商圈分析與門店選址(ppt44張)課件

1、3.23.2商圈分析商圈分析商圈，是指商店以其所在地點為中心，沿著一定的方向和距離擴展，吸引顧客的輻射范圍，簡單地說，也就是來店顧客所居住的區(qū)域范圍。無論大商場還是小商店，它們的銷售總是有一定的地理范圍。這個地理范圍就是以商場為中心，向四周輻射至可能來店購買的消費者所居住的地點。邊際商圈次要商圈 。商店主要商圈商圈構成：商圈構成：核心商圈：約包括核心商圈：約包括55%55%70%70%的顧客的顧客次級商圈：約包括次級商圈：約包括15%15%25%25%的顧客的顧客邊緣商圈：約包括邊緣商圈：約包括5%5%的顧客的顧客一、商圈構成及影響因素一、商圈構成及影響因素商圈形態(tài)商圈形態(tài) l商業(yè)區(qū)。商業(yè)行業(yè)

2、的集中區(qū)，其特色為商圈大，流動人口多、熱鬧、商業(yè)區(qū)。商業(yè)行業(yè)的集中區(qū)，其特色為商圈大，流動人口多、熱鬧、各種商店林立。其消費習性為快速、流行、娛樂、沖動購買及消費金各種商店林立。其消費習性為快速、流行、娛樂、沖動購買及消費金額比較高等。額比較高等。l住宅區(qū)。該區(qū)戶數多，至少須有住宅區(qū)。該區(qū)戶數多，至少須有1000戶以上。住宅區(qū)的消費習性戶以上。住宅區(qū)的消費習性為消費者群穩(wěn)定，便利性、親切感、家庭用品購買率高等。為消費者群穩(wěn)定，便利性、親切感、家庭用品購買率高等。l文教區(qū)。該區(qū)附近有大、中、小學校等。文教區(qū)的消費習性為消費文教區(qū)。該區(qū)附近有大、中、小學校等。文教區(qū)的消費習性為消費群以學生居多、消

3、費金額普遍不高、休閑食品、文教用品購買率高等。群以學生居多、消費金額普遍不高、休閑食品、文教用品購買率高等。l辦公區(qū)。該區(qū)為辦公大樓林立。辦公區(qū)的消費習性為便利性、外食辦公區(qū)。該區(qū)為辦公大樓林立。辦公區(qū)的消費習性為便利性、外食人口多、消費水準較高等。人口多、消費水準較高等。l混合區(qū)。住商混合、住教混合?；旌蠀^(qū)具備單一商圈形態(tài)的消費特混合區(qū)。住商混合、住教混合?；旌蠀^(qū)具備單一商圈形態(tài)的消費特色，屬多元化的消費習性。色，屬多元化的消費習性。影響商圈形成的因素：影響商圈形成的因素： 商店規(guī)模 經營商品的種類 商店經營水平及信譽 促銷策略 家庭與人口因素 競爭對手的位置 交通狀況雷利法則雷利法則零售引

4、力法則零售引力法則內容：內容：在兩個城鎮(zhèn)之間設立一個中介點，顧客在此中介點可能前往任何一個城鎮(zhèn)購買，即在這一中介點上，兩城鎮(zhèn)商店對此地居民的吸引力完全相同，這一地點到兩商店的距離即是兩商店吸引顧客的地理區(qū)域。公式：公式： AB B/A式中，AB: 城鎮(zhèn)商圈的限度（以沿公路到城鎮(zhèn)的里程衡量）； A : 城鎮(zhèn)人口； B : 城鎮(zhèn)人口； : 城鎮(zhèn)和的里程距離。二、商圈劃定方法二、商圈劃定方法假設：城鎮(zhèn)人口9萬人，城鎮(zhèn)人口1萬人，距20公里。20AB 15 (公里) 1 1/9 20 BA 5 (公里) 1 9/1 15(公里) 5(公里) * * * * * * 中介點 B B 地地區(qū)區(qū) B B 地

5、地區(qū)區(qū) 18 公里 A A 地地區(qū)區(qū) A A 地地區(qū)區(qū) 5 公里 14 公里 D D 地地區(qū)區(qū) D D 地地區(qū)區(qū) C C 地地區(qū)區(qū) C C 地地區(qū)區(qū)A A地區(qū)大概的商圈地區(qū)大概的商圈哈夫法則哈夫法則內容：內容：哈夫法則是從不同商業(yè)區(qū)的商店經營面積、顧客從住所到該商業(yè)區(qū)或商店所花的時間及不同類型顧客對路途時間不同的重視程度這三個方面出發(fā)，來對一個商業(yè)區(qū)或商店的商圈進行分析。公式：公式：式中， Pij： i地區(qū)的消費者在j商業(yè)區(qū)或商店購物的概率； Sj：j商店的規(guī)模（營業(yè)面積）或j商業(yè)區(qū)內某類商 品總營業(yè)面積； Tij： i地區(qū)的消費者到j商店的時間距離或空間距離； ： 通過實際調研或運用計算機程

6、序計算的消費者 對時間距離或空間距離敏感性的參數； Sj /Tij ：j商店或j商業(yè)區(qū)對i地區(qū)消費者的吸引力； ： 同一區(qū)域內所有商業(yè)區(qū)或商店的吸引力。njijjijiTSTSijP1/l例：一個消費者有機會在同一區(qū)域內例：一個消費者有機會在同一區(qū)域內3個超市中任何一個超市購物，已知這個超市中任何一個超市購物，已知這3個超市的個超市的規(guī)模和規(guī)模和3個超市與該消費者居住點的時間距離如下表所示。個超市與該消費者居住點的時間距離如下表所示。商店商店時間距離（分鐘）時間距離（分鐘）規(guī)模（平方米）規(guī)模（平方米）A4050000B6070000C3040000表表5-1 三個超市的規(guī)模和與該消費者居住點的

7、時間距離三個超市的規(guī)模和與該消費者居住點的時間距離如果如果=1,每個超市對這個消費者的吸每個超市對這個消費者的吸引力是引力是:A : 50000/40=1250B : 70000/60=1166.67C : 40000/30=1333.33該消費者到每個超市購物的概率分別是該消費者到每個超市購物的概率分別是:A:1250/（1250+1166.67+1333.33）=0.333B：1166.67 /（1250+1166.67+1333.33）=0.311C：1333.33 /（1250+1166.67+1333.33）=0.356在計算出在計算出Pij值后，還可以按如下公式計算出值后，還可以按

8、如下公式計算出i地區(qū)的消費者到地區(qū)的消費者到j商店人數的期望值及商店人數的期望值及在在j商店購物（銷售額）的期望值。商店購物（銷售額）的期望值。Eij= PijCi E(Aij)= EijBi Ci i地區(qū)人口數 Bii地區(qū)消費者地區(qū)消費者 在在j商店的人均購物金額商店的人均購物金額 實驗法實驗法 實地調查 電話詢問 郵寄問卷 提供服務三、商圈分析的要點三、商圈分析的要點 人口統(tǒng)計分析 經濟基礎和購買力分析 競爭狀況分析 基礎設施狀況分析按照國外的經驗和我國城市發(fā)展的實踐，一般按照人口的數量規(guī)模和集聚程度進行零售商業(yè)和按照國外的經驗和我國城市發(fā)展的實踐，一般按照人口的數量規(guī)模和集聚程度進行零售

9、商業(yè)和服務網點的配置：服務網點的配置：5 000以下居民：應設置小型超市、生鮮食品店、普通飲食店、書報亭、醫(yī)藥店、肉菜市場、服以下居民：應設置小型超市、生鮮食品店、普通飲食店、書報亭、醫(yī)藥店、肉菜市場、服務類商店（如美容美發(fā)、照相沖印、洗衣、家電鐘表及日用品維修、代理購票送票、影碟影帶務類商店（如美容美發(fā)、照相沖印、洗衣、家電鐘表及日用品維修、代理購票送票、影碟影帶出租等）等網點，滿足居民的日常需求。出租等）等網點，滿足居民的日常需求。達到達到萬居民：應增加設置中型超市、超值折扣店、各類專業(yè)店（如服裝店、醫(yī)藥店、家電店、萬居民：應增加設置中型超市、超值折扣店、各類專業(yè)店（如服裝店、醫(yī)藥店、家電

10、店、書店等）等購物網點；餐飲店、咖啡屋等餐飲網點；影劇院、文體設施等文體娛樂場所。書店等）等購物網點；餐飲店、咖啡屋等餐飲網點；影劇院、文體設施等文體娛樂場所。達到達到10 10 萬居民：應增加設置大型超市、百貨商店、兒童游樂園、中大型書店、銀行、郵局等。萬居民：應增加設置大型超市、百貨商店、兒童游樂園、中大型書店、銀行、郵局等。達到達到50 50 萬居民：應增加設置區(qū)域購物中心；超大型超市（貨倉式商場）；商業(yè)街；各類中高檔萬居民：應增加設置區(qū)域購物中心；超大型超市（貨倉式商場）；商業(yè)街；各類中高檔食肆酒樓、賓館酒店等餐飲住宿網點；圖書館、博物館、體育館、大型文體娛樂設施等文化、食肆酒樓、賓館

11、酒店等餐飲住宿網點；圖書館、博物館、體育館、大型文體娛樂設施等文化、體育、娛樂場所。體育、娛樂場所。5. 5. 達到達到100100萬居民：應增加設置大規(guī)模的購物中心，內設有個以上大型超市或百貨店、萬居民：應增加設置大規(guī)模的購物中心，內設有個以上大型超市或百貨店、150150個以個以上中型專賣店和專業(yè)店、上中型專賣店和專業(yè)店、3030個以上餐飲店及個以上餐飲店及2020個以上室內室外娛樂休閑場所；大型百貨商廈；個以上室內室外娛樂休閑場所；大型百貨商廈；高級酒店等。高級酒店等。資料：根據人口數量的網點設置和業(yè)態(tài)業(yè)種選擇資料：根據人口數量的網點設置和業(yè)態(tài)業(yè)種選擇經濟基礎和購買力分析經濟基礎和購買力

12、分析購買力指數 = A50% + B30% + C20%其中，A：商圈內可支配收入總和； B：商圈內零售總額； C：具有購買力的人口數量。商圈飽和度指數：商圈飽和度指數： CREIRS = RF 式中，IRS ：某地區(qū)某類商品商業(yè)圈飽和指數； C：某地區(qū)購買某類商品的潛在顧客人數； RE ：某地區(qū)每一顧客平均購買額； RF ：某地區(qū)經營同類商品商店營業(yè)總面積。計算：計算：一家經營食品和日用品的小型超市需測定所在地區(qū)商業(yè)圈飽和度，假一家經營食品和日用品的小型超市需測定所在地區(qū)商業(yè)圈飽和度，假設該地區(qū)購買食品及日用品的潛在顧客是設該地區(qū)購買食品及日用品的潛在顧客是4萬人，每人每周平均購買額是萬人，

13、每人每周平均購買額是50元，該元，該地區(qū)現有經營食品及日用品的營業(yè)面積為地區(qū)現有經營食品及日用品的營業(yè)面積為50 000平方米，則商圈飽和指數是多少？平方米，則商圈飽和指數是多少？回首頁 假設在商圈內有假設在商圈內有1010萬個家庭，每周在食品中支出萬個家庭，每周在食品中支出2525元人民幣，共有元人民幣，共有1515個店個店鋪在商國內，共有鋪在商國內，共有144000144000平方米銷售面積。平方米銷售面積。則該商圈的飽和指數為：則該商圈的飽和指數為：irsirs1000001000002525144000144000￥17173636 40 00050 irs = 40 50 0003.

14、3 店鋪選址店鋪選址 l一、選址的重要性一、選址的重要性 l（一）關系著連鎖商店的發(fā)展前途（一）關系著連鎖商店的發(fā)展前途 l（二）確定經營目標和制定經營策略的重要依據（二）確定經營目標和制定經營策略的重要依據 l（三）體現經濟效益的重要保障（三）體現經濟效益的重要保障 二、連鎖企業(yè)選址一三模型二、連鎖企業(yè)選址一三模型 l選址一三模型就是一個前提和三個步驟，一個前提就是選擇進入城市的前提，選址一三模型就是一個前提和三個步驟，一個前提就是選擇進入城市的前提，即城市評估，三個步驟就是選取具體店鋪地址的三步，即地址評估。即城市評估，三個步驟就是選取具體店鋪地址的三步，即地址評估。1、城市評估、城市評估

15、對于連鎖復制選址，首先應當對準備進入的城市或已經進入的城市進行綜對于連鎖復制選址，首先應當對準備進入的城市或已經進入的城市進行綜合評估，收集各種相關數據。具體如下：合評估，收集各種相關數據。具體如下：城市背景資料城市背景資料：地理位置、人口數量、人口密度、區(qū)域劃分、城市發(fā)展規(guī)：地理位置、人口數量、人口密度、區(qū)域劃分、城市發(fā)展規(guī)劃、公共交通、競爭對手、政府優(yōu)惠政策等劃、公共交通、競爭對手、政府優(yōu)惠政策等城市經濟資料城市經濟資料：經濟水平、收入水平、房價、物價、所屬行業(yè)發(fā)展狀況等：經濟水平、收入水平、房價、物價、所屬行業(yè)發(fā)展狀況等對相關數據進行分析，分析該城市的經濟發(fā)展速度，城市規(guī)模，是否適合對相

16、關數據進行分析，分析該城市的經濟發(fā)展速度，城市規(guī)模，是否適合開連鎖店。分析進入該城市的投入產出比，需要開多少家店才能基本覆蓋；分開連鎖店。分析進入該城市的投入產出比，需要開多少家店才能基本覆蓋；分析預測第一年的營業(yè)額及各項費用支出預算，分析預測第二年的增長趨勢；分析預測第一年的營業(yè)額及各項費用支出預算，分析預測第二年的增長趨勢；分析客流規(guī)律及消費潛力；分析交通地理條件；分析競爭激烈度；分析人力成本；析客流規(guī)律及消費潛力；分析交通地理條件；分析競爭激烈度；分析人力成本；分析廣告宣傳成本；分析人文狀況；分析其他影響經營的因素，如政府的工作分析廣告宣傳成本；分析人文狀況；分析其他影響經營的因素，如政

17、府的工作效率等。在此基礎上，形成該城市的評估報告，作為連鎖企業(yè)進入該城市進行效率等。在此基礎上，形成該城市的評估報告，作為連鎖企業(yè)進入該城市進行選址的前提依據。選址的前提依據。 可支持超市盈虧平衡的總營業(yè)面積超市實現戰(zhàn)略目標的關鍵性因素之一。選擇市場潛量大的城市，重點進入。競爭對手的數量，現有競爭對手實力（外資和內資擴區(qū)域擴張零售商），行業(yè)飽和度。全國性品牌制造商數量（食品、服裝、日用品）；超市商品的來源和渠道長度政府的零售業(yè)開放程度，城市基本投資環(huán)境評價，法律的規(guī)范程度。超市實現擴張戰(zhàn)略目標的關鍵性因素之一，選擇競爭程度相對較低的城市發(fā)展結合所經營的商品品類考察供應鏈的發(fā)達程度，供應鏈發(fā)達程

18、度對于配送和價格領先有重要意義。作為區(qū)域市場的新進入者，政策和開放度是必須要考慮的因素確定自建或并購等的參考依據指標重要性評估權重40% 30% 20% 10%城城 市市 吸吸 引引 力力 排排 序序 評評 價價 指指 標標l 2、地址評估、地址評估1）選商圈）選商圈分析該城市各區(qū)域的商圈個數、商圈名稱和類型，確定城市核心商圈、次分析該城市各區(qū)域的商圈個數、商圈名稱和類型，確定城市核心商圈、次級商圈與輔助商圈。對商圈的成熟度、發(fā)展規(guī)劃、潛力、輻射范圍、有無競爭級商圈與輔助商圈。對商圈的成熟度、發(fā)展規(guī)劃、潛力、輻射范圍、有無競爭對手等情況進行分析，以便選擇符合定位，適合進入的商圈。對手等情況進行

19、分析，以便選擇符合定位，適合進入的商圈。2）選街道）選街道分析對所選商圈的街道個數、名稱和類型，對街道條件、人流車流、競爭分析對所選商圈的街道個數、名稱和類型，對街道條件、人流車流、競爭情況等進行分析。情況等進行分析。街道條件：街道長度、街道寬度、店鋪數量、人流出入口、街道成熟度街道條件：街道長度、街道寬度、店鋪數量、人流出入口、街道成熟度人流車流：人流量、車流量（早、中、晚）人流車流：人流量、車流量（早、中、晚）競爭情況：典型競爭門店數競爭情況：典型競爭門店數吸引情況：有無與所屬行業(yè)顧客群產生吸引力的設施或條件吸引情況：有無與所屬行業(yè)顧客群產生吸引力的設施或條件3）選商鋪）選商鋪選商鋪主要分

20、析兩方面內容：外部評估和內部評估。選商鋪主要分析兩方面內容：外部評估和內部評估。外部評估：人流量、車流量、門店可視范圍、門前空地、門前道路寬度、外部評估：人流量、車流量、門店可視范圍、門前空地、門前道路寬度、鄰鋪類型等鄰鋪類型等內部評估：面積、建筑結構、招牌長度、門面長度、配套水電條件、租金內部評估：面積、建筑結構、招牌長度、門面長度、配套水電條件、租金等等三、三、 Nelson提出的選址的原則提出的選址的原則 l1充足的商圈購買潛力充足的商圈購買潛力l假設在某一地點設立商店，首先確定其商圈，接著計算商圈內人口數，調假設在某一地點設立商店，首先確定其商圈，接著計算商圈內人口數，調查周圍消費人群

21、收支型態(tài)，有多少金額用于某一商品上，而此商店能獲多少。查周圍消費人群收支型態(tài)，有多少金額用于某一商品上，而此商店能獲多少。l2商店地點的近便性（商店地點的近便性（Accessibility）l選擇一特定地點最主要原因在獲得近便性，讓消費者容易到達。衡量近便選擇一特定地點最主要原因在獲得近便性，讓消費者容易到達。衡量近便性需把握三種不同性質的顧客來源，即商店本身創(chuàng)造的顧客、鄰店所創(chuàng)造的顧性需把握三種不同性質的顧客來源，即商店本身創(chuàng)造的顧客、鄰店所創(chuàng)造的顧客、及順道經過的顧客。客、及順道經過的顧客。l3成長的潛力成長的潛力l商店選在商圈內人口和所得增加的地區(qū)。商店選在商圈內人口和所得增加的地區(qū)。l

22、4商業(yè)攔截（商業(yè)攔截（BusinessInterception）l店址選在消費者住所和其日常購物市場之間，以引誘消費者舍遠就近，或店址選在消費者住所和其日常購物市場之間，以引誘消費者舍遠就近，或考慮商圈內顧客到達店址的途中，是否有競爭性的商店會將顧客攔截造成顧客考慮商圈內顧客到達店址的途中，是否有競爭性的商店會將顧客攔截造成顧客流失。流失。l5總合吸引力（總合吸引力（CumulativeAttraction）l同類商店聚集一起比分散各處能吸引更多的顧客。不同類商店聚集一起，同類商店聚集一起比分散各處能吸引更多的顧客。不同類商店聚集一起，可收到交換顧客的功能。可收到交換顧客的功能。l6兼容性（兼

23、容性（Compatibility）l商店店址需能解決顧客交通不便的困難，又能有效交換彼此的顧客。商店店址需能解決顧客交通不便的困難，又能有效交換彼此的顧客。l7競爭危險性最小競爭危險性最小l考慮競爭型態(tài)及競爭者?？紤]競爭型態(tài)及競爭者。l8店址經濟學（店址經濟學（SiteEconomics）l分析店址所需成本與收益及地點的效率等因素。分析店址所需成本與收益及地點的效率等因素。地點類型主要分為三類，一類是孤立店類型，地點類型主要分為三類，一類是孤立店類型，第二類是經規(guī)劃的購物中心，第三類是自然形成第二類是經規(guī)劃的購物中心，第三類是自然形成的商業(yè)中心，上述三種位置類型具有不同的優(yōu)勢的商業(yè)中心，上述三

24、種位置類型具有不同的優(yōu)勢和劣勢，連鎖企業(yè)管理者要確定適合自己門店的和劣勢，連鎖企業(yè)管理者要確定適合自己門店的位置類型，關鍵是要分析自己的業(yè)務類型與哪種位置類型，關鍵是要分析自己的業(yè)務類型與哪種地點類型相匹配。地點類型相匹配。四、商店位置類型的設計四、商店位置類型的設計（一）孤立店（一）孤立店優(yōu)勢：優(yōu)勢：無競爭對手；租金較低；具有靈活性；開店費用低；能見度高；有選擇和擴大規(guī)模的潛力；有利于顧客一站式購物 或便利購物。劣勢：劣勢：如果商店規(guī)模不大，不易吸引遠方顧客，商圈較?。粡V告費可能較高；在多數情況下，建筑不能租用而必須新建；通常情況下，顧客更愿意去多功能的商業(yè)中心區(qū)購物。（二）經規(guī)劃的購物中心

25、（二）經規(guī)劃的購物中心優(yōu)勢：優(yōu)勢：協(xié)調規(guī)劃，商品和服務品種組合合理，擁有完善的設施、寬敞的停車場、各具特色又統(tǒng)一規(guī)劃的購物中心形象，有較大的商圈，適合家庭購物及休閑。劣勢：劣勢：這些地方通常租金較貴，營業(yè)管理易受限制，競爭也較 激烈。（三）自然形成的商業(yè)中心（三）自然形成的商業(yè)中心地地 點點 類類 型型自然形成的商業(yè)中心自然形成的商業(yè)中心中心商業(yè)區(qū)中心商業(yè)區(qū)（central business district，CBD）是一座城市商業(yè)網點最密集的購物區(qū)，吸引著來自整個市區(qū)的消費者，包括所有階層的人。次級商業(yè)區(qū)次級商業(yè)區(qū)（secondary business district，SBD）是分散在一座

26、城市的多個繁華程度較低的購物區(qū)域，通常位于兩條主要街道的交叉路口。鄰里商業(yè)區(qū)鄰里商業(yè)區(qū)（neighborhood business district， NBD）是為了滿足住宅區(qū)居民購物和服務方便而自發(fā)形成的一個小型商業(yè)區(qū)，主要由若干小商店組成。專業(yè)一條街專業(yè)一條街（string）是由若干經營類似商品的商店聚集在一起形成的一條商業(yè)街。 獨特型特連鎖企業(yè)通常擁有與產品和提供服務相聯系的高質量形象。顧客從較遠的社獨特型特連鎖企業(yè)通常擁有與產品和提供服務相聯系的高質量形象。顧客從較遠的社區(qū)被吸引而至，原因是產品和服務具有獨特性和競爭者數量較少。例如園藝中心、裱畫店、區(qū)被吸引而至，原因是產品和服務具有獨

27、特性和競爭者數量較少。例如園藝中心、裱畫店、機車噴漆公司或高檔飯店。一個社區(qū)內，這種產品或服務選擇的余地通常較?。欢?，該類機車噴漆公司或高檔飯店。一個社區(qū)內，這種產品或服務選擇的余地通常較小；而且，該類型的產品或服務常常具有較高聲望。這種類型的門店位置不論設在哪里，都能吸引顧客。型的產品或服務常常具有較高聲望。這種類型的門店位置不論設在哪里，都能吸引顧客。 競爭性連鎖企業(yè)提供與商圈內其他企業(yè)相同或相似的產品或服務，這樣，便利程度便成為競爭性連鎖企業(yè)提供與商圈內其他企業(yè)相同或相似的產品或服務，這樣，便利程度便成為決定企業(yè)選址的主要因素。便利食品店、冰淇淋店、快餐店、多納圈餅店和藥店，這些不同決

28、定企業(yè)選址的主要因素。便利食品店、冰淇淋店、快餐店、多納圈餅店和藥店，這些不同的商店均屬于競爭型連鎖企業(yè)。他們常常位于商圈內，集中于自然形成的商業(yè)中心、購物中的商店均屬于競爭型連鎖企業(yè)。他們常常位于商圈內，集中于自然形成的商業(yè)中心、購物中心、一般商業(yè)區(qū)或辦公區(qū)、工廠附近等交通繁忙和消費者集中的地區(qū)。這類企業(yè)通常是價格心、一般商業(yè)區(qū)或辦公區(qū)、工廠附近等交通繁忙和消費者集中的地區(qū)。這類企業(yè)通常是價格競爭和便利導向型的，應該盡量避免靠近直接競爭者。競爭和便利導向型的，應該盡量避免靠近直接競爭者。化裝品店、家具裝修公司、鞋店、體育用品店、五金店、花店、電子產品店、計算機店、化裝品店、家具裝修公司、鞋店

29、、體育用品店、五金店、花店、電子產品店、計算機店、機車修理店、機車用油中心、印刷中心、旅行、娛樂和休閑等公司是比較型的連鎖企業(yè)。對機車修理店、機車用油中心、印刷中心、旅行、娛樂和休閑等公司是比較型的連鎖企業(yè)。對于這些公司來說，店址應接近競爭者，以便于潛在顧客對產品進行比較。比較型連鎖企業(yè)常于這些公司來說，店址應接近競爭者，以便于潛在顧客對產品進行比較。比較型連鎖企業(yè)常常沿商業(yè)區(qū)分布，位于購物中心或臨街道的路口。因此，這種類型的商店選址有兩個關鍵點：常沿商業(yè)區(qū)分布，位于購物中心或臨街道的路口。因此，這種類型的商店選址有兩個關鍵點：靠近競爭者，以便顧客進行比較；向顧客提供有效幫助，解釋自己產品或服

30、務的優(yōu)點和價值?？拷偁幷撸员泐櫩瓦M行比較；向顧客提供有效幫助，解釋自己產品或服務的優(yōu)點和價值。連鎖企業(yè)的業(yè)務特點連鎖企業(yè)的業(yè)務特點五、選址評價參數l（一）人口分布l（二）人員流量l（三）地理位置l（四）交通狀況l（五）場地空間l（六）輻射范圍l（七）產權歸屬六、確定備選店址（一）市場需求與供應密度分析方法（一）市場需求與供應密度分析方法（二）對手跟進（二）對手跟進（三）現場考察（三）現場考察l例：某個連鎖百貨公司正在對某個地區(qū)開設商店的可能性例：某個連鎖百貨公司正在對某個地區(qū)開設商店的可能性進行評估。這家百貨公司確定的營銷潛在需求的最主要因進行評估。這家百貨公司確定的營銷潛在需求的最主要因

31、素有三個：素有三個：（1）中等的家庭收入超過）中等的家庭收入超過40000元；元；（2）每平方公里的住戶數超過）每平方公里的住戶數超過2000戶；戶；（3）最近三年人口平均增長率）最近三年人口平均增長率2%以上。以上。需求密度：需求密度： 一定的戶口區(qū)或一部分地區(qū)對零售商業(yè)提供的商品和一定的戶口區(qū)或一部分地區(qū)對零售商業(yè)提供的商品和商業(yè)服務的潛在需要。商業(yè)服務的潛在需要。供應密度供應密度： 商圈內已有零售商店情況和可供選擇的店址商圈內已有零售商店情況和可供選擇的店址 公 路 1 2 3 4 山 區(qū) 鐵 5 6 7 8 1 2 1 3 1 4 路 9 1 0 1 1 山 區(qū) 1 7 1 8 1 9

32、 2 0 1 5 1 6 2 1 2 2 2 3 公 路 需需 求求 密密 度度 圖圖下圖中有3個區(qū)（6、10、17）符合所有三個條件；四個區(qū)（1、5、11、16）符合三個條件中的兩個；個區(qū)（8、9、14、15、18）只符合其中的一個條件；11個區(qū)（2、3、4、7、12、13、19、20、21、22、23）一個條件也不符合。 公 路 1 2 3 4 鐵 山區(qū) 5 6 7 8 路 12 13 14 9 10 11 山區(qū) 17 18 19 20 15 16 21 22 23 公 路 圖解：表示現有商店， 表示可供選擇的地點 商商店店密密度度和和可可選選擇擇的的開開設設地地點點圖圖七、評估備選店址l

33、（一）多因素分析法（一）多因素分析法l（二）效益評估法（二）效益評估法多因素分析法多因素分析法l第一步：圖上作業(yè)，找出商店設置的可行店址。l第二步：確定各影響因素的權重，對各備選店評分，并計算總分。l第三步：進一步相關分析，包括地址條件與新開店相符程度；銷售前景分析；競爭地位分析；與周圍其他類型商店的相容能力分析。（二）效益評估法（二）效益評估法新店營業(yè)潛力新店營業(yè)潛力 假設新開超級市場的商圈有三個層次，第一層次主要商圈內的居民戶數為2 000戶，第二層次即次要商圈內的居民戶數為4 000戶，第三層次邊際商圈內的居民戶數為6 000戶。若平均每戶居民每月去商店購買食品和日用品為500元，則：主

34、要商圈居民支出總額：5002 000100（萬元） 次要商圈居民支出總額: 5004 000200（萬元） 邊際商圈居民支出總額: 5006 000300（萬元） 據調查分析，新開超級市場的市場占有率在主要商圈為30%，在次要商圈為10%，在邊際商圈為5%，則：主要商圈購買力為：10030 % 30（萬元） 次要商圈購買力為: 20010 % 20（萬元） 邊際商圈購買力為: 300 5 % 15（萬元）該新店營業(yè)潛力可估計為：30201565（萬元）開店投資與經營費用測算開店投資與經營費用測算損益平衡點分析損益平衡點分析損益平衡點銷售額 固定費用毛利率變動利率1. 開店前期投資預估開店前期投

35、資預估2. 開店后經營費用預估開店后經營費用預估 八、選址分析報告商店選址分析報告的內容：商店選址分析報告的內容：新店周圍地理位置特征表述（附圖說明）；被選店址周圍商業(yè)環(huán)境和競爭店情況；新店址周圍居民及流動人口消費結構、消費層次；新店開業(yè)后預計能輻射的范圍；新店的營業(yè)面積和商品結構；新店的市場定位和經營特色；新店址經營效益預估；新店未來前景分析。案例分析：A便利店的選址決策l A連鎖便利店的經營特點連鎖便利店的經營特點:l商品種類及商品結構商品種類及商品結構:二千種左右，基本上為從超市中挑選出的顧客購二千種左右，基本上為從超市中挑選出的顧客購買頻率高的日常生活用品，包括肉、蛋、奶、菜、糧、油、

36、調料、休買頻率高的日常生活用品，包括肉、蛋、奶、菜、糧、油、調料、休閑食品、飲料、小吃、肉制品等十幾大類閑食品、飲料、小吃、肉制品等十幾大類;便利店定位為生鮮肉加強便利店定位為生鮮肉加強型便利店，便利店生鮮肉銷售額要占到總銷售額的型便利店，便利店生鮮肉銷售額要占到總銷售額的30-50%。l服務功能服務功能:營業(yè)時間為十四小時，即早晨營業(yè)時間為十四小時，即早晨7:00至晚至晚21:00，每家便利，每家便利分店全年無休假日，以滿足顧客隨時所需。分店全年無休假日，以滿足顧客隨時所需。l經營方式經營方式:開架、自助式購物，開架、自助式購物，POS機處統(tǒng)一結款。機處統(tǒng)一結款。l經營規(guī)模經營規(guī)模:賣場面積

37、在賣場面積在80-200平方米之間，單體規(guī)模小。平方米之間，單體規(guī)模小。l備選店有5家，均靠近居民區(qū)l1、商圈內固定人口的特性來店顧客距離的分布范圍來店顧客距離的分布范圍顧客年齡分布圖顧客年齡分布圖l經濟收入分布情況流動人群與固定人群的比例流動人群與固定人群的比例l2、商圈內的競爭程度l店2所處的社區(qū)內有一家超市，其余4家所處社區(qū)內均無超市，但各有1家普通便利店l3、待選店鋪的位置條件l店1：兩條路的交叉位置l店2：上班路經處l店3：下班路經處l店4：5路公交車站l店5：居民區(qū)門口l4、店鋪面積l店1：270平米l店2：150平米l店3： 60平米l店4：200平米l店5：120平米l案例分析

38、：根據以上資料分別評價5家備選店的條件，并初步判斷你的選址結果1、最孤獨的時光，會塑造最堅強的自己。2、把臉一直向著陽光，這樣就不會見到陰影。3、永遠不要埋怨你已經發(fā)生的事情，要么就改變它，要么就安靜的接受它。4、不論你在什么時候開始，重要的是開始之后就不要停止。5、通往光明的道路是平坦的，為了成功，為了奮斗的渴望，我們不得不努力。6、付出了不一定有回報，但不付出永遠沒有回報。7、成功就是你被擊落到失望的深淵之后反彈得有多高。8、為了照亮夜空，星星才站在天空的高處。9、我們的人生必須勵志，不勵志就仿佛沒有靈魂。10、拼盡全力，逼自己優(yōu)秀一把，青春已所剩不多。11、一個人如果不能從內心去原諒別人

39、，那他就永遠不會心安理得。12、每個人心里都有一段傷痕，時間才是最好的療劑。13、如果我不堅強，那就等著別人來嘲笑。14、早晨給自己一個微笑，種下一天旳陽光。15、沒有愛不會死，不過有了愛會活過來。16、失敗的定義：什么都要做，什么都在做，卻從未做完過，也未做好過。17、當我微笑著說我很好的時候，你應該對我說，安好就好。18、人不僅要做好事，更要以準確的方式做好事。19、我們并不需要用太華麗的語言來包裹自己，因為我們要做最真實的自己。20、一個人除非自己有信心，否則無法帶給別人信心。21、為別人鼓掌的人也是在給自己的生命加油。22、失去金錢的人損失甚少，失去健康的人損失極多，失去勇氣的人損失一

40、切。23、相信就是強大，懷疑只會抑制能力，而信仰就是力量。24、那些嘗試去做某事卻失敗的人，比那些什么也不嘗試做卻成功的人不知要好上多少。25、自己打敗自己是最可悲的失敗，自己戰(zhàn)勝自己是最可貴的勝利。26、沒有熱忱，世間便無進步。27、失敗并不意味你浪費了時間和生命，失敗表明你有理由重新開始。28、青春如此華美，卻在煙火在散場。29、生命的道路上永遠沒有捷徑可言，只有腳踏實地走下去。30、只要還有明天，今天就永遠是起跑線。31、認真可以把事情做對，而用心卻可以做到完美。32、如果上帝沒有幫助你那他一定相信你可以。33、只要有信心，人永遠不會挫敗。34、珍惜今天的美好就是為了讓明天的回憶更美好。

41、35、只要你在路上，就不要放棄前進的勇氣，走走停停的生活會一直繼續(xù)。36、大起大落誰都有拍拍灰塵繼續(xù)走。37、孤獨并不可怕，每個人都是孤獨的，可怕的是害怕孤獨。38、寧可失敗在你喜歡的事情上，也不要成功在你所憎惡的事情上。39、我很平凡，但骨子里的我卻很勇敢。40、眼中閃爍的淚光，也將化作永不妥協(xié)的堅強。41、我不去想是否能夠成功，既然選了遠方，便只顧風雨兼程。42、寧可自己去原諒別人，莫等別人來原諒自己。43、踩著垃圾到達的高度和踩著金子到達的高度是一樣的。44、每天告訴自己一次：我真的很不錯。45、人生最大的挑戰(zhàn)沒過于戰(zhàn)勝自己！46、愚癡的人，一直想要別人了解他。有智慧的人，卻努力的了解自己。47、現實的壓力壓的我們喘不過氣也壓的我們走向成功。48、心若有陽光，你便會看見這個世界有那么多美好值得期待和向往。49、相信自己，你能作繭自縛，就能破