度的要求。5.3.4 窗墻比R住室建筑應(yīng)減少不必要的大面積開窗,同時(shí)保證足夠 的通風(fēng)面積。臥室、書房等房間的窗墻比控制在以內(nèi)， 起居廳的開窗面積 也不宜過大。停車位

20、5.4.1 合理確定停車方式1解決停車位有地上、地下、半地下等方式， 應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目定位、管理規(guī)定及項(xiàng)目成本等因素合理確定。5.4.2 R捽制車均建面I車均占用建筑面積是捽制地下車庫成本的主要1合理確定柱網(wǎng)尺寸，避免出現(xiàn)肥梁胖柱，環(huán)境之下的車庫甚至可細(xì)化 到柱的斷面形狀；2合理確定層高，在綜合考慮各種管線布置及結(jié)構(gòu)梁高后，盡可能降低 層高；3車道利用率最大化，盡可能不出現(xiàn)單面停車的情況；4盡可能減少在高層建筑下的地下車庫面積；5有條件時(shí)利用地形高差設(shè)置地下車庫出入口，在滿足要求的前提下盡 可能減少、甚至取消庫內(nèi)坡道。5.4.3 K環(huán)境下設(shè)車庫R環(huán)境下設(shè)置車庫時(shí)、其復(fù)土厚度應(yīng)遵守園林綠 化的規(guī)定，確

21、保其計(jì)入綠地率，并和景觀設(shè)計(jì)有效結(jié)合，同時(shí)應(yīng)考慮消防 車的荷載對成本的影響。6建筑技術(shù)設(shè)計(jì)施工圖優(yōu)化6.1.1 K施工圖優(yōu)化：在完善施工圖過程中要關(guān)注平面功能使用,對前 期功能不合理的地方提出優(yōu)化，盡量避免因功能不合理引起的二次設(shè)計(jì)： 1在保證產(chǎn)品品質(zhì)的前提下，優(yōu)化設(shè)計(jì)，減少不必要的復(fù)雜設(shè)計(jì)元素； 2推敲建筑構(gòu)造施工工藝，在滿足功能要求的前提下，合理設(shè)計(jì)，避免 復(fù)雜工藝；3擇選質(zhì)優(yōu)、價(jià)廉、適合的建筑材料。空調(diào)外機(jī)6.2.1 1空調(diào)外機(jī)設(shè)置R空調(diào)外機(jī)設(shè)置應(yīng)考慮:1統(tǒng)一設(shè)計(jì)立面效果；2方便室外機(jī)安裝及檢修；3不占用房間內(nèi)面積；4不對相鄰房間窗及陽臺排氣；5盡量不采用陽光窗下設(shè)置的方式。6.2.2

22、邛日光窗下放置空調(diào)外機(jī)R陽聲窗下放置空調(diào)外機(jī)時(shí)設(shè)計(jì)應(yīng)作如 下考慮：1盡量不采用窗臺板留洞的方式；2當(dāng)采用窗臺板留洞的方式時(shí)，其洞口尺寸應(yīng)n 0.55mK 1.1 m,并應(yīng)考 慮護(hù)窗欄桿及外保溫層厚度對空調(diào)外機(jī)安置的影響；3具高度應(yīng)滿足與房間大小匹配的室外機(jī)安裝需要，不應(yīng)將客廳等大空 間的柜式空調(diào)外機(jī)置于陽光窗下；4陽光窗下的空調(diào)外機(jī)位不得采用百葉全封閉，若因立面要求需全封閉 時(shí)，應(yīng)加大百葉葉片之間的距離，并設(shè)便于安裝、利于啟閉的活動窗扇。商業(yè)用房設(shè)計(jì)6.3.1 K配套商業(yè)R小區(qū)配套商業(yè)是居住建筑項(xiàng)目的重要內(nèi)容,設(shè)計(jì)原則是通過創(chuàng)造其價(jià)值達(dá)到控制小區(qū)成本的目的。6.3.2 K盡可能獨(dú)立設(shè)置R盡可能

23、采用獨(dú)立、獨(dú)幢式商業(yè)體量模式，以 其高性價(jià)比增加附加值。6.3.3 K靈活分隔R商業(yè)用房應(yīng)能作靈活分隔、分隔后應(yīng)能滿足疏散等 防火要求。6.3.4 K底層臨街門面R應(yīng)對臨街門面未來的業(yè)態(tài)進(jìn)行籌劃、定位，由 此確定小、中、大的組合方式。應(yīng)對每個(gè)鋪面進(jìn)行劃分，可考慮劃分為經(jīng) 營空間和內(nèi)務(wù)空間。6.3.5 K餐飲功考慮能J獨(dú)立商鋪及商業(yè)裙房應(yīng)按可經(jīng)營餐飲考慮:1預(yù)留水、電、煙道接口；2設(shè)置隔油池并明確其具體做法；3小門面也應(yīng)設(shè)置單獨(dú)衛(wèi)生間，在服務(wù)半徑內(nèi)設(shè)有公共衛(wèi)生間的條件 下，單獨(dú)設(shè)置衛(wèi)生間確有困難時(shí)，應(yīng)設(shè)置上下水接口。6.3.6 K煙道R商業(yè)煙道應(yīng)考慮:1煙道應(yīng)通向塔樓屋頂，結(jié)合建筑立面統(tǒng)一處理；

24、2高空排放的豎向煙道應(yīng)考慮對塔樓相鄰房間的不利影響，應(yīng)作隔熱處 理；3水平煙道應(yīng)給出路徑，控制其長度，并不得跨越變形縫。6.3.7 K廣告、店招力統(tǒng)一考慮廣告、店招及空調(diào)外機(jī)的設(shè)置，納入裙 房外立面設(shè)計(jì)。有條件時(shí)附墻的、未確定業(yè)主的廣告、店招可不做外墻表 面處理，臨時(shí)用于銷售廣告。6.3.8 （空調(diào)室外機(jī)R空調(diào)室外機(jī)位應(yīng)除蔽:并避免廢氣對外部行人的 干擾，同時(shí)應(yīng)考慮空調(diào)排水管的位置。6.3.9 K卷簾門安裝位置R商鋪卷簾門安裝位置應(yīng)與規(guī)劃許可圖及銷售 圖一至門洞應(yīng)預(yù)留卷簾門滾筒安裝的高度。7結(jié)構(gòu)方案設(shè)計(jì)7.0.1K地下室R結(jié)合地勘報(bào)告,與建筑等相關(guān)專業(yè)共同商定地下室基礎(chǔ)處理方式及地下室層高控制

25、。7.0.2 '結(jié)構(gòu)形式R應(yīng)根據(jù)建筑功能、空間關(guān)系、建筑高度、場地條件 等因素合理選擇建筑結(jié)構(gòu)形式。對由于建筑設(shè)計(jì)方案決定的結(jié)構(gòu)方案不合 理，提出對建筑設(shè)計(jì)方案的調(diào)整意見。7.0.3 二筒體及主軸線R高層點(diǎn)式建筑的筒體應(yīng)盡可能規(guī)整,成接近正 方形的矩形。一幢高層點(diǎn)式建筑平面的縱橫方向，應(yīng)盡可能各有不少于 兩道貫通的主軸線。7.0.4 '薄弱部位抗震設(shè)防與建筑功能設(shè)計(jì)相結(jié)合、高層建筑的平面 不應(yīng)出現(xiàn)明顯的薄弱部位如“細(xì)腰”，不得已出現(xiàn)時(shí)，應(yīng)注意結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)附 加的抗震樓板是否要計(jì)算建筑面積。8結(jié)構(gòu)技術(shù)設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)荷載8.1.1K荷載考慮力結(jié)構(gòu)荷載作如下考慮:1地下室位于消防車道下時(shí)，應(yīng)考

26、慮 36T消防車荷載；2地下室上為綠化平臺并計(jì)入綠地指標(biāo)時(shí)，其覆土厚度按 1.5m計(jì)算；3為避免消防車荷載與覆土荷載的不利、無效疊加，可采取減小消防車 下覆土厚度與綠化地設(shè)計(jì)微地形相結(jié)合的方式；4裙房屋面及頂層屋面的荷載應(yīng)按屋頂花園考慮；5應(yīng)考慮大型設(shè)備安裝運(yùn)輸通道的荷載。結(jié)構(gòu)構(gòu)造設(shè)計(jì)8.2.1 1結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換I結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換應(yīng)作如下考慮：1別墅、類別墅及躍層式住宅建筑，上、下墻體常有不對齊的情況，應(yīng) 考慮結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換造成梁等結(jié)構(gòu)構(gòu)件尺寸較大、較高，對建筑功能及凈高的影 響。2其他類型的建筑，當(dāng)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換不可避免時(shí)，應(yīng)結(jié)合設(shè)備層統(tǒng)籌考慮。8.2.2 I電梯井壁厚度變化R電梯井內(nèi)空尺寸應(yīng)上下一致,高層建筑井 壁

27、厚度加大部分應(yīng)置于井道外側(cè)，并考慮對建筑功能及消防疏散寬度的影 響。8.2.3 2轉(zhuǎn)角窗R在抗震設(shè)防地區(qū).多層砌體建筑不應(yīng)設(shè)轉(zhuǎn)角窗，其他 結(jié)構(gòu)形式的建筑盡可能不設(shè)置轉(zhuǎn)角窗。8.2.4 邛方卜露梁I別墅、類別墅及躍層式住宅中，由于上下平面不一致，極可能產(chǎn)生露梁，應(yīng)作如下考慮：1室內(nèi)天棚板下不宜露梁，若結(jié)構(gòu)確有難度，梁的高度應(yīng)盡量減小；2梁的布置不應(yīng)影響室內(nèi)空間的使用，露梁的位置與室內(nèi)的功能分區(qū)應(yīng) 有對應(yīng)關(guān)系，為內(nèi)裝時(shí)完善室內(nèi)空間創(chuàng)造條件；3有高差的住宅樓板，應(yīng)盡量采用樓板轉(zhuǎn)折的形式，梁隱藏于轉(zhuǎn)折處；4陽臺、露臺與室內(nèi)之間的梁，不應(yīng)出現(xiàn)在下層客廳及臥室的天棚下， 不得已時(shí)宜結(jié)合擋水門坎上翻。8.2

28、.5 2衛(wèi)生間樓板下沉任多、高層住宅衛(wèi)生間樓板在滿足潔具安裝的同時(shí)，應(yīng)盡可能爭取可利用空間，宜采取分區(qū)下沉不同高度的方式。K非受力結(jié)構(gòu)構(gòu)件上非受力結(jié)構(gòu)構(gòu)件設(shè)計(jì)應(yīng)可靠、耐久、連接簡單、易 于實(shí)施，加且不影響主體結(jié)構(gòu)受力狀態(tài)。屋面綠化平臺設(shè)計(jì)8.3.1 K屋面綠化平臺R屋面綠化平臺應(yīng)作如下考慮：1面積較大的庫頂應(yīng)作成結(jié)構(gòu)找坡，并考慮后澆帶的設(shè)置及對后續(xù)工作 的影響；2盡可能不采用水泥沙漿找平層，宜直接在鋼筋混凝土板上作防水層， 再作保護(hù)層。9設(shè)備方案設(shè)計(jì)9.1 .1 1系統(tǒng)設(shè)計(jì)R確定成熟、可靠，經(jīng)濟(jì)、合理的系統(tǒng)設(shè)計(jì)和設(shè)備選 型方案。9.2 .2 K設(shè)備用房布置R設(shè)備及設(shè)備用房布置應(yīng)注意以下幾點(diǎn):1

29、應(yīng)在設(shè)備房布置、核心筒體主管井分配及布置、屋頂水箱間布置、技 術(shù)專換層設(shè)置及樓層層高的確定等節(jié)點(diǎn)各專業(yè)進(jìn)行重點(diǎn)配合；2單體平面的電氣豎井（配電間、弱電間）布局盡量靠近樓層負(fù)荷中心;3綜合考慮隔振消聲措施可行性、負(fù)荷距離、一次性投入與運(yùn)行成本等 因素，確定冷卻塔、制冷機(jī)房、鍋爐房、風(fēng)機(jī)房、開閉所、變配電房、柴 油發(fā)電機(jī)房以及水泵房等設(shè)備、功能房的位置；4變配電房、水泵房、制冷機(jī)房、鍋爐房、柴油發(fā)電機(jī)房等設(shè)備用房不應(yīng)緊鄰住宅布置；5變壓器、水泵、制冷機(jī)、柴油發(fā)電機(jī)等產(chǎn)生較大振動和噪聲的設(shè)備應(yīng) 直接落地布置，并與建筑主體結(jié)構(gòu)脫開；6力求占用的面積最小、層高最低，做到布置合理、經(jīng)濟(jì)。9.0.3 K樓面

30、降板R應(yīng)對衛(wèi)生間降板,上下水管，露臺、陽臺排水，屋 面雨水、空調(diào)凝結(jié)排水等有初步配合，特別注意衛(wèi)生間降板高度的確定， 9.0.4 K用電指標(biāo)1提出合理的用電指標(biāo),使負(fù)荷計(jì)算盡量切合實(shí)際， 并預(yù)留一定的裕量。9.0.5 K項(xiàng)目分期應(yīng)根據(jù)工程特點(diǎn)、規(guī)模和發(fā)展規(guī)劃，正確處理近期 和遠(yuǎn)期發(fā)展的關(guān)系：1近期為主，考慮發(fā)展的可能性；2考慮分期驗(yàn)收及交付后使用的需要；3盡可能減少近期投入。10設(shè)備技術(shù)設(shè)計(jì)給水設(shè)計(jì)10.1.1 （給水計(jì)量R根據(jù)不同用水性質(zhì)、用戶考慮給水計(jì)量：1商業(yè)給水及消防用水應(yīng)單獨(dú)設(shè)置管網(wǎng)，并分別設(shè)總計(jì)量表；2門面、辦公、物管、小區(qū)環(huán)境、車庫等用水均應(yīng)分別設(shè)計(jì)量表；3住宅應(yīng)分戶設(shè)置計(jì)量表，

31、且水表出戶設(shè)置。10.1.2 K設(shè)置清潔用水點(diǎn)R住宅管井內(nèi)官每層設(shè)置清潔用水點(diǎn).隔層設(shè) 置時(shí)不得多于三層，并按給水分區(qū)設(shè)置清潔用水計(jì)量表。排水設(shè)計(jì)10.2.1 K立管相互關(guān)系H廚房內(nèi)立管的設(shè)置應(yīng)充分考慮與煙道及窗扇開 啟的相互關(guān)系。10.2.2 （豎向管線路徑R應(yīng)考慮豎向管線的路徑:1在別墅、類別墅及躍層住宅中，衛(wèi)生間及廚房的下水管應(yīng)盡可能上下 對齊，至少應(yīng)將有豎向管線的局部對齊。如無法垂直對齊不應(yīng)直角轉(zhuǎn) 折，斜向轉(zhuǎn)折時(shí)應(yīng)考慮對室內(nèi)空間的影響；2污水立管不宜穿越門面；3空調(diào)排水管、陽臺排水管、屋面雨水管以及消防立管設(shè)置的位置應(yīng)相 對隱蔽，并結(jié)合建筑效果考慮平面位置；4商場、門面及門廊內(nèi)設(shè)置的匯

32、流排水立管，布置時(shí)應(yīng)盡量有規(guī)律，以便裝飾處理。10.2.3 K降噪排水管R十八層及十八層以下的住宅樓,衛(wèi)生間排水立管 可選用特殊配件單立管系統(tǒng)，取消專用通氣管。10.2.4 t檢查井設(shè)置力雨、污檢查井設(shè)置位考慮：1不應(yīng)設(shè)置在門面及大堂門前；2不宜設(shè)置在小區(qū)主、次干道上，當(dāng)必須設(shè)置在干道上時(shí)應(yīng)控制其數(shù)量， 并布置整齊。10.2.5 （屋面排水能力適度富裕R屋面雨水管排水能力應(yīng)適度富裕。屋 面環(huán)境設(shè)計(jì)將造成原各雨水管擔(dān)負(fù)的匯水面積發(fā)生變化，應(yīng)確保變化后最大匯水面積不得超過該雨水管擔(dān)負(fù)的能力。電氣設(shè)計(jì)10.3.1 （負(fù)荷計(jì)算R根據(jù)建筑功能及設(shè)備專業(yè)提供的資料,分類進(jìn)行負(fù) 荷計(jì)算并匯總：1消防設(shè)備與火

33、災(zāi)時(shí)必然切除的設(shè)備取其大者計(jì)入總設(shè)備容量；2季節(jié)性負(fù)荷，如空調(diào)制冷設(shè)備與采暖設(shè)備，取其大者計(jì)入總設(shè)備容量；3成組用電設(shè)備的設(shè)備容量不包括備用設(shè)備；4照明設(shè)備的設(shè)備容量采用光源的額定功率加上附屬設(shè)備的功率。10.3.2 K分類計(jì)量R電梯、電扶梯、空調(diào)主機(jī)及泵、消防水泵、生活水 泵、送排風(fēng)機(jī)、車庫照明、園區(qū)道路環(huán)境照明、游泳池動力及照明、燈飾 工程照明、物管中心、小區(qū)會所及員工宿舍等，均應(yīng)按系統(tǒng)用途在低壓配 電屏（房）內(nèi)設(shè)置各系統(tǒng)計(jì)量表。10.3.3 1商業(yè)計(jì)量I商業(yè)鋪面及商業(yè)廣告每個(gè)用戶的計(jì)量表，在本層集 中設(shè)置。10.3.4 K控制設(shè)備房面積R校核方案階段電氣設(shè)備房（開閉所、變配電 所、柴油發(fā)

34、電機(jī)房、樓層配電間及弱電間等）的位置，在滿足相關(guān)規(guī)定的 前提下控制各房間的面積。10.3.5 （設(shè)備及線路布局R設(shè)備及線路布局:1在滿足線路保護(hù)、確保使用及電壓損失等情況下，盡可能減小線路截 面；2配電屏之間、配電屏與變壓器之間盡量靠近布置， 減少母線梢的用量;3住宅建筑原則上采用樹干式配電，減少電纜用量；4盡量避免回頭線路。燃?xì)庠O(shè)計(jì)10.4.1 （預(yù)留外接通道?在與天然氣部門溝通后確認(rèn)以下內(nèi)容:1室外天然氣管網(wǎng)與室內(nèi)立管之間的預(yù)留通道；2調(diào)壓箱（柜）的位置。10.4.2 （預(yù)留豎向通道R應(yīng)預(yù)留安裝天然氣室內(nèi)立管的豎向通道:1不得穿越臥室、樓梯間、衛(wèi)生間；2盡量設(shè)計(jì)在與廚房相接的生活陽臺上，通盤考慮天然氣立管、氣表、熱水器、用氣灶的安裝位置和支氣管的走向， 并處理好與排水立管的位置 沖突以及與建筑門窗的