長(zhǎng)沙建發(fā)美地項(xiàng)目前期策劃方案_92PPT_恒嘉顧問

1、建發(fā)建發(fā)美地項(xiàng)目前期策劃方案美地項(xiàng)目前期策劃方案謹(jǐn)呈謹(jǐn)呈: :建發(fā)房產(chǎn)建發(fā)房產(chǎn) 為項(xiàng)目的開發(fā)提供一種思路 為項(xiàng)目指引一個(gè)運(yùn)營(yíng)方向 為冰冷的建筑注入一股靈魂 為消費(fèi)者明示一種生活方式 為土地日益稀缺的長(zhǎng)沙中心板塊創(chuàng)造另一種需求【本案主旨】【匯報(bào)綱要】【匯報(bào)綱要】前期市場(chǎng)分析前期市場(chǎng)分析項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析項(xiàng)目定位初步建議項(xiàng)目定位初步建議服務(wù)團(tuán)隊(duì)成員構(gòu)成及主要業(yè)績(jī)介紹服務(wù)團(tuán)隊(duì)成員構(gòu)成及主要業(yè)績(jī)介紹服務(wù)內(nèi)容及工作組織模式服務(wù)內(nèi)容及工作組織模式20082008年長(zhǎng)沙房市兩極分化嚴(yán)重年長(zhǎng)沙房市兩極分化嚴(yán)重 2007年各大地產(chǎn)商紛紛攻城掠地、南征北戰(zhàn)，不斷拍出天價(jià)地塊，市內(nèi)土地存量日漸減少！2008年長(zhǎng)沙城郊

2、樓盤面臨降價(jià)與滯銷，而市中心優(yōu)良質(zhì)素的高端物業(yè)日益稀缺，房地產(chǎn)銷售增速明顯，市場(chǎng)銷售依然火爆，價(jià)格依然在增長(zhǎng)。城郊樓市大量滯銷！城郊樓市大量滯銷！ 中心樓市依然火爆！中心樓市依然火爆！我司認(rèn)為：在樓市淡季到來的買方市場(chǎng)，誰占有最核心的土地資源，誰能整合最優(yōu)勢(shì)的資源渠道，誰能重塑市場(chǎng)信心,誰能實(shí)現(xiàn)最精細(xì)化的市場(chǎng)運(yùn)作，誰就有機(jī)會(huì)成為市場(chǎng)的話事者！未來房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)集中表現(xiàn)為客戶之爭(zhēng)、品牌之爭(zhēng)、土地之爭(zhēng)！2008年深圳房地產(chǎn)價(jià)格降幅達(dá)30%，北京、上海、廣州等一線城市面臨銷售量大幅下跌，長(zhǎng)沙、南昌、鄭州等二線城市也遭遇消費(fèi)者持幣觀望現(xiàn)象嚴(yán)重、銷售速度放緩的市場(chǎng)行情。濱河價(jià)值鏈城市中心價(jià)值鏈城市中城市中心

3、心城市價(jià)值發(fā)展鏈南拓融城南拓融城湘江湘江瀏陽河瀏陽河撈刀河撈刀河新河三角洲新河三角洲山居價(jià)值鏈岳麓山岳麓山天際嶺天際嶺城市四大居住價(jià)值城市四大居住價(jià)值中央、濱河、山居、發(fā)展中央、濱河、山居、發(fā)展西山匯景西山匯景匯金國(guó)際匯金國(guó)際建發(fā)美地建發(fā)美地建發(fā)房產(chǎn)四鉆齊耀！建發(fā)房產(chǎn)四鉆齊耀！咸嘉湖畔咸嘉湖畔城市首府城市首府湘江北尚湘江北尚新河三角洲開篇力作新河三角洲開篇力作超高層寫字樓超高層寫字樓+ +城市豪宅城市豪宅城市中心區(qū)城市中心區(qū), ,成熟地塊成熟地塊匯金國(guó)際、建發(fā)美地匯金國(guó)際、建發(fā)美地芙蓉中路芙蓉中路西山匯景西山匯景咸嘉湖畔咸嘉湖畔湘江北尚湘江北尚新河三角洲新河三角洲建發(fā)房產(chǎn)建發(fā)房產(chǎn)我司認(rèn)為，建發(fā)

4、房產(chǎn)占據(jù)三大區(qū)域價(jià)值鏈的核心位置，把控一級(jí)稀缺資源。建發(fā)美地踞芙蓉路與韶山路之間核心地塊，開發(fā)商建發(fā)房產(chǎn)作為中國(guó)房地產(chǎn)百建發(fā)美地踞芙蓉路與韶山路之間核心地塊，開發(fā)商建發(fā)房產(chǎn)作為中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)、福建房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，應(yīng)以何種定位亮相于區(qū)域？亮相于動(dòng)蕩的市場(chǎng)？強(qiáng)、福建房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，應(yīng)以何種定位亮相于區(qū)域？亮相于動(dòng)蕩的市場(chǎng)？建發(fā)房產(chǎn)長(zhǎng)沙中心兩鉆齊發(fā)建發(fā)房產(chǎn)長(zhǎng)沙中心兩鉆齊發(fā)建發(fā)建發(fā)匯金國(guó)際匯金國(guó)際建發(fā)建發(fā)美地美地 建發(fā)房產(chǎn)在長(zhǎng)沙中心板塊的兩個(gè)項(xiàng)目在產(chǎn)品定位建發(fā)房產(chǎn)在長(zhǎng)沙中心板塊的兩個(gè)項(xiàng)目在產(chǎn)品定位上能夠互補(bǔ)，在營(yíng)銷上可相互呼應(yīng)，將會(huì)在長(zhǎng)沙獲得上能夠互補(bǔ)，在營(yíng)銷上可相互呼應(yīng)，將會(huì)在長(zhǎng)沙獲得品牌、效益的巨

5、大成功。品牌、效益的巨大成功。在定位之前，先讓我們看看中心板塊區(qū)域市場(chǎng)！區(qū)域市場(chǎng)部分在售項(xiàng)目分布圖區(qū)域市場(chǎng)部分在售項(xiàng)目分布圖市中心核心板塊市中心核心板塊市中心次核心板塊市中心次核心板塊市中心次核心板塊市中心次核心板塊市中心次核心板塊市中心次核心板塊天健天健芙蓉盛世芙蓉盛世美居美居荷園荷園四達(dá)四達(dá)新時(shí)代廣場(chǎng)新時(shí)代廣場(chǎng)五一大道五一大道202202湘域中央湘域中央萬象新天萬象新天百盛百盛天心華庭天心華庭白沙晶城白沙晶城佳天佳天瑞寧花園瑞寧花園名都花園名都花園弘林國(guó)際弘林國(guó)際南湖片區(qū)集群南湖片區(qū)集群本案本案長(zhǎng)城非常生活長(zhǎng)城非常生活書院觀邸書院觀邸三重星都心三重星都心區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)

6、分析 / /區(qū)域在售產(chǎn)品分析區(qū)域在售產(chǎn)品分析 物業(yè)形態(tài)物業(yè)形態(tài)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱銷售分期銷售分期開盤時(shí)間開盤時(shí)間總占地面積總占地面積( (）總建筑面積總建筑面積（）（）目前均價(jià)目前均價(jià)（報(bào)價(jià)）（報(bào)價(jià)）目前銷目前銷售情況售情況小高層三重星都心二期 22008年6月23380 130000550045高層白沙晶城107年12月5010.52 48031620050%金碧文華 208年200000450038%名都花園308年6月15日3774492247.09 起價(jià)：485058%書院觀邸208年5月18日25563.37 118906.11 6600100%萬象新天208年6月15日29332.0

7、7 228181.40 600048%天健芙蓉盛世308年3月56066305600530063%瑞寧花園瑞士公館208年2334596000560078%荷園108年3月16日19098121031.16 6900（精裝）58%長(zhǎng)城非常生活 12008年5月24日3988.13 31034.64 530075%建鴻達(dá)華都22008年7月31300236100650045%寫字樓弘林國(guó)際12007年1591.4249488.42660091%區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析 / /區(qū)域在售產(chǎn)品分析區(qū)域在售產(chǎn)品分析 目前區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)主要集中在高層產(chǎn)品；目前銷售價(jià)格集中在4500-660

8、0元/平方米之間,主流均價(jià)在5300-6200元/平方米之間；本案周邊樓盤的均價(jià)目前主要集中本案周邊樓盤的均價(jià)目前主要集中在在55005500元元/ /平方米左右；與本案具有競(jìng)爭(zhēng)性的項(xiàng)目目前銷售價(jià)格在市中心板塊中屬于平方米左右；與本案具有競(jìng)爭(zhēng)性的項(xiàng)目目前銷售價(jià)格在市中心板塊中屬于中低價(jià)位水平，這對(duì)本案價(jià)值的提升具有一定的影響。從銷售情況來看，由于市場(chǎng)中低價(jià)位水平，這對(duì)本案價(jià)值的提升具有一定的影響。從銷售情況來看，由于市場(chǎng)處于低迷期，加上政策影響，消費(fèi)者大多采取了觀望的姿態(tài)，區(qū)域市場(chǎng)銷售情況不處于低迷期，加上政策影響，消費(fèi)者大多采取了觀望的姿態(tài)，區(qū)域市場(chǎng)銷售情況不太理想，市場(chǎng)進(jìn)入了相持階段。此外

9、，市場(chǎng)的發(fā)展有繼續(xù)走低的趨勢(shì)，對(duì)本案存在太理想，市場(chǎng)進(jìn)入了相持階段。此外，市場(chǎng)的發(fā)展有繼續(xù)走低的趨勢(shì)，對(duì)本案存在不利影響。從目前的市場(chǎng)推出情況來看，市中心板塊推出項(xiàng)目較多，競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。不利影響。從目前的市場(chǎng)推出情況來看，市中心板塊推出項(xiàng)目較多，競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。區(qū)域住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析區(qū)域住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析 / /區(qū)域即將推出市場(chǎng)分析（區(qū)域即將推出市場(chǎng)分析（1 1） 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱物業(yè)類型物業(yè)類型總占地面積總占地面積（萬（萬/ /）總建筑面積總建筑面積萬萬/ /）預(yù)計(jì)均價(jià)（元預(yù)計(jì)均價(jià)（元/ /）預(yù)計(jì)推盤時(shí)間預(yù)計(jì)推盤時(shí)間新芙蓉之都 高層1.4311.45000以上08.9層上觀邸 小高層2.1

10、26.28460008.7錢隆樽品 高層6.0425.04待定08.9-10新建大廈 高層0.151.37待定萬安達(dá)大廈綜合用房0.281.64待定2009年豐盛時(shí)代大廈高層小戶型0.34.5待定2010年華聯(lián)商住樓高層寫字樓0.345待定待定書院觀邸高層 2.5611.89700008.08今朝陽大廈寫字樓0.63.7待定待定白沙福邸小高層0.095待定2009年嘉盛五環(huán)國(guó)際高層1.28.2待定2009年嘉頓金中環(huán)高層110.5待定2009年錦繡康島公寓0.45.6待定2009年珈鼎國(guó)際綜合用房32760002009年區(qū)域住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析區(qū)域住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析 / /區(qū)域即將推出市場(chǎng)分

11、析（區(qū)域即將推出市場(chǎng)分析（2 2） 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱物業(yè)類型物業(yè)類型總占地面積（萬總占地面積（萬/ /）總建筑面積（萬總建筑面積（萬/ /）預(yù)計(jì)均價(jià)（元預(yù)計(jì)均價(jià)（元/ /）預(yù)計(jì)推盤時(shí)間預(yù)計(jì)推盤時(shí)間芙蓉銀座小高層0.71.9待定待定恒力尚邸小高層515.6待定2009年梓詳苑高層0.978.4待定待定福林小區(qū)高層16.4待定2008年君悅紫園高層0.965.8待定2009年沸點(diǎn)100高層0.44待定2009年友誼公寓高層0.43.5待定2009年云鼎公館高層1.24.5待定2009年山水華都高層0.964.6待定2009年融圣國(guó)際高層住宅3.5255300左右2008年長(zhǎng)利盛和國(guó)際高層948待定

12、2009年中邦國(guó)際高層2.648.21待定待定盛德紫瑞庭高層1.338待定2009年凱軒世紀(jì)云頂高層0.785.6待定待定鉑金館高層0.734.75待定待定區(qū)域住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析區(qū)域住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析 / /區(qū)域即將推出市場(chǎng)分析（區(qū)域即將推出市場(chǎng)分析（3 3） 區(qū)域住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析區(qū)域住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析 / /區(qū)域即將推出市場(chǎng)分析區(qū)域即將推出市場(chǎng)分析分析：分析：從即將推出項(xiàng)目的物業(yè)形態(tài)來看，未來區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)主要集中在高層產(chǎn)品上；從規(guī)模上看，未來區(qū)域市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將主要集中在中小規(guī)模的產(chǎn)品上；從物業(yè)類型來看,未來市中心板塊即將上市的項(xiàng)目均以綜合型物業(yè)為主,大多是塔樓加底商的物業(yè)組合

13、,未來的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。從區(qū)域市場(chǎng)未來的上市量來看，未來23年區(qū)域市場(chǎng)將有391391萬平方米的上市量，加上目前在售項(xiàng)目的后繼上市量，及未知項(xiàng)目的上市量，預(yù)計(jì)未來23年區(qū)域市場(chǎng)將有700700萬平方米以上的上市量，未來區(qū)域市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將異常激烈，本案將來將面臨嚴(yán)峻的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)；從推出時(shí)間來看，各項(xiàng)目主要集中在從推出時(shí)間來看，各項(xiàng)目主要集中在20082008年下半年和年下半年和20092009年上市，估計(jì)比本案上市年上市，估計(jì)比本案上市時(shí)間要早時(shí)間要早, ,本案可以避開區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)高峰期本案可以避開區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)高峰期, ,對(duì)本案來說是個(gè)利好。對(duì)本案來說是個(gè)利好。本案將直接面臨云鼎公館、長(zhǎng)利本案將直接面臨云

14、鼎公館、長(zhǎng)利盛和國(guó)際、友誼公寓、芙蓉銀座、恒力盛和國(guó)際、友誼公寓、芙蓉銀座、恒力尚邸、尚邸、山水華都的競(jìng)爭(zhēng)。山水華都的競(jìng)爭(zhēng)。值得關(guān)注的是本案將面臨南湖片區(qū)的強(qiáng)烈沖擊值得關(guān)注的是本案將面臨南湖片區(qū)的強(qiáng)烈沖擊. .p 據(jù)據(jù) :今年上半年今年上半年, ,長(zhǎng)沙市商品房批準(zhǔn)預(yù)售量達(dá)長(zhǎng)沙市商品房批準(zhǔn)預(yù)售量達(dá)561.97561.97萬平方米萬平方米, ,銷售面積為銷售面積為347.74347.74萬平方米萬平方米, ,整體宏觀市場(chǎng)處于嚴(yán)重供大于求的局面整體宏觀市場(chǎng)處于嚴(yán)重供大于求的局面. . p 目前以及接下來目前以及接下來2-32-3年內(nèi)，區(qū)域市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)都主要集中在高層物業(yè)上；年內(nèi)，區(qū)域市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)都主要集

15、中在高層物業(yè)上；p 目前區(qū)域市場(chǎng)上市量大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈；目前區(qū)域市場(chǎng)上市量大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈；p 目前區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)處于低迷狀態(tài)，消費(fèi)者觀望氣氛較濃；目前區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)處于低迷狀態(tài)，消費(fèi)者觀望氣氛較濃；p 區(qū)域市場(chǎng)未來區(qū)域市場(chǎng)未來2 23 3年內(nèi)市中心板塊將有年內(nèi)市中心板塊將有700700萬平方米萬平方米以上的上市量，本案將面以上的上市量，本案將面臨嚴(yán)峻的市場(chǎng)形勢(shì)；臨嚴(yán)峻的市場(chǎng)形勢(shì)；p 未來區(qū)域市場(chǎng)各項(xiàng)目將主要集中在未來區(qū)域市場(chǎng)各項(xiàng)目將主要集中在20082008年下半年和年下半年和20092009年初上市，年初上市，估計(jì)比本案估計(jì)比本案上市時(shí)間要早上市時(shí)間要早, ,本案可以避開區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)高峰期本案

16、可以避開區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)高峰期. .p 本案將直接面臨云鼎公館、長(zhǎng)利本案將直接面臨云鼎公館、長(zhǎng)利盛和國(guó)際、友誼公寓、芙蓉銀座、恒力盛和國(guó)際、友誼公寓、芙蓉銀座、恒力尚尚邸、山水華都的競(jìng)爭(zhēng)。同時(shí)面臨南湖片區(qū)市場(chǎng)的強(qiáng)烈沖擊邸、山水華都的競(jìng)爭(zhēng)。同時(shí)面臨南湖片區(qū)市場(chǎng)的強(qiáng)烈沖擊. .恒嘉觀點(diǎn)恒嘉觀點(diǎn)區(qū)域產(chǎn)品市場(chǎng)分析區(qū)域產(chǎn)品市場(chǎng)分析 / /區(qū)域產(chǎn)品配比分析區(qū)域產(chǎn)品配比分析項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱別墅（套）別墅（套）多層多層( (套）套）小高層小高層( (套）套）高層高層( (套）套）萬象新天一期二批165天健芙蓉盛世公寓814書院觀邸825名都花園三期176白沙晶城841瑞寧花園168荷園192金碧文華200三重星都心二

17、期 336長(zhǎng)城非常生活 243建鴻達(dá)華都 364新芙蓉之都 297層上觀邸 594合計(jì)合計(jì)9304285比例比例17.8%17.8%82.2%82.2%數(shù)據(jù)表明：數(shù)據(jù)表明：區(qū)域市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)主要集中在高層產(chǎn)品上區(qū)域市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)主要集中在高層產(chǎn)品上, ,其次是小高層。從調(diào)查所知，其次是小高層。從調(diào)查所知，未來區(qū)域市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)主要集中在高層產(chǎn)品上，區(qū)域內(nèi)高層產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)壓力較大。未來區(qū)域市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)主要集中在高層產(chǎn)品上，區(qū)域內(nèi)高層產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)壓力較大。區(qū)域產(chǎn)品市場(chǎng)分析區(qū)域產(chǎn)品市場(chǎng)分析/ /區(qū)域產(chǎn)品戶型配比分析區(qū)域產(chǎn)品戶型配比分析項(xiàng)目項(xiàng)目一房一房二房二房三房三房四房四房五房五房復(fù)式復(fù)式萬象新天一期31219376

18、97天健芙蓉盛世一期7863826422328名都花園三期884444（3+1戶型）白沙晶城一期530311瑞寧花園瑞士公館8484荷園64128金碧文華三期200書院觀邸187240214184三重星都心二期 48641763216長(zhǎng)城非常生活 21627建鴻達(dá)華都一期一批 364新芙蓉之都一期一批10816227層上觀邸 一期9043272合計(jì)合計(jì)242818302066661168比例比例34.726.129.59.40.20.1區(qū)域產(chǎn)品市場(chǎng)分析區(qū)域產(chǎn)品市場(chǎng)分析/ /區(qū)域產(chǎn)品戶型配比分析區(qū)域產(chǎn)品戶型配比分析數(shù)據(jù)表明：數(shù)據(jù)表明：區(qū)域戶型市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)主要集中在一房、二房和三房產(chǎn)品上，二房和三房

19、比例有所上區(qū)域戶型市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)主要集中在一房、二房和三房產(chǎn)品上，二房和三房比例有所上升，而一房產(chǎn)品所占比例較前幾年則有所下降，從調(diào)查所知，目前市場(chǎng)銷售情況較好的戶型是升，而一房產(chǎn)品所占比例較前幾年則有所下降，從調(diào)查所知，目前市場(chǎng)銷售情況較好的戶型是二房和三房產(chǎn)品，一房產(chǎn)品由于投資價(jià)值下降及投資者的大量退出市場(chǎng)而從前幾年的熱銷盛況二房和三房產(chǎn)品，一房產(chǎn)品由于投資價(jià)值下降及投資者的大量退出市場(chǎng)而從前幾年的熱銷盛況急劇降溫。急劇降溫。隨著房?jī)r(jià)的不斷上升，消費(fèi)者由于購(gòu)房壓力加大而降低面積要求，將導(dǎo)致二房的需隨著房?jī)r(jià)的不斷上升，消費(fèi)者由于購(gòu)房壓力加大而降低面積要求，將導(dǎo)致二房的需求不斷增加，未來區(qū)域市場(chǎng)二

20、房的比例將繼續(xù)上升。而四房則由于面積大，總價(jià)高，而導(dǎo)致將求不斷增加，未來區(qū)域市場(chǎng)二房的比例將繼續(xù)上升。而四房則由于面積大，總價(jià)高，而導(dǎo)致將來的需求將呈下降趨勢(shì)，來的需求將呈下降趨勢(shì)，建議本案戶型設(shè)計(jì)以二房和三房為主，減少四房以上產(chǎn)品的比例。建議本案戶型設(shè)計(jì)以二房和三房為主，減少四房以上產(chǎn)品的比例。區(qū)域產(chǎn)品市場(chǎng)分析區(qū)域產(chǎn)品市場(chǎng)分析/ /區(qū)域產(chǎn)品戶型面積分析區(qū)域產(chǎn)品戶型面積分析區(qū)域產(chǎn)品市場(chǎng)分析區(qū)域產(chǎn)品市場(chǎng)分析/ /區(qū)域戶型面積分析區(qū)域戶型面積分析 由表可知：由表可知：區(qū)域戶型市場(chǎng)，一房的競(jìng)爭(zhēng)主要集中在區(qū)域戶型市場(chǎng)，一房的競(jìng)爭(zhēng)主要集中在5050平方米左右，二房的競(jìng)爭(zhēng)主要平方米左右，二房的競(jìng)爭(zhēng)主要集中

21、在集中在80-10080-100平方米，主流面積區(qū)間在平方米，主流面積區(qū)間在1010平方米左右；三房的競(jìng)爭(zhēng)主要集中在平方米左右；三房的競(jìng)爭(zhēng)主要集中在120-140120-140平方米，主流面積區(qū)間在平方米，主流面積區(qū)間在120-130120-130平方米，四房的競(jìng)爭(zhēng)主要集中在平方米，四房的競(jìng)爭(zhēng)主要集中在150-180150-180平平方米，主流面積在方米，主流面積在150150平方米左右；五房的競(jìng)爭(zhēng)主要集中在平方米左右；五房的競(jìng)爭(zhēng)主要集中在180180平方米以上；各種戶平方米以上；各種戶型面積均有所縮小，隨著房?jī)r(jià)的不斷上漲，消費(fèi)者購(gòu)房壓力不斷加大，以及購(gòu)房者型面積均有所縮小，隨著房?jī)r(jià)的不斷上漲

22、，消費(fèi)者購(gòu)房壓力不斷加大，以及購(gòu)房者對(duì)住房需求面積的降低，未來各類戶型面積將繼續(xù)朝趨小化發(fā)展。對(duì)住房需求面積的降低，未來各類戶型面積將繼續(xù)朝趨小化發(fā)展。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)所知，目前市場(chǎng)上最受歡迎及銷售情況較好的是根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)所知，目前市場(chǎng)上最受歡迎及銷售情況較好的是8080平方米左右的平方米左右的二房；二房；120120140140平方米的三房以及平方米的三房以及140140150150平方米左右的四房。而平方米左右的四房。而100100平方米左右的平方米左右的兩房、兩房、140140平方米以上的三房以及平方米以上的三房以及150150平方米以上的四房市場(chǎng)接受度較低，建議本案平方米以上的四房

23、市場(chǎng)接受度較低，建議本案二房面積設(shè)計(jì)在二房面積設(shè)計(jì)在8080平方米左右；三房面積設(shè)計(jì)在平方米左右；三房面積設(shè)計(jì)在110-130110-130平方米左右；四房面積設(shè)計(jì)平方米左右；四房面積設(shè)計(jì)在在144144平方米左右。平方米左右。區(qū)域產(chǎn)品市場(chǎng)分析區(qū)域產(chǎn)品市場(chǎng)分析/ /區(qū)域產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)特點(diǎn)分析區(qū)域產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)特點(diǎn)分析項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱平層平層復(fù)式復(fù)式多陽臺(tái)多陽臺(tái)凸窗凸窗轉(zhuǎn)角窗轉(zhuǎn)角窗入戶花園入戶花園露臺(tái)露臺(tái)空中花園空中花園挑高陽臺(tái)挑高陽臺(tái)三重星都心二期 長(zhǎng)城非常生活 建鴻達(dá)華都一期一批 萬象新天一期天健芙蓉盛世一期名都花園三期白沙晶城一期瑞寧花園荷園新芙蓉之都層上觀邸 一期上表表明：上表表明：區(qū)域市場(chǎng)

24、大多數(shù)項(xiàng)目均采取了平層、多陽臺(tái)、凸窗等元素，產(chǎn)品設(shè)計(jì)趨向多元化，產(chǎn)品品質(zhì)有了一定的提區(qū)域市場(chǎng)大多數(shù)項(xiàng)目均采取了平層、多陽臺(tái)、凸窗等元素，產(chǎn)品設(shè)計(jì)趨向多元化，產(chǎn)品品質(zhì)有了一定的提升，但是產(chǎn)品整體品質(zhì)還需要進(jìn)一步提高。本案應(yīng)該采取多元化設(shè)計(jì)，充分利用內(nèi)外部空間提升項(xiàng)目的價(jià)值、品質(zhì)和升，但是產(chǎn)品整體品質(zhì)還需要進(jìn)一步提高。本案應(yīng)該采取多元化設(shè)計(jì)，充分利用內(nèi)外部空間提升項(xiàng)目的價(jià)值、品質(zhì)和產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。恒嘉觀點(diǎn)恒嘉觀點(diǎn)目前區(qū)域市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)主要集中在高層產(chǎn)品上；目前區(qū)域市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)主要集中在高層產(chǎn)品上；目前區(qū)域市場(chǎng)戶型的競(jìng)爭(zhēng)主要集中在一房、二房和三房產(chǎn)品上；目前區(qū)域市場(chǎng)戶型的競(jìng)爭(zhēng)主要集中在一房、二房和

25、三房產(chǎn)品上；目前區(qū)域市場(chǎng)各種戶型面積均有所縮小，隨著房?jī)r(jià)的不斷上漲，消費(fèi)者購(gòu)房壓力不斷加大，以及目前區(qū)域市場(chǎng)各種戶型面積均有所縮小，隨著房?jī)r(jià)的不斷上漲，消費(fèi)者購(gòu)房壓力不斷加大，以及購(gòu)房者對(duì)住房需求面積的降低，未來各類戶型面積將朝趨小化發(fā)展。購(gòu)房者對(duì)住房需求面積的降低，未來各類戶型面積將朝趨小化發(fā)展。 未來區(qū)域戶型市場(chǎng)，二房和三房產(chǎn)品將占據(jù)絕對(duì)的主導(dǎo)地位，一房的比例則將繼續(xù)下降，四房的未來區(qū)域戶型市場(chǎng)，二房和三房產(chǎn)品將占據(jù)絕對(duì)的主導(dǎo)地位，一房的比例則將繼續(xù)下降，四房的比例將基本維持目前的現(xiàn)狀。比例將基本維持目前的現(xiàn)狀。 目前區(qū)域市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)型兩房、舒適型三房市場(chǎng)接受度較高，而大面積三房以上產(chǎn)品市場(chǎng)接

26、受度較低，目前區(qū)域市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)型兩房、舒適型三房市場(chǎng)接受度較高，而大面積三房以上產(chǎn)品市場(chǎng)接受度較低，建議本案舒適型戶型為主。建議本案舒適型戶型為主。區(qū)域市場(chǎng)大多數(shù)項(xiàng)目均采取了平層、多陽臺(tái)、凸窗、復(fù)式等元素，產(chǎn)品設(shè)計(jì)趨向多元化，產(chǎn)品品區(qū)域市場(chǎng)大多數(shù)項(xiàng)目均采取了平層、多陽臺(tái)、凸窗、復(fù)式等元素，產(chǎn)品設(shè)計(jì)趨向多元化，產(chǎn)品品質(zhì)有待進(jìn)一步提升。質(zhì)有待進(jìn)一步提升。區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)目在通過豐富社區(qū)園林配套來提升項(xiàng)目品質(zhì)、價(jià)值及產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力方面做得不夠。本案區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)目在通過豐富社區(qū)園林配套來提升項(xiàng)目品質(zhì)、價(jià)值及產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力方面做得不夠。本案應(yīng)該注重通過園林規(guī)劃和園林配套方面來提高項(xiàng)目的品質(zhì)、價(jià)值和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。應(yīng)該注重通過園

27、林規(guī)劃和園林配套方面來提高項(xiàng)目的品質(zhì)、價(jià)值和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。區(qū)域客戶市場(chǎng)區(qū)域客戶市場(chǎng)/ /客戶構(gòu)成分析客戶構(gòu)成分析項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱客戶構(gòu)成客戶構(gòu)成萬象新天公務(wù)員25%，白領(lǐng)20%，私營(yíng)業(yè)主40%，投資15%，其他5% 。天健芙蓉盛世公務(wù)員，教師、醫(yī)生、周邊居民，收入較高的白領(lǐng)，企業(yè)高級(jí)管理者 。名都花園周邊居民、單位職工、二次置業(yè)客戶、東塘商圈客戶，少量投資客戶。 白沙晶城年輕白領(lǐng)，少部分投資人士，周邊學(xué)校陪讀家長(zhǎng)，老年人。 瑞寧花園周邊居民、二次置業(yè)客戶，東塘商圈個(gè)體工商戶以及企業(yè)白領(lǐng)，少數(shù)其它區(qū)域客戶。荷園周邊居民，單位白領(lǐng)，企業(yè)高收入人群及部分省外投資客戶。 金碧文華青年白領(lǐng)居多，理工大的老

28、師，部分投資客戶，老客戶介紹新客戶和附近的居民。 書院觀邸私營(yíng)業(yè)主，企業(yè)中高層管理人員，公務(wù)員，周邊原居民?？蛻舳际亲宰⌒托枨?。三重星都心周邊居民，單位職工，投資者和部分國(guó)防科技大學(xué)的老師。 長(zhǎng)城非常生活 周邊居民，單位職工，二十一中老師，投資客戶。 建鴻達(dá)華都 周邊教師，東塘商圈私營(yíng)業(yè)主，投資客戶，為改善住房條件的二次置業(yè)者。 新芙蓉之都 項(xiàng)目周邊居民、企業(yè)職工，投資客戶以及其他區(qū)域客戶。層上觀邸 以周邊居民、單位職工為主、其他區(qū)域客戶，投資客戶。區(qū)域客戶市場(chǎng)區(qū)域客戶市場(chǎng)/ /客戶構(gòu)成分析客戶構(gòu)成分析分析：分析：由上表可以看出，區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)目的客戶主要由原住民、周邊政府機(jī)關(guān)及單位員工、教師、個(gè)

29、體工商戶以及公司職員構(gòu)成。年齡主要在3045歲之間；本案周邊項(xiàng)目客戶主要是來自天心區(qū)和雨花區(qū)，客戶的區(qū)域性特征比較明顯。由以上分析可以推測(cè)出本案的客戶將由以下消費(fèi)群體構(gòu)成：由以上分析可以推測(cè)出本案的客戶將由以下消費(fèi)群體構(gòu)成：、公務(wù)員、教師、醫(yī)生、私營(yíng)企業(yè)主、原居民以及個(gè)體戶以及周邊的、公務(wù)員、教師、醫(yī)生、私營(yíng)企業(yè)主、原居民以及個(gè)體戶以及周邊的公司中高層管理人員；公司中高層管理人員；、外地打工者及周邊縣市想到長(zhǎng)沙定居或投資的消費(fèi)群體；、外地打工者及周邊縣市想到長(zhǎng)沙定居或投資的消費(fèi)群體；、區(qū)域主要來自雨花區(qū)和天心區(qū)；、區(qū)域主要來自雨花區(qū)和天心區(qū)；、中小戶型消費(fèi)者年齡在、中小戶型消費(fèi)者年齡在25-3

30、025-30歲之間；中大戶型消費(fèi)者年齡歲之間；中大戶型消費(fèi)者年齡31-4531-45歲歲之間之間; ; 區(qū)域客戶市場(chǎng)主要由公務(wù)員、教師、醫(yī)生、個(gè)體戶、投資者以及原住民構(gòu)成，而主流客戶由公務(wù)員、個(gè)體戶、教師以及原住民構(gòu)成。 區(qū)域客戶的集群性特征比較明顯； 由于市場(chǎng)低迷投資客戶及外地客戶有較大幅度減少； 區(qū)域客戶市場(chǎng)以3045歲，具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的中高收入群體為主。 本案周邊項(xiàng)目的客戶來自區(qū)域主要是雨花區(qū)和天心區(qū)。 目前成交客戶主要以自住型客戶為主，投資型客戶大多持觀望姿態(tài)。 受沿海城市房?jī)r(jià)大幅下降及區(qū)域市場(chǎng)低迷影響，大多數(shù)客戶對(duì)房?jī)r(jià)持看跌心理。恒嘉觀點(diǎn)恒嘉觀點(diǎn)區(qū)域價(jià)格市場(chǎng)分析區(qū)域價(jià)格市場(chǎng)分析/

31、/在售項(xiàng)目銷售價(jià)格市場(chǎng)分析在售項(xiàng)目銷售價(jià)格市場(chǎng)分析物業(yè)形態(tài)物業(yè)形態(tài)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱總占地面積總占地面積( (） 總建筑面（）總建筑面（）目前均價(jià)（報(bào)價(jià)）目前均價(jià)（報(bào)價(jià)）目前銷售情況目前銷售情況小高層住宅三重星都心2期 23380 130000550055004545高層住宅白沙晶城5010.52 480316200620050%50%金碧文華3期 2000004500450038%38%名都花園3期3774492247.09 起價(jià)：起價(jià)：4850485058%58%書院觀邸1期25563.37 118906.1166006600100%100%萬象新天1期2批29332.07 228181.4

32、0 6000600048%48%天健芙蓉盛世1期2批560663056005300530063%63%瑞寧花園瑞士公館2期23345960005600560078%78%荷園19098121031.16 69006900（精裝）（精裝）58%58%長(zhǎng)城非常生活 3988.13 31034.64 5300530075%75%寫字樓弘林國(guó)際1591.4249488.426600660091%91%區(qū)域價(jià)格市場(chǎng)分析區(qū)域價(jià)格市場(chǎng)分析/ /在售項(xiàng)目銷售價(jià)格市場(chǎng)分析在售項(xiàng)目銷售價(jià)格市場(chǎng)分析分析：分析：區(qū)域內(nèi)住宅的成交均價(jià)在區(qū)域內(nèi)住宅的成交均價(jià)在4500-66004500-6600平方米之間；主流均價(jià)在平方

33、米之間；主流均價(jià)在5300-62005300-6200元平方米之間，其元平方米之間，其中市中心核心板塊主流均價(jià)在中市中心核心板塊主流均價(jià)在62006200元元/ /平方米左右，市中心邊緣板塊主流均價(jià)在平方米左右，市中心邊緣板塊主流均價(jià)在55005500元元/ /平方米左右。平方米左右。本案屬于市中心邊緣板塊，周邊項(xiàng)目的價(jià)格主要在本案屬于市中心邊緣板塊，周邊項(xiàng)目的價(jià)格主要在5300-55005300-5500元元/ /平方米之間，對(duì)本案價(jià)格的提升產(chǎn)生平方米之間，對(duì)本案價(jià)格的提升產(chǎn)生一定的影響。一定的影響。 區(qū)域價(jià)格市場(chǎng)，近年來住宅價(jià)格增長(zhǎng)較快，從區(qū)域價(jià)格市場(chǎng)，近年來住宅價(jià)格增長(zhǎng)較快，從20042

34、004年的年的30003000元元/ /平方米，到平方米，到20072007年的年的58005800元元/ /平方平方米左右，進(jìn)入米左右，進(jìn)入20082008年，由于受沿海城市大幅降價(jià)影響以及全國(guó)樓市進(jìn)入低潮的影響，長(zhǎng)沙市中心板塊，年，由于受沿海城市大幅降價(jià)影響以及全國(guó)樓市進(jìn)入低潮的影響，長(zhǎng)沙市中心板塊，商品房的價(jià)格停止了上升的步伐，并一直延續(xù)到現(xiàn)在，估計(jì)這種狀態(tài)在短期內(nèi)將難以改變。未來區(qū)域商品房的價(jià)格停止了上升的步伐，并一直延續(xù)到現(xiàn)在，估計(jì)這種狀態(tài)在短期內(nèi)將難以改變。未來區(qū)域市場(chǎng)放量的較大，市場(chǎng)形勢(shì)嚴(yán)峻，本案將來面臨的競(jìng)爭(zhēng)是殘酷的，結(jié)合本案本身所能達(dá)到的素質(zhì)及市市場(chǎng)放量的較大，市場(chǎng)形勢(shì)嚴(yán)峻，

35、本案將來面臨的競(jìng)爭(zhēng)是殘酷的，結(jié)合本案本身所能達(dá)到的素質(zhì)及市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)局面，建議本案價(jià)格不適合走高，建議采取平開高走的策略。場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)局面，建議本案價(jià)格不適合走高，建議采取平開高走的策略。區(qū)域價(jià)格市場(chǎng)分析區(qū)域價(jià)格市場(chǎng)分析/ /區(qū)域市場(chǎng)整體消化情況分析區(qū)域市場(chǎng)整體消化情況分析項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱推出量（平方米）推出量（平方米）消化量（平方米）消化量（平方米）消化比例消化比例三重星都心二期 4067218302.445%45%白沙晶城一期4499835998.480%80%金碧文華公寓11400433238%38%名都花園三期21699.2612585.5758%58%書院觀邸4500045000100%1

36、00%萬象新天一期一批222751069248%48%天健芙蓉盛世一期二批341002148363%63%瑞寧花園瑞士公館113408845.278%78%荷園一期二批21274.8812339.4358%58%長(zhǎng)城非常生活 232201741575%75%合計(jì)合計(jì)275979.1275979.118699318699373%分析：分析：從整體上看，區(qū)域市場(chǎng)整體消化率達(dá)到從整體上看，區(qū)域市場(chǎng)整體消化率達(dá)到7272，消化情況良好，但是從實(shí)際銷售情況來看，大多數(shù)貨，消化情況良好，但是從實(shí)際銷售情況來看，大多數(shù)貨量是量是20072007年年1111月以前消化掉的，受沿海城市樓市低迷及第二套住房房貸政

37、策影響，自從月以前消化掉的，受沿海城市樓市低迷及第二套住房房貸政策影響，自從20072007年年1111月份以來，月份以來，區(qū)域市場(chǎng)的銷售情況并不理想，市場(chǎng)處于不溫不火的狀態(tài)，預(yù)計(jì)這種狀態(tài)在短期內(nèi)將難以改變，本案應(yīng)該區(qū)域市場(chǎng)的銷售情況并不理想，市場(chǎng)處于不溫不火的狀態(tài)，預(yù)計(jì)這種狀態(tài)在短期內(nèi)將難以改變，本案應(yīng)該在定位上謹(jǐn)慎，以降低項(xiàng)目的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。在定位上謹(jǐn)慎，以降低項(xiàng)目的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。恒嘉觀點(diǎn)恒嘉觀點(diǎn) 區(qū)域市場(chǎng)目前處于低迷狀態(tài)，銷售情況不太理想。區(qū)域市場(chǎng)目前處于低迷狀態(tài)，銷售情況不太理想。 本案周邊價(jià)格水平較低，對(duì)本案價(jià)格的提升產(chǎn)生一定的影響。本案周邊價(jià)格水平較低，對(duì)本案價(jià)格的提升產(chǎn)生一定的影響。 區(qū)

38、域市場(chǎng)價(jià)格水平較前幾年有了較大的提升，但受市場(chǎng)狀態(tài)低迷影響，目前區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格水平較前幾年有了較大的提升，但受市場(chǎng)狀態(tài)低迷影響，目前上升速度緩慢。上升速度緩慢。 由于市場(chǎng)低迷，區(qū)域市場(chǎng)各項(xiàng)目的促銷力度較大。由于市場(chǎng)低迷，區(qū)域市場(chǎng)各項(xiàng)目的促銷力度較大?！緟R報(bào)綱要】【匯報(bào)綱要】前期市場(chǎng)分析前期市場(chǎng)分析項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析項(xiàng)目定位初步建議項(xiàng)目定位初步建議服務(wù)團(tuán)隊(duì)成員構(gòu)成及主要業(yè)績(jī)介紹服務(wù)團(tuán)隊(duì)成員構(gòu)成及主要業(yè)績(jī)介紹服務(wù)內(nèi)容及工作組織模式服務(wù)內(nèi)容及工作組織模式項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀分析項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀分析優(yōu)勢(shì)：優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目地塊有大量成年樹種；項(xiàng)目地塊有大量成年樹種；地塊面積相對(duì)比較大。地塊面積相對(duì)比較大。劣勢(shì)：劣勢(shì)： 地塊被

39、保留的計(jì)算機(jī)地塊被保留的計(jì)算機(jī)廠職工宿舍樓、保留綠地廠職工宿舍樓、保留綠地分割成三部分，不利于項(xiàng)分割成三部分，不利于項(xiàng)目的整體規(guī)劃及交通組目的整體規(guī)劃及交通組織；織；項(xiàng)目?jī)?nèi)部有項(xiàng)目?jī)?nèi)部有8 8米高差；米高差；保留的職工宿舍配套問保留的職工宿舍配套問 題很難解決。題很難解決。保留多層住宅保留多層住宅保留多層住宅保留多層住宅保留綠地保留綠地項(xiàng)目地塊四至分析項(xiàng)目地塊四至分析項(xiàng)目北臨正在擴(kuò)建的赤黃路，路對(duì)面是金輝大酒店。北面商業(yè)價(jià)值較大，適合開發(fā)臨街商業(yè)物業(yè)。項(xiàng)目西臨華云大酒店、湖南氣象局、湖南廣播電視廳，西面為項(xiàng)目提供了最直接的目標(biāo)客戶。 項(xiàng)目東面臨雨花路，路對(duì)面為多層居民房，形象較差。 項(xiàng)目南面臨

40、維田長(zhǎng)城電路有限公司、省勞動(dòng)衛(wèi)生職業(yè)病研究所。這一些單位職工也將是項(xiàng)目的重要目標(biāo)客戶。項(xiàng)目地塊交通條件分析項(xiàng)目地塊交通條件分析本項(xiàng)目本項(xiàng)目項(xiàng)目北臨赤黃路。赤黃路西起南湖路，東至曙光南路，全長(zhǎng)大約3公里，是長(zhǎng)沙市總體規(guī)劃中的一條東西向次干道。目前正在改造中。項(xiàng)目東面臨雨花路，雨花路北起芙蓉中路，南到韶山路。目前雨花路為單行線。對(duì)項(xiàng)目的交通組織不利。未來，雨花路將會(huì)改造拓寬。項(xiàng)目臨赤黃路和雨花路，赤黃路正在改造中將是小區(qū)主要出入通道，雨花路為單行項(xiàng)目臨赤黃路和雨花路，赤黃路正在改造中將是小區(qū)主要出入通道，雨花路為單行線只能做為輔助通道，目前公共交通只能去芙蓉上公交站點(diǎn)搭乘。線只能做為輔助通道，目前

41、公共交通只能去芙蓉上公交站點(diǎn)搭乘。芙芙蓉蓉中中路路雨雨花花路路赤赤 黃黃 路路本項(xiàng)目本項(xiàng)目東塘東塘-候家塘商圈候家塘商圈本項(xiàng)目臨近東塘本項(xiàng)目臨近東塘-候家塘候家塘-雨花亭商圈，各種配套齊全。雨花亭商圈，各種配套齊全。雨花亭雨花亭大型商業(yè)、超市：大型商業(yè)、超市：東塘-候家塘商圈、新一佳超市候家塘店、沃爾瑪超市雨花亭店、家樂福超市賀龍?bào)w育館店、紅星美凱龍候家塘店等。星級(jí)賓館：星級(jí)賓館：神農(nóng)大酒店、五華大酒店、金輝大酒店、新時(shí)空康年大酒店。學(xué)校：學(xué)校：大眾傳媒學(xué)院、長(zhǎng)沙理工大學(xué)、國(guó)防科學(xué)技術(shù)大學(xué)政治學(xué)院、雅禮中學(xué)、砂子塘小學(xué)。銀行：銀行：中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)銀行、交通銀行、光大銀行、招商

42、銀行。醫(yī)院：醫(yī)院：省第二人民醫(yī)院、愛爾眼科醫(yī)院、省中醫(yī)大學(xué)附一醫(yī)院等。體育文化休閑體育文化休閑配套：配套：賀龍?bào)w育館、田漢大劇院、東塘工人文化宮、長(zhǎng)沙歌舞劇院等。項(xiàng)目地塊周邊配套分析項(xiàng)目地塊周邊配套分析地段優(yōu)勢(shì)地段優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目位于赤黃路與雨花路交叉，靠近芙蓉中路，屬于長(zhǎng)沙中心板塊，成熟度高。配套優(yōu)勢(shì)配套優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目臨近東塘-候家塘-雨花亭商圈，商業(yè)、教育、醫(yī)療、金融、體育、休閑、娛樂等配套都非常齊全。規(guī)模優(yōu)勢(shì)規(guī)模優(yōu)勢(shì)市中心占地7萬多平方米，能形成較好的小區(qū)環(huán)境及形象。項(xiàng)目被保留宿舍、綠地割裂，難規(guī)劃、難項(xiàng)目被保留宿舍、綠地割裂，難規(guī)劃、難形成良好的小區(qū)環(huán)境。形成良好的小區(qū)環(huán)境。地塊有地塊有8 8米以上

43、的高差，周邊為舊居民房形米以上的高差，周邊為舊居民房形象較差象較差。項(xiàng)目南面地塊不規(guī)整，難規(guī)劃。項(xiàng)目南面地塊不規(guī)整，難規(guī)劃。雨花路為單行線，赤黃路臨街面較窄，交通組織雨花路為單行線，赤黃路臨街面較窄，交通組織上有一定的問題。上有一定的問題。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（S S）項(xiàng)目劣勢(shì)（項(xiàng)目劣勢(shì)（W W）機(jī)會(huì)點(diǎn)（機(jī)會(huì)點(diǎn)（O O）銀行二次房貸銀行二次房貸提高首付與利率影響，投資購(gòu)房減少的威脅。90/7090/70的政策的政策的限制。具體到本項(xiàng)目是90平方米及以下套型面積要占住宅總面積的80%以上，為項(xiàng)目開發(fā)高檔次住宅從政策方面帶來了一定的阻力。南湖片區(qū)的整體改造，大量項(xiàng)目上市的競(jìng)爭(zhēng)南湖片區(qū)的整體改造，大量

44、項(xiàng)目上市的競(jìng)爭(zhēng)威脅。威脅。長(zhǎng)沙整體市場(chǎng)供大于求，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。長(zhǎng)沙整體市場(chǎng)供大于求，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。威脅點(diǎn)（威脅點(diǎn)（T T）項(xiàng)目地塊項(xiàng)目地塊SWOT分析分析長(zhǎng)沙中心城區(qū)土地日益稀缺長(zhǎng)沙中心城區(qū)土地日益稀缺隨著長(zhǎng)沙房地產(chǎn)的發(fā)展，中心城區(qū)主流地段的土地日益減少，特別是拆遷量少又有一定規(guī)模的土地非常難得。在2008年整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇寒冬以來，長(zhǎng)沙中長(zhǎng)沙中心城區(qū)的房?jī)r(jià)和成交量都比較穩(wěn)定心城區(qū)的房?jī)r(jià)和成交量都比較穩(wěn)定。芙蓉路、韶山路沿線積聚大量中高端客戶。芙蓉路、韶山路沿線積聚大量中高端客戶。建發(fā)兩個(gè)項(xiàng)目在定位上可以相互呼應(yīng)，資源共享，建發(fā)兩個(gè)項(xiàng)目在定位上可以相互呼應(yīng)，資源共享，使?fàn)I銷效果加倍放大。使?fàn)I

45、銷效果加倍放大。項(xiàng)目面臨的問題及解決建議項(xiàng)目面臨的問題及解決建議 與政府協(xié)調(diào)，對(duì)湘計(jì)算機(jī)廠宿舍樓進(jìn)行拆遷并安置。1 1、地塊被宿舍樓分割，并且現(xiàn)開發(fā)方案宿舍樓、地塊被宿舍樓分割，并且現(xiàn)開發(fā)方案宿舍樓的交通無法組織、配套設(shè)施無法解決的問題。的交通無法組織、配套設(shè)施無法解決的問題。解決建議解決建議項(xiàng)目面臨的問題及解決建議項(xiàng)目面臨的問題及解決建議2 2、被保留綠地分割。用地被分割、南面用地、被保留綠地分割。用地被分割、南面用地不規(guī)整，難規(guī)劃并且難形成良好的小區(qū)環(huán)境。不規(guī)整，難規(guī)劃并且難形成良好的小區(qū)環(huán)境。 與政府協(xié)調(diào)，把保留的政府規(guī)劃綠地，置換到小區(qū)規(guī)劃路以南，使小區(qū)形成一個(gè)整體的用地。利于小區(qū)的整

46、個(gè)規(guī)劃和打造良好的園林景觀。解決建議解決建議3 3、雨花路有部分門面、住宅未在項(xiàng)目用地拆遷范圍，、雨花路有部分門面、住宅未在項(xiàng)目用地拆遷范圍，這一些門面形象較差，且占用了項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值。這一些門面形象較差，且占用了項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值。 與政府協(xié)調(diào)，通過貨幣補(bǔ)償形式對(duì)項(xiàng)目地塊雨花路沿線未在項(xiàng)目拆遷范圍的門面進(jìn)行拆遷。這樣，對(duì)項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值有所提升，整個(gè)項(xiàng)目形象將有很大提升。解決建議解決建議項(xiàng)目面臨的問題及解決建議項(xiàng)目面臨的問題及解決建議解決計(jì)算機(jī)廠職工宿舍及雨花路沿線舊門面拆遷與保留綠地的解決計(jì)算機(jī)廠職工宿舍及雨花路沿線舊門面拆遷與保留綠地的置換的問題后置換的問題后, ,項(xiàng)目用地比較完整，地塊價(jià)值將大大

47、提高。項(xiàng)目用地比較完整，地塊價(jià)值將大大提高。紅色部分具有較高的商業(yè)價(jià)值紅色部分具有較高的商業(yè)價(jià)值, ,若若能和政府協(xié)商擴(kuò)建雨花路能和政府協(xié)商擴(kuò)建雨花路, ,改改成雙行路則價(jià)值劇增成雙行路則價(jià)值劇增. .可形成良好的中可形成良好的中心景觀心景觀【匯報(bào)綱要】【匯報(bào)綱要】前期市場(chǎng)分析前期市場(chǎng)分析項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析項(xiàng)目定位初步建議項(xiàng)目定位初步建議服務(wù)團(tuán)隊(duì)成員構(gòu)成及主要業(yè)績(jī)介紹服務(wù)團(tuán)隊(duì)成員構(gòu)成及主要業(yè)績(jī)介紹服務(wù)內(nèi)容及工作組織模式服務(wù)內(nèi)容及工作組織模式項(xiàng)目產(chǎn)品定位初步建議項(xiàng)目產(chǎn)品定位初步建議項(xiàng)目產(chǎn)品類型定位項(xiàng)目產(chǎn)品類型定位項(xiàng)目地塊指標(biāo)限制條件項(xiàng)目地塊指標(biāo)限制條件經(jīng)濟(jì)效益最大化原則經(jīng)濟(jì)效益最大化原則市場(chǎng)容易接

48、受原則市場(chǎng)容易接受原則區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)差異化原則區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)差異化原則總用地面積總用地面積7.037.03萬萬，建設(shè)用地面積，建設(shè)用地面積5.355.35萬萬，容，容積率積率4.04.0以上，從用地指標(biāo)來看，本項(xiàng)目適合高層以上，從用地指標(biāo)來看，本項(xiàng)目適合高層住宅為主的產(chǎn)品的開發(fā)。住宅為主的產(chǎn)品的開發(fā)。項(xiàng)目適合開發(fā)那種類型的住宅產(chǎn)品可通過接下來的項(xiàng)目適合開發(fā)那種類型的住宅產(chǎn)品可通過接下來的計(jì)算來比較。計(jì)算來比較。前面的市場(chǎng)分析數(shù)據(jù)前面的市場(chǎng)分析數(shù)據(jù)“中心板塊中心板塊83.6%83.6%的住宅產(chǎn)品的住宅產(chǎn)品為高層為高層”，說明在中心板塊，高層住宅產(chǎn)品已經(jīng)成，說明在中心板塊，高層住宅產(chǎn)品已經(jīng)成為市場(chǎng)的絕對(duì)主流，

49、市場(chǎng)接受程度很高。為市場(chǎng)的絕對(duì)主流，市場(chǎng)接受程度很高。區(qū)域成功案例區(qū)域成功案例與區(qū)域內(nèi)的建發(fā)與區(qū)域內(nèi)的建發(fā)匯金國(guó)際、三重匯金國(guó)際、三重星都心在產(chǎn)品星都心在產(chǎn)品類型上形成差異化。類型上形成差異化。融科三萬英尺項(xiàng)目產(chǎn)品定位為純高層住宅，在融科三萬英尺項(xiàng)目產(chǎn)品定位為純高層住宅，在20062006、20072007年獲得了銷售速度、銷售價(jià)格以及項(xiàng)目品牌的年獲得了銷售速度、銷售價(jià)格以及項(xiàng)目品牌的巨大成功。巨大成功。產(chǎn)產(chǎn)品品類類型型定定位位依依據(jù)據(jù)物業(yè)類型物業(yè)類型綜合成本綜合成本( (元元/ /) )銷售價(jià)格銷售價(jià)格( (元元/ /) )聯(lián)排別墅180015000多層洋房200010000小高層(11)2

50、3007000中高層(18)23506000高層(32)26005500各不同類型物業(yè)除地價(jià)以外的成本和銷售價(jià)格各不同類型物業(yè)除地價(jià)以外的成本和銷售價(jià)格不同類型物業(yè)單位土地（每平方米）利潤(rùn)比較不同類型物業(yè)單位土地（每平方米）利潤(rùn)比較 開發(fā)高層住宅產(chǎn)品單位土地利潤(rùn)最高開發(fā)高層住宅產(chǎn)品單位土地利潤(rùn)最高物業(yè)類型物業(yè)類型適中容積率適中容積率土地成本土地成本( (元元/ /) )除地價(jià)外綜合成本除地價(jià)外綜合成本( (元元/ /) )土地價(jià)值土地價(jià)值( (元元/ /) )土地利潤(rùn)土地利潤(rùn)( (元元/ /) )聯(lián)排別墅0.8 6632.04 1440120003927.96 多層洋房1.2 6632.04

51、2400120002967.96 小高層(11)2.2 6632.04 5060154003707.96 中高層(18)3.0 6632.04 7200180004167.96 高層(32)4.0 6632.04 10400220004967.96 備注備注: :項(xiàng)目總地價(jià)項(xiàng)目總地價(jià)4.664.66億元，總用地面積億元，總用地面積:7.0265:7.0265萬平方米萬平方米項(xiàng)目產(chǎn)品類型定位項(xiàng)目產(chǎn)品類型定位地塊容積率高地塊容積率高適合做高層適合做高層在中心板塊，高層已經(jīng)在中心板塊，高層已經(jīng)被消費(fèi)者普遍接受被消費(fèi)者普遍接受本地塊地價(jià)較高，本地塊地價(jià)較高，做高層利潤(rùn)率更高做高層利潤(rùn)率更高避免與建發(fā)避

52、免與建發(fā)匯金國(guó)際匯金國(guó)際在產(chǎn)品上競(jìng)爭(zhēng)在產(chǎn)品上競(jìng)爭(zhēng)融科三萬英尺的融科三萬英尺的成功經(jīng)驗(yàn)成功經(jīng)驗(yàn)高層住宅高層住宅+配套商業(yè)配套商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)效果提示項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)效果提示項(xiàng)目戶型面積配比方案（銷售戶型配比）項(xiàng)目戶型面積配比方案（銷售戶型配比）項(xiàng)目戶型面積配比方案（報(bào)建戶型配比）項(xiàng)目戶型面積配比方案（報(bào)建戶型配比）上表為報(bào)建戶型配比方案，只需將上表為報(bào)建戶型配比方案，只需將220220套套45455 5 的一房與的一房與220220套套70705 5 小小二房拼接形成二房拼接形成220220套套115 115 5 5 大三房就可形成前面的銷售戶型配比方案。大三房就可形成前面的銷售戶型配比方案。90/

53、8090/80政策下的戶型設(shè)計(jì)解決方案政策下的戶型設(shè)計(jì)解決方案1、可變戶型設(shè)計(jì)、可變戶型設(shè)計(jì)空中花園設(shè)計(jì)可變一個(gè)房間，二房可變?nèi)?83.83平米兩房一廳一衛(wèi) 42.83平米一房一廳一衛(wèi)合并后成為126.66平米三房該合并戶型規(guī)避了市場(chǎng)上常見的合并戶型不協(xié)調(diào)的毛病，對(duì)于過道及尺寸的掌握堪稱優(yōu)秀可變拼接戶型可變拼接戶型 90/8090/80政策下的戶型設(shè)計(jì)解決方案政策下的戶型設(shè)計(jì)解決方案 戶型設(shè)計(jì)亮點(diǎn)建議戶型設(shè)計(jì)亮點(diǎn)建議p戶型創(chuàng)新戶型創(chuàng)新在高層住宅中努力實(shí)現(xiàn)“有天有地”的居住理想，將自然主義生態(tài)觀在戶型中加以表達(dá)；運(yùn)用更多開敞空間將采光、采景充分發(fā)揮，彌補(bǔ)高密度帶來的部分缺憾；增加戶型中開敞空間

54、的設(shè)置，也在于提高產(chǎn)品的附加值，取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；p 亮點(diǎn)一：臺(tái)亮點(diǎn)一：臺(tái)空中庭院空中庭院不是露臺(tái)；也不是天臺(tái)；是空中的庭院；不需要更大的面寬解決了采光難題；更重要是還原了一種生活情態(tài)，高層住戶也有了自家的小院；戶型設(shè)計(jì)亮點(diǎn)建議戶型設(shè)計(jì)亮點(diǎn)建議p 亮點(diǎn)一：臺(tái)亮點(diǎn)一：臺(tái)入戶花園入戶花園入戶是回家的真正起點(diǎn)，入戶方式的變化提供了一種對(duì)于生活全新的“體驗(yàn)”；戶型設(shè)計(jì)亮點(diǎn)建議戶型設(shè)計(jì)亮點(diǎn)建議p 亮點(diǎn)一：臺(tái)亮點(diǎn)一：臺(tái)附加值附加值臺(tái)不需要寬大，但是提供了更多的與自然交互的機(jī)會(huì)與可能性；與自然開放、交互的精神主線貫徹規(guī)劃、戶型以及產(chǎn)品的各個(gè)方面；不僅僅是面積的附加值，更是產(chǎn)品支撐的生活形態(tài)； 戶型設(shè)計(jì)亮點(diǎn)建議戶

55、型設(shè)計(jì)亮點(diǎn)建議臺(tái)也許并不需要寬大，但卻從“窗”的功能上更進(jìn)化了一步；實(shí)用理性是設(shè)計(jì)的另一大思路，臺(tái)的設(shè)置最能體現(xiàn)這一點(diǎn)，把附加值讓渡給業(yè)主，業(yè)主得到的是使用上的極大便利；處理陽臺(tái)的材料、安全性等方法很多，效果也豐富；p 亮點(diǎn)二：窗亮點(diǎn)二：窗光與影的游戲，建筑的表情光與影的游戲，建筑的表情窗戶不僅滿足采光和通風(fēng)的基本功能，而且直接代表著不同的情趣；提升客戶層的鑒賞力，首當(dāng)其沖是充分調(diào)動(dòng)光影元素，豐富戶型之于居住之外的功能；打破常規(guī)的窗體設(shè)計(jì)，給市場(chǎng)更新的美學(xué)符號(hào)，制造需求推動(dòng)銷售；變化窗的形式，不僅豐富立面的變化，而且在戶內(nèi)使用起來更加方便而靈活； 戶型設(shè)計(jì)亮點(diǎn)建議戶型設(shè)計(jì)亮點(diǎn)建議p 亮點(diǎn)二：窗

56、亮點(diǎn)二：窗低飄窗低飄窗飄窗因其有效的擴(kuò)大了戶型的使用面積而在客戶中廣受歡迎，一時(shí)間成為了戶型設(shè)計(jì)的必備元素之一；但因安全問題政府加強(qiáng)了控制，但是飄窗對(duì)于戶型的附加值提升依然十分突出；變化之后的低臺(tái)飄窗變化之后的低臺(tái)飄窗戶型設(shè)計(jì)亮點(diǎn)建議戶型設(shè)計(jì)亮點(diǎn)建議設(shè)置低窗政府規(guī)定要求增設(shè)護(hù)攔，不如再進(jìn)一步，在窗外設(shè)置很小的外臺(tái)，進(jìn)一步提高附加值，打造個(gè)性化的風(fēng)格和情趣；p 亮點(diǎn)二：窗亮點(diǎn)二：窗窗和門的界線模糊化窗和門的界線模糊化 戶型設(shè)計(jì)亮點(diǎn)建議戶型設(shè)計(jì)亮點(diǎn)建議p 亮點(diǎn)二：窗亮點(diǎn)二：窗低平窗低平窗尤其在具有較好景觀視野的單位中，低窗使業(yè)主在房間內(nèi)能夠充分感受到與自然的交流；高層建筑，俯瞰遠(yuǎn)景更有升騰之感，低

57、窗則最大限度延展了自然的垂直視野；與戶外景觀互動(dòng)與戶外景觀互動(dòng)擴(kuò)展觀景視野擴(kuò)展觀景視野戶型設(shè)計(jì)亮點(diǎn)建議戶型設(shè)計(jì)亮點(diǎn)建議p 亮點(diǎn)二：窗亮點(diǎn)二：窗融入生活情趣融入生活情趣主臥室的情趣變化 戶型設(shè)計(jì)亮點(diǎn)建議戶型設(shè)計(jì)亮點(diǎn)建議p 亮點(diǎn)二：窗亮點(diǎn)二：窗融入生活情趣融入生活情趣書房的情趣變化 戶型設(shè)計(jì)亮點(diǎn)建議戶型設(shè)計(jì)亮點(diǎn)建議商業(yè)部分定位及規(guī)劃建議商業(yè)部分定位及規(guī)劃建議在項(xiàng)目北端臨赤黃在項(xiàng)目北端臨赤黃路規(guī)劃多層商業(yè)路規(guī)劃多層商業(yè)+ +小戶型建筑。小戶型建筑。沿雨花路規(guī)劃臨沿雨花路規(guī)劃臨街商業(yè)。（獨(dú)街商業(yè)。（獨(dú)立商鋪）立商鋪）規(guī)劃路建設(shè)時(shí)間決定規(guī)劃路建設(shè)時(shí)間決定項(xiàng)目臨規(guī)劃路的項(xiàng)目臨規(guī)劃路的商業(yè)價(jià)值商業(yè)價(jià)值赤黃路

58、商業(yè)建筑設(shè)計(jì)提示赤黃路商業(yè)建筑設(shè)計(jì)提示 附一樓：超市附一樓：超市 一樓：臨街獨(dú)立商鋪一樓：臨街獨(dú)立商鋪二樓、三樓：大面積商鋪二樓、三樓：大面積商鋪 四樓四樓- -六樓：小戶型六樓：小戶型雨花路沿線商業(yè)設(shè)計(jì)提示雨花路沿線商業(yè)設(shè)計(jì)提示雨花路沿線雨花路沿線1-21-2層獨(dú)立臨街商鋪層獨(dú)立臨街商鋪【匯報(bào)綱要】【匯報(bào)綱要】前期市場(chǎng)分析前期市場(chǎng)分析項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析項(xiàng)目定位初步建議項(xiàng)目定位初步建議服務(wù)團(tuán)隊(duì)成員構(gòu)成及主要業(yè)績(jī)介紹服務(wù)團(tuán)隊(duì)成員構(gòu)成及主要業(yè)績(jī)介紹服務(wù)內(nèi)容及工作組織模式服務(wù)內(nèi)容及工作組織模式 2006年5月，依托省級(jí)權(quán)威主流媒體瀟湘晨報(bào)的強(qiáng)大平臺(tái)資源，整合國(guó)內(nèi)一流專業(yè)人才與技術(shù)的“瀟湘晨報(bào)恒嘉地產(chǎn)”

59、正式成立。一大批分別來自廣州合富輝煌、上海金豐易居、深圳中原、深圳同致行、深圳華偉、廣州藍(lán)色創(chuàng)意、金燕達(dá)觀等全國(guó)頂級(jí)地產(chǎn)銷售代理、營(yíng)銷策劃、整合推廣機(jī)構(gòu)的骨干精英齊聚麾下，打造了一個(gè)在湖南本土市場(chǎng)資源最廣、服務(wù)更全、專業(yè)更強(qiáng)、信息獲取更迅速、更為了解湖南市場(chǎng)和深具戰(zhàn)斗力的優(yōu)勢(shì)團(tuán)隊(duì)。恒嘉恒嘉權(quán)威媒體與頂級(jí)專業(yè)的資源融合權(quán)威媒體與頂級(jí)專業(yè)的資源融合 朝氣蓬勃的恒嘉人朝氣蓬勃的恒嘉人 現(xiàn)在的恒嘉團(tuán)隊(duì)，平均年齡僅28歲，在總經(jīng)理易建國(guó)先生的領(lǐng)導(dǎo)下，目前公司現(xiàn)有總經(jīng)辦、銷售代理部、營(yíng)銷策劃部、市場(chǎng)研究部、項(xiàng)目部、廣告創(chuàng)意中心、財(cái)務(wù)部、行政部共8大部門，服務(wù)涉及房地產(chǎn)項(xiàng)目中介的各個(gè)層面,是目前湖南部門最齊

60、全、團(tuán)隊(duì)最完備的中介企業(yè)。恒嘉地產(chǎn)恒嘉地產(chǎn)20072007年度所獲殊榮年度所獲殊榮1 1、瀟湘晨報(bào)社最高獎(jiǎng)項(xiàng)社長(zhǎng)獎(jiǎng)勵(lì)基金、瀟湘晨報(bào)社最高獎(jiǎng)項(xiàng)社長(zhǎng)獎(jiǎng)勵(lì)基金“20072007年度市場(chǎng)開拓獎(jiǎng)年度市場(chǎng)開拓獎(jiǎng)”2 2、20072007年度十大營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)年度十大營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)1 1、強(qiáng)大的媒體資源優(yōu)勢(shì)、強(qiáng)大的媒體資源優(yōu)勢(shì) 擁有瀟湘晨報(bào)、紅網(wǎng)傳媒、晨報(bào)周刊、紅網(wǎng)等媒體資源?？蔀轫?xiàng)目節(jié)約大量推廣費(fèi)用。2 2、強(qiáng)大的執(zhí)行能力、強(qiáng)大的執(zhí)行能力 恒嘉地產(chǎn)具有強(qiáng)大活動(dòng)組織能力和開盤執(zhí)行能力，芙蓉國(guó)豪廷大酒店開盤當(dāng)天成交率達(dá)80%，水晶酈城開盤當(dāng)天成交率達(dá)80%，書院觀邸開盤當(dāng)天成交350套。 恒嘉地產(chǎn)公司優(yōu)勢(shì)恒嘉地產(chǎn)