歷史街區(qū)產業(yè)功能拓展研究

1、編樣稿6140字城市歷史街區(qū)產業(yè)功能拓展的規(guī)劃學思考趙渺希|同濟大學城市規(guī)劃系博士生白愛軍上海市虹口區(qū)城市規(guī) 劃管理局副局長程 軍上海市虹口區(qū)城市規(guī)劃管理局科長、刖有歷史建筑是城市文化的重要載體。目前對歷史街區(qū)的規(guī)劃一般都側重于物質保護方面，國外學者如Forde i、國內一些專家袁奇峰ii、崔延濤iii等對歷史街區(qū)的再生與利用提出了相應的策略，邢同和iv等人則對具體的歷史 建筑改建作了相應的分析，阮儀三v,vi在上海、蘇州等地歷史街區(qū)保 護規(guī)劃中提出了歷史建筑功能置換的問題，其他如鮑展斌vii、楊麗萍viii董雷ix也有類似研究。值得指出的是，目前很少從產業(yè)的角度對歷史街區(qū)進行分析，國外如Ph

2、ilippe x等人對歷史街區(qū)的產業(yè)分析也不多見。在市場化背景下的規(guī)劃管理操作中，基于歷史遺存的敏感性，有必要對歷史地段的功能拓展作進一步的深 入分析，從而制定出適合歷史建筑的產業(yè)發(fā)展策略。本文以上海市提籃橋為案例提出了適合歷史街區(qū)的產業(yè)功能拓展框架。二、技術路線（一）基本框架本文對歷史街區(qū)的功能拓展提出了一個實際操作的分析框架，從保護規(guī)劃確定的功能定位分析空間供給，確定歷史街區(qū)的基準功能，然后結合產業(yè)發(fā)展趨勢及各種業(yè)態(tài)自身的需求確定歷史街區(qū)與建筑的引導功能，從而為歷史街區(qū)的功能（二）前置條件對地區(qū)的發(fā)展提出合理的分析前提,拓展確定依據。（見圖1）即在滿足地區(qū)功能拓 史建筑進行保護和合 街區(qū)和

3、歷史建筑的風 史城市人文脈絡，提 位，創(chuàng)造具有城市歷 文化風貌和人文景觀 實際構成了整個分析 場業(yè)態(tài)定位確定了準展的基礎上，對歷 理利用，包括歷史 貌保護區(qū)，延續(xù)歷 高歷史城市文化品 史特色的歷史建筑、 。所有的這些目標 的前置條件，為市 入門檻。（三）功能拓展的影響因素歷史街區(qū)的功能拓展受制于一系列的因素，既有產業(yè)業(yè)態(tài)的特定需求和內在相互關系，也有風貌區(qū)物質環(huán)境的特定要求和特定的區(qū)位條件，基于主要的影響因素，將其分為基準功能和引導功能兩種。析途徑在市場需求方面，歷史街區(qū)的功能拓展要考慮功能業(yè)態(tài)對物質環(huán)境的需求，而在空間建成環(huán)境的關系來看，一方供給方面，歷史街區(qū)的開發(fā)利用必須遵從相關規(guī)劃。從產

4、業(yè)與面，不同的業(yè)態(tài)有不同的物質環(huán)境要求；另一方面，不同類型的歷史街區(qū)也有不同的物質空間供給形式，獨特換也有一定的制約。的歷史內涵使得業(yè)態(tài)的發(fā)展具有較好的人文歷史底蘊，但對功能的轉產業(yè)業(yè)態(tài)與建成環(huán)境的相互關系構成了歷史街區(qū)及建筑功能拓展的基準條件?；鶞使δ艿膭澏▽嶋H上是在建筑和街區(qū)的功能上明確了其允許用途，即在地塊土地和建筑用途的規(guī)劃控制中確定了“ 可以做什么”的 范圍。1、市場業(yè)態(tài)的空間需求歷史街區(qū)的市場需求應從產業(yè)的業(yè)態(tài)方面進行仔細的篩選和劃分，這也是政府進行引導和干預的主要方面。首先，分析各種業(yè)態(tài)的空間需求，不同業(yè)態(tài)在土地上的投入產出比是不一樣的，對建筑空間的需求也不一樣，并且會對物質環(huán)境

5、產生一定的影響，因此對部分業(yè)態(tài)的市場需求，需要結合地區(qū)的發(fā)展目標設置一定的門檻，實行準入制度。其次，根據地區(qū)發(fā)展的既定目標，挑選與地區(qū)發(fā)展目標相符合的業(yè)態(tài)類型，從區(qū)域整體發(fā)展的角度，確定合理、且有可能成為該歷史街區(qū)功能的市場需求業(yè)態(tài)。2、歷史街區(qū)特定的空間供給由于歷史街區(qū)地段的特殊性，既給產業(yè)的發(fā)展帶來一定的機遇（如歷史風貌可以增加業(yè)態(tài)的“軟實力 ”），也因 為 歷 史街區(qū)特定的建筑高度、風貌乃至門面裝修的規(guī)定和控制，對產業(yè)的發(fā)展會產生較大的限定作用。在分析歷史街區(qū)的外溢效應時，可以先分析哪一些業(yè)態(tài)類型可能會從建成環(huán)境的歷史意義中受益；而在分析歷史建筑的外部負效應時，應從對產業(yè)的現實不利因素出

6、發(fā)，分析其突破供給限定可能產生的不利影響，即從供給的角度出發(fā)分析最大的開發(fā)容量和可承受范圍，避免過度開發(fā)對歷史建筑造成毀壞。（五）引導功能的分析途徑歷史街區(qū)作為空間資源具有不可移動性，而各種類型業(yè)態(tài)的經營對區(qū)位、交通也有特定要求。從優(yōu)化資源配置、體現市場價值的角度，歷史街區(qū)的保護性開發(fā)必須體現業(yè)態(tài)功能對空間分布的市場要求。產業(yè)業(yè)態(tài)對區(qū)域位置的不同要求以及相互關系構成了歷史街區(qū)及建筑功能拓展的引導條件，即在地塊土地和建筑用途的規(guī)劃劃的基礎上提出建筑功能拓展的具體空間控制中確定“ 鼓 勵做什么”策略?；@橋風貌區(qū)的產業(yè)發(fā)展條件（一）歷史緣由上海虹口的提籃橋風貌區(qū)原屬租界。20世 紀 30 40年代，

7、為躲避納粹的屠殺，大批猶太人在此地找到棲身之所，開設面包店、咖啡館、鞋帽店、舊貨店等，從事各種商業(yè)活動，使舟山路一時有“小 維也納”之稱。另外，提籃橋監(jiān)獄、下海 廟、摩西會堂等建筑使得這一街區(qū)又有著多元的文化特征。改革開放后，這一地區(qū)被列為上海市重點保護風貌區(qū)，2003年提籃橋歷史文化風貌區(qū)保護規(guī)劃完成，使提籃橋再次受到了海內外的高度矚目。（二）用地現狀提籃橋街區(qū)地段內用地性質比較復雜，總的說以居住用地為主，沿城市道路為配套服務的公共設施，并有各種自發(fā)形成的小型沿街服務設施。特殊用地（監(jiān)獄）和宗教用地是提籃橋歷史街區(qū)的特點。目前歷史街區(qū)范圍內有七個居委會，共有居民5365戶。居住人口密度過高，

8、一方面使居住質量得不到保證，另一方面對歷史建筑使用形成較大的壓力。（三）建筑現狀提籃橋歷史街區(qū)保存著摩西會堂、舟山路猶太人舊居、下海廟、提籃橋監(jiān)獄等一批具有歷史文化價值的建筑。規(guī)劃范圍內建筑類型較多，居住建筑有花園住宅、舊式和新式里弄、公寓、新公房、新建住宅等建筑類型，非居住建筑類型也較多。大部分建筑物結構老化，質量較低。沿街商業(yè)檔次較低，多為自發(fā)形成的小商品零公共活動空間較為缺乏。售店及低檔服裝店，綠化及心價值風貌區(qū)內的猶太教堂、住宅、店鋪、學校等建筑物及猶太人生活過的歷史環(huán)境在虹口有獨特的歷史價值；位于風貌區(qū)北側的提籃橋監(jiān)獄建筑本身有一定特色，又具有重大的歷史意義，曾關押過許多革命烈士和名

9、人，被列入市級優(yōu)秀近代建筑保護單位；區(qū)內道路、街道、建筑基本保持原有空間格局，沿街小商業(yè)功能也保持較好；大空間建筑，如監(jiān)獄、倉庫的再利用潛力較大。區(qū)產業(yè)在虹口區(qū)的現狀的出發(fā)點根據提籃橋歷史街區(qū) 這一特定地域，結合虹口區(qū)的產業(yè)業(yè)態(tài)特別是第三產業(yè)進行分析,選取與地區(qū)發(fā)展關聯 較大的產業(yè)一一航運業(yè)、房地產業(yè)、住宿餐飲業(yè)和社會零售業(yè)進行深入分析，從而為歷史街區(qū)的產業(yè)功能拓展提供依據。（二）相對于全區(qū)的服務業(yè)比較分析1、航運業(yè)的主導地位航運業(yè)作為虹口區(qū)的 重點產業(yè)，是提籃橋街道產業(yè)的重中之重，對地區(qū)經濟有著直接的影響。從交通運輸屬于產值和利潤非常因此航運業(yè)的發(fā)展對分組的財務狀況來看，相比較其他運輸業(yè)而言

10、，虹口區(qū)的水上運輸業(yè) 突出的行業(yè)（見表1）。由于虹口區(qū)的航運業(yè)主要集中在提籃橋地區(qū), 提籃橋地區(qū)的發(fā)展具有十分重大的意義。表1交通運輸業(yè)財務狀況行業(yè)資產合計主營業(yè)務收入利潤總額道路運輸業(yè)7560181027744-6217城市公共交通業(yè)1068762755259-32880水上運輸業(yè)827502756270837010356345管道運輸業(yè)6313075964022499880裝卸搬運和其他運輸服務業(yè)1069745314050851700977資料來源：由虹口區(qū)經濟普查數據整理值得注意的是，與航 運業(yè)高端市場有關聯的行業(yè)一一金融、租賃和商務服務業(yè)的就業(yè)崗位所占比重很小，僅占4.53%,說明航運

11、業(yè)相關高端市場在提籃橋地區(qū)提供就業(yè)崗位的 貢獻較小。2、房地產業(yè)相對較滯后從2004年虹口區(qū)街道房地產業(yè)的情況來看，提籃橋地區(qū)處于房地產發(fā)展的低谷，2004年提籃橋街道固定資 產投資處于全區(qū)倒數第二，利潤則以負3963.5萬元排在最后（見表2）。有著良好區(qū)位優(yōu)勢的提籃橋地區(qū)成為上海核心CBM區(qū)的塌陷區(qū)，說明舊區(qū)發(fā)展形勢嚴峻。當然，隨著北 外灘地區(qū)商務辦公樓群體的興建，這一格局將會出現較大的變化。表2按地區(qū)分組的房地產開發(fā)企業(yè)的財務狀況（千元）地區(qū)資廣芯計流動資廠合計長期投資固定資廠合計利泄息額卮、計427588013748550018171262583577235478乍浦路街道7762996

12、710056225847431252348387新港路街道7272863706205110778393168132056歐陽路街道84263236468800251346170342156854曲陽路街道171216016167092036556769-155廣中路街道94785591250110879198056520嘉興路街道47687524291310101170124914-32842涼城新村街道24943417897453328154485752四川北路街道6140753553816334045822207022784提籃橋街道4235210315475960345227351-39

13、635江灣鎮(zhèn)1242455116167169871810835757資料來源：由虹口區(qū)經濟普查數據整理另外，從虹口區(qū)街道 的房地產業(yè)開發(fā)類型來說，提籃橋地區(qū)以 普通住宅作為主要開發(fā)對較低，這也是造成提籃橋避免開發(fā)資金的過分集中、對象，其投資比重在 全區(qū)最高，而商業(yè)、辦公的投資開發(fā)則相地區(qū)房地產業(yè)發(fā)展相促進開發(fā)的多元化應對落后的原因之一。從這個意義上來說, 是提籃橋地區(qū)發(fā)展的重點方向。3、住宿餐飲業(yè)的低效發(fā)展從全區(qū)來看，提籃橋 地區(qū)的住宿餐飲情況有著數量大、規(guī)模小的特征，住宿餐飲行業(yè)的虧損在全區(qū)也是最多的，而其主要的虧損額就在于限額以下的住宿餐飲業(yè)虧損較大（見表3）,因此住宿餐飲業(yè)發(fā)展面臨的主要

14、瓶頸是單個經營單位的規(guī)模太小，質量不高。表3按地區(qū)分組的住宿餐飲業(yè)經營情況地區(qū)限額以上單位 數（個）限額以上利潤總 額（千元）限額以下單位 數（個）限額以下利 潤總額利潤總額（千 元）總計8568412396-3708531327乍浦路街道141649476-603010464新港路街道566125-1620-959歐陽路街道7-238616-1436-3822曲陽路街道13360748-11332474廣中路街道313093549006209嘉興路街道3312226-8022320涼城新村街道9216422-4451719四川北路街道17-1164953-2597-14246街道8-8457

15、1-16929-17774江灣鎮(zhèn)65593524-1099344942資料來源：由虹口區(qū)經濟普查數據整理4、零售業(yè)的相對低端從提籃橋地區(qū)的零售 業(yè)情況來看，提籃橋地區(qū)限額以上零售點相對較少，比全區(qū)66.56%平均水平低了 30個百分點以上（見表 4）。提籃橋地區(qū)的零售業(yè)發(fā)展 面臨的主要問 題與住宿餐飲業(yè)類似，即單個經營單位的規(guī)模太小，質量不高。表4按地區(qū)分組社會消費品零售概況合計限額以上限額以上所占比重利潤總額（千元）（千元）（為（千元）總計218259381452710466.56326095乍浦路街道3323771246731174.2340977新港路街道49735516942734.0

16、71915歐陽路街道76991318374723.872346曲陽路街道3386422167835249.5623525廣中路街道161851269572242.9931786嘉興路街道70715519570527.672566涼城新村街道3591449477226.392603四川北路街道9478478863420891.09210580提籃橋街道88763927356530.825907江灣鎮(zhèn)79754913429516.843890資料來源：由虹口區(qū) 經濟普查數據整理五、問卷調查分析本次問卷調查的主要內容是居民對提籃橋地區(qū)發(fā)展的意見，問卷調查在歷史風貌區(qū)內設7個點，共發(fā)出問 卷192份，

17、有效回收率為78.12%。受訪者中將近1/3的居民住房只有一間房間；在住房條件方面有獨立廚房的比例為 58%有獨立衛(wèi)生間的為 63%意味著有相當一部分的受訪者居民住房條件屬于擁擠類型的；在 居民與社區(qū)互動方面，大部分受訪者表示在自家院落和鄰近街坊（這兩項合計占到了65%）休息聊天，且有近一半EI完全保留基本保皙局都改造苗下代表性的口拆爵重述成古謔筑拆除苴建成現代建筑 口其他的受訪居民表示希望 延續(xù)這 種鄰里關系。在對提籃橋地區(qū)發(fā)展的 方面，本次調查涵蓋 了歷史 建筑、特征建筑、地 區(qū)主導 功能等方面。其中，有66% 的受訪者趨向于完全 保留或基本保留歷史建筑，說明大部分受 訪者意識到了歷史建筑

18、對地 區(qū)的重要性；在對歷 史地段拆遷問題上，44%勺受訪者贊同霄用若情化住忱他年休南MX母餐美口遷出部分居民，30流訪者趨 向于維持現狀；在問到提籃橋 地區(qū)功能發(fā)展時，24%勺受訪 居民選擇了文化，21%勺受訪 者選擇了休閑，其次 是餐飲、 商務、居住和零售，以旅館功 能最少，只占3% （見圖2）六、風貌區(qū)保護規(guī)劃對本地區(qū)功 能發(fā)展的主要約定結合現階段對歷史文化風貌保護的重視，以及發(fā)展的功能設想，提籃橋保護規(guī)劃對本 風 貌區(qū)的定位為：以 文化博覽功能以及商業(yè)居住混合功能（酒 店公寓）為主體，輔以適當 的旅 游觀光功能，成 為有機結合的多功能城市復合區(qū)，注重文 化品質的提升，居住環(huán)境的 優(yōu)化，

19、商業(yè)功能的重現，建設成為北外灘地區(qū)有特色的歷史文 化風貌區(qū)和現代商業(yè)居住區(qū)。在用地性質和兼容規(guī) 定方面，保護規(guī)劃提出：為增加風貌區(qū)的 生命力和活力，規(guī)劃規(guī) 定在不損害歷史文化風貌和符合歷史建筑保護要求的前提下，規(guī)劃允許部分地塊土地使用的兼容和復合。另外，按照上海市歷史文化風貌區(qū)和優(yōu)秀歷 史建筑保護條例，優(yōu)秀歷 史建筑的使用性質、 內部設計使用功能不得擅自改變。在規(guī)劃實施及管理建 議方面，保護規(guī)劃提出：拓寬保護與開發(fā)投融資渠道；風貌區(qū)保護與開發(fā)資金來源渠 道以境內外企業(yè)投資為主，鼓勵民營資本 參與保護與開發(fā)。七、歷史建筑的功能拓展分析針對目前市場業(yè)態(tài)、公眾意愿和相關規(guī)劃管理技術規(guī)定，本分 析將提

20、籃橋地區(qū)的服務 業(yè) 按照商業(yè)零售型態(tài)、休閑型態(tài)、商務型態(tài)、文化型態(tài)、餐飲 型態(tài)等進行細分并分別闡述。（一）商業(yè)零售型態(tài)針對提籃橋歷史風貌 區(qū)的零售業(yè)態(tài)存在本地化、小型化和分散 型的格局，應結合歷史 風貌區(qū)的旅游和北外灘地區(qū)的開發(fā)建設，在聚集各類品牌商店 形成高端消費場所的市場定 位基礎上，強化面向 高端市場、富有個性化的零售商業(yè)型態(tài)。零售業(yè)態(tài)對人流可達 性有著較高的要求，因此在歷史街區(qū)的商業(yè)布局上，一方面要利用商場和娛樂場所吸 引大量消費客流，為周邊歷史街區(qū)帶來商機；另一方面需要對街區(qū)沿街的歷史建筑進行評 估，街區(qū)四周的建筑如舊里、公寓、公共建筑等類型的建筑底層均可以作為商業(yè)零售用途O對于這些

21、建筑中除文物保護單位和優(yōu)秀歷史建筑外的一般歷史建筑底層可作適當改造，以克服街坊內部的土地資源沒有得到有效利用的問題。在街坊內部梳理巷弄的步行體系， 構筑滲透整個地區(qū)的公共空間網絡。（二）休閑型態(tài)提籃橋歷史街區(qū)深厚的歷史人文底蘊為休閑產業(yè)的發(fā)展奠定了堅實的基礎，也是體現其獨特魅力的主導元 素。在街坊中一方面應充 分利用歷史建筑作為活力節(jié)點，如在霍山 公園、咖啡館、酒吧、茶室、餐館的基礎上，充分利用歷史建筑的歷史文化魅力，發(fā)展主題博物館等新型態(tài)的休閑場所；另一方面在 街坊內部梳理步行體系，形成網絡化的休閑、旅游體系。對公共性較強的地塊例如沿舟山 路和霍山公園的地塊，強調街坊內部與外部的通透性，將公

22、共空間和街道有機地聯系起來，形成富有人氣的休閑場所。（三）商務型態(tài)近年來上海的辦公機構也有利用歷史建筑特別是新里和花園洋 房作為辦公場所的趨勢。提籃橋地區(qū)比鄰北外灘開發(fā)地區(qū)，有著諸多猶太人遺留建筑可 以開發(fā)成環(huán)境宜人的小院落 空 間，這些建筑具有 改造為商務辦公場所的潛力。從房地產市 場業(yè)態(tài)來看，促進商業(yè)辦公 為開 發(fā)主體應是提籃橋地區(qū)發(fā)展的重點方向。因此，在北外灘大型 A級商務辦公樓宇吸引 大公司和大機構的基礎上，充分利用提籃橋歷史風貌區(qū)的歷史 文化魅力，開發(fā)新型態(tài)的公寓式辦公物業(yè)，吸引高附加值的中小型咨詢公司。(四)文化型態(tài)提籃橋監(jiān)獄、百老匯 戲院屋頂花園和摩西會堂形成一規(guī)模很大 的特色建

23、筑地區(qū)，另外 猶太人遺留居住建筑作為歷史事件的見證，是吸引海外游客認 識上海、了解虹口的重要場 所。按照建設現代化國際 大都市的要求，綜合開發(fā)利用歷史建筑作為文化設施(如博物館)， 將能更好地彰顯提籃橋的地方特色。(五)餐飲型態(tài)飲業(yè)應轉向以旅游飯店為應充分利用地鐵站和購物中弄兩側的餐飲業(yè)開發(fā)促進功在夜間和節(jié)假日等非上班時結合住宿和餐飲業(yè)現狀基本情況，可以預見提籃橋地區(qū)住宿餐 代表、面向地區(qū)外消 費群體的高端市場。商業(yè)鬧區(qū)和旅游地段 心的優(yōu)勢，通過公共 步徑將人流引導至歷史街坊內部，通過巷 能板塊的發(fā)展。茶館 、酒吧作為休閑生活中重要的部分，一般挖掘的歷史建筑。段營業(yè)，小維也納咖 啡館是符合這種特色餐飲功能、可以重點八、小結隨著消費符號化的趨勢日益明顯，具有歷史文脈或其他獨特元 素的地段具有吸引消費群 體的巨大能量，應該 充分挖掘文物建筑及其周邊歷史建筑蘊含 的歷史人文底蘊，發(fā)展特色 服務業(yè)，吸引全市乃 至海外游客前來消費。保護性開發(fā)需要對歷