北京養(yǎng)老地產分析及案例介紹

1、 隨著常規(guī)房地產開發(fā)的競爭日趨激烈，養(yǎng)老地產的新型房地產開發(fā)模式越來越受到業(yè)內關注。本報告重點分析北京地區(qū)的養(yǎng)老地產項目。目錄養(yǎng)老地產市場簡析北京典型養(yǎng)老地產項目分析國內其他知名養(yǎng)老地產項目結論及下一步研究方向中國老齡化數(shù)據(jù)2010年第六次人口普查數(shù)據(jù)我國已經快速進入老齡化老齡化社會，老齡化社會的共同特征1.獨居老人增加2.老齡化伴隨的少子化趨勢3.個人金融資產向老人轉移，老年人逐漸成為富有人群4.個人養(yǎng)老規(guī)劃意識加強，消費結構轉變老齡化引發(fā)的需求人口老齡化老年公寓的購買力老年公寓的購買意向l我國老年人口數(shù)量多、比重大l我國社會老齡化發(fā)展速度快l人口結構的變化，社會上的“空巢家庭”逐漸增多l(xiāng)老

2、年人收入的提高l老年人福利水平提高l子女為父母入住提供資金支持l養(yǎng)老觀念的轉變促生老年公寓養(yǎng)老需求l消費觀念的改變促進購買行為老年公寓市場需求 養(yǎng)老地產的稅收優(yōu)惠1. 1.營業(yè)稅：營業(yè)稅：l養(yǎng)老院、殘疾人福利機構提供的育養(yǎng)服務，婚姻介紹，殯葬服務取得的收入免征營業(yè)稅。依據(jù)中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例 2. 2.所得稅所得稅：l對由民政部門審核批準,并核發(fā)北京市養(yǎng)老機構執(zhí)業(yè)許可證的老年服務機構及核發(fā)社區(qū)服務設施證書的社區(qū)服務中心的老年服務中心（含為老年人提供服務的場所），暫免征收企業(yè)所得稅。l對于其他部門和單位、個人主辦的老年服務中心、老年活動中心，經所在地主管稅務機關參照民政部門審核標準進行核

3、實，凡屬于福利性、非盈利性的機構，暫免征收企業(yè)所得稅。依據(jù)：財政部 國家稅務總局關于老年服務機構有關稅收政策的通知 3. 3.地方稅：地方稅：l對政府部門和企事業(yè)單位、社會團體以及個人等社會力量投資興辦的福利性、非營利性的老年服務機構暫免自用房產、土地、車船的房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、車船使用稅。 依據(jù)： 財政部 國家稅務總局關于老年服務機構有關稅收政策的通知 4. 4.財政補貼財政補貼l社會辦養(yǎng)老機構每新建一張養(yǎng)老床位，最高補貼1.6萬元，最低補貼800元；每實際入住一位老人，按床位每月補貼100元。（北京）l每新建一張養(yǎng)老床位，補貼5000元，各區(qū)縣根據(jù)情況分別追加補貼。（上海）5. 5.開

4、發(fā)建設開發(fā)建設l在規(guī)劃、建設、稅費減免、醫(yī)療、用地、用水、用電等方面提出了一系列優(yōu)惠扶持政策，鼓勵和支持企事業(yè)單位、民間組織、個人等社會力量投資興辦養(yǎng)老機構。關于支持社會力量興辦社會福利機構的意見享受優(yōu)惠政策案例 由于養(yǎng)老住宅具有社會公益性，一般地方政府會對養(yǎng)老地產項目給予土地、資金等方面的優(yōu)惠政策。但是由于國家土地法律法規(guī)的限制，以及政府劃撥給企業(yè)的土地沒有產權等都為項目的后期運作埋下了障礙。上海親和源上海親和源得到了南匯區(qū)政府提供的50 年產權的公建配套用地，土地成本較普通商品住宅低很多。政府的政策支持無疑為企業(yè)進軍養(yǎng)老地產解決了高昂的成本問題。廣州頤年園廣州頤年園作為 20 世紀90 年

5、代的以市場經濟為主，政府支持為輔進行開發(fā)建設的大型創(chuàng)意性公益養(yǎng)老工程，在建設初期得到了廣州市政府土地和資金的支持。廣州市政府通過設立老年村籌建處全程參與該項目的開發(fā)，并劃撥500 畝土地和1400 萬元啟動資金。但是運作混亂，最終，廣州市民政局退出該項目，市政府先前給予的各項優(yōu)惠政策全部取消，按照純粹的房地產開發(fā)建設的標準重新核算該項目的地價及所需繳納的各種費用。1.杭州金色年華杭州金色年華：民營公助，在土地方面也享受到來地方政府的優(yōu)惠政策，只支付了土地的拆遷、補償?shù)韧恋厝〉觅M用，由于沒有繳納土地出讓金，土地性質屬于行政劃撥，不能進行出售，導致企業(yè)資金占用時間太長，利潤較低，面臨的風險也較大。

6、目錄養(yǎng)老地產市場簡析北京典型養(yǎng)老地產項目分析國內其他知名養(yǎng)老地產項目結論及下一步研究方向北京市場養(yǎng)老地產的主流分類持有經營出售+出租太申祥和山莊出售東方太陽城萬科幸福匯北京太陽城壽山福海將府莊園曜陽國際愛慕家一、持有經營案例愛慕家香山腳下海淀區(qū)香山新營20號太申祥和昌平區(qū)中關村生命科技園壽山福海北京石景山區(qū)雙峪路23號經營要點經營要點二、出售出租結合案例將府莊園朝陽區(qū)東北五環(huán)環(huán)鐵綠化帶內曜陽國際密云京密飲水渠源頭田各莊鎮(zhèn)壟莊子村北京太陽城昌平區(qū)立湯路30號，北臨溫榆河經營要點經營要點反按揭反按揭是指在征得老人同意后，開發(fā)商將老人原有住房出租，以租金收入入住太陽城。置換置換是將老人的原有住房與太

7、陽城的老年公寓進行等價換房，到老人去世之后，再將原置換的房產折價返還給其法定繼承人。目前已有許多老人對此種銷售方式表示了濃厚的興趣。從中國的國情來說，“反按揭”或稱“反向抵押貸款”是非常適合的，但若要獲得長足發(fā)展，還有待于金融體系對其確認。三、全部出售案例東方太陽城順義區(qū)仁和鎮(zhèn)潮白河板塊萬科幸福匯房山竇店鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府北側200米經營特點經營特點四、特點總結位置都較偏遠，注重項目內部環(huán)境營造建筑形式多為多層公寓，有部分獨棟別墅和四合院形式提高價值均設置醫(yī)療中心或社區(qū)醫(yī)院，注重醫(yī)療設施均設有康體會所，滿足老人活動、娛樂需求老年人專用設施如無障礙通道、緊急報警系統(tǒng)、室內扶手、風雨連廊等細節(jié)設計，提供醫(yī)用

8、電梯的較少出售和出租方式結合或以出售為主，快速收回投資，實現(xiàn)現(xiàn)金流平衡針對老人出售的公寓僅出售使用權，出售產權的多演變?yōu)樯唐贩?，老年公寓特征不明顯出租多采用會員制或繳納押金的形式均有餐飲服務具有家政保潔服務組織多種社團活動開發(fā)建設配套服務運營模式目錄養(yǎng)老地產市場簡析北京典型養(yǎng)老地產項目分析國內其他知名養(yǎng)老地產項目結論及下一步研究方向上海親和源中國第一個會員制養(yǎng)老社區(qū)上海親和源上海市南匯區(qū)康橋鎮(zhèn)上海親和源總結和經驗優(yōu)秀經驗：定位清晰，高端養(yǎng)老社區(qū)，美國CCRC理念貫穿設計、建造、銷售、運營優(yōu)異的軟硬件品質實現(xiàn)了清晰的高端定位在上海養(yǎng)老高端市場的壟斷地位帶來巨大的利益優(yōu)秀的運營服務（現(xiàn)已簽訂萬科幸

9、福匯，成為幸福匯運營服務商）良好的政府關系保證項目的順利開發(fā)（董事長奚志勇曾是當?shù)卣賳T）特點總結：專業(yè)的運營團隊土地成本低，銷售50年產權資金是瓶頸，最近引入風投摯信資本2010年營業(yè)額突破1.5億，但未現(xiàn)盈利1.親和源更傾向于做服務輸出商房企、保險紛紛涉足養(yǎng)老地產綠地、保利、樂成、萬科紛紛涉足養(yǎng)老地產，首創(chuàng)、華潤等也成立了研發(fā)機構泰康人壽、中國人壽、合眾人壽都已投資養(yǎng)老地產養(yǎng)老社區(qū)上游下游l醫(yī)療保險l護理保險l養(yǎng)老保險ll老年醫(yī)學l護理服務l老年科技產品l將壽險產業(yè)鏈拉長2030年泰康人壽：泰康人壽：在北京昌平小湯山溫泉鄉(xiāng)購置了2000畝地，斥資40億元，擬建新型健康養(yǎng)老院“泰康之家”，

10、預計2013年將建成。中國人壽：中國人壽：廊坊養(yǎng)老社區(qū)總投資達1000億元合眾人壽：合眾人壽：與湖北武漢蔡甸區(qū)政府合作，計劃興建“合眾人壽健康社區(qū)”，預計投資80億元，首期動工面積約700至800畝。目錄養(yǎng)老地產市場簡析北京典型養(yǎng)老地產項目分析國內其他知名養(yǎng)老地產項目結論及下一步研究方向分析結論主流模式：房企涉足養(yǎng)老地產大部分停留在初級階段，真正以后期運營管理為目的還很少。土地獲?。嚎膳c政府合作取得土地用于養(yǎng)老地產的開發(fā)，但因為產權的不完整對項目后期銷售和融資都會形成障礙。理想選址：環(huán)境優(yōu)美且交通便利，配套齊全優(yōu)惠政策：低價獲地、政府補貼、稅費減免等經營方式：出租型物業(yè)仍以會員費+租金的形式較為常見運營管理：對醫(yī)療整合能力和運營能力有特殊要求，服務責任更重，建議實際操作中整合一些醫(yī)療和運營資源，將開發(fā)和運營分離。市場反應：雖