房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方案概要

1、三、三、項(xiàng)目融資結(jié)構(gòu)和資金流量項(xiàng)目融資結(jié)構(gòu)和資金流量一、一、項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況二、二、項(xiàng)目參與方項(xiàng)目參與方四、項(xiàng)目融資資金成本與結(jié)構(gòu)四、項(xiàng)目融資資金成本與結(jié)構(gòu)五、項(xiàng)目信用結(jié)構(gòu)五、項(xiàng)目信用結(jié)構(gòu)六、項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)六、項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)3、項(xiàng)目性質(zhì)銀行貸款。項(xiàng)目總投資72,035.00萬元，資金來源為業(yè)主自籌32,035.00萬元，擬從銀行貸款40,000.00萬元。貸款類型為項(xiàng)目貸款，貸款期限為3年，自2014年1月至2017年1月。年利率暫按7.00%確定。 貸款抵押物為項(xiàng)目土地使用權(quán)證，面積14511平米，評估價(jià)值900萬元。另外由飛騰有限公司提供連帶責(zé)任擔(dān)保，擔(dān)保范圍為主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金

2、和實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用。 預(yù)計(jì)貸款資金一次性到賬，本金按3年分期償還，利息按季度支付。2015年1月償還本金20,000.00萬元，2016年1月償還本金10,000.00萬元，2017年1月償還本金10,000.00萬元。1、項(xiàng)目名稱“新天地”建設(shè)項(xiàng)目 2、項(xiàng)目發(fā)起人 立信有限公司5、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模項(xiàng)目包括地下二層，地上裙樓四層和塔樓三棟，總高99.8米，裙樓幾何尺寸為95m90m。1號樓為辦公式公寓，2號樓為住宅（含部分拆遷戶還建房），3號樓為四星級賓館。項(xiàng)目規(guī)劃用地性質(zhì)為商業(yè)金融及居住用地，容積率8.29，建筑密度52.95%，綠地率15.8%。 目前項(xiàng)目已完成施工設(shè)計(jì)并已獲得規(guī)劃批準(zhǔn)（已

3、取得土地證， 建設(shè)用地規(guī)劃許可證，拆遷許可證，即將取得建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可證及開工證），已進(jìn)入地上物拆遷階段。共有160余戶住戶需要拆遷，其中約90%的拆遷戶已與我公司訂立拆遷合同并已遷出，其余十余戶如資金到位亦可立即遷出。 項(xiàng)目建設(shè)期為3年，自2013年1月至2016年1月。 項(xiàng)目公司成立于2001年8月，位于遼寧省丹東市振安區(qū)，注冊（實(shí)收）資本700萬元，各股東均以貨幣出資?，F(xiàn)股東為王立持股51%，霍進(jìn)翔持股47%，周信持股2%。法定代表人馬季林。 截至2011年9月，公司資產(chǎn)7000萬元，全部為開發(fā)成本，負(fù)債4400萬元，所有者權(quán)益2600萬元。4、項(xiàng)目建設(shè)地址及范圍“新天地”項(xiàng)目位于遼寧省

4、丹東市振興區(qū)，項(xiàng)目規(guī)劃用地14511平米，建筑面積150700平米。1、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度整個(gè)小區(qū)的建設(shè)分成三個(gè)工期，1棟為一個(gè)施工單位，預(yù)計(jì)3年內(nèi)完成所有建設(shè)。如下列出施工進(jìn)度2、項(xiàng)目總投資估算項(xiàng)目總投資72,035.00萬元，其中土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)12,000.00萬元，前期工程費(fèi)2,736.00萬元，建筑安裝工程費(fèi)45,600.00萬元，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1,368.00萬元，公共設(shè)施配套費(fèi)1,507.00萬元，開發(fā)間接費(fèi)8,824.00萬元。 3、項(xiàng)目資金投入計(jì)劃資金投入表資金投入表（萬元）資金投入表（萬元）序號 時(shí)間費(fèi)用20141土地費(fèi)用12,0002前期工程費(fèi)2,7363建安工程費(fèi)45,600

5、4基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1,3685公共設(shè)施配套費(fèi)1,5076開發(fā)間接費(fèi)8,824四、項(xiàng)目融資資金成本與資本結(jié)構(gòu)四、項(xiàng)目融資資金成本與資本結(jié)構(gòu)（一）項(xiàng)目融資資金成本（一）項(xiàng)目融資資金成本資金成本資金成本是指公司為籌措并使用資金而支是指公司為籌措并使用資金而支付的費(fèi)用。付的費(fèi)用。通常資金成本率由于籌資方式的不同而通常資金成本率由于籌資方式的不同而不同，進(jìn)行資金成本研究的目的，是為了選擇不同，進(jìn)行資金成本研究的目的，是為了選擇融資方案，進(jìn)行融資決策。融資方案，進(jìn)行融資決策。 1、影響資金成本的因素分析、影響資金成本的因素分析a.使用資金所支付的費(fèi)用，即資本占用費(fèi)使用資金所支付的費(fèi)用，即資本占用費(fèi)b.融資過程中

6、資金與人力等耗費(fèi)，即融資費(fèi)用融資過程中資金與人力等耗費(fèi)，即融資費(fèi)用c.特定條件下的機(jī)會(huì)成本，指房地產(chǎn)投資者從企業(yè)內(nèi)部融特定條件下的機(jī)會(huì)成本，指房地產(chǎn)投資者從企業(yè)內(nèi)部融資所形成的機(jī)會(huì)成本資所形成的機(jī)會(huì)成本 2.資金成本的度量資金成本的度量 各融資方式的資金成本率的計(jì)算各融資方式的資金成本率的計(jì)算（二）項(xiàng)目資本結(jié)構(gòu)（二）項(xiàng)目資本結(jié)構(gòu)1.資本結(jié)構(gòu)的概念資本結(jié)構(gòu)的概念資本結(jié)構(gòu)資本結(jié)構(gòu)指公司通過債券（負(fù)債融資）、股票（權(quán)益融指公司通過債券（負(fù)債融資）、股票（權(quán)益融資）、混合債券劵等方式融資后，負(fù)債、權(quán)益占公司資本的構(gòu)資）、混合債券劵等方式融資后，負(fù)債、權(quán)益占公司資本的構(gòu)成的比例關(guān)系。對于公司來說，負(fù)債融

7、資的資金計(jì)入公司總負(fù)成的比例關(guān)系。對于公司來說，負(fù)債融資的資金計(jì)入公司總負(fù)債，權(quán)益融資獲得資金成為股本計(jì)入所有者權(quán)益，所以公司資債，權(quán)益融資獲得資金成為股本計(jì)入所有者權(quán)益，所以公司資本結(jié)構(gòu)的調(diào)整主要表現(xiàn)為對公司資本中債務(wù)構(gòu)成，或者說本結(jié)構(gòu)的調(diào)整主要表現(xiàn)為對公司資本中債務(wù)構(gòu)成，或者說“負(fù)負(fù)債融資的比例債融資的比例”進(jìn)行調(diào)整。這個(gè)指標(biāo)通常是以公司的權(quán)益負(fù)債進(jìn)行調(diào)整。這個(gè)指標(biāo)通常是以公司的權(quán)益負(fù)債率，或者其他包含公司總負(fù)債賬戶的償債指標(biāo)如資本負(fù)債率、率，或者其他包含公司總負(fù)債賬戶的償債指標(biāo)如資本負(fù)債率、債務(wù)資產(chǎn)比率、財(cái)務(wù)杠桿率來衡量的。債務(wù)資產(chǎn)比率、財(cái)務(wù)杠桿率來衡量的。權(quán)益負(fù)債率權(quán)益負(fù)債率=總負(fù)債總

8、負(fù)債/總所有者權(quán)益總所有者權(quán)益資本負(fù)債率資本負(fù)債率=總負(fù)債總負(fù)債/總所有者權(quán)益總所有者權(quán)益資產(chǎn)負(fù)債率資產(chǎn)負(fù)債率=總負(fù)債總負(fù)債/總負(fù)債總負(fù)債+總所有者權(quán)益總所有者權(quán)益財(cái)務(wù)杠桿率財(cái)務(wù)杠桿率=平均總資產(chǎn)平均總資產(chǎn)/平均總所有者權(quán)益平均總所有者權(quán)益 按照來源，可將企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中需要的資金按照來源，可將企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中需要的資金概括的分為兩大類，即負(fù)債資金和權(quán)益資金。在概括的分為兩大類，即負(fù)債資金和權(quán)益資金。在通常情況下，權(quán)益資金不能完全滿足企業(yè)的經(jīng)營通常情況下，權(quán)益資金不能完全滿足企業(yè)的經(jīng)營需要，因此，還需要額外的負(fù)債融資。資本結(jié)構(gòu)需要，因此，還需要額外的負(fù)債融資。資本結(jié)構(gòu)即是探討這兩類資金的構(gòu)

9、成和比例關(guān)系。因企業(yè)即是探討這兩類資金的構(gòu)成和比例關(guān)系。因企業(yè)所籌資本的期限的不同，資本結(jié)構(gòu)又可具體到廣所籌資本的期限的不同，資本結(jié)構(gòu)又可具體到廣義和狹義之分。狹義的資本結(jié)構(gòu)僅指長期資金來義和狹義之分。狹義的資本結(jié)構(gòu)僅指長期資金來源構(gòu)成及其相互關(guān)系，認(rèn)為短期資金的籌集和使源構(gòu)成及其相互關(guān)系，認(rèn)為短期資金的籌集和使用經(jīng)常變化，因此不應(yīng)當(dāng)納入資本結(jié)構(gòu)的管理范用經(jīng)常變化，因此不應(yīng)當(dāng)納入資本結(jié)構(gòu)的管理范疇，而應(yīng)該作為營運(yùn)資金管理。而廣義的資本結(jié)疇，而應(yīng)該作為營運(yùn)資金管理。而廣義的資本結(jié)構(gòu)定義認(rèn)為負(fù)債應(yīng)包含資產(chǎn)負(fù)債表右方的全部負(fù)構(gòu)定義認(rèn)為負(fù)債應(yīng)包含資產(chǎn)負(fù)債表右方的全部負(fù)債，所以資本結(jié)構(gòu)是指全部負(fù)債構(gòu)成與

10、權(quán)益資本債，所以資本結(jié)構(gòu)是指全部負(fù)債構(gòu)成與權(quán)益資本之間的比例關(guān)系。之間的比例關(guān)系。 2.房地產(chǎn)開發(fā)過程及資金運(yùn)作特點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)過程及資金運(yùn)作特點(diǎn) 房地產(chǎn)公司的經(jīng)營活動(dòng)就是若干個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營的房地產(chǎn)公司的經(jīng)營活動(dòng)就是若干個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營的過程，對大規(guī)模房地產(chǎn)公司而言，可能會(huì)同時(shí)運(yùn)行多個(gè)房過程，對大規(guī)模房地產(chǎn)公司而言，可能會(huì)同時(shí)運(yùn)行多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，一個(gè)項(xiàng)目的銷售回款可以用作另一個(gè)項(xiàng)目的開地產(chǎn)項(xiàng)目，一個(gè)項(xiàng)目的銷售回款可以用作另一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)資金。但對于大多數(shù)中小型房地產(chǎn)企業(yè)來說，一般同時(shí)發(fā)資金。但對于大多數(shù)中小型房地產(chǎn)企業(yè)來說，一般同時(shí)運(yùn)行的開發(fā)項(xiàng)目不會(huì)超過運(yùn)行的開發(fā)項(xiàng)目不會(huì)超過1至至2個(gè)

11、，因此，公司的運(yùn)營過程個(gè)，因此，公司的運(yùn)營過程往往就是項(xiàng)目的運(yùn)作過程，公司的融資決策也是圍繞項(xiàng)目往往就是項(xiàng)目的運(yùn)作過程，公司的融資決策也是圍繞項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃，以項(xiàng)目各個(gè)開發(fā)階段的資金需求而進(jìn)行的開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃，以項(xiàng)目各個(gè)開發(fā)階段的資金需求而進(jìn)行的。的。2.1房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的一般流程及各階段資金需求房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的一般流程及各階段資金需求 對于不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其開發(fā)流程也不盡相同，一般來說，由對于不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其開發(fā)流程也不盡相同，一般來說，由于項(xiàng)目開發(fā)前期手續(xù)的辦理程序受政府相關(guān)部門的管理規(guī)定約束，于項(xiàng)目開發(fā)前期手續(xù)的辦理程序受政府相關(guān)部門的管理規(guī)定約束，房地產(chǎn)、項(xiàng)目開發(fā)的前期階段的流

12、程基本相同，而項(xiàng)目建設(shè)階段房地產(chǎn)、項(xiàng)目開發(fā)的前期階段的流程基本相同，而項(xiàng)目建設(shè)階段也少有變化的余地。差異最大的就是租售階段的流程，在我國房也少有變化的余地。差異最大的就是租售階段的流程，在我國房地產(chǎn)開發(fā)的初期，房地產(chǎn)項(xiàng)目的租售階段往往在建設(shè)階段基本完地產(chǎn)開發(fā)的初期，房地產(chǎn)項(xiàng)目的租售階段往往在建設(shè)階段基本完成后成后(如主體結(jié)構(gòu)封頂如主體結(jié)構(gòu)封頂)進(jìn)行。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，房地產(chǎn)企進(jìn)行。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的營銷部門常常在可行性研究階段即介入項(xiàng)目的策劃與市場定業(yè)的營銷部門常常在可行性研究階段即介入項(xiàng)目的策劃與市場定位工作，進(jìn)行市場調(diào)研、尋找潛在客戶、開始營銷準(zhǔn)備。另一方位工作，進(jìn)行市

13、場調(diào)研、尋找潛在客戶、開始營銷準(zhǔn)備。另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)商為解決資金問題，分散投資風(fēng)險(xiǎn)，在項(xiàng)目的建面，房地產(chǎn)開發(fā)商為解決資金問題，分散投資風(fēng)險(xiǎn)，在項(xiàng)目的建設(shè)階段即進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)售工作，對于以租為主的寫字樓、酒店等設(shè)階段即進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)售工作，對于以租為主的寫字樓、酒店等商業(yè)性物業(yè)，也出現(xiàn)了預(yù)租、回租、回買等與融資相結(jié)合的營銷商業(yè)性物業(yè)，也出現(xiàn)了預(yù)租、回租、回買等與融資相結(jié)合的營銷手段。因此本節(jié)所列舉的房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)流程僅為示意。全部手段。因此本節(jié)所列舉的房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)流程僅為示意。全部開發(fā)流程及各階段資金需求見表開發(fā)流程及各階段資金需求見表2-1。 表表2-1：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程及各階段資金需

14、求：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程及各階段資金需求 3.房地產(chǎn)資金運(yùn)作的特點(diǎn)房地產(chǎn)資金運(yùn)作的特點(diǎn) 由于房地產(chǎn)存在著物質(zhì)性質(zhì)方面和經(jīng)濟(jì)性質(zhì)方面的特征，由于房地產(chǎn)存在著物質(zhì)性質(zhì)方面和經(jīng)濟(jì)性質(zhì)方面的特征，其資金動(dòng)作也就有著與一般商品生產(chǎn)和流通行業(yè)不同的特其資金動(dòng)作也就有著與一般商品生產(chǎn)和流通行業(yè)不同的特點(diǎn)。主要有：點(diǎn)。主要有： 1.資金投入量大，投資成本高資金投入量大，投資成本高首先，土地開發(fā)的成本較高。近年來，土地出讓價(jià)格不斷上漲，國首先，土地開發(fā)的成本較高。近年來，土地出讓價(jià)格不斷上漲，國家發(fā)展和改革委員會(huì)、國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的調(diào)查報(bào)告顯示，家發(fā)展和改革委員會(huì)、國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的調(diào)查報(bào)告顯示，2004年第年第一季

15、度一季度35個(gè)大中城市有個(gè)大中城市有7個(gè)城市土地交易價(jià)格漲幅超過個(gè)城市土地交易價(jià)格漲幅超過10個(gè)百分點(diǎn)。個(gè)百分點(diǎn)。第二季度，全國有第二季度，全國有8個(gè)城市土地交易價(jià)格同比漲幅超過個(gè)城市土地交易價(jià)格同比漲幅超過10，2005年年2月月2日武漢市漢陽區(qū)鸚鵡洲日武漢市漢陽區(qū)鸚鵡洲858畝地塊被香港世茂集團(tuán)以畝地塊被香港世茂集團(tuán)以315億元億元的價(jià)格竟得，其成交價(jià)也創(chuàng)下國內(nèi)土地競拍的最高記錄。的價(jià)格竟得，其成交價(jià)也創(chuàng)下國內(nèi)土地競拍的最高記錄。其次，房屋開發(fā)的成本較高，建筑安裝需要耗費(fèi)大量的材料和資金，其次，房屋開發(fā)的成本較高，建筑安裝需要耗費(fèi)大量的材料和資金，從而造成房屋的開發(fā)成本高于一般的產(chǎn)品成本。

16、從而造成房屋的開發(fā)成本高于一般的產(chǎn)品成本。再次，由于房地產(chǎn)建設(shè)周期長，占用資金需要支付大量利息，資金再次，由于房地產(chǎn)建設(shè)周期長，占用資金需要支付大量利息，資金成本高也增加了房地產(chǎn)開發(fā)的成本。成本高也增加了房地產(chǎn)開發(fā)的成本。2.資金周轉(zhuǎn)慢，投資回收期長資金周轉(zhuǎn)慢，投資回收期長 因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)受土地投資市場、綜合開發(fā)市場、建筑施工市場因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)受土地投資市場、綜合開發(fā)市場、建筑施工市場和房地產(chǎn)市場等四個(gè)互相聯(lián)系的市場的制約，房地產(chǎn)從開發(fā)到交付使和房地產(chǎn)市場等四個(gè)互相聯(lián)系的市場的制約，房地產(chǎn)從開發(fā)到交付使用，其生產(chǎn)周期短則一年，長則數(shù)年，才進(jìn)入流通和消費(fèi)領(lǐng)域，因此用，其生產(chǎn)周期短則一年，長則數(shù)年

17、，才進(jìn)入流通和消費(fèi)領(lǐng)域，因此投資回收期較長，如果靠分期收款或出租獲得租金收回投資則所需時(shí)投資回收期較長，如果靠分期收款或出租獲得租金收回投資則所需時(shí)間更長。間更長。3.投資風(fēng)險(xiǎn)較大投資風(fēng)險(xiǎn)較大因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)占用資金多，資金周轉(zhuǎn)期長，其投資風(fēng)險(xiǎn)也較大，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)占用資金多，資金周轉(zhuǎn)期長，其投資風(fēng)險(xiǎn)也較大，主要表現(xiàn)為流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹主要表現(xiàn)為流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營性風(fēng)險(xiǎn)等。風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營性風(fēng)險(xiǎn)等。4.房地產(chǎn)資金的增值性房地產(chǎn)資金的增值性 由于土地資源的稀缺性、房地產(chǎn)的不可替代性等特點(diǎn)而使房地產(chǎn)由于土地資源的稀缺性、房地產(chǎn)的不可替代性等特點(diǎn)而使房地產(chǎn)具有保值、增值的優(yōu)點(diǎn)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和

18、人民生活水平的提高，房具有保值、增值的優(yōu)點(diǎn)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，房地產(chǎn)的需求也不斷增大，造成一定時(shí)間和特定地點(diǎn)上的供需矛盾加劇，地產(chǎn)的需求也不斷增大，造成一定時(shí)間和特定地點(diǎn)上的供需矛盾加劇，從長期看，房地產(chǎn)的價(jià)格呈上揚(yáng)趨勢，房地產(chǎn)資金的增值性也愈發(fā)明從長期看，房地產(chǎn)的價(jià)格呈上揚(yáng)趨勢，房地產(chǎn)資金的增值性也愈發(fā)明顯。顯。五、項(xiàng)目信用結(jié)構(gòu)五、項(xiàng)目信用結(jié)構(gòu) 項(xiàng)目融資擔(dān)保的作用：項(xiàng)目融資擔(dān)保的作用：第一，采用擔(dān)保形式，項(xiàng)目的投資者可以第一，采用擔(dān)保形式，項(xiàng)目的投資者可以避免承擔(dān)全部的和直接的項(xiàng)目債務(wù)責(zé)任，避免承擔(dān)全部的和直接的項(xiàng)目債務(wù)責(zé)任，項(xiàng)目投資者的責(zé)任被限制在有限的項(xiàng)目發(fā)項(xiàng)目投資者的責(zé)任被限制在有限的項(xiàng)目發(fā)展階段之內(nèi)或者有限的金額之內(nèi)。展階段之內(nèi)或者有限的金額之內(nèi)。第二，采用擔(dān)保形式，項(xiàng)目投資者可以將第二，采用擔(dān)保形式，項(xiàng)目投資者可以將一定的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給第三方。一定的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給第三方。六、項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)六、項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)1.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)類別：項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)類別：（1）市場風(fēng)險(xiǎn)）市場風(fēng)險(xiǎn)（2）融資風(fēng)險(xiǎn)）融資風(fēng)險(xiǎn)（3）變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)）變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)（4）管理風(fēng)險(xiǎn)）管理風(fēng)險(xiǎn)（5）利率風(fēng)險(xiǎn)）利率風(fēng)險(xiǎn)（6）法律風(fēng)險(xiǎn)）法律風(fēng)險(xiǎn)（7）環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)）環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)2.風(fēng)險(xiǎn)分析風(fēng)險(xiǎn)分析任何投資都存在風(fēng)險(xiǎn)，所以應(yīng)該說明項(xiàng)目存在的主要風(fēng)險(xiǎn)任何投資都存