合肥_印象西湖國際廣場_寫字樓銷售分析

1、印象西湖寫字樓案例分析印象西湖寫字樓案例分析本報告是嚴格保密的。項目基本數(shù)據(jù)項目基本數(shù)據(jù)開發(fā)商：開發(fā)商：宋都股份&中興房產(chǎn)物業(yè)類別物業(yè)類別 :住宅、寫字樓、商業(yè) 建筑類別建筑類別: : 高層容積率容積率: : 2.94綠化率綠化率: : 40%占地面積占地面積: : 207482.99 建筑面積建筑面積: : 680000 入市時間：入市時間： 2009年3月份一期開盤項目地址項目地址: : 望江西路與合作化交口向東200米項目示意圖項目示意圖項目整體定位項目整體定位集住宅、商業(yè)、辦公、休閑、娛樂為一體住宅、商業(yè)、辦公、休閑、娛樂為一體的大型城市綜合體。本報告是嚴格保密的。3住宅住宅項目打造的

2、核心產(chǎn)品項目打造的核心產(chǎn)品超40萬的住宅項目體量15棟高層住宅配套2400多戶業(yè)主社區(qū)70200左右的多面積段戶型住宅整體信息：住宅整體信息：剩余160和180平米大戶型十幾套，折后均 價7900-8300元/平米左右。印象西湖空中四合院490平米，毛坯1300 萬/套，精裝1800萬/套。 房屋狀態(tài)：現(xiàn)房住宅產(chǎn)品目前已進入銷售收尾階段，后續(xù)無貨量供應(yīng)，已不作為項目的重點住宅產(chǎn)品目前已進入銷售收尾階段，后續(xù)無貨量供應(yīng)，已不作為項目的重點住宅銷售信息：住宅銷售信息：本報告是嚴格保密的。4商業(yè)商業(yè)項目未來實現(xiàn)利潤提升的重要部分項目未來實現(xiàn)利潤提升的重要部分匯聚百貨、餐飲、休閑娛樂為一體的大型綜合商

3、業(yè)中心匯聚百貨、餐飲、休閑娛樂為一體的大型綜合商業(yè)中心MALL7萬方商業(yè)中心1萬方的商業(yè)中心廣場5層商業(yè)業(yè)態(tài)布局商業(yè)整體信息：商業(yè)整體信息：商業(yè)在售信息：商業(yè)在售信息： 暫未對外銷售商業(yè)目前不作為項目現(xiàn)階段的運營方向，商業(yè)目前不作為項目現(xiàn)階段的運營方向，但后續(xù)的運營必將會形成區(qū)域內(nèi)一個新的商業(yè)中心但后續(xù)的運營必將會形成區(qū)域內(nèi)一個新的商業(yè)中心本報告是嚴格保密的。寫字樓定位寫字樓定位寫字樓17萬方寫字樓集群本報告是嚴格保密的。寫字樓定位寫字樓定位D D座座CC座座A A座座 B B座座 在售在售未售未售A座：企業(yè)總部辦公基地 B座：中小企業(yè)辦公基地C座：定制高端商務(wù)酒店 D座：整棟總部大廈本報告是

4、嚴格保密的。樓棟樓棟A座B座建筑面積建筑面積總層數(shù)總層數(shù)22大堂大堂層高層高3.3電梯電梯（8+2）10部（6+2）10部分割單位分割單位13間29間標準層面積（）標準層面積（）18532090面積區(qū)間面積區(qū)間113-17761-130柱距柱距8.4米4.2米價格價格交付時間交付時間2014年6月寫字樓寫字樓A座、B座寫字樓基礎(chǔ)數(shù)據(jù)本報告是嚴格保密的。在售在售A A座寫字樓座寫字樓 平面圖平面圖8寫字樓產(chǎn)品寫字樓產(chǎn)品信息信息本報告是嚴格保密的。9在售在售B座寫字樓座寫字樓 平面圖平面圖寫字樓產(chǎn)品寫字樓產(chǎn)品信息信息本報告是嚴格保密的。10寫字樓產(chǎn)品寫字樓產(chǎn)品賣點歸納賣點歸納外部環(huán)境：外部環(huán)境：地

5、段：核心區(qū)位、交通便利、周邊較為成熟商業(yè)配套地段：核心區(qū)位、交通便利、周邊較為成熟商業(yè)配套政策：獲得蜀山區(qū)政府的專項政策支持，入駐相關(guān)產(chǎn)業(yè)企業(yè)可獲得退稅免費政策政策：獲得蜀山區(qū)政府的專項政策支持，入駐相關(guān)產(chǎn)業(yè)企業(yè)可獲得退稅免費政策產(chǎn)品本身：產(chǎn)品本身：綜合體：具備成熟的商業(yè)配套及人流氛圍綜合體：具備成熟的商業(yè)配套及人流氛圍商務(wù)集群：商務(wù)集群：1717萬方，萬方，4 4棟樓，有集群優(yōu)勢棟樓，有集群優(yōu)勢整體配置較高：整體配置較高：10.810.8米挑高大堂，外立面為干掛石材米挑高大堂，外立面為干掛石材+ +玻璃幕墻，玻璃幕墻， 16001600整層空間整層空間作為商務(wù)增值空間等作為商務(wù)增值空間等營銷

6、附加：營銷附加：首創(chuàng)安徽寫字樓首創(chuàng)安徽寫字樓“統(tǒng)一包租運營模式統(tǒng)一包租運營模式”增值增值1212項貼心商務(wù)服務(wù)項貼心商務(wù)服務(wù)低首付、特價房低首付、特價房本報告是嚴格保密的。p推售策略：推售策略：分批推售，本次推售B座，低區(qū)5-13層，其中5-7為投資客可選樓層，8-13為自用客可選樓層。p營銷策略：營銷策略：以6600元/起，首付5萬元起、首創(chuàng)安徽寫字樓“統(tǒng)一包租運營模式”、A座只接受整層或半層以上大客戶、C座為主題酒店和D座為平安保險整棟購買為主要信息進行廣泛推廣，短時間內(nèi)吸引市場關(guān)注，增強客戶購買信心，快速蓄積客戶。p動作分解：動作分解：以以66006600元元/ / 起起：推出少量特價房

7、，以低價引爆市場，迅速吸引市場關(guān)注。首付首付5 5萬元起：萬元起：可選分期付款，年底付清，但不享受開盤95折優(yōu)惠。首創(chuàng)安徽寫字樓首創(chuàng)安徽寫字樓“統(tǒng)一包租運營模式統(tǒng)一包租運營模式”：開發(fā)商以前三年定額租金一次性返租（30元/月），自用客戶僅享有前三年一次性返租，后兩年分季度返租投資客戶，宋都對業(yè)態(tài)進行篩選，統(tǒng)一招商，統(tǒng)一運營；后兩年承諾每月不低于45元/的租金，低于承諾標準則由宋都補貼。實行時間：實行時間：2013年-2017年銷售情況：銷售情況：6600元/起，均價約7000元/ ，開盤優(yōu)惠95折，一次性5000元，認籌五千抵一萬寫字樓寫字樓銷售策略銷售策略本報告是嚴格保密的。p營銷亮點：營銷

8、亮點：專門拿出1600的整層空間來做商務(wù)增值空間，設(shè)置了3個不同大小的會議室。西湖國際廣場寫字樓還獲得了蜀山區(qū)政府的專項政策支持，入駐相關(guān)產(chǎn)業(yè)企業(yè)可獲得退稅免費政策。A、C、D三座各賦予營銷主題，集中概念造勢，營造火爆商務(wù)氛圍統(tǒng)一包租運營模式增值12項貼心商務(wù)服務(wù)： 1 傳真 2 文印 3 代招TAXI 4 訂餐送餐 5 報刊訂閱 6 信件收發(fā) 7 票務(wù)代訂 8 網(wǎng)絡(luò)維護 9 賓客接待 10 酒店代訂 11 租賃代理 12 禮品代購p主要營銷活動：主要營銷活動：2011年11月19日印象西湖寫字樓發(fā)布會2012年8月25日安徽寫字樓運營模式新聞研討會盛大舉行2012年9月1日公開認籌2012年

9、9月9日內(nèi)部開盤銷售情況：開盤預(yù)計銷售150套寫字樓寫字樓銷售策略銷售策略本報告是嚴格保密的。2011年11月19日2012年8月25日2012年8月27日2012年9月1日2012年9月9日印象西湖寫字樓發(fā)布會西湖國際廣場：安徽寫字樓運營模式新聞研討會盛大舉行建至地上15層左右西湖國際廣場認籌：高性價比的寫字樓 年回報超12%開盤寫字樓內(nèi)部解籌高端圈層活動+密集推廣+統(tǒng)一包租運營模式+商務(wù)增值+分批推售寫字樓寫字樓營銷配合營銷配合本報告是嚴格保密的。序號序號西湖國際西湖國際本項目本項目1以6600元/起（特價房）2首付5萬元起（分期付款）3統(tǒng)一包租運營模式一年無憂運營基金41600的整層空間

10、來做商務(wù)增值空間“活性辦公”模式5蜀山區(qū)政府的專項政策支持6A、C、D三座各賦予營銷主題，集中概念造勢，營造火爆商務(wù)氛圍7增值12項貼心商務(wù)服務(wù)萬科物業(yè)（萬科資產(chǎn)運營中心）8寫字樓發(fā)布會投資論壇暨產(chǎn)品發(fā)布會9安徽寫字樓運營模式新聞研討會盛大舉行名企簽約活動+行業(yè)交流會10公開認籌（認籌五千抵一萬）公開認籌11內(nèi)部認購（95折）銷售均價約7000元/集中認購12陣地包裝+線上密集推廣+圍繞活動重點推廣短信、報廣、網(wǎng)絡(luò)、戶外、直投、分眾、陌拜、call客對比分析對比分析可借鑒本報告是嚴格保密的。西湖國際：西湖國際：自8月份開始，西湖國際開始調(diào)整營銷策略，積極開展高端圈層活動，配合戶外、網(wǎng)絡(luò)、樓體、報廣、短信、圍擋等多渠道密集推廣；線上前期以高端寫字樓形象立勢，近期在線上陸續(xù)打出“6600元/平米起”，“首付5萬元起”，首創(chuàng)安徽寫字樓“統(tǒng)一包租運營模式”，以A座只接受整層或半層以上大客戶，C座為主題酒店，D座為平安保險整棟購買為主要信息進行炒作，短時間內(nèi)引爆市場，迅速吸引市場高度關(guān)注，并通過大力渲染統(tǒng)一運營理念極大地增強客戶購買信心，實現(xiàn)了快速蓄積客戶。但在執(zhí)行分批推售后，低區(qū)低價單位逐漸去化，高區(qū)高價單位如何建立新的營銷亮點，吸引市場關(guān)注、如何實現(xiàn)快速去化，將成為下階段營銷難點？小結(jié)小結(jié)- -借鑒借鑒本案借鑒：本案借鑒